Классификация офисной недвижимости

К классам A, B и C возможно относить только бизнес-центры и специальные офисные здания, которые отвечают международным требованиям к планировочным решениям, инженерным системам, инфраструктуре и сервису, паркингу, расположению здания и системе его управления. Это новые здания, эксплуатируемые не более 5-7 лет, или вновь реконструированные специально под офисные функции.

Наша действительность вынуждает дополнительно к международным классам применять еще три дополнительных (Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости", авторский курс лекций, Москва, 2002).

Класс A Наименование объекта Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктив Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс B Наименование объекта Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг, чем в классе А
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Класс C Наименование объекта Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, здания иного назначения, реконструированные под офисные
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Класс D Наименование объекта Нежилые помещения в административных зданиях, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Класс E Наименование объекта Нежилые помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады, комбинаты бытового обслуживания и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение То же, что класс D
Конструктив
Планировочные решения
Отделка
Инженерия
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием
Класс F Наименование объекта То же, что класс E
Возраст здания
Расположение
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Требуется реконструкция и ремонт
Инженерия То же, что класс E
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием

Стоимость страхования и оценки предмета залога можно включать в расходы

Письмо Минфина России от 15.02.2008 N 03-03-04/1/103
Минфин рассмотрел вопрос о правомерности включения в расходы сумм, которые израсходованы на оценку и страхование имущества, передаваемого в залог для получения государственных гарантий. На основании п. 1 ст. 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан страховать заложенное имущество за счет залогодателя в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения. Финансовое ведомство пришло к следующему выводу: данные затраты можно включить в расходы на добровольное страхование имущества. Ведь к таким расходам относятся взносы по добровольному страхованию имущества, которое налогоплательщик использует в деятельности, направленной на получение дохода.

Ранее (в Письме от 27.08.2007 N 03-03-06/1/601) Минфин России высказывал противоположную точку зрения по проблеме налогообложения оценки предмета залога. Более подробно данный вопрос рассмотрен в выпуске обзора от 24.10.2007.

МИНФИН РФ П и с ь м о N 03-01-10/2-119 от 29/05/2006
Вопрос: Согласно:
1) Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"
Статья 15. Вклады в уставный капитал общества
"2. ... Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком."

2) Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"

Статья 34. Оплата акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении.
"3. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями.
При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества..."

"... При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком."

При регистрации юридических лиц в государственной налоговой инспекции в перечень документов, представляемых при государственной регистрации создаваемого юридического лица, заключение оценщика не требуется.

Прошу дать разъяснение по данной ситуации.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение <....> и сообщает следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственной регистрацией юридических лиц являются акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений, в т.ч. о создании юридических лиц.

Порядок государственной регистрации юридических лиц при их создании регламентирован главой 4 данного Федерального закона. Состав документов, представляемых при государственной регистрации создаваемого юридического лица, поименован в статье 12 указанного Федерального закона, согласно пункту "а" данной статьи которого в рамках названной процедуры государственной регистрации в регистрирующий орган представляется, в частности, подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации.

На основании положений пункта "а" статьи 12 названного Федерального закона при представлении заявления в регистрирующий орган заявителем подтверждается, что: (1) - представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, (2) - содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации сведения достоверны, (3) - при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в т.ч. оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и (4) - в установленных законом случаях вопросы создания юридического лица согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Данные нормы содержатся и в разделе 12 Заявления о государственной регистрации юридического лица при создании (форма N Р11001), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 N 439, которым установлены формы и требования к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, соблюдение указанных норм, в т.ч. в части соблюдения установленного для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядка их учреждения, подтверждается подписью заявителя.

Таким образом, учитывая, что приведенные нормы Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", рассматриваемые во взаимосвязи с заявительным порядком государственной регистрации, свидетельствуют об ответственности заявителя в отношении представляемых для государственной регистрации сведений, порядок учреждения юридического лица, наряду с иными особенностями, подтверждается заявителем выполненным в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

В этой связи, при необходимости осуществления определенных действий третьим лицом в предусмотренных законодательством случаях (например, по оценке имущественных вкладов, вносимых в уставный капитал общества или по оценке имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества), такие действия должны быть совершены к моменту подачи заявителем документов в регистрирующий (налоговый) орган.

Следует учитывать, что на основании пункта 4 статьи 9 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в регистрирующий орган представляются только те документы, которые установлены данным Федеральным законом. При этом независимо от наличия обязанности по выполнению в установленном порядке предшествующих государственной регистрации необходимых процедур (например, по оценке имущества независимым оценщиком), требований о представлении в регистрирующий орган документов, подтверждающих осуществление данных операций, не установлено.

Одновременно сообщаем, что за представление недостоверных сведений для включения их в государственные реестры, а также документов, содержащих заведомо ложные сведения, предусмотрена ответственность, установленная статьей 14.25 Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях. Кроме того, регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации юридического лица в случае допущенных при создании такого юридического лица грубых нарушений закона (статья 25 указанного выше Федерального закона). Заместитель директора Департамента таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ
А.И. Иванеев

Рыночная оценка материальных взносов в уставные капиталы создающихся предприятий и организаций, реорганизуемых и т.д.
Москва,Студенческая,35.
м.Кутузовская
Быстро,недорого,качественно.

тел.(495)7419913
Александр
ICQ 83730769

Оценка бизнеса (действующего предприятия), акций предприятий всех форм собственности
Оценку бизнеса проводят в целях:
- Повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- Определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

- Определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой биз­нес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай;

- Реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга;

- Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

- Страхования, в процессе которого возникает необходимость определе­ния стоимости активов в преддверии потерь;

- Налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

- Принятия обоснованных управленческих решений;

- Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.

Перечень необходимой информации для оценки бизнеса (акций).

1. Наименование и реквизиты предприятия;
2. Заключение аудитора и предыдущих оценок (если они проводились);
3. Уставные и учредительные документы;
4. Справка о регистрации выпуска ценных бумаг;
5. Балансовые отчеты, отчёты о прибылях и убытках, о движении денежных средств, о движении капитала и форма №5 по итогам 2000, 2001, 2002,2003,2004 годов и поквартальные отчеты 2004 год;
6. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (финансовая отчетность по ним);
7. Структура уставного капитала:
7.1. Обыкновенные акции – номинал и количество,
7.2. Привилегированные акции - номинал и количество,
7.3. Другие виды акций;
8. Описание предприятия (историческая справка и настоящее положение);
9. Анализ отрасли (настоящая ситуация и прогнозы развития);
10. Анализ конкурентов;
11. Сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях:
11.1. Сумма,
11.2. Даты возникновения и погашения,
11.3. Вероятность погашения;
12. Сведения о товарном знаке:
12.1. Дата регистрации,
12.2. Дата последней перерегистрации,
12.3. Затраты на поддержание товарного знака за последние 10 лет (за каждый год в отдельности)
13. Среднегодовая загрузка производственных мощностей;
14. Перечень не использующихся активов;
15. Справка о составе затрат (по статьям калькуляции и с разбивкой на условно-постоянные и условно-переменные);
16. Неучтенные активы (права на разработку, незавершенные договора и т. д.);
17. Каталоги, прайс-листы оцениваемой компании;
18. Бизнес-план;
19. Финансовый план на следующие пять лет;
20. Планируемый объем продаж на следующие пять лет.
СПИСОК ДАННЫХ, НЕОБХОДИМЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
1. РАЗДЕЛ
1.1 Наименование и реквизиты предприятия
1.2 Заключение аудитора (если была проведена аудиторская проверка)
1.3 Бизнес-план
1.4 Данные бухгалтерской отчетности за последние 5 лет (или возможное количест¬во предшествующих периодов)
- бухгалтерский баланс
- отчет о финансовых результатах
1.5 Квартальные финансовые отчеты за последние 12 месяцев
1.6 Сумма налоговых выплат за последние 5 лет (с указанием ставок налогообложения)
1.7. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (финансовая документация по ним)
1.8. Пояснения по наиболее важным счетам баланса:
- основные средства и начисление износа (амортизации)
- учет товарно-материальных запасов
- сумма просроченных счетов
- неоперационные активы
- чрезвычайные (единовременные) статьи расходов
- нематериальные активы (авторские права, патенты и пр.)
1.9. Структура уставного капитала
- обыкновенные акции
- привилегированные акции
- балансовая стоимость акции
- курс акций за последние 2 года, рыночная цена акции
- стоимость брокерских услуг
1.10. Валовые расходы: условно-постоянные, переменные
1.11. Инвентарные списки имущества
1.12. Схемы расположения основных объектов
1.13. Численность и реальная занятость промышленно-производственного персонала
1.14. Объем продаж (данные по выпускаемой продукции за последние 5 лет)
1.15. Степень загрузки производственных мощностей
1.16. Информация о ценах, по которым товар продается на внутреннем рынке, а также по экспортным ценам
1.17. Каталоги, прайс-листы оцениваемой компании
1.18. Неучтенные активы (права на разработку, незавершенные договора и т.д.)
1.19. Прогноз продаж (объем продаж, цена продажи)
1.20. Будущие инвестиции в основные активы
1.21. Прогноз производственных мощностей
1.22. Упущенная выгода
2. Паи, акции и облигации других организаций (с расшифровкой по количеству, долям, в каждой организации, даты приобретения, полученные доходы)
3. Перечень основных средств (на дискете и на бумажных носителях), с указанием дата ввода в эксплуатацию, первоначальной стоимости, остаточной балансовой стоимости, сумм начисленной амортизации, средний % износа за год, на здания и сооружения – паспорта БТИ, на остальные – указание марки, страны-производителя, основных технических характеристик.
4. Организации-дебиторы:
• объёмы по срокам образования,
• по видам дебиторской задолженности;
• доля сомнительной задолженности
5. Нематериальные активы (с расшифровкой)
6. Векселя полученные (с расшифровкой)
7. Справка о затратах, относимых на себестоимость и прочие затраты (расшифровка)
8. Разделить основные средства, по срокам амортизации
9. Сумма начисляемой амортизации за год
10. Прогнозируемые капиталовложения по годам ( 5 лет)
11. Выплачиваемый процент по кредитам ( по каждому договору с указанием суммы кредита. Сроков предоставления, условия погашения) в год
12. Прогноз долгосрочной задолженности (по годам). Если не будет увеличиваться, то указать прогнозируемые выплаты по существующей задолженности.
13. Номенклатура выпускаемой продукции. Средняя цена за единицу
14. Загрузка производственных мощностей (в %)
15. Общая численность занятых (основное производство, неосновное производство)
14. Количество выпущенных акций
15. Крупные частные акционеры
16. Планируется ли эмиссия акций в течение следующих 5 лет?
17. Объекты социальной сферы на балансе предприятия (перечислить)
ЮРИДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ
1.23. Копии договоров аренды
1.24. Копии договоров акционирования
1.25. Копии протоколов собрания Совета директоров
1.26. Копии договоров купли-продажи
1.27. Копии трудовых договоров
1.28. Юридические права на земельный участок, на котором расположено предприятие
II. РАЗДЕЛ
ВНЕШНЯЯ ИНФОРМАЦИЯ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩАЯ УСЛОВИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ В ОТРАСЛИ И ЭКОНОМИКЕ В ЦЕЛОМ
2.1. Основные макроэкономические показатели за анализируемый период
2.2. Информация о состоянии финансового рынка
2.3. Демографическая карта
2.4. Анализ рынков сбыта
- сведения об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражении, их доля в общем объеме отечественного производства
- - объем экспорта конкурирующих товаров, перечень основных российских импортеров данного вида товара
2.5. Условия конкуренции в отрасли
2.6. Спрос на производимую продукцию
2.7. Ожидаемые темпы роста/падения цен на данную продукцию
2.8. Среднеотраслевые нормативы, данные по сопоставимым компаниям

Вопросы и консультации по тел.(495)741 99 13 Александр

Рыночная оценка рыночной стоимости прав аренды,стоимость квадратного метра сдаваемой в аренду полощади.

Что нужно для оценки:
1.Технический паспорт оцениваемого объекта,документы БТИ, поэтажные планы, планы,схемы сдаваемых в аренду помещений, размеры площадей.
2. Перечень арендаторов, суммы арендных платежей.
3. Затраты арендодателя на обслуживание помещений(коммуналка, текущий ремонт,электричество,телефоны, интерет и пр.)
4.Другая информация, представляемая в каждом конкретном случае.

Москва,Студенческая,35
м.Кутузовская,
тел.
(495) 741 99 13
Александр

Совместная собственность супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Совместная собственность - это общая собственность без определения долей. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим имуществом осуществляется по их общему согласию, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка. Участник совместной собственности не может произвести отчуждения своей доли в праве совместной собственности на общее имущество, передать или подарить ее другому лицу. Для этого он должен сначала определить и выделить свою долю. Круг участников совместной собственности исчерпывающим образом установлен законом и не может быть расширен по желанию других участников совместной собственности. После выделения своей доли имущество переходит из режима общей совместной собственности в режим общей долевой собственности.

В общей долевой собственности каждый участник имеет заранее определенную долю в праве собственности. Этой долей он может самостоятельно распоряжаться: подарить, передать, отдать в залог с соблюдением права преимущественной покупки ее другими участниками долевой собственности.

При законном режиме имущества супругов все приобретенное в период брака является их совместной собственностью. Участниками этой собственности являются только супруги. Из этого следует, что, независимо от активности участия каждого из супругов в создании общего имущества, они обладают равными правами на него.

Совместная собственность супругов - имущество, нажитое ими в период брака. Ошибочно называемая "гражданским браком" фактическая семейная жизнь, даже длительная, но без соответствующей регистрации брака, не создает совместной собственности на имущество.

Временное раздельное проживание супругов не противоречит законному режиму их имущества.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Общей совместной собственностью супругов является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства.

Движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов, признаются совместной собственностью. Эти вещи становятся совместной собственностью с момента перехода на них права собственности к одному супругу. Следовательно, при приобретении одним супругом имущества у третьего лица другой супруг тоже приобретает право собственности на данную вещь. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данную вещь возникает из непосредственного указания закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. К другим уважительным причинам относятся болезни, служба в армии и иные обстоятельства. vЖилые помещения представляют особую ценность. Они часто приобретаются и регистрируются на имя только одного супруга. Однако заключение сделки и факт регистрации дома или квартиры на имя одного супруга еще не предопределяет принадлежность ему этого имущества. Для установления права собственности необходимо каждый раз выяснять время, основания и источники приобретения имущества.

Главным основанием возникновения права собственности на жилое помещение является его приобретение по договору купли-продажи, мены, дарения. Если помещение приобретается супругами на общие средства или договор дарения совершается в пользу обоих супругов, то возникает их совместная собственность на жилое помещение.

Также основанием для приобретения права собственности граждан на жилище является внесение членом жилищно-строительного кооператива полного паевого взноса за квартиру. С этого момента возникает право собственности на нее. Если средства составляли общее имущество супругов, то и квартира должна оформляться как их общая собственность. Другие члены семьи не вправе претендовать на право собственности в таком помещении.

В случае, когда приватизированный жилой дом или квартира принадлежит только супругам, то их права определяются общими положениями о совместной собственности. Особенностью права собственности на приватизированные жилые помещения является то, что при бесплатной передаче их в собственность гражданам, проживающим в домах государственного или муниципального жилого фонда, возникает общая собственность всех проживающих там лиц, в том числе и несовершеннолетних. Все они приобретают равные права на помещение, и по их выбору общая собственность может быть как совместной, так и долевой.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).


Раздел общего имущества супругов чаще всего происходит вследствие расторжения брака, однако он бывает необходим и в случае смерти супруга: ведь по наследству переходит только то имущество, которое было собственностью наследодателя. Раздел совместной собственности может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Раздел имущества может быть проведен судом, как по требованию супруга, так и по заявлению его кредиторов. Поскольку закон не связывает возможность раздела общего имущества супругов с расторжением брака, суд не вправе отказать в приеме искового заявления по тому мотиву, что брак между супругами расторгнут не был. Необходимость в таком разделе может быть обусловлена разными причинами. Например, супруг хочет подарить часть своего имущества детям или раздел ему необходим для уплаты личных долгов. Причинами раздела могут быть также фактическое прекращение семейных отношений, расточительность одного из супругов. В этих и других случаях было бы необоснованно ограничивать права супругов и ставить раздел их общей собственности в зависимость от расторжения брака, что могло бы стимулировать развод. Поэтому законодатель предполагает, что супруги и после раздела имущества будут проживать в браке. В таком случае законный режим совместной собственности будет распространяться на имущество, которое будет приобретено ими после раздела.

Супруги, как правило, сами решают вопрос о разделе совместной собственности. В случае спора этот вопрос передается на рассмотрение суда. Если супруги хотят разрешить спор о разделе общего имущества одновременно с расторжением брака, то суд выясняет, не затрагивает ли спор о разделе имущества супругов права третьих лиц (например, других членов крестьянского (фермерского) хозяйства, кооператива и т.п.). В таком случае разрешение исков о расторжении брака и разделе имущества в одном процессе не допускается, и спор в этой части иска должен быть выделен в отдельное производство.

Суд сначала определяет состав имущества, подлежащего разделу. Для этого устанавливаются и выделяются объекты собственности, принадлежащие каждому супругу, вещи и права, принадлежащие детям, которые не подлежат разделу между супругами. К последним относятся вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей детей, вклады, внесенные на имя детей.

Наличие имущества, подлежащего разделу, в обязательном порядке подтверждается документально (товарными и кассовыми чеками, накладными), а в крайних случаях и свидетельскими показаниями.

Не подлежат разделу вещи и права, приобретенные супругами в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений. Это случаи длительного раздельного проживания супругов, когда фактически семейные отношения между ними прерваны. К ним не относятся случаи раздельного проживания супругов в силу объективных причин: нахождения одного из них в длительной командировке, на учебе, на службе в армии и т.п. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Определив состав общего имущества, подлежащего разделу, суд выделяет доли, причитающиеся супругам, и конкретные предметы из состава общего имущества, которые выделяются каждому супругу исходя из их интересов и интересов детей. Если раздел конкретных вещей в соответствии с долями невозможен, суд определяет супругу денежную или иную компенсацию.

В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.

Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

При определении имущества, подлежащего разделу между супругами, суд не вправе лишать собственников имущества их законной доли, в частности, при разделе дачи, гаража, иного имущества в соответствующем кооперативе.

В настоящее время объектом совместной собственности, подлежащей разделу, являются вклады, внесенные одним из супругов в банк или иное кредитное учреждение за счет общего имущества супругов. Другие лица не могут претендовать на раздел вклада.

Большое значение приобретают вопросы раздела и выдела жилой площади. Раздел жилого дома, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, чаще всего производится в натуре, и поскольку дом остается неделимым, он превращается в предмет их долевой собственности. Пользование помещениями осуществляется по соглашению супругов или по решению суда. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, суд должен при выделе доли в натуре передать собственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующие его доле, если это возможно без нанесения несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения.

Раздел недостроенного дома требует учета возможности супругов довести строительство своей части до конца, а также обязательства по полученной ссуде на строительство дома.

Весьма сложен раздел пая в ЖСК. До окончательного погашения кредита он возможен только в связи с расторжением брака и осуществляется в соответствии с теми средствами, которые были внесены супругами из их общего имущества или из личных средств. После полного внесения паевого взноса квартира автоматически становится предметом права собственности, и раздел ее осуществляется по общим правилам с учетом интересов всех лиц, являющихся ее собственниками и имеющих законное право пользоваться данной жилой площадью. Аналогично решается вопрос о разделе общей собственности на приватизированную квартиру. Поскольку выдел в натуре изолированного жилого помещения в квартире, как правило, затруднителен, он допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.


Оценку имущества при рсторжении брака производит ООО " АЛЕКС ПРАЙС"

Срок исполнения 1-2 дня. Конфиденциальность и гибкость гарантируется.


Оценивается все. Выезд для осмотра бесплатный.

м. Кутузовская , ул. Студенческая, 35
тел. (495)741 99 13

без выходных