До конца 2009-го нужно вернуть 163 млрд долларов

13.10.2008

Для инвесторов настали непростые времена. Фондовый рынок в России обрушился, и западные инвесторы не спешат на него возвращаться. Российские капиталисты должны оптимизировать структуру своего портфеля активов, чтобы максимально оградить себя от возможных рисков. Сделать это в условиях неопределенности довольно сложно.

Крупные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, как правило, включают в свой портфель различные виды активов: это и объекты коммерческой недвижимости, и жилье, и девелоперские проекты на разных стадиях строительства, и земельные активы.

В последнее время некоторые риэлторы в кулуарах рассказывают, что на фоне потрясений на финансовых рынках в нашей стране увеличился интерес со стороны покупателей к земельным участкам. Свободные деньги, выведенные с финансовых рынков, необходимо правильно разместить, чтобы, если не заработать, то хотя бы оградить их от инфляции. Учитывая то, что «земли больше не становится», она выступает как наиболее интересный актив с точки зрения вопроса инвестирования.

Принимая решение о размещении денежных средств важно понимать, какова динамика изменения цен на актив и какие факторы на это влияют. Сегодня многие компании оказались в ситуации, когда они вынуждены распродавать имеющую в собственности недвижимость, а также земельные участки, чтобы получить денежные средства в связи с недостатком ликвидности. Резкое увеличение предложения на рынке неминуемо должно привести к понижению цены. Но, между тем, сотрудники опрошенных нами риэлтерских компаний резкого всплеска предложения на рынке земельных участков в последнее время не отмечают. Очевидно, собственники замерли в ожидании и внимательно следят за рынком, но это не исключает резкого снижения цен в ближайшем будущем.

Между тем, хотя, по статистике, цены на земельные участки в Подмосковье последние годы стабильно росли, предпосылки к их снижению появились еще до обострения кризиса в экономике. Дело в том, что крупные игроки рынка покупали землю для осуществления проектов ленд-девелопмента. Они проводили коммуникации, разрабатывали проект развития территории, изменяли вид разрешенного использования, чтобы затем продать по более высокой стоимости.

Действительно, стоимость участка в результате ленд-девелопмента увеличивалась в разы. Но здесь есть один существенный момент. Как говорит Директор по развитию компании «MOZAIK Development» Дмитрий Макаров, «кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков, перед которыми встает вопрос: платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с определенным дисконтом». Таким образом, на рынке стали появляться уже подготовленные под строительство земельные участки, предлагаемые с дисконтом, что сбивало и общую цену.

Сегодня инвесторы активно интересуются вложением средств в земельные участки, но при этом осторожничают. Очевидно, многие из них ждут «дна». Так, Дмитрий Макаров говорит: «можно с уверенностью утверждать, что при существующей тенденции снижения цены предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья возможен значительный инвестиционный выигрыш в случае приобретения земельных участков на минимуме цены. Причем, он будет наиболее существенным при покупке участков на достаточно небольших (до 30-40 км) расстояниях от Москвы»

оценка права краткосрочной аренды на землю - расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с « Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р.
     «Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
     Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
     Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
     Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

 

30 августа 2006г. вступили в силу утвержденные постановлением Правительства РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие порядок выполнения собственниками обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание данного имущества. В документе дана широкая трактовка состава общего имущества. По общему правилу в него включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т. д. Определены четкие границы разделения общего имущества в многоквартирном доме от внутриквартирных и внешних инженерных сетей. Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки - все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом . Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.

Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав. Именно несоблюдение данного условия не позволяет собственникам реализовать свои права на практике.

     Правила предоставляют собственникам право самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, непосредственно собственниками, управляющей компанией и др.). Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяются собственниками на общем собрании.
     Как показывает практика, собственникам порой бывает очень трудно организовать и провести данное собрание. Хотя Правила отводят этому органу главную роль в решении вопросов домовладения. Например, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение вопросов проведения текущего и капремонта, утверждения перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На собрании определяется и способ управления домом, в зависимости от которого устанавливаются источники содержания общего имущества: плата по договорам, обязательные платежи или взносы.
     Кроме того, Правила определяют общий принцип установления решением общего собрания собственников платы за содержание и ремонт жилья (а не муниципалитетами, как это было ранее). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. С выходом Постановления признаются утратившими силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89, а также Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", которые не соответствовали новому ЖК РФ.
     Только в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органом местного самоуправления по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса, равным цене договора управления многоквартирным домом. В случае если способ управления общим собранием выбран, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
     Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы техучета жилфонда; акты о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки испытания инженерных коммуникаций и т. д.
     Правила дают критерии физического износа общего имущества - они определяются с учетом норм законодательства о техническом регулировании (ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и др.) уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. В зависимости от этих параметров Правила устанавливают необходимость проведения текущего либо капремонта.

Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, будут проводится с 01.01.2007. // См.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75./

 

Оценка земли. Оценка земельных участков на праве бессрочного пользования

 

       В отличие от оценки права собственности на земельные участки или права аренды, для которых существуют разработанные и утвержденные методики, оценка права бессрочного пользования иногда вызывает дискуссии. Для специалистов-оценщиков серьезно занимающихся оценкой и имеющих опыт оценки земли, методика оценки права бессрочного пользования не является дискуссионным вопросом. Рассмотрим некоторые законодательные акты и методические рекомендации, которые однозначно отвечают на данный вопрос:

I. Земельный кодекс РФ (ст.20 136-ФЗ от 25.10.2001г.)

«Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Со дня введения в действие настоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 261-ФЗ)

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ»;

II. В соответствии с Методическими Рекомендациями, составленными на основе "Унифицированных требований к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости", подготовленных НП саморегулируемой организацией "Ассоциация Российских Магистров Оценки»:

• "В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок затрат, связанных с этим переоформлением.

• В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что "при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений".

Ш. Техническое задание (технические указания)   на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории  г. Москва.

«10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права»;

IV. В соответствии с федеральным законом № ФЗ-310 от 01.12.2007г., регламентирующим оценку земельных участков в г.Сочи  «При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет».

Выводы: Законодательно такой вид права, как «право бессрочного пользования» перестает существовать и его можно рассматривать с точки зрения оценочной деятельности как потенциальное право собственности или право долгосрочной аренды на 49 лет за вычетом всех издержек на переоформление.

Уплата земельного налога при смене собственника земли

Кадастровая стоимость земельного участка и вид его разрешенного использования изменились в течение налогового периода. Как в данном случае исчислять и уплачивать земельный налог? Разъяснения Минфина России по этому вопросу ФНС России довела до сведения налогоплательщиков и налоговых органов письмом от 28.07.2008 № ШТ-6-3/531@.

Согласно позиции финансового ведомства такие изменения учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. То есть в текущем календарном году порядок исчисления налога не изменяется.

Еще один случай, рассмотренный финансовым ведомством — смена собственника земельного участка. Тогда с даты госрегистрации прав на землю и до конца налогового периода также должны использоваться неизменные кадастровая стоимость земли и налоговая ставка. Они определяются на основании сведений о земельном участке, которые указаны в государственном земельном кадастре и документах, представленных на регистрацию, и выданном свидетельстве о регистрации земли.

91 просмотров

Эксперт: Рынок недвижимости замер По мнению петербургских аналитиков недвижимости, в первом полугодии текущего года наблюдалось снижение строительства жилья, а стоимость квартир на первичном рынке постепенно падает. Означает ли это, что подобная динамика будет наблюдаться и дальше? Каковы прогнозы экспертов о дальнейшем развитии рынка недвижимости? Сколько будет стоить квадратный метр жилья во второй половине 2008 года, прогноз на предстоящий год? На эти вопросы ответил Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов по северо-западу. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 26 сентября. В настоящее время рынок недвижимости замер. Такое мнение высказала в ходе круглого стола в ИА «Росбалт» генеральный директор ООО «Центр жилищного кредитования» Ирина Забродина. «Сейчас каждый на рынке пытается услышать то, что хочет», — пояснила она. По словам эксперта, на рынке, скорее всего, произойдет расслоение цен на разные виды объектов. Например, по-прежнему самыми ликвидными останутся 1-2-комнатные квартиры, которые в силу своей привлекательности не подешевеют. Чего нельзя сказать про крупногабаритное и дорогое жилье. Этот вид недвижимость, по мнению Забродиной, продать будет намного труднее.

Как составить завещание и получить наследство


1. Способы оформления завещания

В качестве общего правила оформления завещания статья 1124 ГК РФ предусматривает письменную форму завещания и удостоверение его нотариусом.

Вместе с тем, в некоторых случаях закон допускает возможность удостоверения завещания иными, кроме нотариуса, лицами, перечень которых ограничен и указан в законе.

Обратиться за удостоверением завещания, помимо нотариуса, можно к одному из следующих должностных лиц:

1) должностным лицам органов местного самоуправления - в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса (пункт 7 статьи 1125 ГК);

2) должностным лицам консульского учреждения РФ - в случаях нахождения за пределами РФ (пункт 7 статьи 1125 ГК и части 5 статьи 1 Основ законодательства о нотариате);

3) уполномоченным служащим банков и иных кредитных учреждений - при удостоверении распоряжений завещателя на случай смерти своими правами на денежные средства в банке (пункт 2 статьи 1128 ГК);

4) уполномоченным должностным лицам некоторых учреждений и организаций, полномочия которых по удостоверению завещания при определенных условиях приравниваются к полномочиям нотариуса (пункт 1 статьи 1127 ГК):

а) главным врачам, их заместителям по медицинской части или дежурным врачам больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальникам госпиталей, директорам или главным врачам домов для престарелых и инвалидов - в случае нахождения на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживания в домах для престарелых и инвалидов (часть 1 пункт 1 статья 1127 ГК РФ);

б) капитанам судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, - в случае нахождения во время плавания на этих судах (часть 2 пункт 1 статься 1127 ГК РФ);

в) начальникам разведочных, арктических или других подобных экспедиций - в случаях нахождения в таких экспедициях (часть 3 пункт 1 статьи 1127 ГК РФ);

г) командирам воинских частей - в случае заверки завещания военнослужащих, а также работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, если в пунктах дислокации воинских частей нет нотариусов (часть 4 пункт 1 статьи 1127 ГК РФ);

д) начальникам мест лишения свободы - в случаях нахождения в местах лишения свободы (часть 5 пункт 1 статьи 1127 ГК РФ).

Нарушение правил о письменной форме завещания и его удостоверении нотариусом или иным уполномоченным должностным лицом влечет недействительность завещания, которое в таких случаях согласно пункт 1 статья 165, статья 168 ГК РФ будет считаться ничтожным.

Единственным исключением из этого правила являются завещания, совершенные в чрезвычайных обстоятельствах, которые не подлежат удостоверению (статья 1129 ГК). Завещание является совершенным в чрезвычайных обстоятельствах, когда:

а) гражданин находится в положении, явно угрожающем его жизни;
б) такое положение сложилось в силу чрезвычайных обстоятельств;
в) нет реальной возможности совершить завещание в установленной законом форме.

Закрытые завещания, хотя и не удостоверяются нотариального, но они в обязательном порядке передаются нотариусу, который в подтверждение этого факта выдает завещателю свидетельство о принятии закрытого завещания по форме № 68, утвержденной Приказом Минюста России № 99.

Кроме того, в некоторых случаях законодатель предусматривает обязательное присутствие свидетелей при составлении, подписании, удостоверении, передаче завещания нотариусу.

К числу таких случаев относятся:

1) передача нотариусу закрытого завещания, вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания (пункт 3, 4 статьи 1126 ГК);

2) подписание завещания, приравниваемого к нотариально удостоверенным завещаниям (пункт 2 статьи 1127 ГК);

3) присутствие при написании и подписании завещания, совершаемого в чрезвычайных обстоятельствах (абзац 2 пункт 1 статьи 1129 ГК).

Во всех других случаях присутствие свидетеля допускается по желанию завещателя (пункт 4 статьи 1125 ГК).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1124 ГК РФ отсутствие свидетеля в случаях, когда обязательность его присутствия при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче его нотариусу продиктована законом, влечет недействительность завещания, то есть признание его ничтожным. Несоответствие свидетелей установленным пункт 2 статьи 1124 ГК РФ требованиям создает лишь возможность признания судом завещания недействительным, то есть делает это завещание оспоримым.

2. Форма и содержание завещания

Завещанием именуется письменная сделка по распоряжению имуществом на случай смерти, совершенная в установленной форме. Несоблюдение правил о форме влечет недействительность данной сделки (часть 2 пункт 1 статьи 1124 ГК РФ).

К форме завещания предъявляются более строгие требования, чем к другим гражданско-правовым сделкам. К моменту оглашения завещания завещателя уже нет в живых, поэтому подлинность завещания, а также соответствие его содержания воле наследодателя не должны вызывать сомнения.

Для завещания обязательна письменная форма. Устное волеизъявление лица, сделанное им на случай смерти, завещанием не признается и не имеет юридической силы.

Простая письменная форма допускается как исключение для завещания, совершенного в чрезвычайных обстоятельствах (статья 1129 ГК). По общему же правилу завещание должно быть удостоверено нотариусом.

Содержание завещания составляют завещательные распоряжения. Завещатель вправе включить в него любые распоряжения, предусмотренные ГК РФ (пункт 1 статьи 1119 ГК РФ). Установление видов завещательных распоряжений иными федеральными законами также не допускается, хотя наличие в завещании распоряжений о захоронении наследодателя, о судьбе его тела после смерти не влияет на действительность завещания. Однако эти распоряжения не являются завещательными. Неисполнение этих указаний никак не влияет на возможность принятия наследства наследниками. Механизм принуждения к исполнению данных обязанностей отсутствует.

ГК РФ предусматривает следующие виды завещательных распоряжений:

1) назначение и подназначение наследников (статья 1121 ГК РФ);

2) лишение наследников (одного, нескольких или всех) по закону наследства (статья 1119 ГК РФ);

3) определение долей наследников в завещанном имуществе (статья 1122 ГК РФ);

4) завещательный отказ (статья 1137 ГК РФ);

5) завещательное возложение (статья 1139 ГК РФ);

6) назначение исполнителя завещания (статья 1134 ГК РФ).

Основное содержание завещания обычно составляет назначение наследников и распределение наследственного имущества между ними.

Как правило, в процедуре совершения завещания можно выделить две стадии:

3. Составление завещания

Текст завещания должен быть написан четко и ясно, содержащиеся в нем числа и сроки обозначены словами хотя бы один раз. Фамилии, имена, отчества граждан, их адреса должны быть написаны полностью.

Если имущество завещается юридическому лицу, необходимо указать его полное (фирменное, если это коммерческая организация) наименование, а также его полный адрес. Если объем завещания превышает один лист, то листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

Следует учитывать, что согласно пункт 3 статьи 1131 ГК РФ не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

Как правило, нотариус сам составляет текст завещания, выражая волю завещателя.

Однако если гражданин сам составил проект завещания, нотариус обязан разъяснить смысл и значение подготовленного документа и проверить, соответствует ли его содержание действительной воле и намерениям завещателя, а также не противоречит ли оно закону.

4. Нотариальное удостоверение завещания

Данная стадия подразумевает совершение ряда особых нотариальных действий:

- установление личности завещателя. Нотариус обязан установить личность завещателя и проверить его дееспособность;

- подписание завещания. Завещатель подписывает завещание в присутствии нотариуса или иного лица, уполномоченного совершать рассматриваемое нотариальное действие;

- совершение (учинение) удостоверительной надписи. Завещания, как правило, удостоверяются в помещении нотариальной конторы. Удостоверительная надпись заверяется личной подписью и печатью нотариуса.

- регистрация завещания в специальном реестре. Удостоверенное нотариусом завещание регистрируется в специальном реестре.

5. Как оформить наследство

Для оформления наследства прежде всего необходимо доказать свои наследственные права на имущество умершего наследодателя и документально их подтвердить.

Документом, подтверждающим приобретение наследником права на наследство, является свидетельство о праве на наследство, которое выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (пункт 1 статьи 1162 ГК РФ).

Такое свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Основаниями для получения наследства являются родство, брак, нахождение нетрудоспособного лица на иждивении наследодателя не менее года до смерти наследодателя, а также завещание. Место выдачи свидетельства о праве на наследство определяется местом открытия наследства, которым признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно - местом нахождения имущества или его основной части.

6.Что нужно для оформления прав на наследство

Для оформления прав на наследуемое имущество (в нашем случае на недвижимое имущество) нужно представить нотариусу следующие документы:

1) документы, подтверждающие смерть наследодателя (свидетельство о смерти или решение суда о признании лица умершим);

2) документы, подтверждающие родственную связь с наследодателем или иное право на получение наследства (свидетельство о рождении (усыновлении), свидетельство о браке, завещание, документы, выданные отделами записи актов гражданского состояния о перемене фамилии, имени, отчества наследодателя или наследника;

3) документы, свидетельствующие о принадлежности наследуемого недвижимого имущества наследодателю: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, дарения, мены (если имущество еще не было зарегистрировано Управлением Федеральной Регистрационной службы при жизни собственника), решения судебных органов о признании права собственности на составляющее наследство имущество за наследодателем (указанные документы должны быть зарегистрированы органом государственной регистрации);

4) документы о стоимости наследуемого имущества: справка бюро технической инвентаризации - на жилой дом, квартиру;

5) заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство;

6) справку и выписку из Управления Федеральной Регистрационной службы о собственнике недвижимости, об отсутствии запрещений и арестов на недвижимое наследуемое имущество.

При наследовании недвижимого имущества (квартиры, жилого дома) необходимо зарегистрировать переход права собственности на имя наследника в Управлении Федеральной регистрационной службы.

7. Способы принятия наследства

Принятие наследства является добровольным актом, наследник обладает альтернативной возможностью принять наследство или отказаться от него.

Для приобретения наследства наследник должен его принять (статья 1152 ГК РФ).

Для принятия наследства установлены специальный порядок, способы и определенные сроки.

Статья1153 ГК РФ устанавливает два способа принятия наследства:

1) подача по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо его заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство. Далее следует принятие заявления нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностным лицом.

В отношении первого способа принятия наследства необходимо отметить, что заявление наследника о принятии наследства и заявление наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство юридически равнозначны. Для принятия наследства достаточно подачи одного из них.

Заявление наследника о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство может быть передано нотариусу по месту открытия наследства не самим наследником, а другим лицом либо передано по почте. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125 ГК РФ), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185 ГК РФ.

Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется, но последний должен доказать возможность представления (свидетельство о рождении, решение суда о назначении опекуном и тому подобное).

Принятие заявления о принятии наследства не является самостоятельным нотариальным действием, однако выступает одной из необходимых предпосылок выдачи свидетельства о праве на наследство.

2) фактическое вступление во владение или управление наследственным имуществом.

Наследник может принять наследство и другим способом, предусмотренным статьей 1153 ГК РФ, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник:

1) вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

2) принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

3) произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

4) оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю средства.

Однако в этом случае наследник обязан предоставить нотариусу или должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство, доказательства фактического принятия наследства.

В нотариальной практике доказывание факта своевременности вступления во владение либо пользование имуществом наследодателя производится разнообразными способами.

Например, доказательствами фактического принятия жилого помещения в качестве наследства могут быть среди прочего:

- справка жилищно-эксплуатационной организации (либо местной администрации или жилищно-строительного кооператива) о том, что наследник проживал совместно с наследодателем на момент его смерти. О фактическом принятии наследства будет свидетельствовать и то обстоятельство, что наследник проживал в наследуемом доме (квартире), хотя бы и сам наследодатель при этом проживал в другом месте;

- справка налоговой инспекции об оплате конкретным наследником налогов на недвижимое имущество, принадлежавшее наследодателю, или квитанция об уплате налогов от имени наследника;

- справка местной администрации о том, что наследник производил уход за наследуемым домом (квартирой), осуществлял в нем ремонт.
Если наследник фактически принял наследство, но не может представить необходимых подтверждающих документов, то он вправе обратиться в суд с заявлением о признании факта принятия наследства (пункт 9 статьи 264 ГПК РФ), которое рассматривается судом в порядке особого производства (гл. 27 ГПК РФ).

8. Как распределяется наследство, если нет завещания

Актуальными на сегодняшний день являются случаи отсутствия завещания и пропуска установленного для принятия наследства срока.

При отсутствии завещания наследство распределяется в порядке очередности на основании установленных законом восьми очередей наследников (наследование по закону). Например, к наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя; к наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию, если нет ни одного наследника предшествующих очередей, включая наследников по праву представления (лица, чей предок, который был бы призван к наследованию по закону, умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем). По общему правилу наследники одной очереди наследуют имущество наследодателя в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления.

Особое внимание при наследовании по закону следует уделить особенностям в правах некоторых категорий наследников, а именно:

- граждане, относящиеся к наследникам второй и последующих очередей и не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди при наличии двух условий:

а) данные граждане являются нетрудоспособными ко дню открытия наследства;

б) данные граждане не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию, обладают правом на обязательную долю в наследстве.

9. Что делать, если пропущен установленный срок наследования

Закон предусматривает возможность восстановления пропущенного для принятия наследства шестимесячного срока. Наследство может быть принято наследником по истечении срока в случаях:

1) без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство;

2) в судебном порядке.

Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство в случаях выполнения двух условий:

- наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам (признак уважительности оценивает непосредственно суд);

- наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

10. Налоги на наследство

Согласно статье 1110 Части третей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») наследование заключается в переходе наследства, наследственного имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства. В связи с этим, очевидно, что какие-либо налоговые последствия наследования могут касаться только наследников. При этом данные последствия различаются в зависимости от того, кто является наследником.

В соответствии со статьей 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. При этом в зависимости от указанного основания наследования может варьироваться субъектный состав наследников. Так, согласно статье 1116 ГК РФ круг лиц, которые могут призываться к наследованию по закону, ограничен гражданами, Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями. В то время как в силу завещания наследниками могут быть названы также юридические лица, иностранные государства и международные организации.

Исходя из круга лиц, которые потенциально могут являться налогоплательщиками в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, рассмотрим два случая: первый - когда наследником являются физическое лицо и второй случай – когда имущество наследует юридическое лицо. При этом мы будем исходить из того, что оба лица являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

1. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, то есть лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, а также российские военнослужащие, проходящие службу за границей, и сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации – являются плательщиками налога на доходы физических лиц.

Объектом налогообложения по данному виду налога являются доходы, полученные налогоплательщиком от источников в Российской Федерации и/или от источников за пределами Российской Федерации, за некоторыми исключениями.

К числу данных исключений относится доход физического лица в денежной или натуральной форме, полученный в порядке наследования. Сюда, как доход в натуральной форме, относится наследованное недвижимое имущество.

Таким образом, наследник – физическое лицо не уплачивает налог на доходы физического лица в связи с получением в наследство недвижимого имущества. Обращаем Ваше внимание, что до 01 января 2006 года существовали иные правила. В частности, ранее от уплаты налога на жилые помещения, приобретенные в порядке наследования, освобождались только наследники - супруги, унаследовавшие жилое помещение от умершего супруга, наследники из числа граждан, проживавших совместно с наследодателем на момент открытия наследства, а также наследники жилых помещений, унаследовавших их от граждан, погибших при защите Отечества или исполнении гражданского долга. Сейчас таких ограничений нет.

2. Российские юридические лица, применяющие общий порядок налогообложения и получившие от физического лица в порядке наследства недвижимое имущество, обязаны уплатить со стоимости данного имущества налог на прибыль. При этом в указанном случае организация должна будет провести независимую оценку рыночной стоимости данного имущества для расчета налога и принятия имущества к учету.

Исключение составляют некоммерческие организации. Для них имущество, полученное по завещанию в порядке наследования, признается целевым поступлением, которое не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль при условии его использования по назначению, на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности.

Помимо налога на прибыль юридическое лицо в связи с получением недвижимого имущества обязано будет платить налог на имущество. Данный налог является региональным, в связи с чем порядок, сроки уплаты налога, а также налоговую ставку по налогу на имущества необходимо уточнять, исходя из законов субъекта Российской Федерации по месту нахождения имущества.

Департамент практики "инвестиционные проекты" Коллегии адвокатов "Юков, Хренов и Партнеры"

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 декабря 2007 г. N 445 "О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222"
Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 января 2008 г. Регистрационный N 10973 Указано, что в случае выявления ранее учтенных в пределах одного кадастрового квартала нескольких земельных участков оформляется один акт определения кадастровой стоимости земельных участков. В случае выявления ранее учтенного земельного участка единого землепользования акт определения кадастровой стоимости земельных участков оформляется для каждого кадастрового квартала, в котором располагаются входящие в состав единого землепользования обособленные или условные земельные участки, а также для условного кадастрового квартала, в котором располагается единое землепользование.
Одновременно вносимыми изменениями разрешено оформлять один акт определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях подачи заявок для проведения государственного кадастрового учета земельных участков более чем от одного заявителя либо выполнения более чем одной кадастровой процедуры.
Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 января 2008 г. Регистрационный N 10973