Ипотека - простейший способ купить квартиру... Простейший, но так ли он хорош?.. Чтобы ответить на этот вопрос решил провести "грубый" анализ на примере, близком "стандартной"(как мне кажется) ситуации... Итак...


На входе : Семья из трех человек с суммарным чистым доходом 80000 руб., накоплений - 0...
На выходе(цель) : однокомнатная квартира стоимостью 4.000.000 руб.


Сегодня есть варианты, при которых возможно взять ипотечный кредит без первоначального взноса... При чистом доходе 80000 руб/мес. банк, скорее всего одобрит кредит на 4.000.000 со сроком погашения 20 лет (далее буду считать помесячно - 240 месяцев). При ставке 11 % (некий средний вариант) годовых ежемесячный платеж по кредиту составит - 41300 руб.

А теперь, самое интересное - семья становится обладателем квартиры !!! Обладателем?... Нет!!! Скорее - проживающей в квартире, принадлежащей де-факто банку... До обладания квартирой осталось 20 долгих лет!!! Интересная картинка - уменьшение основного долга (первоначально равен 4000000 руб) в течении этих 20 лет:
Что это означает? Означает это, что через 10 лет(половина срока кредита) основной долг уменьшается только на четверть, через 15 лет - на половину, через 18 лет - на три четверти, а в последние 2(!!!) года на последнюю четверть!!! Почему так происходит? Все дело в структуре равных(аннуетентных) платежей :
На рисунке - все платежи за 240 месяцев. Черным цветом выделена часть каждого платежа, которую банк забирает себе в качестве процентов... Думаю, не надо ничего больше объяснять... Первые 10 лет Семья кормит банк. Именно в этот период банк возвращает свои 4.000.000 руб. При этом Семья выплачивает собственно за квартиру только 1.000.000... А сколько заработает банк за все 20 лет?... Все просто : (срок x платеж) - стоимость квартиры = 240x41300-4000000 = 5.912.000. т.е. для Семьи стоимость квартиры увеличилась в 2,5 раза? Вообще-то нет... Есть еще немного плохих новостей... Обязательная ежегодная страховка жилья, жизни и трудоспособности заемщика. Для данного кредита размер страховки за 20 лет составит около 2.000.000 руб. т.е. реальное удорожание квартиры - 4.000.000 -> 12.000.000 = 3 раза!!!

Еще немного дЁгтя... При таком доходе(80000) и платеже(41300) Семья обрекает себя на почти пожизненную каторгу... ибо надежд досрочно погасить кредит не остается - кушать ведь тоже надо... Банкиры могут простачкам сказать - "если Вы не сможете выплачивать, то просто продадите квартиру, погасите остаток долга, а разницу возьмете себе..." Все так, но... вернут Семье только малую часть заплаченных банку денег (проценты-то не возвращаются)... Вот и получается, что вместо кредита выгоднее было просто снимать квартиру... Что видно из второй картинки... В первые 10 лет средняя сумма, выплачиваемая банку - 33000, при цене съема 25000...

Хватит негатива!!! Может есть и хорошие новости? Есть, конечно!!! Ситуацию можно развернуть на 180 градусов!!! Для этого нужно просто самой Семье стать банком!!!

Итак, у Семьи есть излишки денег... Самая хорошая новость: Она только что хотела(и могла) отдавать 41300 каждый месяц в течении 20 лет. Отлично! Но что же делать?

Способ первый: "тупое" накопление (зеленая линия на 3-ей картинке) - стать не банком, но банкой. Через 8 лет (100 месяцев) у Семьи есть 4.000.000 !!!

Способ второй: "умное" накопление (жОлтая линия) - стать не банкой, но банком!!! Те же самые 41300 руб ежемесячно инвестировать в финансовые инструменты - вклады, ПИФы и пр. На графике линия изображена с доходностью 1% в месяц. 4000000 при таком раскладе накапливаются в течении 6 лет...

Совмещая ипотеку и один из способов инвестирования, Семья могла бы досрочно погасить кредит через 5-7 лет(точки пересечения основного долга и графиков накопления), при условии увеличения возможной суммы трат на квартиру в два раза (41300 по кредиту и 41300 в накопления). т.е. увеличивая ежемесячные затраты вдвое реально сократить срок кредита в 4 раза!!! А имея трехкратный запас (красная линия) - 41300 по кредиту и 82600 в накопления - срок сокращается в 7 раз!!!

Выводы:
Ипотека сугубо индивидуальный продукт, зависящий от многих факторов. Универсального ответа о его выгодности не существует, но брать ипотеку не имея возможности дополнительного накопления средств для досрочного погашения -АБСОЛЮТНОЕ ФИНАНСОВОЕ БЕЗУМИЕ!!!
Нашла здесь:http://community.livejournal.com/estateconsult/401.html