Новый налог на недвижимость, механизмы внедрения и система расчетов которого разрабатывались на протяжении последних нескольких лет, уже в скором времени должен вступить в силу (налог будут вводить постепенно с 2014 по 2018 гг.): в начале августа Министерство финансов согласовало и внесло на рассмотрение правительства соответствующий законопроект.

Специалисты российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, как изменятся налоговые затраты владельцев недвижимости.
Напомним, оценка налогооблагаемой стоимости недвижимости будет производится государством, которое формирует по всей территории страны единый кадастр недвижимости с указанием оценочной стоимости всех объектов. Полностью кадастровая оценка во всех регионах еще не проведена. В этом одна из причин продолжительного откладывания перехода на новый единый налог. Каждый регион будет переходить на него по мере того, как будет готова кадастровая оценка местной недвижимости (с 2014 года на него перейдет только ряд пилотных регионов).

Что касается ставок, то по ним уже есть определенность. Напомним, согласно данным Минфина, ставка налога на жилые объекты недвижимости стоимостью менее 300 млн руб. составит 0,1%, на иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) - 0,5%. В отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства - в пределах 0,3%, для прочих земель - 1,5%. Для тех, кто владеет недвижимостью стоимостью более 300 млн. руб., ставка налога будет от 0,5 до 1%, точное значение определят муниципальные власти.

Кроме того, для каждого собственника недвижимости будет действовать послабление: из всей недвижимости, которой владеет собственник, он не будет платить налог на 20 кв. м. Однако сейчас на стадии обсуждения находится вопрос о том, чтобы 20 необлагаемых налогом метров не применялись к собственникам недвижимости площадью более 100-150 кв. м.

Облагаться налогом на недвижимость будут не только сданные в эксплуатацию, зарегистрированные объекты, но и объекты незавершенного капитального жилого строительства, причем по ставке, приравненной к жилым помещениям (0,1%), уточняют в Knight Frank. Это нововведение затронет прежде всего интересы людей, приобретающих квартиры на ранних этапах строительства: им придется платить налог за площади, жить в которых они не смогут еще несколько лет. Кроме того, это окажет влияние на инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры на стадии котлована и продают к моменту сдачи в эксплуатацию, выигрывая на росте цены. Вырастет налоговое бремя и для владельцев дач. Если раньше в абсолютном большинстве владельцы дач оплачивали только налог на землю, вне зависимости от того, есть на участке дом или нет, то после проведения кадастрового учета даже недостроенные дома станут облагаться налогом.

Отдельно отметим, что налогообложение апартаментов, несмотря на увеличенные в пять раз по сравнению с жилыми помещениями ставки, будет более лояльным, чем налоги на аналогичные жилые объекты: дело в том, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости, даже в случае если она используется для проживания, априори ниже кадастровой стоимости жилья, а соответственно, и налогооблагаемая база в апартаментах ниже. Особенно сильно это проявится в элитном сегменте, где налоги на элитное жилье и на апартаменты этого класса будут отличаться в 2-3 раза.

Итак, кого же сильнее всего коснется изменение налогового законодательства? Очевидно, что а первую очередь, возрастут налоговые выплаты владельцев элитных квартир. «Отличительной особенностью элитного жилья является большой метраж объектов (по итогам первого полугодия 2013 года средняя площадь приобретенной элитной квартиры составила 170 кв. м), - говорится в информационных материалах Knight Frank. - Кроме того, зачастую собственником такой квартиры является один человек, который в свою очередь может владеть более чем одним объектом недвижимости». Например, владелец квартиры площадью 105 кв. м в элитном ЖК в центре Москвы, в случае если он единственный собственник и не имеет другой недвижимости, будет платить около 39 тыс. руб. в год.

Повысится размер налога и для владельцев квартир в домах 1950-60 гг. постройки с довольно просторными квартирами, инвентаризационная стоимость которых по расчетам БТИ чрезвычайно мала.

Если говорить о различиях по территории России, то размеры налога будут выше в городах с более дорогой недвижимостью: Москва и города Московской области, Санкт-Петербург, Сочи, Хабаровск, города ЯНАО и ХМАО. Это связано с тем, что кадастровая стоимость коррелирует с рыночной.
http://realty.rbc.ru/articles/26/08/2013/562949988658703.shtml

С 2015 года вводится налог на имущество физических лиц, он коснется и льготных категорий граждан. Теперь налоговая служба будет учитывать количество объектов недвижимости в собственности у пенсионеров. Освобождаться от налогов будет только один объект, относящийся к каждой из трех категорий – одна квартира, одна дача или загородный дом, одно нежилое помещение. Это сделано для того, чтобы прекратить регистрацию нескольких объектов недвижимости на пенсионеров, которая сейчас используется как популярная «серая» схема ухода от налогов.

Недобросовестные владельцы некоторых компаний применяют следующий способ оптимизации налогообложения: они регистрируют права на недвижимость – на торговый или административно-офисный центр – на физическое лицо. Проект Минфина предусматривает такой вариант, оговаривает его и определяет, что в данном случае оплачивать налог надо будет по ставкам на имущество юридических лиц, а не физических. Жилая недвижимость в собственности у организаций также будет облагаться налогом по кадастровой стоимости.

Размер налоговых ставок на недвижимость физических лиц

Размер налоговых ставок на недвижимость физических лиц будут устанавливать соответствующие органы власти местных областных и городских администраций. Налоговые ставки по кадастровой стоимости объектов будут составлять 0,1% для жилых помещений и 0,5% для остальных типов. Стоимость здания, вид его использования и территориальное расположение будут влиять на размер ставки, таким образом, она будет дифференцированной.

Для наиболее обеспеченных категории граждан налог на имущество будет больше. Он будет начинаться от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, если сама кадастровая стоимость здания превышает 300 млн. рублей.

Сейчас налогоплательщики несут бремя в 0,3—2% от инвентарной стоимости квартир и жилых домов и 0,3% кадастровой стоимости относительно земельных участков. Новые показатели, по сравнению с существующими, более низкие, но сама кадастровая стоимость объектов недвижимости будет значительно превышать инвентаризационную. Новая система налогообложения предполагает налоговые вычеты.

Если вы проведете регистрацию дополнительной квартиры или дома, то с января 2015 года сможете претендовать на освобождение от налогов 20-ти кв. метров квартиры и 50-ти кв. метров жилого дома. 1 миллион рублей от стоимости единого недвижимого комплекса также не будет учитываться при расчете налога на недвижимость.

Так, если речь идет о регистрации квартиры в Москве площадью 82 кв. метров, не облагаемые налогом 20 кв. метров незначительно сократят кадастровую стоимость объекта, а значит и размер налога. Таким образом, каждый квадратный метр недвижимости будет облагаться налогом. Даже дополнительное машино-место на парковке.

Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая, вероятно, будет иметь место, станет основной причиной недовольства собственников и юридических лиц. У граждан и владельцев компаний не будет возможности проверить адекватность оценки кадастровой стоимости недвижимости. В Министерстве финансов РФ предполагают в таких случаях, право собственника на оспаривание кадастровой оценки недвижимости в суде. Правда, не оговаривается, как именно надо будет действовать.
http://www.fpa.su/novosti/kazhdyy-kvadratnyy-metr-...osti-budet-oblagatsya-nalogom/

1.


Кто может выиграть от нового налога на недвижимость


Собственники большинства квартир в новостройках будут платить меньше, а вот центр останется богатым и льготникам
Актуальность реформы имущественных налогов обусловлена их несовершенством. Прежде всего, это касается налога на имущество физических лиц, который не отвечает принципам справедливости и определенности. При этом сильные стороны этого налога, которые сделали его популярным в развитых странах, в российских условиях не работают. Налог на имущество должен обеспечивать стабильность поступления (благодаря слабой зависимости от экономической конъюнктуры) и наполнять местные бюджеты (что очень актуально для России в условиях высокой региональной дифференциации и дотационности). Однако в 2013 году поступления от налога в целом по России составили 22,3 млрд рублей, что совсем не существенно с точки зрения вклада в бюджетную систему страны.
Что касается принципов справедливости и определенности, то здесь ситуация еще более парадоксальная. Существующая система опирается на инвентаризационную стоимость, которая не имеет ничего общего со стоимостью рыночной. Получается, что дорогие квартиры в центре Москвы с рыночной стоимостью в 40-100 млн рублей зачастую имеют инвентаризационную стоимость до 1 млн рублей. В результате владельцы таких квартир платят налог от 200 до 7500 рублей (для сравнения, транспортный налог на дорогой автомобиль класса Porsche или Range Rover составляет от 65 000 руб. и выше). А владельцы относительно нового жилья (новостроек) на окраинах Москвы с рыночной ценой в 7-12 млн рублей, где инвентаризационная стоимость свыше 1 млн рублей, платят от 8000 рублей и выше.
Платить новый налог москвичи будут в 2016 году за налоговый период 2015-го. При этом вводится так называемый адаптационный период, рассчитанный на 5 лет, в течение которого местные власти должны будут не допустить резкого роста налоговых ставок и снять напряженность среди населения. Для этого закон предусматривает некоторые инструменты. Прежде всего, это налоговые вычеты. Они распространяются на каждый объект имущества, находящийся в собственности: 10 кв. м с комнаты, 20 кв. м с квартиры, 50 кв. м с дома. Кроме того, законом предусмотрены пятнадцать льготных категорий (пенсионеры; инвалиды I и II групп; инвалиды с детства; Герои Советского Союза и Герои России, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней и т. д), которые не будут платить налог в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира или комната, жилой дом, гараж или машино-место и т. д.) по выбору собственника. За исключением льготников, у которых кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн рублей. Для них будет применяться налоговая ставка 2%.
Эта ставка очень похожа на обсуждаемый, но так и не введенный налог на роскошь.
Введение нового налога больше всего затронет владельцев квартир в старом жилом фонде в центре Москвы, которые не попадают под льготы. Для них налог может взлететь и в 5, и в 10, и более раз, если инвентаризационная стоимость может отличаться от кадастровой стоимости в 100 и более раз. В то же время собственники новостроек сильно не пострадают от введения нового налога, а порой будут платить меньше. Таких собственников — более 10% москвичей (включая Новую Москву). Под льготные категории попадет около 2 млн москвичей.
Рассмотрим расчет 1.
Например:
Средняя двухкомнатная квартира 60 кв. м:
Расчет старого налога: 1 500 000 * 0,75% = 11 250 (Н2),
где 1 500 000 — инвентаризационная стоимость новостройки за пределами центра.
Расчет нового налога:
9 540 000 — кадастровая стоимость;
159 000 — стоимость 1 кв. м;
3 180 000 — вычет стоимости 20 кв. м;
6 360 000 — сумма, к которой применяем налоговую ставку 0,1%;
6360 — 0,1% (Н1);
Считаем по формуле:
Н=(Н1-Н2)хК+Н2, где К — коэффициент (0,2) применительно к первому налоговому периоду
Н=(6360-11250)х0,2+11250=10 272 рубля
Сумма нового налога получается 10 272 рубля, что меньше суммы старого налога.
Но это только применительно к первому налоговому периоду, далее коэффициент будет постепенно повышаться, соответственно и сумма налога будет понижаться! (см. формулу). Но если кадастровая стоимость будет увеличиваться, то сумма налога будет повышаться! Переоценка кадастровой стоимости может проходить не реже одного раза в 5 лет.
2. Теперь рассчитаем по этой формуле такую же квартиру в этом же районе, только не новострой:
где:
300 000 — инвентаризационная стоимость;
8 280 000 — кадастровая стоимость;
Сумма старого налога — 300 рублей;
Сумма нового налога на первый налоговый период получается 1344 рубля.
3. Рассмотрим расчет налога на квартиру в районе близком к Центру (Филевский парк) — см. вышеприведенную формулу.
Сумма старого налога — 5400 рублей;
Сумма нового налога на первый налоговый период — 6456 рублей.
Собственникам старых элитных домов в престижных районах Москвы, у которых отсутствует льгота, действительно придется платить больше. У них налог может составить и 50 000 рублей, и 100 000 рублей, и более. Но многие из них (а тем более собственники элитных новых домов) уже платят сопоставимые суммы по транспортному налогу.
Получается, что престижные районы Москвы остаются богатым или льготникам.
Рассмотрим расчет налога на квартиру в центре Москвы с инвентаризационной стоимостью 1,105 млн рублей и кадастровой стоимостью более 50 млн рублей.
Сумма старого налога — 8288 рублей;
Сумма нового налога — 29 950 рублей.
И это только за первый налоговый период, а далее будет применяться растущий коэффициент, и получается, что через пять лет сумма налога вырастет до 112 320 рублей.
Что касается доходов, которые принесет данный налог в бюджет города Москвы, то согласно предварительным подсчетам экспертов Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, при эффективно выстроенной системе налогового администрирования доходы московского бюджета могут вырасти в 3-5 раз. В денежном выражении — это более половины поступлений по данному налогу в России за 2013 год, то есть более 11 млрд рублей.
http://www.forbes.ru/mneniya-column/gosplan/271811-kto-mozhet-vyigrat-ot-novogo-naloga-na-nedvizhimost