Оценка земли. Оценка земельных участков на праве бессрочного пользования

 

       В отличие от оценки права собственности на земельные участки или права аренды, для которых существуют разработанные и утвержденные методики, оценка права бессрочного пользования иногда вызывает дискуссии. Для специалистов-оценщиков серьезно занимающихся оценкой и имеющих опыт оценки земли, методика оценки права бессрочного пользования не является дискуссионным вопросом. Рассмотрим некоторые законодательные акты и методические рекомендации, которые однозначно отвечают на данный вопрос:

I. Земельный кодекс РФ (ст.20 136-ФЗ от 25.10.2001г.)

«Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Со дня введения в действие настоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 261-ФЗ)

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ»;

II. В соответствии с Методическими Рекомендациями, составленными на основе "Унифицированных требований к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости", подготовленных НП саморегулируемой организацией "Ассоциация Российских Магистров Оценки»:

• "В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок затрат, связанных с этим переоформлением.

• В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что "при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений".

Ш. Техническое задание (технические указания)   на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории  г. Москва.

«10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права»;

IV. В соответствии с федеральным законом № ФЗ-310 от 01.12.2007г., регламентирующим оценку земельных участков в г.Сочи  «При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет».

Выводы: Законодательно такой вид права, как «право бессрочного пользования» перестает существовать и его можно рассматривать с точки зрения оценочной деятельности как потенциальное право собственности или право долгосрочной аренды на 49 лет за вычетом всех издержек на переоформление.