13 просмотров

Jimmy Barnes - Seven Days

332 просмотров

Deep Purple - Jon Lord Solo - Lazy Medley - California Jam

Особенности переоценки транспортных средств
В рамках предлагаемой методики при переоценке транспортного средства, если оно было приобретено предприятием в новом состоянии, необходимо определять его полную восстановительную и остаточную восстановительную стоимость, если транспортное средство было приобретено не новым (подержанным), тогда следует определять его восстановительную и остаточную восстановительную стоимость.
Это вызвано следующими обстоятельствами. В настоящее время вне зависимости от того, новым или подержанным было принято к бухгалтерскому учету транспортное средство, в случае проведения переоценки согласно действующим нормативным документам определяется его полная восстановительная стоимость. Это оправданно, если приобреталось и к бухгалтерскому учету принималось новое транспортное средство. Если автомобиль был приобретен и принят к бухгалтерскому учету не новым (т.е. имел определенный срок службы и пробег, что очень часто происходит на практике), то во избежание искажения следует базироваться на стоимости такого же транспортного средства (с таким же сроком службы и пробегом, что и в момент принятия к бухгалтерскому учету), но действующую на дату переоценки.
Исходя из этого предлагаются следующие определения:
Восстановительная стоимость ТС - это стоимость транспортного средства на дату оценки в месте оценки, идентичного или аналогичного оцениваемому, с пробегом и сроком службы с начала эксплуатации, равными пробегу и сроку службы с начала эксплуатации на дату приобретения оцениваемого транспортного средства.
Полная восстановительная стоимость ТС - это стоимость нового транспортного средства на дату оценки в месте оценки, идентичного или аналогичного оцениваемому транспортному средству.
Определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства ТС - это стоимость нового транспортного средства, идентичного оцениваемому транспортному средству, на дату оценки в месте оценки.
Стоимость замещения ТС - это стоимость нового транспортного средства - аналога оцениваемого транспортного средства (т.е. имеющего аналогичные функциональные, конструктивные и эксплуатационные характеристики), на дату оценки в месте оценки.
Остаточная восстановительная стоимость ТС - стоимость транспортного средства после переоценки с учетом начисленного износа (амортизации).
Числящаяся в бухгалтерском учете сумма износа подлежит индексации по коэффициенту пересчета равному индексу изменения стоимости транспортных средств при ее пересчете в восстановительную или полную восстановительную стоимость.
Остаточная восстановительная стоимость ТС представляет собой разницу между восстановительной (или полной восстановительной) стоимостью транспортного средства и накопленной проиндексированной суммой износа в организации, в которой оно числится на балансе.
При этом датой оценки считается дата, на которую проводится переоценка транспортных средств; местом оценки ТС - территория, где эксплуатируется оцениваемое транспортное средство.
Балансовая стоимость ТС - стоимость транспортного средства, отраженная в учетных документах, которая при приобретении транспортного средства равна первоначальной стоимости транспортного средства, а после переоценки равна восстановительной или полной восстановительной стоимости транспортного средства.
Первоначальная стоимость ТС (нового и бывшего в эксплуатации) - сумма фактических затрат организации на приобретение транспортного средства (за исключением НДС и других возмещаемых налогов, кроме случаев, предусмотренных законодательством). По первоначальной стоимости транспортное средство принимается к бухгалтерскому учету в организации.
Фактическими затратами на приобретение транспортных средств могут быть:
• суммы, выплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
• суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультативные услуги, связанные с приобретением транспортных средств;
• регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;
• таможенные пошлины и иные платежи;
• невозмещаемые налоги, уплачиваемые при приобретении транспортных средств;
• вознаграждения, оплачиваемые посреднической организации, через которую приобретено транспортное средство;
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением транспортных средств.
Не включаются в фактические затраты на приобретение транспортных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением транспортных средств.
При переоценке основных средств используются два метода - индексный метод и метод прямого пересчета.
Метод, позволяющий определить восстановительную и полную восстановительную стоимость ТС, соответствующую рыночным ценам, называется методом прямого пересчета. Он наиболее приемлем для целей бухгалтерского учета.
Метод прямого пересчета - метод проведения переоценки основных средств, при котором их балансовая стоимость на дату оценки корректируется с учетом сложившихся в месте оценки на данные основные средства документально подтвержденных рыночных цен. При применении этого метода могут быть использованы:
• данные о ценах на аналогичную продукцию, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей;
• сведения об уровне цен, имеющихся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
• сведения об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе;
• экспертные заключения о стоимости отдельных объектов основных средств.
Согласно пункту 10 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации при отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг, сделок по идентичным товарам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, а также при невозможности определить соответствующие цены ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации.
При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последствие реализованных покупателю) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли.
Проведение переоценки основных средств является правом предприятий.
До принятия решения о методе проведения переоценки ТС необходимо проверить, соответствует ли группировка основных средств (и в том числе ТС) на предприятии Общероссийскому классификатору основных фондов (ОКОФ), введенному в действие с 1 января 1996 года. Если группировка основных средств не соответствует ОКОФ, то до начала переоценки бухгалтеру предприятия необходимо провести их перегруппировку.
При проведении переоценки методом прямого пересчета восстановительная стоимость ТС на дату оценки в месте оценки (Сп), должна соответствовать его рыночной стоимости на дату оценки в месте оценки.
Для определения Сп необходимо сформировать выборочную совокупность рыночных цен на ТС, идентичные или аналогичные оцениваемому ТС.
При этом следует указать на дату оценки в месте оценки рыночную стоимость точно такого же (идентичного) ТС - той же марки, модели, модификации - и с точно таким же сроком службы с начала эксплуатации и таким же пробегом с начала эксплуатации, что и оцениваемое ТС на дату его приобретения (дату постановки его на баланс). Причем пробег учитывается в том случае, если нет сомнений в его достоверности; при формировании выборки допускается отклонение по пробегу в пределах 10 тыс. км.
Базой сравнения для идентичного ТС служат:
• марка, модель, модификация
• срок службы с начала эксплуатации
• пробег с начала эксплуатации (если его возможно достоверно установить).
Для определения Сп необходимо использовать однородную совокупность рыночных цен на идентичные оцениваемому ТС (на дату оценки в месте оценки):

где:
- рыночная цена i-го идентичного оцениваемому ТС (его точной копии) на дату оценки в месте оценки, взятая из однородной совокупности рыночных цен, т.р.;
n - число взятых для сравнения идентичных ТС.
Требование однородности выборочной совокупности рыночных цен учитывается согласно формулам (7), (9). При этом срок службы с начала эксплуатации идентичного ТС должен полностью совпадать со сроком службы оцениваемого ТС на дату его приобретения (дату его принятия к бухгалтерскому учету); пробег в связи со сложностью в подборе значений выборки может отклоняться в пределах 10 тыс. км :
В нэ ид = В приобр оц , годы (2)
L нэ ид = L приобр оц ± 10 , тыс. км (3)
где:
• В нэ ид - возраст с начала эксплуатации идентичного ТС, годы;
• В приобр оц - возраст на дату приобретения оцениваемого ТС, годы;
• L нэ ид - пробег с начала эксплуатации идентичного ТС, тыс. км;
• L приобр оц - пробег на дату приобретения оцениваемого ТС, тыс. км.
Если на дату оценки в месте оценки невозможно найти ТС, идентичное оцениваемому, то необходимо использовать для расчетов рыночную цену функционального аналога.
Базой сравнения для функционального аналога служат:
• срок службы с начала эксплуатации
• пробег с начала эксплуатации (если его возможно достоверно установить)
• тип кузова
• целевое назначение
• основной функциональный параметр (для легковых автомобилей - объем и мощность двигателя, грузовых - грузоподъемность, автобусов - пассажировместимость и т.д.)
Для определения Сп необходимо использовать однородную совокупность рыночных цен на функциональные аналоги оцениваемого ТС (на дату оценки в месте оценки):

где:
Ц" р ан i - рыночная цена i-го функционального аналога оцениваемого ТС на дату оценки в месте оценки, взятая из однородной совокупности рыночных цен, приведенная по комплектации к оцениваемому ТС, т.р.
n - число взятых для сравнения функциональных аналогов.
Требование однородности выборочной совокупности рыночных цен учитывается согласно формулам (8), (10).
Срок службы с начала эксплуатации функционального аналога на дату оценки в месте оценки должен полностью совпадать со сроком службы оцениваемого ТС на дату его приобретения (дату его принятия к бухгалтерскому учету); пробег в связи со сложностью в подборе значений выборки может отклоняться в пределах 10 тыс. км; т.е. должны соблюдаться условия (2), (3).
Если комплектация ТС - функционального аналога и оцениваемого ТС различаются, то их необходимо привести в соответствие:

где:
• Ц' р ан i - рыночная цена i-го функционального аналога оцениваемого ТС исходной комплектации, взятая из однородной совокупности рыночных цен, т.р. Если комплектация функционального аналога и оцениваемого ТС совпадают, то Ц" р ан i = Ц' р ан i.
• Скi - рыночная стоимость i-го комплектующего, который отсутствует/присутствует на функциональном аналоге, но присутствует/отсутствует на оцениваемом ТС, т.р.

где:
• Цкj - рыночная цена j-го материала, комплектующего, т.р.;
• m - количество комплектующих;
• С уст j - стоимость установки j-го комплектующего на ТС, т.р.
Однородность совокупности определяется путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 0,33. Чем меньше значение коэффициента вариации, тем однороднее выборочная совокупность. Рыночные цены, при которых коэффициент вариации превышает 0,33, необходимо удалить из выборки.
Коэффициент вариации рассчитывается:




где:
• Цр идi, Цр анi - рыночная цена i-го ТС в выборочной совокупности рыночных цен на ТС, идентичные или аналогичные оцениваемому ТС, т.р
• Цр ид, Цр ан - средняя рыночная цена в выборочной совокупности рыночных цен на ТС, идентичные или аналогичные оцениваемому ТС, т.р.
Определение методом прямого пересчета (Сп) переоборудованных ТС проводится раздельно для кузова и автомобиля-платформы; итоговый результат является суммой стоимости основного ТС и специального кузова.
Полная восстановительная стоимость ТС на дату оценки в месте оценки, определенная методом прямого пересчета (Спп), должна соответствовать его рыночной стоимости на дату оценки в месте оценки.
В случае, если на дату оценки в месте оценки на рынке имеется информация о рыночных ценах на ТС, идентичных оцениваемому, полная восстановительная стоимость оцениваемого ТС определяется как стоимость его воспроизводства (Св).
Идентичное ТС должно удовлетворять следующим требованиям:
• марка, модель, модификация должны соответствовать оцениваемому ТС
• дата выпуска должна соответствовать оцениваемому ТС
• пробег с начала эксплуатации не должен превышать 300 км
Для определения Спп (Св) необходимо использовать однородную совокупность рыночных цен на идентичные оцениваемому ТС (на дату оценки в месте оценки):

где:
Ц' р ид i - рыночная цена i-го идентичного оцениваемому ТС (его точной копии) на дату оценки в месте оценки, взятая из однородной совокупности рыночных цен, т.р.;
n - число взятых для сравнения идентичных ТС.
Требование однородности выборочной совокупности рыночных цен учитывается согласно формулам (7), (9).
Если на дату оценки в месте оценки невозможно найти ТС, идентичное оцениваемому, то необходимо полную восстановительную стоимость определять как стоимость замещения (Сзам), т.е. использовать для расчетов рыночную цену функционального аналога.
Базой сравнения для функционального аналога служат:
• дата выпуска должна соответствовать оцениваемому ТС
• пробег с начала эксплуатации не более 100 км
• тип кузова
• целевое назначение
• основной функциональный параметр
Для определения Спп (Сзам) необходимо использовать однородную совокупность рыночных цен на функциональные аналоги оцениваемого ТС (на дату оценки в месте оценки):

где:
Ц" р ан i - рыночная цена i-го функционального аналога оцениваемого ТС на дату оценки в месте оценки, взятая из однородной совокупности рыночных цен, приведенная по комплектации к оцениваемому ТС, т.р.
n - число взятых для сравнения функциональных аналогов.
Требование однородности выборочной совокупности рыночных цен учитывается согласно формулам (8), (10).
Если комплектация функционального аналога и оцениваемого ТС различаются, то их необходимо привести в соответствие:

где:
• Ц' р ан i - рыночная цена i-го функционального аналога оцениваемого ТС исходной комплектации, взятая из однородной совокупности рыночных цен, т.р. Если комплектация функционального аналога и оцениваемого ТС совпадают, то Ц" р ан i = Ц' р ан i.
• Скi - рыночная стоимость i-го материала, комплектующего, которые отсутствуют/присутствуют на ТС-функциональном аналоге, но присутствуют/отсутствуют на оцениваемом ТС, т.р.

где:
• Цкj - рыночная цена j-го комплектующего, т.р.;
• m - количество комплектующих;
• С уст j - стоимость установки j-го комплектующего на ТС, т.р.
Определение методом прямого пересчета (Спп) переоборудованных ТС проводится раздельно для кузова и автомобиля-платформы; итоговый результат является суммой стоимости основного ТС и специального кузова.
Согласно письму МНС России от 17 апреля 2000 года № ВГ-6-02/288 переоценка основных средств, осуществленная организациями в соответствии с ПБУ 6/97 и отраженная в бухгалтерской отчетности, учитывается при исчислении налога на имущество, а также налога на прибыль.
При проведении переоценки в некоторых случаях происходит завышение, а в других - занижение восстановительной стоимости основных фондов. Использование экспертных заключений - наиболее эффективный метод оценки.
Результаты оценки влияют на финансовую устойчивость предприятия во времени. С увеличением балансовой стоимости основных фондов улучшается структура капитала предприятия, и возрастает его инвестиционная привлекательность.
При переоценке основных средств методом прямого пересчета числящаяся в бухгалтерском учете сумма износа подлежит индексации по коэффициенту пересчета, исчисляемому соотношением восстановительной стоимости по состоянию на дату переоценки к балансовой стоимости.
Стоимость основных фондов и амортизационные отчисления оказывают существенное влияние не только на размер налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, но и определяют величину налога на имущество. Налогом на имущество облагаются основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящихся на балансе плательщика налога. Налогооблагаемой базой является среднегодовая стоимость имущества. Для расчета среднегодовой стоимости имущества следует определить на начало и конец каждого квартала в отчетном периоде:
1. остаточную стоимость основных средств, нематериальных активов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, а также стоимость запасов и затрат, находящихся на балансе предприятия;
2. стоимость имущества, связанного осуществлением совместной деятельности;
3. стоимость имущества, исключаемого из налогооблагаемой базы в соответствии с законодательством;
4. налогооблагаемую базу (п.1 + п. 2 - п. 3);
5. среднегодовую стоимость необлагаемого налогом имущества за отчетный период;
6. среднегодовую стоимость облагаемого налогом имущества за отчетный период.
Основой для расчета среднегодовой стоимости основных средств являются остатки по следующим счетам бухгалтерского учета: 01 “Основные средства” (за минусом суммы износа). Основные средства указываются по остаточной стоимости.
Влияние изменения величины балансовой стоимости на приращение налога на имущество, амортизационных отчислений и налога на прибыль было рассмотрено при следующих допущениях:
• рассмотрен отдельно взятый объект;
• доходы и расходы за рассматриваемый период приняты постоянными;
• применен линейный способ начисления амортизации;
• остальные налоги, выплачиваемые из прибыли, неизменны;
• первоначальная балансовая стоимость объекта равна единице;
• расчеты проведены при пошаговом изменении балансовой стоимости от 1 до 9% в сторону как увеличения, так и уменьшения.
Исследования показали, что увеличение балансовой стоимости позволит предприятию накопить амортизационные отчисления на приобретение новых объектов основных фондов, причем рост амортизации будет сопровождаться снижением налога на прибыль в большей степени, чем возрастет налог на имущество, что приведет к суммарному большему финансовому выигрышу по налогам. Однако, как известно, амортизационные отчисления, входя в себестоимость, увеличивают стоимость конечной продукции или услуги, что также необходимо учитывать. При снижении балансовой стоимости в целом уменьшаются затраты предприятия на производство товара или услуги (за счет снижения амортизации), но возрастает налог на прибыль, часть от которого при этом погашается за счет снижения налога на имущество. Очевидно, что решение о целесообразности проведения переоценки для изменения балансовой стоимости должно приниматься руководителем предприятия исходя из поставленных целей и текущего финансового состояния. Для принятия наиболее выгодного решения нужно обращаться к экспертам, способным сделать предварительные расчеты налогов при изменении балансовой стоимости.
При отражении в бухгалтерском учете списания объектов основных средств, подвергшихся дооценке, суммы дооценки по ним списываются за счет добавочного капитала (в пределах имеющейся суммы).
При отражении результатов от реализации (прочего выбытия) основных средств и, в частности, транспортных средств, по которым производилась переоценка, не учитываются при определении прибыли суммы, списываемые со счета 87 “Добавочный капитал” на счет 47 “Реализация и прочее выбытие основных средств”.
В соответствии с Инструкцией МНС от 15 июня 2000 года № 62 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций”, утвержденной приказом МНС 15.06.00 г. № БГ-3-02/231, зарегистрированном в Минюсте России 14.09.00 г. №2381, при определении прибыли от реализации основных фондов для целей налогообложения учитывается разница (превышение) между продажной ценой и первоначальной или остаточной стоимостью этих фондов и имущества с учетом их переоценки, производимой в установленном порядке, увеличенной на индекс инфляции, исчисленный в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
По основным фондам, стоимость которых погашается путем начисления износа, принимается остаточная стоимость этих фондов и имущества.
Отрицательный результат от их реализации и от безвозмездной передачи в целях налогообложения не уменьшает налогооблагаемую прибыль.
Индекс инфляции применяется к остаточной стоимости основных фондов, определенной исходя из полной восстановительной стоимости или восстановительной стоимости и износа, начисленного от полной восстановительной или восстановительной стоимости соответственно на момент реализации.
В случае, если остаточная (первоначальная) стоимость основных фондов и иного имущества, скорректированная на индекс инфляции, равна продажной цене или превышает ее, прибыль предприятия для целей налогообложения уменьшается на сумму фактически полученной прибыли от реализации этих основных фондов и не увеличивается на сумму превышения остаточной (первоначальной) стоимости основных фондов, пересчитанной на индекс инфляции, над их продажной ценой.
Индекс инфляции не применяется при реализации основных фондов по цене, равной или ниже их остаточной (первоначальной) стоимости.

Метод Хальбгевакса,
применяемый для расчета утраты товарной стоимости
Данный метод применяется для автомобилей не старше 60 месяцев.
Данный метод может быть рекомендован для оценки УТС автомобилей иностранного производства на территории России, на основании того , что применяется ведущими экспертными фирмами Европы.
Данные необходимые для расчета УТС
• цена нового автомобиля на момент выпуска ЦН;
• рыночная цена подержанного автомобиля ЦР;
• возраст автомобиля, мес.;
• общая стоимость ремонта СО;
• стоимость работ СР;
• стоимость материалов и запасных частей СМ.
Перед началом расчета УТС рекомендуется рассчитать экономическую целесообразность самого расчета по следующей формуле:
(ЦР/ЦН)*100%
Если полученная величина будет ниже 40%, то УТС рассчитывать нецелесообразно. Если полученная величина будет больше 40%, то УТС рассчитывается.
Для расчета УТС необходимо рассчитать два коэффициента :
• коэффициент относительной стоимости ремонта А;
• коэффициент отношения стоимости работ к стоимости материалов и запчастей В.
Эти коэффициенты рассчитываются по следующим формулам :
А=(СО/ЦР)*100%
В= (СР/СМ)*100%
Далее , используя таблицу Хальбгевакса, находим значение коэффициента, который подставляем в итоговую формулу:
УТС= (К/100)*(ЦР+СО)
где:
• УТС - утрата товарной стоимости;
• К - коэффициент определенный по таблице Хальбгевакса.
ВНИМАНИЕ:
Для А<10% (т.е. когда стоимость ремонта очень мала относительно цены подержанного автомобиля ) УТС рассчитывается только в исключительных случаях.
При А>90% (т.е. когда стоимость запасных частей и материалов значительно превышает стоимость работ по восстановительному ремонту ), УТС рассчитывать нецелесообразно.
Если В < 40% (т.е. когда стоимость запчастей и материалов значительно превышает стоимость работ по восстановительному ремонту) УТС рассчитывается только в исключительных случаях.
Для двух и более аварий данный метод не может применяться
Таблица Хальбгевакса для определения максимальной величины УТС для легковых автомобилей
А-соотношение В-соотношение до 2 месяцев до 6 месяцев до 12 месяцев до 24 месяцев до 36 месяцев до 48 месяцев до 60 месяцев
I 10-20% a >130 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00
b <130-100 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50
c <100-70 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00
d <70-50 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,10 0,50
e <50-40 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 -
II 21-33% a >130 5,25 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75 2,25
b <130-100 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75 2,25 1,75
c <100-70 4,25 3,75 3,25 2,75 2,25 1,75 1,25
d <70-50 3,75 3,25 2,75 2,25 1,75 1,25 0,75
e <50-40 3,25 2,75 2,25 1,75 1,25 0,75 0,25
III 34-45% a >130 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50
b <130-100 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00
c <100-70 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50
d <70-50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00
e <50-40 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,5
IV 46-65% a >130 5,75 5,25 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75
b <130-100 5,25 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75 2,25
c <100-70 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75 2,25 1,75
d <70-50 4,25 3,75 3,25 2,75 2,25 1,75 1,25
e <50-40 3,75 3,25 2,75 2,25 1,75 1,25 0,75
V 66-90% a >130 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00
b <130-100 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50
c <100-70 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00
d <70-50 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50
e <50-40 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00

Ставка транспортного налога на судно зависит от мощности двигателя | При расчете транспортного налога применяется размер ставки в зависимости от мощности двигателя судна. При этом ставки могут быть увеличены (уменьшены) законами субъектов РФ, но не более чем в 5 раз.

При расчете транспортного налога применяется размер ставки в зависимости от мощности двигателя судна. При этом ставки могут быть увеличены (уменьшены) законами субъектов РФ, но не более чем в 5 раз. Кроме того чиновники Мифнина пояснили, что могут установливаться дифференцированные ставки в зависимости от категории или срока полезного использования водной машины.

В случае регистрации судна и (или) снятия его с регистрации в течение налогового (отчетного) периода исчисление налога производится с учетом коэффициента . отношение числа полных месяцев, когда судно было зарегистрировано на налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. При этом месяц регистрации, а также месяц снятия судна с регистрации принимается за полный месяц.

Если снятие с учета в одном субъекте РФ и перерегистрация на того же налогоплательщика в другом субъекте РФ осуществлены в одном месяце, местом нахождения транспортного средства признается место его регистрации по состоянию на первое число этого месяца.

Новый проект ИА "РосФинКом": средневзвешенная ставка ипотеки
ИА "РосФинКом" начинает публиковать данные о российском рынке ипотечного кредитования, позволяющие увидеть текущую ситуацию со ставками по кредитам. Ипотечные ставки диктуются наиболее крупными игроками, однако и банки "второго эшелона", сумевшие завоевать определенный сегмент рынка, могут оказывать влияние на динамику ставок. Поэтому важным показателем рынка является сегодня средневзвешенная ставка ипотечного кредитования.

Ее подсчет за первое полугодие 2008 г. был основан на данных крупных банков - участников ипотечного рынка, предоставивших ИА "РосФинКом" информацию об объеме и ставках кредитования за указанный период. Следует подчеркнуть, что при подсчете были использованы и приведены в таблице ставки, которые сами банки указали в качестве средних по своим кредитам в первом полугодии. Они не отражают многообразия кредитных продуктов, предоставляемых тем или иным банком. Если банк отдельно предоставил ставки по кредитам в разных валютах, при расчете использовалась средняя арифтметическая этих ставок для данного банка. Объемы кредитов указываются общие, т.е. предоставленные во всех валютах, в пересчете на рубли.

Подсчитанная таким образом для девяти крупных банков, участвующих в ипотечном рынке, средневзвешенная ставка ипотечного кредитования за первое полугодие 2008 г. составила 12,495%.

В дальнейшем предполагается ежемесячная публикация средневзвешенной ставки. В базу расчета будут включаться все банки, предоставляющие необходимую для этого информацию.

Банк Объем Ставка

Сбербанк

156 724 000 тыс. руб. 12,62%

Дельтакредит

11 771 731 тыс. руб. 10,625%



КИТ Финанс

11 523 927 тыс. руб. 13,47%



Райффайзенбанк

6 150 000 тыс. руб. 12,29%

Юникредитбанк

5 898 293 тыс. руб. 11,42%

Альфа-банк

5 288 870 тыс. руб. 11,7 %

Росбанк

4 782 240 тыс. руб. 12,28%

Городской ипотечный банк

4 699 372 тыс. руб. 13%

Возрождение

1 562 529 тыс. руб. 13,5%

25.08.2008

С недавнего времени часть III Гражданского кодекса РФ, подробно описывающая сложные родственные узы, устанавливает именно семь степеней родства среди очередей наследников по закону.

Подарки судьбы, особенно имеющие значительную материальную ценность, любят все. Правда, некоторые из них - а именно получение наследства - наводят на грустные мысли о бренности бытия. И все же гуманность сравнительно новой третьей части Гражданского кодекса трудно переоценить. Если раньше предусматривалось наследование по закону только ближайшими родственниками, а при отсутствии таковых и завещания в пользу кого-либо еще наследником становилось государство, то теперь не забыты даже двоюродные правнуки и пасынки! Закон позаботился о закреплении родственных связей не только по вертикали, но и по горизонтали.

Государство скромно стоит в `восьмой` очереди - за всеми родственниками.

Правда, в соответствии с обновленным ГК приоритет отдается наследованию по завещанию. Ст. 1111 ГК РФ гласит: `Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не отменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом`. Попробуем вместе разобраться в хитросплетениях родственных очередей при дележе имущества, владелец коего покинул сей мир, не озаботившись составлением завещания, а также в пресловутых `иных случаях`.

По порядку номеров - рассчитайсь!

Для начала необходимо остудить горячие головы, решившие, что после кончины двоюродного дядюшки им обязательно `что-нибудь отломится`. Такое чудо произойдет, только если у покойного не окажется более близких родственников. `Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей... либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались...` - записано в п. 1 ст. 1141 ГК РФ. Появляться в конторе нотариуса, уполномоченного вести наследственные дела по месту последнего жительства наследодателя, целесообразно только в порядке строгой очередности, определенной степенью семейной близости.

Прежде остальных заявление о готовности вступить в права наследования примут у детей, супруга и родителей наследодателя - именно они относятся к первой очереди. С ними за компанию отправятся к нотариусу и внуки, в случае если их родители - дети в бозе почившего - сами не дожили до момента открытия наследства. Они поделят причитавшуюся тем долю `по праву представления` (ст. 1142, 1146 ГК РФ) при условии, что их ныне покойные родители не были лишены наследодателем наследства.

Бабушки и дедушки, братья и сестры (в том числе неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя) предъявят свои права во вторую очередь - при отсутствии первой. Племянники присоединятся к ним только по праву представления.

Раньше на этих степенях родства ставилась жирная точка, и считалось, что после них ближе чем родное государство, у покойного никого нет: незавещанное имущество при отсутствии указанных выше родственников становилось `выморочным` - то есть переходило в собственность великой и могучей страны, способствуя дальнейшему подъему ее материального благосостояния. Теперь России до этого счастья `колесом вертеть` - дяди и тети (а если их нет в живых - кузины и кузены) становятся наследниками третьей очереди. Четвертая очередь - геронтологическая, к ней относятся прадедушки и прабабушки.

Пятая очередь - `родственники четвертой степени родства` - дети родных племянниц и племянников наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. У вас голова не пошла кругом? А ведь это не предел. Не забыты законом интересы детей двоюродных внуков и внучек (двоюродных правнуков), детей двоюродных братьев и сестер (двоюродных племянников), а также детей двоюродных бабушек и дедушек - правда, в шестую очередь. И, наконец, `седьмая вода` - это бедная Золушка (и заодно - ее противная мачеха). Падчерицы, пасынки, мачеха и отчим наследуют, если нет наследников предшествующих шести очередей.

Если в составе `призываемой очереди` наследников по закону кто-то еще пребывает в эмбриональном периоде, остальные, равные в правах с ним, обязаны подождать его благополучного появления на свет и только после этого `делить пирог`. `При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника`, - говорится в ст. 1166 ГК РФ. Прекрасный сюжет для мелодрамы в духе мексиканских сериалов на тему `А был ли мальчик?`. Но из песни слова не выкинешь: если есть сомнения в отношении `отцов-зачинателей` ребенка к семейным узам, доказывать наличие или отсутствие прав придется через суд, в том числе на основании генетической экспертизы. А до решения суда наследства никто не получит.

Делиться надо!

Закон защищает интересы определенного круга лиц независимо от волеизъявления наследодателя, выраженного в завещании, гарантируя им право на обязательную долю в наследстве. Если завещание было составлено после 1 марта 2002 года, `несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы... наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону` (ст. 1149 ГК РФ).

К нетрудоспособным относится любой супруг или родитель, достигший пенсионного возраста (55 - лет для женщин, 60 - для мужчин) либо имеющий группу инвалидности, которая препятствует трудоустройству. На первый взгляд это, конечно же, весьма гуманная практика. Пожилые родители, потерявшие единственного сына, все равно получат некоторую материальную поддержку. Даже если он умудрился зачем-то составить завещание только в пользу супруги. Не останутся без поддержки и его несовершеннолетние дети от предыдущего брака. Но гуманность не всегда означает справедливость. Точно так же обязательно наследует свою долю малую, вторгаясь в права собственности на квартиру, где проживала с семьей до срока покинувшая этот свет владелица недвижимости, ее престарелый папуля-алкоголик, в жизни не плативший алиментов на ребенка (но не лишенный родительских прав). Беспардонно влезет в качестве сособственника на кооперативную жилплощадь (где членом кооператива числился отец, составивший завещание в пользу своих детей от первого брака) е го ушлая вдовица, пробывшая законной супругою без году неделю, зато числящаяся по документам нетрудоспособным иждивенцем. Увы, не оскудела земля русская моральными уродами, которые радостно `откусят` совершенно неположенный им, с этической точки зрения, кусок - на вполне законном основании. Увы, во всем бывают издержки. Но при отсутствии завещания их доля становится вдвое больше! Поэтому, имея таких потенциальных наследничков, лучше все-таки дойти до нотариуса и оформить завещание - на всякий случай - в пользу тех, чьи интересы нас особенно волнуют и в первую очередь могут пострадать.

Мы в ответе за тех, кого приручили

Обязательными наследниками по закону могут стать также лица, не связанные кровными узами с умершим и не указанные в завещании. Если они, в соответствии со ст. 1148 ГК, на момент `открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним`.

Приютив `сиротку`, приехавшего в мегаполис из провинции доучиваться в школе (после пронзительного письма старинных друзей - выручай, мол, у племяша в деревне школу закрыли, а ребенок способный, в институт хочет поступать), или старенькую подругу мамы (чтобы та не скучала, коротая время с компаньонкой, пришедшей в дом на все готовое), благодетель и не подозревает, что список претендентов на его имущество расширился. Ведь получается, что по закону эти лица являются нашими наследниками наравне с самыми ближайшими родственниками. Правда, доказывать свои права им придется через суд. Но внешне беспомощные люди, или их заинтересованные представители, могут оказаться `железобетонными` в борьбе за свои права. Проиллюстрировав сомнительную на первый взгляд сентенцию `Ни одно доброе дело не остается безнаказанным`.

Тем более надо придерживать эмоции и тщательно взвешивать все `за` и `против` в ситуациях, связанных с усыновлением или лишением родительских прав. Ибо в соответствии со ст. 1147 ГК РФ `при наследовании по закону усыновленный и его потомство... приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам)` и `не наследуют по закону после смерти родителей усыновленного и других его родственников по происхождению`.

Возьмем такой пример: отец ребенка - наркоман. Мать развелась с ним и вышла замуж. Считает, что лучше лишить биологического папашу родительских прав (алиментов все равно не платит). А если новый супруг усыновит ребенка, то подтвердит тем самым серьезность своих намерений и чувств. Он хороший человек, но провинциал, своего жилья нет и пока не предвидится, живут в комнате жены в коммуналке. А у бабушки ребенка по отцу - прекрасная отдельная квартира, причем внук этот - единственный. И, похоже, бабушка переживет беспутного папашу. Тогда ребенок становится ее прямым наследником. Но лишение отца родительских прав лишит и внука возможности получить наследство от бабушки: с этого момента он ей - никто.

Абстрактное наследство

Распространенная ситуация с появлением нежданных наследников возникает, когда квартира была приватизирована в общую совместную собственность: без выделения долей каждого участника приватизации. Такой подход широко практиковался в первой половине 1990-х. Причем агентства приватизации не предупреждали никого о возможных последствиях. Поэтому в ряде случаев происходило следующее. Приватизировали на семью: бабушка, дочка с мужем, внучка. Бабушка завещания не составляла: раз все общее - пока на четверых, значит, казалось, в случае чего останется общим - но уже на троих.

А после смерти старушки появляется ее сынок - такой же законный наследник, как и дочь. И из общей квартиры выделяется вполне конкретная бабушкина доля, которая и делится между детьми поровну, если у блудного сына не хватает совести отказаться от наследства в пользу своей сестры.

Если говорить о судебной практике, связанной с наследованием недвижимости по закону, то часто, по отзывам адвокатов, проблемы и споры возникают в случаях, когда наследники получают, например, квартиру в равных долях, но не могут самостоятельно и `справедливо` определить порядок пользования помещениями, поскольку комнаты в квартире по площади непропорциональны.

Естественно, что при разделе преимущество получит тот, у кого данная квартира - единственное место жительства. Если же стороны договорились без вмешательства судьи, результаты переговоров могут быть оформлены документально: порядок пользования разными комнатами определяется и оформляется нотариальным соглашением сторон.

Бывает, что граждане - вольно или невольно - скрывают от нотариуса существование других наследников по закону, имеющих равные с ними права. Например, мужчина утверждает, что он - единственный сын покойной. Однако выясняется, что это полуправда. Истина же в том, что он является единственным живым ребенком своей матери: у него умерла сестра, оставившая двоих детей. Они по праву представления должны наследовать ее законную половину. Когда истинное положение дел откроется, свидетельство о праве на наследство легко может быть оспорено в суде. 9709

по материалам журнала `Бюллетень Недвижимости`


Сегодня речь пойдет о процедурных моментах оформления волеизъявления наследодателя и вступления в наследство и о сопряженных с этими процессами типичных проблемах.

Мы уже писали об установленном Гражданским кодексом РФ приоритете наследования по завещанию над наследованием по закону. И философствовали о целесообразности того, насколько лучше обо всем позаботиться заблаговременно, оформив волеизъявление в виде завещания, - а затем жить долго и счастливо. Если же жизненная ситуация или система отношений принципиально изменятся, завещание всегда можно переписать или аннулировать.

Процедура проста - любой действующий российский нотариус правомочен удостоверить завещание независимо от местонахождения `наследственной` недвижимости и прочего добра; также не играет роли, по какому именно адресу зарегистрирован завещатель. Правда, производить вступление в наследство преемники материальных ценностей будут уже по месту последней регистрации наследодателя.

`Стоимость завещания` невелика. Оплата его составления - 0,2 МРОТ, взимаемая пошлина - 1,0 МРОТ, то есть в целом на сегодня получается 122 рубля. Если завещается недвижимость, лучше принести с собой правоустанавливающий документ на нее (договор приватизации, купли-продажи, дарения, справку ЖСК о выплате пая и пр.), во избежание ошибок или неточностей. Лица, в пользу которых оформляется завещание, не обязаны присутствовать при этом историческом событии. Однако лучше указывать в документе, помимо фамилии, имени, отчества и даты рождения потенциальных наследников, их паспортные данные и место регистрации. Дабы им не пришлось когда-нибудь доказывать, что завещатель имел в виду именно их, а не каких-либо иных тезок - однофамильцев.

Составление завещания не лишает человека впоследствии права распорядиться своим некогда завещанным имуществом: продать, подарить, поменять. В этом случае завещание будет исполнено в оставшейся части завещательных распоряжений (после продажи, например, дачи и/или машины нет необходимости переписывать завещание отдельно на квартиру, если в документе было упомянуто и то, и другое, и третье).

Не только нотариус...

В ГК РФ указан обширный список лиц, имеющих право удостоверять завещание вместо нотариуса. Это вправе делать главные врачи, их заместители или дежурные врачи больниц и госпиталей, директора или главные врачи домов для престарелых и инвалидов, капитаны судов, плавающих под флагом РФ, начальники экспедиций, командиры воинских частей, начальники мест лишения свободы. Но наряду с ними завещание должно быть подписано незаинтересованным свидетелем. В качестве последнего не может выступать лицо, в пользу которого (либо его близких родственников) завещается собственность наследодателя. Кроме того, такой документ должен быть незамедлительно направлен через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя.

Необходимо учитывать, что подобные завещания, несмотря на их полную законность, особенно легко, по сравнению с нотариально удостоверенными, могут быть оспорены в судебном порядке. И оспариваются в этом случае чаще не полномочия `заменителя нотариуса`, а состояние завещателя - насколько адекватно он осознавал смысл и правовые последствия своих действий? Ведь по закону завещание может быть составлено только гражданином, обладающим на момент его написания дееспособностью в полном объеме. Если в результате несчастного случая или заболевания человек остался жив, но есть основания полагать, что его психика пострадала, составленное в таком состоянии завещание может быть легко оспорено после смерти наследниками по закону. И в большей степени это касается так называемых больничных завещаний, удостоверенных не нотариусом, а главным или дежурным врачом. Поэтому если ваш родственник находится в больнице и выразил желание сделать вас наследником, не обольщайтесь по поводу простой и законной процедуры подписания документа доктором. Лучше потрудитесь пригласить в больницу нотариуса - это обойдется ненамного дороже, зато будет гораздо надежнее ввиду возможных попыток других претендентов оспорить последнюю волю покойного.

Наследникам на заметку

Вступление в наследство оформляется всегда по месту последней регистрации наследодателя. И ведут наследственные дела несколько уполномоченных специалистов в каждом административном районе. При этом наследодатели района делятся между ними либо по адресному признаку, либо по буквам алфавита, с которых начинаются их фамилии. Информацию о месте приема `нужного` нотариуса можно получить в нотариальной палате. Если все сделано вовремя, то через полгода после смерти наследодателя вы имеете право зарегистрировать в территориальном органе Росрегистрации (бывшее ГБР) заблаговременно подготовленное нотариусом свидетельство о праве на наследство (по завещанию или по закону) - на недвижимость. Но наряду с правами наступают и обязанности: с момента смерти бывшего собственника именно наследник должен оплачивать коммунальные услуги, налоги и нести иные расходы, связанные с содержанием жилья, дачи, гаража.

Если наследник совместно проживал (был зарегистрирован) с наследодателем на жилплощади, доля в которой и подлежит переходу по наследству, для него не существует ограничения по сроку заявления о своих правах, поскольку он считается фактически принявшим наследство. Хотя с оформлением документов затягивать не стоит. Но если вы получаете наследство в виде недвижимости по другому адресу, необходимо поторопиться с подачей заявления. Для этого завещание или документы, подтверждающие степень родства, должны быть представлены нотариусу, ведущему наследные дела по месту жительства (регистрации) завещателя, раньше, чем истекут шесть месяцев со дня смерти.

Также необходимо знать о том, что наследники вправе отказаться от наследства в течение шести месяцев со дня смерти завещателя. Сделать они это могут даже в том случае, когда уже приняли наследство. А вот `передумать` после оформления такого отказа или отказаться от наследства с оговорками или под условием - уже нельзя.

Срок принятия наследства может быть увеличен только в случае, если наследник по уважительной причине пропустил его (например, не знал и не имел возможности узнать) и в течение полугода после появления такой возможности обратился в суд с заявлением о своих правах. Поэтому те, кто выжидают полгода и только после этого обращаются к нотариусу, совершают грубую ошибку и сильно рискуют остаться ни с чем либо оказаться втянутыми в длительное судебное разбирательство с другими, вовремя обратившимися претендентами.

Вообще за наследство народ посудиться любит. Часто пересекаются интересы наследников по завещанию и по закону - последние считают, что их несправедливо обошли. Однако прежде чем впутываться в тяжбу, необходимо подумать: стоит ли игра свеч? Ведь в таких ситуациях, как правило, судятся за абстрактную долю в правах на недвижимость. А дальше возникает вопрос: что с этой долей делать?

Теоретически можно продать, но только кто ее купит - жить `в абстракции` невозможно. По всему получается, что путь один - договариваться с остальными о некоторой материальной компенсации за освобождение их от нежеланного совладельца. А ведь можно было сделать это сразу, получив отступные за отказ от прав на наследство, не тратя силы и время на суды, не обостряя отношений до открытой вражды!

Если нет раздора
Как оформлять наследство, если споры не возникли и все полюбовно решается между родственниками? Прежде всего надо сразу совместно подавать заявление нотариусу, а не ждать полгода. Правда, некоторые нотариусы, неоднократно сталкиваясь с ситуациями, когда претенденты на наследство `всплывали` в последний момент, предлагают наследникам появиться как можно ближе к окончанию полугодового срока. Тут уж смотрите по обстоятельствам - вы имеете полное право настаивать на заблаговременном приеме, если момент вступления в наследство совпадает с периодом отпусков, командировками и пр. Но, даже подготовив документы заранее, нотариус все равно не выдаст их на руки до времени `Ч`. Любую степень заявленного родства при подаче заявления следует подтверждать документально: все свидетельства о рождениях, браках, смертях и т. д., отражающие родственные отношения, должны быть представлены в оригинале.

Если наследники решили продать недвижимость и поделить вырученные деньги в соответствии с долями - целесообразно начинать поиски покупателя не раньше чем за месяц до вступления в права. Дополнительно к обычному пакету документов, необходимых для продажи недвижимости, надо представить справку из налоговой инспекции о том, что задолженностей по налогам в связи с наследованием нет.

Радости налогообложения
Если наследник проживал совместно с умершим, налог не взимается. Если нет - налогооблагаемая сумма рассчитывается на базе инвентаризационной стоимости недвижимости, указанной в техническом паспорте (если наследуется доля квартиры, то рассчитывается и соответствующая доля стоимости). При этом налогооблагаемая сумма каждого наследника сокращается на так называемый налоговый вычет. То есть не облагается налогом при наследовании сумма, которая меньше или равна 850 МРОТ (сегодня это 85 000 руб.). Разница между этой суммой и балансовой стоимостью причитающегося каждому наследнику недвижимого имущества подлежит налогообложению в зависимости от степени родства - от 3 до 10% (если наследник не относится к одной из льготных категорий по налогообложению). Поэтому, если квартира, имеющая инвентаризационную стоимость 250 тыс. рублей, завещана одному лицу, наследник уплатит налог с разницы в 165 тыс. рублей. Если же наследуют ее трое родственников в равных долях - стоимость доли каждого оказывается чуть ниже налогового вы чета, - налог не уплачивается. Но при условии, что никто из них больше в этом году ничего ни от кого не унаследовал - стоимость всяческих наследств, полученных в течение года, должна суммироваться, и налоговый вычет касается общей суммы.

Для получения справки об отсутствии задолженностей перед налоговой инспекцией (требуемой при продаже унаследованного жилья) надо сначала обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости, уплатить все долги наследодателя по налогам с собственности, а также `свою` часть налогов - за время, прошедшее с момента открытия наследства. Кроме того, надлежит получить соответствующую справку об уплате и уже с этим документом обратиться в налоговую по месту собственной регистрации (имея на руках `свежий` технический паспорт на квартиру, подтверждающий ее стоимость на данный момент). Там подсчитают, должен ли гражданин-наследник уплатить налог, и какой именно, удостоверятся в факте расставания с деньгами и выдадут соответствующий документ для нотариата.

Что касается себя, любимого, помните: чем больше конкретики в документальном оформлении вашего волеизъявления, как результата сложившихся отношений с близкими при жизни, тем меньше скандалов вокруг вашего светлого имени по ее завершении. А пока - долгих вам лет и крепкого здоровья! 9756

по материалам журнала `Бюллетень Недвижимости`


Уважаемые господа! если вам будет необходима рыночная оценка наследуемого имущества,долей,материальных или не материальных активов
обращайтесь по тел. (495)741 99 13


ООО " АЛЕКС ПРАЙС" -независимый оценщик. Недорого и оперативно.

Стоимость квартиры — величина непостоянная. Цены на жилье могут увеличиваться или останавливать свой рост в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. А случается и так: рядом с домом начинается масштабное строительство, и это приводит к изменению интересующего нас показателя. В настоящее время активного спроса на жилье не наблюдается, а потому объективная оценка квартиры перед ее продажей — залог того, что продавец не потеряет драгоценное время и деньги.

Юридический вопрос

Реальная стоимость квартиры зависит от множества факторов. Пожалуй, один из самых важных — юридический. Свободная юридически и физически квартира привлекает покупателя больше, а значит, и стоить может дороже, нежели та, которую продают по принципу альтернативы (то есть прежде чем продать свою квартиру, покупателю необходимо приобрести другую и въехать в нее). Неприватизированная квартира не так востребована на рынке, поскольку ее покупка связана со всяческими сложностями. А потому такое жилье значительно дешевле аналогичного, но находящегося в собственности владельца. Важной для будущего домохозяина является и история приобретаемой квартиры. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, то покупатель предпочтет ее той, которая успела обрасти историей (то есть неоднократно переходила из рук в руки, в том числе по наследству). Перечисленные юридические аспекты по‑разному влияют на стоимость квартиры, однако и продавцу, и покупателю следует учитывать их при оценке квартиры. Продавцу это необходимо, чтобы назначить правильную цену, покупателю — чтобы не платить лишнего и быть готовым к длительному процессу оформления, необходимости титульного страхования или даже к отказу от покупки такой квартиры.

Оценим дом!

Безусловные преимущества есть у монолитных домов, построенных по индивидуальному проекту. Часто квартиры в них имеют свободную планировку, так что покупатель получает возможность самостоятельно конструировать свое жилище. Квартиры в таких домах отличаются большой площадью, наличием нескольких санузлов, многометровой кухни и просторного холла. Монолитные дома — это современные строения, как правило с огороженной придомовой территорией и стоянкой для автомобилей.

Самыми непрестижными считаются пятиэтажные и девятиэтажные панельные дома, построенные в период с конца 50‑х до начала 70‑х годов прошлого века. Маленькие комнаты и кухни делают такие здания совершенно непривлекательными для современного требовательного покупателя. Однако и на подобное жилье держится определенный спрос, поскольку часто хрущевки находятся недалеко от станций метро, окружены зеленью, к тому же стоимость квадратного метра площади в них сравнительно невысока. Панельные сооружения середины 70‑х — начала 90‑х годов можно считать домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками, а потому они достаточно привлекательны в ценовом плане.

Кирпичные строения популярнее, нежели панельные: квартиры в тех из них, которые возведены в 70‑е годы, больше по площади, чем хрущевские, комфортабельнее. Сталинские дома (1937–1953) — с огромными комнатами, высокими потолками — становятся особенно привлекательными после капитального ремонта. Оценивая дом, нужно убедиться, что он не имеет неустранимых недостатков, например трещин в несущей стене. Следует узнать также, не пролегает ли под зданием линия метрополитена.

Планировка и метраж

Планировка квартиры — один из важных аспектов, который серьезно влияет как на ее стоимость, так и на ее привлекательность для покупателя. Высокую оценку получают большие квадратные изолированные комнаты, причем желательно, чтобы их окна смотрели в разные стороны (распашные комнаты). Кстати, вариант, когда окна выходят на север, считается практически самым худшим, а юг предпочтительнее востока и запада. Наличие просторного квадратного холла и высоких потолков (от 2,7 до 3,2 м), естественно, увеличивает цену жилья. Совмещенный санузел, сидячая ванна, маленькая кухня (меньше 6 м) и отсутствие прихожей — существенные минусы жилища. Отсутствие балкона или лоджии тоже снижает его стоимость.

Этаж и этажность

Цена квартиры зависит от этажа, на котором она расположена, и от этажности здания. Надо сказать, почти все люди бракуют помещения, размещенные на первом и последнем этажах домов. Поэтому даже в новостройках жилье на самом нижнем и самом верхнем этажах стоит дешевле. В старых домах цена на недвижимость на первом этаже существенно отличается от того же показателя в отношении аналогичной квартиры на любом другом этаже, кроме последнего. Между прочим, «верхушечный» этаж все‑таки предпочтительнее первого, особенно в новых зданиях, где под крышу часто выносят коммуникации, и, следовательно, последний продаваемый жилой этаж является фактически предпоследним. К тому же технологии строительства позволяют не бояться попадания воды с крыши в квартиру во время дождей.

Район и инфраструктура

Престижность района — вопрос, конечно, относительный, но именно данный параметр часто оказывает значительное влияние на цену квартиры. Как правило, формирование интересующего нас понятия зависит от экологической ситуации в районе, контингента его жителей, развитости инфраструктуры. По оценкам аналитиков, самым дорогим и престижным местом в столице считается Центральный административный округ, где стоимость квадратного метра в типовых домах достигает 2800 долл., а в элитных домах может быть вообще запредельной. Больше 2000 долл. / кв. м стоят квартиры в ЮЗАО, ЗАО, менее «разорительные» районы — СЗАО и СВАО (1800‑1900 долл. / кв. м), САО (1750 долл. / кв. м), ВАО и ЮАО (1700 долл. / кв. м). Самый дешевый округ в пределах МКАД — ЮВАО, где стоимость квадратного метра колеблется вокруг отметки в 1600 долл. / кв. м.

Еще один ценообразующий фактор — расстояние от дома до ближайших станций метрополитена: одна-две остановки на наземном транспорте, а значит, максимум пятнадцать минут пешком, — самый предпочтительный вариант. Немаловажно и то, что из себя представляет двор дома. Хорошо, если он огорожен, благоустроен, имеет детскую площадку и зеленые насаждения. Если же двор захламлен или дворовой территории практически нет и, выйдя из подъезда, жилец попадает на улицу с интенсивным движением транспорта, квартира существенно теряет в цене. Степень развитости инфраструктуры района (наличие детских садов, школ, магазинов и т. п.) особенно значима для семейных покупателей.

Квартира с ремонтом — дорого!

Наличие или отсутствие в квартире косметического ремонта не влияет сильно на ее стоимость, поскольку покупатель, как правило, перед заселением делает ремонт в соответствии со своими конкретными нуждами и собственным вкусом. И в условиях растущего рынка жилище, которое требует косметического ремонта, практически не теряет в цене. Разве что времени на его продажу придется затратить несколько больше (хотя и не существенно).

А вот на квартиру, в которой капитальный ремонт обязателен, могут сделать «скидку» порой в несколько тысяч долларов. Для приведения в порядок жилища, залитого соседями или пережившего пожар, нужны немалые капиталовложения, поскольку фактически комнаты необходимо будет очищать от испорченной отделки, перестилать в них полы и т. п.

Что касается евроремонта, то о его целесообразности надо говорить исходя из конкретной ситуации. «Максимальная выгода от вложений в ремонт составляет 50 %, — рассказывает О. В. Варакутина, директор отделения «На Рождественке» корпорации «БЕСТ-Недвижимость». — Таким образом, вложив в ремонт 40 тыс. долл., максимум 20 тыс. долл. из них продавец получит обратно при продаже квартиры. Как правило, этот процент еще меньше (20–30 %). Надо сказать, что необходимость вложений напрямую зависит от категории дома и престижности района. Равно как и от категории потенциальных покупателей: крупные затраты хороши в престижных домах, в центре. Там действительно «показан» евроремонт, именно там он окупится. В спальных же районах люди приобретают жилье по значительно более низким ценам, поэтому и ремонт не будет столь затратным».

Товар лицом

Человек, покупая квартиру, выбирает в первую очередь район, дом и стены (метраж). Такие индивидуальные особенности квартиры, как ремонт, наличие мебели, телефона, новая металлическая дверь и т. п., конечно, влияют на стоимость жилья, но несущественно. Скорее перечисленные параметры могут воздействовать на покупателя в психологическом плане — положительно или отрицательно: обшарпанные стены, заставленные мебелью комнаты, грязные разводы на потолке после протечки способны оттолкнуть клиента риелторской фирмы, а чистая светлая квартира, напротив, привлечь его внимание, даже несмотря на какие‑то другие ее недостатки. Поэтому продавцу лучше осуществить косметический ремонт, освободить комнаты от лишней мебели и вещей. Профессиональный риелтор даст рекомендации в отношении того, какие действия стоит предпринять, чтобы улучшить квартиру, сделать ее более привлекательной и продаваемой.

Кто оценит?

Сегодня на рынке недвижимости действуют три основных способа оценки квартиры: лицензированная оценка, оценка риелтором и самостоятельная оценка. «Профессиональная лицензированная оценка квартиры занимает у нас 1 день с момента обращения, — рассказывает Александр Истомин, директор ООО «АЛЕКС ПРАЙС». — Необходимость ее возникает при разделе имущества через суд, при оформлении документов на наследство, при оформлении договора ренты, приобретении жилья с использованием ипотечного кредита, при передаче квартиры в качестве залога, при решении других судебных и имущественных вопросов».

Оценка собственной квартиры самостоятельно, как правило, таит в себе множество сложностей. И дело не в том, что вы не сумеете найти в газетах объявления о продаже подобных квартир и сопоставить цифры. А в том, что те цены, которые указаны в объявлениях, не всегда соответствуют реальности. Настоящую продажную стоимость квартиры знает зачастую только ОЦЕНЩИК. К нему и стоит обращаться.

по материалам журнала `Недвижимость и Цены`

Если вы желаете воспользоваться услугами профессиональных оценщиков милости просим...


СПРАВКИ И БЕСПЛАТНОЕ КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ по тел.(495) 741 99 13

Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank.

Складские помещения класса А+

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40-45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для

персонала).
15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей,

предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием

между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от

земли.
4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования

5. Регулируемый температурный режим

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В+

1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или

реконструированное.
2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от

земли.
4. Высота потолков от 8 метров.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Система вентиляции.

10. Пандус для разгрузки автотранспорта.

11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для

персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или

реконструированное.
2. В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников,

грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3. Высота потолков от 6 метров.

4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Ж/Д ветка.

Классификация офисной недвижимости

К классам A, B и C возможно относить только бизнес-центры и специальные офисные здания, которые отвечают международным требованиям к планировочным решениям, инженерным системам, инфраструктуре и сервису, паркингу, расположению здания и системе его управления. Это новые здания, эксплуатируемые не более 5-7 лет, или вновь реконструированные специально под офисные функции.

Наша действительность вынуждает дополнительно к международным классам применять еще три дополнительных (Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости", авторский курс лекций, Москва, 2002).

Класс A Наименование объекта Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктив Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс B Наименование объекта Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг, чем в классе А
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Класс C Наименование объекта Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, здания иного назначения, реконструированные под офисные
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Класс D Наименование объекта Нежилые помещения в административных зданиях, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Класс E Наименование объекта Нежилые помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады, комбинаты бытового обслуживания и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение То же, что класс D
Конструктив
Планировочные решения
Отделка
Инженерия
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием
Класс F Наименование объекта То же, что класс E
Возраст здания
Расположение
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Требуется реконструкция и ремонт
Инженерия То же, что класс E
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием