При описании местности, обследуемого имущества рассматриваются следующие аспекты:

Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4-м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

! интенсивность сбыта продукции;

! покупательная способность;

! спрос;

! потребность.

Рейтинг собственности (оценивается по 4-м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

! месторасположение;

! качество почвы и продуктивность угодий;

! обустройство;

! рыночная привлекательность;

! рентабельность;

! общий рейтинг собственности.

Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по 3-м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):

! население;

! занятость;

! стоимость;

! интенсивность продаж.

Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хозяйств (оценивается по 3-м критериям: недостаточное, сбалансированное, избыточное).

Основные товарные культуры (перечисляются основные товарные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные продукты).

Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, воду, полезные ископаемые.

При описании собственности выделяют такие качественные характеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения, арендная привлекательность, совместимость строений, наличие воды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог, опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, качество почв климатические условия наличие удобств (водопровод, канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта продукции, основного шоссе), основной способ использования земли (интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собственности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение оценки (получение ссуды под залог недвижимости).

Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Считается, что таковым являются осуществимые и максимально продуктивные способы использования, отвечающие следующим критериям:

1.         Использование должно соответствовать правовым нормам (ферма расположена в аграрной зоне).

2.         Использование должно быть физически осуществимым (ограничений практически нет, и земля может быть использована для ведения сельского хозяйства или под застройку).

3.         Использование должно быть экономическая целесообразным (вся земля в данном районе используется для ведения сельского хозяйства; необустроенные участки используются для производства, главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие экономически целесообразные способы использования, способные приносить доход, но не способные обеспечить максимальную продуктивность).

4.         Использование должно быть максимально продуктивным.

Для данного примера считается, что других экономически целесообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих правительственных программ, в настоящее время не существует, и, что в настоящее время данный способ использования обеспечивает максимальную прибыль.

Соответственно, оптимальным способом использования необуст-роенного, как бы свободного участка является товарное производст-

во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом использования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товарное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.

При применении затратного подхода стоимость земли определяется методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений определяется в размере их восстановительной стоимости с учетом накопленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, коровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы определяется суммированием стоимости земли и улучшений.

Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных участков заключается в подборе сделок с объектами-аналогами и внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправками, по которым осуществляются корректировки, являются:

! поправка на условия финансирования;

! поправка на время заключения сделки;

! поправка на распределение земли (структуру угодий);

! поправка на продуктивность посевных площадей;

! поправкой на интенсивность дренирования.

Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце-ночных работ1.

Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж выступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении корректировок в цены сделок учитываются такие позиции как местоположение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).

Пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж

Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны четыре участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.

В расчетах также учитывается доход от использования посевных площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от использования посевных площадей и всех сооружений, и из этой суммы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные расходы, организация производства.

В качестве коэффициента капитализации используется норма капитализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитывается как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства целиком, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый доход определяется на основании валового дохода посредством применения коэффициента операционных расходов.

Пример определения стоимости товарной фермы доходным методом

Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на откорме скота.

Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оцениваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).

Определение нормы капитализации

Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитализации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. Доли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отношению к хозяйствам, представленным в таблице.

Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации

Валовой доход:         $48145            или 100%

Расходы:         $17070            или 35,46%

Чистый доход:           $31075            или 64,54%

Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% =

= $517917.

Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет $518000.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценочных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным таксономическим (территориальным единицам) и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской федерации, административным района, крупным хозяйствам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги качественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной форме.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос-земкадастром и закрепленной в соответствующих методических документах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики являются нормативными показателями, устанавливающими в административном порядке интегральные стоимостные характеристики, позволяющие получить представление о об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложения.

 

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

! в определении структуры и состава издержек;

! в определении статей дохода и способов его оценки;

! в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов1 и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

! в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

! необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

! прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

! высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форсмажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

! большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

! сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

! сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;

! отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

! отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

! невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

! слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохо-

зяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы1, наличие мелиоративных сооружений, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.

В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформулировано.

Методы доходного подхода

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы

При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру-1 Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.

Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.

Капитализация чистого операционного дохода

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.

Оптимальная структура посевных площадей является  аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде: Fo = 'L Ci х yi x xi —> max, X xi = S, Ai < xi < Bi, где: yi — урожайность i-ой культуры, Ci — рыночная цена реализации i-ой сельскохозяйственной культуры, xi — искомая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры, S — общая площадь оцениваемых сельскохозяйственных  угодий.   Ai  Bi   —   максимальная   и   минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i опреде-

ляется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сельхозпродукции.

В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства.

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

1.         Прямые производственные расходы:

! покупка семян;

! покупка удобрений;

! покупка кормов;

! покупка горючего;

! покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов; ! амортизация или затраты на возмещение основных фондов в

соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни); ! текущий ремонт средств производства.

2.         Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3.         Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4.         Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).

5.         Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6.         Налог на землю, другие налоги.

7.         Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8.         Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в

состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации. В таблице 16.1 приведены основные статьи калькуляции себестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве.

Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей площади пашни, занятой под зерновыми культурами, 60 га получено 30 ц × 60 га × 100 кг = 180000 кг пшеницы. Себестоимость полученной продукции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы 16.2.1) Соответственно себестоимость получения сельскохозяйственной продукции в расчете на кг или гектар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.: 180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га).

Приведенные в таблице 16.2.1 затраты на семена и посадочный материал, удобрения и ядохимикаты, определены исходя из их необходимого количества и рыночной стоимости. Затраты на оплату труда определены исходя из затрат труда, выраженных в человеко-днях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являются комплексным показателем. Они определены исходя из общего количества тонно-километров, оплаты труда работников автотранспорта, стоимости горюче-смазочных материалов, амортизации, текущего ремонта автомашин, гаража и др. Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45-60%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве.

Пример расчета стоимости земли методом капитализации чистого операционного дохода

Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень.

Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га.

Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 × (2,2 – – 1,5) = 2100 руб./га.

Чистый операционный доход по ячменю = 2000 × (1,6 – 1,3) = = 600 руб./га.

Средний доход от пашни = (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га.

Коэффициент капитализации — 0,18

Стоимость земли = 1350/0,18 = 7500 руб./га.

Стоимость 10 га = 7500 × 10 =75000 руб.

Оценка различных видов угодий

Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда требуется оценка других видов угодий, например, залежей (не возделываемых в настоящий момент времени угодий), сенокосов, пастбищ. Для их оценки могут применяться методы, описанные выше. Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе.

При оценке пастбищ валовой доход также может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на га. При таком подходе учитываются средняя продуктивность скота, сложившейся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастбища (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеем-кость» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции животноводства по обеспеченности сенокосами.

Многолетние насаждения

К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год. Многолетние насаждения могут оцениваться доходными и затратными методами.

При оценке многолетних насаждений доходными методами следует учитывать такие особенности, как возможность получения доходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, неравномерность получения урожая по годам, периодичность плодоношения и другие особенности. Соответственно, при определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции. Издержки будут определяться всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков.

При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработке продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Европейскими стандартами оценки стоимость многолетних культур, рассчитанная подобным образом, называется капитальной стоимостью. Она определяется стоимостью земли, стоимостью инфраструктуры, затратами на посадку культуры и текущими годовыми затратами, связанными с уходом за многолетними насаждениями и доведением их до состояния, в котором они находятся на дату оценки. На эту величину начисляются проценты при определении отдачи на капитал и величины его возмещения.

В отечественной практике оценки существует аналогичный подход к оценке многолетних насаждений, включая насаждения, не являющиеся плодовыми, например, зеленые насаждения в городах. Их стоимость, называемая восстановительной стоимостью, определяется суммированием единовременных затрат по созданию насаждений

и текущих затрат по уходу за ними на протяжении определенного периода, равного или сроку жизни (для городских насаждений), или сроку достижения возраста плодоношения (для плодово-ягодных культур).

Застроенные земельные участки

Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения проводится по традиционной технологии методами доходного, затратного и сравнительного подхода. Сельскохозяйственные постройки (улучшения) оцениваются по доходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам на восстановление (замещение) за минусом износа и по ценам сделок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитанной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.

Сельскохозяйственный имущественный комплекс

Под сельскохозяйственным имущественным комплексом понимается любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства.

Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущественного комплекса является суммирование стоимости его составных частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценивается как единое целое, состоящее из различных элементов сельскохозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений.

Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственного имущественного комплекса являются:

1.         Сельскохозяйственные угодья.

2.         Жилые дома.

3.         Сельскохозяйственные постройки и объекты обустройства угодий.

4.         Лесные участки (если лес имеет значение для получения дохода).

5.         Замкнутые водоемы (например, пруды для разведения рыбы).

6.         Многолетние насаждения.

7.         Объекты хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствующими методами оценки недвижимости, вытекающими из понимания особенностей формирования соответствующих категорий рынков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенциальных покупателей.

Стоимость земельной доли оцениваются посредством отнесением общей стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия к числу долей.

Для иллюстрации процедуры оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в условиях сформировавшегося земельного рынка рассмотрим пример составления стандартного отчета об оценке сельскохозяйственного имущества, подготовленного Американским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских оценщиков1.

Отчет включает в себя следующие разделы. ! Краткий обзор фактов и заключений:

" Описание местности, региона.

" Описание собственности (земли).

" Описание собственности (улучшений).

" История — зона — налоги. ! Оценка стоимости затратным подходом. ! Оценка стоимости доходным подходом. ! Оценка стоимости сравнительным подходом. ! Согласование результатов и окончательная оценка. ! Допущения и ограничивающие условия. ! Заявление оценщика. ! Определение рыночной стоимости. ! Степень обследования. ! Юридическое описание. ! Карта района.

Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, полученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование сельского хозяйства».

! Карта расположения фермы.

! Аэрофотоснимок.

! Карта почв и условные обозначения.

! Фотографии объекта.

Основной особенностью данного отчета, является то, что оценивается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдельно, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незастроенные.

 

ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ     Оценка сельскохозяйственных земель производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.     Оценка сельскохозяйственных земель в соответствии с экспликацией участка выделяет: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения) земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы     Оценка сельскохозяйственных земель осуществляется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.     Оценка сельскохозяйственных земель с замкнутыми водоемами, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.     Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.     При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.     Оценка сельскохозяйственных земель методом капитализации земельной ренты имеет особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.     Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.     Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.     Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.     Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.     Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.     При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально - технического снабжения.     При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.     Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.     При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.     Оценка сельскохозяйственных земель при расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендует исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово - ягодной продукции. При этом учитывается: возраст многолетних насаждений породно - сортовой состав многолетних насаждений особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников

Об оценке рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещениям внешними воздействиями

Шерстюков Н. Г.,
чл.-корр. Международной академии информатизации

В настоящей статье автор останавливается на некоторых особенностях оценки рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещениям (жилым, офисным, производственным) различными неблагоприятными внешними воздействиями. С этими особенностями он столкнулся в практической работе, и их рассмотрение может показаться полезным коллегам-оценщикам. Существуют различные классификации внешних воздействий, регламентированные разными международными и национальными стандартами. Среди международных стандартов наиболее известны стандарты Международной организации по стандартизации (ИСО) и Международной электротехнической комиссии (МЭК). В общем виде классификация внешних воздействий выглядит следующим образом: климатические, механические, биологические, химические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные воздействия. В своей практике оценщики чаще всего сталкиваются с климатическими внешними воздействиями (заливание помещений горячей и холодной водой, вследствие чего появляются протечки, отслоение штукатурки и обоев, отсыревание, грибки, вспучивание полов и т.д.), механическими (появление в потолках и стенах трещин с различной степенью раскрытия вследствие перепланировок и реконструкций соседних помещений), термическими (оплавление и обгорание различных деталей и конструкций вследствие пожара либо в самом помещении, либо в соседних строениях). Оценщики используют различные методики определения рыночной стоимости материального ущерба, причиняемого перечисленными воздействиями. Автор статьи излагает методику, которая лежит в рамках положений статьи 15 "Возмещение убытков" Гражданского кодекса РФ и которой он придерживается в своей работе (на примере жилой квартиры). Некоторые юристы полагают, что оценщики не должны использовать термин "материальный ущерб", так как, по их мнению, определение величины материального ущерба (реального ущерба), а также возможной упущенной выгоды - это компетенция суда. Но, во-первых, далеко не все случаи возмещения убытков рассматриваются в судах; во-вторых, термин "материальный ущерб" широко распространен в практике, привычен и понятен большому числу людей. Поэтому автор статьи счел возможным использовать именно этот термин. ' ' При этом под стоимостью материального ущерба (реального ущерба) он понимает рыночную стоимость (на дату проведения оценки) ремонтно-восстановительных работ по воссозданию помещения в первоначальном виде, до воздействия неблагоприятных внешних факторов. 1. Краткая характеристика, выбор подходов и методов оценки Описывается и анализируется объект оценки - причиненный материальный ущерб (износ) от конкретного воздействия; анализируются возможности традиционных подходов оценки рыночной стоимости (затратного, сравнительного и доходного) и выбираются наиболее подходящие для данной цели подходы и методы. Затратный подход основан на анализе восстановительной стоимости и износа имущества, сравнительный - на анализе продаж данного имущества на рынке, доходный - на анализе ожидаемых доходов, которые может принести имущество. В каждом подходе имеются свои методы оценки рыночной стоимости. Проанализировав возможности подходов и особенности объекта оценки, оценщик выбрал для проведения расчетов два подхода: сравнительный и затратный. В сравнительном подходе он остановился на методе сравнения продаж, в затратном - на методе количественного анализа, в котором стоимость восстановительного ремонта квартиры рассчитывается на основе объектной (общей) сметы затрат на этот ремонт. Применение доходного подхода, по мнению оценщика, в данном случае неэффективно, т.к. не известны денежные потоки дохода от квартиры, их трудно спрогнозировать во времени (в гипотетическом предположении сдачи квартиры в аренду). Во всей известной методологической литературе отмечается неэффективность доходного метода применительно к квартирам. В идеале все подходы и методы должны дать одну и ту же величину стоимости, однако, так практически никогда не бывает, и причин этому много. Рынки недвижимости, особенно в России, не являются совершенными. Спрос и предложение часто не находятся в равновесии, информация о продажах или о динамике будущих денежных потоков не является полной и достоверной, принципы оценки неправильно применены к конкретной задаче и т.д. Таким образом, выбирается следующая последовательность действий: а) устанавливается накопленный износ квартиры вследствие ее естественного старения и неблагоприятных внешних воздействий; по методу сравнения продаж определяется рыночная стоимость квартиры с учетом ее естественного старения (без износа от внешних воздействий); затем, определив износ от внешних воздействий, устанавливается его денежное выражение, - это и будет ущерб от внешних воздействии; в) используя затратный подход (метод количественного анализа), составляется объектная смета ликвидации ущерба (износа), т.е. воспроизводства квартиры в том виде, в котором она была до воздействий, в рыночных ценах на дату проведения оценки. По данным оценок двумя подходами выполняется согласование результатов; их совпадение должно быть достаточно хорошим (в пределах погрешности оценки). 2. Расчет накопленного износа квартиры и жилого дома Накопленный износ является совокупностью физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле: Инак = 1 - (1 - Ифиз) х (1 - Ифункц) x (1 - Иэк), (1) где: Ифиз - физический износ, %; Ифункц- функциональный (моральный) износ, %; Иэк - экономический (внешний) износ, %. Известны два главных метода определения любого из перечисленных износов: метод разбиения и метод срока жизни1. В первом учитываются все виды износа по отдельности, во втором - износ определяется из соотношения эффективного возраста и срока экономической жизни здания (сооружения). В настоящей задаче оценщик использовал оба метода. Расчет физического износа Физический износ - это материальное изнашивание имущества, постепенная потеря им своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Применительно к физическому износу различают четыре основных метода его расчета2: экспертный, стоимостной, нормативный бухгалтерский) и метод срока жизни. Физический износ квартиры (естественный и обусловленный внешними воздействиями) оценщик определял экспертным методом, при котором процент износа квартиры рассчитывается как средневзвешенная величина по всем ее элементам в соответствиями с положениями "Правил оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86, М., 1990). Расчет производится по формуле: Ифиз кв = ∑ (У х Ик) / 100, (2) где: Ифиз кв - физический износ квартиры, %; У - удельный вес помещения квартиры (по площади), %; Ик - физический износ отдельного помещения, %. В табличной форме расчет по формуле (2) выглядит следующим образом: Наименование помещения квартиры Площадь помещения,м2 Удельный вес помещения в квартире, %, (У) Физический износ помещения, %, (Ик) Физический износ квартиры, ∑ (У х Ик) / 100, % Диапазон возможных значений физического износа может составлять десятки процентов, в зависимости от возраста (состояния) жилого дома и характера повреждений, причиненных квартире. Расчет функционального износа Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества вследствие удешевления воспроизводства действующего (или создания нового, более совершенного) имущества. Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновкой или устареванием оборудования. О функциональном износе говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Можно сказать также, что функциональный износ - это потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования или использования материалов. Эти недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми. Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятным является наличие функционального износа. При расчете этого износа оценщик, как и в случае с физическим износом, не выделял устранимый и неустранимый виды функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около (5 - 10)%. Расчет экономического износа Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д. Опыт оценок в Москве показал, что в большинстве случаев признаки внешнего устаревания жилых домов (и, соответственно, расположенных в них квартир) отсутствуют, поскольку Москва является динамично развивающемся городом с хорошей экономической ситуацией, т.е. экономический износ может быть принят равным нулю. Естественно, в каждой конкретной задаче вопрос экономического износа должен рассматриваться отдельно. Установленные значения износов подставляются в формулу (1). Полученный по этой формуле накопленный износ включает в себя естественный износ несущих конструкций квартиры (дома) и износ, обусловленный повреждениями, причиненными квартире неблагоприятными внешними воздействиями. Очевидно, что естественный накопленный износ несущих конструкций квартиры не может быть меньше естественного износа дома. В своих расчетах оценщик, во-первых, принял, что естественный износ несущих конструкций квартиры равен физическому износу дома; во-вторых, накопленный износ квартиры равен ее физическому износу. Физический износ здания может быть определен по методу разбиения по формуле (2) или по методу срока жизни. Оценщик воспользовался вторым методом, суть которого отражается следующей известной формулой: Ифиз зд = ЭВ / ТС, (3) где: Ифиз зд - физический износ здания (процент износа от восстановительной стоимости), %; ЭВ - эффективный возраст, лет; ТС - типичный срок экономической жизни, лет. Эффективный возраст - это экспертно установленный возраст здания, исходя из его внешнего вида, состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Согласно определению, эффективный возраст - это не расчетная, а экспертно устанавливаемая величина3 . Встречаются, тем не менее, попытки4 рассчитать эффективный возраст здания расчетным путем в виде произведения хронологического возраста на коэффициент, который определяется износом объекта недвижимости. Этот коэффициент больше единицы, если износ объекта превышает нормальный; меньше единицы, если износ меньше нормального. Под нормальным износом понимается некий средний износ, типичный для зданий сходного типа и целевого назначения, расположенных в данной местности, которые обслуживаются, ремонтируются или модернизируются с примерно равным качеством и периодичностью. Как видно, определение нормального износа также носит достаточно субъективный и экспертный характер. Учитывая изложенное, оценщик применял экспертный метод расчета эффективного возраста здвния. Типичный срок экономической жизни - это отрезок времени, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Для целей расчета этот отрезок времени можно считать примерно равным среднему предельному сроку службы строений. Для кирпичных жилых домов, в частности, типичный срок экономической жизни (средний предельный срок службы) равен 150 годам (см. ВСН 53-86 (р)). Таким образом, износ квартиры от внешних воздействий, то есть материальный ущерб в процентах, Ивв, может быть вычислен как разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома (в основном, физическим износом) по формуле: Cвв = Ср - Ср из, (4) 3. Расчет рыночной стоимости квартиры без износа от внешних воздействий методом сравнения продаж Стоимость объекта методом сравнения продаж определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, производимому доходу и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Ни один из выбранных объектов сравнения (аналогов) не может практически полностью соответствовать оцениваемому объекту. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К рассмотрению принимаются объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, а условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность применяют при анализе сделок между связанными каким -либо образом сторонами, при поспешно совершенных сделках и т.д. При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения (аналоги) к оцениваемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения (аналога) по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. Поправки бывают процентными и денежными. В принципе, все поправки могут быть денежными при наличии хорошо подобранных аналогов. При этом все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов (а не оцениваемого), т.е. если сопоставимый объект, по мнению оценщиков, уступает оцениваемому, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими. По данным нескольких риэторских фирм, в Московском регионе можно выделить несколько дополнительных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость квартир. Факторы, могущие повысить стоимость квартир: чистота и состояние ремонта - чем лучше состояние дома, подъезда, квартиры, тем быстрее квартира может быть продана (куплена); правда, даже евроремонт не увеличивает стоимость квартиры более, чем на 10%; эстетика - красивый по сравнению с окружающими дом может увеличить стоимость квартиры ДО 10%; консьержка в подъезде - плюс 1000 долл США; экологическое благополучие и красивый вид из окон (пруд, парк, церковь), отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов - плюс 5%; близость парка - плюс 5%. Факторы, могущие понизить стоимость квартир: первый этаж - минус 15-20%; последний этаж - минус 5%; удаленность от станций метро (10-15% квартира теряет, если, например, она находится в восьми остановках автобуса или троллейбуса от метро по сравнению с аналогичной, но расположенной рядом с метро); смежные комнаты - минус 3000 - 4000 долл США; некрасивый вид из окон (помойка, железная дорога, оживленная трасса, цементный завод и т.д.) - минус 5%; некрасивый вид дома, подъезд со скверным запахом - минус 2000 - 4000 долл США; отсутствие балкона - минус 5%; отсутствие телефона - минус 1000 долл США. Практическое отсутствие на российском рынке недвижимости достоверных данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, стало причиной того, что многие оценщики вынуждены опираться на цены предложения (вводя поправки на уторговывание), а не на цены реальных сделок. Таким же образом поступил оценщик в рассматриваемой задаче. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. В некоторых официальных документах, например, в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р указанная практика допускается. В упомянутых "Методических рекомендациях" прямо говорится: "при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)". Оценщик выбрал сегмент вторичного рынка, связанный с продажей квартир частными владельцами (физическими лицами) с помощью риэлтерских фирм. При выборе аналогов анализировались материалы различных информационных агентств, базы данных риэлторских компаний, ресурсы Интернета. Каждое предложение на продажу сравнимого объекта (аналога) анализировалась на основе цены, уплаченной за 1 м2 квартиры (эта цена определялась делением цены предложения на площадь квартиры). Далее проводилась корректировка стоимости на отличия аналогов от объекта оценки, которые наиболее существенно влияют на стоимость объекта. Учитывались следующие поправки (в процентном виде): на уторговывание, площадь квартиры, местоположение, площадь кухни, наличие балконов, телефона, лифта, мусоропровода. Естественно, применительно к каждой конкретной квартире состав поправок может меняться. Например, может потребоваться введение поправки на экологическую обстановку вокруг жилого дома, в котором расположена рассматриваемая квартира, на отсутствие (наличие) камина в квартире и т.д. Поправку на разницу в состоянии вводить в данной задаче не требуется, т.к. все квартиры-аналоги подобраны в сопоставимом с объектом оценки состоянии (без износа от внешних воздействий; физический износ аналогов соответствует естественному износу оцениваемого здания). Также не требуется вводить поправки на передаваемые права, условия и время продажи, поскольку по этим параметрам сравнения аналоги полностью сопоставимы с оцениваемым объектом (будут передаваться права собственности, условия продажи будут одинаковыми, сделки будут совершаться в одно время, близкое к дате оценки). Скорректированные значения цены продаж 1 м2 квартир-аналогов по всем параметрам сравнения усреднялись; средняя арифметическая величина из этих значений представляет собой усредненную скорректированную цену продажи 1 м2 оцениваемого объекта. Рыночная стоимость оцениваемой квартиры Ср определялась как произведение ее площади на вычисленную выше цену продажи 1 м2. 4. Расчет рыночной стоимости износа (ущерба) квартиры от внешних воздействий Выше было установлено, что износ, обусловленный внешними воздействиям (то есть материальный ущерб в процентах, Ивв), может быть вычислен как разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома (в основном, физическим износом) (см. формулу 4). После того, как определены износ Ивв и рыночная стоимость оцениваемой квартиры без учета износа от внешних воздействий, может быть вычислена ее рыночная стоимость с учетом износа, обусловленного внешними воздействиями, по формуле: Ср из= Ср х (1 - Ивв / 100), (5) Тогда денежное выражение износа квартиры (материального ущерба), обусловленного внешними воздействиями, равно: Свв = Ср - Ср из, (6) Формулах (5) и (6): Ср - рыночная стоимость квартиры без учета износа от внешних воздействий, руб; Ср из - рыночная стоимость квартиры с учетом износа, руб; Ивв - износ квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, %; Свв - рыночная стоимость износа (материального ущерба) квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, руб. Таким образом, рыночная стоимость материального ущерба, причиненного квартире, определена по формуле (6) сравнительным подходом с помощью метода сравнения продаж. 5. Расчет износа (ущерба), причиненного квартире, затратным подходом (методом объектной сметы затрат на восстановление квартиры) Одним из методов оценки стоимости недвижимости затратным подходом является метод количественного анализа, в котором составляется объектная смета всех трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для воссоздания отдельных элементов и объекта в целом. В данном случае речь идет об объектной (полной) смете воссоздания квартиры в том виде, в котором она находилась до причинения ей повреждений. Для составления указанной сметы обычно привлекаются высококвалифицированные специалисты-сметчики, поскольку метод достаточно трудоемок и требует соответствующей квалификации. Для решения данной задачи был приглашен именно такой специалист. Перед составлением объектной сметы он провел фактические обмеры объемов работ в квартире в натуре и по поэтажному плану, изучил и учел акты обследования состояния квартиры официальными комиссиями, разработал "Дефектную ведомость для составления сметы ремонтно-восстановительных работ по воссозданию в первоначальном виде квартиры, поврежденной неблагоприятными внешними воздействиями". Далее специалист-сметчик составил несколько локальных смет в ценах 1984 года с пересчетом в текущие цены на дату проведения оценки. В Москве до последнего времени пересчет осуществлялся в соответствии с разработанными ОАО "Моспроект" "Сборниками коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года", в Московской области -согласно разработанным Мособлгосэкспертизой "Расчетным индексам пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года" на конкретный месяц. Локальные сметы в Московском регионе составляются по Сборникам единичных расценок на ремонтно-строительные работы, а также по Сборникам сметных цен на местные строительные материалы и конструкции, введенным в действие с 01.01.84 распоряжениями администраций региона. Кроме того, используются Сборники расценок на монтаж оборудования. К локальным сметам добавляются накладные расходы на общестроительные работы, плановые накопления (сметная прибыль), стесненность при производстве работ, затраты на временные здания и сооружения, затраты на зимнее удорожание, резерв на непредвиденные работы и затраты, налог на добавленную стоимость. Составление сводной сметной ведомости по 12 главам в данном случае не требуется, т.к. отсутствует потребность в сметах на внешние сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения; благоустройство и озеленение территории и пр. К локальным сметам могут быть (в необходимых случаях) прибавлены затраты на оказание юридических услуг, подбор временного жилья и переезд в него, подготовка жилья к проживанию после ремонта, возвращение из временного жилья и др. Описанный способ расчета объектной и локальных смет восстановления объекта оценки, согласно постановлению Госстроя России "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" от 08.04.2002 №16, с 01.01.2003 утрачивает силу. Теперь сметы должны составляться на основе сборников Государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. Всего необходимо разработать 148 ГЭСН-2001. В каждом субъекте РФ необходимо создать свою сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве (около 140 территориальных сметных нормативов для объектов социальной инфраструктуры и отдельных отраслей производственной сферы). В Москве, например, уже издаются некоторые Сборники "Московских территориальных сметных нормативов" (МТСН 81-98), утвержденных Мосгорэкспертизой. Очевидно, что выполнить указанный объем работ в короткие сроки затруднительно, внедрение ГЭСН-2001 в строительную практику на федеральном и территориальном уровнях займет определенное время. Следует учитывать при этом, что обязательный переход на новую сметно-нормативную базу 2001 касается, в первую очередь, объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального бюджета. Поэтому некоторое время, вероятно, сохранится старый способ расчета смет. В результате проведенных расчетов с использованием затратного подхода (метода количественного анализа) определяется объектная (общая) сметная стоимость затрат на восстановления квартиры. Иными словами, определяется рыночная стоимость материального ущерба, причиненного повреждениями от неблагоприятных внешних воздействий. 6. Согласование результатов Как известно, согласование результатов - это процесс, в ходе которого для получения окончательной величины стоимости объекта оценки выносятся определенные суждения. Это не механическое усреднение результатов, это процесс логических рассуждений и принятия решения, в ходе которого появляется (определяется, собственно, рыночная стоимость объекта. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого подхода в оценке недвижимости и принятие решения об итоговой величине рыночной стоимости объекта. Выше упоминалось, что в идеале все методы должны дать одно и то же значение стоимости оцениваемого объекта, однако, так практически никогда не бывает по ряду причин. Довольно часто оценки по разным методам раскладываются так: нижняя граница стоимости - это значение, полученное затратным методом, где-то посередине - величина по методу сравнения продаж и верхняя граница - доходный метод. Однако, это не общее правило, и в зависимости от конкретных условий оценки и конкретных допущенных ошибок можно получить другие результаты. Большую роль при их согласовании играет интуиция и опыт оценщиков, их способность принимать экспертные решения. Учитывая изложенное, оценщик, согласовывая результаты двух подходов в настоящей задаче, применил экспертную оценку этих результатов с присвоением весов для сравнительного и затратного подходов и выведением средневзвешенной величины рыночной стоимости. Существуют различные технологии взвешивания результатов. Например, в практике оценки бизнеса эксперты часто пользуются методикой, разработанной в 1999 году известной аудиторско-консалтинговой фирмой Deloitte & Touche и апробированной специалистам Финансовой академии при Правительстве РФ. Суть методики состоит в выявлении определяющих факторов для каждого подхода и экспертного присвоения им баллов по схеме: да +1, нет -1, затруднение в оценке 0. В оценке недвижимости иногда применяется установление весов различных подходов с помощью метода анализа иерархий (МАИ), который представляет собой систематическую процедуру для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы, и состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям5. В МАИ оценочные подходы сравниваются по следующим критериям: 1. Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца. 2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ. 3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность. 4. Учёт экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе. Именно этот метод был использован, например, в проекте "Рекомендациий по применению единой методологии оценки объектов недвижимости при определении рыночной стоимости для расчета арендной платы" Экспертного совета при департаменте имущества г. Москвы от 11.07.2002, согласно которым наиболее вероятные значения весов следующие: для затратного подхода - 0,2; для сравнительного - 0,4 и для доходного - 0,4. В настоящей задаче оценщик, основываясь на экспертных суждениях и анализе данных, применил метод анализа иерархий и получил средневзвешенную величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Описанная методология была применена автором для определения рыночной стоимости материального ущерба, причиненного различным помещениям неблагоприятными внешними воздействиями. Литература 1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации, Часть первая, М., 1995, Часть вторая, М., 1996. 4. Международные стандарты оценки, книги 1 и 2, ОАО "Типография НОВОСТИ", М., 2000. 5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ. 6. Федеральный закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ". 7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е., Введение в теорию оценки недвижимости, Изд-во "Центр менеджмента, оценки и консалтинга", М., 1998. 8. Булычева Г.В., Демшин В.В., Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий, Финансовая академия при правительстве РФ, М., 1999. 9. Григорьев В.В., Островкин И.М., Оценка предприятий, имущественный подход, Изд-во "Дело", М., 1998. 10. Григорьев В.В., Федотова М.А., Оценка предприятия: теория и практика, Инфра-М, М., 1996. 11. Григорьев В.В., Оценка и переоценка основных фондов, Инфра-М, М., 1997. 12. Комментарий к главе 25 налогового кодекса РФ "Налог на прибыль организаций", Юрайт, М., 2001. 13. Федотова М.А., Уткин Э.А., Оценка недвижимости и бизнеса, Тандем, М., 2000. 14. Тарасевич Е.И., Методы оценки недвижимости, Спб., ТОО "Технобалт", 1995. 15. Фридман Д., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, "Дело", М., 1995. 16. Черняк А.В., Оценка городской недвижимости, Русская деловая литература, М., 1996. 17. Оценка бизнеса, Под ред. Федотовой М.А., Изд-во "Финансы и статистика", М., 2000. 18. Ежеквартальный журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости", М. 19. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в различных отраслях народного хозяйства, Госстрой СССР, М., 1970. 20. "Индексы цен в строительстве", Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень фирмы "Ко-Инвест", ежеквартальные выпуски. 21. ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", Госграж-данстрой, М., 1990. 22. Ежеквартальный научно-практический журнал "Вопросы оценки", М. 23. Ежеквартальный научно-практический журнал "Московский оценщик", М. 24. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости, Инф. агенство RWAY совместно с Московским земельным комитетом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Госдумы РФ. 25. Еженедельник "Бизнес-Реклама", Изд-во "Известия", М. 26. Информационный бюллетень "Интерфакс", Международное экономическое и информационное агенство Интерфакс, М. 27. Информационный бюллетень "Столичная недвижимость", М. 28. Информационные ресурсы Интернета. 1 Оценка бизнеса, под ред. М.А. Федотовой "Финансы и статистика", М., 2000 2 В.В. Григорьев, М.А.Федотова и др., Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. "Инфра-М, М" 1997. 3 См. например, "Оценка бизнеса" под редакцией М.А.Федотовой, Финансы и статистика, М., 2000 "Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты" под редакцией В.В. Григорьева Инфра-М, М., 1997. и др. 4 B.C. Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров "Введение в теорию оценки недвижимости" М., 1998 5 B.C. Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, "Введение в теорию оценки недвижимости" М., 1998 Научно-практический журнал "Московский оценщик" №2 (27) март 2004 г. Информационный источник - МОК-Информ E-mail: mok@valnet.ru При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.ValNet.r

Минимальный набор предоставляемых документов
· Свидетельство о регистрации права собственности
· Договор купли-продажи, Свидетельство о праве на наследство или иные
правоустанавливающие документы
· Выписка из БТИ и экспликация помещений (если применимо)
· Паспорт транспортного средства (ПТС) (если применимо)
· Доверенность (если применимо)
Дополнительные документы
· Объем и описание нанесенных повреждений
· Документы, подтверждающие сделанные улучшения объекта оценки (ремонт,
дополнительные работы, нестандартная комплектация и другое)
· Чеки, квитанции и сметы за прошлые ремонтные работы
· Гарантийные талоны на имущество
Swiss Appraisal может подготовить Отчет об оценке с различным набором
предоставленной документации.
Количество предоставленных документов не повлияет на качество оценки, но для
соответствия Отчета об оценке требуемым стандартам необходимо предоставить
минимальный комплект документов.
Если Отчет об оценке необходим для принятия внутреннего решения или Вы не
располагаете минимальным комплектом документации, Swiss Appraisal выполнит Отчет
об оценке без предоставления полного пакета документов.

ОЦЕНКА восстановительной стоимости нефтяных скважин и трубоп

роводов  в системе ASIS.

Аренс В.Ж., вице-президент Академии естественных наук, доктор технических наук, профессор (г. Москва). Тришин В.Н., академик Международной академии информатизации, иностранный член Института    оценки   США, кандидат физ.-мат. наук (г. Москва).

(статья опубликована в журнале "Нефть, газ и бизнес", 2002 г., №5)

В общей стоимости основных фондов нефтедобывающих компаний стоимость скважин и нефтепроводов составляет 65-75%. Поэтому точность  оценки  именно этих объектов определяет и общую точность  оценки основных фондов таких компаний. Используемые большинством оценщиков методы дают в этом случае большую ошибку, часто превышающую 200%. В данной работе мы предлагаем подходы для вычисления восстановительной стоимости подобных объектов, которые существенно повышают точность полной  оценки . 

Под восстановительной стоимостью объекта основных фондов понимаются расчетные затраты на воссоздание, в современных условиях, его точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Вычисление восстановительной стоимости требуется в случае проведения переоценки основных фондов или при вычислении рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость объекта (при затратном подходе) равна вычисленной восстановительной стоимости за вычетом оцененных физического, функционального и внешнего (экономического) износов объекта. 

Для вычисления восстановительной стоимости отдельного строительного объекта обычно производят его детальное осмечивание. Когда же речь идет об объектах недвижимого имущества нефтедобывающей компании (число которых может достигать тысяч и даже десятков тысяч единиц), составление точных смет для каждого строительного объекта предприятия нереально из-за огромной трудоёмкости. Оценщики в этом случае пользуются двумя не очень точными методами.

1. Метод удельных стоимостей.
Расчет проводится на основании таблиц удельных расценок из справочников и коэффициентов пересчета стоимости от цен на дату соответствующего справочника в цены на дату  оценки  для получения удельных стоимостей в современных уровнях цен. Коэффициенты пересчета публикуются в информационно-аналитическом ежеквартальном бюллетене "Индексы цен в строительстве", издаваемом фирмой "КО-Инвест" (г. Москва), а также имеются в других доступных источниках.
Восстановительная стоимость строительного объекта определяется на основании соответствующих строительных характеристик (объем здания, длина  трубопровода , глубина залегания и т.п.) и вычисленной удельной стоимости при современном уровне цен для данной характеристики.
В расчётах используются таблицы удельных расценок из следующих справочников: 
* Справочник оценщика "Промышленные здания", тома 1 и 2, компания "КО-Инвест". М., 1997 г.
* Справочник оценщика "Жилые здания", компания "КО-Инвест". М., 1998 г.
* 37 сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), М., 1970 г., в которых имеются удельные расценки не только зданий, но и сооружений и передаточных устройств.
Общее количество таблиц удельных расценок в этих справочниках (число различных строительных объектов) достигает 5400.
Однако в этих справочниках нет таблиц удельных стоимостей для расчета восстановительной стоимости нефтяных скважин. 
Для  трубопроводов  в справочниках УПВС соответствующие таблицы удельных расценок имеются, но использование регионально-отраслевых коэффициентов из бюллетеней компании "КО-Инвест" приведения цен от даты справочника к современному уровню дает ошибку до 50% по сравнению с детальным осмечиванием  трубопроводов . Это происходит из-за усредненности коэффициентов приведения к современному уровню цен по различным видам строительно-монтажных работ (для зданий, линий электропередач, автомобильных дорог и т.п.).

2. Индексный метод.
Индексный метод основан на переводе балансовой стоимости объектов на дату последней переоценки в современный уровень цен.
В качестве индексов перевода берут либо региональные коэффициенты переоценки для строительных сооружений Госкомстата РФ, либо средние регионально-отраслевые коэффициенты из ежеквартальных бюллетеней компании "КО-Инвест". Отметим, что для скважин нефтедобывающие компании сами вводят такие индексы по бурению для своих внутренних нужд (зависящие не только от месторождения, но и от куста) и эти индексы являются коммерческой тайной компаний. Как показывает наша практика , внутренние индексы переоценки для бурения нефтяных скважин существенно отличаются как от усредненных индексов Госкомстата РФ, так и от индексов компании "КО-Инвест". Кроме того, индексный метод переоценки не устраняет накопившихся ошибок в балансовой стоимости на дату последней переоценки. 
Если последняя переоценка нефтедобывающей компании была в 1997 году, то при переоценке нефтяных скважин ошибка в восстановительной стоимости по индексному методу в 200-300 % является типичной по сравнению с детальным осмечиванием в современных ценах. 
Ниже рассмотрены предлагаемые нами методы оценки скважин и трубопроводов , которые дают восстановительные стоимости близкие к результатам детального осмечивания.

I. Метод удельной стоимости бурения для  оценки  нефтяных скважин

Данные по усредненной удельной стоимости бурения 1 метра скважин для каждого нового куста имеются в проектно-сметном отделе нефтедобывающей компании. При этом для старых кустов стоимость бурения 1 метра скважин берется из стоимости бурения новых кустов близких по условиям бурения.
Кроме бурения в стоимость скважины включаются следующие дополнительные затраты:
1) Вышкомонтажные работы.
2) Отсыпка кустовых оснований и лежневых дорог.
3) Телеметрия.
4) Перфорация дорогостоящими зарядами. 
5) Проектно-изыскательские работы.
6) Обустройство скважин.
7) Топогеодезия.
8) Дополнительные геофизические исследования.

В таблице 1 приведен условный пример состава затрат по всем скважинам на одном кусте. На основании этих данных вычисляется коэффициент удорожания стоимости скважин по сравнению со стоимостью бурения.

Таблица 1. Пример расчета % затрат, не входящих в стоимость 1 метра проходки скважин, по отношению к стоимости бурения на кусте. 

	1999г.	2000г.	2001г.	Всего тыс. руб.
Бурение		30668,9	39450,7	70119,5
Работы, не входящие в стоимость 1 метра проходки	5909	5724,2	5632,5	17265,8
в том числе: Бухгалтерская справка ВМР	1295	1840,1 877,0	2367,0 1102,8	4207,2 3274,8
Отсыпка	4342	139,8	132,9	4614,7
Обустройство		1094,7	1508,6	2603,3
Топогеодезия		8,7		8,7
Причал		156,7		156,7
Геофизика		37,8	150,6	188,4
ПИР		41,0		41,0
Электроснабжение		154,7	154,7	309,4
Телеметрия		1373,7		1373,7
Амбар			215,9	215,9
ВЛ	272,0			272,0
Всего затрат	5909,0	36393,1	45083,2	87385,3
Отношение работ, не  входящих в стоимость 1 метра проходки,  к стоимости бурения (17266/70120) в %				24,6

Номера кустов с близким процентом удорожания предоставляются также проектно-сметным отделом. 
Тогда восстановительная стоимость скважины равна значению:

удельная стоимость х глубина х коэффициент удорожания.

Таблица 2. Пример расчета восстановительной стоимости нефтяной скважины методом удельной стоимости бурения.

Глубина, м	Удельная стоимость за 1 м в руб. на 01.01.2002г.	Коэффициент удорожания	Востановительная стоимость в руб. на 01.01.2002г.
1 770,0	2 843,2	1,246	6 270 450

Замечание. Балансовые стоимости практически одинаковых по своим характеристикам скважин с одного и того же куста могут сильно друг от друга отличаться. Это связано с тем, что в бухучете затраты по вышкостроению на кусте традиционно включаются по большей части в первую и последнюю забуренную на кусте скважины. Метод вычисления восстановительной стоимости по удельной стоимости бурения ликвидирует указанную диспропорцию.

II. Метод суммирования приведенных затрат для  оценки  нефтяных скважин

Нефтяные скважины ставятся на баланс сразу после завершения бурения, но, как правило, значительные дополнительные затраты производятся еще в течение последующих 2-х и более лет. В базе данных по основным фондам компании даты дополнительных затрат и сами затраты отсутствуют, а балансовая стоимость скважины равна первоначальной стоимости плюс сумма последующих затрат. При индексном методе вычисления восстановительной стоимости оценщики берут эту балансовую стоимость и умножают на коэффициент переоценки (региональный коэффициент переоценки для строительных сооружений Госкомстата РФ или средний регионально-отраслевой коэффициент из ежеквартальных бюллетеней компании "КО-Инвест"). Это приводит к завышению восстановительной стоимости. 
В методе суммирования приведенных затрат для  оценки  нефтяных скважин каждая приведенная затрата получается умножением первоначальной затраты на коэффициент, полученный на основании индексов удорожания работ, предоставленных проектно-сметным отделом компании.

Таблица 3. Пример расчета восстановительной стоимости нефтяной скважины методом суммирования приведенных затрат. 

Дата затраты	Затрата	Индекс удорожания на 01.01.2002г.	Приведенная стоимость на 01.01.2002г.
март 1997г.	1 071 691,0	3,236	3 467 992,0
декабрь 1997г.	474 435,0	3,123	1 481 661,0
сентябрь 1998г.	361 621,0	2,253	814 732,0
декабрь 1998г.	23 891,0	2,253	53 826,0
август 2000г.	932,0	1,978	1 843,0
декабрь 2000г.	5 921,0	1,141	6 756,0
ИТОГО:	1 938 491,0		5 826 810,0

III. Метод поправочных коэффициентов для  оценки  восстановительной стоимости  трубопроводов 

Эта задача решается в два этапа.
На первом этапе восстановительная стоимость вычисляется стандартным методом УПВС, однако вместо усредненных регионально-отраслевых коэффициентов переоценки применяются разработанные компанией "КО-Инвест" более точные коэффициенты для сооружений и передаточных устройств (коэффициенты КС-8,..., КС-14 в терминологии компании "КО-Инвест"), которые в современной  практике  оценки , как правило, к сожалению, не используются. 
На втором этапе, на основании детального осмечивания 5-7  трубопроводов и вычисленных на первом этапе восстановительных стоимостей для этих же трубопроводов определяется средний поправочный коэффициент, который затем применяется ко всем восстановительным стоимостям трубопроводов, вычисленным на первом этапе.
Такой подход существенно повышает точность оценки.
Вышеописанные методы реализованы в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS(r) (Appraiser Support Info System). 
В ASIS(r) оценка основных фондов максимально автоматизирована, что позволяет в несколько раз повысить эффективность работы оценщика и предложить более качественные оценочные услуги по пониженным расценкам.

  Литература
1. Тришин В.Н., Шатров М.В., Тришин А.В. Аудиторские и оценочные задачи и методы их решения в системе ASIS // Бухгалтер и компьютер (приложение к журналу "Бухгалтерский учет"). 2001. №12. С. 36-39.

Информация взята с сайта www.trishin.ru

Уважаемые господа и дамы ! всем    кто интересуется вопросами кокретной экономики России пишите.

 

	Самозарядное ружьё Beretta AL 391 Урика Руководство по обращению с самозарядным ружьём Beretta AL 391 Урика
	Автоматическая малокалиберная винтовка ANSCHUTZ 525 Руководство по обращению ANSCHUTZ 525
	Карабин Tikka T3 Инструкция к карабину Tikka T3
	Зульское трёхствольное ружьё Merkel 96K Руководство по обращению Merkel 96K
	ДВУСТВОЛЬНЫЕ РУЖЬЯ Beretta Руководство по обращению с двустольными ружьями Beretta
	Охотничье нарезное ружье SAUER 202 Руководство по обращению SAUER 202
	Многозарядная охотничья винтовка HEYM SR 21 Руководство по обращению HEYM SR 21
	Самозарядное ружье Раффаелло Руководство по обращению Benelli Raffaello
	Полуавтоматический карабин серии ARGO Руководство по обращению Benelli Argo
	Browning Boss Руководство по использованию системы BOSS, применяемой на самозарядных карабинах BROWNING Bar второго поколения
	Зульское охотничье и спортивное оружие Merkel Руководство по использованию Merkel SLII, SLIII, B2, K1, K2
	ДВУСТВОЛЬНЫЕ РУЖЬЯ с вертикально спаренными стволами Руководство по использованию Merkel BDF 2000E, 2001Е, 2002Е BBF 2010Е, 2011Е, 2012Е BDB 2020E, 2021Е, 2022Е
	ДВУСТВОЛЬНЫЕ РУЖЬЯ с горизонтально спаренными стволами Руководство по использованию Merkel 40Е, 50Е, 60Е
	Browning Bar II - Самозарядное нарезное ружье для охоты на крупного зверя Руководство по использованию Browning Bar II
	Универсальное техническое масло Klever Ballistol
	Защитные крышки Butler Creek Данные таблицы помогут Вам определить размер защитного колпачка для окуляра и объектива Вашего оптического прицела
	Дроби, чоки, калибры Размеры дробей, рекомендации по применению, соответствие калибров размерности дульных сужений (чоков)
	Самозарядное охотничье ружье с нарезным стволом Merkel SR1 Инструкция по обслуживанию Merkel SR1
	Ружье Blaser с выдвижным затвором Модель R93 Инструкция по обращению с ружьем Blaser R 93
	Вrunох Turbo-Spray, средство для ухода за охотничьим, спортивным и служебным оружием Московское представительство Швейцарской компания «Brunox» имеет честь предложить Вам приобрести Вrunох Turbo-Spray, средство для ухода за охотничьим, спортивным и служебным оружием