Электронные справочники:

• Страны мира, описание
• Информация по оформлению виз
• Почтовые индексы
• Переименованные города
• Телефонные коды стран мира
• Телефонные коды городов Европы
• Телефонные коды городов США
• Телефонные коды стран СНГ и Прибалтики
• Телефонные коды городов Российской Федерации
• Валюты мира

Рынок офисной недвижимости переоценен Большинство участников московского рынка недвижимости уверено, что рынок офисной недвижимости насытится не раньше, чем к 2015 году. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это может произойти гораздо быстрее. При этом поводом для такого рода выводов стали данные тех самых участников рынка, которые предсказывают долгий и успешный рост рынку офисной недвижимости. Предложение увеличивается По данным группы компаний «Рескор», озвученным на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая была организована Московской ассоциацией риэлторов, доля свободный площадей в офисах класса В в Москве, начиная с 2 квартала 2003 года, плавно снижается. И за истекшие 5 лет, на конец 2 квартала 2008 года она сократилась с 9% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. При этом число вакантных площадей в офисах класса А в Москве также сократилось за это время, но не столь значительно – с 5% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. В то же время, как показывает международная практика, доля свободных площадей выше 5% является серьезной, а 10% – опасной. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то арендные ставки должны начать снижаться. Однако, по данным «Рескор», картина выглядит несколько по-другому. Средний прирост арендных ставок как на офисы класса А, так и на офисы класса В, с 2003 по 2007 год составлял около 10% в год. При этом цены на офисы класса А за то же время росли примерно по 30% в год, а на офисы класса В – примерно по 40% в год. Исходя из международной практики, можно сказать, что на российском рынке офисов творился абсурд. Но это легко объяснить тем, что объем высококлассных офисных помещений все это время был очень невысок, и собственники пребывали в уверенности, что так или иначе, но арендатор придет к ним. Действительно, в 2003 году общий объем офисов класса А и В в Москве, не превышал 2,5 млн кв. м. И вплоть до 2006 года серьезно этот объем не увеличивался. В год строили порядка 500 тыс. кв. м. Кроме того, повод быть уверенным в себе арендодателям до последнего времени давала и динамика финансовых возможностей большинства потенциальных арендаторов. Их доходы постоянно росли, и за счет того, что арендные ставки увеличивались не очень быстро, предприниматели могли «дорастать» до необходимого им уровня арендной платы. Однако с 2006 года прирост сдаваемых в строй новых офисных площадей стал резко увеличиваться. За 2006 год построили порядка 1 млн кв. м, в 2007 – 1,5 млн кв. м, а за 2008, должны сдать уже 2 млн кв. м. На этом фоне становится ясно, что несмотря на относительное сокращение доли от общего объема сдаваемых в аренду офисов объем свободных офисных площадей существенно возрастает. Предложение увеличивается. И до последнего времени, как уже говорилось, оно удовлетворялось так же планомерно растущим спросом. Но последнее время наблюдается существенное изменение экономических условий как мире, так и в России. В России растет инфляция, и потребители, по данным Госкомстата, начали экономить, за счет этого большие объемы продукции, которые предполагалось реализовать еще до конца первого полугодия 2008 года, до сих пор лежат на складах. В итоге, предприятия снижают объем выработки, и как следствие – выручки. Кроме того, многие из них получали возможность для активного развития за счет зарубежных кредитных средств, но из-за мирового финансового кризиса этот источник финансовых поступлений существенно сократился. Наконец, тот же финансовый кризис на развитых рынках заставил многие зарубежные компании сократить свое присутствие в России. А последние события в Южной Осетии послужили уже политическим поводом для западных компаний уменьшить инвестиции в Россию. При этом последнее обстоятельство может сыграть отрицательную роль и в будущем. Из-за политических разногласий некоторые компании, которые собирались в ближайшее время открыть свои представительства в России, могут отказаться от своих намерений. В то же время, стоит отметить, что значимую долю среди арендаторов офисов класса А и В занимали именно зарубежные компании. Все выше перечисленные перспективы могут привести к тому, что доля арендаторов, способных платить арендную плату даже на текущем уровне, существенно сократиться. При этом многие из них могут пойти на то чтобы существенно сократить площадь занимаемых помещений. В итоге, доля свободных офисных площадей как в классе А, так и в классе В может существенно вырасти. 2 сценария развития При этом стоит иметь в виду, что доходность от сдачи офисов в аренду за последние годы существенно снизилась. Так, в 2003 году она составляла для офисов класса А 19% годовых, для офисов класса В – 26% годовых, а инфляция тогда была на уровне 12%. По итогам 2007 года, доходность офисов класса А составила 13%, офисов класса В – 18%, при этом инфляция за прошлый год составила те же 12%. Таким образом, на лицо постепенное приближение бизнеса по сдаче офисов в аренду к уровню убыточности. В то же время, стоит иметь в виду, что указанная доходность – это далеко не уровень чистой прибыльности. Эта доходность рассчитана только исходя из уровня арендной платы. Но ее размер существенно уменьшается, если вычесть расходы на эксплуатацию, амортизацию, управление и налоги. В итоге, чистая доходность такого бизнеса окажется примерно еще на 2% ниже. Наконец, за первое полугодие 2008 года произошел резкий скачок цен на офисы как класса А, так и класса В. Первые подорожали примерно на 53%, а вторые – примерно на 38%, что существенно выше среднегодового прироста за последние 3 года. Вслед за ростом цен также за первое полугодие 2008 года и арендные ставки офисов показали рекордное увеличение (причем уже за последние 5 лет). Так, по итогам первого полугодия 2008 года аренда офисов класса подорожала примерно на 22%, а офисов класса В – на 14%. При этом уже перечисленные выше негативные факторы, которые, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», могут снизить уровень платежеспособного спроса на аренду офисов. В итоге, столь значительный рост арендных ставок, скорее всего, окажется катализатором, который спровоцирует проявление опасных тенденций на московском рынке офисов гораздо раньше, чем ожидают его основные участники. В то же время, как видно из приведенных только что цифр, догнать рост цен арендным ставкам опять-таки не удалось. В итоге, доходность сдачи офисов класса А в аренду снизилась с 13% до 11% годовых, а офисов класса в – с 18% до 14% годовых. При этом по итогам 2008 года ожидается, что инфляция составит порядка 14%. Если учесть накладные расходы, то окажется, что доходность офисов класса А составляет 9% годовых, а офисов класса В – 12% годовых. По сути, бизнес по сдаче офисов в аренду, уже вышел на уровень убыточности. Следует учесть, что в ситуации, когда большинство игроков рынка находится в состоянии убытка, выигрывает тот, кто теряет меньше других. Именно поэтому в данной ситуации важно выбрать консервативную политику. А наиболее консервативным инструментом всегда считались банковские вклады. И стоит отметить, что уровень доходности, который сейчас демонстрирует бизнес по сдаче офисов в аренду, вполне сопоставим с тем, какой предлагают банки с активами свыше 500 млрд руб., на долгосрочных депозитах при вложении больших сумм. Имеются в виду Сбербанк. ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк и банк Москвы. А банки второго эшелона – у которых размер активов находится в пределах 100-500 млрд руб. (их около 25) – предлагают доходность по таким депозитам уже до 15% годовых. При этом в отличие от бизнеса по сдаче офисов в аренду, при инвестировании средств в банковские депозиты, не нужно платить налоги и, самое главное, не нужно тратить свое время на управление бизнесом. Естественно предположить, что некоторые из собственников предпочтут продать свой бизнес и положить вырученные средства в банк или проинвестирует их в более доходный инструменты. На этом фоне вполне можно ожидать снижения цен на офисную недвижимость или, по крайней мере, их стабилизации. В то же время, говорить, что на этом фоне начнут снижаться арендные ставки нельзя. При существующем уровне инфляции справедливый уровень чистой доходности от сдачи офисов в аренду, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, должен составлять порядка 15-20% годовых. И в среднесрочной перспективе следует ждать возвращения его с нынешних показателей на указанный уровень. Существует 2 сценария развития: рост ставок при стабилизации цен на офисы или стабилизация арендных ставок при снижении цен на офисы. По мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», более вероятен второй сценарий. Дело в том, что, как показывает практика на зарубежных рынках, средняя стоимость 1 кв. м офисов заметно ниже средней стоимости 1 кв. м жилья того же класса. Дело в том, что затраты на строительство офисной недвижимостью существенно ниже, чем на строительство жилой недвижимостью. Конечно, себестоимость самого процесса возведения офисной недвижимости меньше, чем себестоимость возведения жилых массивов, Но кроме того, значимую долю в цене недвижимости играет стоимость земли, на которой расположен данный объект, а офисы обычно располагают на тех землях, где жилье построить, по определению, невозможно. В итоге, обычно, земельные участки под офисной недвижимостью значительно дешевле, чем те, на которых располагается жилье. Между тем, в Москве 1 кв. м офисной недвижимости класса В стоит примерно столько же, что и 1 кв. м жилой недвижимости того же класса. При этом московские офисы уже признаны самыми дорогими в мире. Продолжительное время такая ситуация сохранятся не может. А учитывая, что, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года», в среднесрочной перспективе жилая недвижимость в Москве начнет снижаться, вдвойне естественно, ожидать того же и от сегмента офисов. Но если падение и стагнация на рынке московского жилья будет иметь характер, скорее всего, достаточно краткосрочный (не более 2 лет), то на рынке офисной недвижимости те же падение и стагнация могут длиться долго. Главное различие в данном случае между рынком офисной и рынком жилой недвижимости заключается в том, что потребность в жилье социально значима, а потребность в офисах – нет. Потребность в улучшении жилищных условий достаточно велика и несмотря на рост или спад экономики люди всегда будут стараться приобрести жилье. Потребность же в офисах напрямую зависит от экономического роста. Если он замедляется, то потребность в офисах падает. Фактически, это означает, что предприниматели стараются обойтись уже имеющейся площадью или ее даже урезать. При этом стоит иметь в виду, что, по многим независимым оценкам российский торговый баланс, начиная с 2010 года, станет отрицательным, а вслед за ним окажется дефицитным и госбюджет. Все это может привести к стагнации в экономике в течение нескольких последующих лет. Естественно, что на фоне стагнации потребность в расширении арендуемых офисных площадей вряд ли будет высокой, тогда как покупать жилье будут всегда. Таким образом, традиционная формула, что в России рынок офисной недвижимости является более выгодным, чем жилой, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в среднесрочной перспективе может быть опровергнута.

Рекомендации

Целевые цены рассчитаны методом DCF на конец 2009 года

Отрасль			Цена, $	Целевая цена*, $	Upside, %	Дата изменения целевой цены	Рекомендация
Машиностроение
ГАЗ		Акция обыкновенная	78,25	283,7	262,6%	13.03.2008	покупать
ГАЗ		Акция привилегированная	58	156	169,0%	13.03.2008	покупать
Сатурн, НПО		Акция обыкновенная	0,028	0,13	367,3%	30.04.2008	покупать
Северсталь-авто		Акция обыкновенная	32,53	101,5	212,0%	23.05.2008	покупать
Металлургия
Нефть и газ
Потребительский сектор
	Пищевая
	Вимм-Билль-Данн	Акция обыкновенная	35,5	пересм.	-	02.09.2008
Телекоммуникации, IT
Дальсвязь		Акция обыкновенная	1,8	6,7	272,2%	19.03.2008	покупать
Дальсвязь		Акция привилегированная	1,9	6,44	238,9%	19.03.2008	покупать
МТС		Акция обыкновенная	9,198	15,34	66,8%	21.08.2008	покупать
Сибирьтелеком		Акция обыкновенная	0,034	0,18	435,2%	22.05.2008	покупать
Сибирьтелеком		Акция привилегированная	0,027	0,12	339,4%	22.05.2008	покупать
Уралсвязьинформ		Акция обыкновенная	0,019	0,064	232,6%	19.06.2008	покупать
Уралсвязьинформ		Акция привилегированная	0,014	0,036	157,5%	19.06.2008	покупать
Транспорт
Финансовый сектор
Сбербанк России		Акция обыкновенная	1,758	5,26	199,1%	07.06.2008	покупать
Сбербанк России		Акция привилегированная	1,003	3,15	214,1%	07.06.2008	покупать
Химия и нефтехимия
	Минеральные удобрения
	Уралкалий	Акция обыкновенная	7,25	19,18	164,6%	03.07.2008	покупать
Электроэнергетика
	Генерация
	РусГидро (ГидроОГК)	Акция обыкновенная	0,032	0,13	314,5%	25.06.2008	покупать
	Сети
	МРСК Центра	Акция обыкновенная	0,025	0,068	170,9%	20.08.2008	покупать
	МРСК Центра и Приволжья	Акция обыкновенная	0,0071	0,031	336,6%	13.05.2008	покупать

Прейскурант для рейдера

По данным газеты «РБК daily», коррумпированность российских чиновников — благодатная почва для проведения рейдерских атак. Купить можно любую услугу, любой документ. Об этом свидетельствует исследование Национального антикоррупционного комитета (НАК) и группы компаний «Фоэникс». Например, изъятие оригиналов документов с последующей их заменой на подделанные копии в архивах федеральных служб стоит от $30 тыс. Сделать так, чтобы дело попало к «нужному» судье, стоит от $7 тыс. Покупка информации по учредителям из архива ФРС — от $5 тыс. Силовой захват компании стоит в Москве от $150 тыс. Авторы исследования отмечают, что объектами атак рейдеров все чаще становятся земли интеллектуальной собственности.

НАК совместно с «Фоэникс», специализирующейся на защите собственников от рейдерских захватов, подготовили исследование по выделению признаков незаконного захвата собственности. Как рассказал РБК daily председатель НАК Кирилл Кабанов, цель исследования заключается в том, чтобы классифицировать как можно больше признаков, по которым можно судить, являются ли те или иные действия государственных органов звеном рейдерского захвата. «Например, когда неожиданно возбуждается уголовное дело в отношении собственника, выстраивается линия давления на него», — рассказывает президент «Фоэникс» Светлана Васина. Другой пример: в случае подделки документов собственник вынужден приходить в суд и требовать их экспертизу. А суд отказывает, используя статью в Арбитражном процессуальном кодексе, которая оставляет решение об экспертизе на рассмотрение суда. В этой ситуации собственник не защищен.

«Мы оценили преступления, которые сопутствуют рейдерам», — рассказывает Кирилл Кабанов. В частности, по московским расценкам изъятие правоохранительными органами оригиналов документов с последующей их заменой на подделанные копии в архивах ФНС, ФРС и Федеральной службы по финансовым рынкам стоит от 30 тыс. долл., распределение дел в суде первой инстанции (чтобы попасть к «нужному» судье) — от $7 тыс., объединение исковых производств — от $20 тыс., покупка информации по учредителям из архива ФРС — от $5 тыс., организация проверки от Роспотребнадзора — от $5 тыс., нарушение штрафных санкций — от $5 тыс. Сама рейдерская атака, например в Москве, стоит $100—150 тыс.

Авторы исследования полагают, что рейдерский рынок сейчас развивается очень быстрыми темпами. Начался новый виток: захват земель в регионах (кроме Московской области, в которой этот этап уже прошел), а также завладение объектами интеллектуальной собственности. «Из-за общего дефицита земли получается, что бизнес, который хотя бы сводит концы с концами, может стать объектом атаки рейдеров из-за той земли, на которой он расположен», — поясняет Светлана Васина. «Рейдерство растет, — соглашается ответственный секретарь комиссии по недружественным поглощениям ТПП Роберт Волчок. — И главная причина этого роста — коррумпированность чиновников».

• Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
• Субъекты оценочной деятельности
  - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели) - оценщики
  - потребители услуг оценщиков - заказчики.
• Объекты оценки
  - отдельные материальные объекты (вещи)
  - совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)
  - право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
  - права требования, обязательства (долги)
  - работы, услуги, информация
  - иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
• Проведение оценки объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям является обязательным при
  - приватизации
  - продаже
  - ином отчуждении
  - передаче в доверительное управление, аренду
  - передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц
  - выкупе у собственников для государственных и муниципальных нужд [ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", ст.3-5, 8]

Мультипликаторы стоимости банков в России

Аналитическая группа ReDeal в рамках проекта Mergers.ru / «Слияния и Поглощения в России» подготовила обзор российского рынка слияний и поглощений в банковской сфере за 2007 год и рассчитала мультипликаторы стоимости. Обзор охватывает завершенные процессы перехода прав корпоративного контроля над банком (процессы M&A) в России.

Обобщённые данные российского рынка M&A в банковской сфере:

• 73 — количественная оценка рынка

• $4 293 млн. — стоимостная оценка рынка

• $62,5 млн. — средняя цена сделки в России

• 85% — определённость цены сделок

• 12 сделок стоимостью более $100 млн.

• 5% количественного объёма рынка приходится на приобретение акций банков менеджментом (MBO)

• 19% сделок занимают 81% стоимостного объема рынка

• 19% от количественного и 49% от стоимостного объема рынка составляют приобретения иностранными банками российских

Мультипликаторы стоимости:

• «Стоимость банка/Капитал» = 3,5

• «Стоимость банка/Активы» = 0,4

• «Стоимость банка/Прибыль» = 22,3

Итоги 2006 года — Мультипликаторы стоимости банков в России (2006)

Крупнейшие банковские сделки M&A (январь-декабрь’07). Top-3.

Покупатель	Объект	Оценка, млн.$	Продавец	Вид сделки	Стоимость/ Капитал
KBC Group	Абсолют банк	976	Группа Абсолют	Поглощение	3,9
Nordea AB	Оргрэсбанк	314	Менеджмент	Поглощение	4,3
UniCreditо	Международный Московский Банк	228	ЕБРР	Консолидация	4,9

ООО "АЛЕКС ПРАЙС"
Бесплатное консультирование

Специализированный оценщик катеров, лодок, яхт,
любого водного транспорта с 1996 года

Рыночная оценка, уценка, легитимизация:
-автомобилей, спецтранспорта, гаражей
-основных фондов, оборудования, уставных капиталов.
-акций, долей
-имущества при рассторжении брака
-самолетов, вертолетов
-наследства
-ущербов
-залогов, лизингов
-незавершенного строительства
-инвестиционных проектов
- АЗС, нефтебаз, нефтепромыслового оборудования
-участков, дач, коттеджей, квартир
-бизнеса и пр.
Быстро, конфиденциально, качественно.

Москва, Студенческая, 35
м.Кутузовская, тел. (495)741 99 13
www.czn.ru
czn@czn.ru
Александр

Покупка доли в уставном капитале за счет имущества не облагается НДФЛ

Передача гражданином принадлежащего ему на праве собственности автомобиля в счет оплаты стоимости доли в уставном капитале организации является расходом физического лица, осуществляемым в целях приобретения имущественного права. Об этом Минфин России сообщил в письме от 22.08.2008 № 03-04-05-01/313.

Такая операция не является реализацией автомобиля, и соответственно, не приводит к возникновению дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ.

Амортизация не начисляется, если срок консервации основных средств больше трех месяцев

Организация может принять решение о переводе объектов основных средств на консервацию (п. 63 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 г. № 91н). Как разъяснила Елена Попова , государственный советник налоговой службы РФ I ранга, если срок консервации больше трех месяцев, то амортизация по ним не начисляется, так как эти объекты выводятся из состава амортизируемого имущества. Решение нужно оформить локальным актом о переводе объектов основных средств на консервацию. Но такое решение принимается на усмотрение руководства и по заключению технических специалистов организации.

Г-жа Попова отметила, что компании с сезонным характером работ имеют право в налоговом учете начислять амортизацию по основным средствам во всех месяцах года. Даже в тех, когда фактически оборудование не используется. Это подтверждается письмом Минфина России от 21 апреля 2006 г. № 03-03-04/1/367

НДФЛ расходы на покупку доли в уставном капитале

В письме от 26.06.2008 № 03-04-05-01/224 Минфин России сообщил, что в целях налогообложения НДФЛ при продаже доли в уставном капитале физическое лицо вправе уменьшить сумму полученного дохода на сумму документально подтвержденных расходов на ее приобретение -- в том числе по дополнительно вносимым в уставной капитал вкладам. Обязательное условие: увеличение уставного капитала должно быть зарегистрировано.