сбербанк: тревожный звонок? |
| Фото: 1 из 5 |
| Председатель правления Сбербанка Герман Греф призвал своих подчиненных сохранять спокойствие перед лицом мирового кризиса |
|
|
Метки: бизнес оценка капитализация выручка обоснование расчет |
Вторичное жилье по итогам августа 2008 года |
По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» в августе 2008 года на регулярном рынке жилья Москвы отмечено значительное увеличение темпов роста рублевой цены и сокращение объема предложения.
Рублевые цены повысились на 5,4% и зафиксированы на уровне 180,2 тыс. руб./кв. м. ±0,4%. Средняя долларовая цена предложения столичных квартир по итогам августа увеличилась на 1,9% и составила 7462 $/кв. м ±0,4%. С начала года (относительно декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на 34,1% и 36,5% соответственно.
Количественный объем предложения за месяц потерял 9% и составил 28,6 тыс. объектов. Объем предложения в денежном выражении и общей площади уменьшился на 4,9% и 9,7% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, сократилась до 31% общего объема.
В прошедшем месяце увеличение цены предложения зафиксировано во всех сегментах, категориях и округах. Явных лидеров в различных срезах не отмечено. Немногим больше дорожали двухкомнатные квартиры (5,9%) и малогабаритное жилье эконом класса — панельные хрущевки (6,2%) и панель с малой кухней (5,9%). В территориальном разрезе на опережение сыграли ЮЗАО и ЗАО — 5,9% и 5,8% соответственно.
Таким образом, в августе на регулярный рынок жилья Москвы сильное влияние оказало колебание курса валют, что повлекло за собой резкое увеличение темпов роста рублевой цены. На итоговый рублевый прирост в большей мере оказала влияние разница курса валют, учитываемая при пересчете цен. В связи с этим наиболее достоверное изменение цены предложения отражает прирост в 2% за месяц долларовой цены. Кроме того, объем предложения в августе сократился до показателей, фиксируемых на рынке в середине осени прошлого года. Цена новых объектов продолжает расти в том же темпе, что и все предложение в целом. Уже в сентябре следует ожидать притока на рынок продавцов, и как следствие увеличение объема предложения.
|
Мониторинг элитного жилья за 2 квартал 2008 года |
За второй квартал 2008 года, по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья выросла на 3,5% (изменение статистически незначимо) и составила 484,5 тыс.руб./кв. м ± 3,8%. На вторичном рынке средняя цена выросла на 6,1% (изменение значимо) и составила 359,9 тыс.руб./кв. м ± 1,6%.
Большая часть новостроек (67,9% площадей и 74,5% квартир) относятся к крупным многоквартирным комплексам (Р4), 19,2% площадей и 15,8% квартир расположено в среднеквартирных домах (Р3), в малоквартирных (Р2) и клубных домах (Р1) — 9—13% квартир и площадей, заявленных по проекту. По качественным характеристикам распределение выглядит следующим образом: значительная часть элитных квартир расположено в домах, соответствующих третьему классу качества (КП3). На дома КП2 и КП1 приходится 17,3% квартир.
Самая высокая средняя удельная цена 768,5 тыс. руб./кв. м зафиксирована в малоквартирных домах, самая низкая 416,9 тыс.руб./кв. м — в многоквартирных.
На вторичном рынке элитных квартир в июне 2008 года. преобладали трехкомнатные квартиры (41,7%). Доли двухкомнатных и четырехкомнатных квартир составляют 20—24%. На долю многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) приходится 13,3% объема предложения. Доля однокомнатных квартир по-прежнему самая низкая — 0,7%.
Самое большое число элитных новостроек расположено в Хамовниках, Якиманке и в Тверском районе. Наибольший объем предложений на вторичном рынке элитных квартир по количеству и в денежном выражении по-прежнему приходится на районы Хамовники, Пресненский и Тверской.
Самые высокие средние удельные цены в элитных новостройках Тверского района (751 тыс. руб./кв. м), а на вторичном рынке лидером по уровню цен во 2 квартале стал район Хамовники (416,2 тыс.руб./кв. м).
Таким образом, за первое полугодие 2008 года средняя цена на рыке элитных новостроек выросла на 15,6%, на рынке вторичного элитного жилья — на 12,5%. Во II квартале 2008 года цены на вторичном рынке элитного жилья росли более быстрыми темпами, чем на рынке элитных новостроек. По сравнению с предыдущим периодом темпы роста цен на элитную недвижимость снизились, что объясняется традиционным спадом активности на рынке с приходом лета. Существенных изменений на рынке следует ожидать ближе к осени.
|
Чем грозит досрочное погашение кредита? |
|
||
 |
||
 |
||
|
Поспешность нужна не только при ловле блох, но и при погашении кредитов. В России в среднем каждый десятый ипотечный кредит погашается в течение 3—5 лет вместо положенных 15—20. Банки теряют сотни тысяч виртуальных долларов. "Профиль" решил выяснить, почему российские заемщики так не любят долги и как банки борются с излишне добросовестными клиентами.
Моя подруга недавно пожаловалась на то, что, взяв кредит на 20 лет, устала выслушивать от друзей и знакомых один и тот же вопрос: "А ты не собираешься возвращать долг раньше срока?" Почему-то все уверены, что сидеть в должниках 20 лет неприлично. "Зачем мне отказывать себе во всем и отдавать всю зарплату на погашение кредита? Буду потихоньку платить все эти годы, но в кармане хоть что-то будет оставаться", — размышляет подруга. Ан нет. Каждый считает своим долгом ее убедить: верни кредит в сжатые сроки и будешь спать спокойно. Сегодня очень немногие банки — в частности, ВЕФК, МДМ-Банк, Пробизнесбанк — выдают ипотечные кредиты на срок менее 10 лет. Большинство кредитных организаций предлагает ипотечные программы со сроком погашения в течение 15—25 лет. Но хотя ипотека как явление в российской банковской системе появилась всего 5—6 лет назад, среди россиян уже есть те, кто полностью рассчитался с долгами перед банком. По словам опрошенных "Профилем" крупнейших ипотечных банков, средний срок погашения ипотечного кредита сегодня составляет 5 лет. И банкиры нехотя признаются, что доля досрочно погашенных кредитов больше, чем им хотелось бы, — ведь при досрочной выплате ссуды кредитор теряет на процентах, которые он надеялся ежегодно снимать с клиента. В первую очередь это касается банков, которые не первый год занимаются ипотекой. Например, в Сбербанке и ВТБ, которые занимают 60—65% на рынке ипотеки, ежегодный объем досрочно выплаченных ипотечных кредитов составляет 8—10% от среднегодового объема портфеля. В абсолютных цифрах суммы внушительные: так, Сбербанк в этом году получил раньше времени около 28,2 млрд. рублей, а ВТБ — около 3 млрд. рублей. От расторопности граждан страдают и коммерческие банки. Как рассказал "Профилю" заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, на сегодня банком выдано свыше 3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около $260,5 млн., из которых досрочно погашено около 300 кредитов на сумму порядка $30 млн. По словам вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович, в 2006 году клиенты погасили досрочно более 500 кредитов в долларах и 11 кредитов в рублях из более чем 8 тыс. кредитов, выданных банком (по данным "Профиля", это около $22,5 млн.). В тех банках, которые занялись ипотекой год-два назад, дела пока обстоят не так плохо, но банкиры уже прогнозируют будущие потери. "Объем нашего ипотечного портфеля составляет более 4,4 млрд. рублей, пока доля досрочно погашенных ипотечных кредитов составляет не более 1%. Однако, по нашим прогнозам, в ближайшие 2—3 года объем досрочно погашенных ипотечных кредитов, несомненно, увеличится, и в среднем срок погашения составит около 5 лет (банк кредитует на срок от 3 до 25 лет. — "Профиль")", — рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Мария Козырева. В Городском ипотечном банке, который специализируется на выдаче кредитов на покупку вторички, заемщики менее обеспеченные, однако и там некоторые не выдерживают 15—20 лет долговой кабалы. "Объем ипотечных сделок банка превысил $260 млн., и досрочных выплат очень мало. В основной своей массе клиенты погашают кредит в соответствии с плановым графиком", — говорит руководитель департамента продаж банка Игорь Жигунов. Но тут же признает: как показывает практика средний "срок жизни" кредита — около 7—8 лет. А досрочные выплаты начинаются примерно со 2—3-го года, поскольку предполагается, что клиент со временем все равно начинает больше зарабатывать, соответственно, быстрее справляясь с исполнением кредита. Казалось бы, нонсенс. Банки специально растягивают срок погашения, дабы клиент ежемесячно не платил огромных сумм, а рассчитывался, как и принято в цивилизованных странах, — в течение одного-двух десятков лет. Но российский заемщик — особенный. Счастливые новоселы стремятся любой ценой расплатиться с банком, который нам представляется этакой гидрой, ни за что ни про что пожирающей половину зарплаты. Но стремление ипотечников поскорее разделаться с долгами можно понять: до полной выплаты долга квартира остается в залоге у банка, что накладывает определенные ограничения на владельца жилья. Еще один нюанс — страховка, за которую ежегодно приходится выкладывать порядка 1—1,5% от суммы долга. Банк требует от заемщика страховать собственное здоровье и саму квартиру, и от этой обязанности никуда не деться. Так что, избавляясь от долга, гражданин существенно экономит на побочных расходах. Недополучатели Но что заемщику хорошо, то банкиру... ну, не смерть, конечно, а упущенная прибыль. "Профиль" попытался выяснить, сколько теряет банк на торопыгах. Сотрудник отдела кредитования крупного ипотечного банка признался, что, хотя ставки по ипотеке, по официальной версии, составляют 9—10% годовых, в итоге получается около 12% — с учетом комиссий за оформление, страховки и гипотетических "просрочек". "Вот реальный случай. Наш клиент взял ипотечный кредит на $100 тыс. на 10 лет, однако выплатил его через 5 лет. Помимо выплаты основной суммы переплата составила $50,2 тыс. При погашении в срок переплата получилась бы в $72,2 тыс. В результате только на одном клиенте наш банк потерял, вернее, недополучил $21,94 тыс.", — переживает банкир. В то же время, как показывает практика, даже с довольно высоким ежемесячным доходом сократить срок выплаты кредита до 1—2 лет практически невозможно. И незнание банковской арифметики иногда может подвести. Алексей Д., маркетолог аудиторской компании, получает $3500 в месяц, "левых" доходов у него нет. Два года назад он взял ипотечный кредит на $160 тыс. под 15% годовых, рассчитывая погасить его в течение года-полутора. Согласно договору платежи по кредиту были установлены аннуитетные (то есть равные суммы ежемесячно). В результате получилось, что за полтора года Алексей, ежемесячно отдавая банку $2239, выплатил $40308. Из них $35510 — проценты и $4798 — основной долг. Как выяснилось, ему осталось отдать "всего" $155202. Именно поэтому, предупреждают в банках, не стоит переоценивать свои силы. Хоть российским заемщикам неприятно и непривычно жить в долг, расквитаться с ипотекой раньше срока нелегко. "Те заемщики, которые имеют стабильный средний доход, досрочно гасят кредит реже. Однако среди наших клиентов есть сотрудники крупных компаний, где существуют системы бонусов и премий, чаще всего в декабре—мае — именно на эти периоды приходится большая часть досрочных погашений", — говорит Мария Козырева. Досрочно освобожденный Но часть заемщиков приобретает недвижимость в инвестиционных целях — дабы заработать. Купив квартиру, они через несколько месяцев ее продают, гасят кредит, не успевший еще обрасти процентами, и при этом остаются с наваром: рост цен на жилье последних года-полутора это позволяет. Однако риски так называемых потерь банки, безусловно, предусмотрели. Далеко не везде вы сможете отдать весь ипотечный долг в течение первого года — в некоторых организациях устанавливается мораторий на этот срок. То есть если вы захотите отбить кредит полностью или просто заплатить больше установленного расчета, деньги у вас не возьмут. Отдельные банки позволяют гасить кредит в ускоренном режиме, но берут за это штраф. Самое жестокое наказание вас ожидает в Райффайзенбанке: здесь комиссия за досрочное погашение в течение первых 5 лет составляет 4% от суммы досрочного платежа. В других банках штрафные санкции применяются в течение первых полугода-года. В Абсолют Банке и Международном Московском банке с клиента в течение первого года будут брать сверху 1% от суммы досрочного погашения. В банке DeltaCredit по ряду ипотечных программ также действуют штрафы за переплату, правда, небольшие (не более $50). В Городском ипотечном банке в первые несколько месяцев комиссия за платеж свыше установленной суммы взноса составляет 3% и лишь потом можно возвращать долг "бесплатно". Бессребрениками, как ни странно, оказались государственные Сбербанк и ВТБ. Сбербанк вообще дал своим заемщикам полную свободу погашения долгов — в любое время и безо всяких наценок. В ВТБ законы чуть строже. "Практически по всем ипотечным кредитным продуктам банка мораторий на досрочное погашение составляет всего 3 месяца, комиссия отсутствует. Исключением являются нецелевые кредиты, предоставляемые под залог имеющейся в собственности недвижимости. По данному кредитному продукту комиссия за досрочное погашение в размере 1% удерживается в течение 12 месяцев после предоставления кредита", — объясняет начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ "ВТБ-24" Мария Серова. Но обо всех подводных камнях досрочного погашения клиент может и не знать. Он может наивно думать, что, взяв кредит, быстренько с ним расправится, и лишь придя с большой пачкой денег в банк, выяснит, как жесток его кредитор. Например, Дмитрий Б. недавно получил ипотечный кредит на $90 тыс. в Москоммерцбанке. Через 4 месяца у него неожиданно появилась крупная сумма, и он решил разделаться с ипотечным грузом одним махом. Однако в банке ему вежливо объяснили, что согласно условиям договора в течение первого года аннуитетные платежи гасят только проценты по кредиту и непосредственно сумму основного долга уменьшать нельзя. Хотя на сайте банка указывалось, что "досрочное погашение возможно уже с первого месяца с момента предоставления кредита". "Ловушка для заемщика может быть только в недостатке или в несвоевременном предоставлении полной информации от банка", — рассказывает "Профилю" ипотечный брокер компании "Билд Ипотека" Алексей Зименков. Например, придя в банк по рекламе, заемщик рассчитывает на одну процентную ставку, но в переговорах с кредитным инспектором выясняет: если хочет гасить кредит досрочно, ему придется рассчитывать на повышенный процент. И такие случаи не редкость. Поэтому вопросы о возможности досрочного возврата долга лучше задавать до его получения. Кроме того, стоит поинтересоваться, в какой день можно делать досрочное погашение: в любой или только в установленный банком день очередного платежа, за какой срок до досрочного платежа надо написать заявление — за 5 дней или за месяц, произведет ли банк после этого перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или сократит срок кредита и т.д. Платить по-русски А что делать тем, на кого не сваливается внезапное богатство, кому не повышают зарплату и вообще — ускорить выплату долга не представляется возможным? Не стоит отчаиваться. Сэкономить все-таки можно. Самый верный способ — рефинансирование ипотечного кредита, то есть получение нового кредита на более выгодных условиях. Такую услугу уже предлагает ряд крупных российских банков. Так, при рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке в 1% экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около $4 тыс. Поскольку за последние несколько лет ипотечные ставки снизились на 4—5%, согласитесь, хлопоты по оформлению нового кредитного договора стоят нескольких тысяч долларов. Кроме того, и рефинансированные долги можно вернуть раньше срока. Вообще, желание побыстрее расквитаться с банком — чисто российская черта. В беседах с "Профилем" представители банков в качестве основных причин, которые побуждают заемщиков отказывать себе во всем во имя расплаты, называют рост доходов и русский характер. "Мы считаем, что стремление погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Желание побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея возможность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они предпочитают ее использовать", — отмечает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. В то же время на Западе наблюдается обратная тенденция. Так, британские и американские заемщики стремятся как можно дольше продержаться в статусе должника, растягивая по возможности сроки кредитования на 30—40 лет. Связано это с тем, что на заложенное жилье не распространяются налог на недвижимость и налог на наследство, которые часто составляют 30—50% от стоимости жилья. Так что в случае смерти заемщика наследники ипотечных долгов освобождаются от подобных сборов. В России же налог на недвижимость не столь существенный, да и привычка жить в кредит у нас еще не выработалась. А потому банкам пока придется смириться с излишней добросовестностью своих клиентов. |
Метки: ипотека квартира долги проценты |
Прайс-лист на услуги родного правосудия |
Самая дорогая «услуга» отечественного правосудия – оправдательный приговор суда присяжных, стоит от 120 до 300 тысяч долларов. Переквалификация обвинения стоит дешевле. Но и в этом «бизнесе» процветает обман и мошенничество. Столичный следователь взял у адвоката Елены Яцык $10 тысяч, пообещав «помочь» ее клиенту – но обещания не выполнил. А когда женщина потребовала вернуть деньги – убил ее шестью выстрелами.
Азербайджанец Эльгун и грузин Харзиани – два гостя с Кавказа, которые поссорились на почве женщины и денег. Второй считал, что первый ему должен $5000, и долго их вымогал. В конце концов Харзиани был арестован, и на него завели дело о вымогательстве и разбойном нападении.
В декабре 2005 года дело Харзиани принял к производству старший следователь
Адвокатом Харзиани стала Елена Яцык, опытный юрист с 20-летним стажем – 80% ее разбирательств завершались в пользу клиента. Первым делом она подала ходатайство о переквалификации обвинения из «разбоя» в «самоуправство», что должно было привести к существенному снижению срока наказания. На бумаге следователь отказал ей в этом, но неформально заявил, что вопрос можно «уладить»: якобы поможет его жена, помощник судьи в Кузьминках. Цена вопроса - $10 тысяч. Как пишет Комсомольская Правда, на эти услуги существуют известные заинтересованным лицам расценки – оправдательный приговор суда присяжных стоит от 120 до 300 тысяч долларов, а «отмазать» угонщика автомашины при удачном раскладе стоит всего $500 .
Деньги были переданы, но ожидаемого результата они не принесли: прокурор не переквалифицировал статью, суд отнесся к обвиняемому весьма строго, а следователь Пронин перестал отвечать на звонки адвоката. Через 3 месяца она все-таки смогла с ним встретиться. Следователь сказал, что его самого обманули, но он вернет ей деньги.
Встреча была назначена в воскресенье вечером 17 июля 2005 года. А на следующий день труп адвоката с двумя пулями в позвоночнике и четырьмя в голове нашли близ деревни Проводы Домодедовского района Московской области. Сын убитой сразу указал на Пронина – она не делала тайны из поездки и даже звонила ночью: «Я где-то в районе Бронниц, следователь Пронин пошел на дачу к брату за деньгами».
Пронин выдвинул свою версию: дескать, взятку он не брал и "помощи" не предлагал. По его версии, Яцык присвоила деньги обвиняемого Харзиани и хотела свалить вину на следователя. Во время встречи на него будто бы накинулся некий «мужик с акцентом», но Пронин смог убежать.
В апреле 2007 года Сергей Пронин был оправдан Мособлсудом. Но 4 апреля этого года вступило в силу решение Верховного Суда, по которому Пронина признали виновным по статьям 105.2 (убийство из корыстных побуждений) и 159.3 (мошенничество в крупном размер) УК РФ.
Сергей Пронин осужден к 15 годам лишения свободы в исправительной колонии строгого режима, с лишением специального звания «старший лейтенант юстиции» и права занимать должности на государственной службе сроком на 3 года.
Кроме этого, с него взыскано 500 тыс. рублей в качестве компенсации морального вреда в пользу родственников погибшей.
По исследованию фонда «Индем
По среднему размеру одной взятки – 9570 рублей или около $400 – судейские уступают только работникам военкоматов: «откосить» от армии в среднем по России стоит 15409 рублей.
И это бытовая коррупция – с деловой ситуация еще хуже. Ее объемы выросли с 2001 по 2005 год почти в десять раз – до $316 млрд., что сопоставимо с доходами федерального бюджета.
В 2005 году на среднюю взятку, уплаченную российским предпринимателем, можно было купить новую квартиру в Москве площадью более 200 квадратных метров.
|
Осовобождение стоило Василию Бойко 50миллионов рублей |
Проект "Рузская Швейцария", который планировала реализовать группа компаний "Вашъ финансовый попечитель" (ВФП), не будет разморожен после освобождения под залог главы ГК Василия Бойко, сообщает
"РИАН Недвижимость"со ссылкой на заявление руководителя службы рекламы и PR ВФП Александра Саранина.
По словам Саранина, девелоперский проект "Рузская Швейцария", в рамках которого в Московской области вблизи Рузского и Озернинского водохранилищ планировалось построить элитные коттеджи, горнолыжный курорт, два кантри-отеля, гольф-клуб, SPA-центр и конные парки, будет "на время отложен". Руководитель пресс-службы объяснил это неблагоприятной ситуацией на рынке недвижимости в целом, а также дискредитацией компании в глазах партнеров и потенциальных покупателей за те полтора года, которые Бойко находился под арестом.
Напомним, что глава ВФП Василий Бойко является главным фигурантом дела о хищении земель в Рузском районе Подмосковья. 2 октября Верховный суд РФ вынес решение освободить его под залог. Сумма залога составила 50 миллионов рублей.
В отношении Бойко следственный комитет при МВД РФ расследует четыре уголовных дела, связанных с незаконным завладением земельными участками в Рузском районе, в том числе, по версии следствия, ВФП незаконно скупил девять из 11 сельскохозяйственных предприятий Рузского района в Подмосковье, на территории которых ГК и намеревалась реализовать проект "Рузская Швейцария".
По словам Александра Саранина, после освобождения из-под ареста Василий Бойко планирует заняться развитием сельского хозяйства в Рузском районе Московской области.
|
Оценщики доберутся до московских подземелий |
Комплексная кадастровая оценка всего подземного пространства столицы будет проведена в ближайшие годы, сообщает
"РИАН Недвижимость"со ссылкой на заявление первого заместителя руководителя Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы Константина Королевского, сделанное им на пресс-конференции 2 сентября.
По словам Королевского, вслед за составлением кадастрового плана всей надземной территории города, предстоит провести оценку подземной части столицы с тем, чтобы объективно оценить экономический потенциал подземного пространства, которое может быть использовано в Москве.
В частности, проведение кадастровой оценки позволит применять рыночные механизмы для установления арендной платы за пользование подземным пространством, уточнил он. "Совершенно понятно, что в центре Москвы и, например, в Южном Бутово стоимость аренды подземного пространства должна быть разной", - отметил Королевский.
По словам чиновника, стоимость аренды будет варьироваться не только в зависимости от места, но и от глубины расположения того или иного подземного объекта. "Чем глубже, тем должно быть дешевле, а, возможно, и вообще бесплатно", - заключил первый заместитель руководителя департамента.
Метки: москва восток запад центр Север зоны границы округа центр. |
Оценка земель лесного фонда |
Земли, отнесенные к категории «земли лесного фонда» имеют ограничения в обороте и особенности при определении их рыночной стоимости. Рассмотрим основные понятия, которые изложены в Лесном кодексе РФ (принят 29.01.1997г. №22-ФЗ).
Лесной фонд
Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.
Земли лесного фонда
В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.
К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).
К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли)
Леса, не входящие в лесной фонд
В лесной фонд не входят леса, расположенные на:
землях обороны;
землях городских поселений - городские леса;
землях сельских поселений.
Древесно-кустарниковая растительность
В лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая растительность, расположенная на:
землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства;
землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог);
землях городских и сельских поселений, в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов);
(в ред. Федерального закона от 10.12.2003 N 171-ФЗ)
землях водного фонда (на полосах отвода каналов);
землях иных категорий.
Оборотоспособность объектов лесных отношений
Оборот лесного фонда не допускается. Нахождение в обороте участков лесного фонда и не входящих в лесной фонд участков лесов, прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено настоящим Кодексом.
Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством.
Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.
Право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке
Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.
Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире.
Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.
Группы лесов и категории защитности лесов первой группы
В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями производятся разделение лесного фонда по группам лесов и разграничение лесов первой группы по категориям защитности.
В лесном фонде выделяются леса первой, второй и третьей групп.
В лесах указанных групп могут быть выделены особо защитные участки лесов с ограниченным режимом лесопользования (берего- и почвозащитные участки леса вдоль берегов водных объектов, склонов оврагов и балок, опушек лесов на границах с безлесными территориями, места обитания и распространения редких и находящихся под угрозой исчезновения диких животных, растений и другие).
На особо защитных участках лесов может быть запрещено применение рубок главного пользования. Решения о запрещении рубок главного пользования на этих участках принимаются территориальными органами федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)
В зависимости от группы лесов и категории защитности лесов первой группы устанавливается порядок ведения лесного хозяйства в них, использования лесного фонда, а также порядок изъятия участков лесного фонда.
Леса первой группы
К лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.
Леса первой группы разделяются на следующие категории защитности:
запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;
запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;
противоэрозионные леса;
защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;
государственные защитные лесные полосы;
ленточные боры;
леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;
леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;
леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;
леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов;
особо ценные лесные массивы;
леса, имеющие научное или историческое значение;
памятники природы;
орехово-промысловые зоны;
лесоплодовые насаждения;
притундровые леса;
леса государственных природных заповедников;
леса национальных парков;
леса природных парков;
заповедные лесные участки.
Леса второй группы
К лесам второй группы относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.
Леса третьей группы
К лесам третьей группы относятся леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. При заготовке древесины должно обеспечиваться сохранение экологических функций этих лесов.
Леса третьей группы разделяются на освоенные и резервные леса.
Критерии отнесения лесов третьей группы к резервным лесам устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесного хозяйства.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)
Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, осуществляется:
в лесах первой группы - Правительством Российской Федерации по представлению федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства (за исключением случаев перевода для строительства линейных объектов);
в лесах первой группы при переводе для строительства линейных объектов, а также в лесах второй и третьей групп - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)
Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется Правительством Российской Федерации.
Состав и порядок подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий определяются Правительством Российской Федерации.
При переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, а также при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий граждане и юридические лица, в интересах которых осуществляется перевод, возмещают потери лесного хозяйства. Порядок расчета и возмещения потерь лесного хозяйства при указанных переводах устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением
лесного хозяйства и пользованием лесным фондом
Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в пределах компетенции, определенной в соответствии со статьями 46 и 47 Лесного кодекса (часть первая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ).
На участках лесного фонда, переданных в аренду или на концессию, при строительстве лесопользователем лесовозных дорог, срок действия которых более двух лет, возведении лесопользователем на срок лесопользования строений и сооружений, пунктов хранения древесины перевод лесных земель в нелесные земли осуществляется в порядке, предусмотренном частью первой настоящей статьи.
В решении федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, указываются место нахождения участка лесного фонда, его площадь, цель и срок, на который осуществляется перевод, перечень разрешенных к выполнению.
При определении рыночной стоимости лесных участков главная особенность оценки состоит в том, что лесной участок оценивается как единый объект недвижимости, в качестве «улучшений» рассматривается лесные деревья.
Метки: оценка участок земля производство цех дом квартира скда |
Оценка прав аренды на землю |
оценка права краткосрочной аренды на землю - расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с « Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р.
«Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
Оформление земли в собственность под жилыми домами |
30 августа 2006г. вступили в силу утвержденные постановлением Правительства РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие порядок выполнения собственниками обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание данного имущества. В документе дана широкая трактовка состава общего имущества. По общему правилу в него включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т. д. Определены четкие границы разделения общего имущества в многоквартирном доме от внутриквартирных и внешних инженерных сетей. Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.
Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки - все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом . Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.
Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав. Именно несоблюдение данного условия не позволяет собственникам реализовать свои права на практике.
Правила предоставляют собственникам право самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, непосредственно собственниками, управляющей компанией и др.). Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяются собственниками на общем собрании.
Как показывает практика, собственникам порой бывает очень трудно организовать и провести данное собрание. Хотя Правила отводят этому органу главную роль в решении вопросов домовладения. Например, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение вопросов проведения текущего и капремонта, утверждения перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На собрании определяется и способ управления домом, в зависимости от которого устанавливаются источники содержания общего имущества: плата по договорам, обязательные платежи или взносы.
Кроме того, Правила определяют общий принцип установления решением общего собрания собственников платы за содержание и ремонт жилья (а не муниципалитетами, как это было ранее). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. С выходом Постановления признаются утратившими силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89, а также Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", которые не соответствовали новому ЖК РФ.
Только в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органом местного самоуправления по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса, равным цене договора управления многоквартирным домом. В случае если способ управления общим собранием выбран, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы техучета жилфонда; акты о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки испытания инженерных коммуникаций и т. д.
Правила дают критерии физического износа общего имущества - они определяются с учетом норм законодательства о техническом регулировании (ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и др.) уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. В зависимости от этих параметров Правила устанавливают необходимость проведения текущего либо капремонта.
Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, будут проводится с 01.01.2007. // См.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75./
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
