По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром www.irn.ru в июне 2008 года, за последние 3,5 года среднее количество домов в поселках выросло почти на 70%. При этом средняя площадь поселка тоже значительно увеличилась - почти на 40%. А средний размер участка сократился не более, чем на 5%. Получается, что основной прирост площадей поселков происходил за счет увеличения количества домовладений. Однако, как известно, строить большие по площади поселки вблизи от Москвы затруднительно - здесь дефицит свободных площадей. Но последние несколько лет активно осваиваются дальние земли. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Коттеджи вытесняются дачами». Логично предположить, что большие по количеству домовладений (и как следствие по площади) поселки расположены именно в дальнем Подмосковье. Аналитический центр www.irn.ru выяснил, на каком направлении таких поселков больше всего.

Справедливо предположить, что динамика увеличения среднего количества домов в коттеджных поселках Подмосковья не отражает динамику по отдельным направлениям. Для детального анализа все шоссе Подмосковья, рядом с которыми идет строительство коттеджных поселков, были отнесены к той или иной стороне света.

К северным шоссе были причислены Алтуфьевское, Дмитровское, Куркинское, Ленинградское и Новосходненское. Кроме того, в этот же сегмент попали поселки, расположенные рядом с Осташковским, Пятницким, Рогачевским и Ярославским шоссе. В категорию западных шоссе попали Боровское, Волоколамское, Ильинское, Киевское, Минское, Можайское, Новорижское и Рублево-Успенское. В южном направлении учитывались Варшавское, Калужское, Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе. На востоке так же, как и на юге застраивается только 5 шоссе. Это Горьковское, Егорьевское, Новорязанское, Носовихинское и Щелковское шоссе.

При взгляде на получившийся график становится ясно, что среднее количество домовладений в коттеджных поселках Подмосковья росло в течение последних 3,5 лет по всем направлениям. При этом, конечно, следует отметить, что наибольший прирост среднего количества домовладений наблюдался на юге Подмосковья, где этот параметр вырос за 3,5 года почти в 2,4 раза. Следом за югом по темпам прироста среднего количества домовладений в коттеджных поселках Подмосковья идет восток. На восточном направлении среднее число домов увеличилось почти в 2 раза. Так же значительный прирост был и на западе. Он составил примерно 80%.

В то же время, бывший лидер - север - не продемонстрировал соответствующих темпов. Среднее количество домов в этом направлении увеличилось не более чем на 25%. В итоге, к концу первого полугодия 2008 года север потерял лидирующие позиции по количеству домовладений в коттеджных поселках Подмосковья и занял последнее место. Южное направление, в свою очередь, с последних позиций переместилось на первое место. Запад и восток остались на прежних уровнях: на втором и третьем местах, соответственно.

Произошло изменение структуры рынка и в части числа поселков на разных направлениях. Так, за последние 3,5 года доля юга выросла на 10%. И на эти же 10% сократилась доля запада. Но на западе Подмосковья по-прежнему строится наибольшее число поселков. На его долю приходится порядка 45% рынка Подмосковья. Примерно по 25% рынка принадлежит северу и югу. Оставшиеся 5% - востоку.

При этом на юге и западе строятся самые большие по количеству домовладений поселки, а север занимает по этому параметру последнее место. В то же время, юг делит с севером второе место по количеству поселков. Получается, что в абсолютном выражении на севере строится меньше домов, чем на юге. Таким образом, по общему числу домов юг занимает второе место. Первое же - по праву принадлежит западу. Возникает вопрос, на каком расстоянии от МКАД строительство больших поселков ведется наиболее активно? По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в июне 2008 года, последнее время неуклонно растет доля поселков, расположенных за 65 км от МКАД.

И именно за 65 км от МКАД, начиная с 2007 года, наблюдается превышение среднего количества домов в коттеджных поселках над среднерыночным уровнем по всем направлениям.

Из всякого правила есть исключение. Присутствует оно и здесь. Так, на западном направлении среднее количество домов в коттеджных поселках, расположенных до 65 км от МКАД, также выше среднерыночного.

И все же превышение над среднерыночным уровнем количества домов в поселках западного Подмосковья, расположенных до 65 км от МКАД, незначительно. Получается, что большие поселки в основном возводятся за 65 км и преимущественно на западе и юге Подмосковья. Возникает вопрос, почему именно на западном и южном направлениях так интенсивно осваиваются дальние земли?

Западное направление традиционно считается самым престижным направлением в Подмосковье с высоким уровнем транспортной доступности, развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Кроме того, на западном направлении большое количество лесов и водоемов, что также является привлекательным параметром для потенциальных покупателей. Особенно это заметно как раз на дальних землях, где развита система водохранилищ. В итоге, неудивительно, что это направление остается в лидерах по объемам строительства коттеджных поселков.

Южное направление, как было показано выше, до недавнего времени являлось недооцененным. Но на фоне дефицита ближних земель по рынку в целом инвесторы обратили свое внимание на юг. И, прежде всего, на дальние земли, что тоже понятно. Ведь данное направление отличается хорошей транспортной доступностью. Кроме того, дальние земли южного Подмосковья находятся рядом самой быстроходной рекой Московской области - Окой.

Но кроме сугубо психологических были и вполне экономические причины для освоения в западном и южном Подмосковье дальних земель. Дальние земли - дешевые, это позволяет скупать большие участки. В итоге, инвесторы могут зарабатывать на обороте. На этом фоне логично строить типовые объекты эконом-класса, которые дают как раз наибольший уровень рентабельности, когда инвестор старается заработать на обороте. Именно поэтому на этих направлениях стали строиться большие поселки на дальних землях.

При этом стоит отметить, что строительство больших поселков, кроме западного и южного Подмосковья, также активно ведется и на восточном направлении. И единственным исключением из общего правила стал север. Но исключение, как известно, только подтверждает правило. В итоге, можно сказать, что весь рынок коттеждных поселков охвачен сейчас новой тенденцией - строительством больших поселков на дальних землях.

Но эта тенденция является лишь очередным проявлением нового еще более важного тренда. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в июне 2008 года, на рынке подмосковных коттеджных поселков начинает преобладать жилье эконом-класса. И вся логика предыдущего развития указывает на то, что это тенденция как минимум ближайших нескольких лет. Как известно, развитие рынка обычно начинается с освоения наиболее дорогих сегментов. И лишь постепенно с течением времени в сферу внимания предпринимателей попадает сегмент массового потребления, который они начинают осваивать, когда элитная часть рынка уже насыщена. Таким образом, на рынке коттеджных поселков Подмосковья наступил новый период развития, который будет охарактеризован преобладанием на рынке больших поселков эконом-класса, расположенных на дальних землях.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU