Чиновники решили не вводить обязательный для владельцев квартир сбор на ремонт домов. Он будет добровольным, но не согласившиеся платить не смогут рассчитывать на помощь государства при ремонте.

Вчера в Казани прошло совещание с участием чиновников федеральных ведомств (Минфин, Минэкономразвития, Минрегионразвития), губернаторов и представителей Фонда содействия реформированию ЖКХ. Они обсуждали, как финансировать капитальный ремонт многоквартирных домов после ликвидации госкорпорации в 2012 г., в том числе стоит ли вводить обязательный сбор с владельцев квартир. Второй основной вопрос — создание аналога Фонда ЖКХ под вывеской федерального фонда капремонта.

Законопроект, в котором содержались оба предложения, на прошлой неделе разослала на согласование в заинтересованные ведомства сама госкорпорация. Согласно документу величину сбора предстояло рассчитать регионам, исходя из рыночной стоимости ремонта. Деньги должны были поступать в специальные региональные фонды. Эти структуры по проекту наделяются правом размещать собранные временно свободные средства, а также привлекать кредиты.

На совещании было решено отказаться от идеи обязательного сбора, рассказал «Ведомостям» представитель Фонда ЖКХ Григорий Волков: «Платеж станет добровольным, решение о его уплате будет приниматься на общем собрании жильцов дома». В остальном концепция проекта не изменилась, уточнил он. Пока аналог сбора есть только в Татарстане, где он носит обязательный характер: владельцы квартир платят 5 руб. с 1 кв. м жилья в месяц. По словам Волкова, 5 руб. — это скорее максимальный размер сбора.

Дома, жильцы которых решат не платить сбор, не смогут участвовать в программах софинансирования. Но программы будут выгодны для граждан, ведь большую часть расходов возьмут на себя региональные и федеральный бюджеты, подчеркивает Волков. По его словам, сейчас жители домов, в которых проводится капремонт по программе Фонда ЖКХ, единовременно оплачивают лишь 5% от стоимости работ, или до 125 руб. с 1 кв. м жилья. При ставке нового сбора в 5 руб. эта сумма накопится за 25 месяцев (без учета доходов от управления средствами). Поступления от каждого дома будут учитываться отдельно, а если накопленной суммы не хватит на ремонт, фонды смогут дать гражданам взаймы из временно свободных средств, добавляет Волков. Ставка будет ниже ставки рефинансирования (сейчас 8%), обещает он.

Пока решение сделать сбор добровольным нигде официально не отражено, отмечает президент Института экономики города Надежда Косарева, принимавшая участие в совещании. Выбранная модель неверна — ремонт нужно проводить на заемные средства, такая система действует во всех развитых странах, уверена она. Государство же должно давать гарантии, чтобы банки кредитовали под низкий процент, рассуждает она. С тем, что надо использовать кредитную модель, согласен и губернатор Кировской области Никита Белых.

В российских условиях ремонта в кредит не получится, говорит Волков: в развитых странах у многоквартирных домов, как правило, есть собственник, а у нас — только собственники квартир. Пока ни один дом не был отремонтирован на заемные средства, говорит он.

«Благодаря» кризису правительство отменило ранее установленный трехлетний мораторий на использование материнского капитала при погашении ипотечного кредита. Теперь средства господдержки можно направлять на погашение кредита досрочно, не дожидаясь, когда ребенку исполнится три года.

Но следует поторопиться, потому что пока мера носит временный характер: правило распространяется на все кредиты и займы на приобретение или строительство жилья, полученные до 31 декабря 2010 года. Если проект не будет продолжен государством, жилищные кредиты, взятые после этого срока, можно будет гасить «мамиными» деньгами только после того, как второму малышу исполнится три года.

Итак, если вы обладаете правами на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, можете пустить его в дело и использовать при покупке квартиры с помощью ипотеки.

Рассказываем об ипотечной программе «Материнский капитал», разработанной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

О преимуществах
Для начала напомним: материнский (семейный) капитал– это безвозмездная помощь государства семьям, родившим (усыновившим) второго, третьего или последующего ребенка. А ипотечная программа «Материнский капитал» – выгодные условия получения кредита на готовую квартиру для распорядителей такого капитала.

Условия программы позволяют увеличить максимальную для конкретного заемщика сумму кредита и, соответственно, приобрести более комфортное жилье. Но самое важное, что дает использование помощи от государства – это возможность получить кредит на жилье с самым низким для российского рынка первоначальным взносом – от 10%.

Если семья уже выплачивает кредит, выданный на улучшение жилищных условий, то средства материнского капитала на его погашение можно использовать сразу после рождения второго или последующего ребенка. Например. В 2007 году купили квартиру по ипотеке, оформив кредит на одного или обоих супругов. В 2008 году родился второй ребенок, и вы получили сертификат на материнский капитал. Сегодня можно потратить эти деньги на погашение кредита.

Однако если планируете использовать «материнские деньги» в качестве первоначального взноса на приобретение квартиры в кредит, то сделать это удастся лишь по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго и последующих детей. Многие семьи предпочитают не дожидаться исполнения заветных трех лет и брать ипотечный кредит сейчас, внося первоначальный взнос за счет собственных сбережений. Затем, получив материнский сертификат, гасят его средствами либо часть кредита, либо всю сумму досрочно.

Глаза боятся – руки делают
Итак, после долгих раздумий, оценив официальные доходы, взвесив финансовые возможности и даже присмотрев подходящий вариант квартиры, вы решились подать заявление на получение ипотечного кредита. Общая схема такова:

• Этап 1. Выберите подходящую программу ипотечного кредитования (например, программу «Материнский капитал» АИЖК) и выясните, какие документы необходимы. Консультацию по любому вопросу о получении ипотечного кредита можно получить у партнеров АИЖК. (АИЖК принадлежит государству и напрямую кредиты не выдает – только через банки-партнеры и сервисных агентов.)
• Этап 2. Соберите документы, необходимые для оформления заявления на кредит, и оформите заявление.
• Этап 3. Получите предварительное одобрение кредитующей организации с указанием суммы, на которую можете получить кредит.
• Этап 4. Выберите жилье, которое хотели бы приобрести. Представьте в банк документы на жилье и его собственника, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.
• Этап 5. Получите от кредитующей организации подтверждение о согласии предоставить необходимую сумму кредита на приобретение выбранного жилья.
• Этап 6. Заключите договор купли-продажи жилого помещения и кредитный договор, передайте продавцу квартиры первоначальный взнос из собственных средств и кредитные средства, оплатите комиссию за выдачу кредита и страхование.
• Этап 7. Передайте договор купли-продажи и закладную на государственную регистрацию.

Кредит четырех
АИЖК разработало специальную ипотечную программу для заемщиков– распорядителей материнским (семейным) капиталом, учитывающую государственную помощь уже на этапе выдачи кредита. Размер ипотечного кредита по-прежнему зависит от величины документально подтвержденных доходов, имеющихся на руках средств и выбранного варианта жилья. Однако по новым условиям максимальная величина кредита, на которую могла бы рассчитывать семья с учетом всех требований, увеличена на сумму, равную материнскому капиталу. Кроме того, использование «бонуса от государства» позволяет снизить первоначальный взнос.

Кредит, выдаваемый по программе «Материнский капитал», делится на две части. Одна гасится ежемесячными равными платежами в течение всего срока кредита (стандартная практика). Другаявыдается на 180 дней и рассчитана на погашение единовременным платежом с помощью средств материнского капитала, перечисленных Пенсионным фондом РФ на счет организации, выдавшей или обслуживающей ипотечный кредит.

В случае, когда размер доходов одного или обоих супругов не достаточен для получения необходимой суммы кредита, сумму можно увеличить путем привлечения созаемщиков (до четырех человек). Если в ипотечной сделке участвует несколько заемщиков, их доход суммируется, и сумма кредита определяется с учетом общего дохода всех участников. Причем обладатель материнского капитала (мама) может выступать в качестве заемщика, не имеющего дохода.

Соотношение платеж/доход по будущему кредиту не должно стать тяжким бременем для семейного бюджета и устанавливается таким образом, чтобы ежемесячная сумма платежей не превышала 45% ежемесячного совокупного дохода семьи (всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке).

Условия сделки

Первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.

Срок кредита – до 30 лет. Для каждого заемщика рассчитывается индивидуально, в т.ч. с учетом возраста, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65 лет. При участии нескольких созаемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения возрастного лимита старшим из заемщиков. Например, если кредит берут дети, а созаемщиками выступают их родители, одному из которых сейчас 55 лет, то срок кредита будет ограничен 10 годами.

Максимальная сумма кредита – 4 млн рублей без учета средств материнского (семейного капитала). Процентная ставка по кредиту у партнеров АИЖК будет составлять от 10,25% до 11% годовых. Досрочное погашение – возможно.

На заметку
Для получения кредита с использованием материнского капитала потребуется обязательное оформление договора имущественного страхования приобретаемой недвижимости, которое заемщику придется оплачивать из собственных средств. Страхование жизни и трудоспособности, а также риска утраты прав собственности является необязательным и оформляется по желанию.

Средства материнского капитала можно направить не только на получение и обслуживание кредита, но и на погашение просроченной задолженности по выплате основного долга и просрочки по уплате процентов уже существующего займа, взятого на улучшение жилищных условий.

Для справки. Сумма материнского (семейного) капитала составляет с 01 января 2010 года 343378,80 рублей.

Три шага к цели

1. Готовим пакет

Для того чтобы воспользоваться средствами семейного капитала, нужно подать в территориальное отделение Пенсионного фонда России заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение обязательств по ипотечному кредиту. Заявление заполняется по форме, утвержденной приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 28 октября 2008 г. № 599н. Бланк заявления предоставляется бесплатно в территориальном отделении Пенсионного фонда. Его можно самостоятельно распечатать из справочно-правовых систем «Гарант», «Консультант+». В приложении к заявлению нужно указать платежные реквизиты получателя средств материнского капитала (кредитора).

Совет.
Полный список необходимых документов рекомендуется уточнить в территориальном отделении Пенсионного фонда РФ.

К заявлению о распоряжении средствами материнского капитала в территориальное отделение Пенсионного фонда в обязательном порядке прикладываются:

• Оригинал сертификата на материнский капитал. В случае порчи или утраты – дубликат.
• Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования распорядителя материнского капитала.
• Копия паспорта распорядителя материнского капитала – гражданина Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность, его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, российское гражданство.
  Это важно! Если заявление подается от лица супруга распорядителя материнского капитала, он дополнительно предоставляет копии своего паспорта и свидетельства о заключении брака. Если бумаги подают через представителя, необходимы документы, подтверждающие его личность, а также нотариально заверенная доверенность на распоряжение средствами материнского капитала.
• Документы, подтверждающие полномочия кредитора или представителя кредитора на получение средств материнского (семейного) капитала.
• Копия кредитного договора (договора займа).
• Копия договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке. Договор об ипотеке не нужен, если в кредитном договоре (договоре займа) зафиксировано, что обеспечением исполнения обязательства заемщика является ипотека квартиры в силу закона.
• Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств.
• Выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет.
  Это важно! Копии всех указанных документов не требуют нотариального заверения, в связи с этим при подаче заявления необходимо иметь при себе оригиналы документов.
  Нотариально заверенное обязательство оформить приобретенную квартиру в общую собственность всех членов семьи, включая всех детей, после того как с нее будет снято обременение, в случае если при совершении сделки они не были наделены долями.
  Это важно! Членами семьи заемщика считаются совместно проживающие супруг, дети, родители и взаимозависимые лица. Под совместным проживанием понимается одинаковый адрес постоянной регистрации в приобретаемом за счет средств ипотечного кредита жилом помещении. Взаимозависимые лица – полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать), усыновители и усыновленные, бабушки и дедушки. Однако совершеннолетние члены семьи могут отказаться от доли в приобретаемом жилом помещении.
• Справка кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом.

2. Ждем решения

После того как подано заявление в Пенсионный фонд на оформление материнского капитала для погашения ипотеки, вместе с пакетом документов вам выдают расписку-уведомление (извещение) с указанием даты принятия заявления, регистрационного номера заявления и ФИО должностного лица, его принявшего.

Рассмотрев заявление, территориальный орган ПФР вынесет решение. На это ему отведен месяц. Уведомление о принятом решении направляется заявителю в течение пяти дней.

Это важно! Решение об отказе в предоставлении средств материнского капитала выносится на следующих основаниях:

• представленные для рассмотрения документы оформлены с ошибками;
• представлен неполный пакет документов, необходимых для принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала;
• сумма, которая по заявлению направляется на погашение обязательств по ипотечному кредиту, превышает размер материнского капитала;
• отсутствие права на дополнительные меры государственной поддержки вследствие лишения матери родительских прав по отношению к ребенку, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки;
• отсутствие права на дополнительные меры государственной поддержки вследствие лишения матери родительских прав по отношению к ребенку, очередность рождения которого была учтена при возникновении права на дополнительные меры государственной поддержки;
• отсутствие права на дополнительные меры государственной поддержки в связи с совершением в отношении своего ребенка (своих детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности;
• отсутствие права на дополнительные меры государственной поддержки вследствие отмены усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки;
• прекращение права на дополнительные меры государственной поддержки в связи с использованием средств материнского капитала в полном объеме;
• отобрание ребенка, в связи с рождением или усыновлением которого у распорядителя материнским капиталом возникло право на дополнительные меры государственной поддержки (на период отобрания ребенка).

При отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на погашение обязательств по ипотечному кредиту Пенсионный фонд РФ в своем уведомлении обязан указать мотивированные основания принятого решения. Решение об отказе можно обжаловать в вышестоящем органе Пенсионного фонда или в установленном порядке через суд.

3. Несем заявление

• 1. Получив от Пенсионного фонда уведомление о положительном решении по распоряжению средствами материнского капитала, заемщик должен подать заявление о частичном или полном погашении обязательств по ипотечному кредиту за счет средств материнского капитала в компанию, обслуживающую ваш кредит.
• 2. В случае частичного погашения обязательств по ипотечному кредиту в заявлении необходимо указать выбранный способ изменения графика платежей:
  – сокращение срока погашения кредита при сохранении размера ежемесячного платежа, установленного кредитным договором;
  – снижение размера ежемесячного платежа при сохранении срока погашения кредита, установленного кредитным договором.
  Это важно! Заявление может быть оформлено одновременно с получением справки кредитора (см. «Шаг 1»).
• 3. Пенсионный фонд РФ обязан перечислить средства материнского капитала в адрес кредитора (представителя кредитора) в течение 2 месяцев с момента принятия положительного решения.
  Это важно! До тех пор пока средства материнского капитала не поступят на счет кредитора (представителя кредитора), заемщик должен продолжать вносить ежемесячные платежи по кредиту в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа).

Если сменился кредитор
Уведомление о смене кредитора (владельца закладной на вашу квартиру) направляется заемщику по почте после рефинансирования банком выданного кредита или в случае передачи кредита для сопровождения в АИЖК (сервисную компанию агентства). По сути, для заемщика при этом ничего не меняется. Но если вы решили воспользоваться средствами материнского капитала после рефинансирования кредита в АИЖК, то в приложении к заявлению в Пенсионный фонд в качестве платежных реквизитов получателя средств материнского капитала нужно будет указать номер счета, выданный в сервисной компании АИЖК (по законодательству средства должны перечисляться на счет текущего кредитора). Все реквизиты для перечисления будут содержаться в справке об остатке задолженности, выдаваемой кредитором для предоставления в Пенсионный фонд РФ.

Кстати.
Список организаций, выдающих кредиты по стандартам АИЖК, можно найти на портале информационных ресурсов агентства.

В соответствии с требованием Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» все члены семьи распорядителя материнского капитала, включая всех детей, должны быть включены в число собственников жилого помещения, приобретаемого с использованием средств материнского капитала.

Где об этом сказано

• Федеральный закон №256-ФЗ от 29 декабря 2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (вступил в действие с 01.01.2007).
• Постановление правительства РФ от 30 декабря 2006 года №873 (Правила подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и выдачи государственного сертификата).
• Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. №288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
• Постановление правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
• Приказ Минздравсоцразвития РФ от 26 декабря 2008 г. № 779н «Правила подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала».

Лето не за горами, самое время перебираться на дачу. Прекрасно, если в собственности есть заветные 6 соток и маленький летний домик, еще прекраснее, когда в распоряжении несколько гектаров загородных угодий и современный особняк. Но если нет ни первого, ни второго, а жить в столице летом не хочется, то путь только один – арендовать дачу.

Определимся с выбором: дом, шоссе, экология
Наибольшей популярностью сегодня пользуются бюджетные варианты: «Предложения эконом-класса стоимостью от 30 до 90 тыс. руб., составляют 70%», - сообщает Светлана Фирсова, руководитель отдела продаж «Запад» агентства «МИАН». Чаще всего дачи снимают на целое лето, т.е. на 3-5 месяцев, с мая по сентябрь.

Понятно, что самые роскошные варианты можно найти на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях, но не о них сегодня речь. Классическую дачу лучше искать по другим трассам, - в садоводческих товариществах и организованных коттеджных поселках. В организованных поселках чаще предлагают кирпичные или щитовые дома с 2-3 спальнями и небольшими участками (до 5-6 соток). «В садовых же товариществах домики обычно щитовые, реже – брусовые или кирпичные, а размеры участков не превышают 6-8 соток», - говорит Алексей Власенко, генеральный директор отделения «Мегаполис-Сервис» в г. Павловский Посад.

Однако материал, из которого построена дача, ее метраж и количество комнат арендаторов интересуют не в первую очередь, их волнуют другие характеристики: «Важнейшее значение имеет близость леса и водоема. Вообще, основные критерии выбора дачи – это симпатичный пейзаж, хороший подъезд к участку и близость продуктового магазина, - считает Алексей Власенко. Популярны объекты в охраняемых поселках или садоводческих товариществах, приветствуется наличие сада, дополняющего хороший вид из окон, а вот огород сегодня никого не интересует.

С точки зрения транспортной доступности наиболее привлекательными выглядят дачи на «скоростных направлениях» – Новорижском, Киевском, Симферопольском, Калужском шоссе, где пробки наиболее редки. «А менее всего пользуются спросом обычно загруженные Горьковское, Ярославское, Ленинградское и Каширское шоссе», - сообщает Мария Сперанская, координатор отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья». Правда, Ярославка неплоха по экологическим показателям и инфраструктуре, недаром здесь расположено много стародачных мест – поселки Челюскинский, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, Зеленоградский, Абрамцево и др.

С точки зрения экологии и инфраструктуры лучше всего выбирать летний дом на западе, юго-западе и северо-западе от МКАД, например, на Киевском шоссе. «Здесь тоже расположены стародачные места: Кокошкино, Крекшино, Апрелевка, Алабино», - говорит Мария Сперанская, - а по Минскому и Можайскому шоссе есть предложения в таких известных дачных местах как Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной Городок, Жаворонки. На Волоколамском шоссе можно снять дом в населенных пунктах Опалиха, Нахабино и Снегири. В последние годы также стало популярным Дмитровское направление, ведь там много лесных массивов и водохранилищ – Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское».

Наименее благоприятна экологическая ситуация на восточном направлении от МКАД. Поэтому дачи, например, по Горьковскому или Егорьевскому шоссе не очень популярны, даже несмотря на то, что здесь довольно много дачных мест - Быково, Кратово и т.д. Но зато арендные ставки на востоке от столицы ниже: здесь домик на лето вполне по карману семье с доходом 40-50 тыс. руб. в месяц. «К тому же не самое популярное в Москве Восточное направление довольно востребовано у жителей Новогиреева, Балашихи, Железнодорожного и Реутова», - отмечает Сергей Власенко, генеральный директор компании «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис».

Вам подальше или поближе?
«Наиболее предпочтительными всегда были и остаются дачи, расположенные в пределах 10 км от МКАД», - утверждает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust. Однако стоимость аренды подобных объектов довольно высока, а предложение ограничено, поэтому хорошую и сравнительно недорогую дачу поблизости от столицы можно найти разве что в январе или в феврале, а к началу сезона остаются, как правило, лишь дорогие объекты класса «люкс» либо плохонькие дома с завышенными ценами. В мае реальнее снять дачу в 20-30 км от МКАД, а большинство организованных коттеджных поселков, где действуют предложения по аренде, и садоводческих товариществ находится даже в 40-50 км от МКАД.

Если хочется поэкономить, то лучше арендовать так называемую «дальнюю дачу» на более удаленном расстоянии от столицы. Да и природа там, как правило, получше, вот только подобных объектов, сдаваемых в аренду, сравнительно немного. «На текущий момент предложение «дальних дач» и в организованных поселках, расположенных более чем в 70 км от МКАД, крайне ограничено, потому что полностью завершенных проектов этого формата на рынке практически не существует. Большинство из поселков, в которых построены дома и объекты инфраструктуры, находятся на стадии подключения коммуникаций. А среди готовых проектов данного сегмента можно отметить лишь поселки компании Rodex Group: Маяк и Сосновые берега на Можайском водохранилище, поселки Окская слобода, Заречье Вилладж, Приволье на Симферопольском направлении, а также Велегож Парк, Рождествено, Новиково…», - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». Однако, по ее мнению, в ближайшее время, и, возможно, уже в следующем сезоне формат «дальних дач» будет активно развиваться: во-первых, приведут в готовность уже построенные коттеджные поселки, а во-вторых, возрастающий спрос на бюджетные объекты наверняка поспособствует появлению новых поселков.

Арендные ставки: резервы для экономии
Естественно, все характеристики дачи отражаются в стоимости ее аренды. «Арендные ставки, к примеру, зависят от состояния самой дачи и материала, из которого построен дом, а также от того облагорожена ли общая территория садового товарищества, есть там охрана и магазин», - говорит Алексей Власенко, («Мегаполис-Сервис» в г. Павловский Посад). Также, на стоимость аренды влияют местоположение дачи, близость лесов и водоемов, размер участка, наличие сада и т.п. А помимо арендной платы часто отдельно, по счетчику, оплачивается потребление света, газа, воды и прочих ресурсов.

На «гламурных» Новорижском и Рублевском направлениях, в удаленных от МКАД поселках (от 25-30 км, Барвиху мы принципиально рассматривать не будем) чаще всего предлагаются в аренду дома площадью от 300 кв.м. с 3- 4 спальнями на участках не более 20-30 соток. «Диапазон стоимости таких объектов от 8 до 20 тыс. долл. США в месяц», - сообщает Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Столько же могут стоить и дачи на других, менее престижных, западных, а также юго-западных и северо-западных направлениях, но не более чем в 10-15 км от МКАД.

На этих же направлениях можно снять и более дешевые дачи, в диапазоне 2-10 тыс. долл. США в месяц, если выбрать дом бизнес-класса, но более удаленный от МКАД и за 1-5 тыс. долл. США, если довольствоваться, например, щитовым домом площадью около 100 м кв. с 2-3 спальнями и небольшим участком (6-12 соток). Подобный объект, расположенный, кстати, в 11 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, обойдется в 40 тыс. руб. в месяц. Примерно за такие же деньги можно снять двухэтажный брусовый или кирпичный дом с 2-4 спальнями, с ванной, баней, садом, зоной для барбекю и бильярдной, полностью укомплектованный бытовой техникой и новой мебелью, например, на Калужском или Симферопольском шоссе, но в 40-50 км от МКАД.

Вообще, располагая ежемесячным бюджетом на аренду в размере 2-8 тыс. долл. США, можно рассчитывать на хорошую дачу на Дмитровском, Волоколамском, Минском, Можайском, Киевском и других популярных направлениях.

Если Вы готовы платить за аренду дачи 1,5-5 тыс. долл. США, то сможете найти достойный вариант, например, на Ярославском, Калужском, Симферопольском или Егорьевском шоссе.

«Стоимость аренды дач площадью 50-70 кв. м, расположенных на южном направлении в 40 - 45 км от МКАД, начинается от 25-30 тыс. руб. в месяц», - говорит Светлана Фирсова («МИАН»), а аналогичные дачи на Горьковском, Ленинградском и Каширском шоссе или «дальние дачи» на более престижных направлениях можно подыскать даже за 20-25 тыс. руб.

«А ставки на «дальние дачи» восточного направления начинаются даже от 8 тыс. руб. в месяц», - сообщает Алексей Власенко («Мегаполис-Сервис» в г. Павловский Посад).

Вот только в мае подобных предложений мало – лучше начинать поиск дачи в марте или в феврале. К тому же, как утверждает Светлана Фирсова («МИАН»), к концу апреля стоимость аренды дач в Подмосковье обычно увеличивается на 15% по сравнению с февралем-мартом. Однако в нынешнем году из-за кризиса прирост составил 10-12%, и владельцы дач готовы торговаться (можно получить скидку при аренде на 5-6 месяцев). Но в целом арендные ставки на сегодня стабилизировались.

Как себя обезопасить от неожиданностей
Проще всего обратиться в агентство недвижимости, причем как в московское, так и находящееся в том районе, где вы планируете провести лето. Но услуги агентства, конечно, не бесплатны, обычно приходится платить сумму, равную месячному размеру аренды.

Если у вас нет лишних денег, но есть время, можно искать дачу самостоятельно, прибегая к помощи объявлений и интернета или объезжая садоводческие товарищества. Но очевидный минус такого способа – нелегальность сделки, ведь частники, сдающие дачи без посредников, не стремятся к заключению договора аренды. Значит, что в случае нарушения договоренностей, вы не сможете обратиться в суд. Да и риск «нечистой» сделки при самостоятельном поиске дачи повышается.

Поэтому Сергей Власенко («CENTURY 21 Мегаполис-Сервис») перед заключением соглашения настоятельно рекомендует убедиться в том, что дачу сдает собственник или его доверенное лицо по неподдельным документам; и что все необходимые взносы в садоводческое товарищество или коттеджный поселок и предыдущие счета за коммунальные услуги оплачены. «Это должно быть отражено в садоводческой книжке или ином заменяющем ее документе и поможет избежать назойливых «разборок» с председателем товарищества, управляющим поселка и т.п.», - говорит эксперт.

Кроме того, и в случае самостоятельного поиска, и при обращении в агентства по недвижимости нужно требовать, чтобы дача была застрахована от всех несчастных случаев. А если сделка оформляется должным образом и подразумевает заключение договора аренды, то сразу же после устного соглашения необходимо подписать предварительный временный договор. «Наличие такого документа не позволит владельцу дачи в последний момент переиграть условия аренды – стоимость арендной платы, график выплат и т.п. Также предварительный договор служит основой для договора аренды, подписываемого ближе к назначенной дате заселения. Сторона, не заключившая основной договор в соответствии со своими предварительными обязательствами, выплачивает второй стороне в качестве компенсации штраф оговоренного размера», - советует Мария Сперанская («Азбука Жилья»).

При аренде дачи нужно учитывать и еще один факт: «Довольно часто возникает ситуация, когда на участке расположено два дома: в одном проживают хозяева, а другой сдается в аренду», - сообщает Илья Ануров. В принципе, ничего страшного в этом нет, но если вас не устраивает соседство хозяев, то надо обязательно выяснять, будете ли вы одни на участке или нет до подписания договора аренды.
Рынок аренды загородной недвижимости предлагает множество вариантов съемных дач, от самых шикарных и дорогих на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе до самых дешевых на южном и восточном направлениях от столицы, где подходящий летний домик в садоводческих товариществах можно найти даже за 10-20 тыс. руб. в месяц. Цена аренды в первую очередь зависит от местоположения дачи, материала, из которого она изготовлена, метража, окружающей инфраструктуры и удаленности от МКАД. Изменяя эти параметры, можно подобрать вариант практически для любого бюджета, главное - не столкнуться с мошенниками.

За последнее время земля подешевела, поэтому у покупателей появилась возможность приобрести участки, которые раньше были недосягаемы по цене. По оценке риэлторов, самые привлекательные - наделы с лесными деревьями или расположенные вблизи лесов и водоемов. Однако к покупке таких участков следует отнестись с особым вниманием., наиболее опытные покупатели в первую очередь оценивают не столько стоимость земли, и даже не наличие коммуникаций, а место, где расположен участок. И здесь на первый план выходит наличие лесного массива и водоема.

Эксперт проиллюстрировал это утверждение на примере работы своей компании. Так, выигрышное место стало одной из главных причин успеха продаж в поселке «Южные озера», который находится между Симферопольским и Калужским шоссе в стороне от шумных трасс, в окружении леса. Но в отличие от других поселков, это - единственный поселок на юге от Москвы, расположенный между двух озер. Почти для 80% клиентов «Южных озер» сей факт был решающим при заключении сделки, - говорит Евгений Голубин. 2/3 клиентов, которые действительно искали идеальное место для загородного дома, вернулись к ним, посмотрев варианты в других поселках. В течение 2009- го кризисного года в «Южных озерах» было продано 77 участков, и это - при отсутствии на тот момент дорог и коммуникаций.

Риски престижных территорий
Но покупка престижного земельного участка, так сказать, «с изюминкой» грозит рисками. Первый риск – покупка земли, использование которой ограничивает закон – Лесной и Водный Кодексы. Второй - столкновение с жестким регламентом согласований и застройки.

Что же делать покупателю? Требовать от застройщика соответствующие документы. Об этом подробнее.
По словам Юрия Сорокина, вице-президента Группы Компаний «Партнеры Земли», основной документ, с которым желательно ознакомиться покупателю – это генеральный план территории, где расположен коттеджный поселок и продаваемый участок, с указанием всех назначений и обременений. Генплан утверждается органами региональной и местной власти и обязателен к исполнению.

Застройщик обязан соблюсти закон

 

В частности Екатерина Орлова рассказала, что для поселка «Речной», компания получила от Росводресурсов заключение, в котором указывалось, что по Водному Кодеку данный земельный участок обременен специальным режимом хозяйственной и прочей деятельности. Но согласно ст.65 п.16 ВК РФ, в границах землеотвода «допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод». Как следствие, проект поселка разрабатывался с учетом всех ограничений и регламентов.

Александр Богданов, начальник юридического отдела «Велес Капитал Девелопмент», рекомендует покупателям обязательно требовать у продавца кадастровый паспорт, который позволяет определить категорию и разрешенное использование земельного участка. Впрочем, эксперт отметил, что в документе содержится только информация о возможности вести строительство, но по участку могут быть и иные ограничения.

Земля у водоема особенно привлекательна

 

К примеру, в отношении участков расположенных около воды устанавливаются дополнительные регламенты – это водоохранные зоны, прибрежные защитные зоны, а также береговые полосы с различными ограничениями их использования в зависимости от вида водоема или его протяженности. Согласно Водному Кодексу РФ, ширина водоохранной зоны рек или ручьев зависит от их протяженности. Если речка небольшая - до 10 км, то водоохранная зона составляет 50 м; при протяженности от 10 до 50 км – 100м; когда река протекает на территории более 50 км – 200 м. Ширина водоохранной зоны озера и водохранилища также устанавливается в размере 50 м.

Также покупателям необходимо узнать, какова ширина зоны санитарной очистки. Подобная информация поможет понять, возможно ли использовать участок под застройку и какова площадь земельного участка, на котором разрешено строить дом, - объясняет Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»).

В обязательный перечень документов, которыми должен располагать застройщик, также входит постановление органов власти об изменении категории и/или разрешенного вида использования земельного участка – если они менялись; напомнили эксперты компании «Логис - Загородная недвижимость».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», обратил внимание на то, что при покупке участка, на территории которого имеются вековые деревья, необходимо проверить, есть ли у девелопера документы на собственность этой земли, имеют ли земли статус ИЖС или сельхозназначений, относится ли участок к землям Гослесфонда. А если относится, значит, продавец взял его в аренду и получить его в собственность покупатель никогда не сможет.

«Поэтому прежде чем выходить на сделку, следует обратиться к консультантам, которые проведут анализ всех правоустанавливающих документов на предмет возможности строительства на конкретном выбранном участке», - советует Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»). Впрочем, эксперты компании «Логис-Загородная недвижимость», считают, что добросовестный застройщик обязан оповестить покупателей о возможных обременениях по участку застройки. В противном случае покупателю следует задуматься о расторжении договора.

Из окон открываются чудесные виды

С документами все хорошо, а что дальше?
Получить все необходимые документами на привлекательный участок – это важный аспект сделки, однако в будущем покупателю придется приложить много усилий, чтобы застроить свою землю и не нарушить закон. По словам Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), согласно Водному Кодексу РФ в пределах допустимой близости к прибрежной зоне (до 150 м от водоохраной зоны) разрешается возводить дома только при соблюдении санитарных норм: коттеджи обязательно должны иметь центральное водоснабжение и канализацию. «В водоохранной зоне, которая согласно все тому же Кодексу, составляет не менее 50 м, строить вообще ничего нельзя», - подчеркивает он.

Самые проблемные - лесные участки. Возможные сделки с лесными массивами регулируются Лесным Кодексом РФ, по которому участки леса запрещается продавать и покупать, однако возможно приобрести в аренду сроком до 49 лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом. Важно, что законопослушный арендатор, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право заключить его на новый срок.

За удовольствие жить на природе, - надо платить

Использование арендованного участка леса строго контролируется. В частности наложен запрет на массовое строительство, что делает такой участок нерентабельным для девелопера, - говорит Дмитрий Таганов («Инком»). Поэтому реализация крупных проектов, к примеру, строительство организованного коттеджного поселка, становится реальной только после изъятия участка из Лесного фонда. Однако процедура это сложная, требующая разрешения лесничества, положительной оценки экологической экспертизы. В целом примеров изъятия участков из лесного фонда и перевод их в категорию под ИЖС, - единицы, отмечает эксперт.

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») считает, что нарушения природоохранного законодательства можно разделить на две группы: умышленные и неумышленные. Например, когда в доме нет очистных сооружений, а нечистоты выливаются прямо в водоем или владелец застраивает водоохранную зону, то это можно считать умышленным нарушением. По закону, лица, виновные в нарушении лесного или водного законодательства, несут административную даже уголовную ответственность Причем привлечение к ответственности за нарушение законодательства не освобождает виновных от обязанности устранить выявленное нарушение и возместить причиненный экологии вред. Пример второй группы рисков – это когда уже после заключения сделки меняется статус территории. Например, человек купил участок, а потом его территорию включили в состав природоохранной зоны, но такие случаи довольно редки.
Дом на берегу озера или прямо в лесу, - прекрасная мечта. Однако, чтобы она осуществилась, кроме денег, вам понадобятся и некоторые знания. Стоит поднапрячься и проверить документы у компании, которая продает участки. Ну, а если у компании все в порядке, это вовсе не значит, что покупатель теперь волен делать все, что ему заблагорассудится. Строительство и эксплуатация дома в лесу или у воды регламентируется, и эти правила придется соблюдать. За удовольствие жить на природе надо платить.

Идея введения единого налога на недвижимость впервые была озвучена чиновниками в 2001-м году. В 2004-м году Госдума приняла соответствующий законопроект в первом чтении, однако дальнейшая работа над ним была приостановлена до настоящего времени.

Сегодня Минфин России готовит очередной законопроект, содержащий все необходимые поправки. Изначально предполагалось, что единый налог будет введен уже в 2011-м году, однако сегодня чиновники говорят о том, что ранее 2012-го года соответствующих изменений налогового законодательства РФ можно не ждать.

Более того, даже после введения единого налога на недвижимость старые положения налогового кодекса будут действовать еще на протяжении трех лет — предполагается, что переход на новую систему налогообложения должен быть плавным. В настоящее время налог на недвижимость и для физических, и для юридических лиц рассчитывается по стоимости, заявленной в оценке БТИ. Эта стоимость значительно ниже рыночной, соответственно, и сам налог является сравнительно низким.

Введение единого налога позволит объединить налоги на имущество юридических и физических лиц, а также земельный налог. По новой схеме налогообложения земельный участок и дом, находящийся на нем, будут расцениваться в качестве одного объекта недвижимости. Рассчитываться размер налога будет исходя из реальной рыночной стоимости недвижимости (оценки БТИ в расчет приниматься не будут).

Последнее вызывает особые сложности — пока у чиновников нет готовой схемы оценки объектов недвижимости. Работы над ее созданием ведутся в настоящее время. Предполагается, что до введения единого налога на недвижимость чиновники проведут ее массовую переоценку. Именно на основе полученных в результате этого данных и будет определяться стоимость каждой конкретной квартиры, каждого дома и земельного участка.

Введение единого налога позволит увеличить налоговые отчисления в бюджет. Это не значит, что все поголовно собственники недвижимости будут платить больше. Власти предлагают вводить понижающие коэффициенты для определенных категорий граждан (пенсионеров, многодетных семей, военных и т.д.). Одновременно с этим будут введены повышающие коэффициенты для владельцев нескольких объектов недвижимости, обширных земель либо дорогих объектов. Такой подход одновременно позволит увеличить объемы поступлений в бюджет и защитить тех граждан, которые в этом нуждаются.

Точная ставка единого налога на недвижимость будет определяться местными властями. На федеральном уровне будет регламентирован только максимальный размер ставки — вероятнее всего, он составит 0,1%. Таким образом, сумма налога за квартиру стоимостью в 3 млн. руб. составит 3 тыс. руб. в год, причем это — максимальная сумма. По оценкам специалистов введение единого налога с 2012-го года позволит увеличить объемы поступлений в бюджет в 10 раз. В то же время само введение налога дорого обойдется государству. Именно поэтому сроки вступления в силу нового постановления переносятся уже несколько раз. Так, Владимир Путин, изначально планировавший ввести единый налог уже в 2010-м году, был вынужден отказаться от этой идеи — местные власти просто не справились бы с этой задачей.

У собственников жилья инициатива правительства оптимизма не вызывает. Определенные надежды внушают заверения властей в том, что различные группы населения будут дифференцированы с помощью понижающих и повышающих коэффициентов. С другой стороны, далеко не всем будет просто доказать свое право на получение налоговых льгот.

Квартиры в строящихся домах в настоящее время являются одним из самых выгодных предложений на рынке жилой недвижимости. Их стоимость держится на сравнительно низком уровне, а законодательство построено таким образом, что сделка с застройщиком не должна нести в себе абсолютно никакого риска.

В то же время именно законодательная база является основной причиной возникновения столь высокого уровня недовольства среди покупателей квартир в строящихся домах. Согласно действующему закону, застройщик не имеет права принимать от будущего владельца квартиры инвестиции в строительство до того момента, пока оно не достигнет определенного этапа. Проще говоря, сделка купли-продажи квартиры в данном случае не может быть заключена между покупателем и застройщиком напрямую.

Данное требование должно было обезопасить проведение подобных продаж, снизить риски для покупателей. Однако вести процесс строительства на собственные средства может далеко не каждая компания, в результате чего было разработано немало схем, позволяющих данный закон обойти. В результате покупатель, так же, как и прежде, вкладывает средства в квартиру заранее, на том этапе, когда физически она еще не существует. Только риски для него сегодня намного выше по сравнению с тем, как это было до принятия закона о долевом участии в строительстве.

Эти риски выражаются в том, что связь между покупателем жилья и застройщиком является весьма призрачной — факта прямой передачи денег в их сотрудничестве не было, вместо этого к сделке обычно привлекаются третьи лица. Таким образом, для застройщика становится более чем реальной возможность не завершить строительство, провести строительные работы ненадлежащего качества, выстроить дом, не соответствующий первоначальному плану, предоставить покупателям квартиры меньшей площади, иного расположения и т.д. Естественно, что многие небольшие строительные компании сложившуюся ситуацию более чем успешно используют, в результате чего и растет недоверие покупателей квартир к такого рода сделкам.

Обезопасить себя от действий некомпетентных либо нечестных застройщиков не так уж и сложно. По большому счету, единственная рекомендация, которую тут можно дать — у таких строительных компаний просто не нужно покупать квартиры, какими бы привлекательными ни казались условия, предлагаемые ими. Определить застройщика, который, скорее всего, не выполнит своих обязательств, не так уж и сложно.

Одним из важнейших критериев здесь становится возраст компании — вряд ли застройщик, успешно реализовавший несколько проектов, захочет рисковать своим положением на рынке и репутацией. В то же время молодая компания, которая строит свой первый дом, — не самый лучший выбор. Даже если ей движут самые честные намерения, велик риск, что своих обязательств она не выполнит просто в силу отсутствия опыта.

Особое внимание стоит обратить на оформление продажи — каким образом составлен договор, через какой именно банк переводятся деньги, какой именно нотариус участвует в сделке. Естественно, что чем более серьезные организации сотрудничают с конкретным застройщиком, тем больше шансов, что свою работу он выполнит в срок и в полном объеме, и наоборот.

Понятно, что чем больше в сделке риска, тем большую она сулит выгоду. Однако приобретать квартиру в доме, на месте которого пока нет даже котлована, у компании, которая начала работу пару месяцев назад, даже по самой низкой цене не стоит — слишком велика опасность, что эти деньги уйдут в никуда. В то же время покупка квартиры в доме, находящемся на ранней стадии строительства у застройщика, обладающего хорошей репутацией, вполне оправданна.

Как показывает практика, число бракоразводных процессов среди семей Российской Федерации за последние годы имеет тенденцию к увеличению. Согласно Семейному кодексу РФ, «имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью обоих супругов».

Больше всего противоречий при разводе возникает в случае раздела совместно нажитой недвижимости. В этой ситуации лучше всего для обеих сторон будет цивилизованный подход к решению данного вопроса. Только в случае мирного соглашения обоих супругов, можно сделать эту процедуру менее болезненной, сэкономить деньги, а также собственное здоровье. Но что же делать в том случае, когда не удается достигнуть консенсуса? Тогда судебное разбирательство может затянуться на неопределенный срок, а в итоге не сможет в полной мере удовлетворить интересы всех участников спора.       
    Все имущество, которое приобреталось супругами после вступления в брак, в том числе и недвижимость, в случае развода должно делиться между ними поровну. Это не относится к тем вещам, которые были подарены одному из супругов и оформлены соответствующим образом. Например, родители подарили своему ребенку, который состоит в браке, квартиру. Это не будет считаться совместно нажитым имуществом, даже если он проживал в ней вместе со своей семьей. Но если дело доходит до судебного разбирательства, то выселить вторую половину, которой больше негде жить, вызывает определенные затруднения. Обычно, объявляется об отсрочке выселения, но конкретный срок не указывается. В этом случае второй супруг не теряет право на пользование совместной жилплощадью. Как вариант, можно договориться об аренде жилья для бывшего супруга, которому негде жить.
    Если в семье есть несовершеннолетние дети, то раздел приобретенной в браке недвижимости между супругами несколько усложняется. Как правило, они остаются с матерью. Ей в этом случае по Закону полагается жилплощадь на неё и на детей. В этом случае трудности возникают при разделе однокомнатной квартиры. С многокомнатной квартирой вопрос понятен. Каждый из бывших супругов занимает свою комнату, или, по договоренности, совершается обмен на квартиру с меньшим количеством комнат с доплатой.        
    Так что же делать супругам с недвижимостью, которые больше не хотят жить под одной крышей? Самым лучшим вариантом будет заранее оговорить, кому достанется купленная, например,недвижимость в Черногории, а кому недвижимость в Москве. В этом случае может помочь заранее составленный брачный договор, если он официально был заверен у нотариуса. Эта бумага поможет упростить процедуру судебного разбирательства, а, соответственно, поможет сэкономить собственное время.