Полный Степенко это: www.blog.stepenko.com, www.stepenko.ru, www.forum.stepenko.ru, www.twitter.com.stepenko
Александр Елисеев (г.Пенза) |
|
Технологии рынка: Вопрос дохода |
Вторичный рынок жилья, закрытые ПИФы недвижимости и загородные дома сейчас сулят частным инвесторам сплошные разочарования. Остаются новостройки и земельные участки. Но стоит ли игра свеч? До кризиса прибыль в 200-300% за 2-3 года считалась нормой не только для девелопера, но и для частного инвестора, который купил квартиру в новостройке на стадии котлована, чтобы продать ее после сдачи дома госкомиссии. С началом кризиса недвижимость перестала приносить частным инвесторам хоть какой-то доход, а для некоторых даже обернулась потерями.
Сейчас после резкого падения цены на жилье медленно поползли вверх, по подсчетам разных аналитиков, отыграв с прошедшей осени от 5 до 8%. Однако даже этот рост позволил участникам рынка вновь заговорить о возвращении инвестиционной привлекательности квадратных метров.
30% за риск
Самый простой и популярный способ получения дохода на рынке недвижимости — купить новостройку. Опрошенные «Ведомостями» эксперты и сейчас называют в первую очередь его. Александр Дьяченко, директор компании EliteCenter, считает, что городские новостройки остаются лидерами по уровню доходности. «Если вложиться в объект на ранней стадии девелопмента, а продать его на стадии, близкой к завершению, то легко можно добиться доходности в десятки процентов», — уточняет Антон Белобжебский, гендиректор IDT. Дьяченко предлагает инвесторам сосредоточиться на домах элитного и бизнес-класса. По его подсчетам, они подорожали в этом году на 6-7% — немало для посткризисной экономики.
Руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков добавляет, что в новостройке помимо роста цены за счет повышения стадии готовности дома присутствует рыночный рост. По подсчетам Бобкова, купив квартиру на этапе котлована, инвестор может получить за два года 30-40% в рублях. Но аналитик «Тройки диалог» Игорь Васильев советует на общий рост цен все же не рассчитывать. «Сейчас цены на рынке стоят, а дальнейший рост скорее будет ниже инфляции — 4-5% в год начиная с 2011 г. Исключение — высококачественные объекты, спрос на которые остается высоким, а цены растут вопреки общему тренду», — рассуждает Васильев.
Чего не скажешь про новостройки экономкласса. По данным «Миэля», в сентябре средняя цена в домах этого сегмента просела на 3,1% в рублях. Роста свыше 4-5% до конца года аналитики «Миэля» не ожидают. «20-30% в рублях за 2-3 года — это максимум для инвестора на первичном рынке», — делает вывод Васильев. Аналитик советует не забывать про риск задержки строительства дома. К числу других рисков относятся недострой и низкое качество строительства жилья, добавляет Бобков.
В годовом исчислении доход от вложений в новостройки составляет в среднем 10%. Бобков считает, что за те же два года на вторичке инвестор может заработать всего 8-15% — и то не на всякой квартире. Так что с наступлением кризиса вторичный рынок выпал из орбиты внимания частных инвесторов.
Земля без дома
К неинтересным для инвестиций объектам эксперты относят и рынок загородных домов. «Спрос в течение 2010 г. был вялым, средняя сумма сделки была на порядок ниже докризисной», — описывает ситуацию Дьяченко. По статистике аналитического центра IRN.ru, индекс средних цен на коттеджи упал с 104 725 руб. за 1 кв. м с учетом стоимости земли в III квартале 2008 г. до 81 896 руб. в III квартале 2010 г. А средняя стоимость домовладения — с 36,3 млн до 24,6 млн руб. Армен Маркосян, директор по маркетингу Rodex Group, замечает, что до 2008 г. в числе покупателей 35% были инвесторы. «Сейчас их единицы. Все покупают дома для себя, многие — как постоянное жилье», — констатирует Маркосян.
Впрочем, кризис расширил продуктовую линейку загородного рынка. Полтора года назад Подмосковье заполонили поселки с участками без подряда. По данным «Абсолют менеджмента», сейчас их на рынке примерно 180. Но этот сегмент тоже уходит в минус: 283 000 руб. за сотку без подряда год назад и 240 000 руб. нынешней осенью, отмечают аналитики IRN.
Но не все так однозначно. По данным Анны Шишкиной, начальника управления маркетинга УК «Абсолют менеджмент», в поселках, где активно идут продажи или где близятся к завершению работы по прокладке коммуникаций, с начала года рублевые цены уже выросли на 22%. Там, где продажи и стройка стоят, цены ползут вниз.
«В динамично продающихся поселках вложения в землю могут принести от 10% годовых», — замечает Шишкина. По ее наблюдению, сейчас 20% покупателей в их поселках — частные инвесторы.
Рост цен на землю участникам рынка кажется реальным благодаря развитию технологий быстровозводимых домов, сильно удешевивших строительство. «Когда загородный дом становится дешевле московской квартиры, на землю наблюдается стабильный спрос», — заключает Шишкина.
Следите за инфляцией
Больше не кажутся интересными экспертам закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФН). Александра Дьяченко низкая популярность ЗПИФН у частных инвесторов не удивляет: «Инвестиционными стратегиями ряда ЗПИФН управляли не слишком грамотные менеджеры, демонстрировавшие доходность инвестиций за счет общего роста рынка». Кроме того, фонды вкладывали средства, как правило, в объекты коммерческой недвижимости. «А этот сегмент пострадал в кризис сильнее рынка жилья», — продолжает Дьяченко. По данным Core Group, на офисном рынке Москвы вакантно 20% площадей по итогам первого полугодия и практически не растут арендные ставки. «При таких показателях сроки окупаемости бизнес-центра путем сдачи в аренду составят 8-10 лет», — говорит Бобков.
Можно приобретать акции публичных девелоперов. «Сейчас рынок начинает восстанавливаться. Вопрос в том, каким путем девелоперы начнут решать свои проблемы», — комментирует Васильев. По его оценке, средняя динамика котировок публичных девелоперов с начала года составила около 2%, но некоторые бумаги выросли на 40% и более.
На фоне других инвестиционных инструментов недвижимость выглядит не так плохо. Денис Бобков подсчитал доходность от вложений 100 000 руб. сроком на два года в различные активы. По его оценке, 100 000 руб. в банке принесут инвестору 11 200 руб. за два года при средней ставке по депозиту 5,6%. «Средний прирост доходности ПИФов (среди 60 крупнейших ПИФов России) — 28% за год. Инвестор может заработать на них 56 000 руб. за два года», — продолжает Бобков. Золото с сентября прошлого года по сентябрь нынешнего подорожало на 33,19%, что в виде чистого дохода может дать 66 380 руб. за два года. «Но ПИФы, как и акции, подвержены сильным колебаниям, а золото обычно покупают, чтобы деньги сберечь. Новостройки отличаются от остальных инструментов инвестиций более-менее разумным уровнем рисков и приемлемой доходностью», — заключает Бобков.
«Первые три квартала этого года инвесторы действительно выбирали недвижимость наравне с облигациями и долларами», — согласен Александр Осин, главный экономист «Финам менеджмента». Но он не уверен, что недвижимость будет оставаться в фаворе и дальше. «Растет инфляция, а это говорит о том, что темпы роста цен на жилье снизятся. Кроме того, разрыв между ценами на жилье и доходами населения в России остается высоким, что тоже не работает на рост цен и увеличивает долгосрочные риски инвесторов», — объясняет Осин.
И наконец, налоги на недвижимость. Правительство вновь заговорило об их повышении и привязке ставок к реальной рыночной стоимости жилья. «Не исключено, что власти захотят ввести прогрессивный налог на второе, третье жилье, тогда содержание инвестиционных квартир будет все дороже, а инвестиции — все менее привлекательными», — напоминает о возможных налоговых изменениях Васильев. Ведомости
|
По простоте условий ведения бизнеса Россия все больше отстает от других стран. |
Выяснил Всемирный банк. Страна заняла 123-е место из 183 в рейтинге Doing business, за год опустившись на семь строчек. Международная финансовая корпорация (МФК), входящая во Всемирный банк (ВБ), опубликовала очередной рейтинг стран по условиям ведения бизнеса — Doing business — 2011. Анализировалось девять показателей: условия открытия и ликвидации бизнеса, получения кредита и разрешений на строительство, налоговая нагрузка, защита миноритарных акционеров и т. д. (ранее — десять, см. врез).
Лидеры прежние — Сингапур, Гонконг, Новая Зеландия, Великобритания и США (см. таблицу на стр. 01). Россия заняла 123-е место из 183, отстав от партнеров по Таможенному союзу — Белоруссии (68-е) и Казахстана (59-е). За год наша страна опустилась на семь строчек. Другие проводили реформы более интенсивно, объясняет эксперт МФК Светлана Багаудинова. За время исследования (с июня 2009 г. по июнь 2010 г.) его авторы зафиксировали в России реформы в двух ключевых сферах: упрощены процедуры, связанных с землепользованием, усовершенствованы процедуры банкротства и обеспечения прав кредиторов.
Самое слабое место России — оформление разрешений на строительство: 182-е место, ниже только Эритрея. Из-за дороговизны подключения к энергосетям согласительные процедуры обходятся российским предпринимателям в 41,4 национального дохода на душу населения (по оценке ВБ, он равен $9370). В среднем в мире предприниматели тратят 6,8 подушевого дохода и 202 дня (в России — 540).
В Москве, чтобы выйти на стройплощадку, нужно собрать около 50 подписей, жалуется Антон Данилов-Данильян из «Деловой России». В большинстве российских регионов ситуация похожа на описанную в докладе, признает директор департамента Минэкономразвития Сергей Беляков: но уже есть семь-восемь регионов, где ситуация кардинально улучшилась. Летом правительство приняло план сокращения административных барьеров при строительстве, сейчас принимается закон о негосударственной экспертизе, появится возможность утверждать типовые планы, в перспективе эти меры изменят ситуацию, надеется он, хотя немедленной реакции ждать не стоит.
В России непросто открыть бизнес — страна на 102-м месте. Регистрация фирмы обходится недорого — 3,6% подушевого дохода (около $340), почти вдвое дешевле, чем в среднем в регионе, — но сам процесс растягивается на 30 дней и требует девяти процедур. Для сравнения: в странах Восточной Европы и Центральной Азии — шесть процедур и 16 дней.
Самые высокие оценки Россия получила за судебное обеспечение исполнения контрактов и заняла 18-е место. Дела рассматриваются за 281 день (в 1,8 раза быстрее, чем в странах ОЭСР), издержки — 13,4% от цены иска (19,2%).
Оценили эксперты ВБ и усилия правительства по защите прав миноритарных акционеров — Россия заняла 93-е место, получив 5 баллов (максимум — 10), при среднем в регионе — 5,5, в странах ОЭСР — 6, в ЕС — 5,6. Оценка основана на букве закона, а не на практике, объясняет Багаудинова. С буквой закона все порядке, хромает применение, согласен Денис Спирин из Prosperity Capital Management, мажоритарии обходят положения закона, а суды на практике не защищают права миноритариев. Если рейтинг не учитывает практику, то получается как с «Роснефтью», которая лидирует в рейтинге прозрачности компаний S&P, говорит миноритарный акционер крупнейших российских компаний Алексей Навальный (госкомпания обжаловала решение Арбитражного суда Москвы, обязавшее ее предоставить документы Навальному): «В таком случае компания или страна может формально соответствовать самым высоким стандартам».
Возможно, условия для бизнеса у нас лучше, чем думает ВБ, но именно по таким рейтингам иностранные инвесторы составляют мнение о стране, говорит Игорь Николаев из ФБК: «Главное — не что мы думаем о наших достижениях, а как их оценивают другие». Ведомости
|
Сила страны — это возможности правительства обесценивать свою валюту, не вызывая инфляции Читайте далее: |
Правила игры: Валютная война: Главным экономическим событием прошлой недели в мире стало решение Федеральной резервной системы (ФРС, американский центробанк) выкупить в течение следующих восьми месяцев долгов американского правительства на сумму $600 млрд. Проще говоря — напечатать денег и расплатиться по долгам с опережением.
По словам председателя ФРС Бена Бернанке, основная задача — снизить долгосрочные ставки процента, увеличивая таким образом доступность кредита для предпринимателей. Дополнительный спрос на долгосрочные долги со стороны ФРС повышает их цену, что эквивалентно снижению процентной ставки по этим долгам. Однако на самом деле, похоже, главная задача ФРС — не дать инфляции стать слишком низкой. В заявлениях Бернанке даже прозвучали слова о том, что ФРС не устраивает нынешний уровень инфляции — он «ниже желательного». Понятно, чего опасается американский ЦБ: если цены не растут вовсе или, упаси боже, снижаются, у фирм и граждан утрачиваются стимулы инвестировать — если что-то, новую машину или новое программное обеспечение, можно купить завтра дешевле, выгоднее отложить покупку. ФРС явно пытается учесть опыт Японии, где за финансовым крахом конца 1980-х последовало два десятилетия стагнации, сопровождавшейся низкой, а то и отрицательной инфляцией. Можно быть уверенным, что ФРС будет выкупать долги и дальше, не давая инфляции стать нулевой. (Если инфляция начнет-таки увеличиваться, у ФРС достаточно инструментов, чтобы быстро извлечь часть денег из экономики — пусть и ценой некоторого повышения долгосрочных ставок.)
Что это означает для остального мира? Можно сказать, что это ход США в валютной войне, о которой говорят сейчас президенты и министры финансов всех стран: каждой стране хочется защитить интересы своих производителей, обесценивая собственную валюту. На стране в целом это обычно сказывается плохо, но производители во всех странах, как правило, лучше организованы. Те страны, которые управляют курсом своей валюты (например, Китай), могут обесценивать ее напрямую — Китай для этого покупает доллары. У стран с плавающим обменным курсом (например, США; Россия тоже является скорее такой страной) прямых инструментов для обесценивания собственной валюты нет. Низкая инфляция и низкие инфляционные ожидания (долгосрочные ставки процента) дают Бернанке возможность просто печатать деньги, однако этот способ воздействия на курс доллара дает гораздо менее предсказуемые результаты.
Как и в случае войны торговых барьеров, неприятное свойство валютной войны состоит в том, что каждая страна участвует в ней по своим внутренним причинам, а не из-за того, что хочет захватить что-то у соседей по глобусу. А с другой стороны, валютная война не так страшна. Сила страны — это возможности правительства обесценивать свою валюту, не вызывая инфляции, и способность граждан терпеть высокую инфляцию. Может быть, даже лучше, если твоя страна в этом не сильна? Ведомости
|
За 10 часов до открытия рынка: Рынок вырастет после праздников |
Во время праздничных дней акции российских компаний, торгующихся на зарубежных площадках, продемонстрировали значительный рост. Прежде всего это компании металлургического сектора. Так, «Мечел» в Нью-Йорке за четверг-пятницу подорожал на 10,2%, «Евраз» и НЛМК в Лондоне — на 7,5%, там же выросли котировки Магнитогорского меткомбината (4,7%) и «Северстали» (6,7%).
Более 5% составил рост в бумагах «Роснефти» (5,4%), «Норильского никеля» (6,6%), ВТБ (5%). На те же 5% подорожали расписки «Газпрома». Отрицательная динамика только в бумагах транспортных компаний — «Глобалтранса» (-0,73%) и Новороссийского морского торгового порта (-0,6%)
В плюсе, пусть и не большом, закрылся в пятницу американский рынок.
В понедельник российские площадки бросятся отыгрывать образовавшийся разрыв по большинству фишек, уверен Карен Исаджанян из Rye, Man & Gor Securities. Рост индексов, по его мнению, должен быть не менее 2%. Ведомости
|
Александр Елисеев: “Выхожу из сделки по ранее выставленному стопу и радуюсь жизни дальше”g/ |
Торговля на FORTS, мировые фьючерсы, советы по инвестициям
Лишь пару ответов подобных этим:
Вопрос 72: Что вы делаете в случае своего психологического кризиса, вызванного сильными движениями рынка ПРОТИВ вас?
Ответ: Выхожу из сделки по ранее выставленному стопу и радуюсь жизни дальше )))
&&&&&&&&&
Вопрос 83: Какую роль в торговле играет интуиция?
Ответ: Я думаю, что ей можно доверить только роль зрителя )))
способны избавить 99% новичков от проблем с неудачным входом в позицию и липовыми надеждами на озарение. Удивительно! У Александра нет 10-ти летнего трейдерского опыта за плечами, слива десятков тысяч баксов и 1000 пустых сообщений на форумах, а его ответы поражают профессионализмом и оптимизмом. Это воистину талантливый человек.
|
Проект “Спроси трейдера обо всем” начался. |
С февраля! месяца я думал о том, какие вопросы задать российским трейдерам, чтобы понять источники их успеха. Сначала я хотел спросить об этом только своих друзей, коллег и учеников, которых знаю много-много лет и о успехах (и временных неудачах) которых знаю не понаслышке. А потом подумал: Чем российские трейдеры лучше хваленых американских гуру, многие из которых таковыми быть уже перестали?
Мне нужен был срез российского трейдерского сообщества и я нашел его на сайте моего давнего коллеги Дм. Барановского Топ финансовых блогов.
Главным моим помощником в составлении текста стал Джек Швагер. Сначала я пробежался по всем его трем книгам и набрал обширный список вопросов, который отредактировал. Затем добавил свои и рассортировал по 5 блокам: Трейдерская история, Трейдерские качества, Взгляд на рынок, Стратегии, Школа.
Большинство вопросов имеют двойное назначение. Их можно адресовать не только трейдеру, но и инвестору. Хотя на мой личный взгляд, между ними слишком размытая грань.
Коллеги участники ТОП 100! Большинство из вас получило от меня приглашение на участие в опросе. Большое спасибо всем, кто откликнулся и проявил интерес к проекту.
Те кто еще не получил пригласительное письмо, может присоединиться к проекту самостоятельно, нажав на ссылки выше и написав мне на почту.
Я прочитал все 100 сайтов топа. Оказалось, что это очень увлекательное занятие. Причем место совсем не определяет качество материалов, а больше говорит о скромности участника. У меня появилась много друзей и в ЖЖ, и в Блогспоте. Давайте дружить!
Всем огромное спасибо!!! Жду ваших ответов.
Проект такого масштаба первый в российской трейдерской практике. Присоединяйтесь! Разговоров о рынке много, а конкретных историй очень мало. Предлагаю восполнить этот пробел. Мы не хуже мы лучше всех учителей. И так должно быть по жизни.
|
Кредит доверия с Владимиром Мау на Эхо Москвы |
Владимир Мау , ректор Академии народного хозяйства при правительстве РФ, главный редактор журнала «Экономическая политика»
Среда, 03.11.2010
Кризис – это неактивный феномен экономического роста, и в этом смысле сказать, что вы можете предсказать кризисы, нельзя. Вы всегда можете предсказать прошлые кризисы, новый кризис будет другим. Каждому поколению выпадает свой кризис.
|
Только хорошие мысли – в голове трейдера |
Я нахожу время расслабиться в душе и теле. Я позволяю себе отдохнуть и восстановить силы. Я с пониманием и терпением отношусь к своим ошибкам. Я проявляю к себе мягкость и доброту. Я позволяю приятным событиям и переживаниям наполнить мою жизнь.
Хорошо планируйте то, что вы хотите сделать, и действуйте только тогда, когда уверены в своих силах. Лиз Бурбо
|
Индекс Доу Джонс +2,93% за неделю. |
Доу 11444,08
|
Индекс РТС +0,97%, ММВБ +1,10% за неделю. |
РТС 1602,53
ММВБ 1540,11
|
Индекс TA-25 -0,62% за неделю. |
ТА-25 1262,54
|
Евро/Доллар +0,50% за неделю. |
Евро/Доллар 1,4030
|
Доллар -1,49% и евро +0,99% к шекелю за неделю. Корзина валют -0,05%. |
Доллар 3,582
Евро 5,0741
Корзина 4,3281
|
Доллар -0,04% и евро +1,03% к рублю за неделю. Корзина валют +0,58%. |
Доллар 30,7709
Евро 43,1654
Корзина 36,9682
|
Нефть за неделю +6,05% |
|
Песни Сов. Союза 70-80 |
|
Где найти списки ипотечных квартир, выставленных на продажу? |
Такую информацию Вы можете найти на сайтах банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов - во всяком случае, на сайтах крупнейших российских банков ипотечных кредиторов существуют специальные разделы типа витрина залогового имущества, где клиент может найти списки объектов, выставляемых на продажу, оставить заявку и узнать об условиях кредитования на приобретение таких объектов. Комсомольская правда
|