(и еще 38861 записям на сайте сопоставлена такая метка)
Другие метки пользователя ↓
активы акты акции база баланс банк бизнес выручка диплом договор доли доходный доходы дтп закон заливы затратный земля инвестиции капитализация катера конфиденциальность лизинг машины нормативы нормы оборудование обоснование отчеты оценка переоценка подходы правила предмет расчет свидетельство сделка сертификат сравнительный сроки станки стоимость убытки услуги уставные капиталы участок учет учредители ущербы яхты
Где деньги ЗИН!!! |
Дневник |
В пятницу ЦБ опубликовал данные о выплатах по внешнему долгу. С учетом процентов российские банки и компании должны выплатить инвесторам и кредиторам до конца следующего года 163,2 млрд долл., что составляет четверть всех внешних обязательств РФ.
По данным ЦБ, в четвертом квартале российским банкам и компаниям предстоят погашения на 47,5 млрд долл., включая проценты. Эти потребности будут удовлетворены за счет 50 млрд долл., которые Банк развития получит из золотовалютных резервов в виде депозита ЦБ сроком на один год с возможностью пролонгации. Из этих средств российские компании могут получать кредиты на погашение займов, полученных до 25 сентября 2008 года за рубежом. В перечень возможных получателей в последней редакции депутаты включили также компании с российским капиталом, зарегистрированные в иностранной юрисдикции, в частности, SPV. Законопроект принят во втором и третьем чтениях, в верхней палате его рассмотрят сегодня. «Серьезность проблемы в том, что ни один бизнес-план не был рассчитан на то, что займы придется отдавать, все рассчитывали на рефинансирование. Проблема долгоиграющих неплатежей чревата системными рисками, рисками массовых дефолтов», — предупреждает член консультативного совета по вопросам денежно-кредитной политики, банковского регулирования и банковского надзора при председателе Банка России Сергей Алексашенко.
Между тем и следующий, 2009 год обещает быть непростым: банкам и компаниям надо будет вернуть 115,7 млрд долл. И это только четверть всех внешних обязательств российской экономики. Очевидно, исходя из этого на прошлой неделе Госдума увеличила срок предоставления банкам 950-миллиардного субординированного кредита с пяти до десяти лет. Из этого объема средств ЦБ сможет предоставить Сбербанку 500 млрд руб. под 7% годовых. Банк развития получит в распоряжение 450 млрд руб. из Фонда национального благосостояния в виде депозита на срок до 31 декабря 2019 года по ставке 7% годовых. Он сможет размещать их под 8% годовых в виде субординированных кредитов ВТБ на сумму до 200 млрд руб., Россельхозбанку до 25 млрд руб., частным банкам на общую сумму до 250 млрд руб. Последние могут получить госсредства на более выгодных, чем предполагалось ранее, условиях софинансирования 1:1, при этом объем кредита не может превышать 15% капитала.
«Крупные заемщики должны погашать свои обязательства по кредитам и проходить оферты, если не помочь предприятиям частично рефинансировать свой долг, проблема неплатежей пойдет очень глубоко в экономику. Ведь даже у ритейлеров есть поставщики, с которыми они могут начать не расплачиваться вовремя из-за погашений по долгам», — поясняет предправления ВТБ 24 Михаил Задорнов. Кроме того, это позволит выдавать более крупные займы одному заемщику. «Например, тот же Сбербанк сможет выдавать кредиты размером до 10 млрд долл., — подсчитали в «Тройке Диалог». — Ранее средства в таком объеме корпорации могли «поднять» только с внешнего рынка».
Отметим, что последние финансовые решения правительства вызвали беспокойство у части депутатов, которые полагают, что необходимо контролировать эффективность использования госсредств. В частности, член комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает необходимым обязать Банк развития ежеквартально предоставлять в ЦБ отчет о выданных кредитах и займах и включать их в годовой отчет Банка России.
ЕЛЕНА ЗУБОВА
13.10.2008
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
Отмена налога на дарение и наследование |
Дневник |
После отмены налога на наследование и дарение люди стали охотнее дарить друг другу жилье. Ведь подарить квартиру намного проще, чем продать, завещать или передать по договору ренты.
А получить жилье в подарок намного выгоднее, чем купить. Но дарить и получать подарки тоже нужно умело.
Закон РФ от 1991 года "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" полностью утратил силу с 1 января 2006 года. Одновременно в главу 23 Налогового кодекса были внесены изменения, вводящие даримое имущество как новый объект налогообложения. В результате этих изменений была отменена сложная прогрессивная шкала налога, которая определялась стоимостью имущества и степенью родства дарителя и одаряемого. Новой формулой стала единая ставка налога (теперь уже налога на доходы физлиц, НДФЛ) - 13%. Эта ставка одинакова для всех видов имущества. "Кодекс разделил получивших подарки граждан на две категории: близких родственников и всех остальных. Близкие родственники (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные), дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры (в том числе неполнородные) во всех случаях освобождены от уплаты НДФЛ, независимо от вида имущества и его стоимости, - пояснил Вадим Райкин, гендиректор юридической фирмы "Райкин и партнеры". - Но и те одаряемые, которые не состоят с дарителем в отношениях близкого родства, обязаны уплатить налог только с трех видов имущества: недвижимости, транспортных средств и долей участия в организациях (акций, долей, паев). Если же имущество дарит не гражданин, а организация, установленные кодексом льготы не действуют и налог уплачивается по ставке 13% для любых видов имущества (за исключением недорогих подарков стоимостью не более 4000 рублей, п. 28 ст. 217 НК РФ)". Договор дарения при передаче недвижимости чаще всего используется в отношениях между близкими родственниками, поскольку налог на доходы в любом случае не уплачивается. Договор дарения может хорошо защитить интер есы несовершеннолетнего ребенка. Часто родители при разводе дарят ребенку квартиру, а бабушки и дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию. Это разумно, поскольку в этом случае квартира переходит в собственность ребенка сразу, а не спустя полгода после открытия наследства, к тому же оспорить договор дарения, в отличие от завещания, практически невозможно.
Факт родства и освобождение от уплаты налога с подаренного имущества нужно обосновать в налоговой инспекции путем подачи налоговой декларации и документов, подтверждающих родство. Каждый получивший в дар имущество должен до 30 апреля года, следующего за годом, когда был получен подарок, обязан подать соответствующие документы в налоговую инспекцию по месту жительства. Другими словами, если одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ со всей суммы имущества, он тем не менее обязан подать декларацию о доходах. Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения. Одаряемый становится собственником, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем. Даритель со своей стороны уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество. Если между дарителем и одаряемым предполагается встречная передача денег, вещи либо предполагаются обязательства по последующему содержанию дарителя, такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой. Среди юристов и судей до сих пор продолжается многолетний спор по поводу того, можно ли включать в договор дарения условие о праве дарителя проживать в квартире впоследствии. Некоторые считают это условие договором безвозмездного пользования и не относят к встречным обязательствам. Другие усматривают в такой конструкции признаки ренты (с правом дарителя на содержание со стороны одаряемого). Третьи доказывают полную недействительность договоров с таким условием. Единой судебной практики пока не сложилось. Фактически же некоторые нотариусы удостоверяют, а регистрационная служба регистрирует такие договоры. В результате права дарителя в суде оказываются более защищенными. Однако следует опасаться ситуаций, когда кто-либо из родственников или знакомых просит вас оформить дарственную на квартиру под предлогом того, что взамен будут вам материально помогать. "Одна пожилая женщина, по удостоверенному нотариусом договору, подарила родственнице свою квартиру. В качестве условия договор содержал запись о том, что женщина сохраняет за собой право проживания и пользования данной квартирой", - рассказывает Вадим Райкин. Обратившись впоследствии в суд о признании сделки недействительной, подарившая квартиру женщина указала, что ответчица должна была проживать с ней в квартире и осуществлять за ней уход, однако через четыре месяца после заключения с ней договора получившая в дар квартиру родственница выехала из квартиры в другую область и никаких расходов по квартире не несет. Решением подмосковного суда иск был удовлетворен - суд счел сделку заключенной под влиянием заблуждения.
В другом деле был признан недействительным договор, по которому отец подарил принадлежащий ему дом своей дочери от первого брака. В договоре было указано на то, что сын дарителя и его жена сохраняют за собой право пользования домом. Обратившись в суд, даритель указал, что заключил сделку под влиянием уговоров дочери от первого брака, не знал, что заключает сделку дарения, нотариус прочитал договор вслух, но содержание закона не разъяснил. В решении суд указал, что отец имел намерение разделить дом между дочерью и сыном и был обманут дочерью при подписании договора. В этой связи оптимальный способ оставить квартиру родственнику после своей смерти - оформить завещание. В такой ситуации родственники не смогут продавать недвижимость или выселять из него дарителя до момента его смерти, а проживать в квартире могут только с согласия дарителя. Завещание может быть в любой момент заменено или отменено. Если все же собственник решится подарить квартиру при жизни - необходимо включить в договор условие о праве на проживание.
Добавим, что не каждый человек может принимать по закону дорогие подарки. Статья 575 ГК запрещает делать их работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений соцзащиты гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также госслужащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Поэтому если ваш одаряемый занимает указанные посты, придется доказывать, что ваш подарок не связан с его должностью.
Метки: земля участок дом квартира оценка скда производство цех |
Куда податься бедному крестьянину? |
Дневник |
По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром www.irn.ru в июне 2008 года, за последние 3,5 года среднее количество домов в поселках выросло почти на 70%. При этом средняя площадь поселка тоже значительно увеличилась - почти на 40%. А средний размер участка сократился не более, чем на 5%. Получается, что основной прирост площадей поселков происходил за счет увеличения количества домовладений. Однако, как известно, строить большие по площади поселки вблизи от Москвы затруднительно - здесь дефицит свободных площадей. Но последние несколько лет активно осваиваются дальние земли. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Коттеджи вытесняются дачами». Логично предположить, что большие по количеству домовладений (и как следствие по площади) поселки расположены именно в дальнем Подмосковье. Аналитический центр www.irn.ru выяснил, на каком направлении таких поселков больше всего.
Справедливо предположить, что динамика увеличения среднего количества домов в коттеджных поселках Подмосковья не отражает динамику по отдельным направлениям. Для детального анализа все шоссе Подмосковья, рядом с которыми идет строительство коттеджных поселков, были отнесены к той или иной стороне света.
К северным шоссе были причислены Алтуфьевское, Дмитровское, Куркинское, Ленинградское и Новосходненское. Кроме того, в этот же сегмент попали поселки, расположенные рядом с Осташковским, Пятницким, Рогачевским и Ярославским шоссе. В категорию западных шоссе попали Боровское, Волоколамское, Ильинское, Киевское, Минское, Можайское, Новорижское и Рублево-Успенское. В южном направлении учитывались Варшавское, Калужское, Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе. На востоке так же, как и на юге застраивается только 5 шоссе. Это Горьковское, Егорьевское, Новорязанское, Носовихинское и Щелковское шоссе.
При взгляде на получившийся график становится ясно, что среднее количество домовладений в коттеджных поселках Подмосковья росло в течение последних 3,5 лет по всем направлениям. При этом, конечно, следует отметить, что наибольший прирост среднего количества домовладений наблюдался на юге Подмосковья, где этот параметр вырос за 3,5 года почти в 2,4 раза. Следом за югом по темпам прироста среднего количества домовладений в коттеджных поселках Подмосковья идет восток. На восточном направлении среднее число домов увеличилось почти в 2 раза. Так же значительный прирост был и на западе. Он составил примерно 80%.
В то же время, бывший лидер - север - не продемонстрировал соответствующих темпов. Среднее количество домов в этом направлении увеличилось не более чем на 25%. В итоге, к концу первого полугодия 2008 года север потерял лидирующие позиции по количеству домовладений в коттеджных поселках Подмосковья и занял последнее место. Южное направление, в свою очередь, с последних позиций переместилось на первое место. Запад и восток остались на прежних уровнях: на втором и третьем местах, соответственно.
Произошло изменение структуры рынка и в части числа поселков на разных направлениях. Так, за последние 3,5 года доля юга выросла на 10%. И на эти же 10% сократилась доля запада. Но на западе Подмосковья по-прежнему строится наибольшее число поселков. На его долю приходится порядка 45% рынка Подмосковья. Примерно по 25% рынка принадлежит северу и югу. Оставшиеся 5% - востоку.
При этом на юге и западе строятся самые большие по количеству домовладений поселки, а север занимает по этому параметру последнее место. В то же время, юг делит с севером второе место по количеству поселков. Получается, что в абсолютном выражении на севере строится меньше домов, чем на юге. Таким образом, по общему числу домов юг занимает второе место. Первое же - по праву принадлежит западу. Возникает вопрос, на каком расстоянии от МКАД строительство больших поселков ведется наиболее активно? По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в июне 2008 года, последнее время неуклонно растет доля поселков, расположенных за 65 км от МКАД.
И именно за 65 км от МКАД, начиная с 2007 года, наблюдается превышение среднего количества домов в коттеджных поселках над среднерыночным уровнем по всем направлениям.
Из всякого правила есть исключение. Присутствует оно и здесь. Так, на западном направлении среднее количество домов в коттеджных поселках, расположенных до 65 км от МКАД, также выше среднерыночного.
И все же превышение над среднерыночным уровнем количества домов в поселках западного Подмосковья, расположенных до 65 км от МКАД, незначительно. Получается, что большие поселки в основном возводятся за 65 км и преимущественно на западе и юге Подмосковья. Возникает вопрос, почему именно на западном и южном направлениях так интенсивно осваиваются дальние земли?
Западное направление традиционно считается самым престижным направлением в Подмосковье с высоким уровнем транспортной доступности, развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Кроме того, на западном направлении большое количество лесов и водоемов, что также является привлекательным параметром для потенциальных покупателей. Особенно это заметно как раз на дальних землях, где развита система водохранилищ. В итоге, неудивительно, что это направление остается в лидерах по объемам строительства коттеджных поселков.
Южное направление, как было показано выше, до недавнего времени являлось недооцененным. Но на фоне дефицита ближних земель по рынку в целом инвесторы обратили свое внимание на юг. И, прежде всего, на дальние земли, что тоже понятно. Ведь данное направление отличается хорошей транспортной доступностью. Кроме того, дальние земли южного Подмосковья находятся рядом самой быстроходной рекой Московской области - Окой.
Но кроме сугубо психологических были и вполне экономические причины для освоения в западном и южном Подмосковье дальних земель. Дальние земли - дешевые, это позволяет скупать большие участки. В итоге, инвесторы могут зарабатывать на обороте. На этом фоне логично строить типовые объекты эконом-класса, которые дают как раз наибольший уровень рентабельности, когда инвестор старается заработать на обороте. Именно поэтому на этих направлениях стали строиться большие поселки на дальних землях.
При этом стоит отметить, что строительство больших поселков, кроме западного и южного Подмосковья, также активно ведется и на восточном направлении. И единственным исключением из общего правила стал север. Но исключение, как известно, только подтверждает правило. В итоге, можно сказать, что весь рынок коттеждных поселков охвачен сейчас новой тенденцией - строительством больших поселков на дальних землях.
Но эта тенденция является лишь очередным проявлением нового еще более важного тренда. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в июне 2008 года, на рынке подмосковных коттеджных поселков начинает преобладать жилье эконом-класса. И вся логика предыдущего развития указывает на то, что это тенденция как минимум ближайших нескольких лет. Как известно, развитие рынка обычно начинается с освоения наиболее дорогих сегментов. И лишь постепенно с течением времени в сферу внимания предпринимателей попадает сегмент массового потребления, который они начинают осваивать, когда элитная часть рынка уже насыщена. Таким образом, на рынке коттеджных поселков Подмосковья наступил новый период развития, который будет охарактеризован преобладанием на рынке больших поселков эконом-класса, расположенных на дальних землях.
Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU
Метки: коттедж дача участок земля кадастр амнистия бти регистрационная палата |
На Новой Риге продают участок за 300 миллионов долларов |
Дневник |
Первое заметное потрясение принес кризис теперь уже и загородной недвижимости. Сегодня стало известно о том, что участок в 108 га на Новорижском шоссе будет пущен с молотка в связи с тем, что реализовывать новый проект на нем владельцы не могут.
Группа компаний "Конти", компания "Марр Капитал" совместно с банком "Зенит" планировали построить загородное малоэтажное жилье по одному из самых популярных ныне направлений Подмосковья - Новорижскому шоссе. Два года назад участок в 23 километров от МКАД обошелся компаниям почти в 130 миллионов долларов. Стоимость одной сотки при этом составила около 12 тысячи долларов.
Теперь от идеи освоить данный участок компании отказываются. По неподтвержденной информации, у каждого соинвестора есть своя концепция освоения земли, которая не устраивает компаньонов. Лучшим выходом из этой ситуации компании видят продажу земли.
Участок расположен в непосредственной близости от шоссе, что не позволяет построить тут дорогие коттеджи. Это означает, что придется строить жилье среднего класса, которое будет затруднительно продать на ослабевшем рынке в связи с дороговизной земельных участков.
Тогда девелоперы начали задумываться о строительстве на злополучном участке высотного здания. В этом случае противником такого использования земли оказался уже банк, который выдал кредит на приобретение земли. Банкиры просто не верят в успех предложенного проекта. Теперь "Зенит" настаивает на скорейшей продаже земли, чтобы она не упала в цене.
Пока неизвестно, будет ли выставлен участок на торги одним лотом, или будет разбит на несколько участков. Заинтересованность им могут выразить сразу несколько крупных девелоперов, строящих на Новой Риге. При этом владельцы хотят получить от продажи всего участка порядка 300 миллионов долларов. Эти цены многие эксперты рынка называют заоблачными. Даже если кому-то из девелоперов и приглянулся этот участок, он не смог бы приобрести его за свои собственные средства, а привлекать деньги при помощи кредитов в настоящее время практически не реально.
Метки: оценка участок земля дом квартира |
ЗЕМЛЯ: ПОКУПАТЬ или ПРОДАВАТЬ? |
Дневник |
Для инвесторов настали непростые времена. Фондовый рынок в России обрушился, и западные инвесторы не спешат на него возвращаться. Российские капиталисты должны оптимизировать структуру своего портфеля активов, чтобы максимально оградить себя от возможных рисков. Сделать это в условиях неопределенности довольно сложно.
Крупные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, как правило, включают в свой портфель различные виды активов: это и объекты коммерческой недвижимости, и жилье, и девелоперские проекты на разных стадиях строительства, и земельные активы.
В последнее время некоторые риэлторы в кулуарах рассказывают, что на фоне потрясений на финансовых рынках в нашей стране увеличился интерес со стороны покупателей к земельным участкам. Свободные деньги, выведенные с финансовых рынков, необходимо правильно разместить, чтобы, если не заработать, то хотя бы оградить их от инфляции. Учитывая то, что «земли больше не становится», она выступает как наиболее интересный актив с точки зрения вопроса инвестирования.
Принимая решение о размещении денежных средств важно понимать, какова динамика изменения цен на актив и какие факторы на это влияют. Сегодня многие компании оказались в ситуации, когда они вынуждены распродавать имеющую в собственности недвижимость, а также земельные участки, чтобы получить денежные средства в связи с недостатком ликвидности. Резкое увеличение предложения на рынке неминуемо должно привести к понижению цены. Но, между тем, сотрудники опрошенных нами риэлтерских компаний резкого всплеска предложения на рынке земельных участков в последнее время не отмечают. Очевидно, собственники замерли в ожидании и внимательно следят за рынком, но это не исключает резкого снижения цен в ближайшем будущем.
Между тем, хотя, по статистике, цены на земельные участки в Подмосковье последние годы стабильно росли, предпосылки к их снижению появились еще до обострения кризиса в экономике. Дело в том, что крупные игроки рынка покупали землю для осуществления проектов ленд-девелопмента. Они проводили коммуникации, разрабатывали проект развития территории, изменяли вид разрешенного использования, чтобы затем продать по более высокой стоимости.
Действительно, стоимость участка в результате ленд-девелопмента увеличивалась в разы. Но здесь есть один существенный момент. Как говорит Директор по развитию компании «MOZAIK Development» Дмитрий Макаров, «кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков, перед которыми встает вопрос: платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с определенным дисконтом». Таким образом, на рынке стали появляться уже подготовленные под строительство земельные участки, предлагаемые с дисконтом, что сбивало и общую цену.
Сегодня инвесторы активно интересуются вложением средств в земельные участки, но при этом осторожничают. Очевидно, многие из них ждут «дна». Так, Дмитрий Макаров говорит: «можно с уверенностью утверждать, что при существующей тенденции снижения цены предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья возможен значительный инвестиционный выигрыш в случае приобретения земельных участков на минимуме цены. Причем, он будет наиболее существенным при покупке участков на достаточно небольших (до 30-40 км) расстояниях от Москвы»
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
Арендные ставки коммерческой недвижимости 1 полугодие 2008 года |
Дневник |
Состояние рынка коммерческой недвижимости на период с января по май 2008 года*
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
В настоящее время средние базовые арендные ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А колеблются в диапазоне $800-1500 за кв. м в год. При этом ставка аренды на некоторые объекты класса А в ЦАО доходит до $2500 за кв. м. В сегменте офисных помещений класса В разброс арендных ставок велик: в классе В+ ставки варьируются от $700 до $1300 за кв. м в год, в классе В- — от $400 до $900 за кв. м в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост ставок составил порядка 30-40%.
По мнению Геворга Топузяна, руководителя проектов департамента консалтинга и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы "НЭО Центр", "при успешной концепции торгового центра данный вид недвижимости более прибылен, чем офисная недвижимость". По данным компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", за последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%.
В сравнении с первым полугодием 2007 года темп роста цены аренды на автономные магазины значительно снизился, а на площади в торговых центрах, наоборот, в два раза вырос. Средний уровень ставок на торговые площади всех типов, по данным компании, вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. "Это может быть связано со смещением спроса в сегмент средних площадей и тенденциями увеличения сдаваемых помещений в формате Street Retail",— объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "Миэль — Коммерческая недвижимость".
Так, в торговых центрах, построенных в шаговой близости от той или иной станции метро, ставка может быть в три раза выше и составлять $3000 в год за кв. м ($250 в месяц). Если же торговый центр располагается в престижном районе города, ставка подскакивает в четыре раза и составляет $4000 в год за кв. м ($330 в месяц). Стоимость аренды квадратного метра зависит от этажа расположения данного квадратного метра, площади помещения и, конечно, расположения помещения внутри торгового центра. Если брать усредненные показатели, то небольшие помещения на первом этаже могут стоить $1000 или более $2000 в год за кв. м (это примерно $100-170 в месяц). Если речь идет о так называемых неякорных арендаторах, то, как правило, чем выше этаж, на котором расположено помещение, тем ниже ставка аренды.
По сравнению с рынком офисной недвижимости рынок складской недвижимости не так перенасыщен, поскольку офисы строят в крупных городах, а склады — преимущественно в Подмосковье, где места в разы больше, чем в Москве.
По словам Андрея Бушина, на рынке складской недвижимости в сравнении с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе на помещения класса А и В составил 8,9%. Во втором квартале 2008 года ставки не изменились. Сейчас базовые арендные ставки складов класса А по данным "Миэль — Коммерческая недвижимость", составили $140-160 за кв. м, внутри МКАД — $250-300. Стоимость складов класса В — $130-140 за кв. м, внутри МКАД — $220-250. Аренда складов класса С обходится соответственно в $80-120 и $180-200 за кв. м. "Диапазон цен на складские площади ($/кв. м) во втором квартале 2008 года несколько повысился. В среднем за год цена предложения возросла на 35%",— говорит Андрей Бушин.
По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, сейчас склады по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, строящейся в Московском регионе, являются объектом наименее рискованных инвестиций. "Офисы строить рискованнее,— поясняет господин Холопов.— Их переизбыток. Можно построить офис в центре города и не суметь сдать, например, из-за завышенных арендных ставок. Складскую недвижимость есть где строить, и спрос на нее растет".
Метки: земля участок дом квартира оценка скда производство цех |
Оценка земель лесного фонда |
Дневник |
Земли, отнесенные к категории «земли лесного фонда» имеют ограничения в обороте и особенности при определении их рыночной стоимости. Рассмотрим основные понятия, которые изложены в Лесном кодексе РФ (принят 29.01.1997г. №22-ФЗ).
Лесной фонд
Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.
Земли лесного фонда
В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.
К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).
К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли)
Леса, не входящие в лесной фонд
В лесной фонд не входят леса, расположенные на:
землях обороны;
землях городских поселений - городские леса;
землях сельских поселений.
Древесно-кустарниковая растительность
В лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая растительность, расположенная на:
землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства;
землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог);
землях городских и сельских поселений, в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов);
(в ред. Федерального закона от 10.12.2003 N 171-ФЗ)
землях водного фонда (на полосах отвода каналов);
землях иных категорий.
Оборотоспособность объектов лесных отношений
Оборот лесного фонда не допускается. Нахождение в обороте участков лесного фонда и не входящих в лесной фонд участков лесов, прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено настоящим Кодексом.
Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством.
Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.
Право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке
Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.
Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире.
Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.
Группы лесов и категории защитности лесов первой группы
В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями производятся разделение лесного фонда по группам лесов и разграничение лесов первой группы по категориям защитности.
В лесном фонде выделяются леса первой, второй и третьей групп.
В лесах указанных групп могут быть выделены особо защитные участки лесов с ограниченным режимом лесопользования (берего- и почвозащитные участки леса вдоль берегов водных объектов, склонов оврагов и балок, опушек лесов на границах с безлесными территориями, места обитания и распространения редких и находящихся под угрозой исчезновения диких животных, растений и другие).
На особо защитных участках лесов может быть запрещено применение рубок главного пользования. Решения о запрещении рубок главного пользования на этих участках принимаются территориальными органами федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)
В зависимости от группы лесов и категории защитности лесов первой группы устанавливается порядок ведения лесного хозяйства в них, использования лесного фонда, а также порядок изъятия участков лесного фонда.
Леса первой группы
К лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.
Леса первой группы разделяются на следующие категории защитности:
запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;
запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;
противоэрозионные леса;
защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;
государственные защитные лесные полосы;
ленточные боры;
леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;
леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;
леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;
леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов;
особо ценные лесные массивы;
леса, имеющие научное или историческое значение;
памятники природы;
орехово-промысловые зоны;
лесоплодовые насаждения;
притундровые леса;
леса государственных природных заповедников;
леса национальных парков;
леса природных парков;
заповедные лесные участки.
Леса второй группы
К лесам второй группы относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.
Леса третьей группы
К лесам третьей группы относятся леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. При заготовке древесины должно обеспечиваться сохранение экологических функций этих лесов.
Леса третьей группы разделяются на освоенные и резервные леса.
Критерии отнесения лесов третьей группы к резервным лесам устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесного хозяйства.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)
Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, осуществляется:
в лесах первой группы - Правительством Российской Федерации по представлению федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства (за исключением случаев перевода для строительства линейных объектов);
в лесах первой группы при переводе для строительства линейных объектов, а также в лесах второй и третьей групп - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)
Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется Правительством Российской Федерации.
Состав и порядок подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий определяются Правительством Российской Федерации.
При переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, а также при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий граждане и юридические лица, в интересах которых осуществляется перевод, возмещают потери лесного хозяйства. Порядок расчета и возмещения потерь лесного хозяйства при указанных переводах устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением
лесного хозяйства и пользованием лесным фондом
Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в пределах компетенции, определенной в соответствии со статьями 46 и 47 Лесного кодекса (часть первая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ).
На участках лесного фонда, переданных в аренду или на концессию, при строительстве лесопользователем лесовозных дорог, срок действия которых более двух лет, возведении лесопользователем на срок лесопользования строений и сооружений, пунктов хранения древесины перевод лесных земель в нелесные земли осуществляется в порядке, предусмотренном частью первой настоящей статьи.
В решении федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, указываются место нахождения участка лесного фонда, его площадь, цель и срок, на который осуществляется перевод, перечень разрешенных к выполнению.
При определении рыночной стоимости лесных участков главная особенность оценки состоит в том, что лесной участок оценивается как единый объект недвижимости, в качестве «улучшений» рассматривается лесные деревья.
Метки: оценка участок земля производство цех дом квартира скда |
Оценка прав аренды на землю |
Дневник |
оценка права краткосрочной аренды на землю - расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с « Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р.
«Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
Оформление земли в собственность под жилыми домами |
Дневник |
30 августа 2006г. вступили в силу утвержденные постановлением Правительства РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие порядок выполнения собственниками обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание данного имущества. В документе дана широкая трактовка состава общего имущества. По общему правилу в него включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т. д. Определены четкие границы разделения общего имущества в многоквартирном доме от внутриквартирных и внешних инженерных сетей. Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.
Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки - все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом . Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.
Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав. Именно несоблюдение данного условия не позволяет собственникам реализовать свои права на практике.
Правила предоставляют собственникам право самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, непосредственно собственниками, управляющей компанией и др.). Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяются собственниками на общем собрании.
Как показывает практика, собственникам порой бывает очень трудно организовать и провести данное собрание. Хотя Правила отводят этому органу главную роль в решении вопросов домовладения. Например, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение вопросов проведения текущего и капремонта, утверждения перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На собрании определяется и способ управления домом, в зависимости от которого устанавливаются источники содержания общего имущества: плата по договорам, обязательные платежи или взносы.
Кроме того, Правила определяют общий принцип установления решением общего собрания собственников платы за содержание и ремонт жилья (а не муниципалитетами, как это было ранее). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. С выходом Постановления признаются утратившими силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89, а также Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", которые не соответствовали новому ЖК РФ.
Только в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органом местного самоуправления по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса, равным цене договора управления многоквартирным домом. В случае если способ управления общим собранием выбран, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы техучета жилфонда; акты о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки испытания инженерных коммуникаций и т. д.
Правила дают критерии физического износа общего имущества - они определяются с учетом норм законодательства о техническом регулировании (ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и др.) уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. В зависимости от этих параметров Правила устанавливают необходимость проведения текущего либо капремонта.
Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, будут проводится с 01.01.2007. // См.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75./
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
Оценка земли на праве бессрочного пользования |
Дневник |
Оценка земли. Оценка земельных участков на праве бессрочного пользования
В отличие от оценки права собственности на земельные участки или права аренды, для которых существуют разработанные и утвержденные методики, оценка права бессрочного пользования иногда вызывает дискуссии. Для специалистов-оценщиков серьезно занимающихся оценкой и имеющих опыт оценки земли, методика оценки права бессрочного пользования не является дискуссионным вопросом. Рассмотрим некоторые законодательные акты и методические рекомендации, которые однозначно отвечают на данный вопрос:
I. Земельный кодекс РФ (ст.20 136-ФЗ от 25.10.2001г.)
«Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
Со дня введения в действие настоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 261-ФЗ)
2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).
О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).
3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ»;
II. В соответствии с Методическими Рекомендациями, составленными на основе "Унифицированных требований к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости", подготовленных НП саморегулируемой организацией "Ассоциация Российских Магистров Оценки»:
"В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок затрат, связанных с этим переоформлением.
В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что "при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений".
Ш. Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва.
«10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права»;
IV. В соответствии с федеральным законом № ФЗ-310 от 01.12.2007г., регламентирующим оценку земельных участков в г.Сочи «При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет».
Выводы: Законодательно такой вид права, как «право бессрочного пользования» перестает существовать и его можно рассматривать с точки зрения оценочной деятельности как потенциальное право собственности или право долгосрочной аренды на 49 лет за вычетом всех издержек на переоформление.
Метки: земля кадастр учет ставка норматив стоимость рынок участиок дом дача коттедж |
