Первое заметное потрясение принес кризис теперь уже и загородной недвижимости. Сегодня стало известно о том, что участок в 108 га на Новорижском шоссе будет пущен с молотка в связи с тем, что реализовывать новый проект на нем владельцы не могут.

Для инвесторов настали непростые времена. Фондовый рынок в России обрушился, и западные инвесторы не спешат на него возвращаться. Российские капиталисты должны оптимизировать структуру своего портфеля активов, чтобы максимально оградить себя от возможных рисков. Сделать это в условиях неопределенности довольно сложно.

Крупные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, как правило, включают в свой портфель различные виды активов: это и объекты коммерческой недвижимости, и жилье, и девелоперские проекты на разных стадиях строительства, и земельные активы.

В последнее время некоторые риэлторы в кулуарах рассказывают, что на фоне потрясений на финансовых рынках в нашей стране увеличился интерес со стороны покупателей к земельным участкам. Свободные деньги, выведенные с финансовых рынков, необходимо правильно разместить, чтобы, если не заработать, то хотя бы оградить их от инфляции. Учитывая то, что «земли больше не становится», она выступает как наиболее интересный актив с точки зрения вопроса инвестирования.

Принимая решение о размещении денежных средств важно понимать, какова динамика изменения цен на актив и какие факторы на это влияют. Сегодня многие компании оказались в ситуации, когда они вынуждены распродавать имеющую в собственности недвижимость, а также земельные участки, чтобы получить денежные средства в связи с недостатком ликвидности. Резкое увеличение предложения на рынке неминуемо должно привести к понижению цены. Но, между тем, сотрудники опрошенных нами риэлтерских компаний резкого всплеска предложения на рынке земельных участков в последнее время не отмечают. Очевидно, собственники замерли в ожидании и внимательно следят за рынком, но это не исключает резкого снижения цен в ближайшем будущем.

Между тем, хотя, по статистике, цены на земельные участки в Подмосковье последние годы стабильно росли, предпосылки к их снижению появились еще до обострения кризиса в экономике. Дело в том, что крупные игроки рынка покупали землю для осуществления проектов ленд-девелопмента. Они проводили коммуникации, разрабатывали проект развития территории, изменяли вид разрешенного использования, чтобы затем продать по более высокой стоимости.

Действительно, стоимость участка в результате ленд-девелопмента увеличивалась в разы. Но здесь есть один существенный момент. Как говорит Директор по развитию компании «MOZAIK Development» Дмитрий Макаров, «кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков, перед которыми встает вопрос: платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с определенным дисконтом». Таким образом, на рынке стали появляться уже подготовленные под строительство земельные участки, предлагаемые с дисконтом, что сбивало и общую цену.

Сегодня инвесторы активно интересуются вложением средств в земельные участки, но при этом осторожничают. Очевидно, многие из них ждут «дна». Так, Дмитрий Макаров говорит: «можно с уверенностью утверждать, что при существующей тенденции снижения цены предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья возможен значительный инвестиционный выигрыш в случае приобретения земельных участков на минимуме цены. Причем, он будет наиболее существенным при покупке участков на достаточно небольших (до 30-40 км) расстояниях от Москвы»

Самолеты и вертолеты

Состояние рынка коммерческой недвижимости на период с января по май 2008 года*

В настоящее время средние базовые арендные ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А колеблются в диапазоне $800-1500 за кв. м в год. При этом ставка аренды на некоторые объекты класса А в ЦАО доходит до $2500 за кв. м. В сегменте офисных помещений класса В разброс арендных ставок велик: в классе В+ ставки варьируются от $700 до $1300 за кв. м в год, в классе В- — от $400 до $900 за кв. м в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост ставок составил порядка 30-40%.

По мнению Геворга Топузяна, руководителя проектов департамента консалтинга и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы "НЭО Центр", "при успешной концепции торгового центра данный вид недвижимости более прибылен, чем офисная недвижимость". По данным компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", за последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%.

В сравнении с первым полугодием 2007 года темп роста цены аренды на автономные магазины значительно снизился, а на площади в торговых центрах, наоборот, в два раза вырос. Средний уровень ставок на торговые площади всех типов, по данным компании, вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. "Это может быть связано со смещением спроса в сегмент средних площадей и тенденциями увеличения сдаваемых помещений в формате Street Retail",— объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "Миэль — Коммерческая недвижимость".

Так, в торговых центрах, построенных в шаговой близости от той или иной станции метро, ставка может быть в три раза выше и составлять $3000 в год за кв. м ($250 в месяц). Если же торговый центр располагается в престижном районе города, ставка подскакивает в четыре раза и составляет $4000 в год за кв. м ($330 в месяц). Стоимость аренды квадратного метра зависит от этажа расположения данного квадратного метра, площади помещения и, конечно, расположения помещения внутри торгового центра. Если брать усредненные показатели, то небольшие помещения на первом этаже могут стоить $1000 или более $2000 в год за кв. м (это примерно $100-170 в месяц). Если речь идет о так называемых неякорных арендаторах, то, как правило, чем выше этаж, на котором расположено помещение, тем ниже ставка аренды.

По сравнению с рынком офисной недвижимости рынок складской недвижимости не так перенасыщен, поскольку офисы строят в крупных городах, а склады — преимущественно в Подмосковье, где места в разы больше, чем в Москве.

По словам Андрея Бушина, на рынке складской недвижимости в сравнении с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе на помещения класса А и В составил 8,9%. Во втором квартале 2008 года ставки не изменились. Сейчас базовые арендные ставки складов класса А по данным "Миэль — Коммерческая недвижимость", составили $140-160 за кв. м, внутри МКАД — $250-300. Стоимость складов класса В — $130-140 за кв. м, внутри МКАД — $220-250. Аренда складов класса С обходится соответственно в $80-120 и $180-200 за кв. м. "Диапазон цен на складские площади ($/кв. м) во втором квартале 2008 года несколько повысился. В среднем за год цена предложения возросла на 35%",— говорит Андрей Бушин.

По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, сейчас склады по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, строящейся в Московском регионе, являются объектом наименее рискованных инвестиций. "Офисы строить рискованнее,— поясняет господин Холопов.— Их переизбыток. Можно построить офис в центре города и не суметь сдать, например, из-за завышенных арендных ставок. Складскую недвижимость есть где строить, и спрос на нее растет".

 

Прошлый прогноз справедливой стоимости акций торгующихся российских девелоперов "Ренессанс Капитал" составлял в феврале-апреле текущего года, когда до России еще не дошла волна мирового финансового кризиса. Согласно новому исследованию, наибольшую переоценку — в 3,6 раза — претерпели акции "Системы-Галс", наименьшую — ОПИН (см. таблицу).

Аналитик "Ренессанс Капитал" Александр Венгранович пояснил "Ъ", что при переоценке бизнеса компаний учитывалось несколько важных факторов, вызванных кризисом. Первый фактор — компаниям стало значительно дороже и сложнее привлекать финансирование в проекты. Например, для самых крупных игроков рынка стоимость кредитов за последний год выросла с 10% как минимум до 15% годовых. Как признаются многие девелоперы, сегодня практически невозможно получить кредит даже под 20% годовых. "К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80% от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60%",— добавляет Александр Венгранович.

Второй фактор — ожидаемое снижение цен на жилье и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что цены на московские квартиры снизятся примерно на 25%, вернувшись на уровень конца 2007 года, когда, согласно данным IRN, индекс цены в столице составлял $4,319 тыс. за кв. м (по данным на 29 сентября 2008 года — $6,122 тыс. за кв. м). Арендные же ставки на коммерческую недвижимость могут снизиться на 10-15%, предполагают игроки рынка (см. "Ъ" от 30 сентября). Третьим фактором, на основе которого аналитики "Ренессанс Капитал" пересмотрели стоимость девелоперов, стало исключение из портфеля компаний наиболее рискованных проектов. Например, оценивая "Систему-Галс", аналитики не учитывали программу реконструкции объектов МГТС. Еще в сентябре девелоперская дочка АФК "Система" объявила о намерении продать часть зданий из этой программы (см. "Ъ" от 17 сентября). Также на снижение справедливой цены акций девелоперов повлияло уменьшение стоимости их земельного банка. "В условиях кризиса компании не начинают новых проектов, а значит, стоимость земли может существенно снизиться",— поясняет господин Венгранович.

Несмотря на существенное снижение прогнозируемой справедливой цены девелоперов, "Ренессанс Капитал" оценивает компании значительно дороже, чем они торгуются на бирже в данный момент. "Сейчас из-за паники на рынке все девелоперы крайне недооценены. У их акций большой потенциал роста в долгосрочной перспективе, поэтому мы даем рекомендацию покупать бумаги, как только появятся сигналы, свидетельствующие о восстановлении сектора",— отмечает аналитик "Ренессанса". Такими сигналами, поясняет собеседник "Ъ", будет являться возвращение интереса к сегменту недвижимости инвесторов, которые сейчас смотрят в сторону других отраслей — сырьевой, банковской, энергетической, кои также обесценены, однако имеют поддержку государства, а потому являются менее рискованными.

Из-за кризиса бизнес девелоперских компаний действительно требует переоценки, так как снижаются объемы строительства, рентабельность проектов, признают эксперты. "Со стороны "Ренессанса" эта переоценка — признание факта, что кризис существенно и негативно отразился на отрасли и что прежняя оценка была слишком оптимистичной, так как основывалась на убеждении, что у компаний будет возможность реализовать все проекты, в том числе находящиеся на самой ранней стадии",— говорит управляющий партнер IMG Максим Кунин. С прогнозами "Ренессанс Капитал" соглашается аналитик Unicredit Aton Роман Громов. "По сравнению с текущими котировками компаний потенциал их роста на ближайшие 12 месяцев не превысит 20%",— настроен пессимистично аналитик ИГ "Капиталъ" Иван Завадский.

Потенциал роста стоимости публичных девелоперских компаний
Газета «Коммерсантъ»   № 179(3996) от 03.10.2008