1. Моя сестра приобрела квартиру в кредит. Она оформила ипотечный кредит на 15 лет в долларах США под 11% годовых. Ежемесячные выплаты 450 $. Учитывая рост доллара, имеет ли смысл сейчас попытаться переоформить этот кредит в рублевый?
11 сентября 2008 | Олег

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Во-первых, сейчас ставки в рублях значительно выше 11%, во-вторых, нужно учитывать какой курс доллара к рублю был на момент оформления сделки, если текущий курс не достиг тех показателей, то тем более аргументов в пользу переоформления нет.

2. Что необходимо сделать для оформления имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в новостройке. В моем случае: постоянная прописка отсутствует, есть только временная регистрация в г. Зеленоград. ИНН отсутствует. В какое налоговое отделение и к кому мне необходимо обратиться чтобы получить консультацию?
09 сентября 2008 | Попов Алексей Дмитриевич

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Нужно обратиться в местное отделение налоговой службы.

3. Добрый день. У меня такой вопрос: как быть, если я против того, чтобы мой муж выступал поручителем у своей сестры, заведомо зная, что они будут не в состоянии платить кредит, т.к. она заемщик и беременна, но банк этого не знает. И при этом она покупает квартиру у своего будущего мужа, которым он станет через 2 недели. Что мне делать? И какие правила у банка? Будет ли сделка действительна? Какая может быть за это ответственность?
09 сентября 2008 | Ева

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Думаю, если будут подтверждены эти обстоятельства, то Банк может отказать в предоставлении кредита.

4. Добрый день. Возможно ли, что после получения официального уведомления банка о выдаче ипотечного кредита через 2 недели произошло приостановление решения банка о выдаче ипотечных кредитов и данная бумага становится недействительной? Спасибо.
08 сентября 2008 | Юлия

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Уведомление действует 3 месяца, однако Банк оставляет за собой право изменить условия кредитования.


5. Здравствуйте. У меня такой вопрос. Хотела бы приобрести квартиру в Москве. Но проживаю в Свердловской области. Являюсь индивидуальным предпринимателем. Предоставляет ли ваш банк ипотечные кредиты иногородним? Если да, то какие нужны документы?
07 сентября 2008 | Кокина Галина

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Обязательным условием предоставления является гражданство РФ. Иногородним предоставляются кредиты, но появляется ряд вопросов, которые надо решить, например, проверка деятельности вашего предприятия, что будет с вашим бизнесом, когда вы переедите в новую квартиру и т.д.?


6. Мною заключен кредитный договор в КБ МИА. Возможно ли рефинансирование именно в Вашем банке через два года после заключения договора, так как мной не очень удачно был выбран срок погашения кредита. И я могу выплачивать всю сумму только вдвое быстрее, но не в тех размерах (+ по 30 000 руб. ежемесячно к основному платежу), который прописан в условиях договора.
06 сентября 2008 | Елена

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА&quo: Условия досрочного погашения не ограничивают максимальный размер погашения кредита досрочно, если закончился срок моратория, т.е. после заверешения срока моратория на досрочное погашение вы можете погасить кредит полностью или частями.


7. Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, могу ли я взять ипотечный кредит,если у меня нет постоянной прописки только временная регистрация. Спасибо.
06 сентября 2008 | Усатенко Яна Юрьевна

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Да, можете.


8. В 2 банках г. Березники Пермского края мне отказано в предоставлении ипотечного кредитования. На том основании, что присутствует доля ребёнка, посоветовали долю ребёнка из договора удалить. Насколько правомерны действия банков?
05 сентября 2008 | Александр

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": При обращении взыскания на квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний ребенок, могут возникнуть трудности, но это не является препятствием.

9. Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Могу ли я взять кредит в следующей ситуации: квартира принадлежит моему отцу, он ее продает и покупает новую, более дорогую. В новой квартире буду прописана я. Могу ли я на свое имя взять ипотечный кредит?
05 сентября 2008 | Екатерина

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Если речь идет о кредите на покупку квартиры и вы становитесь собственником, тогда вы можете вместе с отцом оформить кредит. Если Вы хотите взять кредит под залог новой квартиры, оформленной в собственность на отца, то это невозможно.

10. Здравствуйте. Наша семья состоит из 2-х человек: я и муж. Нам 30 лет. Наш доход составляет 66 000 руб. в месяц. Без первоначального взноса мы сможем взять квартиру в кредит? Спасибо.
05 сентября 2008 | Ева

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Программы без первоначального взноса сейчас большая редкость. КБ МИА (ОАО) предлагает кредит в размере 90% от стоимости квартиры, т.е. минимальный первый взнос - 10%. Размер кредита - 2 800 000 рублей, срок 29 лет, ставка 13,5% годовых в рублях, плюс первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры.


11. Мне необходимо купить однокомнатную квартиру. Доход 2-НДФЛ - 45 000 руб., по форме банка 95 000 руб. Какой банк лучше выбрать?
04 сентября 2008 | Игорь

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": В нашем Банке предварительно Вы можете расчитывать на кредит в размере 4 500 000 рублей, срок 30 лет, ставка 13,5% годовых в рублях, первоначальный взнос не менее 10% от стоимости объекта.

12. Добрый день! Столкнулся с такой проблемой. Есть потенциальный заемщик:
Мужчина, прописанный, работающий и проживающий в Москве. У него есть объект недвижимости в Белгородской области, который он хочет заложить.
Но ведущие банки не берутся рассматривать, т.к. не могут определить ответственное подразделение. Что можно придумать или какие банки решили свой вопрос распределения прибыли между филиалами?
03 сентября 2008 | ЖДанов Александр

Андрей Борщев, эксперт Банка "МИА": Можно обратится в банк по месту регистрации объекта

Инструкция по пользованию банками

Впечатления, полученные в процессе приобретения жилья по ипотеке, можно сравнить только с воспоминаниями о таких бытовых триллерах, как ремонт или переезд.

Предварительная заявка

Итак, выбран один или несколько банков, куда решено подать заявки на кредит. В зависимости от установленных правил заявка подается либо на бумажном бланке непосредственно в банк, либо в электронном виде через его сайт. Второй вариант позволяет не тратить зря свое время на посещение офиса, ожидание в очереди: пощелкал мышкой — и готово.

Если кому-то предпочтительнее живой контакт с банковским служащим, необходимо заранее позвонить в банк и выяснить, куда и когда надо приходить. У многих банков заявку можно подать отнюдь не в каждом офисе, а, например, Городской ипотечный банк или Юниаструмбанк вообще принимают их только в собственных ипотечных центрах.

В большинстве случаев при подаче заявки для вынесения предварительного решения о выдаче кредита не требуется ни одного документа. По стандартной форме указывается имя, возраст, место работы, количество членов семьи, наличие иждивенцев, трудовой стаж, размер дохода, способ его подтверждения, величина первоначального взноса за жилье, которую заявитель готов внести из собственных средств, предполагаемый срок погашения кредита и контакты — телефон и адрес электронной почты. Возможны вариации вроде необходимости указать наличие непогашенных кредитов, точное место работы, владеет ли заявитель какой-либо недвижимостью.

На рассмотрение предварительной заявки редко уходит больше трех суток. Если заявка подана через Интернет, как правило, решение сообщается по телефону. На основе сведений, представленных заявителем, ему сообщат максимально возможную величину кредита, процентную ставку и соответствующий размер ежемесячного платежа. При необходимости консультант пересчитает параметры кредита на другой срок или сумму.

На этом предварительная подготовка к получению кредита закончена. Нужно помнить, что все названные цифры именно предварительные и в процессе рассмотрения документов они могут измениться.

Обязательных требований к ипотечным заемщикам не так много. Надо иметь постоянный доход в регионе присутствия банка, а трудовой стаж не должен быть меньше определенного срока, чаще всего это год или 6 месяцев. А вот постоянной прописки или регистрации в том городе, где вы берете кредит, может и не быть, лишь бы вы были хоть где-нибудь прописаны. Не такая уж редкость, когда банк выдает кредиты даже при отсутствии российского гражданства.

В заемщики почти везде формально берут с 18 лет, хотя кое-где на вещи смотрят более реалистично и не рассматривают заявки от лиц, не достигших 21 года. Существует и «верхний предел»: негласный закон говорит, что погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста.

Бумажный марафон

Для оформления ипотечного кредита надо собрать немало бумаг. Само собой разумеется, потребуются копии паспорта, диплома об окончании учебного заведения, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, военного билета — у кого таковой имеется. Семейным придется добавить копии свидетельства о браке, о рождении детей. Копии водительского удостоверения и загранпаспорта не входят в обязательный перечень требуемых банком документов, но добавляют очков заявителю, так что будет не лишним добавить их тоже. Конечно, копии не примут, не сверив их предварительно с оригиналами документов.

Один «серый», другой «белый»

Самый важный документ из всех — тот, который подтверждает, насколько велик доход соискателя по кредиту. В банке прикидывают, какую сумму такой заемщик сможет ежемесячно отрывать от своего бюджета, чтобы не побираться, и на основе этой цифры определяют максимальную сумму кредита.

У большинства из нас все доходы заключаются в заработной плате. Обладатели легитимных, облагаемых налогом заработков представляют справку из бухгалтерии по форме 2НДФЛ об их размере за последние 3–6 месяцев. Это «белые» заемщики.

Менее откровенные с налоговыми органами граждане получают основную часть своих доходов «черным налом» и никаких официальных справок представить не могут. Это заемщики «серые». Для них банки придумали «свободную форму» подтверждения дохода. Наилучшим вариантом в таком случае будет справка, составленная на бланке компании и заверенная подписью руководителя и печатью организации или частного предприятия. Если невозможно представить даже такую справку, придется убеждать банк в своем благосостоянии другими способами. Самый убедительный — регулярное поступление на счет (желательно в этом же самом банке) значительных сумм на протяжении минимум полугода. Приобретение автомобиля в недалеком прошлом, частые поездки за границу, дисциплинированно погашенные в прошлом кредиты будут свидетельствовать о высоком уровне благосостояния потенциального заемщика.

Но никакие атрибуты богатства не помогут, если место работы претендента на кредит представляет собой невразумительную «шарашку». Поэтому надо как можно подробнее описать профиль и масштабы деятельности работодателя, указать, где можно получить сведения о нем. Кстати, добротный корпоративный сайт с именем, представляющим собой домен первого уровня, производит очень благоприятное впечатление.
Предпринимателям и владельцам бизнеса ипотечные кредиты выдают на более жестких условиях, чем наемным работникам. И причина тут в более высоком риске невозврата кредита. Если человек потерял работу, будучи хорошим специалистом, ему будет не так сложно найти новую. Совсем другое дело — потерять бизнес. Тут быстро восстановить уровень доходов вряд ли получится.

Подавая документы и заявку на рассмотрение в банк, имейте в виду — иногда при этом приходится платить специальную комиссию. Но расходы будут невелики, ее величина крайне редко превышает тысячу рублей.

Впрочем, и «белым», и «серым» заемщикам полезно указать все дополнительные источники дохода, какие есть. Это может быть договор аренды принадлежащего заявителю жилья, выписка из реестра ценных бумаг, если в собственности находится большой пакет акций, сведения об имеющихся паях в ПИФе, вкладов в НПФ или депозитов на крупную сумму, долей в бизнесе. Какие документы при этом надо предоставить, объяснят в банке. Хорошее впечатление производит информация о том, что у вас в собственности есть какое-либо жилье, капитальный гараж или бокс в гаражном комплексе, дача, земельный участок, катер.

Образование, специальность и должность также могут послужить козырями заемщика. Диплом о высшем образовании или ученой степени говорит об определенной конкурентоспособности на рынке труда, если профессия заемщика достаточно востребована. Например, наиболее надежными заемщиками считаются «айтишники», бухгалтеры, экономисты, другие работники финансовой сферы, инженеры. Негативное впечатление на кредитный комитет производит частая смена работы.

Некоторые считают, что непогашенный кредит будет помехой для ипотеки. Однако, если доходы позволяют гасить и новый кредит без особых затруднений, банк не будет иметь ничего против. К сожалению или к счастью, но в России кредитная история пока не играет главной роли при вынесении решения: давать ли кредит и на какую сумму. Но влияние на это решение характер кредитной истории оказывает, без всякого сомнения. Поэтому, если вашим достоянием стала хорошая кредитная история, надо убедиться, что банк получил информацию об этом по своим каналам. Если в бюро кредитных историй сведений о вас нет, сами принесите в банк копию кредитного договора и справку о выплате кредита.

В ожидании денег

Документы собраны и поданы, и теперь остается только ждать, какое решение примет кредитный комитет. В удачных случаях рассмотрение документов занимает 1–3 дня, нормой в целом считается 10–14 дней. О положительном решении могут сообщить по телефону или электронной почте, лишь немногие банки по своей инициативе подтверждают готовность выдать кредит в виде официального документа. Такой документ может пригодиться, если вдруг между банком и кандидатом в заемщики впоследствии возникнут разногласия относительно суммы кредита, размера процентной ставки или даты одобрения кредитной заявки. Если же решение окажется отрицательным, может оказаться, что несостоявшегося заемщика могут и позабыть проинформировать. Поэтому, чтобы не мучиться ожиданием попусту, стоит время от времени позванивать в банк.

Одобрение кредитной заявки действует ограниченный срок, который редко превышает 3–4 месяца. За это время надо успеть найти себе жилье и по нраву, и по карману, оценить его у специалиста и выбрать, с какой компанией заключить договор комплексного ипотечного страхования.
Продолжительность срока действия одобрения в каждом банке своя, обычно это 3–4 месяца. Более долгий срок считается рискованным. Во-первых, финансовое положение будущего заемщика может поменяться не в лучшую сторону, его могут понизить в должности, уволить. Во-вторых, конъюнктура рынка быстро меняется, за три месяца ставки по кредитам могут вырасти. А после одобрения банк не должен менять условия кредита. Хотя в российской практике известны случаи, когда ставка по кредиту неожиданно подскакивала не то что в период одобрения, а во время непосредственного оформления кредита.

В такой ситуации заемщик форменным образом становится заложником банка. В случае отказа от кредита пропадали деньги, потраченные на оценку, возникала проблема с возвращением аванса, заплаченного продавцу жилья из собственных средств, не говоря уже о потраченном на сбор документов времени. И самое главное, с тех пор как ипотечные ставки перестали падать, а стали колебаться туда-сюда, при постоянно растущих ценах на жилье отсрочка покупки квартиры или дома всего на месяц может увеличить расходы заемщика на крупную сумму. При этом заемщик практически беззащитен перед произволом банка, поскольку законодательно этот момент не отрегулирован. Наличие документа, в котором указаны сумма, процентная ставка по кредиту и срок его погашения, пусть и не имеющего юридической силы, может заставить банк пойти на попятный.

Отказ выдать ипотечный кредит может иметь под собой самые разные основания. И банк даже не обязан эти причины объяснять: нет — и все тут. Чаще всего банковская немилость связана с предоставлением ложных сведений о себе. Могут усомниться в стабильности доходов потенциального заемщика, в его дисциплинированности, его способности быстро найти работу, не потеряв в зарплате.
Практически бесполезно подавать заявку на кредит, имея судимость. Плохая кредитная история, особенно если с просрочками гасилось несколько кредитов, может похоронить надежды на ипотеку.

Квартирный поиск
Положительное решение по заявке о выдаче кредита — это начало пути. Самое сложное впереди. Ведь главная цель ипотечного заемщика — это не получить деньги, а купить жилье. Поэтому последующие посещения банка чередуются с визитами в страховые компании, к оценщику и, возможно, к риэлтору.

Проще всего тому, кто нашел себе подходящее жилье заранее. Хотя многие эксперты рекомендуют все же начинать с банка — иначе максимально доступная сумма кредита может оказаться недостаточной для приобретения понравившегося варианта. Тем не менее именно поиски квартиры занимают большую часть времени, потраченного на оформление ипотечной сделки. В идеале, когда все необходимые документы подготовлены, жилье выбрано и цена на него согласована, можно заключить договор купли-продажи через 1–2 недели с момента обращения в банк. Оформление ипотечной сделки займет больше времени, если кредит будет использован на приобретение жилья в новостройке (за исключением партнерских проектов банка и застройщиков), дольше идет проверка платежеспособности «серых» заемщиков по сравнению с «белыми».

Чтобы получить ипотечный кредит, надо обязательно оформить страховку по трем видам риска: жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости и титула — юридической чистоты сделки. Банки ограничивают выбор страховой компании проверенными партнерами, и с этим придется смириться. Но по крайней мере тут у заемщика будет хоть какой-то выбор. Проверенных оценщиков, пользующихся доверием банка, значительно меньше, хорошо, если их окажется больше двух.

До выдачи кредита заключается предварительный договор страхования. Если сумма кредита не более $150 тыс., скорее всего от заемщика не потребуется никаких обследований и анализов, разве что сотрудники страховой компании посчитают, что его внешний вид оставляет желать лучшего. А вот к недвижимости отношение куда более серьезное. Потребуются документы, подтверждающие право собственности ее владельца или владельцев, ее техническое состояние, заключение оценщика.

После одобрения банком недвижимости, которую заемщик присмотрит для приобретения, оформляется комплексная страховка на год, которую потом надо будет ежегодно продлевать.

Неприятные сюрпризы способна преподнести оценка недвижимости. Мало того, что ее результаты могут разойтись с объявленной продавцом ценой, и совсем не в пользу последнего, так еще и банки склонны снижать зафиксированную оценщиком сумму. А сумма кредита не может превышать рыночную стоимость жилья, которое послужит залогом, минус первоначальный взнос. Если заемщик не захочет искать себе другой вариант жилья, ему придется найти дополнительные средства на то, чтобы удовлетворить аппетиты продавца.

Объект недвижимости, выступающий в качестве залога, должен соответствовать ряду требований, касающихся его рыночных свойств. Не соответствует таким условиям: ветхое жилье, дома под снос, квартиры с незаконной перепланировкой, квартира без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, без исправного состояния сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах). Не дадут кредит на приобретение комнаты в коммуналке, квартиры в домах барачного или гостиничного типа, в домах под реконструкцию. «Хрущевки» имеют немного шансов для приобретения по ипотеке. Квартиру могут забраковать, если окажется, что в доме деревянные перекрытия, деревянные дома тоже не могут служить залогом, если только это не элитная недвижимость. Далее ограничения могут варьироваться.

В юридическом отношении жилье должно быть абсолютно свободно от обременений, т. е. от залога по какому-то другому договору, а также в нем не должно быть прописанных людей. Чтобы у банка была полная информация об объекте недвижимости, который предлагается в залог, потребуется представить, как и в страховую компанию, правоустанавливающие документы, технические документы на объект недвижимости (документы из БТИ), а также документы из обслуживающей объект недвижимости организации (выписка из домовой книги либо справка о зарегистрированных в квартире/доме лицах).

Когда речь идет о квартире из вторичного фонда, на проверку соответствия залога требованиям банка уйдет около недели. Быстро решаются вопросы с приобретением квартир в новостройках в рамках партнерских программ с застройщиками, поскольку их дома проверены заранее. А вот «посторонние» новостройки или загородные дома потребуют гораздо больше времени для принятия решения: быть или не быть им залогом по кредиту.

Деньги — на бочку

На заключительном этапе ипотечной сделки в банке готовят кредитный договор, а заемщик с помощью риэлтора или юриста готовит договор купли-продажи. Затем последовательно подписываются кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости и договор страхования.
В процессе оформления права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС) фиксирует в свидетельстве право залога банка.
Наиболее безопасными способами расчета между покупателем и продавцом служат аккредитив или сейфовая ячейка. Аккредитив оформляется либо на сумму кредита, либо на полную стоимость жилья, включая собственные средства покупателя. Аналогичным образом деньги закладываются в банковскую ячейку. В любом случае продавец недвижимости получает доступ к деньгам только после того, как предъявит все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности на его жилье к заемщику. Возможны и другие способы расчета. Несколько ипотечных банков уже внедрили схему «Расчеты — в день сделки», когда кредитные средства передаются продавцу сразу после заключения договора купли-продажи, не дожидаясь регистрации в ФРС.

Ольга СЕНАТОРОВА

Источник: Квадратный метр

Кредит не по карману Банки продолжают повышать ставки по ипотеке и ужесточать условия выдачи кредитов. Только за последние две недели заемщиков огорчили около десятка банков. Среди них Альфа-банк, «Уралсиб», «Юникредит банк» Сейчас более 80% российских банков испытывают трудности в предоставлении ипотечных кредитов, говорит председатель правления «Юникредит банка» Михаил Алексеев. Далее

Брачный договор и недвижимость

История вопроса

Социалистическое общество не отличалось разнообразием видов собственности. Гражданский кодекс РФСФР от 11 июня 1964 года сформулировал только два вида собственности: социалистическую и личную. В личной собственности могли находиться не только трудовые доходы, но и недвижимость (жилой дом, квартира). Примечательно, что в личной собственности советский гражданин мог иметь только один объект недвижимости, в котором проживает, иное недвижимое имущество отчуждалось в установленном порядке.

В этих условиях вопросы разделения собственности между супругами, установленные Кодексом о браке и семье РСФСР от 30 июля 1969 года, согласно которому имущество, нажитое во время брака, является их общей совместной собственностью, не вызывал каких-либо недоразумений. Общая совместная собственность ограничивалась рамками жилья и простенькой мебели.

Однако в 1995 году, с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, социалистическая собственность ушла в прошлое, а закон установил приоритет частной собственности. Новое гражданское законодательство предусмотрело возможность существования как государственной, муниципальной, так и частной собственности. Закон ввел в гражданский оборот различные объекты гражданских прав, понятия движимых и недвижимых вещей.

Вместе с тем презумпция общей совместной собственности супругов, что вполне объяснимо, согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ сохранилась. Новацией является внесенная данной нормой оговорка, согласно которой совместно нажитое имущество является общей совместной собственностью супругов, если только супругами не установлен договорный режим собственности.

В главе 8 Семейного кодекса РФ, вступившего в силу в начале 1996 года, введено понятие брачного договора, регламентирован порядок и основания заключения, расторжения брачного договора, его содержание.

При этом следует различать понятия брачного договора и соглашения о разделе общей совместной собственности. Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ соглашение о разделе общего имущества супругов определяет порядок раздела совместно нажитого имущества, то есть нажитого во время брака.

В свою очередь брачный договор определяет распределение имущественных прав и обязательств между супругами в браке, а также в случае его расторжения. К тому же брачный договор может быть заключен до государственной регистрации брака, соглашение о разделе общей совместной собственности такого себе «позволить» не может.

Кто может заключить брачный договор

Кодекс императивно предписывает удостоверять брачные контракты у нотариуса, при заключении соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариальное удостоверение соглашения является правом супругов, а не обязанностью.
Что касается субъектного состава, то брачный договор могут заключить лица, состоящие в браке, или, достигшие брачного возраста лица, а также вступающие в брак.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что поскольку брачный договор связан с личностью его участников, он не может быть заключен с участием законного представителя или представителя, действующего по доверенности.

Брачный договор заключается на определенный срок или бессрочно. Нотариальное удостоверение брачного договора оплачивается государственной пошлиной в размере 500 рублей.

Предмет брачного договора

Предметом брачного договора являются имущественные права и обязанности супругов. Брачный договор вправе изменить законный режим общей совместной собственности супругов, установив как совместную или долевую собственность, так и раздельный режим собственности. Разумеется, возможны варианты, при которых различные режимы могут сочетаться.

В договоре супруги могут определить свои права, как в отношении имеющегося имущества, так и в отношении имущества, которое будет нажито в будущем.

Документы, необходимые для заключения брачного контракта

Перед заключением брачного договора, где будут устанавливаться права супругов в отношении нажитого совместно недвижимого имущества, необходимо провести достаточно трудоемкую процедуру – собрать всю необходимую документацию. При удостоверении «брачной сделки» нотариус запросит правоустанавливающие, правоутверждающие и иные документы на объект недвижимости. В частности могут потребоваться следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

- акт, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставление земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение;

- договор, подтверждающий сделку в отношении недвижимого имущества (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договор участия в долевом строительстве и тому подобное);

- акт (свидетельство) о приватизации жилого помещения;

- свидетельство о праве на наследство.

2. Правоподтверждающие документы:

- свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, полученное в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Закон № 122-ФЗ»);

- выписка из единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (ЕГРП);

- акт (свидетельство) о праве на недвижимое имущество, выданное уполномоченным органом государственной власти;

- иной документ, который подтверждает наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (например, выписка из похозяйственной книги).

3. Иные документы:

- кадастровый план земельного участка;

- технический паспорт МУП БТИ, с экспликацией;

- справка установленного образца МУП БТИ, полученная не ранее чем за 6 месяцев до обращения к нотариусу;

- выписка из домовой книги;

- копия финансово-лицевого счета;

-справка ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей;

- справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом по уплате налога на имущество;

- разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой или попечительством, независимо от того, являются ли они сособственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, проживающие в данном помещении, а также в отношении приватизированной квартиры (комнаты), в которой недееспособные (ограниченно дееспособные) лица не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права;

- справка Федеральной регистрационной службы об отсутствии ареста или иного ограничения (обременения) в отношении объекта недвижимости.

Примечание: срок действия данного документа – одни сутки, поэтому целесообразно заказывать его только после получения всей перечисленной выше документации.

Особенности раздела имущества супругов при ипотеке

В последние годы нередки случаи, когда до заключения брака один из супругов, а возможно и оба супруга приобрели недвижимость по ипотеке. Существует справедливое мнение, что если недвижимость приобретена до заключения брака, то она не включается в перечень совместно нажитого имущества, однако из этого правила есть исключения.

Например, если между супругами не заключен брачный договор и не определен режим собственности на недвижимое имущество, не определены права и обязательства по погашению долга, обеспеченного ипотекой, то при разделе совместно нажитого имущества может возникнуть спор относительно прав собственности на данное имущество.

Это связано с тем, что после заключения брака погашение займа, обеспеченного ипотекой будет осуществляться из общего бюджета семьи, так как доходы супругов также являются совместно нажитым имуществом. В конце концов, суд может признать этот объект недвижимости – совместно нажитым имуществом.

Особенности раздела имущества супругов при дарении

Также следует обратить внимание на возникновение рисков по сделкам приобретения объектов недвижимости безвозмездно, например, по договорам дарения (кроме случаев приобретения недвижимости по наследству). Эти сделки получили широкое применение в практике, поскольку позволяют обходить установленные законом общие принципы, в частности, презумпции преимущественного права приобретения доли в общей долевой собственности и законного режима общей совместной собственности.

Например, Вам принадлежит половина частного жилого дома с приусадебным участком. Перед тем как реализовать Вашу собственность Вы должны предложить приобрести отчуждаемую долю соседу, и только после получения нотариально заверенного отказа или по истечении месячного срока и неполучения от последнего ответа, Вы вправе продавать часть Вашего дома третьим лицам. В случае безвозмездного отчуждения имущества, например, дарения такая процедура законом не предусмотрена.

Вместе с тем, имущество, полученное супругами в течение брака в дар, переходит в режим личной собственности каждого супруга. Однако при заключении подобных сделок существует риск предъявления виндикационных исков, когда предыдущий собственник, признавая сделку по отчуждению недвижимости недействительной, может истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Брачный контракт и приватизация жилья

Это правило также распространяется на недвижимое имущество, приобретенное в процессе безвозмездной приватизации. Поскольку приватизация подразумевает отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности, то договор о приватизации – это договор дарения, с одной стороны которого выступает государство, а с другой - гражданин.

Что касается «бесплатной» приватизации жилых помещений, то необходимо учитывать множество факторов, при которых производилась приватизация квартиры (комнаты). Дело в том, что право на участие в приватизации жилья имеют все лица, на законных основаниях проживающие в приватизируемом жилище, а также лица, которые имеют право проживать в нем.

При этом жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением. Следовательно, первоначально до заключения брачного договора и установления правового режима на приватизированное жилое помещение необходимо:

- определить круг лиц, имеющих право на приватизацию жилища;

- учитывать, что приватизированная квартира (комната) могла быть оформлена как на всех лиц, имеющих право на приватизацию, так и на одно лицо;

- не забывать, что если в приватизации жилища участвовало одно лицо, то вполне возможно заключение соглашения между лицами, имеющими право на приватизацию жилья.

Если какие-то моменты вызывают сомнение, то необходимо указать в брачном договоре приватизированное имущество и специально оговорить возможность наступления определенных последствий в случае оспаривания решения о приватизации.

В том случае, если имущество находится в муниципальной или государственной собственности, но планируется его приватизация и кроме супругов в семье нет других взрослых, то необходимо внести условия о его судьбе в брачный договор.

Если же в семье есть и другие совершеннолетние, то такие условия тоже можно внести в договор, но поставив их в зависимость от решения других членов семьи.

Совместное приобретение собственности супругами

В том случае, если супруги планируют покупку недвижимости, режим которой они хотят прописать в брачном договоре, то, в этом случае брачный договор заключается с отлагательным условием, когда возникновение прав и обязанностей зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Если супруги планируют приобрести недвижимость, то следует указать за счет чьих доходов будет сделана покупка. Если такое условие будет отсутствовать, то суд признает право собственности на объект недвижимости за обоими супругами. Для того чтобы избежать таких рисков, можно указать, что недвижимость поступает в собственность одного супруга.

Права неработающего супруга и детей

Следует также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 статьи 42 Семейного кодекса РФ брачный договор не может содержать условий, которые ставят одного супруга в крайне неблагоприятное положение. В частности, когда один из супругов не работает, то у второго супруга часто возникает желание установить договорный режим раздельной собственности на недвижимое имущество в свою пользу. Императивно, независимо от степени участия в бюджете семьи Семейный кодекс устанавливает равноправие между супругами.

Поэтому при установлении прав собственности на недвижимый объект за «работающим» супругом, «неработающему» супругу должна быть определена соответствующая компенсация.
Кроме того, если супруги имеют единственное жилье, которое согласно брачному договору отходит одному супругу, то в брачном договоре в отношении другого супруга должен быть прописан порядок пользования жилым помещением после расторжения брака, в ином случае последний может оказаться на улице.

Это связано с тем, что Жилищный кодекс предоставляет право пользования жилым помещением супругу собственника только в течение брака. Право пользования жилищем бывшего супруга является обременением и подлежит государственной регистрации.

Если супруги решили заключить брачный договор в отношении совместно нажитого имущества, то здесь не следует устанавливать права детей в отношении этого имущества, поскольку условия брачного договора подпадают под гражданское регулирование, тогда как отношение родителей и детей регламентируется семейным законодательством.

Сергей Ким
Юрист ООО "Юридическая фирма "Защита недвижимости"

По данным на 1 июня 2008 года

Как составить завещание и получить наследство


1. Способы оформления завещания

В качестве общего правила оформления завещания статья 1124 ГК РФ предусматривает письменную форму завещания и удостоверение его нотариусом.

Вместе с тем, в некоторых случаях закон допускает возможность удостоверения завещания иными, кроме нотариуса, лицами, перечень которых ограничен и указан в законе.

Обратиться за удостоверением завещания, помимо нотариуса, можно к одному из следующих должностных лиц:

1) должностным лицам органов местного самоуправления - в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса (пункт 7 статьи 1125 ГК);

2) должностным лицам консульского учреждения РФ - в случаях нахождения за пределами РФ (пункт 7 статьи 1125 ГК и части 5 статьи 1 Основ законодательства о нотариате);

3) уполномоченным служащим банков и иных кредитных учреждений - при удостоверении распоряжений завещателя на случай смерти своими правами на денежные средства в банке (пункт 2 статьи 1128 ГК);

4) уполномоченным должностным лицам некоторых учреждений и организаций, полномочия которых по удостоверению завещания при определенных условиях приравниваются к полномочиям нотариуса (пункт 1 статьи 1127 ГК):

а) главным врачам, их заместителям по медицинской части или дежурным врачам больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальникам госпиталей, директорам или главным врачам домов для престарелых и инвалидов - в случае нахождения на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживания в домах для престарелых и инвалидов (часть 1 пункт 1 статья 1127 ГК РФ);

б) капитанам судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, - в случае нахождения во время плавания на этих судах (часть 2 пункт 1 статься 1127 ГК РФ);

в) начальникам разведочных, арктических или других подобных экспедиций - в случаях нахождения в таких экспедициях (часть 3 пункт 1 статьи 1127 ГК РФ);

г) командирам воинских частей - в случае заверки завещания военнослужащих, а также работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, если в пунктах дислокации воинских частей нет нотариусов (часть 4 пункт 1 статьи 1127 ГК РФ);

д) начальникам мест лишения свободы - в случаях нахождения в местах лишения свободы (часть 5 пункт 1 статьи 1127 ГК РФ).

Нарушение правил о письменной форме завещания и его удостоверении нотариусом или иным уполномоченным должностным лицом влечет недействительность завещания, которое в таких случаях согласно пункт 1 статья 165, статья 168 ГК РФ будет считаться ничтожным.

Единственным исключением из этого правила являются завещания, совершенные в чрезвычайных обстоятельствах, которые не подлежат удостоверению (статья 1129 ГК). Завещание является совершенным в чрезвычайных обстоятельствах, когда:

а) гражданин находится в положении, явно угрожающем его жизни;
б) такое положение сложилось в силу чрезвычайных обстоятельств;
в) нет реальной возможности совершить завещание в установленной законом форме.

Закрытые завещания, хотя и не удостоверяются нотариального, но они в обязательном порядке передаются нотариусу, который в подтверждение этого факта выдает завещателю свидетельство о принятии закрытого завещания по форме № 68, утвержденной Приказом Минюста России № 99.

Кроме того, в некоторых случаях законодатель предусматривает обязательное присутствие свидетелей при составлении, подписании, удостоверении, передаче завещания нотариусу.

К числу таких случаев относятся:

1) передача нотариусу закрытого завещания, вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания (пункт 3, 4 статьи 1126 ГК);

2) подписание завещания, приравниваемого к нотариально удостоверенным завещаниям (пункт 2 статьи 1127 ГК);

3) присутствие при написании и подписании завещания, совершаемого в чрезвычайных обстоятельствах (абзац 2 пункт 1 статьи 1129 ГК).

Во всех других случаях присутствие свидетеля допускается по желанию завещателя (пункт 4 статьи 1125 ГК).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1124 ГК РФ отсутствие свидетеля в случаях, когда обязательность его присутствия при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче его нотариусу продиктована законом, влечет недействительность завещания, то есть признание его ничтожным. Несоответствие свидетелей установленным пункт 2 статьи 1124 ГК РФ требованиям создает лишь возможность признания судом завещания недействительным, то есть делает это завещание оспоримым.

2. Форма и содержание завещания

Завещанием именуется письменная сделка по распоряжению имуществом на случай смерти, совершенная в установленной форме. Несоблюдение правил о форме влечет недействительность данной сделки (часть 2 пункт 1 статьи 1124 ГК РФ).

К форме завещания предъявляются более строгие требования, чем к другим гражданско-правовым сделкам. К моменту оглашения завещания завещателя уже нет в живых, поэтому подлинность завещания, а также соответствие его содержания воле наследодателя не должны вызывать сомнения.

Для завещания обязательна письменная форма. Устное волеизъявление лица, сделанное им на случай смерти, завещанием не признается и не имеет юридической силы.

Простая письменная форма допускается как исключение для завещания, совершенного в чрезвычайных обстоятельствах (статья 1129 ГК). По общему же правилу завещание должно быть удостоверено нотариусом.

Содержание завещания составляют завещательные распоряжения. Завещатель вправе включить в него любые распоряжения, предусмотренные ГК РФ (пункт 1 статьи 1119 ГК РФ). Установление видов завещательных распоряжений иными федеральными законами также не допускается, хотя наличие в завещании распоряжений о захоронении наследодателя, о судьбе его тела после смерти не влияет на действительность завещания. Однако эти распоряжения не являются завещательными. Неисполнение этих указаний никак не влияет на возможность принятия наследства наследниками. Механизм принуждения к исполнению данных обязанностей отсутствует.

ГК РФ предусматривает следующие виды завещательных распоряжений:

1) назначение и подназначение наследников (статья 1121 ГК РФ);

2) лишение наследников (одного, нескольких или всех) по закону наследства (статья 1119 ГК РФ);

3) определение долей наследников в завещанном имуществе (статья 1122 ГК РФ);

4) завещательный отказ (статья 1137 ГК РФ);

5) завещательное возложение (статья 1139 ГК РФ);

6) назначение исполнителя завещания (статья 1134 ГК РФ).

Основное содержание завещания обычно составляет назначение наследников и распределение наследственного имущества между ними.

Как правило, в процедуре совершения завещания можно выделить две стадии:

3. Составление завещания

Текст завещания должен быть написан четко и ясно, содержащиеся в нем числа и сроки обозначены словами хотя бы один раз. Фамилии, имена, отчества граждан, их адреса должны быть написаны полностью.

Если имущество завещается юридическому лицу, необходимо указать его полное (фирменное, если это коммерческая организация) наименование, а также его полный адрес. Если объем завещания превышает один лист, то листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

Следует учитывать, что согласно пункт 3 статьи 1131 ГК РФ не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

Как правило, нотариус сам составляет текст завещания, выражая волю завещателя.

Однако если гражданин сам составил проект завещания, нотариус обязан разъяснить смысл и значение подготовленного документа и проверить, соответствует ли его содержание действительной воле и намерениям завещателя, а также не противоречит ли оно закону.

4. Нотариальное удостоверение завещания

Данная стадия подразумевает совершение ряда особых нотариальных действий:

- установление личности завещателя. Нотариус обязан установить личность завещателя и проверить его дееспособность;

- подписание завещания. Завещатель подписывает завещание в присутствии нотариуса или иного лица, уполномоченного совершать рассматриваемое нотариальное действие;

- совершение (учинение) удостоверительной надписи. Завещания, как правило, удостоверяются в помещении нотариальной конторы. Удостоверительная надпись заверяется личной подписью и печатью нотариуса.

- регистрация завещания в специальном реестре. Удостоверенное нотариусом завещание регистрируется в специальном реестре.

5. Как оформить наследство

Для оформления наследства прежде всего необходимо доказать свои наследственные права на имущество умершего наследодателя и документально их подтвердить.

Документом, подтверждающим приобретение наследником права на наследство, является свидетельство о праве на наследство, которое выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (пункт 1 статьи 1162 ГК РФ).

Такое свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Основаниями для получения наследства являются родство, брак, нахождение нетрудоспособного лица на иждивении наследодателя не менее года до смерти наследодателя, а также завещание. Место выдачи свидетельства о праве на наследство определяется местом открытия наследства, которым признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно - местом нахождения имущества или его основной части.

6.Что нужно для оформления прав на наследство

Для оформления прав на наследуемое имущество (в нашем случае на недвижимое имущество) нужно представить нотариусу следующие документы:

1) документы, подтверждающие смерть наследодателя (свидетельство о смерти или решение суда о признании лица умершим);

2) документы, подтверждающие родственную связь с наследодателем или иное право на получение наследства (свидетельство о рождении (усыновлении), свидетельство о браке, завещание, документы, выданные отделами записи актов гражданского состояния о перемене фамилии, имени, отчества наследодателя или наследника;

3) документы, свидетельствующие о принадлежности наследуемого недвижимого имущества наследодателю: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, дарения, мены (если имущество еще не было зарегистрировано Управлением Федеральной Регистрационной службы при жизни собственника), решения судебных органов о признании права собственности на составляющее наследство имущество за наследодателем (указанные документы должны быть зарегистрированы органом государственной регистрации);

4) документы о стоимости наследуемого имущества: справка бюро технической инвентаризации - на жилой дом, квартиру;

5) заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство;

6) справку и выписку из Управления Федеральной Регистрационной службы о собственнике недвижимости, об отсутствии запрещений и арестов на недвижимое наследуемое имущество.

При наследовании недвижимого имущества (квартиры, жилого дома) необходимо зарегистрировать переход права собственности на имя наследника в Управлении Федеральной регистрационной службы.

7. Способы принятия наследства

Принятие наследства является добровольным актом, наследник обладает альтернативной возможностью принять наследство или отказаться от него.

Для приобретения наследства наследник должен его принять (статья 1152 ГК РФ).

Для принятия наследства установлены специальный порядок, способы и определенные сроки.

Статья1153 ГК РФ устанавливает два способа принятия наследства:

1) подача по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо его заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство. Далее следует принятие заявления нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностным лицом.

В отношении первого способа принятия наследства необходимо отметить, что заявление наследника о принятии наследства и заявление наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство юридически равнозначны. Для принятия наследства достаточно подачи одного из них.

Заявление наследника о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство может быть передано нотариусу по месту открытия наследства не самим наследником, а другим лицом либо передано по почте. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125 ГК РФ), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185 ГК РФ.

Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется, но последний должен доказать возможность представления (свидетельство о рождении, решение суда о назначении опекуном и тому подобное).

Принятие заявления о принятии наследства не является самостоятельным нотариальным действием, однако выступает одной из необходимых предпосылок выдачи свидетельства о праве на наследство.

2) фактическое вступление во владение или управление наследственным имуществом.

Наследник может принять наследство и другим способом, предусмотренным статьей 1153 ГК РФ, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник:

1) вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

2) принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

3) произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

4) оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю средства.

Однако в этом случае наследник обязан предоставить нотариусу или должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство, доказательства фактического принятия наследства.

В нотариальной практике доказывание факта своевременности вступления во владение либо пользование имуществом наследодателя производится разнообразными способами.

Например, доказательствами фактического принятия жилого помещения в качестве наследства могут быть среди прочего:

- справка жилищно-эксплуатационной организации (либо местной администрации или жилищно-строительного кооператива) о том, что наследник проживал совместно с наследодателем на момент его смерти. О фактическом принятии наследства будет свидетельствовать и то обстоятельство, что наследник проживал в наследуемом доме (квартире), хотя бы и сам наследодатель при этом проживал в другом месте;

- справка налоговой инспекции об оплате конкретным наследником налогов на недвижимое имущество, принадлежавшее наследодателю, или квитанция об уплате налогов от имени наследника;

- справка местной администрации о том, что наследник производил уход за наследуемым домом (квартирой), осуществлял в нем ремонт.
Если наследник фактически принял наследство, но не может представить необходимых подтверждающих документов, то он вправе обратиться в суд с заявлением о признании факта принятия наследства (пункт 9 статьи 264 ГПК РФ), которое рассматривается судом в порядке особого производства (гл. 27 ГПК РФ).

8. Как распределяется наследство, если нет завещания

Актуальными на сегодняшний день являются случаи отсутствия завещания и пропуска установленного для принятия наследства срока.

При отсутствии завещания наследство распределяется в порядке очередности на основании установленных законом восьми очередей наследников (наследование по закону). Например, к наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя; к наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию, если нет ни одного наследника предшествующих очередей, включая наследников по праву представления (лица, чей предок, который был бы призван к наследованию по закону, умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем). По общему правилу наследники одной очереди наследуют имущество наследодателя в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления.

Особое внимание при наследовании по закону следует уделить особенностям в правах некоторых категорий наследников, а именно:

- граждане, относящиеся к наследникам второй и последующих очередей и не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди при наличии двух условий:

а) данные граждане являются нетрудоспособными ко дню открытия наследства;

б) данные граждане не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию, обладают правом на обязательную долю в наследстве.

9. Что делать, если пропущен установленный срок наследования

Закон предусматривает возможность восстановления пропущенного для принятия наследства шестимесячного срока. Наследство может быть принято наследником по истечении срока в случаях:

1) без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство;

2) в судебном порядке.

Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство в случаях выполнения двух условий:

- наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам (признак уважительности оценивает непосредственно суд);

- наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

10. Налоги на наследство

Согласно статье 1110 Части третей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») наследование заключается в переходе наследства, наследственного имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства. В связи с этим, очевидно, что какие-либо налоговые последствия наследования могут касаться только наследников. При этом данные последствия различаются в зависимости от того, кто является наследником.

В соответствии со статьей 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. При этом в зависимости от указанного основания наследования может варьироваться субъектный состав наследников. Так, согласно статье 1116 ГК РФ круг лиц, которые могут призываться к наследованию по закону, ограничен гражданами, Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями. В то время как в силу завещания наследниками могут быть названы также юридические лица, иностранные государства и международные организации.

Исходя из круга лиц, которые потенциально могут являться налогоплательщиками в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, рассмотрим два случая: первый - когда наследником являются физическое лицо и второй случай – когда имущество наследует юридическое лицо. При этом мы будем исходить из того, что оба лица являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

1. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, то есть лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, а также российские военнослужащие, проходящие службу за границей, и сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации – являются плательщиками налога на доходы физических лиц.

Объектом налогообложения по данному виду налога являются доходы, полученные налогоплательщиком от источников в Российской Федерации и/или от источников за пределами Российской Федерации, за некоторыми исключениями.

К числу данных исключений относится доход физического лица в денежной или натуральной форме, полученный в порядке наследования. Сюда, как доход в натуральной форме, относится наследованное недвижимое имущество.

Таким образом, наследник – физическое лицо не уплачивает налог на доходы физического лица в связи с получением в наследство недвижимого имущества. Обращаем Ваше внимание, что до 01 января 2006 года существовали иные правила. В частности, ранее от уплаты налога на жилые помещения, приобретенные в порядке наследования, освобождались только наследники - супруги, унаследовавшие жилое помещение от умершего супруга, наследники из числа граждан, проживавших совместно с наследодателем на момент открытия наследства, а также наследники жилых помещений, унаследовавших их от граждан, погибших при защите Отечества или исполнении гражданского долга. Сейчас таких ограничений нет.

2. Российские юридические лица, применяющие общий порядок налогообложения и получившие от физического лица в порядке наследства недвижимое имущество, обязаны уплатить со стоимости данного имущества налог на прибыль. При этом в указанном случае организация должна будет провести независимую оценку рыночной стоимости данного имущества для расчета налога и принятия имущества к учету.

Исключение составляют некоммерческие организации. Для них имущество, полученное по завещанию в порядке наследования, признается целевым поступлением, которое не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль при условии его использования по назначению, на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности.

Помимо налога на прибыль юридическое лицо в связи с получением недвижимого имущества обязано будет платить налог на имущество. Данный налог является региональным, в связи с чем порядок, сроки уплаты налога, а также налоговую ставку по налогу на имущества необходимо уточнять, исходя из законов субъекта Российской Федерации по месту нахождения имущества.

Департамент практики "инвестиционные проекты" Коллегии адвокатов "Юков, Хренов и Партнеры"

Нам давали от предприятия участки в Московской области, которые позднее составили неорганизованный коттеджный поселок. Рядом находятся два таких же поселка, но организованных в товарищество. Дороги между нашими поселками, а также дорога, которая ведет к нам от трассы, почти пришли в негодность. Кто обязан ремонтировать эти дороги - местные власти района или мы сами?
Сергей Мазенков, руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость"
Обязанность по ремонту дороги должен нести ее собственник. Вам необходимо выяснить, зарегистрирована ли дорога как объект недвижимости – эти сведения можно получить в регистрационной службе по месту нахождения дороги.
В том случае, если дорога не зарегистрирована за органами местной власти, они ее ремонтировать не обязаны. Однако вы можете в установленном порядке зарегистрировать дорогу за коттеджным поселком и сами ее ремонтировать.



Здравствуйте, у меня вот такой вопрос: реально ли поменять двухкомнатную квартиру в одном из спальных районов Москвы на современный коттедж эконом-класса в Подмосковье (километров 30-40 от Москвы). Занимается ли подобными сделками МИАН? Андрей, Москва

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости
Да, реально. Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры в спальном районе составляет 300 тысяч долларов. За эти деньги можно приобрести таунхаус или отдельно стоящий коттедж небольшой площади в стадии готовности - под чистовую отделку. В этом случае необходимо понимать, что понадобится определенный дополнительный бюджет на внутреннюю отделку строения.



Подскажите. Сейчас развожусь с мужем, у нас в собственности есть в числе общего нажитого имущества земельный участок, он как бы в собственности мужа, оформлен на него, но муж на него не претендует. Как лучше все оформить надежно с минимальной затратой нервов и времени на меня?
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Во-первых, для правильного разрешения вашей ситуации нужно знать точно – является ли земельный участок общим имуществом супругов. В том случае, если он приобретен в период брака – земельный участок является общим имуществом. Если же земельный участок получен вашим мужем до брака либо получен во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то он является имуществом вашего супруга.
В первом случае, если земельный участок является общим имуществом – вам в силу закона уже принадлежит половина земельного участка. В этом случае Ваш муж может оформить дарение на Ваше имя ½ доли в праве собственности на земельный участок. Во втором случае, если земельный участок является собственностью исключительно вашего мужа – он должен осуществить дарение всего земельного участка.
Так же возможен раздел имущества по нотариально заверенному соглашению, в котором будет указано, что при разделе имущества земельный участок передается вам в собственность.
В любом случае при совершении юридически значимых действий с земельным участком не забудьте проверить наличие всех необходимых документов на земельный участок – свидетельства о праве собственности на земельный участок, кадастровый план земельного участка, взять выписку из ЕГРП.



Купила дом и участок соответственно в коттеджном поселке. Выплатили часть денег, но позже при оформлении сделки до конца и регистрации ее, а также землеотводе (по-моему, это называлось так) получилось, что у меня на полсотки меньше, чем то, что я вроде как покупала первоначально, согласно документам. Продавец разводит руками и говорит, что мол вокруг моего участка такие же покупатели во время возведения заборов и прихватили себе часть земли. Как я могу заставить вернуть мне мою законно купленную землю? Надо вести переговоры с покупателями или продавцом?
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Сначала вам необходимо получить кадастровый план земельного участка с целью уточнения его площади. Такой план земельного участка будет предоставлен вам после проведения повторного обмера земельного участка. Если расположение забора соседей будет совпадать с границей вашего участка, указанной в кадастровом плане, то это означает, что соседи не занимают вашу территорию, а уменьшение площади вашего участка обусловлено тем, что при межевании участков продавец не обеспечил межевания участка согласно указанной в договоре площади.
Необходимо обратиться к тексту договора - возможно, что в договоре содержится условие о том, что окончательная площадь земельного участка может отличаться от указанной в договоре в связи с проведенными межевыми работами. В этом случае с большой долей вероятности не удастся получить в собственность земельный участок согласованной в договоре площади.
Можно потребовать соразмерного снижения стоимость земельного участка.
В том же случае, если согласно плану часть вашего земельного участка занята заборами соседей, то вы можете требовать в судебном порядке устранить препятствия в пользовании земельным участком путем переноса заборов.
Причем, вне зависимости от того, приняли вы земельный участок от продавца по акту приема-передачи или еще нет, вы можете потребовать от продавца либо соразмерно уменьшить цену участка, либо устранить нарушения в разумный срок, либо возместить расходы, понесенные вами для восстановления нарушенного права пользования земельным участком.



В этом году мы решили приватизировать земельный участок. Не можем согласовать границы участка с одним соседом. Возможна ли приватизация без согласования границы в этом случае?
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Вам необходимо за 30 дней в письменном виде перед проведением согласования границ земельного участка уведомить своих соседей. В том случае, если ваш сосед надлежащим образом уведомлен и в установленный срок не выразил свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представил свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано вашим соседом и он представил в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений.
Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке.



Не могу точно понять разницу между таунхаусом и коттеджем в плане стоимости обслуживания этой недвижимости. Подскажите. Наталья, Санкт-Петербург
Руководитель проектного департамента УК «Финансы и Недвижимость» Михаил Насекин
Коттедж – жилье индивидуального типа, которое рассчитано на одну семью и характеризуется точечным расположением. И поэтому каждый коттедж имеет собственную систему коммуникаций.
Таунхаус же представляет собой 2-4-х уровневое жилье блокированного типа, то есть несколько домов стоят стена к стене. У каждого дома отдельный вход – отдельный подъезд, количество которых может доходить до 50. Во-первых, уже сама постройка такого жилья обойдется дешевле, так как у домов есть общие стены. Во-вторых, у таунхаусов централизованный подвод коммуникаций, что означает, что стоимость внешних сетей оплачивает уже не одна семья, как в коттедже, а то количество семей, которое живет в таунхаусе.
Таким образом, таунхаусы оказываются экономически выгоднее и в плане строительства, и в плане эксплуатации.



Нам сказали, что у нас будут изымать землю под нужды властей для строительства дороги. Какие у нас права, чтобы отстоять участки? Если нас не устраивает, как будут изымать, куда мы можем обратиться? Максим, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Возможность изъятия земельных участков (в том числе путем выкупа) для государственных нужд, связанного с размещением автомобильных дорог общего пользования, установлена п. 1 ст. 55, пп. 2 п.1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, п.1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ.
Право собственника при таком изъятии – получить уведомление о предстоящем изъятии не менее чем за 1 год и получить предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка.
Нужно понимать, что изъятие происходит либо при достижении согласия с собственниками либо по решению суда.
Поэтому, если вас не будет устраивать предлагаемое возмещение, вы отказываетесь от него, и участок у вас не изымают. Разумеется, такая ситуация не может продолжаться бесконечно.
В таком случае, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
При рассмотрении вопроса в суде собственник участка может защищать свои права в общем порядке, приводя свои аргументы.



У меня сложная жизненная ситуация, а в собственности у меня есть участок в Подмосковье. Могу ли я его не продавать, а заложить, пока не разрешу свои проблемы? Как это сделать? Если нельзя заложить, есть ли какой-либо способ не продавая его, получить с него деньги? Любовь, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
В соответствии с законодательством в залог может быть передан практически любой земельный участок. Разумеется, это возможно в том случае, если права надлежащим образом оформлены.
Однако нужно учитывать, что не всякие земельные участки охотно принимаются банками в залог. При решении вопроса о предоставлении кредита под залог земельного участка кредитный комитет банка оценивает коммерческие качества участка – местоположение, размеры, ландшафт и много другое. Так, например, сомнительна вероятность получения кредита под залог участка 4 сотки, находящегося в глухой, вымирающей деревне на существенном удалении от Москвы или областного центра.
Но в любом случае, вам имеет смысл обратиться в какую-либо кредитную организацию для того, чтобы рассмотреть данный вопрос предметно.



Хотела бы уточнить: собираюсь землю с подрядом купить во вроде как организованном поселке. Но документы о собственности почему-то обещают отдать лишь после того, как все участки в поселке будут раскуплены? Действительно ли есть такое правило или условие у некоторых застройщиков? Анна, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
К сожалению, из вашего вопроса не очень понятно, что значит «отдать».
Разберем наиболее вероятный случай, когда покупателю предлагают приобрести участок по Предварительному договору. При этом, по всей видимости, индивидуальные участки, на которые размежевывается земельный массив, еще не готовы к продаже – либо застройщиком пока не согласован соответствующий вид использования, либо участок не поставлен на кадастровый учет и не получено свидетельство о праве собственности.
В таких случаях, обычно, застройщик принимает предоплату за участок, выполняет требуемые работы, после чего заключает основной договор и покупатель получает свидетельство о собственности. Это достаточно распространенная практика, ничего противозаконного в ней нет, необходимо лишь убедиться в том, что вы имеете дело с серьезной Компанией, а не с «однодневкой». Однако практика заключения основного договора и передачи покупателю свидетельства только после полной продажи всех участков в поселке не является общепринятой. Продавец вполне может заключать основные договоры, не дожидаясь когда все участки будут проданы.
Если же вы говорите о том, что вам предлагают заключить Договор купли-продажи участка, внести 100% оплаты, но при этом получить документы на участок только после продажи всех участков в поселке, то такая схема явно расходится с принятой на рынке практикой продажи недвижимости, не обоснована требованиями законодательства и требует очень пристального внимания.



В свое время нам давали участки в собственность, но не выдавали на них никакие нормальные бумаги. Слышал о дачной амнистии, кто может ей воспользоваться, и действует ли еще она?
Николай, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Для решения вашей ситуации и подобных проблем у многих граждан, которым участок был предоставлен на законных основаниях, но без надлежащего оформления, 30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Описанная в законе процедура регистрации права и получила название «Дачная амнистия».
Согласно этому закону, оформить свое право на земельный участок в упрощенном порядке могут граждане, которым был предоставлен земельный участок до вступления в силу Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
В последнем случае, речь идет о ситуациях, когда в силу юридической неграмотности при предоставлении земельного участка не указывалось право, которое предоставлялось владельцу на этот земельный участок (как правило, имелось в виду право постоянного (бессрочного) пользования).
Воспользоваться Дачной амнистией можно до 2010 года. В дальнейшем, возможно, порядок оформления права собственности на земельный участок будет усложнен.



Вот хочу избавиться от земельного участка на Новорижском шоссе и обзавестись на Алтуфьевском. Есть ли смысл искать возможности именно не продажи и последующей покупки, а обмена? Насколько такие операции с землей распространены?
Андрей Николаевич, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Уважаемый Андрей Николаевич! С точки зрения действующего законодательства препятствия для совершения мены земельных участков отсутствуют.
Однако распространенной такую форму операций с недвижимостью назвать нельзя. После формирования ранка недвижимости стало очевидно, что, несмотря на кажущуюся простоту, в большинстве случаев попытки совершить прямой обмен либо существенно удлиняют сроки совершения сделки, либо значительно уменьшают экономическую выгоду от операции и снижают качество приобретаемой недвижимости. Это связано с тем, что при прямом обмене существенно ниже число тех, кем может быть востребована ваша недвижимость и существенно ниже возможность выбора для вас - а уменьшение возможности выбора отрицательно сказывается на качестве того, что вы получите.
Тем не менее, в отдельных случаях совпадения взаимного интереса двух обладателей недвижимости, прямой обмен позволяет достичь результата быстро и просто.
Поэтому рекомендовал бы следующий способ решения задачи – исследовать рынок на предмет возможности совершить выгодный обмен и, в случае отсутствия интересных предложений по обмену, давать объявление о продаже земельного участка с последующей покупкой того, что необходимо вам.




Сосед прирезал себе часть участка, принадлежащий властям, который граничит с моим домом. Я хотел этот участок купить, что мне сделать, чтобы все же купить этот участок, который был самовольно захвачен? Валентин Иванович
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Уважаемый Валентин Иванович! Приобрести право собственности на интересующий вас земельный участок вы можете в общем порядке, предусмотренном статьей 28, статьей 31.1. Земельного кодекса РФ в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
Для этого, в зависимости от принадлежности участка, вам необходимо обратиться с заявлением о желании приобрести в собственность либо в аренду интересующий вас земельный участок соответственно либо в государственный орган, отвечающий за управление государственным имуществом в вашем районе, либо в орган местного самоуправления.
Однако может оказаться, что интересующий вас участок находится в общей долевой собственности граждан (членов бывшего или действующего колхоза) или принадлежит иному юридическому лицу. В первом случае вероятность приобретения участка минимальна, а во втором случае вы сможете приобрести право на данный участок только путем покупки у нынешнего собственника.




Планирую купить участок, уже присмотрел подходящий вариант. Вот только хочу начать строительство на участке до оформления его в собственность. Можно ли так сделать, не грозит ли мне чем-нибудь такая поспешность? Как должен выглядеть предварительный договор в моем случае? Игорь, Подмосковье
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство объекта недвижимости. Одним из обязательных условий получения указанного разрешения является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок.
К таким документам относятся договоры, предоставляющие право пользования земельным участком. Поэтому если вы решите начать строительство до оформления земельного участка в собственность, целесообразно будет заключить договор аренды земельного участка для получения разрешения на строительство.
В противном случае, без получения разрешения на строительство будет иметь место самовольная постройка. А это значит, что у вас не будет права собственности на нее, вы не сможете распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, самовольная постройка подлежит сносу либо осуществившим ее лицом, либо за его счет.
Кроме того, отдельно придется оговаривать судьбу результатов вашей деятельности на участке на тот случай, если продавец участка по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства по продаже участка и участок не будет оформлен в вашу собственность.



Здравствуйте! У меня есть дом в Домодедовском районе Подмосковья с участком в шесть соток, который я хочу оставить своему внуку (я хочу завещать ему их). Каким образом должны быть оформлены документы на землю и на дом, чтобы у внука не возникло проблем при получении наследства?
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости
Необходимо, чтобы и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, было оформлено право собственности на имя наследодателя. Экспертизу документов вам помогут провести опытные юристы в риелторской компании.



Я нахожусь в процессе покупки загородного дома. Возник вопрос - какой процент от суммы сделки я должен буду заплатить нотариусу при оформлении договора купли-продажи?
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости
Практика работы нотариусов в Подмосковье показывает, что средний процент составляет 1-1,5% от суммы сделки.




Доброго дня! У меня дача под Москвой. Хочу прописать там родителей в соответствии с решением Конституционного суда. Каким техническим параметрам для этого должен соответствовать мой дом и как выглядит процедура регистрации.
Хая Плещицкая, руководитель юридической службы, МИАН-агентство недвижимости
Постановлением Конституционного суда РФ № 7-п от 14.04.08 г. установлено несоответствующим Конституции РФ условие абзаца 2 статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих образованиях граждан» в части ограничения прав граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Таким образом, у вас в соответствии с данным постановлением Конституционного суда есть право на регистрацию по месту жительства лишь в случае, если садовый земельный участок имеет категорию – земли населенных пунктов и жилое строение пригодно для постоянного проживания. Порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания вправе определять субъекты РФ. Также признание жилого строения пригодным для постоянного проживания может осуществляться в судебном порядке.

235 просмотров

Роберт Кийосаки Денежный квадрант

84 просмотров

Роберт Кийосаки О долгах,ссудах,кредитах

23 просмотров

О недвижимости и фондовом рынке