Часто с появлением детей семьи стремятся улучшить свои жилищные условия, нередко с применением материнского капитала. Однако не все знают, какие тонкости нужно учесть в процессе оформления приобретенной недвижимости. Как выделить доли всем членам семьи в недвижимом имуществе и не нарушить права супругов и детей, рассказывает Росреестр.

Какими правами могут обладать супруги на объекты недвижимости?

Имущество может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

· на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;

· в общую совместную собственность супругов;

· с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако, непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество

на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия).

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно,

но только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Какие права у детей?

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. При этом в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:

· если для покупки квартиры использовали материнский капитал (Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст.10, п.4);

· если для приобретения нового жилья продается недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего. Приобретатели обязаны выделить несовершеннолетнему в новом объекте равноценную долю;

· если доля несовершеннолетнего выделяется в случае приватизации государственной квартиры.

Материнский капитал и выделение долей

Если для приобретения жилья, а также для внесения первоначального взноса или погашения ипотечного кредита используется материнский капитал, то супруги подписывают обязательство. Этот документ говорит о том, что после выплаты ипотеки и снятия обременения объект недвижимости будет зарегистрирован на всех членов семьи с выделением детских долей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после возникновения права распоряжения собственностью, иначе сделка может быть признана недействительной.

Обращаем внимание! В рамках «Правил использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г. № 862, обязательство о выделении долей супругу и детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств маткапитала, может быть оформлено только у нотариуса либо у лица, наделенного законом такими полномочиями.

Оригинал обязательства остается в Пенсионном фонде России (ПФР), а копия передается обладателю сертификата (лицу, давшему обязательство). Затем выделение долей закрепляется соглашением, в котором распределяются доли всех участников.

Как зарегистрировать выделение долей?

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:

· паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);

· свидетельства о рождении детей;

· правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);

· свидетельство о браке или разводе;

· иные документы, необходимые для государственной регистрации.

Важно! Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе, доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.

Обращаем внимание! Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб. на всех членов семьи.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

· лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;

· лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;

· дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;

· лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);

- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Обращаем внимание! Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости. Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом.

Срок государственной регистрации составит 7 рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.



Пресс-служба Росреестра

При покупке квартиры на вторичном рынке одного договора купли-продажи недостаточно — продавец и покупатель должны дать друг другу расписки. Рассказываем, какие.

Покупка квартиры на вторичном рынке более рискованна, чем на первичке. При такой сделке документам должно быть уделено максимальное внимание.
Какие расписки взять у продавца квартиры?

Какие расписки взять у продавца квартиры?
Расписка о получении денег

Самая главная расписка — это расписка о получении продавцом от покупателя денежных средств за проданную квартиру.

«Неважно, перечисляли вы необходимую сумму через банк, либо передавали наличными денежными средствами (это будет влиять лишь на текст самой расписки, но не на ее суть)», — рассказывает адвокат Московской коллегии адвокатов рекомендует на этапе заключения договора купли-продажи составить опись остающегося в квартире имущества. Составлять ее следует с максимальной индивидуализацией предметов (марка, модель и прочие данные), к описи можно составить фотоприложение. Если покупатель обнаружит, что в квартире отсутствует диван, он сможет требовать от продавца компенсацию или даже расторжения договора.

Кроме того, при передаче недвижимости от продавца покупателю следует включить мебель и технику в передаточный акт.

«Как вариант, можно заключить отдельный договор купли-продажи именно в отношении мебели и техники. Так будет удобнее при приобретении жилья в кредит, под залог недвижимости», — отмечает Кузнецов.

Дело в том, что банки не заинтересованы предоставлять заемщикам сумму, превышающую стоимость самой квартиры. «Для этих ситуаций практика разработала такой способ, как заключение двух договоров купли-продажи: для квартиры и отдельный для мебели. При этом второй договор заключается под отлагательным условием о регистрации перехода права на недвижимость. В этом случае будет как два договора, так и два передаточных акта», — поясняет юрист.

Продавец в свою очередь может потребовать от покупателя расписку о том, что квартира передана ему в надлежащем виде и качестве, с полным комплектом ключей от входных дверей.

Этот материал будет полезен тем, кто планирует продать или купить квартиру. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – всё это поможет в успешном оформлении сделки.

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.

Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги - она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.

Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости - как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

- документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);

- свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.



Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).



Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;

в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;

дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»);

через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.


За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в Челябинской области, как и в 75 регионах России, Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Этот материал посвящен одному из самых актуальных и насущных вопросов, который волнует всех без исключения собственников недвижимости. К сожалению, случаи с мошенничеством при покупке или продаже жилья не редкость, поэтому советуем заранее изучить основные методы защиты и своевременно их применять. Это убережет вас от неприятных сюрпризов и проблем при совершении сделок со своей недвижимостью.

1. Что стоит сделать в первую очередь:

Самый простой способ защиты – подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.

Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности, в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение.

ВАЖНО! Исключением являются случаи, когда основанием для учетно-регистрационных действий является вступившее в силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. В этом случае обозначенная выше запись в ЕГРН не учитывается.

Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра (в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись), а также в офисах Федеральной кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально). Это можно сделать и по почте – тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.

2. Как избежать мошенничества при электронной регистрации сделок?

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь оформление сделок с помощью УКЭП возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Иными словами - без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно.

Закон был принят в связи с появлением случаев мошенничества, при которых документы на регистрацию подавались в электронном виде с помощью поддельных электронных подписей.

Заявление о возможности проведения регистрационных действий на основании электронных документов с использованием УКЭП можно подать как в отношении всех принадлежащих собственнику объектов недвижимости, так и какого-то одного из них. Об этом будет внесена соответствующая запись в ЕГРН. Если ее не будет, документы, поступившие в Росреестр в электронном виде, регистраторы просто не будут рассматривать и вернут обратно заявителю.



ВАЖНО! Исключением являются случаи, когда документы на регистрацию в электронном виде направляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или нотариус, у которых с Росреестром налажено межведомственное взаимодействие. Или если электронные документы подписаны УКЭП, квалифицированные сертификаты ключей проверки которых выданы ФГБУ «ФКП Росреестра».

Также исключение составляют случаи, когда документы в Росреестр направляет кредитная организация. К примеру, в настоящее время так происходит в рамках проекта «Электронная ипотека за один день», который в этом году масштабирован на все субъекты страны. Покупатель оформляет в банке ипотечный кредит, подписывает договор с помощью УКЭП, и кредитная организация в электронном виде самостоятельно направляет документы на регистрацию. В этих случаях отсутствие письменного заявления от собственника не станет препятствием для оформления сделки.

Обращаем внимание, что Росреестр всегда уведомляет собственников (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр и сделка не состоится.



ВАЖНО! Росреестр рекомендует гражданам обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества.



3. Что нужно проверить, если вы покупаете жилье?

В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.



ВАЖНО! Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить.

Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».



На что стоит обратить внимание в выписке из ЕГРН?

убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект);

проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный ли он собственник объекта недвижимости или нет?

нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних? В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Также перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.



ВАЖНО! Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Подаренного не воротишь – так можно коротко описать ситуацию с дарением недвижимости. Впрочем, дарители часто действуют по принципу "если что, заберу назад", а потом льют горючие слезы, узнав, что обратного пути нет. Опрошенные РИА Недвижимость юристы и нотариусы напомнили обо всех необратимых последствиях дарения жилья и назвали главные "нельзя" в таких сделках.
Дарю при условии
Размышляющие о дарении своей недвижимости часто задаются вопросом о том, можно ли в договоре прописать условия для одаряемого. Нет, нельзя, отмечает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.
"Договор дарения не содержит экономически значимых условий, кроме передачи самой квартиры. Если в договоре будет прописано обязательство одаряемого что-то передать дарителю взамен квартиры или выполнить какую-то работу или услугу, то такой договор уже не будет считаться договором дарения. К нему будут применяться правила, установленные для договоров мены, купли-продажи или иных договоров, более подходящих под реальные договоренности сторон", – информирует Данилов.

Однако некоторые условия стороны вправе согласовывать в договоре дарения. Например, сроки передачи квартиры, порядок распределения расходов на государственную регистрацию, обязанности по страхованию сделки.

Также можно прописать, что даритель сможет жить в квартире даже после совершения сделки, а в случае смерти одаряемого недвижимость снова перейдет к дарителю.
Дарю с "дедлайном"
Можно ли подарить квартиру с "дедлайном", то есть на определенный срок? Нет, нельзя, отвечает старший юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.
"Безвозмездная передача квартиры на определенный срок является не дарением, а договором безвозмездного пользования (ссуды)", – объясняет он.
А можно без налога?
Вопрос уплаты налога на подаренный объект зависит от родственного статуса дарителя, напоминает адвокат коллегии адвокатов "Курганов и партнеры" Анна Климова. При дарении между близкими родственниками налог уплачивать не нужно, однако его не избежать во всех остальных случаях.
"Нельзя не платить налог, если вы не приходитесь членом семьи или близким родственником. Друзья и третьи лица обязаны подать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% со стоимости полученного в дар имущества",
в соответствии с Семейным кодексом РФ, к членам семьи относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), а близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Дарю питомцу
В практике юристов встречался даже такой вопрос, как: "могу ли я подарить свою квартиру своим домашним животным"?
"Нет, это сделать невозможно, так как договор дарения является двусторонним, а это значит, что потребуется согласие одаряемого. Животное не может выразить свою волю и согласие, кроме того, в связи с невозможностью установить личность лица, МФЦ и Росреестр не смогут принять документы и зарегистрировать переход права собственности", – развеяла вероятность такой сделки Климова из "Курганов и партнеры".
В свою очередь нотариус города Москвы Татьяна Ништ уточняет, что по российскому законодательству животные являются объектом, а не субъектом права, поэтому они не могут обладать имуществом на праве собственности.
Дарю на честном слове
Многих интересует, можно ли подарить квартиру на словах или же на бумаге, не имеющей никакой юридической силы, то есть никак не заверенной.
"Нет, нельзя. Дарение квартиры возможно только посредством заключения письменного договора и дальнейшей государственной регистрации перехода права на квартиру. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора дарения", – отвечает Данилов из Pen & Paper.
Это подтверждают и нотариусы. "Договор дарения недвижимого имущества обязательно должен быть совершен в письменной форме. А в ряде случаев простой письменной формы договора недостаточно. Так, например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество или сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному (ограниченно дееспособному) гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению",
Исключение составляют случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, добавляет нотариус.
Семья-западня: чем опасны родственники в операциях с недвижимостью
Подарки не отдарки?
Вопрос о том, можно ли передумать и вернуть назад подаренную недвижимость возникает даже у тех, кто был, казалось бы, тотально уверен в своем решении.
"Если сделка совершена и квартира передана одаряемому, забрать ее обратно уже нельзя", – разъясняет адвокат Мстоян.
После регистрации перехода права собственности по договору дарения одаряемый становится полноправным владельцем такого объекта, таким образом вернуть подаренное без его согласия невозможно, констатируют все эксперты.
"С момента перехода права собственности одаряемый вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом" –
Однако в некоторых случаях договор дарения все же можно оспорить в судебном порядке и вернуть назад жилье.
из установленных законом оснований отказа от исполнения договора дарения или отмены дарения можно назвать следующие:
—если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
—если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
—если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Оспорить в свою сторону
Можно ли оспорить договор дарения между двумя третьему лицу? Например, родственнику или близкому другу дарителя.
"По общему правилу – нет, но есть исключения",
если даритель имеет определенные заболевания, которые не позволяют ему в полной мере осознавать суть заключаемой сделки (например, является недееспособным).
Еще можно оспорить сделку тем, кто является кредитором дарителя, добавил Данилов:
—дарение может быть мнимым, то есть совершенным только на бумаге, с целью вывести имущество из-под удара кредиторов;
—дарение может быть притворным, то есть прикрывающим реальную куплю-продажу квартиры, за которую "даритель" получил деньги, но скрыл их от кредиторов;
—дарение может быть совершенным с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов, то есть сделка которая совершена в режиме "так не достанься никому".
Таким образом, бывают ситуации, когда действительно можно признать договор дарения недействительным, подытожил он.
Квартира как сюрприз
Можно ли не предупреждать одаряемого о подарке, то есть сделать ему сюрприз?
Нет, нельзя, так как договор дарения является двусторонней сделкой, поэтому для его заключения требуется выражение согласованной воли двух сторон – дарителя и одаряемого, говорит нотариус.
С этим соглашается Данилов из Pen & Paper и добавляет: "Чтобы дарение юридически состоялось, одаряемый должен принять дар. С движимыми вещами это обычно происходит посредством передачи одаряемому самой вещи, что очевидно не может произойти без ведома одаряемого. Но в случае с дарением недвижимости также необходима государственная регистрация перехода права собственности к одаряемому. Так что без его заявления в регистрирующий орган точно не обойтись".

На сегодняшний день договор дарения — это самый популярный способ безвозмездной передачи имущества между родственниками. Связано это, в первую очередь, с тем, что составление и оформление дарственной не занимает много времени и сил. Однако несмотря на кажущуюся простоту оформления договора дарения, есть масса важных нюансов и «подводных камней», о которых мало кто знает. Впоследствии незнание всех этих мелочей может привести вас в суд и к тому, что дарственная будет признана недействительной.

❗️Важные нюансы для тех, кто собирается дарить недвижимость
Если сравнивать завещание и дарственную, следует знать, что договор дарения является двусторонним, а это значит, что потребуется согласие одаряемого.
Договор дарения должен заключаться в письменной форме, в противном случае он будет считаться недействительным.
Просто отдать близкому родственнику документы на квартиру нельзя, сделка в обязательном порядке подлежит регистрации в Росреестре.
❓Почему близким родственникам выгоднее составлять именно дарственную?
Если хотите передать дочери, сыну или родителям, например, квартиру, проще всего это сделать с помощью договора дарения. Если родственники не близкие, дарение невыгодно. Кроме того, дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которым не придётся платить с него налог.

Как оформить дарственную между близкими родственниками: четкие правила!
📌Практические советы по оформлению дарственной
Прежде чем составлять договор дарения и идти с ним в МФЦ, необходимо обратить внимание на общие требования, которые предъявляются к дарителю.

Дееспособность
Несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.

Здоровая психика
Дарить может только тот, кто четко понимает свои действия и дальнейшие последствия своих поступков. Дарение могут признать недействительным, если окажется, что человек подписывал дарственную о передаче квартиры под давлением или не осознавал, что он делает.

Право собственности
Очевидно, что дарителем может считаться тот, кто является собственником того, что он собирается дарить.

Теперь перейдём к следующему немаловажному нюансу: близкие родственники дарителя. Кто они?

В силу особенностей русской души наши соотечественники очень любят записывать в список «родных» людей кого попало: от близкого друга до троюродной сестры. Но с точки зрения закона это не совсем правильно.

Перечень близких родственников четко прописан в Гражданском Кодексе. В него попадают:

родители и дети,
бабушки и дедушки,
внуки и внучки
братья и сестры (в том числе,у которых только один общий родитель).
👉🏻Перечень документов, необходимых для составления дарственной
Как оформить дарственную между близкими родственниками: четкие правила!
Для составления договора дарения необходимо подготовить и заполнить следующий ряд документов

Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
Правоустанавливающие документы — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Акт приема-передачи - составляется в самую последнюю очередь уже после передачи ключей одаряемому. Составлять его не обязательно, но очень желательно, в целях избежания в будущем проблем.
Если даритель состоит в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на заключение договора дарения.
Третьим шагом на пути к передачи недвижимости в дар близкому родственнику будет этап оформления дарственной в МФЦ. Это необходимо, чтобы договор считался заключённым (нужно зарегистрировать переход права собственности к родственнику).

Помимо заполнения заявления и передачи комплекта документов потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 2000 рублей. Оплатить ее можно несколькими способами:

воспользоваться порталом Госуслуг (при оплате через портал действует скидка);
воспользоваться терминалами в МФЦ ( в случае возникновения вопросов и проблем по оплате лучше всего обращаться к специалистам в МФЦ);
воспользоваться терминалами банка.
После приёма заявления и всех документов остаётся только ждать. Обычно на регистрацию сделки уходит около 7 рабочих дней.

Юридические тонкости

Штамп о постоянной регистрации подтверждает не только место жительства человека, но и то, что собственник вселил его в свое жилое помещение.

А в большинстве случаев это означает признание членом семьи собственника (если особого соглашения при этом не заключалось).

Поэтому «прописанный» (назовем его так для удобства) приобретает права на жилое помещение, которые гарантирует ему закон. Значит, даже собственнику придется с ними считаться.

1. Право пользоваться квартирой

Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, члены семьи собственника могут наравне с ним пользоваться жилым помещением. То есть проживать в нем и требовать устранения любых препятствий к этому.

Собственник не может по своему желанию выставить прописанного жильца за дверь — для этого ему придется сначала выписать его. А если тот не пожелает добровольно отказываться от регистрации, без решения суда выселить его не удастся.

Собственнику придется доказать, что прописанный стал бывшим членом его семьи — только тогда его снимут с регистрационного учета и выселят из квартиры. И то при условии, что у прописанного нет оснований для пожизненного пользования жильем.

Это, в частности:

- если он отказался в свое время от участия в приватизации или был вселен на основании ордера,
- или если он получил право проживать в квартире по завещательному отказу (когда завещатель обязывает наследника предоставить жилье конкретному человеку).
В этих случаях даже после продажи квартиры за прописанным сохраняется право проживать в ней. Тогда как по общему правилу смена собственника влечет прекращение права пользования жильем для членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

2. Право прописать своего ребенка

На оформление регистрации всегда требуется согласие собственника жилья. За единственным исключением — когда речь идет о ребенке до 14 лет.

По закону местом его жительства признается место жительства родителя. Поэтому родитель, даже не будучи собственником, но имея регистрацию в квартире, может оформить такую же регистрацию и своему ребенку (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Возражения собственника при этом не имеют значения: выписать ребенка он сможет только вместе с родителем — и то, если докажет в суде соответствующие основания.

3. Право не платить за квартиру

По закону члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, которые вытекают из пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ). То есть, прежде всего, речь идет о квартплате.

Но Верховный суд сделал ряд важных исключений — за что не должны платить прописанные жильцы (если они не собственники):

- это за содержание общедомового имущества и за капремонт.
Иными словами, члены семьи обязаны оплачивать только коммунальные услуги. А все расходы, связанные с содержанием жилого помещения, возлагаются исключительно на собственника (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

4. Право требовать, чтобы собственник обеспечил жильем

Если человека признают бывшим членом семьи собственника, то даже регистрация не спасет от выселения. Но при наличии уважительных обстоятельств суд может при этом обязать собственника обеспечить выселяемого жильем:

1) если бывшему члену семьи негде жить и имущественное положение не позволяет ему обзавестись жильем (хотя бы съемным) — суд может сохранить за ним право пользования квартирой в течение определенного срока. Но после этого все-таки придется съехать;

2) если собственник по закону должен платить алименты бывшему члену семьи.

В частности, это относится к нетрудоспособному супругу, который признан нуждающимся, а также к бывшей супруге, которая на момент расторжения брака беременна или воспитывает общего ребенка до 3-х лет.

Суд может обязать собственника обеспечить жильем такого члена семьи, даже если он стал для него бывшим (ст. 31 ЖК РФ, ст. 90 СК РФ).

Как видно, штамп о регистрации наделяет правами на жилье — и даже собственнику придется с ними считаться, раз уж он оформил прописку на своей жилплощади.

© Сивакова И. В., 20