Почему москвичи не хотят переселяться за город
29.05.2007 10:40 | Финансовые известия
В России началось великое переселение народов. В Башкирии, Татарстане и Самарской области средний класс активно переселяется в свои недавно возведенные загородные дома. В этих регионах более 60% строящегося жилья - малоэтажные дома. Москва и Московская область опережают все регионы по количеству проектируемых коттеджных поселков, но переезжать в них на ПМЖ москвичи не торопятся. Почему, разбирался наш корреспондент.
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, в 2006 году в России доля малоэтажного строительства составила 39.5% от общего количества жилья. Совсем по-другому выглядит ситуация в Подмосковье: если цена за сотку земли и квадратный метр выводит Москву в лидеры объема рынка строительства, то остальные показатели - доля малоэтажного строительства и трудность предоставления кредита на покупку загородных домов ставят лидерство столицы под сомнение. Основная проблема москвичей, желающих переселиться за город, - это отсутствие инфраструктуры в дачных и коттеджных поселках. Более того, технологический и цивилизационный разрыв между столицей и ближайшим Подмосковьем намного больше, чем между областным центром и его пригородом.
Меньше всего приспособлены для постоянного проживания загородные дома в поселках эконом-класса, которые предполагают минимальные удобства проживания: уборку и вывоз мусора, коммуникации и охрану. О школе, больнице или даже большом универмаге при коттеджном поселке речи не идет. Но ведь москвичи привыкли к доступности любых услуг: ремонта техники и обуви, оплаты связи и коммунальных платежей, к ресторанам и кафе, к банкоматам и магазинам. В городе, если у вас есть деньги, любая услуга придет к вам сама, а за город ее не выманишь. "Слишком невыгодно", - скажут вам инвесторы. Им совершенно неважно, собираетесь вы летом выезжать за город или жить там круглый год, главное - к какому сегменту рынка жилья относится ваш загородный домик.
Они готовы строить аптеку, фитнес-клуб, хозяйственный магазин только в элитных по селениях, там, где строители будут уверены в рентабельности своих объектов. "Люди, покупающие жилье для постоянного проживания, хотели бы видеть в составе своего поселка хотя бы минимальный набор инфраструктуры: магазин, аптека, фитнес-клуб. Наличие школы на территории поселка желательно, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002". - Люди, покупающие жилье для эпизодических приездов, не так требовательны, они вполне могут обойтись инфраструктурой соседних с поселком крупных населенных пунктов".
Наиболее удобный вариант для обитателей поселков низшей ценовой категории, как отмечает Валерий Черемисов, директор локального офиса "Новая рига" Агентства недвижимости DOKI, когда с поселком соседствует деревня, в которой функционируют школа и медпункт, - такие примеры характерны для Киевского направления.
Минимальное требование каждого покупателя - это дорога к собственному дому. "Много внимания покупатели уделяют дорогам. Удобные развязки, удобные подъездные пути - все это важно, люди устали от московских пробок", - говорит Анна Падерина, главный архитектор компании "Павлово". Впрочем, требования бывают разные, Елена Сергеева, начальник управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании "Эколенд", убеждена, что "большинство клиентов с любым уровнем дохода интересуются, есть ли в коттеджном поселке водоем. Это традиционное пожелание - людям всегда нравилось жить у воды". Впрочем, у воды приятнее жить все-таки летом, а значит, для круглогодичной жизни этот фактор не имеет принципиального значения.
Эксперты не могут прийти к единому мнению: что именно мешает москвичам переселиться за город? Кто-то ставит на первое место транспортную проблему, кто-то - недостаточное развитие инфраструктуры. Елена Сергеева делится своими соображениями: "Людям надоел душный город. При этом никто не собирается отказываться от его преимуществ, переезжая в загородный дом. Поэтому, инфраструктура - это ключевой момент. Именно на этом поле среди девелоперов начинается самая жесткая конкуренция".
Что делать с инфраструктурой - ключевой вопрос для девелоперов: с одной стороны, покупатель не купит дом в чистом поле, с другой - построить в каждом поселке школу, детский сад, ресторан и поликлинику просто невозможно. Это тяжким финансовым бременем ляжет или на плечи девелопера, или на плечи клиента. Вот что по этому поводу говорит заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ" Владимир Яхонтов: "Что касается школ, то в коттеджных поселках их нет, и, наверное, их и не нужно делать в самих поселках, скорее - в шаговой доступности от них. Но таких поселков тоже можно найти крайне мало. Подобная ситуация наблюдается и с детскими садиками. Существуют сложности с ресторанами, досуговыми центрами, офисами. Поселков, имеющих подобные объекты, на рынке менее 5%. Лечебно-профилактические учреждения также имеют единицы. Дело в том, что строить в поселке школу как некое социальное учреждение никто не будет, это невыгодно. Открывать же ее на коммерческой основе имеет смысл только при условии, что будет обеспечена заполняемость классов. Очевидно, что если в поселке 50 домов, школу не заполнишь. То же самое в случае с ЛПУ. Говорить о рентабельности можно лишь в случае поселков с несколькими сотнями домов и возможностью привлечения людей со стороны".
Основная цель девелоперов - самоокупаемость каждого объекта инфраструктуры. А значит, каждый объект должен быть востребован. "Наиболее востребованы элементы инфраструктуры, которые обеспечивают комфортное проживание вне городской среды, - объясняет Анна Рассохина, маркетолог компании "Пересвет-Реал Эстейт". - Если подобные объекты есть в пешеходной доступности (до 1 км от поселка), то создание их на внутренней территории теряет смысл".
Однако Владимир Яхонтов утверждает, что отношение девелоперских компаний к созданию в поселках необходимой инфраструктуры быстро меняется. "Ее наличие увеличивает привлекательность поселка. Единственное условие - эти объекты должны быть по крайней мере не убыточн ыми. Кроме того, сам девелопер не обладает необходимыми компетенциями для управления подобными объектами (школы, ЛПУ), это отдельный бизнес, и он сегодня развит не в достаточной мере", - говорит он.
А те, кто этими компетенциями обладает, могут не пожелать работать в поселке. "Если вы построите здание, вложите в него деньги, а потенциальные арендаторы не увидят возможности для получения прибыли, они к вам не придут, - предупреждает Игорь Шашков, главный архитектор компании "Пестово". - Даже в большом поселке наличие крупного супермаркета не гарантирует его самоокупаемости. Поэтому зачастую даже крупные поселки предлагают самый минимальный набор инфраструктуры". А значит, даже в крупном поселке придется забыть о городском комфорте.
Финансовые известия
