До конца 2009-го нужно вернуть 163 млрд долларов

13.10.2008

Оценка доли имущества

Рассматирваются вопросы: рассмотрение дел в суде, арбитражном суде, споры в области недвижимости и строительства: договор подряда, инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве, суд с застройщиков, подрядчиком, заказчиком, жилищные споры. помощь адвоката.

Здравствуйте! Прошу разъяснить: Какой должна быть оценка 1/10 доли имущества-квартиры, 4,6 м2 жилой площади, не выделяемой в натуре. Суд по требованию истца по ст.252 ГК РФ принимает оценку, сделанную арифметическим способом, исходя из стоимости всей квартиры, тогда как он владеет правом на 1/10 долю (согл. ст. 128 ГК РФ – это самостоятельный объект гражданских прав). Суд принимает решение в пользу истца, отклоняя возражения ответчиков. При этом эксперт дает разъяснение суду, что термин «рыночная стоимость» в данном случае неприменим. Могут ли ответчики рассчитывать на принятие судом их альтернативной оценки, исходя из инвентаризационной по техпаспорту, или эта оценка должна быть определена только судебной экспертизой?

Практика оценки товарных знаков

Ю.Б. Леонтьев,
ведущий специалист по оценке интеллектуальной собственности,
группа компаний "РУСАУДИТ", г. Москва

Оценка интеллектуальной собственности (ИС) является наименее разработанной ветвью профессиональной оценки. Исторически сложилось так, что ее становление в Российской Федерации происходило без той мощной поддержки со стороны западных специалистов, которая присутствовала в оценке недвижимости, машин, оборудования и бизнеса. Положение осложнялось ощутимым противодействием со стороны экономистов, специализировавшихся на оценке эффективности инноваций еще в условиях развитого социализма. Следует признать, что до сих пор некоторые из них умудряются продавать свои услуги на нашем развивающемся рынке. И это при том, что их методология абсолютно не стыкуется с процедурами финансового менеджмента и не выдерживает никакой критики с позиций современной оценки. В основе профессиональной оценки лежит диалектический взгляд на стоимость оцениваемой собственности. Анализ стоимости строится на естественном понимании того, что любой объект проходит стадию своего рождения, сопровождающегося необходимыми затратами. Далее, поскольку права на любой объект могут являться предметом оборота на рынке, имеется возможность оценить его на основе статистики рыночных продаж. И, наконец, поскольку любое приобретение в условиях рыночной экономики обосновывается с точки зрения эффективности инвестиций, объект оценки рассматривается как источник выгод, получение которых он должен обеспечить своему владельцу. Соответственно, три кита, на которых держится методология профессиональной оценки, носят названия затратного, сравнительного (рыночного) и доходного подходов. В рамках этих подходов, которые мы теперь с полным основанием именуем стандартными (после выхода в свет Постановления Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г.), оценщик применяет максимальное количество методов (рис. 1), уместность которых определяется особенностями конкретной хозяйственной ситуации. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД метод сравнения продаж ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД метод исходных затрат метод восстановительной стоимости метод стоимости замещения ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Методы прямой капитализации методы экспресс-оценки метод избыточной прибыли Методы, использующие развернутую формулу дисконтированного денежного потока методы выделения реального экономического эффекта методы искусственного выделения экономического эффекта ("освобождение от роялти" и "правило 25 процентов") Рис. 1. Подходы к оценке и методы определения стоимости интеллектуальной собственности При оценке интеллектуальной собственности всегда имеется возможность применить затратный подход и построить рыночную стоимость объекта с точки зрения издержек на оформление правовой охраны и других необходимых затрат, однако в большинстве случаев результат такой оценки оказывается не адекватным действительной ценности объекта. Такая оценка указывает лишь на нижнюю границу диапазона, в котором определяется искомая стоимость. Определение же верхней границы этого диапазона осуществляется исключительно через применение доходного подхода. Такое положение дел, характерное, в первую очередь, для оценки товарных знаков и брендов, полностью согласуется с опытом ведущих специалистов по оценке интеллектуальной собственности Гордона Смита и Расселла Парра (табл. 1). Таблица 1. Рекомендуемая предпочтительность применения подходов к оценке НМА и ОИС [Источник: Gordon V. Smith, Russell L. Parr, Valuation of Intellectual Property and Intangible Assets, Second edition, John Willey& Sons, 1994.]. Виды НМА и ОИС В первую очередь Во вторую очередь Редко применим Патенты и технологии Доходный Рыночный Затратный Товарные знаки Доходный Рыночный Затратный Объекты авторского права Доходный Рыночный Затратный Квалифицированная рабочая сила Затратный Доходный Рыночный Информационное программное обеспечение менеджмента Затратный Рыночный Доходный Программные продукты Доходный Рыночный Затратный Дистрибьюторские сети Затратный Доходный Рыночный Базовые депозиты (Core deposits) Доходный Рыночный Затратный Права по франчайзингу Доходный Рыночный Затратный Корпоративная практика и процедуры Затратный Доходный Рыночный Применение доходного подхода строится на оценке инвестиционной привлекательности собственности, от которой в будущем ожидается получение вполне определенных (соответствующих вероятной цене продажи объекта) выгод. А поскольку рыночная стоимость, согласно ее определению, всегда выражается в денежном эквиваленте, под этими выгодами следует понимать потоки денежных средств, направленных непосредственно к владельцу оцениваемой собственности. Это очень существенный момент, так как, когда заходит речь о стоимости товарных знаков, постоянно приходится сталкиваться с попытками подмены процедур профессиональной оценки различными рейтинговыми методиками. Нет смысла спорить об адекватности этих методик задачам, которые решаются при построении рейтингов. Необходимо лишь признать, что оценка, базирующаяся на методологии сравнений, при всей ее уместности в рамках сравнительного подхода, к доходному подходу слабо применима. При этом следует отметить, что сравнительный подход, основной рабочей процедурой которого является метод сравнения продаж, в оценке объектов интеллектуальной собственности практически не используется Сущность этого метода состоит в определении рыночной стоимости собственности на основе цен продажи объектов сравнимой полезности путем внесения в эти цены корректировок (поправок), учитывающих имеющиеся существенные отличия аналогов от объекта оценки. Чтобы понять, почему эта процедура на практике не применяется, достаточно ознакомиться с тремя необходимыми условиями применимости метода сравнения продаж. 1) существование фактов продажи объектов аналогичного назначения и сравнимой полезности; 2) доступность информации о ценах продаж и действительных условиях совершения таких сделок; 3) наличие аналитической информации о степени влияния отличительных особенностей и характеристик таких объектов на их стоимость. Отсутствие необходимых объемов данных, обеспечивающих выполнение второго и третьего условий, приводит к тому, что становящаяся доступной информация о сделках с интеллектуальной собственностью используется в оценке всего лишь как сигнальная (ориентировочная), не влияющая на итоговое значение искомой рыночной стоимости. Таким образом, реальная оценка рыночной стоимости активно используемых в бизнесе товарных знаков и брендов сводится к применению методов доходного подхода. И, поскольку методология остальных подходов здесь оказывается слабо применимой, классификация процедур доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности получает такое развитие, которого она не имеет в других дисциплинах профессиональной оценки. При этом используются две группы классификационных признаков: во-первых, это способы выделения денежного потока (экономического эффекта), а во-вторых, это применяемый математический аппарат (табл. 2). Таблица 2. Методы доходного подхода КЛАССИФИКАЦИОННЫЕ ПРИЗНАКИ Используемый математический аппарат Аппарат выделения экономического эффекта Методы, использующие формулу дисконтированных денежных потоков Методы, использующие процедуру прямой капитализации Методы, построенные на учете реального экономического эффекта "Сверхнормативная прибыль" Методы преимущества в прибыли Метод избыточной прибыли 2. Реальные лицензионные платежи Методы приблизительной оценки (экспресс-оценка) 3. Преимущество в цене 4. Выигрыш в себестоимости в части переменных затрат 5. Выигрыш в себестоимости в части условно-постоянных затрат 6. Преимущество в объеме реализации продукции Методы, опирающиеся на искусственное построение экономического эффекта Метод "освобождения от роялти" Метод выделения доли лицензиара в прибыли лицензиата ("правило 25 процентов") С математическим аппаратом все обстоит достаточно просто, и его использование больших разночтений не вызывает. На первом месте стоит формула дисконтированного денежного потока (DCF), применение которой подразумевает достаточно тщательное прогнозирование будущих денежных потоков. Второе место занимает формула прямой капитализации, являющаяся, как известно, частным случаем формулы DCF. Она применяется, как правило, при "короткой", прикидочной оценке, поскольку предусматривает подмену детального прогнозирования принятием упрощающих допущений о будущем поведении денежных потоков. Применение современных математических методов, получающих все большее распространение в западной оценке бизнеса (реальные опционы, модель Эдвардса - Белла - Ольсена и др.), в оценке интеллектуальной собственности пока что не представляется оправданным. Объясняется это тем, что такой модный аппарат дает достоверные результаты только в случае использования больших массивов рыночной информации, в отношении которой, как уже говорилось, в оценке ИС наблюдается огромный дефицит. Здесь же, ради справедливости, необходимо отметить, что при оценке корпоративных брендов параллельно с формулой DCF традиционно используется модель экономической добавленной стоимости, упрощенный вариант которой известен как метод избыточной прибыли (формула налогового управления). Что же касается второго классификационного признака - способов выделения денежного потока, то здесь следует признать наличие достаточно больших проблем. Методы доходного подхода с этой точки зрения делятся на способы выделения реально присутствующего экономического эффекта и на способы его искусственного построения. Выделение реального экономического эффекта, образующегося непосредственно от использования товарного знака, в большинстве практических ситуаций представляет собой достаточно сложную и ресурсоемкую аналитическую проблему. Поэтому часто оценщики, не располагая необходимыми ресурсами времени или финансов, не углубляясь в анализ хозяйственного использования товарного знака, ограничиваются процедурами искусственного построения экономического эффекта. Такие процедуры (метод "освобождения от роялти" и метод выделения доли лицензиара в прибыли лицензиата) основываются на общем исходном предположении о том, что было бы, если бы оцениваемая интеллектуальная собственность не принадлежала ее сегодняшнему владельцу В таком случае лицо, использующее чужие исключительные права, обязано проводить регулярные лицензионные платежи в пользу владельца прав. Размер этих платежей (роялти) рассчитывается в соответствии со сложившейся практикой лицензионных соглашений. Однако такие платежи не проводятся, поскольку на самом деле права принадлежат современному владельцу ИС, и он освобожден от этой обязанности. Образующаяся в результате такого освобождения экономия отождествляется с дополнительной прибылью, создаваемой объектом оценки. В методе "освобождения от роялти", например, размер гипотетического годового лицензионного платежа определяется путем умножения годовой выручки от реализации продукции, выпущенной с применением ИС, на среднестатистическую (стандартную) ставку роялти. Однако любой здравомыслящий экономист сразу обратит внимание на то, что, отказываясь от трудоемкого выделения реально образующегося эффекта, оценщик резко снижает убедительность выполненной оценки. Стоимость, полученная на основе одних лишь процедур искусственного построения (моделирования) экономического эффекта не имеет права называться рыночной, которая по определению должна устраивать обе стороны вероятной сделки по передаче права собственности. Ну как, например, можно говорить об адекватности оценки через "освобождение от роялти" брендов организаций-монополистов, таких как "МОСЭНЕРГО" или "ЛЕНГАЗ"? Ведь бренд, являющийся инструментом конкурентной борьбы, работает (создает дополнительные денежные потоки) только в конкурентной среде. Таким образом, при решении задачи определения рыночной стоимости товарного знака оценщик не имеет права обходить молчанием проблему выделения реально образующегося экономического эффекта. Обычно своим слушателям мы рекомендуем начинать выполнение этой наиболее ответственной операции оценки ИС с анализа безубыточности, являющегося одной из основных процедур финансового менеджмента. При этом в отдельных случаях для известных (хорошо раскрученных) брендов оказывается возможным быстро получить достаточно достоверную оценку, опираясь, например, только лишь на преимущество в цене товарной продукции, выпускаемой под оцениваемым брендом. Таким образом, в 1997 г. было показано, что стоимость товарного знака "Экономика и Жизнь" (ИД "Экономическая газета") по состоянию на 01.08.1997 г. составила не менее одного миллиона долларов, а в 1998 г. была выполнена "короткая" оценка корпоративного бренда ОАО "Московский завод "Кристалл" (см. пример). Сами выводы, полученные в этих двух работах и указывающие лишь на нижнюю границу области определения рыночной стоимости товарных знаков, свидетельствуют о том, что в обеих ситуациях оценка была неполной. Это соответствует действительности, поскольку и в первом и во втором случае содержание работ определялось локальностью проблем владельцев оцениваемых брендов, а сами работы носили практически некоммерческий инициативный характер. Вполне естественно, здесь возникает вопрос: "А как же тогда должна выглядеть полновесная качественная оценка товарного знака?" Ответ можно найти в известном произведении ранее цитировавшегося автора Гордона Смита (Gordon Smith, "Trademark Valuation"). Содержание работы и последовательность выполнения операций иллюстрируется им с помощью блок-схемы алгоритма оценки (рис. 2). При внимательном рассмотрении этой схемы становится понятным, что качественная оценка товарного знака в представлении Гордона Смита содержит все этапы, присущие любому виду нашей профессиональной деятельности. Рис. 2. Оценка товарного знака (ТЗ) и построение ставки роялти (Гордон В. Смит и Расселл Л. Парр "Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов") Такая оценка состоит из следующих этапов: - сбор данных, необходимых для применения всего аппарата профессиональной оценки; - анализ собранной информации с целью выявления критериев сравнения и вероятных параметров процесса хозяйственного использования объекта оценки и сопутствующих активов; - синтез рыночной стоимости товарного знака с применением всех уместных в данной оценочной ситуации процедур; - выдача тщательно обоснованного заключения о стоимости товарного знака и о ставке роялти (если такая необходимость определяется целью оценки), соответствующей условиям планируемого лицензионного соглашения. Операцию получения рыночной стоимости мы не случайно называем синтезом оценки. Действительно, на итоговое значение стоимости следует смотреть как на некий синтетический продукт - обобщение результатов применения нескольких моделей образования стоимости. При этом по схеме Гордона видно, что синтез итоговой стоимости товарного знака содержит, по крайней мере, следующие процедуры: - метод дисконтированных денежных потоков, строящийся на учете реального экономического эффекта, получаемого при реализации продукции, несущей товарный знак; - техника инвестиционной группы, базирующаяся на определении необходимого возврата средств, вложенных в активы различных видов; - методология экономической добавленной стоимости, опирающаяся на сравнение конкретных результатов деятельности предприятия с аналогичными среднеотраслевыми показателями; - "освобождение от роялти (лицензионных платежей)" рассчитываемых на основе ставок роялти, применяемых к товарным знакам, которые могут подходить под определение аналога объекта оценки. Пока что те оценки рыночной стоимости товарных знаков, с которыми изредка удается ознакомиться, не содержат ничего похожего. Конечно, в каждой из них присутствует "освобождение от роялти". Иногда встречается что-то похожее на применение сравнительного подхода на базе рейтингов "Интербренда" или на процедуры чисто рейтинговой оценки. Для инвестиционной стоимости такое творчество возможно и применимо, но ни в коем случае не для рыночной. Рыночная стоимость, убедительная для вероятного инвестора, обязательно должна содержать расчет, построенный на выделении реально получаемых денежных потоков, образующихся непосредственно благодаря использованию оцениваемого товарного знака. Пример 1 Оценка товарного знака "Зубр" Владелец объекта оценки: Московский завод "Кристалл" Дата оценки: 01.12.1998 г. (курс доллара США - 17,88 руб./USD). Маркетинговое исследование показало: по состоянию на дату оценки отпускная цена бутылки (0,5 л) ординарной водки производства ОАО "Кристалл" на 5 руб. превышает отпускную цену водки повышенного качества одного из рядовых конкурентов (ЗАО "Урожай"), которой она соответствует по своим потребительским свойствам. После вычитания НДС и акциза (ставки которых для всех едины) преимущество в цене составляет 83,33 руб. на дал. Отсюда при одинаковой себестоимости образуется 54,17 руб. чистой прибыли на декалитр. Поскольку примерно такая же разность цен сохраняется и для других видов продукции, то, умножая эту дополнительную чистую прибыль на удвоенный физический объем продаж, достигнутый в первом полугодии, получаем годовой денежный поток, создаваемый именно товарным знаком "Зубр": (1) 54,167х2х 1750 =189 595 тыс. руб. Прямая капитализация таких поступлений по достаточно высокой норме дисконтирования, равной 0,35, приводит к стоимости товарного знака равной 189 595 / 0,35 = 541 700 тыс. руб., или по курсу, действующему на 01.12.98 г., 541 700 / 17,88 = 30 296 тыс. USD. ВЫВОД: По состоянию на 01.12.1998 г. стоимость корпоративного бренда ОАО "Кристалл" - товарного знака "Зубр" - составляет не менее 30 000 000 USD (тридцать миллионов долларов США). Журнал "Московский оценщик" №6 (25), ноябрь 2003 Информационный источник - МОК-Информ E-mail: mok@valnet.ru При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.ValNet.ru

Для инвесторов настали непростые времена. Фондовый рынок в России обрушился, и западные инвесторы не спешат на него возвращаться. Российские капиталисты должны оптимизировать структуру своего портфеля активов, чтобы максимально оградить себя от возможных рисков. Сделать это в условиях неопределенности довольно сложно.

Крупные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, как правило, включают в свой портфель различные виды активов: это и объекты коммерческой недвижимости, и жилье, и девелоперские проекты на разных стадиях строительства, и земельные активы.

В последнее время некоторые риэлторы в кулуарах рассказывают, что на фоне потрясений на финансовых рынках в нашей стране увеличился интерес со стороны покупателей к земельным участкам. Свободные деньги, выведенные с финансовых рынков, необходимо правильно разместить, чтобы, если не заработать, то хотя бы оградить их от инфляции. Учитывая то, что «земли больше не становится», она выступает как наиболее интересный актив с точки зрения вопроса инвестирования.

Принимая решение о размещении денежных средств важно понимать, какова динамика изменения цен на актив и какие факторы на это влияют. Сегодня многие компании оказались в ситуации, когда они вынуждены распродавать имеющую в собственности недвижимость, а также земельные участки, чтобы получить денежные средства в связи с недостатком ликвидности. Резкое увеличение предложения на рынке неминуемо должно привести к понижению цены. Но, между тем, сотрудники опрошенных нами риэлтерских компаний резкого всплеска предложения на рынке земельных участков в последнее время не отмечают. Очевидно, собственники замерли в ожидании и внимательно следят за рынком, но это не исключает резкого снижения цен в ближайшем будущем.

Между тем, хотя, по статистике, цены на земельные участки в Подмосковье последние годы стабильно росли, предпосылки к их снижению появились еще до обострения кризиса в экономике. Дело в том, что крупные игроки рынка покупали землю для осуществления проектов ленд-девелопмента. Они проводили коммуникации, разрабатывали проект развития территории, изменяли вид разрешенного использования, чтобы затем продать по более высокой стоимости.

Действительно, стоимость участка в результате ленд-девелопмента увеличивалась в разы. Но здесь есть один существенный момент. Как говорит Директор по развитию компании «MOZAIK Development» Дмитрий Макаров, «кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков, перед которыми встает вопрос: платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с определенным дисконтом». Таким образом, на рынке стали появляться уже подготовленные под строительство земельные участки, предлагаемые с дисконтом, что сбивало и общую цену.

Сегодня инвесторы активно интересуются вложением средств в земельные участки, но при этом осторожничают. Очевидно, многие из них ждут «дна». Так, Дмитрий Макаров говорит: «можно с уверенностью утверждать, что при существующей тенденции снижения цены предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья возможен значительный инвестиционный выигрыш в случае приобретения земельных участков на минимуме цены. Причем, он будет наиболее существенным при покупке участков на достаточно небольших (до 30-40 км) расстояниях от Москвы»

оценка права краткосрочной аренды на землю - расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с « Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р.
     «Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
     Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
     Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
     Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

 

30 августа 2006г. вступили в силу утвержденные постановлением Правительства РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие порядок выполнения собственниками обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание данного имущества. В документе дана широкая трактовка состава общего имущества. По общему правилу в него включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т. д. Определены четкие границы разделения общего имущества в многоквартирном доме от внутриквартирных и внешних инженерных сетей. Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки - все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом . Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.

Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав. Именно несоблюдение данного условия не позволяет собственникам реализовать свои права на практике.

     Правила предоставляют собственникам право самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, непосредственно собственниками, управляющей компанией и др.). Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяются собственниками на общем собрании.
     Как показывает практика, собственникам порой бывает очень трудно организовать и провести данное собрание. Хотя Правила отводят этому органу главную роль в решении вопросов домовладения. Например, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение вопросов проведения текущего и капремонта, утверждения перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На собрании определяется и способ управления домом, в зависимости от которого устанавливаются источники содержания общего имущества: плата по договорам, обязательные платежи или взносы.
     Кроме того, Правила определяют общий принцип установления решением общего собрания собственников платы за содержание и ремонт жилья (а не муниципалитетами, как это было ранее). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. С выходом Постановления признаются утратившими силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89, а также Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", которые не соответствовали новому ЖК РФ.
     Только в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органом местного самоуправления по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса, равным цене договора управления многоквартирным домом. В случае если способ управления общим собранием выбран, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
     Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы техучета жилфонда; акты о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки испытания инженерных коммуникаций и т. д.
     Правила дают критерии физического износа общего имущества - они определяются с учетом норм законодательства о техническом регулировании (ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и др.) уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. В зависимости от этих параметров Правила устанавливают необходимость проведения текущего либо капремонта.

Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, будут проводится с 01.01.2007. // См.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75./

 

Оценка земли. Оценка земельных участков на праве бессрочного пользования

 

       В отличие от оценки права собственности на земельные участки или права аренды, для которых существуют разработанные и утвержденные методики, оценка права бессрочного пользования иногда вызывает дискуссии. Для специалистов-оценщиков серьезно занимающихся оценкой и имеющих опыт оценки земли, методика оценки права бессрочного пользования не является дискуссионным вопросом. Рассмотрим некоторые законодательные акты и методические рекомендации, которые однозначно отвечают на данный вопрос:

I. Земельный кодекс РФ (ст.20 136-ФЗ от 25.10.2001г.)

«Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Со дня введения в действие настоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 261-ФЗ)

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ»;

II. В соответствии с Методическими Рекомендациями, составленными на основе "Унифицированных требований к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости", подготовленных НП саморегулируемой организацией "Ассоциация Российских Магистров Оценки»:

• "В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок затрат, связанных с этим переоформлением.

• В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что "при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений".

Ш. Техническое задание (технические указания)   на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории  г. Москва.

«10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права»;

IV. В соответствии с федеральным законом № ФЗ-310 от 01.12.2007г., регламентирующим оценку земельных участков в г.Сочи  «При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет».

Выводы: Законодательно такой вид права, как «право бессрочного пользования» перестает существовать и его можно рассматривать с точки зрения оценочной деятельности как потенциальное право собственности или право долгосрочной аренды на 49 лет за вычетом всех издержек на переоформление.

Уплата земельного налога при смене собственника земли

Кадастровая стоимость земельного участка и вид его разрешенного использования изменились в течение налогового периода. Как в данном случае исчислять и уплачивать земельный налог? Разъяснения Минфина России по этому вопросу ФНС России довела до сведения налогоплательщиков и налоговых органов письмом от 28.07.2008 № ШТ-6-3/531@.

Согласно позиции финансового ведомства такие изменения учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. То есть в текущем календарном году порядок исчисления налога не изменяется.

Еще один случай, рассмотренный финансовым ведомством — смена собственника земельного участка. Тогда с даты госрегистрации прав на землю и до конца налогового периода также должны использоваться неизменные кадастровая стоимость земли и налоговая ставка. Они определяются на основании сведений о земельном участке, которые указаны в государственном земельном кадастре и документах, представленных на регистрацию, и выданном свидетельстве о регистрации земли.

Имущественный вычет в году используется один раз

При продаже принадлежащих гражданину на праве собственности менее трех лет объектов недвижимости налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ в размере не более 1 млн. руб. (в целом по всем объектам). Об этом Минфин России проинформировал в письме от 31.07.2008 № 03-04-05-01/282.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса установлено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. При этом в указанной статье не установлено ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть в налоговом периоде получен имущественный вычет.

Расчёт стоимости нового строительства
Методика, использованная в программном комплексе ValMaster™ А, построена на реализации одного из возможных подходов к определению стоимости замещения ( восстановления) при оценке объектов недвижимости затратным подходом.
Областью непосредственного применения методики является оценка зданий и сооружений, возведенных по типовым проектам, разработанным в период до первой половины 80-х годов, а также зданий устаревших конструктивных решений и исторической постройки конца XIX, начала XX века.
Естественным ограничением области применения являются здания и сооружения, построенные в период, начиная с конца 80-х годов с применением современных конструкций, таких как стен в виде облегченных многослойных эффективных конструкций, покрытий из пространственных структурных элементов и т.п. Однако такое ограничение частично может быть преодолено за счет имеющейся возможности добавления или замены конструктивных элементов непосредственно Пользователем.
Общие положения
Под стоимостью нового строительства (СС) в методике понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях. Учитываются следующие виды затрат:
прямые издержки (ПИ), непосредственно связанные со строительными работами на объекте
косвенные издержки (КИ), необходимые для организации процесса строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию
прибыль предпринимателя (ПП), как премия инвестору за использование капитала для строительства
СС = ПИ + КИ + ПП
Прямые издержки (ПИ - затраты на материалы, строительные машины, заработная плата, накладные расходы и сметная прибыль) и основная часть косвенных издержек (КИосн - на подготовку территории, временные здания, зимнее удорожание, дополнительная зарплата, надзор за строительством, проектирование и др.) вычисляется как сметная стоимость строительства (Ссмет), традиционно учитываемая при строительном проектировании, равная сумме стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр) и прочих затрат (ПрЗ)
ПИ + КИосн = Ссметн = Ссмр + ПрЗ
Дополнительные косвенные издержки ( КИдоп ), включающие расходы, характерные для сопровождения строительства в современных рыночных условиях (страховка, реклама, аренда и т.п.), и в прежних системах ценообразования строительной продукции не учитывавшиеся, определяются по задаваемой самим пользователем на основании рыночной информации процентной норме (n1%) от суммы прямых и основных косвенных издержек.
КИдоп = n1% ( ПИ + КИосн )
Прибыль предпринимателя (ПП) также рассчитывается по задаваемой процентной норме (n2%) из рыночных данных от суммы прямых и косвенных издержек.
ПП = n2% ( ПИ + КИосн + КИдоп )
Величина сметной стоимости строительства Ссметн для оцениваемого строительного объекта по данной методике определяется как сметная стоимость возведения объекта-аналога - типового строения с тем же, что и у оцениваемого, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.
Комплекс сборников УПВС был разработан по отраслевому принципу к первой переоценке основных фондов, проводившейся в стране. Он включает 37 отраслевых сборников выпуска 1970 года выпуска и 13 сборников выпуска 1972-1973 года для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете.
В сборниках УПВС приведены данные о восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства Ссмет ) 1м3 объема или другого единичного измерителя для зданий и сооружений различного функционального назначения. Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация, мусоропровод и пр.), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, радио, телефон, лифт и др.), вводов и выпусков. В показателях восстановительной стоимости учитываются прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, вместе составляющие стоимость строительно-монтажных работ (или ПИ), а также прочие затраты ( или КИосн ) в составе: зимнее удорожание, затраты на временные здания и сооружения, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание дирекции строящегося предприятия, на непредвиденные работы и др.
Укрупненные показатели составлены в виде объектных таблиц, в состав которых входят следующие характеристики объектов:
наименование здания или сооружения
группа капитальности
описание основных конструкций
этажность
показатели стоимости для десяти территориальных поясов для условий второго климатического района
удельные веса отдельных конструктивных элементов зданий в процентах
Определение восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства) оцениваемого здания по настоящей методике в общем случае включает следующие этапы:
выбор объекта-аналога из УПВС (из базы данных ValMaster А)
корректировка показателя стоимости объекта-аналога
a. на отличия инженерно-геологических, конструктивных и климатических требований, предъявляемых к зданиям в районе расположения объекта оценки по сравнению с требованиями для 2-го климатического района
b. с учетом удорожания строительства в районах с повышенной сейсмической опасностью (свыше 6 баллов по картам сейсмического районирования)
c. на отличия общего конструктивно-компоновочного решения объекта оценки (этажность, подвал, величина расчетного объема)
d. на отличия отдельных элементов строительных конструкций объекта оценки от имеющихся в описании объекта-аналога
e. на наличие или отсутствие отдельных элементов строительных конструкций и инженерных устройств у объекта оценки по сравнению с описанием состава элементов у объекта-аналога
расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта по величине скорректированного показателя стоимости в базисном уровне цен 01.01.69
расчет стоимости в ценах на дату оценки
добавление к сметной стоимости дополнительных косвенных издержек, прибыли предпринимателя
распределение стоимости строительства объекта оценки в ценах на дату оценки на стоимость элементов, составляющих здание
наверх
________________________________________
Расчёт физического износа
В качестве методики расчета общего физического износа зданий в программном комплексе ValMaster А использована методика разбивки, применяемая для оценки рыночной стоимости недвижимости.
В методике разбивки общий физический износ разделяется на исправимый и неисправимый и вычисляется для отдельных конструктивных элементов здания. Для этого полная восстановительная стоимость оцениваемого здания представляется в виде суммы восстановительных стоимостей основных составляющих: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, заполнения проемов, отделки, полов, инженерных систем и других.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт) вычисляется как уменьшение восстановительной стоимости конструктивных элементов, равное затратам на ликвидацию повреждений и дефектов, вызванных неправильной эксплуатацией, ошибками проектирования или производства строительно-монтажных работ.
Неисправимый физический износ как потеря стоимости в следствие естественного старения строительных конструкций, материалов и оборудования инженерных систем рассчитывается раздельно для короткоживущих и долгоживущих элементов.
Неисправимый износ короткоживущих элементов, заменяемых по техническим правилам эксплуатации неоднократно в процессе общей жизни здания, вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости (за вычетом отложенного ремонта) на отношение фактического срока tiф эксплуатации элемента к общему сроку жизни элемента tiн: D Vнi = ( Vi - D Vиi ) • tiф / tiн
Если фактический срок эксплуатации превышает общий срок жизни, то принимается, что конструктивный элемент имеет стопроцентный износ.
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости долгоживущих элементов (фундаментов, каркасов, стен, капитальных перекрытий, лестниц) на отношение фактического срока эксплуатации здания Tф к ожидаемому общему сроку жизни здания Тн: D Vнз = [ V - S ( Vi - D Vиi ) ] • Тф / Tн
Расчет физического износа в программном комплексе ValMaster А может быть реализован с применением нормативного, экспертного и вероятностного подходов.
Нормативный подход основан на использовании известных укрупненных показателей затрат на восстановление поврежденных конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий и установленных нормами эксплуатации сроков службы отдельных элементов зданий и зданий в целом.
В качестве нормативной базы данных об относительных величинах затрат на ремонт здесь приняты ведомственные строительные нормы "Правила оценки физического износа жилых зданий", ВСН 53-86(р), Госгражданстрой, 1988 г. Поэтому областью применения нормативного варианта является расчет физического износа гражданских зданий, состоящих из типовых конструктивных элементов.
В ВСН-53-86(р) для 71 конструктивного элемента, наиболее часто встречающихся в гражданских зданиях, приведены от 4 до 7 уровней возможных повреждений с качественным и количественным описанием визуально определимых дефектов. Каждому уровню повреждений соответствуют несколько ( от 2 до 5) признаков дефектов и поставлен в соответствие диапазон степени (от b1 до b2, %) физического износа в процентах от восстановительной стоимости конструктивного элемента.
Для расчета величины отложенного ремонта каждого конструктивного элемента (D Vиi) , в котором при обследовании здания выявлены признаки износа, выбирается из данных ВСН совпадающий (или наиболее похожий) по качественным и количественным характеристикам уровень повреждений. Если в обследованном элементе присутствуют все перечисленные в нормах признаки износа, то относительная величина износа для этого уровня принимается равной верхнему значению диапазона ( b2). Если имеет место лишь один из признаков , то относительная величина износа принимается равной нижнему значению диапазона ( b1). Промежуточные ситуации оцениваются по линейной интерполяции между крайними значениями.
В случае, когда признаки износа имеют место не во всем конструктивном элементе, а только в его части, относительная величина износа рассчитывается как произведение выбранной степени bi на долю (di, %) объема поврежденной части элемента от его общего объема.
Окончательно, величина отложенного ремонта i-го конструктивного элемента, имеющего восстановительную стоимость Vi и признаки износа уровней k-го и j-го в различных частях этого элемента, будет вычисляться по формуле: D Vиi = Vi • (dik • bik + dij • bij)
Для расчета неисправимого износа короткоживущих элементов в нормативном варианте в качестве общего срока жизни конструктивных элементов приняты нормативные сроки жизни до замены. При расчете неисправимого физического износа долгоживущих элементов ожидаемый общий срок эксплуатации здания принимается равным нормативному, определяемому в зависимости от капитальности здания.
Экспертный подход к расчету физического износа зданий по сути аналогичен нормативному, но в данном случае Пользователю предоставляется возможность самостоятельно задавать величины затрат на устранение дефектов элементов зданий и сроки службы элементов и зданий. Указанные величины и параметры должны быть заданы в форме детерминированных значений. Экспертный вариант расчета применим без ограничений функционального назначения объекта оценки.
Вероятностный подход к расчету физического износа может быть применен для объектов оценки любого функционального назначения. При его применении затраты на устранение дефектов и ожидаемые остаточные сроки эксплуатации рассматриваются как случайные величины и задаются в форме диапазона. При этом также указывается характер рассеивания случайных величин в виде закона их распределения.
При нормальном законе распределения предполагается, что граничные значения диапазонов изменения величин имеют наименьшую вероятность, а среднее значение будет иметь максимальную вероятность. При равномерном распределении все значения внутри диапазона равновероятны. Выбор указанных законов распределения зависит от полноты информации о случайной величине.
наверх
________________________________________
Прогнозирование и капитализация доходов
Используемая в программном комплексе ValMaster A методика предназначена для расчета стоимости недвижимости на основе генерируемого арендного дохода от эксплуатации недвижимости. При этом под стоимостью недвижимости подразумевается настоящая стоимость будущих денежных потоков.
Данная методика не предназначена в прямой постановке для расчета стоимости недвижимости на основе коммерческого потенциала связанного с ней бизнеса или как действующего предприятия.
В качестве методической основы использованы положения действующих международных и российских стандартов практики оценочной деятельности, регламентирующих определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода.
Общий алгоритм реализации метода капитализации включает в себя следующие позиции:
прогнозирование будущего дохода
капитализация будущего дохода в настоящую стоимость
Прогнозирование будущего дохода
Прогнозирование будущего дохода выполняется в виде составление стандартного реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. При этом последовательно формируются статьи доходной и расходной частей отчета. Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности и доходы от реверсии.
Реконструированный отчет о доходах составляется на год, следующий за годом оценки, и включает следующие позиции:
потенциальный валовый доход (PGI)
потери арендной платы (V&L)
прочие доходы (MI)
действительный валовый доход (EGI)
постоянные операционные расходы (FE)
переменные операционные расходы (VE)
расходы на замещение (RR)
чистый операционный доход (NOI)
расходы по обслуживанию долга (DS)
денежный поток до уплаты налогов на прибыль (BTCF)
Потенциальный валовый доход определяется как общий доход, который можно получить при сдаче в аренду всей недвижимости без учета потерь и расходов. Потенциальный валовый доход формируется за счет денежных потоков от плановой, рыночной и сверхплановой аренды.
Плановая аренда соответствует условиям арендного договора и учитывает все скидки и льготы, соответствующие текущим рыночным условиям привлечения арендаторов. Рыночная аренда относится к свободным и занятым владельцем площадям и определяется на базе рыночных арендных ставок. Сверхплановая аренда образуется за счет пунктов договоров аренды, которые предусматривают дополнительную оплату арендаторами лимитированных договором расходов.
Потери от незанятости учитываются в виде фактической величины или рассчитываются либо как процент от потенциального валового дохода, либо на основе данных об оборачиваемости арендной площади. Потери при сборе арендной платы рассчитываются как процент от потенциального валового дохода.
Прочие доходы имеют место в результате предоставления услуг арендаторам, оплата которых не входит в арендную плату и учитываются непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений.
Действительный валовый доход определяется как предполагаемый арендный доход с учетом потерь от незанятости, неплатежей арендной платы, всех скидок и прочих доходов по формуле:
EGI = PGI - V&L +MI
Постоянные операционные расходы включают расходы на эксплуатацию, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами и учитываются непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений.
Переменные операционные расходы включают расходы на эксплуатацию, которые связаны со степенью занятости объекта арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Величины переменных операционных расходов вводится в алгоритм в виде абсолютного значения, или рассчитываются по статьям затрат на основе действующих нормативов по эксплуатации зданий и сооружений. Общим принципом является введение текущего тарифа на услугу или ресурс с последующим расчетом объема потребляемых услуг или ресурсов.
Расходы на замещение предполагают эксплуатацию недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости и определяются годовыми отчислениями на формирование резерва для замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости.
Чистый операционный доход определяется как часть действительного валового дохода, остающаяся после выплаты операционных расходов и рассчитывается по формуле:
NOI = EGI - (FE +VE + RR)
Расходы по обслуживанию долга соответствуют годовой сумме, выплачиваемой в счет погашения основной суммы кредита и процентов по кредиту. Алгоритм программы предусматривает прямое введение годового платежа по обслуживанию долга или расчет платежа по известным характеристикам кредита.
Денежный поток до уплаты налогов определяется как часть чистого операционного дохода, остающаяся после выплаты суммы по обслуживанию долга и рассчитывается по формуле:
BTCF = NOI - DS
Доход от реверсии определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:
непосредственным назначением абсолютной величины реверсии
назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения
назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).
Капитализация будущего дохода в настоящую стоимость
Для капитализации будущего дохода в настоящую стоимость в алгоритме реализованы два подхода:
метод прямой капитализации
метод капитализации по норме отдачи
Прямая капитализация определяет настоящую стоимость будущего потока доходов как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности к коэффициенту капитализации для данного права собственности:
V = I / R,
где I и R (доход и коэффициент капитализации) соответствуют оцениваемому праву собственности. (Например, для полного права собственности V = NOI / Ro)
Метод прямой капитализации следует применять в случаях, когда прогнозное изменение доходов будущих периодов незначительно по сравнению с величиной самих доходов, то есть когда с определенной долей вероятности можно считать, что доход постоянен и бесконечен (либо доход конечен, но стоимость недвижимости за период проекта не изменяется). При этом значение соответствующего коэффициента капитализации может быть непосредственно получено из рыночных данных, что не предполагает выделение его составляющих - норму возврата инвестированного капитала и норму отдачи.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации (Ro) производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации в алгоритме реализованы:
анализ сравнительных продаж
расчет с использованием коэффициента покрытия долга (DCR)
техника инвестиционной группы
Метод капитализации по норме отдачи применяется при наличии достоверных прогнозов относительно величины каждого денежного потока, времени его реализации, сроке владения оцениваемым правом собственности и норме дисконтирования, соответствующей риску инвестиции в оцениваемое право собственности.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования капитализация по норме отдачи формализуется либо в виде метода дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации. При расчетах стоимости с учетом условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде общей формулы ипотечно-инвестиционного анализа, либо в виде расчетной модели Эллвуда.
Метод дисконтированных денежных потоков пересчитывает величину каждого будущего денежного потока в течение срока проекта, в настоящую стоимость с учетом соответствующих уровней риска, присущих каждому потоку. Применяется для изменяющихся любым образом денежных потоков. Норма дисконтирования, применяемая в методе дисконтированных денежных потоков, вводится в алгоритм в виде предварительно определенного значения.
Расчетные модели капитализации для определения стоимости применяются для определенным образом изменяющихся регулярных будущих потоков дохода, к которым относят:
постоянный доход
линейно изменяющийся доход
экспоненциально изменяющийся доход
В зависимости от конкретных условий оценки алгоритм программы предусматривает реализацию следующих моделей:
модели дохода, определяющие настоящую стоимость только регулярных потоков дохода (модель бесконечного потока доходов, модель Инвуда, модель Хоскольда)
модели собственности, определяющие стоимость с учетом изменения регулярного дохода и стоимости собственности (модель Ринга, модель с формированием фонда возмещения)
При наличии необходимых исходных данных стоимость может определяться применением техники остатка с использованием прямой капитализации или капитализации по норме отдачи. Алгоритм определения стоимости методом капитализации дохода сопровождается поэтапным выполнением анализа чувствительности основных получаемых результатов к относительному изменению исходных параметров. При определении стоимости методом капитализации дохода алгоритм программы предусматривает возможность выполнения расчетов на основе вероятностного подхода с применением соответствующих методик прогнозирования и обработки результатов (метод сценариев). Для реализации метода сценариев исходными данными для расчета являются вероятности реализации прогноза развития экономической ситуации и соответствующие им значения изменений расчетных параметров при прогнозировании и капитализации будущих доходов.
наверх
________________________________________
Сравнительный анализ
В общем случае применение сравнительного анализа для оценки объекта недвижимости состоит из следующих этапов:
выбор из общего объема имеющейся рыночной информации данных о сделках по объектам, которые могут быть признаны в качестве объектов сравнения для оцениваемого объекта
выбор элементов сравнения, по которым будут производиться корректировки цен продаж объектов сравнения
выполнение корректировок цен продаж объектов сравнения по выбранным элементам сравнения
приведение скорректированных значений цен продаж объектов сравнения к одному значению или к диапазону значения рыночной стоимости объекта оценки
Применяемая в программном комплексе ValMaster A методика использует специально разработанный для условий недостатка информации экспертно-аналитический вариант относительного сравнительного анализа. Алгоритм выбора объектов сравнения предусматривает использование информации, находящейся в базе данных, формируемой Пользователем.
Алгоритм выбора элементов сравнения предусматривает возможность использования следующих позиций:
передаваемые права собственности
условия финансирования
состояние рынка
местоположение
физические характеристики объектов
экономические характеристики
форма использования недвижимости
компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью
Первые три из перечисленных элементов сравнения характеризуют условия сделок по объектам сравнения, а остальные - сами объекты.
Корректировки цен продаж по элементам сравнения, характеризующим условия сделок, производятся с целью установления цен продажи объектов сравнения при условиях совершения сделок, совпадающих с рыночными условиями на дату оценки.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на передаваемые права собственности (ППС) проводится в случае, если объект был продан при продолжающих действовать договорах аренды по ставкам арендной платы, отличающихся от рыночного уровня арендной платы.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на условия финансирования (УФ) проводится в случае, если для финансирования сделки использовались нерыночные условия. Наиболее типичным случаем является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на состояние рынка (СР) проводится в случае, если за период от даты совершения сделки до даты оценки произошло изменение среднерыночных цен на объекты, подобные рассматриваемым. Реализованный в рамках используемой методики подход предусматривает прямой ввод предварительно рассчитанных по обычным методикам величин вышеназванных корректировок
Корректировка цен продаж объектов сравнения по элементам сравнения, относящихся к характеристикам самих объектов, реализована способом независимых поэлементных корректировок при экспертном задании значений поправок. Этот способ предусматривает последовательное сопоставление каждого объекта сравнения с объектом оценки по элементам сравнения. При этом для каждого элемента сравнения Эксперт должен решить, на какую величину могла бы измениться цена продажи объекта сравнения, если бы характеристика элемента совпадала с характеристикой объекта оценки, а все остальные характеристики элементов объекта сравнения остаются неизменными. То есть корректировка по любому элементу сравнения показывает, на сколько повлияло бы на цену продажи отличие объекта сравнения от объекта оценки только по данной характеристике, при условии, что все элементы сравнения независимы.
Величины корректировок могут задаваться в двух формах - детерминированной (в абсолютных или в процентных значениях) для случаев, когда в суждении Эксперта о степени влияния на цену данной характеристики имеется полная определенность, или в вероятностной (в форме диапазона изменения значения при заданном законе распределения вероятности) для случаев, когда Эксперт рассматривает данную корректировку как случайную величину из задаваемого диапазона. При вероятностной форме задания значений корректировок расчет скорректированной стоимости выполняется методом Монте-Карло.
Общая величина корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения рассчитывается путем суммирования корректировок по всем элементам сравнения. Стоимость объекта оценки определяется Экспертом на основании анализа (в том числе графического) скорректированных цен объектов