Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС

По данным аналитиков, в России досрочно погашаются около 40 процентов выданных ипотечных кредитов. «РП-Недвижимость» вместе с экспертами рынка решила вкратце напомнить заемщикам, как осуществляется процесс полного или частичного расчета с банками по ипотечной ссуде.

Перестраховка

Как напоминает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков, условия любой ипотечной программы предполагают, что клиент может в любое время, не имея по кредиту штрафов и ограничений, частично или целиком рассчитаться с финансовым учреждением по жилищному займу. Мораторий или штрафы за досрочное погашение запрещены на законодательном уровне.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что досрочное погашение действительно является довольно распространенной ситуацией на ипотечном рынке. «Сейчас средневзвешенный срок кредитования составляет около 15 лет. Хотя заемщики изначально ориентируются на более долгие сроки — свыше 20 лет. То есть покупатели берут кредит «с запасом», но гасят гораздо быстрее. По сути, они перестраховываются и уменьшают платежи за счет чуть большего срока кредитования», — пояснила эксперт.

С коллегой соглашается гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Как мы видим, заемщики стали быстрее погашать ипотечные кредиты. Если средний срок кредитования почти у всех банков составляет 20-30 лет, то по статистике сделок, совершаемых в нашей компании, он не превышает 10-12 лет», — говорит она.

По ее словам, штрафные санкции за досрочное погашение существовали до 2009-2010 годов. «В 2010 году банки многие крупные банки, такие как Сбербанк, Возрождение и Газпромбанк, сделали возможным погашение в любой период времени, как частично, так и полностью. За ними последовали и более мелкие игроки рынка», — напоминает Лебедева.

Гасите, как можете

Первый этап в этой цепочке — посещение банка и подача заявления. После этого в соответствии с условиями программы в банке делается перерасчет процентов по кредиту. Технология пересчета практически везде стандартная.

При частичном погашении раньше срока денежные средства вносятся в счет погашения основной части долга. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с аннуитетной схемой платежей (равными долями), которую уже давно используют 99 процентов банков. Здесь предусмотрено два варианта. В первом случае может быть сокращен срок кредитования и оставлен такой же платеж, а во втором — пересчитан размер ежемесячного платежа в сторону уменьшения.

В случае, если человек хочет снизить процент, а сумма ежемесячных платежей его устраивает, то выгоднее пересчитать срок кредита. Эксперты Est-a-Tet объясняют это тем, что в первые месяцы и годы в теле ежемесячных отчислений доля процентов составляет около 90 процентов, остальное — плата по основному долгу. По оценкам аналитиков рынка, в результате почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Когда делается перерасчет с уменьшением срока, то проценты сокращаются, а выплаты по телу долга увеличиваются. Таким образом, меняется соотношение двух составляющих платежа.

Если же кредит был взят на значительную сумму с расчетом на продажу имеющегося жилья и возможностью частичного досрочного погашения, а размер платежей серьезно влияет на финансовое положение заемщика, то для него лучше досрочно погасив кредит, снизить платежи, продолжая выплаты при сохраняющемся общем сроке займа. Независимо от выбранного варианта платежей банк обязан предоставить клиенту переработанную схему аннуитетных платежей с изменениями, связанными с суммой и сроком выплат.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик вносит денежную сумму в счет погашения кредитной задолженности, опережая при этом ежемесячный график платежей. Заемщик целиком выплачивает сумму займа и перестает быть должником кредитной организации.

Нюансы

По словам Новикова, не все банки предлагают сразу два варианта «досрочки». Поэтому, если заемщик при оформлении ипотеки уже понимает, что сможет погасить его досрочно, то важно прояснить этот момент.

Также эксперты отмечают, что в зависимости от условий кредитования в каждом банке есть ограничения по минимальной сумме частичного досрочного погашения. Обычно речь идет о 10 тысячах рублей плюс ежемесячный платеж. Существуют и другие нюансы. Некоторые банки просят заранее приезжать, например, за три дня, и сначала написать заявление, другие готовы сразу принять заявку и сделать перерасчет.

После завершения процедуры досрочного погашения необходимо связаться со своей страховой компанией, чтобы вернуть деньги за оплаченную, но не использованную в полном объеме ипотечную страховку.

Статистика

По данным Банка России, за девять месяцев 2014 года в стране выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,207 трлн рублей. Как говорят эксперты ЦБ, в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках общий рост стоимости денег отражается на стоимости фондирования ипотечных кредитов. Это подталкивало банки к увеличению ставок. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в этом году на 0,5-1 процентных пункта.

В августе ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,3 процента. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию прогнозируют, что по итогам года средняя ставка составит 12,5 процента. По информации ЦБ, в абсолютном выражении объем проблемных кредитов (просрочка более 90 дней) вырос за 8 месяцев на 20 процентов до 64,6 млрд рублей.

По данным коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», весенняя активность заемщиков на рынке ипотеки, связанная с девальвацией рубля, привела к увеличению объема просроченной задолженности по кредитам. С начала объем «плохих» займов составил почти 6 процентов, достигнув пика 1 октября (42 млрд рублей). До этого несколько лет подряд этот показатель неизменно снижался.

До конца года ситуация с просрочкой по ипотеке может еще ухудшиться. С таким прогнозом согласен и заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. «Политика банков в 2010-2013 годах по снижению требований при андеррайтинге заемщиков формирует условия для ухудшения ситуации с просрочкой в случае значительного ухудшения ситуации на трудовом рынке», — заявил он РБК.

Подробнее http://rusplt.ru/realty/ipotechnaya-amnistiya-13916.html