Расчёт стоимости нового строительства
Методика, использованная в программном комплексе ValMaster™ А, построена на реализации одного из возможных подходов к определению стоимости замещения ( восстановления) при оценке объектов недвижимости затратным подходом.
Областью непосредственного применения методики является оценка зданий и сооружений, возведенных по типовым проектам, разработанным в период до первой половины 80-х годов, а также зданий устаревших конструктивных решений и исторической постройки конца XIX, начала XX века.
Естественным ограничением области применения являются здания и сооружения, построенные в период, начиная с конца 80-х годов с применением современных конструкций, таких как стен в виде облегченных многослойных эффективных конструкций, покрытий из пространственных структурных элементов и т.п. Однако такое ограничение частично может быть преодолено за счет имеющейся возможности добавления или замены конструктивных элементов непосредственно Пользователем.
Общие положения
Под стоимостью нового строительства (СС) в методике понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях. Учитываются следующие виды затрат:
прямые издержки (ПИ), непосредственно связанные со строительными работами на объекте
косвенные издержки (КИ), необходимые для организации процесса строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию
прибыль предпринимателя (ПП), как премия инвестору за использование капитала для строительства
СС = ПИ + КИ + ПП
Прямые издержки (ПИ - затраты на материалы, строительные машины, заработная плата, накладные расходы и сметная прибыль) и основная часть косвенных издержек (КИосн - на подготовку территории, временные здания, зимнее удорожание, дополнительная зарплата, надзор за строительством, проектирование и др.) вычисляется как сметная стоимость строительства (Ссмет), традиционно учитываемая при строительном проектировании, равная сумме стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр) и прочих затрат (ПрЗ)
ПИ + КИосн = Ссметн = Ссмр + ПрЗ
Дополнительные косвенные издержки ( КИдоп ), включающие расходы, характерные для сопровождения строительства в современных рыночных условиях (страховка, реклама, аренда и т.п.), и в прежних системах ценообразования строительной продукции не учитывавшиеся, определяются по задаваемой самим пользователем на основании рыночной информации процентной норме (n1%) от суммы прямых и основных косвенных издержек.
КИдоп = n1% ( ПИ + КИосн )
Прибыль предпринимателя (ПП) также рассчитывается по задаваемой процентной норме (n2%) из рыночных данных от суммы прямых и косвенных издержек.
ПП = n2% ( ПИ + КИосн + КИдоп )
Величина сметной стоимости строительства Ссметн для оцениваемого строительного объекта по данной методике определяется как сметная стоимость возведения объекта-аналога - типового строения с тем же, что и у оцениваемого, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.
Комплекс сборников УПВС был разработан по отраслевому принципу к первой переоценке основных фондов, проводившейся в стране. Он включает 37 отраслевых сборников выпуска 1970 года выпуска и 13 сборников выпуска 1972-1973 года для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете.
В сборниках УПВС приведены данные о восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства Ссмет ) 1м3 объема или другого единичного измерителя для зданий и сооружений различного функционального назначения. Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация, мусоропровод и пр.), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, радио, телефон, лифт и др.), вводов и выпусков. В показателях восстановительной стоимости учитываются прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, вместе составляющие стоимость строительно-монтажных работ (или ПИ), а также прочие затраты ( или КИосн ) в составе: зимнее удорожание, затраты на временные здания и сооружения, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание дирекции строящегося предприятия, на непредвиденные работы и др.
Укрупненные показатели составлены в виде объектных таблиц, в состав которых входят следующие характеристики объектов:
наименование здания или сооружения
группа капитальности
описание основных конструкций
этажность
показатели стоимости для десяти территориальных поясов для условий второго климатического района
удельные веса отдельных конструктивных элементов зданий в процентах
Определение восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства) оцениваемого здания по настоящей методике в общем случае включает следующие этапы:
выбор объекта-аналога из УПВС (из базы данных ValMaster А)
корректировка показателя стоимости объекта-аналога
a. на отличия инженерно-геологических, конструктивных и климатических требований, предъявляемых к зданиям в районе расположения объекта оценки по сравнению с требованиями для 2-го климатического района
b. с учетом удорожания строительства в районах с повышенной сейсмической опасностью (свыше 6 баллов по картам сейсмического районирования)
c. на отличия общего конструктивно-компоновочного решения объекта оценки (этажность, подвал, величина расчетного объема)
d. на отличия отдельных элементов строительных конструкций объекта оценки от имеющихся в описании объекта-аналога
e. на наличие или отсутствие отдельных элементов строительных конструкций и инженерных устройств у объекта оценки по сравнению с описанием состава элементов у объекта-аналога
расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта по величине скорректированного показателя стоимости в базисном уровне цен 01.01.69
расчет стоимости в ценах на дату оценки
добавление к сметной стоимости дополнительных косвенных издержек, прибыли предпринимателя
распределение стоимости строительства объекта оценки в ценах на дату оценки на стоимость элементов, составляющих здание
наверх
________________________________________
Расчёт физического износа
В качестве методики расчета общего физического износа зданий в программном комплексе ValMaster А использована методика разбивки, применяемая для оценки рыночной стоимости недвижимости.
В методике разбивки общий физический износ разделяется на исправимый и неисправимый и вычисляется для отдельных конструктивных элементов здания. Для этого полная восстановительная стоимость оцениваемого здания представляется в виде суммы восстановительных стоимостей основных составляющих: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, заполнения проемов, отделки, полов, инженерных систем и других.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт) вычисляется как уменьшение восстановительной стоимости конструктивных элементов, равное затратам на ликвидацию повреждений и дефектов, вызванных неправильной эксплуатацией, ошибками проектирования или производства строительно-монтажных работ.
Неисправимый физический износ как потеря стоимости в следствие естественного старения строительных конструкций, материалов и оборудования инженерных систем рассчитывается раздельно для короткоживущих и долгоживущих элементов.
Неисправимый износ короткоживущих элементов, заменяемых по техническим правилам эксплуатации неоднократно в процессе общей жизни здания, вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости (за вычетом отложенного ремонта) на отношение фактического срока tiф эксплуатации элемента к общему сроку жизни элемента tiн: D Vнi = ( Vi - D Vиi ) • tiф / tiн
Если фактический срок эксплуатации превышает общий срок жизни, то принимается, что конструктивный элемент имеет стопроцентный износ.
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости долгоживущих элементов (фундаментов, каркасов, стен, капитальных перекрытий, лестниц) на отношение фактического срока эксплуатации здания Tф к ожидаемому общему сроку жизни здания Тн: D Vнз = [ V - S ( Vi - D Vиi ) ] • Тф / Tн
Расчет физического износа в программном комплексе ValMaster А может быть реализован с применением нормативного, экспертного и вероятностного подходов.
Нормативный подход основан на использовании известных укрупненных показателей затрат на восстановление поврежденных конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий и установленных нормами эксплуатации сроков службы отдельных элементов зданий и зданий в целом.
В качестве нормативной базы данных об относительных величинах затрат на ремонт здесь приняты ведомственные строительные нормы "Правила оценки физического износа жилых зданий", ВСН 53-86(р), Госгражданстрой, 1988 г. Поэтому областью применения нормативного варианта является расчет физического износа гражданских зданий, состоящих из типовых конструктивных элементов.
В ВСН-53-86(р) для 71 конструктивного элемента, наиболее часто встречающихся в гражданских зданиях, приведены от 4 до 7 уровней возможных повреждений с качественным и количественным описанием визуально определимых дефектов. Каждому уровню повреждений соответствуют несколько ( от 2 до 5) признаков дефектов и поставлен в соответствие диапазон степени (от b1 до b2, %) физического износа в процентах от восстановительной стоимости конструктивного элемента.
Для расчета величины отложенного ремонта каждого конструктивного элемента (D Vиi) , в котором при обследовании здания выявлены признаки износа, выбирается из данных ВСН совпадающий (или наиболее похожий) по качественным и количественным характеристикам уровень повреждений. Если в обследованном элементе присутствуют все перечисленные в нормах признаки износа, то относительная величина износа для этого уровня принимается равной верхнему значению диапазона ( b2). Если имеет место лишь один из признаков , то относительная величина износа принимается равной нижнему значению диапазона ( b1). Промежуточные ситуации оцениваются по линейной интерполяции между крайними значениями.
В случае, когда признаки износа имеют место не во всем конструктивном элементе, а только в его части, относительная величина износа рассчитывается как произведение выбранной степени bi на долю (di, %) объема поврежденной части элемента от его общего объема.
Окончательно, величина отложенного ремонта i-го конструктивного элемента, имеющего восстановительную стоимость Vi и признаки износа уровней k-го и j-го в различных частях этого элемента, будет вычисляться по формуле: D Vиi = Vi • (dik • bik + dij • bij)
Для расчета неисправимого износа короткоживущих элементов в нормативном варианте в качестве общего срока жизни конструктивных элементов приняты нормативные сроки жизни до замены. При расчете неисправимого физического износа долгоживущих элементов ожидаемый общий срок эксплуатации здания принимается равным нормативному, определяемому в зависимости от капитальности здания.
Экспертный подход к расчету физического износа зданий по сути аналогичен нормативному, но в данном случае Пользователю предоставляется возможность самостоятельно задавать величины затрат на устранение дефектов элементов зданий и сроки службы элементов и зданий. Указанные величины и параметры должны быть заданы в форме детерминированных значений. Экспертный вариант расчета применим без ограничений функционального назначения объекта оценки.
Вероятностный подход к расчету физического износа может быть применен для объектов оценки любого функционального назначения. При его применении затраты на устранение дефектов и ожидаемые остаточные сроки эксплуатации рассматриваются как случайные величины и задаются в форме диапазона. При этом также указывается характер рассеивания случайных величин в виде закона их распределения.
При нормальном законе распределения предполагается, что граничные значения диапазонов изменения величин имеют наименьшую вероятность, а среднее значение будет иметь максимальную вероятность. При равномерном распределении все значения внутри диапазона равновероятны. Выбор указанных законов распределения зависит от полноты информации о случайной величине.
наверх
________________________________________
Прогнозирование и капитализация доходов
Используемая в программном комплексе ValMaster A методика предназначена для расчета стоимости недвижимости на основе генерируемого арендного дохода от эксплуатации недвижимости. При этом под стоимостью недвижимости подразумевается настоящая стоимость будущих денежных потоков.
Данная методика не предназначена в прямой постановке для расчета стоимости недвижимости на основе коммерческого потенциала связанного с ней бизнеса или как действующего предприятия.
В качестве методической основы использованы положения действующих международных и российских стандартов практики оценочной деятельности, регламентирующих определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода.
Общий алгоритм реализации метода капитализации включает в себя следующие позиции:
прогнозирование будущего дохода
капитализация будущего дохода в настоящую стоимость
Прогнозирование будущего дохода
Прогнозирование будущего дохода выполняется в виде составление стандартного реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. При этом последовательно формируются статьи доходной и расходной частей отчета. Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности и доходы от реверсии.
Реконструированный отчет о доходах составляется на год, следующий за годом оценки, и включает следующие позиции:
потенциальный валовый доход (PGI)
потери арендной платы (V&L)
прочие доходы (MI)
действительный валовый доход (EGI)
постоянные операционные расходы (FE)
переменные операционные расходы (VE)
расходы на замещение (RR)
чистый операционный доход (NOI)
расходы по обслуживанию долга (DS)
денежный поток до уплаты налогов на прибыль (BTCF)
Потенциальный валовый доход определяется как общий доход, который можно получить при сдаче в аренду всей недвижимости без учета потерь и расходов. Потенциальный валовый доход формируется за счет денежных потоков от плановой, рыночной и сверхплановой аренды.
Плановая аренда соответствует условиям арендного договора и учитывает все скидки и льготы, соответствующие текущим рыночным условиям привлечения арендаторов. Рыночная аренда относится к свободным и занятым владельцем площадям и определяется на базе рыночных арендных ставок. Сверхплановая аренда образуется за счет пунктов договоров аренды, которые предусматривают дополнительную оплату арендаторами лимитированных договором расходов.
Потери от незанятости учитываются в виде фактической величины или рассчитываются либо как процент от потенциального валового дохода, либо на основе данных об оборачиваемости арендной площади. Потери при сборе арендной платы рассчитываются как процент от потенциального валового дохода.
Прочие доходы имеют место в результате предоставления услуг арендаторам, оплата которых не входит в арендную плату и учитываются непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений.
Действительный валовый доход определяется как предполагаемый арендный доход с учетом потерь от незанятости, неплатежей арендной платы, всех скидок и прочих доходов по формуле:
EGI = PGI - V&L +MI
Постоянные операционные расходы включают расходы на эксплуатацию, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами и учитываются непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений.
Переменные операционные расходы включают расходы на эксплуатацию, которые связаны со степенью занятости объекта арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Величины переменных операционных расходов вводится в алгоритм в виде абсолютного значения, или рассчитываются по статьям затрат на основе действующих нормативов по эксплуатации зданий и сооружений. Общим принципом является введение текущего тарифа на услугу или ресурс с последующим расчетом объема потребляемых услуг или ресурсов.
Расходы на замещение предполагают эксплуатацию недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости и определяются годовыми отчислениями на формирование резерва для замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости.
Чистый операционный доход определяется как часть действительного валового дохода, остающаяся после выплаты операционных расходов и рассчитывается по формуле:
NOI = EGI - (FE +VE + RR)
Расходы по обслуживанию долга соответствуют годовой сумме, выплачиваемой в счет погашения основной суммы кредита и процентов по кредиту. Алгоритм программы предусматривает прямое введение годового платежа по обслуживанию долга или расчет платежа по известным характеристикам кредита.
Денежный поток до уплаты налогов определяется как часть чистого операционного дохода, остающаяся после выплаты суммы по обслуживанию долга и рассчитывается по формуле:
BTCF = NOI - DS
Доход от реверсии определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:
непосредственным назначением абсолютной величины реверсии
назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения
назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).
Капитализация будущего дохода в настоящую стоимость
Для капитализации будущего дохода в настоящую стоимость в алгоритме реализованы два подхода:
метод прямой капитализации
метод капитализации по норме отдачи
Прямая капитализация определяет настоящую стоимость будущего потока доходов как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности к коэффициенту капитализации для данного права собственности:
V = I / R,
где I и R (доход и коэффициент капитализации) соответствуют оцениваемому праву собственности. (Например, для полного права собственности V = NOI / Ro)
Метод прямой капитализации следует применять в случаях, когда прогнозное изменение доходов будущих периодов незначительно по сравнению с величиной самих доходов, то есть когда с определенной долей вероятности можно считать, что доход постоянен и бесконечен (либо доход конечен, но стоимость недвижимости за период проекта не изменяется). При этом значение соответствующего коэффициента капитализации может быть непосредственно получено из рыночных данных, что не предполагает выделение его составляющих - норму возврата инвестированного капитала и норму отдачи.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации (Ro) производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации в алгоритме реализованы:
анализ сравнительных продаж
расчет с использованием коэффициента покрытия долга (DCR)
техника инвестиционной группы
Метод капитализации по норме отдачи применяется при наличии достоверных прогнозов относительно величины каждого денежного потока, времени его реализации, сроке владения оцениваемым правом собственности и норме дисконтирования, соответствующей риску инвестиции в оцениваемое право собственности.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования капитализация по норме отдачи формализуется либо в виде метода дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации. При расчетах стоимости с учетом условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде общей формулы ипотечно-инвестиционного анализа, либо в виде расчетной модели Эллвуда.
Метод дисконтированных денежных потоков пересчитывает величину каждого будущего денежного потока в течение срока проекта, в настоящую стоимость с учетом соответствующих уровней риска, присущих каждому потоку. Применяется для изменяющихся любым образом денежных потоков. Норма дисконтирования, применяемая в методе дисконтированных денежных потоков, вводится в алгоритм в виде предварительно определенного значения.
Расчетные модели капитализации для определения стоимости применяются для определенным образом изменяющихся регулярных будущих потоков дохода, к которым относят:
постоянный доход
линейно изменяющийся доход
экспоненциально изменяющийся доход
В зависимости от конкретных условий оценки алгоритм программы предусматривает реализацию следующих моделей:
модели дохода, определяющие настоящую стоимость только регулярных потоков дохода (модель бесконечного потока доходов, модель Инвуда, модель Хоскольда)
модели собственности, определяющие стоимость с учетом изменения регулярного дохода и стоимости собственности (модель Ринга, модель с формированием фонда возмещения)
При наличии необходимых исходных данных стоимость может определяться применением техники остатка с использованием прямой капитализации или капитализации по норме отдачи. Алгоритм определения стоимости методом капитализации дохода сопровождается поэтапным выполнением анализа чувствительности основных получаемых результатов к относительному изменению исходных параметров. При определении стоимости методом капитализации дохода алгоритм программы предусматривает возможность выполнения расчетов на основе вероятностного подхода с применением соответствующих методик прогнозирования и обработки результатов (метод сценариев). Для реализации метода сценариев исходными данными для расчета являются вероятности реализации прогноза развития экономической ситуации и соответствующие им значения изменений расчетных параметров при прогнозировании и капитализации будущих доходов.
наверх
________________________________________
Сравнительный анализ
В общем случае применение сравнительного анализа для оценки объекта недвижимости состоит из следующих этапов:
выбор из общего объема имеющейся рыночной информации данных о сделках по объектам, которые могут быть признаны в качестве объектов сравнения для оцениваемого объекта
выбор элементов сравнения, по которым будут производиться корректировки цен продаж объектов сравнения
выполнение корректировок цен продаж объектов сравнения по выбранным элементам сравнения
приведение скорректированных значений цен продаж объектов сравнения к одному значению или к диапазону значения рыночной стоимости объекта оценки
Применяемая в программном комплексе ValMaster A методика использует специально разработанный для условий недостатка информации экспертно-аналитический вариант относительного сравнительного анализа. Алгоритм выбора объектов сравнения предусматривает использование информации, находящейся в базе данных, формируемой Пользователем.
Алгоритм выбора элементов сравнения предусматривает возможность использования следующих позиций:
передаваемые права собственности
условия финансирования
состояние рынка
местоположение
физические характеристики объектов
экономические характеристики
форма использования недвижимости
компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью
Первые три из перечисленных элементов сравнения характеризуют условия сделок по объектам сравнения, а остальные - сами объекты.
Корректировки цен продаж по элементам сравнения, характеризующим условия сделок, производятся с целью установления цен продажи объектов сравнения при условиях совершения сделок, совпадающих с рыночными условиями на дату оценки.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на передаваемые права собственности (ППС) проводится в случае, если объект был продан при продолжающих действовать договорах аренды по ставкам арендной платы, отличающихся от рыночного уровня арендной платы.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на условия финансирования (УФ) проводится в случае, если для финансирования сделки использовались нерыночные условия. Наиболее типичным случаем является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на состояние рынка (СР) проводится в случае, если за период от даты совершения сделки до даты оценки произошло изменение среднерыночных цен на объекты, подобные рассматриваемым. Реализованный в рамках используемой методики подход предусматривает прямой ввод предварительно рассчитанных по обычным методикам величин вышеназванных корректировок
Корректировка цен продаж объектов сравнения по элементам сравнения, относящихся к характеристикам самих объектов, реализована способом независимых поэлементных корректировок при экспертном задании значений поправок. Этот способ предусматривает последовательное сопоставление каждого объекта сравнения с объектом оценки по элементам сравнения. При этом для каждого элемента сравнения Эксперт должен решить, на какую величину могла бы измениться цена продажи объекта сравнения, если бы характеристика элемента совпадала с характеристикой объекта оценки, а все остальные характеристики элементов объекта сравнения остаются неизменными. То есть корректировка по любому элементу сравнения показывает, на сколько повлияло бы на цену продажи отличие объекта сравнения от объекта оценки только по данной характеристике, при условии, что все элементы сравнения независимы.
Величины корректировок могут задаваться в двух формах - детерминированной (в абсолютных или в процентных значениях) для случаев, когда в суждении Эксперта о степени влияния на цену данной характеристики имеется полная определенность, или в вероятностной (в форме диапазона изменения значения при заданном законе распределения вероятности) для случаев, когда Эксперт рассматривает данную корректировку как случайную величину из задаваемого диапазона. При вероятностной форме задания значений корректировок расчет скорректированной стоимости выполняется методом Монте-Карло.
Общая величина корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения рассчитывается путем суммирования корректировок по всем элементам сравнения. Стоимость объекта оценки определяется Экспертом на основании анализа (в том числе графического) скорректированных цен объектов
