1 апреля 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливающий правовой режим изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Читаешь данный закон как детектив. Это новый и сильный штрих к проблеме перераспределения земельной и иной недвижимости. Закон № 499-ФЗ повторяет некоторые положения прежнего законодательства об изъятии, однако новации, которые привносит закон, вызывают серьезные опасения. Главное здесь то, что право фактически изымать земельные участки и расположенную на них недвижимость получили коммерческие организации. В контексте этой ключевой новации следует прочитывать и весь закон. Как пишет авторитетнейший следователь (в прошлом) и адвокат В. И. Калиниченко: "В нашей стране возможно всё". Вот это "возможно всё" и заставляет вынужденно отнестись к закону № 499-ФЗ как коррупциогенному. 

Вызывают опасения, как минимум, следующие моменты. 

1) Перечень оснований изъятия земельных участков закон оставляет открытым за счет формулировки: "иными основаниями, предусмотренными федеральными законами" (ст. 49 ЗК РФ). 

2) Кроме собственно оснований есть еще термин "условия изъятия". Фактически же под "условиями" раскрываются дополнительные основания изъятия земельных участков: изъятие для создания или расширения особо охраняемой природной территории (подп. 1 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ); в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции (подп. 4 п. 2 указ. статьи). 

Особо оговаривается возможность изъятия земельных участков и водных объектов для создания т.н. памятников природы (п. 5 ст. 26 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"). Решение о создании памятников природы принимается как на уровне Российской Федерации, так и субъекта РФ. 

3) Право ходатайствовать об изъятии земельных участков (а фактически - изымать их в свою пользу) перед государственными или муниципальными органами получают организации: строительства, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны, космической деятельности, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, дорожного строительства, недропользования, субъекты естественных монополий и проч. (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ), и даже государственные унитарные предприятия и государственные учреждения (п. 3 ст. 56.4 ЗК РФ).

Таких организаций очень много, и здесь совершенно не ясно, когда и откуда может последовать удар. Когда правом изъятия участков обладало только государство, ситуация была гораздо более ясной и предсказуемой. 

Здесь важно ответить на вопрос: каков механизм определения государственных и муниципальных нужд, в особенности, частными коммерческими организациями? (Тем более что даже по закону коммерческие организации имеют основной целью своей деятельности извлечение прибыли! Где уж тут блюсти государственный интерес!) Почему организации, не являющиеся органами власти, имеют право определять характер государственных и муниципальных нужд? Закон на эти основополагающие вопросы ответа не дает. В п. 7 ст. 56.4 ЗК РФ дается отсылочная норма, что требования к форме и содержанию ходатайства, состав прилагаемых к нему документов устанавливаются уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти. Однако думается, что здесь речь идет о чисто технической стороне "ходатайства", равно как характер сугубо технический носит норма п. 11 ст. 56.4 ЗК РФ об отказе в удовлетворении "ходатайства". 

Перечень организаций, имеющих право "ходатайствовать" об изъятии, должен быть установлен Правительством РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ). Однако предварительный перечень уже дан в рассматриваемом законе и может быть смело использован при отсутствии подзаконного акта Правительства РФ. Кроме того, закон и конкретно называет организации, имеющие такие права. Это "полугосударственные" госкомпания "Российские автомобильные дороги" и госкорпорация "Росатом". 

Более того, не только некие организации получают право "ходатайствовать" об изъятии земельного участка, но и сами органы власти, принявшие решение об изъятии, могут определить из числа управомоченных организаций лицо, которое будет осуществлять "действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости" (ч. 2 ст. 26 закона № 499-ФЗ)! Очень попахивает возможностью сговора. 

Закон специально оговаривает такую ситуацию для собственников линейных объектов: согласно ч. 4 ст. 26, если линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника линейного объекта отсутствуют права, а право собственности на линейный объект возникло до 1 апреля 2015 года, то "допускается принятие решения об изъятии земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации данных линейных объектов, вне зависимости от наличия утвержденных документов территориального планирования и утвержденного проекта планировки территории, предусматривающих размещение данных линейных объектов"! Это выглядит примерно так: жили вы на своем участке, где-то поблизости проходил подземный кабель, который никому не мешал и место которого было обозначено в соответствии с действующими нормами; а тут подоспел 499-й закон - и у вас изъяли ваш участок в пользу организации-собственника кабеля, с туманной формулировкой "для обеспечения эксплуатации"! 

4) Право собственности на изъятый участок возникает не только у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, но и у той организации, которая подала ходатайство об изъятии! Поскольку в числе таких организаций большинство - хозяйственные общества (АО, ООО), то земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, переходит при этом в частную собственность! Данной норме существует ограничение (п. 5 ст. 56.11 ЗК РФ), но оно, как представляется, малосущественно. 

5) "Для государственных и муниципальных нужд" не только могут изыматься земельные участки в пользу частников, но изыматься участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 56.3 ЗК РФ)! Теоретически, да и практически, возможна ситуация, когда по "ходатайству" хозяйственного общества в его пользу изъят участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

6) Изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества может являться возмездным. Однако законодатель исключил отовсюду, где это было возможно, слово "выкуп", заменив выкуп возмещением (см., в частности, ст. 279 - 282 ГК РФ в новой редакции закона № 499-ФЗ). Это можно объяснить тем, что ранее выкуп осуществлялся Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 279 ГК РФ в прежней редакции). Применительно же к организациям, "ходатайствующим" об изъятии, уместнее оказалось использовать слово "возмещение". Как видим, закон № 499-ФЗ специально, что называется, заточен на участие в деле изъятия частников. 

Закон предполагает заключение соглашения об изъятии с правообладателем изымаемой недвижимости. Для этого должны вестись переговоры с правообладателем относительно условий изъятия (подп. 6 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ). Размер возмещения должен рассчитываться, в частности, исходя из рыночной стоимости земельных участков, рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на изымаемых участках, и проч. Возможно предоставление других земельных участков и иных объектов недвижимости взамен изъятых. Соглашение с собственником предполагалось и ранее действующим законодательством. 

Характер (сумма) возмещения зависит от работы оценочных компаний, с которыми будет сотрудничать орган власти или "ходатайствующая" организация. Результат является трудно предсказуемым. 

Нормы, касающиеся возмещения потерь, содержат различные нюансы. Так, например, если у лица отсутствуют предусмотренные ЗК РФ (в редакции закона № 499-ФЗ) права на земельный участок, то размер возмещения определяется в порядке, установленном для определения размера возмещения арендатору (за аренду на 49 лет). "Рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается" (ч. 3 ст. 26 закона № 499-ФЗ). Это как раз те садоводы, у которых, как говорят, имеется только членская книжка. Если же у лица имеются правоустанавливающие документы (для СНТ, ИЖС, ДНТ, ЛПХ, индивидуального гаражного строительства), выданные до введения в действие ЗК РФ, то при проведении оценки такого участка применяются правила оценки участков, принадлежащих гражданам на правах собственности. То есть такие лица имеют возможность рассчитывать на возмещение. За изъятое жилое помещение также полагается возмещение. 

Если участки изымаются по "ходатайству" некой организации, то возмещение за эти участки (а равно оплата всех оценочных работ) производится за счет этой организации. 

7) Решение об изъятии само по себе не влечет правовых последствий. Согласно принципу предварительного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ) оно не дает права на изъятие до момента фактической выплаты выкупной цены или возмещения за участок в натуре. Однако по закону № 499-ФЗ заключенное соглашение об изъятии уже является основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (подп. 6 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости должен отстаивать свое конституционное право на предварительное возмещение, желательно путем включения соответствующего пункта в соглашение об изъятии, которое имеет гражданско-правовую форму договора купли-продажи или мены. Но при всей его гражданско-правовой природе, все-таки стороны здесь находятся в далеко не равных условиях - с фактической возможностью властной стороны навязывать условия правообладателю изымаемой недвижимости. 

8) Правообладателей недвижимости, подлежащей изъятию, необходимо выявить (ст. 56.5 ЗК РФ). Однако в случае, если такие правообладатели не были выявлены, орган государственной власти или местного самоуправления через суд добивается признания права государственной или муниципальной собственности на объекты недвижимости, расположенные на таких участках (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ). Однако "не были выявлены" - не значит "не существуют". Поэтому законодатель предусмотрел норму, согласно которой правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не были выявлены, могут требовать возмещения от лица, которому предоставлены их бывшие земельные участки (в т.ч. частной организации), либо, при отсутствии такого лица, требовать возмещения из казны РФ, субъекта РФ или муниципалитета. При этом возврат участков и расположенных на них объектов недвижимости прежним правообладателям не осуществляется (п. 11. ст. 56.5 ЗК РФ). 

"Не выявление" может оказаться весьма удобно для того, чтобы не заключать соглашений об изъятии и не платить вообще никаких компенсаций. 

Закон содержит и другие дискриминационные для граждан нормы. Так, например, свое несогласие с проектом соглашения об изъятии в части размера возмещения правообладатель должен обосновать документально! Это значит, что на кипу заключений оценщиков (заказанных органом власти или некой организацией) он должен составить аналогичную кипу (всё это проплатить), чтобы потом, с высокой долей вероятности, его доводы были "опровергнуты". 

Порядок возмещения убытков контрагентам по сделкам закон возлагает на правообладателя изымаемой недвижимости: "Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи" (п. 8 ст. 56.11 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности! Изъятие земельного участка можно было бы трактовать как обстоятельство непреодолимой силы, когда на собственника изымаемого участка не может быть возложена ответственность за досрочно прекращение обязательств, - если бы не вышеуказанная норма ст. 56.11 ЗК РФ. 

9) Законодатель указывает (еще в Пояснительной записке к законопроекту № 304493-5), что целью закона "является устранение недостатков, неясностей и неточностей порядка правового регулирования изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд". Конкретики, в самом деле, стало больше! Однако в чем же главное отличие закона № 499-ФЗ от прежде действовавших норм об изъятии участков для государственных и муниципальных нужд? Думается, это можно проиллюстрировать на примере ранее действующей и новой ч. 6 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации...". Так, ранее эта норма гласила: "Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279 - 282 и 284 - 286 Гражданского кодекса Российской Федерации". С 1 апреля 2015 года норма будет иметь вид: "Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят для государственных нужд в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством". Как видим, исчез выкуп государством и необходимость публичных торгов, а также (и это главное) право фактически изымать участки, кроме государства, получили частники, коммерсанты! Вот этих норм в прежнем законодательстве об изъятии точно не было! 

10) Федеральный закон № 499-ФЗ представляется настолько антиконституционным, что необходима проверка его (в особенности норм, касающихся права организаций, не являющихся органами власти, "ходатайствовать" об изъятии недвижимости) на соответствие нормам Конституции РФ (ст. 17, 35, 36, 55, 78 и т.п.) - путем подачи жалоб в КС РФ на нарушение конституционных прав и свобод от правообладателей изымаемой недвижимости. 

11) С учетом сказанного, закон № 499-ФЗ можно охарактеризовать не просто как коррупциогенный, но как провоцирующий коррупцию. 

Я не берусь рисовать детективные сюжеты, которые в изобилии маячат за статьями закона № 499-ФЗ. Увы, их нарисует сама жизнь.