Ипотечные фокусы

Клиентам банков грозит пересмотр уже заключенных соглашений

Обвал рынка недвижимости еще в перспективе, а банки, активно занимавшиеся ипотекой, уже испугались. Речь не об изменении условий новых договоров, а о судьбе уже выданных кредитов. На прошлой неделе Росевробанк разослал своим ипотечным заемщикам письма с просьбой погасить 30% задолженности. Аргумент простой: если упадут цены на квартиры, стоимость залога окажется ниже выданной суммы. «При дальнейшем сохранении негативной тенденции… стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору», — предупреждает Росевробанк.

Глава «Фосборн Хоум» Василий Белов просьбу частично погасить кредит считает крайней мерой: «Это сознательное разрушение репутации ради улучшения ликвидности». Однако второе для Росевробанка важнее. Ему срочно нужны $150 млн. На этой неделе банк должен выплатить купон и погасить еврооблигации. Но страшилками проблем, похоже, не решить. В 2007 г., когда был пик ипотечной активности, средний кредит в Москве составлял около $180 000. Выходит, даже с учетом уже выплаченных сумм каждый клиент должен принести банку по крайней мере $50 000. В нынешних условиях, когда зарплаты урезаются, а кто-то может остаться и без работы, клиенты едва ли смогут их выплатить. Тем более что способов заставить заемщиков досрочно вернуть долг у Росевробанка пока нет. Ведь возможность досрочного взыскания долга появляется при наступлении форс-мажора. Снижение стоимости залога по идее к ним тоже относится, но цены на жилье еще не упали.

Росевробанк, как и многие, расплачивается за чрезмерную лояльность к клиентам. В 2007 г. российские банки выдали 30% высокорисковых ипотечных кредитов. Естественно, обезопасить себя от дефолтов по таким кредитам будет самой важной задачей банкиров. Не факт, что коллеги пойдут по стопам Росевробанка. Гораздо более популярной мерой может оказаться повышение ставок с целью увеличить свои доходы и компенсировать возможные неплатежи. Эту меру заемщики игнорировать не смогут. Пункт, предусматривающий одностороннее повышение ставки в случае изменения конъюнктуры рынка, сейчас вносит в кредитный договор подавляющее большинство банков. Размер повышения, как правило, не оговаривается и остается на совести кредитора. Видимо, он будет напрямую зависеть от масштаба его проблем с ликвидностью.