После отмены налога на наследование и дарение люди стали охотнее дарить друг другу жилье. Ведь подарить квартиру намного проще, чем продать, завещать или передать по договору ренты.

А получить жилье в подарок намного выгоднее, чем купить. Но дарить и получать подарки тоже нужно умело.

Закон РФ от 1991 года "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" полностью утратил силу с 1 января 2006 года. Одновременно в главу 23 Налогового кодекса были внесены изменения, вводящие даримое имущество как новый объект налогообложения. В результате этих изменений была отменена сложная прогрессивная шкала налога, которая определялась стоимостью имущества и степенью родства дарителя и одаряемого. Новой формулой стала единая ставка налога (теперь уже налога на доходы физлиц, НДФЛ) - 13%. Эта ставка одинакова для всех видов имущества. "Кодекс разделил получивших подарки граждан на две категории: близких родственников и всех остальных. Близкие родственники (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные), дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры (в том числе неполнородные) во всех случаях освобождены от уплаты НДФЛ, независимо от вида имущества и его стоимости, - пояснил Вадим Райкин, гендиректор юридической фирмы "Райкин и партнеры". - Но и те одаряемые, которые не состоят с дарителем в отношениях близкого родства, обязаны уплатить налог только с трех видов имущества: недвижимости, транспортных средств и долей участия в организациях (акций, долей, паев). Если же имущество дарит не гражданин, а организация, установленные кодексом льготы не действуют и налог уплачивается по ставке 13% для любых видов имущества (за исключением недорогих подарков стоимостью не более 4000 рублей, п. 28 ст. 217 НК РФ)". Договор дарения при передаче недвижимости чаще всего используется в отношениях между близкими родственниками, поскольку налог на доходы в любом случае не уплачивается. Договор дарения может хорошо защитить интер есы несовершеннолетнего ребенка. Часто родители при разводе дарят ребенку квартиру, а бабушки и дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию. Это разумно, поскольку в этом случае квартира переходит в собственность ребенка сразу, а не спустя полгода после открытия наследства, к тому же оспорить договор дарения, в отличие от завещания, практически невозможно.

Факт родства и освобождение от уплаты налога с подаренного имущества нужно обосновать в налоговой инспекции путем подачи налоговой декларации и документов, подтверждающих родство. Каждый получивший в дар имущество должен до 30 апреля года, следующего за годом, когда был получен подарок, обязан подать соответствующие документы в налоговую инспекцию по месту жительства. Другими словами, если одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ со всей суммы имущества, он тем не менее обязан подать декларацию о доходах. Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения. Одаряемый становится собственником, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем. Даритель со своей стороны уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество. Если между дарителем и одаряемым предполагается встречная передача денег, вещи либо предполагаются обязательства по последующему содержанию дарителя, такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.  Среди юристов и судей до сих пор продолжается многолетний спор по поводу того, можно ли включать в договор дарения условие о праве дарителя проживать в квартире впоследствии. Некоторые считают это условие договором безвозмездного пользования и не относят к встречным обязательствам. Другие усматривают в такой конструкции признаки ренты (с правом дарителя на содержание со стороны одаряемого). Третьи доказывают полную недействительность договоров с таким условием. Единой судебной практики пока не сложилось. Фактически же некоторые нотариусы удостоверяют, а регистрационная служба регистрирует такие договоры. В результате права дарителя в суде оказываются более защищенными. Однако следует опасаться ситуаций, когда кто-либо из родственников или знакомых просит вас оформить дарственную на квартиру под предлогом того, что взамен будут вам материально помогать. "Одна пожилая женщина, по удостоверенному нотариусом договору, подарила родственнице свою квартиру. В качестве условия договор содержал запись о том, что женщина сохраняет за собой право проживания и пользования данной квартирой", - рассказывает Вадим Райкин. Обратившись впоследствии в суд о признании сделки недействительной, подарившая квартиру женщина указала, что ответчица должна была проживать с ней в квартире и осуществлять за ней уход, однако через четыре месяца после заключения с ней договора получившая в дар квартиру родственница выехала из квартиры в другую область и никаких расходов по квартире не несет. Решением подмосковного суда иск был удовлетворен - суд счел сделку заключенной под влиянием заблуждения.

В другом деле был признан недействительным договор, по которому отец подарил принадлежащий ему дом своей дочери от первого брака. В договоре было указано на то, что сын дарителя и его жена сохраняют за собой право пользования домом. Обратившись в суд, даритель указал, что заключил сделку под влиянием уговоров дочери от первого брака, не знал, что заключает сделку дарения, нотариус прочитал договор вслух, но содержание закона не разъяснил. В решении суд указал, что отец имел намерение разделить дом между дочерью и сыном и был обманут дочерью при подписании договора. В этой связи оптимальный способ оставить квартиру родственнику после своей смерти - оформить завещание. В такой ситуации родственники не смогут продавать недвижимость или выселять из него дарителя до момента его смерти, а проживать в квартире могут только с согласия дарителя. Завещание может быть в любой момент заменено или отменено. Если все же собственник решится подарить квартиру при жизни - необходимо включить в договор условие о праве на проживание.

Добавим, что не каждый человек может принимать по закону дорогие подарки. Статья 575 ГК запрещает делать их работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений соцзащиты гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также госслужащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Поэтому если ваш одаряемый занимает указанные посты, придется доказывать, что ваш подарок не связан с его должностью.

07.10.2008 14:50

По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром www.irn.ru в июне 2008 года, за последние 3,5 года среднее количество домов в поселках выросло почти на 70%. При этом средняя площадь поселка тоже значительно увеличилась - почти на 40%. А средний размер участка сократился не более, чем на 5%. Получается, что основной прирост площадей поселков происходил за счет увеличения количества домовладений. Однако, как известно, строить большие по площади поселки вблизи от Москвы затруднительно - здесь дефицит свободных площадей. Но последние несколько лет активно осваиваются дальние земли. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Коттеджи вытесняются дачами». Логично предположить, что большие по количеству домовладений (и как следствие по площади) поселки расположены именно в дальнем Подмосковье. Аналитический центр www.irn.ru выяснил, на каком направлении таких поселков больше всего.

Справедливо предположить, что динамика увеличения среднего количества домов в коттеджных поселках Подмосковья не отражает динамику по отдельным направлениям. Для детального анализа все шоссе Подмосковья, рядом с которыми идет строительство коттеджных поселков, были отнесены к той или иной стороне света.

К северным шоссе были причислены Алтуфьевское, Дмитровское, Куркинское, Ленинградское и Новосходненское. Кроме того, в этот же сегмент попали поселки, расположенные рядом с Осташковским, Пятницким, Рогачевским и Ярославским шоссе. В категорию западных шоссе попали Боровское, Волоколамское, Ильинское, Киевское, Минское, Можайское, Новорижское и Рублево-Успенское. В южном направлении учитывались Варшавское, Калужское, Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе. На востоке так же, как и на юге застраивается только 5 шоссе. Это Горьковское, Егорьевское, Новорязанское, Носовихинское и Щелковское шоссе.

При взгляде на получившийся график становится ясно, что среднее количество домовладений в коттеджных поселках Подмосковья росло в течение последних 3,5 лет по всем направлениям. При этом, конечно, следует отметить, что наибольший прирост среднего количества домовладений наблюдался на юге Подмосковья, где этот параметр вырос за 3,5 года почти в 2,4 раза. Следом за югом по темпам прироста среднего количества домовладений в коттеджных поселках Подмосковья идет восток. На восточном направлении среднее число домов увеличилось почти в 2 раза. Так же значительный прирост был и на западе. Он составил примерно 80%.

В то же время, бывший лидер - север - не продемонстрировал соответствующих темпов. Среднее количество домов в этом направлении увеличилось не более чем на 25%. В итоге, к концу первого полугодия 2008 года север потерял лидирующие позиции по количеству домовладений в коттеджных поселках Подмосковья и занял последнее место. Южное направление, в свою очередь, с последних позиций переместилось на первое место. Запад и восток остались на прежних уровнях: на втором и третьем местах, соответственно.

Произошло изменение структуры рынка и в части числа поселков на разных направлениях. Так, за последние 3,5 года доля юга выросла на 10%. И на эти же 10% сократилась доля запада. Но на западе Подмосковья по-прежнему строится наибольшее число поселков. На его долю приходится порядка 45% рынка Подмосковья. Примерно по 25% рынка принадлежит северу и югу. Оставшиеся 5% - востоку.

При этом на юге и западе строятся самые большие по количеству домовладений поселки, а север занимает по этому параметру последнее место. В то же время, юг делит с севером второе место по количеству поселков. Получается, что в абсолютном выражении на севере строится меньше домов, чем на юге. Таким образом, по общему числу домов юг занимает второе место. Первое же - по праву принадлежит западу. Возникает вопрос, на каком расстоянии от МКАД строительство больших поселков ведется наиболее активно? По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в июне 2008 года, последнее время неуклонно растет доля поселков, расположенных за 65 км от МКАД.

И именно за 65 км от МКАД, начиная с 2007 года, наблюдается превышение среднего количества домов в коттеджных поселках над среднерыночным уровнем по всем направлениям.

Из всякого правила есть исключение. Присутствует оно и здесь. Так, на западном направлении среднее количество домов в коттеджных поселках, расположенных до 65 км от МКАД, также выше среднерыночного.

 

И все же превышение над среднерыночным уровнем количества домов в поселках западного Подмосковья, расположенных до 65 км от МКАД, незначительно. Получается, что большие поселки в основном возводятся за 65 км и преимущественно на западе и юге Подмосковья. Возникает вопрос, почему именно на западном и южном направлениях так интенсивно осваиваются дальние земли?

Западное направление традиционно считается самым престижным направлением в Подмосковье с высоким уровнем транспортной доступности, развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Кроме того, на западном направлении большое количество лесов и водоемов, что также является привлекательным параметром для потенциальных покупателей. Особенно это заметно как раз на дальних землях, где развита система водохранилищ. В итоге, неудивительно, что это направление остается в лидерах по объемам строительства коттеджных поселков.

Южное направление, как было показано выше, до недавнего времени являлось недооцененным. Но на фоне дефицита ближних земель по рынку в целом инвесторы обратили свое внимание на юг. И, прежде всего, на дальние земли, что тоже понятно. Ведь данное направление отличается хорошей транспортной доступностью. Кроме того, дальние земли южного Подмосковья находятся рядом самой быстроходной рекой Московской области - Окой.

Но кроме сугубо психологических были и вполне экономические причины для освоения в западном и южном Подмосковье дальних земель. Дальние земли - дешевые, это позволяет скупать большие участки. В итоге, инвесторы могут зарабатывать на обороте. На этом фоне логично строить типовые объекты эконом-класса, которые дают как раз наибольший уровень рентабельности, когда инвестор старается заработать на обороте. Именно поэтому на этих направлениях стали строиться большие поселки на дальних землях.

При этом стоит отметить, что строительство больших поселков, кроме западного и южного Подмосковья, также активно ведется и на восточном направлении. И единственным исключением из общего правила стал север. Но исключение, как известно, только подтверждает правило. В итоге, можно сказать, что весь рынок коттеждных поселков охвачен сейчас новой тенденцией - строительством больших поселков на дальних землях.

Но эта тенденция является лишь очередным проявлением нового еще более важного тренда. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в июне 2008 года, на рынке подмосковных коттеджных поселков начинает преобладать жилье эконом-класса. И вся логика предыдущего развития указывает на то, что это тенденция как минимум ближайших нескольких лет. Как известно, развитие рынка обычно начинается с освоения наиболее дорогих сегментов. И лишь постепенно с течением времени в сферу внимания предпринимателей попадает сегмент массового потребления, который они начинают осваивать, когда элитная часть рынка уже насыщена. Таким образом, на рынке коттеджных поселков Подмосковья наступил новый период развития, который будет охарактеризован преобладанием на рынке больших поселков эконом-класса, расположенных на дальних землях.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

Первое заметное потрясение принес кризис теперь уже и загородной недвижимости. Сегодня стало известно о том, что участок в 108 га на Новорижском шоссе будет пущен с молотка в связи с тем, что реализовывать новый проект на нем владельцы не могут.

Состояние рынка коммерческой недвижимости на период с января по май 2008 года*

Город Офисные центры Складская недвижимость Торговая недвижимость Арендная ставка (за кв. м, €) Прибыль (%) Арендная ставка (за кв. м, €) Прибыль (%) Арендная ставка (за кв. м, €) Прибыль (%) Амстердам 385 5,50 80 6,25 1,200 5,00 Барселона 336 4,25 103 6,25 1,458 5,25 Брюссель 285 5,25 67 6,50 1,200 5,25 Будапешт 204 6,25 66 7,00 1,200 6,25 Копенгаген 235 5,00 66 6,00 1,000 5,25 Дублин 700 4,25 140 5,00 4,500 3,25 Эдинбург 416 5,50 102 6,25 2,560 5,75 Франкфурт-на- Майне 456 5,00 78 6,50 1,920 5,50 Женева 470 5,00 96 6,75 650 5,25 Лиссабон 252 6,00 72 7,00 840 5,25 Лондон 1,607 5,00 212 6,00 6,427 5,00 Мадрид 504 4,00 104 6,00 1,625 5,00 Милан 520 5,00 57 7,00 700 5,00 Москва 1,358 8,00 100 9,50 1,426 8,50 Мюнхен 372 4,50 78 6,25 1,800 5,50 Париж 840 4,00 56 6,00 2,500 4,00 Прага 240 5,50 60 6,50 600 6,25 Рим 460 5,00 57 7,00 600 5,00 Стокгольм   450 4,75 100 6,25 1,100 Вена 276 4,50 60 7,00 840 5,25 Варшава 380 5,50 72 6,50 840 5,50

*Источник: Knight Frank.
 

В настоящее время средние базовые арендные ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А колеблются в диапазоне $800-1500 за кв. м в год. При этом ставка аренды на некоторые объекты класса А в ЦАО доходит до $2500 за кв. м. В сегменте офисных помещений класса В разброс арендных ставок велик: в классе В+ ставки варьируются от $700 до $1300 за кв. м в год, в классе В- — от $400 до $900 за кв. м в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост ставок составил порядка 30-40%.

По мнению Геворга Топузяна, руководителя проектов департамента консалтинга и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы "НЭО Центр", "при успешной концепции торгового центра данный вид недвижимости более прибылен, чем офисная недвижимость". По данным компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", за последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%.

В сравнении с первым полугодием 2007 года темп роста цены аренды на автономные магазины значительно снизился, а на площади в торговых центрах, наоборот, в два раза вырос. Средний уровень ставок на торговые площади всех типов, по данным компании, вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. "Это может быть связано со смещением спроса в сегмент средних площадей и тенденциями увеличения сдаваемых помещений в формате Street Retail",— объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "Миэль — Коммерческая недвижимость".

Так, в торговых центрах, построенных в шаговой близости от той или иной станции метро, ставка может быть в три раза выше и составлять $3000 в год за кв. м ($250 в месяц). Если же торговый центр располагается в престижном районе города, ставка подскакивает в четыре раза и составляет $4000 в год за кв. м ($330 в месяц). Стоимость аренды квадратного метра зависит от этажа расположения данного квадратного метра, площади помещения и, конечно, расположения помещения внутри торгового центра. Если брать усредненные показатели, то небольшие помещения на первом этаже могут стоить $1000 или более $2000 в год за кв. м (это примерно $100-170 в месяц). Если речь идет о так называемых неякорных арендаторах, то, как правило, чем выше этаж, на котором расположено помещение, тем ниже ставка аренды.

По сравнению с рынком офисной недвижимости рынок складской недвижимости не так перенасыщен, поскольку офисы строят в крупных городах, а склады — преимущественно в Подмосковье, где места в разы больше, чем в Москве.

По словам Андрея Бушина, на рынке складской недвижимости в сравнении с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе на помещения класса А и В составил 8,9%. Во втором квартале 2008 года ставки не изменились. Сейчас базовые арендные ставки складов класса А по данным "Миэль — Коммерческая недвижимость", составили $140-160 за кв. м, внутри МКАД — $250-300. Стоимость складов класса В — $130-140 за кв. м, внутри МКАД — $220-250. Аренда складов класса С обходится соответственно в $80-120 и $180-200 за кв. м. "Диапазон цен на складские площади ($/кв. м) во втором квартале 2008 года несколько повысился. В среднем за год цена предложения возросла на 35%",— говорит Андрей Бушин.

По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, сейчас склады по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, строящейся в Московском регионе, являются объектом наименее рискованных инвестиций. "Офисы строить рискованнее,— поясняет господин Холопов.— Их переизбыток. Можно построить офис в центре города и не суметь сдать, например, из-за завышенных арендных ставок. Складскую недвижимость есть где строить, и спрос на нее растет".

 

 

   Земли, отнесенные к категории «земли лесного фонда» имеют ограничения в обороте и особенности при определении их рыночной стоимости. Рассмотрим основные понятия, которые изложены в Лесном кодексе РФ  (принят 29.01.1997г. №22-ФЗ).

 

Лесной фонд

       Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.

 

Земли лесного фонда

       В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.

       К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли)

 

Леса, не входящие в лесной фонд

       В лесной фонд не входят леса, расположенные на:

землях обороны;

землях городских поселений - городские леса;

землях сельских поселений.

 

Древесно-кустарниковая растительность

       В лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая растительность, расположенная на:

землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства;

землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог);

землях городских и сельских поселений, в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов);

(в ред. Федерального закона от 10.12.2003 N 171-ФЗ)

землях водного фонда (на полосах отвода каналов);

землях иных категорий.

 

Оборотоспособность объектов лесных отношений

       Оборот лесного фонда не допускается. Нахождение в обороте участков лесного фонда и не входящих в лесной фонд участков лесов, прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено настоящим Кодексом.

       Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

       Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством.

       Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.

 

       Право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке

 

       Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.

       Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире.

       Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

 

Группы лесов и категории защитности лесов первой группы

       В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями производятся разделение лесного фонда по группам лесов и разграничение лесов первой группы по категориям защитности.

       В лесном фонде выделяются леса первой, второй и третьей групп.

       В лесах указанных групп могут быть выделены особо защитные участки лесов с ограниченным режимом лесопользования (берего- и почвозащитные участки леса вдоль берегов водных объектов, склонов оврагов и балок, опушек лесов на границах с безлесными территориями, места обитания и распространения редких и находящихся под угрозой исчезновения диких животных, растений и другие).

       На особо защитных участках лесов может быть запрещено применение рубок главного пользования. Решения о запрещении рубок главного пользования на этих участках принимаются территориальными органами федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)

       В зависимости от группы лесов и категории защитности лесов первой группы устанавливается порядок ведения лесного хозяйства в них, использования лесного фонда, а также порядок изъятия участков лесного фонда.

 

Леса первой группы

       К лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.

       Леса первой группы разделяются на следующие категории защитности:

запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;

запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;

противоэрозионные леса;

защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;

государственные защитные лесные полосы;

ленточные боры;

леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;

леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;

леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;

леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов;

особо ценные лесные массивы;

леса, имеющие научное или историческое значение;

памятники природы;

орехово-промысловые зоны;

лесоплодовые насаждения;

притундровые леса;

леса государственных природных заповедников;

леса национальных парков;

леса природных парков;

заповедные лесные участки.

 

Леса второй группы

       К лесам второй группы относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

 

Леса третьей группы

       К лесам третьей группы относятся леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. При заготовке древесины должно обеспечиваться сохранение экологических функций этих лесов.

Леса третьей группы разделяются на освоенные и резервные леса.

       Критерии отнесения лесов третьей группы к резервным лесам устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесного хозяйства.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)

        Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, осуществляется:

в лесах первой группы - Правительством Российской Федерации по представлению федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства (за исключением случаев перевода для строительства линейных объектов);

в лесах первой группы при переводе для строительства линейных объектов, а также в лесах второй и третьей групп - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)

       Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется Правительством Российской Федерации.

Состав и порядок подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий определяются Правительством Российской Федерации.

       При переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, а также при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий граждане и юридические лица, в интересах которых осуществляется перевод, возмещают потери лесного хозяйства. Порядок расчета и возмещения потерь лесного хозяйства при указанных переводах устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением

лесного хозяйства и пользованием лесным фондом

       Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в пределах компетенции, определенной в соответствии со статьями 46 и 47 Лесного кодекса (часть первая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ).

       На участках лесного фонда, переданных в аренду или на концессию, при строительстве лесопользователем лесовозных дорог, срок действия которых более двух лет, возведении лесопользователем на срок лесопользования строений и сооружений, пунктов хранения древесины перевод лесных земель в нелесные земли осуществляется в порядке, предусмотренном частью первой настоящей статьи.

       В решении федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, указываются место нахождения участка лесного фонда, его площадь, цель и срок, на который осуществляется перевод, перечень разрешенных к выполнению.

 

       При определении рыночной стоимости лесных участков главная особенность оценки состоит в том, что лесной участок оценивается как единый объект недвижимости, в качестве «улучшений» рассматривается лесные деревья.

 

http://www.zhenin.ru/page40

 

 

Столбите землю: рост цен перекроет проценты по ипотеке

Каждая вторая статья в прессе, посвященная земельным проблемам, не обходится без знаменитой цитаты из Марка Твена: "Покупайте землю, это товар, который больше не производят". В России сегодня земли у нас очень много, и она, как считают многие эксперты, недооценена. Однако ликвидная земля довольно быстро растет в цене. Как быть потребителю: откладывать деньги на участок, стараясь обхитрить инфляцию или воспользоваться немногими пока что кредитными предложениями банков?

 

Своими мнениями о том, как будет развиваться ипотека на загородном рынке, с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились руководитель комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, маркетолог-аналитик компании ТЕРРА недвижимость Наталья Кузовникова и генеральный директор Столичного ипотечного агентства Лариса Брыкса.

 

В России земли много, но ликвидной - мало

 

Как мы уже заметили в самом начале, банковских предложений пока немного, но спрос на землю существует, и банки разработали ломбардные целевые кредиты специально на приобретение земельного участка и строительство дома. Например, банк Агроимпульс, Агропромкредит, РосЕвроБанк, Зенит, Возрождение. Нам, например, удалось обнаружить более трех десятков предложений только московских банков. Скорее всего, их значительно больше.

Залогом по этим кредитам может выступать либо приобретаемая и имеющаяся в собственности недвижимость (земля + дом или городская квартира), либо только имеющаяся в собственности недвижимость (уже имеющийся участок земли или квартира/дом), либо только приобретаемая недвижимость (земельный участок и строения на нем).

Банки, естественно, интересует в качестве залога только ликвидная недвижимость. О требованиях к залогу в виде городских квартир и загородных домов мы уже писали и поэтому отправляем вас к одной из статей на эту тему. "Как из одной квартиры сделать две". Об участках скажем отдельно.

 

Что такое ликвидный участок

 

Представления о ликвидности земельного участка сложились совсем недавно, в общих чертах они выглядят так:

- участок должен находиться на земле разрешенной к использованию под ИЖС (как вариант - земля поселений). Участок земли сельскохозяйственного назначения котируется гораздо меньше, так как на нем нельзя построить дом для постоянного проживания и регистрации (последнее решение Конституционного суда пока еще не внесло ясности в этот вопрос);
- предпочтения отдаются земельному участку, расположенному в организованном коттеджном поселке;
- желательно, чтобы к участку должны быть подведены необходимые коммуникации;
- участок должен быть транспортно доступным в любое время года. Как минимум, к нему должны вести удобная асфальтовая или бетонная дорога. Развитая инфраструктура и возможность легко добираться до собственного участка общественным транспортом приветствуется;
- земельный участок должен находиться в экологически благополучном районе. Желательно наличие рядом леса, водоема. Соседство с производством, свалками или кладбищами может перечеркнуть все плюсы участка;
- Имеет значение характеристика грунта и почв (отсутствие заболоченности, близкого расположения грунтовых вод и пр);
- участок должен быть свободен от всевозможных обременений.

 

Строиться сейчас или потом?

 

Уже появились банки-первопроходцы, которые рискнули ввести кредитные программы для покупки земельного участка, рассчитанные на тех, кто планирует купить землю уже сейчас, а начать строительство через несколько лет. Например, такой "Кредит на покупку земельного участка" предлагает Райффайзенбанк, кредит "Жилье с нуля - земля" - ХКФ Банк, кредит "Земельный участок" - программа банка "Возрождение".

Особенностью таких кредитов является довольно высокий первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости земельного участка, а чаще - не менее 50%. Установлена нижняя граница стоимости земельного участка - обычно банк требует, чтобы цена кредита была не менее $20 000 - $40 000. Самые дешевые предложения банкам невыгодны, в таких случаях лучше взять обычный потребительский или нецелевой ломбардный кредит.

Однако имейте в виду, что в принципе девелоперы не заинтересованы продавать самую ликвидную землю без строения. Это основная проблема клиентов, приобретающих земельные участки с инвестиционной целью или для строительства через несколько лет.

Есть, конечно, специальные предложения земельных участков без подряда в организованных коттеджных поселках. (Подробности в нашей статье "Каков он, лакомый кусок земли?" ) Но даже в этом случае действуют правила, обязывающие собственников закончить строительство до определенного срока, чтобы не беспокоить соседей.

Землю без подряда возможно купить в поселке, застроенном хаотично, но недвижимость в таком селении стоит примерно в два раза дешевле, чем в населенном пункте, построенном по индивидуальному проекту.

Но и для "бесподрядчиков" уже тоже появились специальные программы: Сбербанк и ВТБ 24 - выдают кредиты для приобретения земельного участка и отдельными траншами - строительства индивидуального дома. Причем, в отличие от коллег, эти банки уже начали экспансию в регионы - в настоящее время кредитуют загородное строительство в Тульской области.

 

И все-таки она вертится. И дорожает

 

Цена сотки, в отличие от цены квадратного метра, может отличаться в десятки раз.

Разумеется, больше всего влияет на стоимость расстояние от МКАД и направление. Наиболее престижными направлениями считаются запад и северо-запад, наименее — восток и юго-восток.

На одном и том же километре и направлении земля может стоить по-разному. Это связано со всеми плюсами и минусами каждого конкретного участка, причем цены могут существенно отличаться даже внутри одного организованного поселка. Например, — участок, примыкающий к лесу или водоему и участок около ЛЭП или въкздных ворот существенно различаются в цене. Сегодня девелоперы в одном населенном пункте стараются создать и VIP-зоны, и более доступные предложения.

По традиции, чемпионом стоимости сотки является Рублевка. Цена на землю в организованных коттеджных поселках без подряда тут варьируется от $40 до 350 тыс. На Новой Риге сотка стоит от $15 до 150 тыс., в среднем - $30 - 50 тыс.; на Симферопольском шоссе - от $4,5 до 23,5 тыс..

С другой стороны, стоимость сотки в дальнем Подмосковье может не превышать нескольких сотен долларов. Да и цена на неликвидные участки, пусть и расположенные на престижных направлениях недалеко от Москвы, может и не расти. Покупателей отпугнут всевозможные обременения, транспортная недоступность, неудачное месторасположение.

Но в любом случае, более или менее ликвидная земля в наше время является очень выгодным средством вложения капитала. Рост цен на ликвидные участки составляет порядка 30 - 40% в год. Особенно "сладкие" куски могут показывать рост и 50-60% в год. Но перспективные направления, где цены еще "божеские", Быстро завоевывают популярность.

 

Резюме Metrinfo.Ru

 

А теперь попробуем ответить на главный вопрос — копить деньги на землю или взять в кредит? Речь, понятно, о ликвидных участках. Напоминаем вам одно из основных правил для заемщика, выведенных нашим журналом:

Для того, чтобы рынок перекрывал переплату по ипотеке, ему достаточно расти в среднем на 3-5% в год. Это даже ниже темпов нынешней инфляции! Если темпы роста рынка находятся на умеренном уровне - 10%-20% в год, то выгода для заемщика очевидна. (Подробности в материале "Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?") Наша ликвидная земля растет в цене быстрее - на 30 % в год.

Допустим, сегодня участок стоит 100 тысяч долларов. Через два года, при темпах роста 30% в год он уже будет стоить 169 тысяч.

У вас сегодня есть необходимая сумма для первоначального взноса - 30 тысяч долларов. Брать ли в кредит 70 тысяч? Если вы планируете расправиться с кредитом за эти два года, то вместе с процентами вы заплатите банку около 80 тысяч и "переплатите" около 10 тысяч долларов. В целом вы потратите 110 тысяч долларов. Но как мы уже посчитали - участок земли за это время подорожал и стал стоить около 170 тысяч долларов. Значит вы в выигрыше примерно на 60 тысяч долларов. И инфляцию переиграли и денежки вложили.

А вот копить деньги, опережая рост цен на земельном рынке можно только, играя в очень рискованные финансовые игры, без всяких гарантий. Так что тут мы вам не советчики.

Олег Репченко, IRN.ru

Обзор рынка жилой недвижимости . 1-ое полугодие 2008 г.

Развитие российской экономики в первом полугодии 2008 г. впервые за последние годы характеризовалось снижением темпов экономического роста. По итогам января-июня прирост ВВП составил 8,0% к соответствующему периоду предыдущего года, при этом если в 1-ом квартале 2008 г. рост составил 8,5%, то во 2-м квартале он снизился до 7,6%. В основе снижения темпов экономического роста - торможение промышленного производства, прежде всего обрабатывающего, строительства и снижение темпа роста инвестиций.
Локомотивами роста по-прежнему являются инвестиции в основной капитал и внутренний спрос, однако темпов их роста уже оказывается недостаточно для поддержания высоких темпов роста экономики: во 2-м полугодии экономическое развитие происходило на фоне замедления динамики потребления, инвестиций, строительства, прежде всего, жилищного. Безусловно, замедление темпов роста, как по отдельным компонентам, так и по экономике в целом, связано с высокой базы прошлого года, тем не менее, формирование негативных тенденций налицо.
Традиционным фактором, вносящим негативный вклад в экономическое развитие, является инфляция. По итогам первого полугодия потребительские цены выросли на 8,7% по сравнению с 5,7% годом ранее. Основной вклад в ускорение инфляции вносит продовольствие: цены на продовольственные товары за январь-июнь 2008 г. выросли 11,4%, (6,1% годом ранее). Темп роста цен производителей также превышает прошлогодние ориентиры: 17% по сравнению с 14,6% годом ранее. Высокие темпы роста цен в промышленности обусловлены, прежде всего, ростом цен на нефть, металлы и пр. на мировых рынках, высоким внешним и внутренним спросом, а также ростом издержек.Усиление инфляционного фона, в свою очередь, является одним из факторов, тормозящих рост инвестиций. Темпы роста инвестиций в основной капитал в январе - июне 2008 г. в целом оставались на высоком уровне - 16,9% к январю-июню 2007 г. Однако, пик роста (21,1%) был достигнут в феврале, к июню же прирост снизился до 10,8% по отношению к соответствующему периоду прошлого года.
Прирост объемов строительных работ в январе-июне 2008 г. оказался существенным, составив 22,4% к соответствующему периоду прошлого года. При этом опережающими темпами развивалось строительство производственных и инфраструктурных объектов. Ввод же жилых домов характеризовался значительным замедлением - 2,9% к январю-июню 2007 г., тогда как за аналогичный период прошлого года прирост вводов жилых домов превысил 34,3%. Во 2-м квартале и вовсе произошло снижение жилищного строительства на 1,1%.
Рост производства основных стройматериалов значительно отстает от темпов расширения инвестиционной активности. В частности, по данным Министерства экономического развития и торговли, производство строительного кирпича в первом полугодии 2008 г. выросло на 11,2% к соответствующему периоду 2007 г., пиломатериалов и цемента – снизилось на 3,7% и 2,6% соответственно.
Подобные диспропорции ведут к росту цен и наращиванию инвестиционного импорта: по данным таможенной статистики за январь-май 2008 г., стоимостной объем импорта машин и оборудования из стран дальнего зарубежья (на которые приходится более 90% всего объема закупок) вырос почти на 65%.
Импорт товаров по всем статьям в январе-июне 2008 г. превысил, по оценке Банка России, 135 млрд. долл., увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в 1,4 раза. Экспорт товаров за тот же период увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 54,4%. Однако прирост экспорта был обусловлен продолжающимся ростом мировых цен на нефть – в июне средняя мировая цена нефти марки Urals составила 127,8 долл. за баррель,увеличившись по сравнению с июнем 2007 г. в 1,9 раза. Физические же объемы экспорта по большинству позиций в рассматриваемый период снижались. Итоговое сальдо внешней торговли по итогам первого полугодия достигло 100 млрд. руб., существенно превысив показатели первого полугодия соответствующего периода прошлого года. В то же время, если рост экспорта основан, прежде всего, на благоприятной ценовой конъюнктуре, то в основе роста импорта лежат более фундаментальные факторы: физические объемы импорта возросли на 25,8%, цены при этом вросли на 12%. Помимо инвестиционного спроса расширение импорта поддерживается внутренним спросом со стороны населения.

Рост реальных располагаемых доходов населения в первом полугодии 2008 г. составил 8,1% к соответствующему периоду предшествующего года. Опять таки во 2-м квартале отмечалось существенное замедление - до 6,9% против 9,4% в 1-ом квартале. Негативное влияние на рост реальных доходов оказывало заметное ускорение роста цен. Заработная плата продолжает расти опережающими темпами, что связано, прежде всего, с дефицитом квалифицированных рабочих кадров: так называемый коэффициент напряженности, вычисляемый как отношение численности незанятых граждан, зарегистрированных в органах службы занятости к количеству вакансий, в июне текущего года уменьшился до 1 по сравнению с 1,6 в начале года. Рост реальной заработной платы в январе-июне
2008 г. составил 13,0%.
Примечательно, что в 2008 г. несколько улучшилось вызывающее серьезные опасения в предшествующие периоды соотношение темпов прироста реальной заработной платы и производительности труда в промышленности. Если в январе-мае 2007 г. они составляли 15,4% и 6,8% соответственно, то в январе-мае 2008 г. – 10,7% и 6,7 процента. При этом в производстве машин и оборудования, транспортных средств и оборудования и в металлургическом производстве наблюдается опережение темпов роста производительности труда по сравнению с темпами роста заработной платы.
В январе-июне 2008 г. динамика розничной торговли систематически опережала рост денежных доходов населения. Прирост оборота розничной торговли составил 15,2% по отношению к январю-июню 2007 г. В общем объеме розничной торговли опережающими темпами растут продажи более дорогих продуктов питания и непродовольственных товаров, что отражает как общее повышение уровня благосостояния населения России, так и продолжающееся расслоение населения по уровню доходов. Результатом этого является рост импорта: в качественном сегменте российские товары по-прежнему проигрывают конкуренцию импорту.
Региональная динамика оборота розничной торговли отличается существенной неравномерностью. Почти половина
(45,3%) оборота розничной торговли приходится на 8 субъектов Российской Федерации: Москву, С.-Петербург,
Московскую,Свердловскую, Ростовскую, Самарскую, Тюменскую области и Краснодарский край. Лидирует по этому показателю Москва –на нее приходится 18,4%.Опережающий рост оборотов розничной торговли относительно роста доходов населения поддерживается, прежде всего, за счет снижения склонности населения к сбережениям:высокая инфляция в конце 2007 - начале 2008 гг. привела к снижению доли сбережений во вкладах и ценных бумагах до 4,9% денежных доходов населения по сравнению с 6,6% за аналогичный период 2007 г. В тоже время расходы на покупку валюты остаются достаточно стабильными – на уровне 5,5% доходов.
Снижение темпов роста отмечено и в сфере услуг населению. В 1-ом полугодии 2008 г. рынок платных услуг населению увеличился на 6,0%, что на 1,8 процентных пункта ниже соответствующего периода предыдущего года. Значительное опережение роста цен на услуги по сравнению с непродовольственными товарами сдерживает темп их роста в связи со смещением потребительских предпочтений в пользу товаров. Тем не менее, позитивная динамика сохраняется в целом ряде отраслей.

В частности, высокие темпы роста продемонстрировал рынок платных услуг физической культуры и спорта, который включает в себя как спортивно-оздоровительные, физкультурно-оздоровительные, так и спортивно-зрелищные мероприятия. Численность занимающихся физической культурой и спортом в настоящее время составляет около 12% от численности населения страны, при этом, около 7% из общего числа занимающихся посещают занятия на платной основе. В 1-ом полугодии 2008 г. прирост платных услуг физической культуры и спорта составил 8,9%, что на 7,1 процентных пункта выше аналогичного периода 2007 года.
Рынок же санаторно-оздоровительных услуг по-прежнему развивается низкими темпами: в 1-ом полугодии 2008 г. прирост не превысил 2%), что обусловлено отсутствием полноценной структуры оздоровления и развлечений, отвечающих современным требованиям. Вместе с тем шаги, предпринимаемые государством в этом направлении, позволяют рассчитывать на опережающее развитие этой сферы уже в ближайшие годы. В первом полугодии 2008 г. получила активное развитие программа по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типаю.
В настоящее время в рамках программы предусмотрено развитие 7 особых экономических зон туристско-рекреационного типа: в Калининградской области, Краснодарском, Ставропольском, Алтайском краях, в Иркутской области и Республиках Алтай и Бурятия. Сегодня разрабатываются планы развития этих рекреационных зон, утверждаются концепции их развития.Важную роль в развитии рекреационных проектов играет государство. В масштабных проектах, каковыми являются курортно-рекреационные зоны только государство может подготовить площадку, создать транспортную и коммунальную инфраструктуру, коммуникации – ложась целиком на инвестора, данные затраты делают проект нерентабельным для инвестора.
Наиболее активно в настоящее время идет работа по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типа в Алтайском и Ставропольском краях.
Прогноз
Таким образом, развитие экономики России в 1-ом полугодии 2008 г. оказалось довольно противоречивым. С одной стороны, налицо замедление темпов экономического роста и высокая инфляция, с другой – сохранение относительно высоких темпов роста инвестиций и доходов населения. Так или иначе,российская экономика продолжает демонстрировать завидный иммунитет к мировым катаклизмам, очередная волна финансового кризиса по-прежнему прошла ее стороной. И если верить оптимистичным прогнозам, согласно которым американская экономика и финансовая сфера достигли «дна», и уже осенью ситуация начнет улучшаться, то и итоги развития российской экономики в первом полугодии следует рассматривать скорее как временное охлаждение, нежели как формирование новой понижательной тенденции.
Инфляцию по итогам года удержать в пределах 10% уже конечно не удастся, более реальным показателем представляется 12%, однако и данный уровень не является критичным. Тем более что большинство экономических агентов ориентируются не на агрегированные прогнозы по инфляции, а на отдельные ее компоненты, и эти оценки существенно выше официальных прогнозов.
Рост ВВП по итогам 2008 г. ожидается чуть ниже уровня прошлого года, тем не менее, он сохранится на уровне выше 7%. Высокими по итогам года ожидаются рост инвестиций и доходов населения, по-прежнему составляющие основу экономического роста. Рост доходов населения будет поддерживаться, прежде всего, опережающим ростом зарплат, который,в свою очередь, неизбежен в условиях дефицита трудовых ресурсов. Росту инвестиций, в том числе и иностранных, будет способствовать сформировавшийся статус России как «тихой гавани» в условиях мирового кризиса, а также высокие относительно мировых темпы роста. Безусловно, оценки привлекательности тех или иных отраслей определяют отраслевую структуру инвестиций: если по итогам первого квартала 2007 г.иностранные инвестиции в добывающий сектор снизились на 70% по сравнению с соответствующим периодом прошлого
года, то вложения в недвижимость и строительство возросли почти в два раза.
Цены на нефть по прогнозам большинства экспертов будут оставаться высокими, что связано с сохранением высоких темпов роста в так называемых быстрорастущих странах, так и с политической напряженностью в ряде странпоставщиков. В любом случае, расчеты экспертов показывают, что для российской экономики критичным может быть только существенное снижение нефтяных цен, до уровня 70-80 долл. за баррель,что в ближайшие годы представляется крайне маловероятным.
Россия. Жилищное строительство
За 1 полугодие 2008 г. на территории России было введено около 21,7 млн. кв. м жилых площадей, что на 500 тыс. кв. мпревышает аналогичный показатель 2007 г. (в 1 полугодии 2007г. было введено 21,1 млн. кв. м жилья). Однако, стоит отметить, что в 1 полугодии 2008 г. наблюдается дальнейшее снижение строительной активности. Если за первые 6 месяцев прошлого года темп роста строительства составил 34%, то за аналогичный период нынешнего 2008 г. - 3%.
Традиционно, максимальные объемы жилья за истекший период были введены в июне - 5,7 млн. кв. м, что связано с желанием застройщиков «закрыть полугодие» и сдать заявленные объекты.
Однако этот показатель ниже прошлогоднего почти на 300 тыс. кв. м. Вместо ожидаемого роста объемов вводимых площадей к концу года на 10%-12% пока наблюдается замедление строительной активности и снижение объемов ввода жилья.
В Московском регионе наблюдается та же тенденция. За истекший период в Москве и Подмосковье было введено 3,4 млн. кв. м жилья, что ниже аналогичного показателя прошлого года более чем на 1,3 млн. кв. м. Доли Московского региона, так же как и ЦФО в целом, в совокупном объеме ввода по России снизились и составили в первом полугодии 2008 г. 15% и 27% соответственно (против 22% и 33% в прошлом году).Однако несмотря на снижение, в абсолютных показателях Московский регион в истекшем периоде по-прежнему остался лидером среди регионов России по строительству нового жилья.

Московская область. За 1 полугодие 2008 г. объемы строительства жилых площадей и Подмосковье показали отрицательную динамику. В области было сдано ГК порядка 2,2 млн.кв. м, тогда как в прошлом году за 1 полугодие застройщики ввели 2,3 млн. кв. м. Таким образом, объемы строительства жилья в области сократились почти на 6,3%. Несмотря на это Подмосковье по-прежнему заняло первое место по стране по объемам строительства, за ним идут Краснодарский край (1,67 млн. кв. м) и Москва (1,16 млн. кв. м).

Москва. Значительный спад строительной активности был зафиксирован в 1 полугодии 2008 г. и в столице. За истекший период было введено 1,16 млн. кв. м жилья, что более чем в два раза ниже аналогичного показателя 2007 г. Снижение объемов ввода в столице связано с рядом причин: дефицитом площадок под жилую застройку, увеличением себестоимости девелоперских проектов, сложностью процедур получения разрешения на строительство. Кроме того, после запрета в Москве на точечное строительство большинство проектов, которые должны были быть реализованы в этом году, оказались заморожены.



Московский регион. Жилищное строительство
Что касается заявленных проектов в Москве и Подмосковье,то во 2 квартале 2008 г. их было немного. Среди заявленных комплексов внимания заслуживают следующие:
• Крупный жилой комплекс «Зеленая роща» в 20 км от МКАД по Ярославскому ш. от компании «Пробизнес-Девелопмент». Участок находится в лесопарковой зоне г. Ивантеевка, на территории бывшего санатория «Зеленая роща». Жилой сектор комплекса будет включать: 78 таунхаусов и 2 многоквартирных малоэтажных дома. Планируемый срок сдачи - конец 2010 г.
• Жилой комплекс бизнес-класса на 1 млн. кв. м планируется построить на месте ярмарки стройматериалов «Мельница». Участок под застройку располагается на пересечении 41 км МКАД и Калужского ш. Первая очередь освоения территории будет сдана в 2011 г.
• Многофункциональный деловой центр, включающий апартаменты, планирует возвести«Мосстройреконструкция» на Ленинградском шоссе в районе станции метро «Водный стадион». Общая площадь центра составит 115 тыс. кв. м,площадь офисов и апартаментов - 50 тыс. кв. м. Строительство планируется начать в 2010 г.По-прежнему идет работа по мега-проектам, реализация которых намечена на ближайшее время: «Проект А101» - в Ленинском районе МО, «Большое Домодедово» в Домодедовском районе МО, «Проект Плещеево» по Новорижскому шоссе.
Москва. Предложение
В 1 полугодии 2008 г. было зафиксировано незначительное снижение объемов предложения на первичном рынке жилья. Так в 1 квартале количество новостроек сократилось на 5%, во 2 квартале на 2%-3%. Снижение в объеме предложения объясняется активностью со стороны покупателей, а также снижением количества вводимых объектов.

В структуре предложения на рынке новостроек также мало что поменялось. Лидером остался популярный округ ЗАО, на который приходится более четверти предложения (28%).
Здесь, как правило, возводится жилье бизнес-класса. А вот что касается традиционного района «доступного» жилья ЮВАО, то он находится в нижней строке структуры предложения - всего 4% от всего объема новостроек по столице. Это объясняет непопулярностью округа как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Это доказывает и то, что округ находится в нижней графе таблицы по запланированным объемам ввода в этом году - 221 тыс. кв.м , что составляет 4,3% от общего запланированного объема ввода жилых площадей в Москве. Однако, не стоит недооценивать потенциал этого округа, после завершения программы по выводу промышленных территорий здесь появятся дополнительные площадки под строительство жилых объектов, а также улучшиться экологическая обстановка в целом.
Что касается вторичного рынка, то здесь в структуре предложения лидируют ЦАО (19%) и ЗАО (17%). Это преобладание обусловлено высокой долей выставленных на рынок инвестиционных квартир элитного и бизнес-классов, которые в основном и расположены в этих округах, а также придерживанием продавцами квартир эконом-класса с целью получения в дальнейшем максимальной прибыли ввиду более активного роста цен на «недорогое» жилье в столице. В остальном предложение распределено по районам равномерно.


Москва. Спрос
1 полугодие 2008 г. ознаменовалось значительным повышением покупательской активности на фоне сформировавшихся ожиданий относительно дальнейшего развития ценовой ситуации, а также кризиса на финансовом рынке. Произошло увеличение спроса – как со стороны инвесторов, так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания.Увеличение спроса на фоне отсутствия значительных изменений в объемах предложения привело к росту цен на рынке.
При этом весной 2008 г. на рынке жилья Москвы было отмечено явление, в рыночной теории называемое «парадоксом спроса»: рост цен стал катализатором увеличения активности покупателей (в условиях ускорения роста цен решения о покупке стали приниматься быстрее). По оценкам экспертов, аналогичной была и первичная реакция на появившуюся в начале года информацию об ужесточении условий кредитования на рынке ипотеки.
В условиях ограничения возможностей и роста стоимости кредитования российских банков на международном рынке, ограничились и возможности банков в отношении внутреннего кредитования, в результате чего отдельным кредитным организациям пришлось приостановить выдачу ипотечных кредитов. Одновременно ряд банков пошел на ужесточение условий кредитования, в частности, отказ от предоставления кредита с нулевым первоначальным взносом, более тщательный подход к отбору клиентов и оценке их потенциальной платежеспособности. Данное развитие ситуации - ответная реакция российского рынка ипотеки на ипотечный кризис в США, основной причиной которого стал невозврат долгов именно по кредитам с высокими рисками.
В целом данные явления привели к замедлению темпов роста ипотечного рынка. По данным Банка России, в 1 квартале 2008 г. в Москве объем задолженности по жилищным кредитам составил 127,2 млрд. и вырос по сравнению с началом года на 6%, тогда как в соответствующем периоде прошлого года прирост составил 12%. Также в рассматриваемый период было отмечено некоторое снижение доли ипотечных кредитов в общем объеме кредитования (с 25,8 до 25,7 %).



Пока ситуация на рынке ипотеки не оказывает значительного влияния на рынок жилья вследствие того, что ипотечное кредитование развито слабо (с использованием ипотеки приобретается не более 15% квартир). Однако ограничение возможностей кредитования в банках вкупе с ростом цен на жилье, скорее всего, окажет влияние на дальнейшее сужение группы населения, способной к предъявлению платежеспособного спроса. Это, по мнению специалистов компании Blackwood, может в большей степени сказаться на активности покупателей в сегменте эконом-класса, для многих из которых ипотечная поддержка является единственным реальным способом приобретения жилья.
Москва. Цены
По итогам 1 квартала 2008 г. рост цен на рынке столицы составил порядка 12-15%. За 2 квартал стоимость квадратного метра поднялась еще на 13-15%, при этом в июне было зафиксировано незначительное замедление в росте цен. Таким образом, рост цен за первое полугодие 2008 г. составил порядка
26-30%.
Существует ряд факторов, повлиявших на подобный рост стоимости жилья. По мнению аналитиков компании Blackwood, главный из них - наметившийся дисбаланс между растущим спросом (как со стороны инвесторов, в том числе пришедших с фондового рынка, так и со стороны людей, покупающих жилье для собственного проживания) и нерастущим предложением.Кроме того, на рост цен повлияли следующие факторы: падение курса доллара, инфляция, ограниченные возможности нового строительства в городе.
Средняя цена на первичном рынке в Москве на конец 1 полугодия 2008 г. остановилась на отметке $7 200 за кв. м, на вторичном - $7 100 за кв. м. Жилье в ЦАО предлагалось на первичном рынке в среднем по $17 500 за кв. м, на вторичном - $ 13 000 за кв. м. Подобная разница цен на первичном и вторичном рынке в ЦАО объясняется все более качественным строительством новых элитных объектов, более продуманной инфраструктурой и архитектурно-планировочными решениями.На втором месте по стоимости традиционно находится ЗАО.Здесь в 1 полугодии 2008 г. цена квадратного метра на первичном рынке составила $7 400, а на вторичном - $7 500. Относительно доступными остаются квартиры в таких округах, как ЮВАО, ВАО и ЮАО. Однако, именно в этих районах Москвы отмечен наибольший темп роста цен за 1 полугодие 2008 г.,что говорит о тенденции значительного подорожания жилья эконом-класса.

В ближайшее время можно прогнозировать дальнейший рост цен, однако гораздо более медленными темпами по сравнению с истекшим периодом. Падение темпов роста цен может коснуться в большей степени жилья эконом-класса. Что же касается жилья бизнес и элит класса, то здесь замедление роста цен не будет таким заметным, так как подобные квартиры изначально дороже и цены на них росли более медленными темпами.

Москва. Продажа. Предложение
Несмотря на активные заявления застройщиков о строительстве новых высококачественных объектов в центре города, в течение всего 1 полугодия 2008 г. рынок элитной недвижимости был достаточно спокоен: значительных изменений здесь не происходило. Среди новых объектов первичного рынка, появившихся в продаже в 1 полугодии можно отметить:
• жилой комплекс «Sky House» общей площадью более 140 тыс. кв. м, расположенный по адресу ул. Мытная, 40-44 (район Якиманка) - девелопер компания «Капитал Груп»;
• реконструируемый особняк на 9 квартир общей площадью 3 тыс. кв. м в М. Каковинском пер., 6 (район Арбат);
• апартаменты с обслуживанием в новом Бизнес-центре «на Николоямской» (Таганский район), который помимо апартаментов включает офисы класса «А» и инфраструктуру.
В разрезе вторичного рынка динамика поступления новых квартир практически повторяла тренд аналогичного периода прошлого года: повышение активности продавцов к марту-апрелю, с постепенным снижением объемов предложения к летним месяцам, что связано с традиционным «затишьем» рынка в период отпусков и переездов в загородные дома.
В территориальной структуре предложения в первом полугодии, как и прежде, лидирующую позицию занимал Центральный округ - более 60% объема всего предложения. На долю остальных округов пришлось около 40% всего предложения высококачественного жилья, при этом максимальная доля приходилась традиционно на Западный округ.
Таким образом, по-прежнему рынок находится в ожидании выхода новых крупных объектов, количество которых достаточно велико. В ближайшее время ожидается начало реализации таких объектов как: ЖК «Садовые кварталы» на месте РТИ «Каучук», «Легион II» на Б. Татарской ул., дома по Гранатному пер. 8, клубного дома на Смоленском бульваре, а также возобновление продаж в ЖК «Итальянский квартал» на ул. Долгоруковской. Кроме этого, в центре продолжается активная реализация различных городских программ, направленных на высвобождение площадок под новое строительство. Так, например,было заявлено о том, что в рамках программы по реабилитации земель под ЛЭП, в ЦАО на аукцион будет выставлен участки в районе Шелепихинской набережной, где в том числе возможно возведение жилой недвижимости высокого класса.
Также в рамках реконструкции квартала «Камушки», расположенного рядом с ММДЦ «Москва-Сити», планируется возвести порядка 200 тыс. кв. м жилья, в т.ч. для переселения жителей района.Что касается дальнейших перспектив, то традиционно, с началом осени ожидается активизация рынка.




В 1 полугодии 2008 г. спрос так же, как и предложение распределялся волнообразно: в начале года была отмечена высокая активность покупателей, вызванная притоком части инвестиционных активов в данный сегмент в связи с нестабильностью международного фондового рынка, выборами Президента РФ, а также общим оживлением рынка недвижимости в начале года. Второй квартал, напротив, показал некоторое снижение спроса, вызванное, в свою очередь, традиционным «затишьем» на рынке жилья в летний период. Возобновление активности покупателей следует ожидать уже к началу осеннего периода. Кроме того, всплеск активности может вызвать выход на рынок новых масштабных проектов, ожидаемый во 2 полугодии 2008 г.
География распределения спроса в Москве, по результатам анализа поступающих в компанию Blackwood запросов, выглядит следующим образом: максимальная доля спроса сосредоточена в пределах ЦАО и наиболее популярных районов: Хамовников, Пресненского, Тверского. За пределами центра города спросом пользуются наиболее экологически благоприятный Западный округ, а также Северо-Западный и Северный округа, где активно возводится новое качественное жилье.


Москва. Продажа. Цены
Активный рост цен в начале 1 полугодия 2008 г. сменился относительной стабилизацией к началу летнего сезона. Ежемесячный прирост цены в январе-марте составлял 2,5%-4%, в то время как в апреле-июне он снизился до 1,5%-2%, что явилось результатом снижения общей активности рынка, а также достижением определенного ценового порога. В итоге, к концу первого полугодия средняя цена на рынке элитного жилья составила $22 000 за кв. м, прирост за полугодие - порядка 16%.
Стоит отметить, что более активный рост цен наблюдался на вторичном рынке, в то время как цены в большинстве новостроек менялись незначительно.Самые дорогие квартиры были представлены в предложении в самом популярном районе Москвы - в Хамовниках, а именно, в зоне Остоженки: на первичном рынке - это пентхаусы в новостройках, реализуемые компанией Баркли: на 2-м Зачатьевском пер. 11/17 ($70 000 за кв. м) и в Хилковом пер. 5 ($65 000 за кв. м); на вторичном рынке - квартиры, расположенные в недавно построенных элитных домах с полностью выполненным дизайнерским ремонтом и отличными видовыми характеристиками. По минимальным ценам в ЦАО выставлялись квартиры в районе Якиманка - в новом ЖК «Sky House» ($6 600 за кв. м).
В других наиболее востребованных округах Москвы диапазон цен остается достаточно широким - от $4 500 до $53 000 за кв. м. Максимальные цены, превышающие верхнюю границу цен в некоторых центральных районах, отмечены в Западном округе, в квартире с дизайнерским ремонтом в новом элитном жилом доме «Монолит-плаза» по адресу ул. Косыгина, 19.
В целом, необходимо отметить, что рынок элитного жилья на протяжении последних лет стабильно растет, и предпосылок к снижению цен пока не наблюдается. Продолжение падения курса доллара, инфляция, рост спроса как со стороны инвесторов (в том числе приход в жилой сегмент инвесторов с фондового рынка), так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания, на фоне ограниченных возможностей нового элитного строительства в городе - все это факторы, влияющие на продолжение роста цен. Таким образом, в краткосрочной перспективе, т.е. до конца летнего периода, можно прогнозировать медленное постепенное увеличения цен с ускорением темпов в самый активный осенний период, что в итоге может привести к 10-15% росту до конца 2008 г.




Москва. Аренда. Предложение
Первое полугодие 2008 г. на рынке аренды элитных квартир прошло по стандартному сценарию: всплеск активности в начале года - в феврале-апреле - и дальнейшее снижение объемов предложения и относительное затишье в мае и июне.Следующего всплеска активности можно ожидать уже в 3 квартале 2008 г., с началом осени. При этом стоит отметить, что к началу летнего периода в предложении начали появляться так называемые «летние квартиры», рассчитанные на краткосрочную аренду и менее дорогие по уровню арендной платы.
В целом, несмотря на сезонность, объемы предложения на рынке элитной аренды держались на стабильно высоком уровне - арендный бизнес в сегменте элитного жилья продолжает оставаться популярным инвестиционным инструментом. Относительно невысокий уровень доходности компенсируется в данном случае минимальными рисками: в отличие от инструментов денежного рынка, которые в результате каких-либо финансовых потрясений могут обесцениться, элитная квартира в любом случае останется ликвидным активом.
Территориальное распределение высококачественных квартир в аренду в 1 полугодии выглядело следующим образом: максимальные объемы предложения - около 50% всех квартир - были сосредоточены в ЦАО. В пределах центра города в свою очередь, предложение по районам распределялось достаточно равномерно, что явилось результатом активной застройки в последние годы ранее менее популярных районов. За пределами ЦАО квартиры высокого класса предлагались преимущественно в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.



Москва. Аренда. Спрос
В течение первого полугодия 2008 г. спрос традиционно распределялся волнообразно: основной ажиотаж пришелся на конец 1 квартала - период активного поиска квартир среди арендаторов из Москвы, регионов и зарубежья. Конец полугодия, наоборот, можно охарактеризовать как период «затишья», связанный с периодом отпусков и переездов потенциальных арендаторов на летнее время в загородные дома. Традиционный рост спроса ожидается с началом осеннего периода.
Как и прежде, основной спрос в сегменте элитной аренды был сосредоточен в ЦАО, предлагающем наиболее качественные и удобно расположенные квартиры. В то же время, западные округа (ЗАО, СЗАО и ЮЗАО) продолжают пользоваться высоким спросом, причем преимущественно у иностранных арендаторов, предпочитающих высокое качество жилья не только с точки зрения технологий строительства и инфраструктурного наполнения самого дома, но и с точки зрения благоприятного окружения и хорошей экологии района.
Москва. Аренда. Ставки
Всплески и спады активности в первом полугодии 2008 г. напрямую отразились на уровне арендной платы элитных квартир. Если в начале года был отмечен плавный рост - порядка 1-2% в месяц, то с наступлением относительного затишья на рынке уровень арендной платы начал незначительно снижаться - не более 1% в месяц.
В итоге размер средней арендной платы в элитном сегменте на конец 1 полугодия 2008 г. составил $6 000 в месяц (прирост относительно конца 2007 г. - 3%). Стоит отметить, что данный тренд - явление характерное для рынка аренды квартир. Исключением являлся аналогичный период прошлого, 2007 г., когда арендодатели после бурного роста цен в 2006 г. стали более резко повышать арендную плату, чтобы, в свою очередь, вернуться к прежним уровням доходности.
Следующий виток роста уровня арендной платы традиционно ожидается в 3 квартале 2008 г., дальнейшие же изменения будут связаны с ростом цен на рынке жилья. Лидирующие позиции по географии ценового распределения
рынка элитной аренды занимали популярные среди арендаторов районы Басманный, Тверской, Арбат и Хамовники. В последнем были отмечены максимальные цены предложения - за $33 000 в месяц выставлялась квартира 200 кв. м с дизайнерским ремонтом, расположенная в новом элитном доме, т.е. с высоким уровнем охраны, качественным инженерным и инфраструктурным наполнением и другими атрибутами элитного жилья.
Также дорогие квартиры предлагаются и за пределами ЦАО - $25 000 - $30 000 в месяц - максимальная арендная плата для квартир, расположенных в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.



Московский регион. Аренда коттеджей
Невысокие объемы предложения в сегменте аренды коттеджей, как в Москве, так и в Подмосковье, ведут к тому, что уровень арендной платы постоянно повышается, вне зависимости от пика активности рынка, который, в свою очередь, традиционно приходится на март-апрель. В итоге, к концу 1 полугодия 2008 г., размер средней арендной платы на коттеджи достиг $17 700 в месяц (прирост относительно конца 2007 г. - 14%).
При этом вырос и максимальный уровень арендной платы: за $118 500 в месяц выставлялся дом площадью 1 100 кв. м на Рублево-Успенском шоссе. В Москве максимальный уровень арендной платы достигал $60 000 в месяц.

Изменить ситуацию и снизить темпы роста уровня арендной платы сможет выход на рынок достаточно большого объема наиболее востребованных рынком площадей качественной организованной аренды, однако пока такие проекты единичны.


Коттеджные поселки. Предложение
По итогам первого полугодия 2008 г. в Московской области количество коттеджных поселков составило около 600, из них активные продажи ведутся более чем в трехстах проектах. По популярным западным направлениям в стадии активных продаж находилось 239 поселков. В первом полугодии на рынок в рассматриваемом секторе Подмосковья вышло порядка 35 новых коттеджных поселков, что выше показателей за аналогичный период прошлых 2 лет.
Лидерами по количеству новых проектов стали Новорижское и Дмитровское направления. За указанный период на данных направлениях начались продажи в 7 и 6 поселках соответственно. На Рублево-Успенском шоссе вышло три новых проекта.
По итогам первого полугодия лидером по объему предложения на первичном рынке коттеджных поселков является
Новорижское шоссе. Доля данного направления составляет порядка 30%. На втором месте находится Калужское и Дмитровское шоссе, чьи доли составляют по 18%. На Рублево-Успенское шоссе приходится около 11%. При сохранении наметившихся тенденций к концу года можно прогнозировать дальнейшее укрепление позиций ведущих направлений и снижение объема предложения по таким направлениям как Минское, Можайское, Киевское.
На конец полугодия около 60% объема предложения приходилось среднее Подмосковье (от 15 до 50 км от МКАД). Вместе с тем сегмент дальних дач (свыше 50 км) продолжает активно развиваться, в первую очередь, на направлениях с хорошей транспортной доступностью (Новорижское шоссе, Минское шоссе). Доля ближнего Подмосковья (до 15 км от МКАД) составляет порядка 20%, но в первом полугодии на рынок вышел всего 1 новый проект - "Бельгийское предместье".
Подавляющая часть предложения по-прежнему приходится на сегмент бизнес-класса. При этом уровень конкуренции в данном сегменте продолжает расти. Основное количество новых проектов относится именно к этому ценовому диапазону и классу поселка. Проекты наиболее востребованного эконом-класса выходят на рынок значительно меньшими темпами.За 1-ое полугодие начались продажи не более чем в 5 проектах причем все они расположены в дальнем Подмосковье. Количество проектов премиум-класса продолжает активно снижаться, что так же как и в бизнес-классе связано с перенасыщением рынка. За первое полугодие 2008 г. на рынок вышло всего два проекта в высоком ценовом диапазоне "Покровское - Рубцово" и “Азарово”).


Коттеджные поселки. Спрос
В сегменте элитной загородной недвижимости количество заявок за 1-ое полугодие текущего года осталось примерно на уровне 1-ого полугодия 2007 г. При этом основной спрос пришелся на 1-ый квартал — по сравнению с 4-ым кварталом 2007 г. количество заявок возросло на 20%. Однако во 2-ом квартале вопреки ожидаемому росту, покупательская активность замедлилась.
По уровню спроса продолжает лидировать Рублево-Успенское шоссе. Во 2-ом квартале увеличилось количество заявок по Минскому и Осташковскому шоссе. Лидеры 1-ого квартала по популярности — Калужское и Киевское направления, в рейтинге второго квартала заняли 5 и 6-е места соответственно.
В 1-ом полугодии 2008 г. структура спроса по удаленности коттеджей от МКАД претерпела существенные изменения. Доля клиентов, желающих купить коттедж в пределах 11-20 км от МКАД снизилась на 10% по сравнению с 2007 г. При этом, доля заявок удаленностью 20-30 км увеличилась на такое же количество процентов. Данное обстоятельство связано с более быстрым ростом стоимости загородной недвижимости в ближнем Подмосковье по сравнению с более дальними районами.
Структура спроса по площади домовладений в 1-ом полугодии 2008 г. не претерпела существенных изменений. Как и прежде наибольшим спросом пользуются коттеджи площадью 300-500 кв. м (54% заявок), и земельные участки площадью от 16 до 30 соток (66% заявок). Доля заявок на земельные участки площадью более 50 соток снизилась практически в два раза, и составила 7%.
Что касается бюджетов клиентов, то большая часть запросов по-прежнему приходится на коттеджи стоимостью в пределах от 1 до 3 млн. долл. (64% заявок). В целом, в соответствии с поступающими запросами, наиболее оптимальным соотношением параметров домовладения для сегмента бизнес-класса (средний бюджет 1,5 - 2 млн. долл.) является коттедж площадью 400-500 кв. м с участком 20-30 соток.
Для сегмента премиум-класса (средний бюджет 5 –
7 млн. долл.) наиболее популярен коттедж площадью свыше 700 кв. м с участком свыше 50 соток.




Коттеджные поселки. Цены
По итогам первого полугодия 2008 г. рост цен на загородную недвижимость по ведущим направлениям составил порядка 15-30%. Максимальный рост цен зафиксирован на Киевском направлении (30%). Данное обстоятельство объясняется недооцененностью трассы и ее высоким потенциалом за счет наличия лесных земельных участков и улучшения транспортной доступности после реконструкции. На втором месте наиболее динамично развивающееся Новорижское направление (25%). Бурные темпы роста эксперты рынка связывают так же с улучшением транспортной доступности трассы за счет открытия в конце декабря 2007 г. Краснопресненского проспекта. На остальных трассах рост цен составил не более 20%.
Анализ ценовой динамики в зависимости от удаленности от МКАД свидетельствует, что наиболее высокими темпами дорожала недвижимость, расположенная в дальнем Подмосковье на расстоянии более 30 км от МКАД и прилегающая к Москве до 15 км от МКАД. Таким образом, на рынке загородной недвижимости наблюдается тенденция постепенного уменьшения разрыва между стоимостью домовладений средней и дальней частей Подмосковья, при этом стоимость домовладений, расположенных в ближнем Подмосковье, показывает устойчивый рост.
Как видно из приведенной схемы с обозначением среднего уровня цен в коттеджных поселках, рынок загородной недвижимости Подмосковья развивается неравномерно. Наиболее высокий уровень цен в настоящий момент наблюдается в западной части. Стоимость домовладений в юго-западной и северной частях области находится примерно на одном уровне.
По-прежнему лидером по стоимости загородной недвижимости остается Рублево-Успенское шоссе. По итогам полугодия средняя стоимость домовладений по данному направлению составила $6 764 за кв. м с учетом стоимости земли. За счет реализации поселков премиум-класса, таких как "Стольное" и "Довиль", Минское шоссе по среднему уровню цен стоит на втором месте, но в остальных поселках этого направления стоимость домовладений более низкая. Если ис- ключить данные два поселка из общей выборки, то средний уровень цен по Минскому шоссе составит $3 782 за кв. м, что ниже чем в среднем по Новорижскому и Киевскому направлениям, где средняя стоимость 1 кв. м по итогам первого полугодия составила $4 761 и $4 151 соответственно.


Рынок коттеджных поселков. Основные события и тенденции
По оценкам экспертов, рост цен на рынке загородной недвижимости в 2008 г. составит не менее 30%. Доходность загородных проектов по итогам первого полугодия оценивается на уровне 20 — 70% годовых. Ежегодный прирост цены на землю может составить 20 — 80% в зависимости от направления и параметров объекта, на жилье - 30% - 70%.
В первом полугодии 2008 г. несколько компаний объявили о своих планах строительства сети коттеджных поселков. Так, компания “Peter Hous” планирует строительство сети немецких поселков по всей России. Один из первых проектов компании — коттеджный поселок “Вестфалия” в 87 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, строительство которого начнется в 3-м квартале 2008 г. Всего планируется возвести 550 домов. Будущим жителям будет предложено 10 типов коттеджей площадью от 110 до 300 кв. м с участками площадью 15 соток. Средняя цена домовладения составляет 4 млн. руб. Завершение строительства поселка намечено на 2010 г.
Компания “Уралдон” намерена построить сеть поселков эконом-класса под брендом “На дачу” в 85-90 км от Москвы. Инвестиции в проект составят 200 млн. долл. Компания планирует построить не менее восьми поселков, каждый из которых будет рассчитан на 170 — 250 домов. Строительство поселков будет происходить в несколько очередей. В рамках первой очереди будут построены пять поселков. В апреле 2008 г. состоялась сделка по продаже проекта
“Рублево-Архангельское” компанией “Нафта” структурам Михаила Шишханова, бывшего владельца “Бинбанка”. Сумма сделки составила 5,3 млрд. долл. Проект “Рублево-Архангельского” предполагает освоение территории в 430 га. Город будет разбит на несколько районов: Цитадель, Старый город, Новый город, Пригород, Рыбацкая деревня, Виллы в рощах и Бизнес-парк.
Планируется возвести жилье разных типов: квартиры, таунхаусы, виллы. Реализация проекта началась в 2006 г. В настоящее время на территории поселка построены дороги, завершено возведение дамб. Начало строительство домов намечено на конец 2008 г., завершение проекта — на 2015 г.
Корпорация “Mirax Group” на одном из полуостровов в Мякининской пойме планирует построить 600 тыс. кв. м малоэтажного элитного жилья. По словам члена совета директоров корпорации Максима Темникова, “Mirax Group” купила участок 29 га у группы “Абсолют”, летом 2007 г. Проект находится на 1-ом км Новорижского шоссе, через дорогу от Рублево-Архангельского.По оценкам экспертов, участок мог обойтись “Mirax Group” в 87 млн. долл. из расчета 3 млн. долл. за га. Инвестиции в проект могут составить 1,2 млрд. долл.
Инвестиционно-промышленная группа “Евразия” планирует инвестировать более 375 млрд. руб. (15 млрд. долл.) в проект комплексного освоения территории под названием “Константиново” в городском округе Домодедово Московской области. В рамках проекта к 2015 г. на территории 3 087 га планируется построить 5 млн. кв. м жилой и 2,6 млн. кв. м коммерческой недвижимости. Предполагается, что в городе- спутнике Константиново будет проживать 150 тыс. человек. Проект также включает в себя строительство первого в России медиапарка, в состав которого войдет мультимедийный комплекс по производству кино-, теле- и радиопродукции, тематический парк развлечений и жилой микрорайон для представителей творческих профессий. Под медиапарк отведено 140 га территории. Генеральным партнером “Евразия Сити” по созданию медиапарка является телекомпания “Первый канал”. Общий объем инвестиций составит 35 млрд. руб. (1,4 млрд. долл.). Помимо этого, в “Константиново” будет построен Центр промышленного дизайна и инноваций “Астраросса”. Размер инвестиций в проект составит не менее 2,7 млрд. руб. (113 млн. долл.). В Константиново планируется создать высокоразвитую социальную инфраструктуру, торгово-развлекательный центр регионального масштаба, бизнес-парк с офисами класса А и В+, крупный медицинский центр и академгородок с филиалом университета, центр MBA и бизнес-инкубатор.
ОАО “Открытые инвестиции” (ОПИН) объявили о своих планах по строительству в Тверской области нового города под названием “Большое Завидово”. Площадь поселения составит 3,1 тыс. га на территории Мокшинского сельского поселения и соседних населенных пунктов Конаковского района Тверской области. Стоимость проекта, по словам застройщиков, составит около 75 млрд. руб. Планируемая численность населения порядка 29 тыс. человек. Проект рассчитан на 20 лет. В городе будут построены жилые дома, объекты социальной, спортивной и торгово-развлекательной инфраструктуры, офисные центры, а также гольф-поле, соответствующее международным стандартам.
Рынок земли. Предложение
По объему предложения на рынке земельных участков в 1-ом полугодии 2008 г. лидировали Симферопольское и Новорижское шоссе, доля которых составила по 15%. Большая часть выставленных на продажу земельных участков по обоим направлениям расположена на расстоянии более 80 км от МКАД. На втором месте по количеству земельных участков находятся Киевское и Дмитровское шоссе. Доля каждого из этих направлений в общем объеме предложения составила около 10%. По Рублево-Успенскому шоссе продолжается снижение объема предложения земельных участков, которое по итогам полугодия составило 3%. В 1-ом квартале объем предложения был на уровне 7%, во 2-ом квартале на уровне 4%.
В структуре предложения земельных участков по удаленности от МКАД большую долю занимают участки, расположенных в среднем и дальнем Подмосковье, на расстоянии от 30 до 80 км от МКАД. Доля участков, расположенных свыше 80 км по итогам полугодия составила 15%. Объем предложения участков в зоне ближнего Подмосковья составляет всего 12%.
Подавляющая часть предложения - это участки площадью до 20 соток, расположенные в неорганизованной застройке, садовых товариществах и деревнях. Доля коттеджных поселков с реализацией земельных участков без обязательного строительного подряда минимальна и не превышает 10% от общего количества коттеджных поселков.

Рынок земли. Спрос
За 1-ое полугодие 2008 г. структура спроса по направлениям не претерпела существенных изменений. По-прежнему наибольшим спросом пользуются земельные участки на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе, на которые в совокупности приходится 53% запросов. Однако по сравнению с несколькими последними кварталами, когда лидирующие позиции занимало Новорижское шоссе, в 1-ом полугодии 2008 г. выросла доля заявок по подбору земельных участков на Рублево-Успенском шоссе.
В потребительских предпочтениях по удаленности от МКАД преобладают заявки на среднее Подмосковье - 15 до 30 км от МКАД. Доля запросов на участки в ближнем Подмосковье составляет всего 15%. Это обусловлено в первую очередь высоким уровнем цен, которые продолжают расти. В итоге на рынке наблюдается постепенное смещение потребительских предпочтений в пользу более удаленных участков.
По площади земельных участков в структуре спроса какихлибо изменений в 1-ом полугодии 2008 г. не наблюдалось. Как и прежде, большая часть запросов приходиться на участки площадью 15-30 соток.

Рынок земли. Цены

По итогам первого полугодия 2008 г. средний рост цен на земельные участки составил 15-20%. По оценкам участников рынка к концу года стоимость земельных участков повысится не менее, чем на 35-40%. Основной причиной роста цен на земельные участки стало очередное повышение стоимости проведения первичного лэнд-девелопмента: получение технических условий и подве- дение коммуникаций, изменение вида и разрешенного использования и т.д. Помимо этого, рост цен на земельные участки обусловлен отсутствием новых первичных выделенных земель. Государство продолжает ужесточать контроль за землями в федеральной и муниципальной собственности. Как отмечают участники рынка, выкупить землю у государства становится все сложнее. Таким образом, можно прогнозировать продолжение роста цен на земельные участки по всем на- правлениям Подмосковья.
По удаленности от МКАД наиболее высокие темпы роста цен могут показать земельные участки, расположенные в ближнем и среднем Подмосковье в связи с наблюдающимся дефицитом предложения в данных районах. В настоящий момент средняя стоимость участков в пределах 15 км от МКАД составляет не менее 12 000 долл. за сотку на “не раскрученных” направлениях и не менее 20 000 долл. на популярных юго-западных трассах. В западной части Подмосковья стоимость 1 сотки земли в ближнем Подмосковье превышает отметку 30 000 долл. За последние два года стоимость участков здесь выросла фактически в 2 раза.
По Рублево-Успенскому, Новорижскому и Дмитровскому шоссе выросли максимальные значения цен. Как и прежде, лидером по уровню цен является Санаторий Барвиха, где стоимость сотки земли достигла отметки 420 000 долл. Рост
относительно уровня декабря 2008 г. составил 30%. Также значительно выросла стоимость земельных участков по
Дмитровскому шоссе в поселках, расположенных на берегу Клязьменского и Пестовского водохранилищ. В частности в поселке “Nemo” стоимость земельных участков в первой линии от воды уже составляет 90 000 долл. за сотку.
По Новорижскому шоссе максимальный уровень цен на земельные участки приходится на поселки: “Агаларов village”, “Павлово”, “Резиденции Бенилюкс”, “Маленькая Италия”, проекты компании “Инком-недвижимость”. Как правило, это лесные участки со всеми коммуникациями с разрешенным видом использования под ИЖС.

Рынок земли. Основные события и тенденции

Девелоперская компания “ОПИН” завершила сделку по приобретению ряда земельных участков по северному и северо-западному направлениям Подмосковья общей площадью 13 тыс. га. До этой сделки компании уже принадлежало около 5,7 тыс. га в этом регионе. Все участки расположены на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД. Компания “ОПИН” планирует использовать земельный фонд для реализации крупномасштабных проектов: мини- города с малоэтажной жилищной застройкой, логистические и офисные центры и рекреационные проекты. На покупку 13 тыс. га земли было потрачено около 1,2–1,3 млрд. долл. Для развития территорий и реализации проектов до конца года компания планирует привлечь еще около 1,3–1,4 млрд. долл. заемных средств, из которых 400–490 млн. долл. будут привлечены путем частных размещений и примерно 800–900 млн. долл. составит банковское финансирование.
Федеральное агентство лесного хозяйства (Рослесхоз) готовит поправки к Лесному кодексу, расширяющие возможность перевода лесных земель из федерального фонда в распоряжение муниципалитетов. Как сообщает газета “Коммерсантъ”, речь идет о 2 млн. га лесных земель, которые могут быть использованы для строительства. Также предполагается смягчить режим использования зеленых зон, часть которых может быть сделана доступной для хозяйственной деятельности.
Как сообщил заместитель главы Рослесхоза Михаил Гиряев, ведомcтво готовит ряд поправок к Лесному кодексу, которые будут регулировать вопросы на стыке лесного и земельного законодательства. В результате принятия этих поправок может быть расширена возможность строительства на бывших землях лесного фонда, в том числе в зеленых зонах, которые в нынешней версией Лесного кодекса, принятого в 2006 г. и вступившего в силу 1 января 2007 г., фактически закрыты для хозяйственной деятельности.
Московская областная дума приняла в первом чтении проект закона “О внесении изменений в закон Московской области “О регулировании земельных отношений в Московской области”. Законопроект предлагает установить выкупную цену на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,строений, сооружений, в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Столько же будут платить граждане и некоммерческие организации, но только в том случае, если право собственности указанных лиц на объекты недвижимости возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. При продаже земельных участков иным лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений,цена продажи будет равна десятикратной ставке земельного налога. Эти ставки будут применяться до 2010 г. С 1 января 2010 г. продажная цена будет устанавливаться правительством Московской области.
Законопроект также направлен на стимулирование переоформления земельных участков, ранее предоставленных юридическим лицам в постоянное бессрочное пользование. С этой целью определены размеры арендной платы за землю: 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Также сокращается перечень документов, запрашиваемых у граждан и юридических лиц при оформлении прав на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, что позволит упростить процедуру переоформления участков.
3 апреля 2008 г. было подписано постановление “Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности”. Согласно данному документу, Правительство России запретило согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть: предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам и расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек. Кроме того, документом устанавливает запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении данных земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках. Постановление действует до 1 января 2009 г.
Источник: Blackwood

Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно - складского назначения