3. Оценка остаточной стоимости
3.1. Общие методические принципы
3.1.1. В общем случае расчет остаточной стоимости транспортного средства проводится по формуле:
Сост при Сост > Сут
Сост = {
Сут при Сост <= Сут,
где:
Сост - остаточная стоимость транспортного средства в месте оценки на дату оценки в период от даты производства до вывода из эксплуатации (списания), тыс. руб.;
Сут - утилизационная стоимость транспортного средства в месте оценки на дату оценки, тыс. руб.
3.1.2. Дата производства (выпуска) транспортного средства определяется по данным регистрационных документов (паспорт транспортного средства, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.п.), по данным идентификационного номера (VIN), по данным справочников и т.д.
3.1.3. Вывод из эксплуатации транспортного средства осуществляется при достижении им предельного состояния. Технические критерии предельного состояния, при достижении которых автотранспортные средства направляются в капитальный ремонт или списываются, определены "Положением о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта" [8]. Автобусы и легковые автомобили направляются в капитальный ремонт (списываются) при необходимости капитального ремонта (замены) кузова. Грузовые автомобили направляются в капитальный ремонт (списываются) при необходимости капитального ремонта (замены) рамы, кабины, а также не менее трех других агрегатов в любом их сочетании.
3.1.4. Нормативной документацией, регламентирующей техническую эксплуатацию транспортных средств, могут устанавливаться экономические и иные критерии предельного состояния, при достижении которых транспортное средство может быть списано (направлено в капитальный ремонт).
3.1.5. Капитальный ремонт полнокомплектных транспортных средств конкретного семейства не проводится, если это установлено второй (нормативной) частью Положения о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта по этому семейству транспортных средств.
3.2. Расчет остаточной стоимости
3.2.1. Определение остаточной стоимости неразукомплектованного транспортного средства в работоспособном состоянии, на котором не производились замена агрегатов и переоборудование, а также отсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты, проводится рыночным методом (методом сравнительных продаж) и расчетными методами.
3.2.1.1. Рыночный метод (метод сравнительных продаж) основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости транспортного средства данной марки, аналогичного возраста и пробега на вторичном рынке транспортных средств на дату оценки в месте оценки. В качестве исходной информации для определения рыночной стоимости могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, дилеров, автосалонов, автоцентров и т.д.), осуществляющих продажу транспортных средств, периодических и справочных изданий, органов государственной статистики и т.д.
Совокупность значений стоимости транспортного средства в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3.
3.2.1.2. Определение остаточной стоимости неразукомплектованного транспортного средства в работоспособном состоянии, на котором не производились замена агрегатов и переоборудование, а также отсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты, расчетным методом проводится по формуле:
баз Иф
Сост = Со x (1 - ----)
100
где: Со - значение стоимости нового транспортного средства базовой комплектации на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.
3.2.1.2.1. Оценка стоимости нового транспортного средства базовой комплектации может проводиться прямыми и косвенными методами.
3.2.2.2.1.1. В качестве прямого метода при оценке стоимости нового транспортного средства базовой комплектации Со используется рыночный метод, который основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости нового транспортного средства данной марки на первичном рынке транспортных средств на дату оценки в месте оценки. В качестве исходной информации при определении рыночной стоимости могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, дилеров, автосалонов, автоцентров и т.д.), осуществляющих продажу транспортных средств, периодических и справочных изданий, органов государственной статистики и т.д.
3.2.1.2.1.2. Определение стоимости нового транспортного средства базовой комплектации Со косвенными методами проводится в следующих случаях:
а) транспортное средство на дату оценки выпускается, но данные о его рыночной стоимости на первичном рынке отсутствуют;
б) транспортное средство на дату оценки снято с производства;
в) дата оценки остаточной стоимости транспортного средства не совпадает с датой проведения оценки (составления отчета об оценке).
В случае "а" оценка стоимости нового транспортного средства базовой комплектации Со осуществляется косвенным методом "стоимость / мощность"
В случае "б" стоимость нового транспортного средства базовой комплектации Со, снятого на дату оценки с производства, рассчитывается путем приведения его стоимости к стоимости новых транспортных средств аналогичного типа, выпускаемых на дату оценки.
В случае "в" расчет стоимости нового транспортного средства базовой комплектации на дату, отличную от даты проведения оценки, проводится на основе индексного метода.
3.2.1.2.2. Расчет физического износа транспортного средства проводится следующими методами:
метод расчета физического износа с контролем технического состояния;
нормативный метод с корректированием;
расчетный метод с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации;
метод амортизационных начислений.
Метод расчета физического износа с контролем технического состояния целесообразно применять при наличии у оценщика возможности проведения инструментального контроля (диагностики) технического состояния транспортного средства, для которого нормативно - технической документацией установлен норматив пробега (срока службы) до списания.
Нормативный метод с корректированием целесообразно применять для оценки физического износа транспортных средств, для которых нормативно - технической документацией установлены нормативы пробега (срока службы) до списания и имеется информация о факторах, влияющих на нормативный пробег (срок службы).
Расчетный метод с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации целесообразно применять для оценки физического износа транспортных средств, по которым нормативно - технической документацией не установлены нормативы пробега (срока службы) до списания.
Метод амортизационных начислений целесообразно применять в отдельных случаях для оценки физического износа транспортных средств, принадлежащих юридическим лицам.
3.2.1.2.2.1. Метод расчета физического износа с контролем технического состояния является наиболее точным и обоснованным. Если нормативно - технической документацией для транспортного средства установлен нормативный пробег до списания (капитального ремонта), то расчет физического износа проводится по формуле:
Lэф
Иф = ---- * 100%
Lн
где:
Lэф - эффективный пробег транспортного средства с начала на дату оценки, тыс. км;
Lн - нормативный пробег до списания (капитального ремонта) транспортного средства, тыс. км.
Если нормативно - технической документацией для транспортного средства установлен нормативный срок службы до списания (капитального ремонта), то расчет физического износа проводится по формуле:
Тэф
Иф = ---- * 100%
Тн
где:
Тэф - эффективный возраст транспортного средства на дату оценки, лет (моточасов);
Тн - нормативный срок службы до списания (капитального ремонта) транспортного средства, лет (моточасов).
Значения эффективного пробега (возраста) на дату оценки определяются по результатам инструментального контроля (диагностики) технического состояния транспортного средства. При инструментальном контроле определяются фактические значения диагностических параметров по основным агрегатам и узлам транспортного средства, которые сравниваются с начальными и предельно допустимыми значениями указанных параметров. По результатам их комплексной оценки определяется уровень фактического технического состояния транспортного средства и соответствующее указанному уровню значение пробега (возраста), которое принимается в качестве эффективного пробега (возраста). При инструментальном контроле транспортное средство также проверяется на соответствие требованиям безопасности дорожного движения. Результаты контроля (диагностики) фиксируются в диагностической карте, которая должна быть приведена в приложении к отчету об оценке.
3.2.1.2.2.2. Расчет физического износа транспортного средства, для которого нормативно - технической документацией установлен нормативный пробег до списания (капитального ремонта), нормативным методом с корректированием проводится по формуле:
Lф
Иф = ----------------- x 100%
Lн * K1 * K2 * K3
где: Lф - фактический пробег с начала эксплуатации транспортного средства на дату оценки, тыс. км.
Расчет физического износа транспортного средства, для которого нормативно - технической документацией установлен нормативный срок службы до списания (капитального ремонта), нормативным методом с корректированием проводится по формуле:
Тф
Иф = ----------------- x 100%
Tн * K1 * K2 * K3
где:
Тф - фактический возраст (срок службы) транспортного средства на дату оценки, лет (моточас);
К1 - коэффициент корректирования нормативного пробега (нормативного срока службы) до списания в зависимости от условий эксплуатации;
К2 - коэффициент корректирования нормативного пробега (нормативного срока службы) до списания в зависимости от модификации транспортного средства и организации его работы;
К3 - коэффициент корректирования нормативного пробега (нормативного срока службы) до списания в зависимости от природно- климатических условий.
Фактический пробег транспортного средства с начала эксплуатации на дату оценки определяется по спидометру. Если спидометровое оборудование неисправно или его состояние не соответствует требованиям нормативного документа [11], фактический пробег с начала эксплуатации определяется расчетным путем.
Для легковых автомобилей - такси отечественного и импортного производства среднегодовой пробег принимается равным 90 тыс. км.
Для расчета пробега с начала эксплуатации легковых автомобилей, частично эксплуатировавшихся за рубежом, используются следующие параметры:
продолжительность эксплуатации легкового автомобиля за рубежом, лет;
среднегодовой пробег легкового автомобиля за рубежом для i-го года эксплуатации, тыс. км;
возраст легкового автомобиля на дату оценки, лет;
среднегодовой пробег легкового автомобиля в Российской Федерации для i-го года эксплуатации.
Для отечественных грузовых автомобилей и грузовых автомобилей импортного производства, эксплуатировавшихся только в Российской Федерации, фактический пробег с начала эксплуатации рассчитывается с использованием следующих параметров:
продолжительность эксплуатации грузового отечественного или импортного автомобиля в Российской Федерации на дату оценки,лет;
количество видов перевозок, на которых использовался грузовой отечественный или импортный автомобиль в Российской Федерации;
среднегодовой пробег грузового отечественного или импортного автомобиля для j-го вида перевозок в Российской Федерации, тыс. км;
доля пробега грузового отечественного или импортного автомобиля для j-го вида перевозок, %.
Доля пробега грузового отечественного или импортного автомобиля для j-го вида перевозок определяется на основе данных, указанных в справке, представляемой и заверяемой заказчиком услуг по оценке.
Для грузовых автомобилей, эксплуатировавшихся частично за рубежом, фактический пробег с начала эксплуатации рассчитывается с использованием следующих параметров:
продолжительность эксплуатации грузового автомобиля за рубежом, лет;
количество видов перевозок, на которых использовался грузовой автомобиль за рубежом;
среднегодовой пробег грузового автомобиля за рубежом для l-го вида перевозок, тыс. км;
доля пробега грузового автомобиля для l-го вида перевозок за рубежом.
Для отечественных автобусов и автобусов импортного производства, эксплуатировавшихся только в Российской Федерации, фактический пробег с начала эксплуатации рассчитывается с использованием следующих параметров:
продолжительность эксплуатации отечественного или импортного автобуса в Российской Федерации на дату оценки, лет;
количество видов перевозок, на которых использовался отечественный или импортный автобус в Российской Федерации;
среднегодовой пробег отечественного или импортного автобуса для f-го вида перевозок в Российской Федерации, тыс.км;
доля пробега отечественного или импортного автобуса для f-го вида перевозок, %.
Доля пробега отечественного или импортного автобуса для f-го вида перевозок определяется на основе данных, указанных в справке, представляемой и заверяемой заказчиком услуг по оценке.
Среднегодовой пробег маршрутных микроавтобусов и троллейбусов принимается равным 50 тыс. км.
Для автобусов, эксплуатировавшихся частично за рубежом, фактический пробег с начала эксплуатации рассчитывается с использованием следующих параметров:
продолжительность эксплуатации автобуса за рубежом, лет;
количество видов перевозок, на которых использовался автобус за рубежом;
среднегодовой пробег автобуса за рубежом для g-го вида перевозок, тыс. км;
доля пробега автобуса для g-го вида перевозок за рубежом.
Среднегодовой пробег автобуса для g-го вида перевозок в Германии принимается равным: для городских и пригородных перевозок - 65 тыс. км, для туристических перевозок - 95 тыс. км, для междугородних перевозок - 135 тыс. км. Доля пробега автобуса для g-го вида перевозок определяется на основе данных, указанных в справке, представляемой и заверяемой заказчиком услуг по оценке.
При определении фактического пробега с начала эксплуатации специальных транспортных средств рассчитывается дополнительная составляющая пробега, учитывающая работу их двигателя для привода в действие специального навесного оборудования в стационарных условиях. Указанная составляющая прибавляется к пробегу, определенному по спидометру, и рассчитывается по формуле:
ДЕЛЬТА Lсп = тау * kL
где:
тау - фактическая наработка двигателя специального транспортного средства при его работе в стационарных условиях для приведения в действие специального оборудования на дату оценки, моточас;
kL - коэффициент приведения наработки двигателя в стационарных условиях к пробегу транспортного средства, км/моточас.
Наработка двигателя специального транспортного средства, используемого в стационарных условиях для привода в действие специальной техники или оборудования, на дату оценки определяется по счетчику моточасов или на основании справки, представляемой и заверяемой заказчиком услуг по оценке транспортного средства. Значения коэффициентов приведения наработки двигателя в стационарных условиях к пробегу для специальных транспортных средств представлены в таблице 1.
Таблица 1
Коэффициенты приведения
наработки двигателя в стационарных условиях
к пробегу специального транспортного средства
Тип транспортного средства Коэффициент , км/моточас
Грузовые автомобили и автобусы 25
Пожарные автомобили 50
Гусеничные машины, специальные колесные шасси и тягачи 15
Трактора колесные 10
Трактора гусеничные 5

Фактическое значение пробега с начала эксплуатации специального транспортного средства, у которого измерение фактической наработки конструктивно предусмотрено только в моточасах, может быть рассчитано через фактическое значение наработки.
При расчете фактического пробега с начала эксплуатации мототранспортных средств их среднегодовой пробег в Российской Федерации принимается равным 10 тыс. км. В общем случае, учитывающем частичную эксплуатацию мототранспортного средства за рубежом, пробег мототранспортного средства с начала эксплуатации рассчитывается с использованием следующих параметров:
продолжительность эксплуатации мототранспортного средства за рубежом, лет;
среднегодовой пробег мототранспортного средства за рубежом, тыс. км;
продолжительность эксплуатации мототранспортного средства в Российской Федерации, лет.
Возраст транспортного средства на дату оценки определяется по регистрационным документам.
Величина коэффициентов К1, К2, К3 установлена положением [8]. Коэффициент К1 имеет следующие значения: для первой категории условий эксплуатации - 1,0; для второй - 0,9; для третьей - 0,8; для четвертой - 0,7; для пятой - 0,6. Категория условий эксплуатации определяется в соответствии с классификацией условий эксплуатации, в зависимости от вида дорожного покрытия, рельефа местности и условий движения транспортных средств.
Коэффициент К2 имеет следующие значения: базовый автомобиль-1,00; седельный тягач - 0,95; автомобиль с одним прицепом - 0,90; автомобиль с двумя прицепами или автомобиль - самосвал при работе на плечах ездки свыше 5 км - 0,85; автомобиль - самосвал с одним прицепом или при работе на коротких плечах ездки (до 5 км) - 0,80; автомобили - самосвалы с двумя прицепами - 0,75.
Коэффициент К3 имеет следующие значения для районов с различным видом климата: умеренно теплый, умеренно теплый влажный, теплый влажный - 1,1; умеренный - 1,0; жаркий сухой, очень жаркий сухой, умеренно холодный - 0,9; холодный - 0,8; очень холодный - 0,7. Для районов с высокой агрессивностью окружающей среды по отношению к автомобилям (в основном побережье морей и океанов), а также при постоянном использовании автомобилей при перевозке химических грузов, вызывающих интенсивную коррозию деталей, значение коэффициента снижается на 10%.
3.2.1.2.2.3. Расчет физического износа с учетом возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации проводится с использованием следующих параметров:
основание натуральных логарифмов, е ~= 2,72;
функция, зависящая от возраста и фактического пробега транспортного средства с начала эксплуатации.
Вид функции для различных видов транспортных средств определяется в соответствии с таблицей 2.
Таблица 2
Параметрическое описание функции, зависящей от фактического возраста и фактического пробега с начала эксплуатации, для различных видов транспортных средств
№ Вид транспортного средства Вид зависимости
1 Легковые автомобили отечественные = 0,07* +0,0035*
2 Грузовые бортовые автомобили отечественные =0,1* +0,003*
3 Тягачи отечественные =0,09* +0,002*
4 Самосвалы отечественные =0,15* +0,0025*
5 Специализированные отечественные =0,14* +0,002*
6 Автобусы отечественные =0,16* +0,001*
7 Легковые автомобили европейского производства =0,05* +0,0025*
8 Легковые автомобили американского производства =0,055* +0,003*
9 Легковые автомобили азиатского производства (кроме Японии) =0,0605* +0,0032*
10 Легковые автомобили производства Японии =0,045* +0,002*
11 Грузовые автомобили зарубежного производства =0,09* +0,002*
12 Автобусы зарубежного производства =0,12* +0,001*
При расчете физического износа транспортных средств, используемых в автошколах для подготовки водителей, рассчитанное значение увеличивается на 20%.
Определение физического износа дорожно - строительной техники производится в зависимости от возраста в соответствии с данными таблицы 3.
Таблица 3
Величина физического износа дорожно-строительной техники, %
Вид техники Возраст, лет
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Автогрейдеры 6 18 33 40 60 72 85 90 98 99
Погрузчики фронтальные одноков-
шовые
8
22
29
46
52
68
75
88
95
96
Экскаваторы одноковшовые 4 8 12 15 30 54 67 75 88 95
Дорожные катки 4 8 12 18 39 50 75 85 95 97
Прочая дорожно - строительная
техника 5 8 16 28 44 62 76 87 94 96
Физический износ гусеничных тракторов устанавливается равным 12% в год, колесных тракторов - 10% в год независимо от пробега. Физический износ прицепов для легковых автомобилей и жилых автомобилей (типа автомобиль - дача) устанавливается равным 8% в год независимо от пробега.
3.2.1.2.2.4. При наличии информации только о продолжительности эксплуатации или только о пробеге с начала эксплуатации транспортного средства, являющегося собственностью юридического лица, физический износ транспортных средств может быть рассчитан в соответствии с нормами амортизации. Расчет в данном случае проводится с использованием следующих параметров:
норма амортизационных отчислений по пробегу, %/1000 км пробега;
годовая норма амортизационных отчислений, %/год.
3.2.3. При определении остаточной стоимости транспортного средства учет замены агрегатов базовой комплектации на аналогичные проводится при условии, что замена произведена на агрегаты той же модели. Рекомендуется учитывать замену основных агрегатов, стоимость которых в новом состоянии на дату оценки в месте оценки составляет не менее 5% от , а также замену шин и аккумуляторов. Замена должна быть документально или фактически подтверждена (запись в паспорте транспортного средства для номерных агрегатов, оплаченный заказ - наряд предприятия по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств, запись в сервисной книжке, маркировка предприятия - изготовителя даты выпуска агрегата или узла более поздняя, чем дата выпуска транспортного средства и т.п.).
3.2.3.1. Расчет стоимости нового агрегата (узла, системы, механизма) базовой комплектации , установленного при замене аналогичного агрегата, на дату оценки проводится рыночным методом, который основывается на определении рыночной стоимости нового агрегата на дату оценки в месте оценки статистическим выборочным методом. В качестве исходной информации при определении рыночной стоимости могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, автосалонов, автоцентров и т.д.), периодических и справочных изданий.
3.2.3.2. Физический износ i-го агрегата (узла, системы, механизма) базовой комплектации , установленного при замене аналогичного агрегата, на дату оценки определяется следующими методами: метод расчета физического износа с контролем технического состояния; нормативный метод с корректированием; расчетный метод с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации. При замене на капитально отремонтированный агрегат величина рассчитанного физического износа И дополнительно увеличивается на 20%.
3.2.3.2.1. При оценке физического износа i-го агрегата с контролем технического состояния расчет износа на дату оценки проводится с использованием следующих параметров:
эффективный пробег (возраст) агрегата с даты замены на дату оценки, определенный по результатам контроля технического состояния, тыс. км (лет, моточасов);
нормативный пробег (срок службы) агрегата до списания (капитального ремонта) на дату оценки, тыс. км (лет, моточасов).
Значения эффективного пробега (возраста) на дату оценки определяются по результатам контроля технического состояния (диагностики) агрегатов транспортного средства. При определении эффективного пробега (возраста) необходимо учитывать критерии списания (направления в капитальный ремонт) агрегатов. Агрегат транспортного средства направляется в капитальный ремонт или списывается по следующим критериям [8]:
базовая и основные детали требуют ремонта с полной разборкой агрегата;
работоспособность агрегата не может быть восстановлена по техническим причинам или ее восстановление экономически нецелесообразно путем проведения текущего ремонта. Текущий ремонт предназначен для обеспечения работоспособности агрегата путем восстановления или замены всех его деталей, кроме базовых.
Перечень основных агрегатов автотранспортных средств, их базовых и основных деталей приведен в таблице 4.
Таблица 4
Перечень основных агрегатов автомобиля, их базовых и основных деталей
Агрегаты Базовые детали Основные детали
Двигатель с
картером сцепления
в сборе Блок цилиндров Головка цилиндров, ко-
ленчатый вал, маховик,
распределительный вал,
картер сцепления
Коробка передач Картер коробки
передач Крышка картера верхняя,
удлинитель коробки пере-
дач, первичный, вторич-
ный и промежуточные валы
Гидромеханическая
передача Картер механического
редуктора Корпус двойного фрикцио-
на, первичный, вторичный
и промежуточные валы,
турбинное и насосное ко-
леса
Карданная передача Труба (трубы) кар-
данного вала Фланец - вилка, вилка
скользящая
Задний мост Картер заднего моста Кожух полуоси, картер
редуктора, стакан под-
шипников, чашки диффе-
ренциала, ступица коле-
са, тормозной барабан
или диск, водило колес-
ного редуктора
Передняя ось Балка передней оси
или поперечина неза-
висимой подвески Поворотная цапфа, ступи-
ца колеса, шкворень,
тормозной барабан или
диск
Рулевое управление Картер рулевого ме-
ханизма, картер зо-
лотника гидроусили-
теля, корпус насоса
гидроусилителя Вал сошки, червяк, рейка
- поршень, винт шарико-
вой гайки, крышка корпу-
са насоса гидроусилите-
ля, статор и ротор насо-
са гидроусилителя
Кабина грузового и
кузов легкового
автомобиля Каркас кабины или
кузова Дверь, крыло, облицовка
радиатора, капот, крышка
багажника
Кузов автобуса Каркас основания Кожух пола, шпангоуты
Платформа грузово-
го автомобиля Основание платформы Поперечины, балки
Рама Лонжероны Поперечины, кронштейны
рессор
Подъемное устрой-
ство платформы
автомобиля Корпус гидравличес-
кого подъемника,
картер коробки отбо-
ра мощности Корпус насоса коробки
отбора мощности

3.2.3.2.2. Оценка физического износа i-го агрегата нормативным методом с корректированием проводится аналогично определению физического износа транспортного средства по формулам (11) и (12). При неисправности спидометрового оборудования пробег агрегатов рассчитывается по зависимостям, которые используются для расчета пробега транспортного средства.
3.2.3.2.3. Физический износ шины рассчитывается с использованием следующих параметров:
высота рисунка протектора новой шины, мм;
фактическая высота рисунка протектора шины на дату оценки, мм;
минимально допустимая высота рисунка протектора шины, мм;
дополнительный износ шины, обусловленный наличием повреждений и дефектов, %;
дополнительный износ шины, обусловленный сроком ее эксплуатации, %.
При проведении оценки транспортного средства высота рисунка протектора новой шины определяется следующим образом. Сначала устанавливаются модель и типоразмер шин транспортного средства по маркировке на боковине шины. В соответствии с методикой, приведенной в "Правилах эксплуатации автомобильных шин" [12], устанавливается тип рисунка протектора шины.
Для восстановленных шин высота рисунка протектора принимается равной 80% от высоты рисунка протектора новой аналогичной шины.
Фактическая высота рисунка протектора для каждой шины определяется как среднее арифметическое значение измерений в 4 - 6 точках средней части беговой дорожки протектора при помощи глубиномера или штангенциркуля.
Минимально допустимая высота рисунка протектора шины по условиям безопасности дорожного движения составляет: легковые автомобили - 1,6 мм; грузовые автомобили - 1 мм; автобусы - 2 мм; мотоциклы и мопеды - 0,8 мм. Для прицепов устанавливаются нормы минимально допустимой высоты рисунка протектора шин, аналогичные нормам для шин транспортных средств - тягачей.
Дополнительный износ шины , обусловленный наличием повреждений и дефектов, для различных видов дефектов и повреждений имеет следующие значения:
выкрашивания, сколы, трещины на протекторе или трещины боковины без обнажения - 10%;
местный износ (пятнистость) протектора - 15%.
Для шин, непригодных к дальнейшей эксплуатации и восстановлению, физический износ устанавливается равным 100%.
Срок эксплуатации определяется по дате изготовления шины в соответствии с заводской маркой по ГОСТ-4754-80. Для восстановленных шин дата восстановления указывается на боковине или в плечевой зоне протектора.
При оценке физического износа шин следует руководствоваться требованиями документа [12].
Расчет проводится для каждой шины транспортного средства (включая запасное колесо). При этом каждая шина, с учетом ее стоимости и физического износа, учитывается отдельно. Стоимость камерной шины равна стоимости шины с камерой. Стоимость восстановленной покрышки равна сумме стоимости восстановительного ремонта и залоговой стоимости покрышки, подлежащей восстановлению.
3.2.3.2.4. Физический износ аккумуляторной батареи определяется с использованием следующих параметров:
фактический срок эксплуатации аккумуляторной батареи на дату оценки, лет;
нормативный срок службы аккумуляторной батареи до замены (списания), лет.
Фактический срок службы аккумуляторной батареи определяется как разность даты оценки транспортного средства и даты изготовления аккумуляторной батареи. Дата изготовления определяется по маркировке на аккумуляторной батарее, которая нанесена на корпусе сбоку (сверху) или выполнена в виде цифровой набивки на перемычках и выводных клеммах (полюсах). На аккумуляторных батареях иностранного производства может применяться буквенно - цифровая маркировка даты изготовления, где буква соответствует месяцу, а цифра - году изготовления (например, маркировка А8 обозначает дату изготовления - январь 1998 года). Аккумуляторные батареи отечественного производства имеют маркировку даты изготовления, состоящую из двух пар цифр, где первая пара обозначает номер месяца, а вторая - год выпуска (например, маркировка 01.98 обозначает дату изготовления - январь 1998 года). Кроме того, на аккумуляторных батареях отечественного производства может использоваться маркировка, которая принята на аккумуляторных батареях импортного производства. В качестве дополнительной информации может быть использована маркировка даты изготовления моноблока (корпуса), которая обычно наносится на его днище.
Срок службы аккумуляторной батареи до замены (списания) рекомендуется принимать равным:
4 года - при среднегодовом пробеге транспортного средства до 40 тыс. км включительно;
3 года - при среднегодовом пробеге транспортного средства более 40 тыс. км.
3.2.4. Стоимость нового l-го агрегата (узла, системы, элемента) базовой комплектации, отсутствующего на дату оценки на транспортном средстве в результате его разукомплектации (кроме замененных при переоборудовании), определяется в основном рыночным методом, который основывается на определении рыночной стоимости нового агрегата на дату оценки в месте оценки статистическим выборочным методом. В качестве исходной информации при определении рыночной стоимости агрегата могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, дилеров, автосалонов, автоцентров и т.д.), периодических и справочных изданий. Расчет стоимости и оценка однородности выборки производятся соответственно по формулам (3) и (4) аналогично баз расчету . При наличии информации о стоимости агрегата на дату ввода в эксплуатацию транспортного средства, стоимость агрегата на дату оценки может быть определена индексным методом.
Стоимость установки l-го агрегата (узла, системы, элемента) базовой комплектации на дату оценки в месте оценки, отсутствующего на дату оценки на транспортном средстве в результате его разукомплектации, определяется затратным методом на основе составления калькуляций.
3.2.5. Учет оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства взамен агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, производится в соответствии с перечнем видов переоборудования автотранспортных средств, которые могут осуществляться без разработки и согласования проектной документации, но по разрешению Государственной инспекции безопасности дорожного движения (ГИБДД).
3.2.5.1. Стоимость нового t-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства взамен агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, определяется в основном рыночным методом, который основывается на определении рыночной стоимости нового оборудования на дату оценки в месте оценки статистическим выборочным методом. В качестве исходной информации при определении рыночной стоимости оборудования могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, дилеров, автосалонов, автоцентров и т.д.), периодических и справочных изданий. При наличии документов, подтверждающих стоимость оборудования на дату установки на транспортное средство, стоимость оборудования на дату оценки может быть определена индексным методом.
3.2.5.2. Физический износ t-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства взамен агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, на дату оценки определяется в соответствии с данными о дате его установки и нормативном сроке службы. Фактический срок службы дополнительно установленного оборудования должен быть подтвержден документально (чек, паспорт и др.). Если данные о нормативном сроке службы отсутствуют, физический износ принимается равным 10% в год.
3.2.5.3. Стоимость нового агрегата (узла, механизма, системы) базовой комплектации, который заменен при переоборудовании транспортного средства на t-ое оборудование, определяется в основном рыночным методом, который основывается на определении рыночной стоимости нового агрегата на дату оценки в месте оценки статистическим выборочным методом. В качестве исходной информации при определении рыночной стоимости агрегата могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, дилеров, автосалонов, автоцентров и т.д.), периодических и справочных изданий. При наличии документов, подтверждающих стоимость агрегата на дату ввода в эксплуатацию транспортного средства, стоимость нового агрегата на дату оценки можИет быть определена индексным методом.
3.2.5.4. Затраты на переоборудование транспортного средства с заменой агрегата (узла, механизма, системы) базовой комплектации на дополнительно установленное t-ое оборудование на дату оценки в месте оценки определяются затратным методом на основе составления калькуляций.
3.2.6. Расчет морального износа транспортного средства в общем случае.
Расчет значения первого фактора, учитывающего на дату оценки снятие транспортного средства с производства, проводится с использованием следующих параметров:
срок, прошедший с даты снятия транспортного средства с производства до даты оценки, лет.
Значение фактора морального износа , учитывающего прекращение выпуска запасных частей к транспортному средству, равно = 20%.
Значение фактора морального износа , учитывающего попадание ранее (до даты оценки) транспортного средства в дорожно-транспортное происшествие, равно = 5%.
Значение фактора морального износа , учитывающего количество владельцев транспортного средства (более 3 владельцев по данным регистрационных документов), равно = 20%.
3.2.7. К видам оборудования, дополнительно устанавливаемого при переоборудовании транспортного средства без замены агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, относятся дополнительное газобаллонное оборудование, противотуманные фары, подушки безопасности, чехлы на сиденья, кондиционер, подкрылки, катализатор, магнитола, проигрыватель компакт - дисков, другая автоаудиотехника, охранные и противоугонные системы, автономная печка для грузовых автомобилей, дополнительный бензобак, лебедка, багажники, скамейки в кузове, тенты на кузов и другие виды оборудования.
3.2.7.1. При определении на дату оценки в месте оценки стоимости нового j-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства без замены агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, включая затраты на установку, стоимость самого оборудования определяется в основном рыночным методом, а стоимость установки - затратным методом. В качестве исходной информации при определении рыночной стоимости оборудования могут быть использованы данные торгующих организаций (автомагазинов, дилеров, автосалонов, автоцентров и т.д.), периодических и справочных изданий. При наличии документов, подтверждающих стоимость оборудования на дату установки, стоимость нового оборудования на дату оценки может быть определена индексным методом.
3.2.7.2. Физический износ j-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства без замены агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, на дату оценки определяется в соответствии с данными о дате его установки и нормативном сроке службы. Фактический срок службы дополнительно установленного оборудования должен быть подтвержден документально (чек, паспорт и др.). Если данные о нормативном сроке службы отсутствуют, физический износ принимается равным 10% в год.
3.2.8. В качестве отказов, неисправностей и эксплуатационных дефектов при оценке остаточной стоимости транспортного средства учитываются:
повреждения и неисправности, при которых запрещается эксплуатация транспортных средств по условиям безопасности дорожного движения и экологической безопасности;
отказы и неисправности транспортного средства, не влияющие на безопасность дорожного движения и экологическую безопасность и приведшие к потере работоспособности или ухудшению функциональных и эксплуатационных характеристик транспортного средства, его агрегатов, узлов, механизмов и систем;
эксплуатационные дефекты, приведшие к ухудшению внешнего вида транспортного средства и вида внутри салона (кабины), моторного и багажного отделения из-за воздействия климатических и дорожных условий эксплуатации, факторов внешней среды, агрессивных по отношению к транспортному средству, нарушения правил эксплуатации, некачественного технического обслуживания и ремонта, воздействия водителя и пассажиров при пользовании транспортным средством.
При оценке транспортного средства учитываются отказы, неисправности и эксплуатационные дефекты дополнительно установленного оборудования.
Отказы, неисправности и эксплуатационные дефекты, связанные с физическим износом, основными причинами которого являются изнашивание, пластические деформации и усталостные разрушения, не учитываются.
3.2.8.1. Перечень неисправностей, при которых запрещается эксплуатация транспортных средств по условиям безопасности дорожного движения и экологической безопасности, определен документом [6].
3.2.8.2. Потеря работоспособности, ухудшение функциональных и эксплуатационных характеристик транспортного средства, его агрегатов, узлов, механизмов и систем из-за отказов и неисправностей устанавливается в результате проверки функциональных характеристик транспортного средства на ходу, а также проверки функциональных характеристик агрегатов, узлов, механизмов и систем. Основными внешними признаками неисправностей являются: повышенные вибрация или уровень шума, детонация, стук (при включении, при выключении, при движении), нестабильность работы, значительный люфт, прорыв газов, пробуксовка, ослабление крепления, натяжения или соединения, перегрев, показания контрольных приборов (завышенные, заниженные, нестабильные или отсутствуют), течь топливно - смазочных материалов и спецжидкостей.
3.2.8.3. Эксплуатационные дефекты, приведшие к ухудшению внешнего вида транспортного средства и вида внутри салона (кабины), моторного и багажного отделения из-за воздействия климатических и дорожных условий эксплуатации, факторов внешней среды, агрессивных по отношению к автомобилю, нарушения правил эксплуатации, некачественного технического обслуживания и ремонта, воздействия водителя и пассажиров при пользовании транспортным средством, разделяются на две группы и учитываются в зависимости от величины износа транспортного средства.
3.2.8.3.1. Следующие виды эксплутационных дефектов учитываются независимо от величины износа транспортного средства:
3.2.8.3.1.1. Мелкие механические повреждения (вмятины, неровности, риски, царапины и т.д.) кузова, кабины, оперения, салона, моторного и багажного отделения, не являющиеся следствием дорожно - транспортного происшествия или аварийного случая.
3.2.8.3.1.2. Трещины, сколы и риски на стекле и приборах светотехники, на пластмассовых и пластиковых деталях.
3.2.8.3.1.3. Следы некачественного технического обслуживания и ремонта, следы рихтовки, правки, подгонки, ремонтной сварки элементов кузова, рамы и других элементов транспортного средства.
3.2.8.3.1.4. Повреждения шин: пробои и (или) порезы протектора или боковин; запрессовка твердых включений с повреждением слоев каркаса; повреждения борта; потеря герметичности бескамерных шин; повреждение или обрыв вентиля.
3.2.8.3.1.5. Негерметичность емкостей и систем, соединительных трубопроводов, нарушение герметичности соединений трубопроводов, разрыв шлангов.
3.2.8.3.1.6. Оплавление, выгорание и обгорание пластмассовых и пластиковых деталей.
3.2.8.3.2. Следующие виды эксплуатационных дефектов учитываются при условии, что физический износ транспортного средства на дату оценки не превышает 50%:
3.2.8.3.2.1. Следы и последствия коррозии, устанавливаемые в первую очередь при осмотре следующих элементов транспортного средства:
наружная поверхность кузова (включая всю наружную облицовку), состоящая из крыши, передней и задней части, боковин, наружной части дверей, багажника, вентиляционных люков, низа обивки;
поверхности кузова, обращенные к полотну дороги, включая основание кузова, арки и кожухи колес, оперение, подножки, облицовку днища кузова;
поверхности, ограниченные внутренним объемом кузова: наружная поверхность каркаса, пол кузова, наружная облицовка со стороны салона, наружные части дверей и вентиляционных люков, обращенные к салону, внутренние поверхности багажника, инструментального и аккумуляторного ящиков; внутренняя поверхность наружной обшивки, пола и др.;
поверхности, образующие замкнутый объем (детали коробчатого сечения), внутренняя поверхность каркаса, коробов жесткости, дверей, вентиляционных люков, моторного отсека, корпуса фар, сигнальных и габаритных фонарей;
хромоникелевые покрытия таких элементов, как бамперы, дверные ручки, молдинги;
закрытые полости, карманы, щели, зазоры, места точечной сварки, постановки заклепок, болтов в узких щелях (0,2 - 0,7 мм), места крепления металлической обивки к каркасу, места под декоративными пленками во фланцевых, винтовых соединениях, места постановки болтов и самонарезающих винтов, места сопряжения дюралевых и других облицовочных материалов с металлическим каркасом и нижней металлической облицовкой.
3.2.8.3.2.2. Трещины элементов кузова, рамы и других деталей, трещины швов пайки и сварки (не являющиеся следствием дорожно - транспортного происшествия или аварийного случая).
3.2.8.3.2.3. Загрязнение и повреждение обивки салона (кабины) и сидений кузова автомобиля и прицепа, тента, сидений и покрывочных материалов мототранспортных средств.
3.2.8.3.2.4. Потускнение (потеря глянца), расслоение, растрескивание, вздутие, отслаивание, вспучивание, разнотонность лакокрасочных и других защитных покрытий.
3.2.8.3.2.5. Выкрашивание и отклеивание пластмассовых, пластиковых и других неметаллических деталей (материалов).
3.2.8.3.2.6. Загрязнение и замасливание подкапотного отсека, внутренней поверхности багажника.
3.2.8.3.2.7. Ослабление крепления агрегатов, дверей, сидений и других узлов и элементов транспортного средства.
3.2.8.4. Расчет стоимости устранения отказов, неисправностей и эксплуатационных дефектов проводится с использованием следующих параметров:
стоимость работ по ремонту (восстановлению) на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.;
стоимость материалов на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.;
стоимость запасных частей на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.
Стоимость работ по ремонту (восстановлению) рассчитывается с использованием следующих параметров:
стоимость одного нормочаса (человеко - часа) работ по ремонту (восстановлению) транспортных средств на дату оценки в месте оценки, тыс. руб./нормочас (чел.-час);
трудоемкость работ по ремонту (восстановлению) транспортных средств, нормочас (чел.-час).
3.2.8.5. Стоимость работ по устранению повреждений транспортного средства, полученных в результате дорожно - транспортных происшествий, аварий, стихийных бедствий, похищения или угона, определяется в соответствии с документом [13], регламентирующим методы проведения расчета стоимости работ по ремонту (восстановлению) транспортных средств от полученных повреждений и расчета стоимости ущерба.
3.3. Расчет утилизационной стоимости
3.3.1. Расчет утилизационной стоимости транспортного средства проводится с использованием следующих параметров:
количество агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, имеющих остаточный ресурс и предназначенных для реализации на дату оценки, ед.;
стоимость нового i-го агрегата (узла, системы, оборудования) базовой комплектации, имеющего остаточный ресурс и предназначенного для реализации, на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.;
физический износ i-го агрегата (узла, системы, оборудования) базовой комплектации, имеющего остаточный ресурс и предназначенного для реализации, на дату оценки,%;
количество оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства, ед.;
стоимость нового j-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства, имеющего остаточный ресурс и предназначенного для реализации, на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.;
физический износ j-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства, имеющего остаточный ресурс и предназначенного для реализации, на дату оценки, %;
затраты на демонтаж и реализацию агрегатов (узлов, систем, оборудования) базовой комплектации и оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании транспортного средства, имеющих остаточный ресурс и предназначенных для реализации, на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.;
количество основных видов металлов, используемых в конструкции транспортного средства, ед.;
цена 1 кг металла l-го вида на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.;
масса металла l-го вида в агрегатах, узлах и деталях, сдаваемых в металлолом, кг;
затраты на демонтаж, разборку, дефектовку и сдачу металлолома на дату оценки в месте оценки, тыс. руб.
При разборке транспортных средств, выбывших из эксплуатации, детали, узлы и агрегаты, непригодные для использования, сортируют по трем видам металлов: лом (отходы) черных металлов, лом (отходы) цветных металлов, лом (отходы) серебра и других драгоценных металлов. При определении объемов отходов (лома) металлов различного вида и номенклатуры элементов транспортного средства, содержащих эти металлы, целесообразно руководствоваться рекомендациями документов [15] и [16].

Расчёт стоимости нового строительства
Методика, использованная в программном комплексе ValMaster™ А, построена на реализации одного из возможных подходов к определению стоимости замещения ( восстановления) при оценке объектов недвижимости затратным подходом.
Областью непосредственного применения методики является оценка зданий и сооружений, возведенных по типовым проектам, разработанным в период до первой половины 80-х годов, а также зданий устаревших конструктивных решений и исторической постройки конца XIX, начала XX века.
Естественным ограничением области применения являются здания и сооружения, построенные в период, начиная с конца 80-х годов с применением современных конструкций, таких как стен в виде облегченных многослойных эффективных конструкций, покрытий из пространственных структурных элементов и т.п. Однако такое ограничение частично может быть преодолено за счет имеющейся возможности добавления или замены конструктивных элементов непосредственно Пользователем.
Общие положения
Под стоимостью нового строительства (СС) в методике понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях. Учитываются следующие виды затрат:
прямые издержки (ПИ), непосредственно связанные со строительными работами на объекте
косвенные издержки (КИ), необходимые для организации процесса строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию
прибыль предпринимателя (ПП), как премия инвестору за использование капитала для строительства
СС = ПИ + КИ + ПП
Прямые издержки (ПИ - затраты на материалы, строительные машины, заработная плата, накладные расходы и сметная прибыль) и основная часть косвенных издержек (КИосн - на подготовку территории, временные здания, зимнее удорожание, дополнительная зарплата, надзор за строительством, проектирование и др.) вычисляется как сметная стоимость строительства (Ссмет), традиционно учитываемая при строительном проектировании, равная сумме стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр) и прочих затрат (ПрЗ)
ПИ + КИосн = Ссметн = Ссмр + ПрЗ
Дополнительные косвенные издержки ( КИдоп ), включающие расходы, характерные для сопровождения строительства в современных рыночных условиях (страховка, реклама, аренда и т.п.), и в прежних системах ценообразования строительной продукции не учитывавшиеся, определяются по задаваемой самим пользователем на основании рыночной информации процентной норме (n1%) от суммы прямых и основных косвенных издержек.
КИдоп = n1% ( ПИ + КИосн )
Прибыль предпринимателя (ПП) также рассчитывается по задаваемой процентной норме (n2%) из рыночных данных от суммы прямых и косвенных издержек.
ПП = n2% ( ПИ + КИосн + КИдоп )
Величина сметной стоимости строительства Ссметн для оцениваемого строительного объекта по данной методике определяется как сметная стоимость возведения объекта-аналога - типового строения с тем же, что и у оцениваемого, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.
Комплекс сборников УПВС был разработан по отраслевому принципу к первой переоценке основных фондов, проводившейся в стране. Он включает 37 отраслевых сборников выпуска 1970 года выпуска и 13 сборников выпуска 1972-1973 года для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете.
В сборниках УПВС приведены данные о восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства Ссмет ) 1м3 объема или другого единичного измерителя для зданий и сооружений различного функционального назначения. Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация, мусоропровод и пр.), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, радио, телефон, лифт и др.), вводов и выпусков. В показателях восстановительной стоимости учитываются прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, вместе составляющие стоимость строительно-монтажных работ (или ПИ), а также прочие затраты ( или КИосн ) в составе: зимнее удорожание, затраты на временные здания и сооружения, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание дирекции строящегося предприятия, на непредвиденные работы и др.
Укрупненные показатели составлены в виде объектных таблиц, в состав которых входят следующие характеристики объектов:
наименование здания или сооружения
группа капитальности
описание основных конструкций
этажность
показатели стоимости для десяти территориальных поясов для условий второго климатического района
удельные веса отдельных конструктивных элементов зданий в процентах
Определение восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства) оцениваемого здания по настоящей методике в общем случае включает следующие этапы:
выбор объекта-аналога из УПВС (из базы данных ValMaster А)
корректировка показателя стоимости объекта-аналога
a. на отличия инженерно-геологических, конструктивных и климатических требований, предъявляемых к зданиям в районе расположения объекта оценки по сравнению с требованиями для 2-го климатического района
b. с учетом удорожания строительства в районах с повышенной сейсмической опасностью (свыше 6 баллов по картам сейсмического районирования)
c. на отличия общего конструктивно-компоновочного решения объекта оценки (этажность, подвал, величина расчетного объема)
d. на отличия отдельных элементов строительных конструкций объекта оценки от имеющихся в описании объекта-аналога
e. на наличие или отсутствие отдельных элементов строительных конструкций и инженерных устройств у объекта оценки по сравнению с описанием состава элементов у объекта-аналога
расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта по величине скорректированного показателя стоимости в базисном уровне цен 01.01.69
расчет стоимости в ценах на дату оценки
добавление к сметной стоимости дополнительных косвенных издержек, прибыли предпринимателя
распределение стоимости строительства объекта оценки в ценах на дату оценки на стоимость элементов, составляющих здание
наверх
________________________________________
Расчёт физического износа
В качестве методики расчета общего физического износа зданий в программном комплексе ValMaster А использована методика разбивки, применяемая для оценки рыночной стоимости недвижимости.
В методике разбивки общий физический износ разделяется на исправимый и неисправимый и вычисляется для отдельных конструктивных элементов здания. Для этого полная восстановительная стоимость оцениваемого здания представляется в виде суммы восстановительных стоимостей основных составляющих: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, заполнения проемов, отделки, полов, инженерных систем и других.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт) вычисляется как уменьшение восстановительной стоимости конструктивных элементов, равное затратам на ликвидацию повреждений и дефектов, вызванных неправильной эксплуатацией, ошибками проектирования или производства строительно-монтажных работ.
Неисправимый физический износ как потеря стоимости в следствие естественного старения строительных конструкций, материалов и оборудования инженерных систем рассчитывается раздельно для короткоживущих и долгоживущих элементов.
Неисправимый износ короткоживущих элементов, заменяемых по техническим правилам эксплуатации неоднократно в процессе общей жизни здания, вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости (за вычетом отложенного ремонта) на отношение фактического срока tiф эксплуатации элемента к общему сроку жизни элемента tiн: D Vнi = ( Vi - D Vиi ) • tiф / tiн
Если фактический срок эксплуатации превышает общий срок жизни, то принимается, что конструктивный элемент имеет стопроцентный износ.
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости долгоживущих элементов (фундаментов, каркасов, стен, капитальных перекрытий, лестниц) на отношение фактического срока эксплуатации здания Tф к ожидаемому общему сроку жизни здания Тн: D Vнз = [ V - S ( Vi - D Vиi ) ] • Тф / Tн
Расчет физического износа в программном комплексе ValMaster А может быть реализован с применением нормативного, экспертного и вероятностного подходов.
Нормативный подход основан на использовании известных укрупненных показателей затрат на восстановление поврежденных конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий и установленных нормами эксплуатации сроков службы отдельных элементов зданий и зданий в целом.
В качестве нормативной базы данных об относительных величинах затрат на ремонт здесь приняты ведомственные строительные нормы "Правила оценки физического износа жилых зданий", ВСН 53-86(р), Госгражданстрой, 1988 г. Поэтому областью применения нормативного варианта является расчет физического износа гражданских зданий, состоящих из типовых конструктивных элементов.
В ВСН-53-86(р) для 71 конструктивного элемента, наиболее часто встречающихся в гражданских зданиях, приведены от 4 до 7 уровней возможных повреждений с качественным и количественным описанием визуально определимых дефектов. Каждому уровню повреждений соответствуют несколько ( от 2 до 5) признаков дефектов и поставлен в соответствие диапазон степени (от b1 до b2, %) физического износа в процентах от восстановительной стоимости конструктивного элемента.
Для расчета величины отложенного ремонта каждого конструктивного элемента (D Vиi) , в котором при обследовании здания выявлены признаки износа, выбирается из данных ВСН совпадающий (или наиболее похожий) по качественным и количественным характеристикам уровень повреждений. Если в обследованном элементе присутствуют все перечисленные в нормах признаки износа, то относительная величина износа для этого уровня принимается равной верхнему значению диапазона ( b2). Если имеет место лишь один из признаков , то относительная величина износа принимается равной нижнему значению диапазона ( b1). Промежуточные ситуации оцениваются по линейной интерполяции между крайними значениями.
В случае, когда признаки износа имеют место не во всем конструктивном элементе, а только в его части, относительная величина износа рассчитывается как произведение выбранной степени bi на долю (di, %) объема поврежденной части элемента от его общего объема.
Окончательно, величина отложенного ремонта i-го конструктивного элемента, имеющего восстановительную стоимость Vi и признаки износа уровней k-го и j-го в различных частях этого элемента, будет вычисляться по формуле: D Vиi = Vi • (dik • bik + dij • bij)
Для расчета неисправимого износа короткоживущих элементов в нормативном варианте в качестве общего срока жизни конструктивных элементов приняты нормативные сроки жизни до замены. При расчете неисправимого физического износа долгоживущих элементов ожидаемый общий срок эксплуатации здания принимается равным нормативному, определяемому в зависимости от капитальности здания.
Экспертный подход к расчету физического износа зданий по сути аналогичен нормативному, но в данном случае Пользователю предоставляется возможность самостоятельно задавать величины затрат на устранение дефектов элементов зданий и сроки службы элементов и зданий. Указанные величины и параметры должны быть заданы в форме детерминированных значений. Экспертный вариант расчета применим без ограничений функционального назначения объекта оценки.
Вероятностный подход к расчету физического износа может быть применен для объектов оценки любого функционального назначения. При его применении затраты на устранение дефектов и ожидаемые остаточные сроки эксплуатации рассматриваются как случайные величины и задаются в форме диапазона. При этом также указывается характер рассеивания случайных величин в виде закона их распределения.
При нормальном законе распределения предполагается, что граничные значения диапазонов изменения величин имеют наименьшую вероятность, а среднее значение будет иметь максимальную вероятность. При равномерном распределении все значения внутри диапазона равновероятны. Выбор указанных законов распределения зависит от полноты информации о случайной величине.
наверх
________________________________________
Прогнозирование и капитализация доходов
Используемая в программном комплексе ValMaster A методика предназначена для расчета стоимости недвижимости на основе генерируемого арендного дохода от эксплуатации недвижимости. При этом под стоимостью недвижимости подразумевается настоящая стоимость будущих денежных потоков.
Данная методика не предназначена в прямой постановке для расчета стоимости недвижимости на основе коммерческого потенциала связанного с ней бизнеса или как действующего предприятия.
В качестве методической основы использованы положения действующих международных и российских стандартов практики оценочной деятельности, регламентирующих определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода.
Общий алгоритм реализации метода капитализации включает в себя следующие позиции:
прогнозирование будущего дохода
капитализация будущего дохода в настоящую стоимость
Прогнозирование будущего дохода
Прогнозирование будущего дохода выполняется в виде составление стандартного реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. При этом последовательно формируются статьи доходной и расходной частей отчета. Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности и доходы от реверсии.
Реконструированный отчет о доходах составляется на год, следующий за годом оценки, и включает следующие позиции:
потенциальный валовый доход (PGI)
потери арендной платы (V&L)
прочие доходы (MI)
действительный валовый доход (EGI)
постоянные операционные расходы (FE)
переменные операционные расходы (VE)
расходы на замещение (RR)
чистый операционный доход (NOI)
расходы по обслуживанию долга (DS)
денежный поток до уплаты налогов на прибыль (BTCF)
Потенциальный валовый доход определяется как общий доход, который можно получить при сдаче в аренду всей недвижимости без учета потерь и расходов. Потенциальный валовый доход формируется за счет денежных потоков от плановой, рыночной и сверхплановой аренды.
Плановая аренда соответствует условиям арендного договора и учитывает все скидки и льготы, соответствующие текущим рыночным условиям привлечения арендаторов. Рыночная аренда относится к свободным и занятым владельцем площадям и определяется на базе рыночных арендных ставок. Сверхплановая аренда образуется за счет пунктов договоров аренды, которые предусматривают дополнительную оплату арендаторами лимитированных договором расходов.
Потери от незанятости учитываются в виде фактической величины или рассчитываются либо как процент от потенциального валового дохода, либо на основе данных об оборачиваемости арендной площади. Потери при сборе арендной платы рассчитываются как процент от потенциального валового дохода.
Прочие доходы имеют место в результате предоставления услуг арендаторам, оплата которых не входит в арендную плату и учитываются непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений.
Действительный валовый доход определяется как предполагаемый арендный доход с учетом потерь от незанятости, неплатежей арендной платы, всех скидок и прочих доходов по формуле:
EGI = PGI - V&L +MI
Постоянные операционные расходы включают расходы на эксплуатацию, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами и учитываются непосредственным вводом в алгоритм абсолютных значений.
Переменные операционные расходы включают расходы на эксплуатацию, которые связаны со степенью занятости объекта арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Величины переменных операционных расходов вводится в алгоритм в виде абсолютного значения, или рассчитываются по статьям затрат на основе действующих нормативов по эксплуатации зданий и сооружений. Общим принципом является введение текущего тарифа на услугу или ресурс с последующим расчетом объема потребляемых услуг или ресурсов.
Расходы на замещение предполагают эксплуатацию недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости и определяются годовыми отчислениями на формирование резерва для замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости.
Чистый операционный доход определяется как часть действительного валового дохода, остающаяся после выплаты операционных расходов и рассчитывается по формуле:
NOI = EGI - (FE +VE + RR)
Расходы по обслуживанию долга соответствуют годовой сумме, выплачиваемой в счет погашения основной суммы кредита и процентов по кредиту. Алгоритм программы предусматривает прямое введение годового платежа по обслуживанию долга или расчет платежа по известным характеристикам кредита.
Денежный поток до уплаты налогов определяется как часть чистого операционного дохода, остающаяся после выплаты суммы по обслуживанию долга и рассчитывается по формуле:
BTCF = NOI - DS
Доход от реверсии определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:
непосредственным назначением абсолютной величины реверсии
назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения
назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).
Капитализация будущего дохода в настоящую стоимость
Для капитализации будущего дохода в настоящую стоимость в алгоритме реализованы два подхода:
метод прямой капитализации
метод капитализации по норме отдачи
Прямая капитализация определяет настоящую стоимость будущего потока доходов как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности к коэффициенту капитализации для данного права собственности:
V = I / R,
где I и R (доход и коэффициент капитализации) соответствуют оцениваемому праву собственности. (Например, для полного права собственности V = NOI / Ro)
Метод прямой капитализации следует применять в случаях, когда прогнозное изменение доходов будущих периодов незначительно по сравнению с величиной самих доходов, то есть когда с определенной долей вероятности можно считать, что доход постоянен и бесконечен (либо доход конечен, но стоимость недвижимости за период проекта не изменяется). При этом значение соответствующего коэффициента капитализации может быть непосредственно получено из рыночных данных, что не предполагает выделение его составляющих - норму возврата инвестированного капитала и норму отдачи.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации (Ro) производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации в алгоритме реализованы:
анализ сравнительных продаж
расчет с использованием коэффициента покрытия долга (DCR)
техника инвестиционной группы
Метод капитализации по норме отдачи применяется при наличии достоверных прогнозов относительно величины каждого денежного потока, времени его реализации, сроке владения оцениваемым правом собственности и норме дисконтирования, соответствующей риску инвестиции в оцениваемое право собственности.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования капитализация по норме отдачи формализуется либо в виде метода дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации. При расчетах стоимости с учетом условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде общей формулы ипотечно-инвестиционного анализа, либо в виде расчетной модели Эллвуда.
Метод дисконтированных денежных потоков пересчитывает величину каждого будущего денежного потока в течение срока проекта, в настоящую стоимость с учетом соответствующих уровней риска, присущих каждому потоку. Применяется для изменяющихся любым образом денежных потоков. Норма дисконтирования, применяемая в методе дисконтированных денежных потоков, вводится в алгоритм в виде предварительно определенного значения.
Расчетные модели капитализации для определения стоимости применяются для определенным образом изменяющихся регулярных будущих потоков дохода, к которым относят:
постоянный доход
линейно изменяющийся доход
экспоненциально изменяющийся доход
В зависимости от конкретных условий оценки алгоритм программы предусматривает реализацию следующих моделей:
модели дохода, определяющие настоящую стоимость только регулярных потоков дохода (модель бесконечного потока доходов, модель Инвуда, модель Хоскольда)
модели собственности, определяющие стоимость с учетом изменения регулярного дохода и стоимости собственности (модель Ринга, модель с формированием фонда возмещения)
При наличии необходимых исходных данных стоимость может определяться применением техники остатка с использованием прямой капитализации или капитализации по норме отдачи. Алгоритм определения стоимости методом капитализации дохода сопровождается поэтапным выполнением анализа чувствительности основных получаемых результатов к относительному изменению исходных параметров. При определении стоимости методом капитализации дохода алгоритм программы предусматривает возможность выполнения расчетов на основе вероятностного подхода с применением соответствующих методик прогнозирования и обработки результатов (метод сценариев). Для реализации метода сценариев исходными данными для расчета являются вероятности реализации прогноза развития экономической ситуации и соответствующие им значения изменений расчетных параметров при прогнозировании и капитализации будущих доходов.
наверх
________________________________________
Сравнительный анализ
В общем случае применение сравнительного анализа для оценки объекта недвижимости состоит из следующих этапов:
выбор из общего объема имеющейся рыночной информации данных о сделках по объектам, которые могут быть признаны в качестве объектов сравнения для оцениваемого объекта
выбор элементов сравнения, по которым будут производиться корректировки цен продаж объектов сравнения
выполнение корректировок цен продаж объектов сравнения по выбранным элементам сравнения
приведение скорректированных значений цен продаж объектов сравнения к одному значению или к диапазону значения рыночной стоимости объекта оценки
Применяемая в программном комплексе ValMaster A методика использует специально разработанный для условий недостатка информации экспертно-аналитический вариант относительного сравнительного анализа. Алгоритм выбора объектов сравнения предусматривает использование информации, находящейся в базе данных, формируемой Пользователем.
Алгоритм выбора элементов сравнения предусматривает возможность использования следующих позиций:
передаваемые права собственности
условия финансирования
состояние рынка
местоположение
физические характеристики объектов
экономические характеристики
форма использования недвижимости
компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью
Первые три из перечисленных элементов сравнения характеризуют условия сделок по объектам сравнения, а остальные - сами объекты.
Корректировки цен продаж по элементам сравнения, характеризующим условия сделок, производятся с целью установления цен продажи объектов сравнения при условиях совершения сделок, совпадающих с рыночными условиями на дату оценки.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на передаваемые права собственности (ППС) проводится в случае, если объект был продан при продолжающих действовать договорах аренды по ставкам арендной платы, отличающихся от рыночного уровня арендной платы.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на условия финансирования (УФ) проводится в случае, если для финансирования сделки использовались нерыночные условия. Наиболее типичным случаем является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов.
Корректировка цены продажи объекта сравнения на состояние рынка (СР) проводится в случае, если за период от даты совершения сделки до даты оценки произошло изменение среднерыночных цен на объекты, подобные рассматриваемым. Реализованный в рамках используемой методики подход предусматривает прямой ввод предварительно рассчитанных по обычным методикам величин вышеназванных корректировок
Корректировка цен продаж объектов сравнения по элементам сравнения, относящихся к характеристикам самих объектов, реализована способом независимых поэлементных корректировок при экспертном задании значений поправок. Этот способ предусматривает последовательное сопоставление каждого объекта сравнения с объектом оценки по элементам сравнения. При этом для каждого элемента сравнения Эксперт должен решить, на какую величину могла бы измениться цена продажи объекта сравнения, если бы характеристика элемента совпадала с характеристикой объекта оценки, а все остальные характеристики элементов объекта сравнения остаются неизменными. То есть корректировка по любому элементу сравнения показывает, на сколько повлияло бы на цену продажи отличие объекта сравнения от объекта оценки только по данной характеристике, при условии, что все элементы сравнения независимы.
Величины корректировок могут задаваться в двух формах - детерминированной (в абсолютных или в процентных значениях) для случаев, когда в суждении Эксперта о степени влияния на цену данной характеристики имеется полная определенность, или в вероятностной (в форме диапазона изменения значения при заданном законе распределения вероятности) для случаев, когда Эксперт рассматривает данную корректировку как случайную величину из задаваемого диапазона. При вероятностной форме задания значений корректировок расчет скорректированной стоимости выполняется методом Монте-Карло.
Общая величина корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения рассчитывается путем суммирования корректировок по всем элементам сравнения. Стоимость объекта оценки определяется Экспертом на основании анализа (в том числе графического) скорректированных цен объектов

113 просмотров

Недра московской канализации

91 просмотров

Эксперт: Рынок недвижимости замер По мнению петербургских аналитиков недвижимости, в первом полугодии текущего года наблюдалось снижение строительства жилья, а стоимость квартир на первичном рынке постепенно падает. Означает ли это, что подобная динамика будет наблюдаться и дальше? Каковы прогнозы экспертов о дальнейшем развитии рынка недвижимости? Сколько будет стоить квадратный метр жилья во второй половине 2008 года, прогноз на предстоящий год? На эти вопросы ответил Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов по северо-западу. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 26 сентября. В настоящее время рынок недвижимости замер. Такое мнение высказала в ходе круглого стола в ИА «Росбалт» генеральный директор ООО «Центр жилищного кредитования» Ирина Забродина. «Сейчас каждый на рынке пытается услышать то, что хочет», — пояснила она. По словам эксперта, на рынке, скорее всего, произойдет расслоение цен на разные виды объектов. Например, по-прежнему самыми ликвидными останутся 1-2-комнатные квартиры, которые в силу своей привлекательности не подешевеют. Чего нельзя сказать про крупногабаритное и дорогое жилье. Этот вид недвижимость, по мнению Забродиной, продать будет намного труднее.

Нужно прекратить кошмарить бизнес...