Рынки коммунальных, бытовых, социальных, персональных услуг
Не будет преувеличением сказать, что иски, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, являются одним из хитов российского судопроизводства. Граждане судятся с управдомами из-за манипуляций со счетами на оплату услуг ЖКХ, ошибочно начисленных долгов, некачественных услуг, прорванных труб и прочих неприятностей. Судебную практику, а также новые актуальные тенденции в этой сфере проанализировал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

В последнее время граждане принялись особенно активно «кошмарить» коммунальщиков исками за ущерб, нанесенный имуществу жилищно-коммунальными авариями. Количество таких споров в судах растет пропорционально увеличению степени износа жилфонда, систем водоснабжения и отопления. При этом домоуправы повсеместно игнорируют претензии пострадавших и не признают требования о возмещении ущерба, несмотря на  то, что примерно в 80% случаев суды выносят решения в пользу граждан. Так, в одном из регионов пенсионеру, квартира которого пострадала из-за прорыва трубы, удалось взыскать с местного жилкомхоза около 400 тыс. рублей. Как выяснилось в суде, причиной потопа стали дефекты, допущенные работниками ЖКХ при проведении работ по опрессовке системы отопления.
«Как правило, при возникновении подобных ЧП коммунальщики пытаются переложить ответственность на граждан, которые, якобы, в нарушение требований законодательства не заботятся о расположенном в квартире инженерном оборудовании, самостоятельно заменяют сантехнические устройства. В таких делах решающее значение имеют нюансы. Так, по одному из дел о заливе потерпевшей удалось доказать, что первые отключающие устройства на ответвлении от стояков водоснабжения, разрушение которых стало причиной залива, относятся к общему имуществу дома, которое находится в периметре ответственности управляющей компании», - комментирует адвокат Олег Сухов.
Мощным раздражителем для граждан являются манипуляции коммунальщиков с платежками за услуги, в которые ушлые работники ЖКХ включают все, что им вздумается. Так, например, известны прецеденты, когда в квитанции по оплате коммунальных услуг включались счета за вызовы аварийных бригад, вызванных для устранения перебоев в электроснабжении. «Между тем, жилищное законодательство гласит, что обеспечение благоприятных условий проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества - обязанность управляющих компаний. Оплата выездов аварийных бригад уже заложена в установленные тарифы, поэтому предъявление дополнительных счетов сверх начисляемой ежемесячной платы является незаконным», - констатирует адвокат Олег Сухов.

Новая категория споров, связанная с оплатой ЖКХ, возникла на волне отзыва банковских лицензий. Жертвами зачистки банковской системы становятся граждане, которые оплачивали услуги жилкомхоза через банкоматы кредитных организаций, оказавшихся в фокусе внимания Центробанка. Из-за отзыва лицензий денежные средства, выплаченные по квитанциям за ЖКХ,  периодически «зависают» в проблемных банках, и не поступают на расчетные счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг. Как правило, при рассмотрении подобных споров суды предписывают предприятиям-получателям из сферы ЖКХ признать платежи зачисленными, а впоследствии взыскивать их с банков в рамках процедур рассмотрения требований кредиторов.

Нередко покупатели квартир на вторичном рынке уже спустя несколько месяцев и даже лет после совершения сделки получают от управляющих компаний квитанции на оплату услуг, в которые включены долги, возникшие у предыдущего собственника квартиры. Например, недавно в такой ситуации оказался калининградец, который приобрел жилье в 2012 году, а спустя два года обнаружил в квитанции, направленной ему коммунальщиками, долг в несколько тысяч рублей, накопленный прежним хозяином недвижимости. Суд постановил, что новый хозяин жилье не отвечает по долгам предыдущего владельца квартиры. «Однако в связи с введением отдельной строкой платы за капитальный ремонт в договорах купли-продажи недвижимости необходимо указывать, что квартира не просто свободна от коммунальных долгов, но и уточнять, от каких именно, выделяя расходы на содержание и ремонт общего имущества, оплату капремонта», - рекомендует адвокат Олег Сухов.

Иногда действия коммунальных служб, направленные на улучшение условий проживания, не только создают риски повреждения имущества, но и опасны для жизни и здоровья граждан. Например, для одной из жительниц Уфы ремонт в подъезде обернулся черепно-мозговой травмой и переломами различной степени тяжести. Женщина попала в западню, оставленную местными коммунальщиками. Рабочие оставили в полу лестничной клетки полуметровую дыру, в которую и провалилась пострадавшая, спускаясь по лестнице в магазин за хлебом. Суд взыскал в пользу потерпевшей около 160 тыс. рублей, включая компенсацию морального вреда и заработок, утраченный за время продолжительного больничного. «Или другой пример. Жительница Красноярска опрометчиво доверила прочистку канализации слесарям местного ЖЭКа. В результате рабочие, пробив потолок санузла, разрушили трубу холодного водоснабжения - хлынувшая вода за несколько минут затопила помещение. Возмещать порядка 100 тыс. рублей, потраченных на ремонт, потерпевшей пришлось  через суд, так как ЖЭК отказался компенсировать ущерб в добровольном порядке», - рассказывает адвокат Олег Сухов.

Нередко судебными разбирательствами заканчиваются попытки граждан отстранить от управления жилфондом компании, оказывающие некачественные услуги. Как правило, ситуация развивается по одному и тому же сценарию. Общее собрание собственников принимает решение о смене подрядчика и заключает договор с новым поставщиком услуг. Однако в 70% случаев отстраненный подрядчик принимается оспаривать легитимность такой рокировки - например, ссылаясь на неучтенное мнение владельцев нежилых помещений.  И, пока суд да дело, жители получают счета. В результате граждане получают квитанции на оплату одних и тех же услуг ЖКХ от двух разных компаний. «К сожалению, независимо от решения суда, часть выплаченных жителями сумм "теряется" и не доходит по поставщиков ресурсов. В результате оставшиеся на хозяйстве управдомы и поставщики ресурсов вынуждены списывать долги, судиться друг с другом, либо выбивать доплаты из собственников», - резюмирует Олег Сухов.

Рынки финансов, кредитных учреждений, банков, налогов
В условиях ужесточения условий выдачи банковских кредитов граждане стали чаще  одалживать крупные суммы денег у друзей и близких родственников. Как правило, средства предоставляются в долг под расписку. Однако не всегда наличие этого документа является стопроцентной гарантией возврата частных ссуд. О наиболее распространенных ошибках займодавцев и приемах недобросовестных заемщиков рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Согласно ст. 808 ГК РФ расписка является документом, подтверждающим договор займа и его условия. Одним из условий, которое придает этой бумаге юридическую силу, является однозначная и четкая идентификация в расписке лица, получившего заем. Отсутствие в документе внятных сведений о займодавце и заемщике зачастую становится формальным основанием для оспаривания займа. Как показывает практика, чаще всего такие ошибки характерны для расписок по займам, в которых получателями денег выступают родственники и друзья займодавцев. Если впоследствии они начинают отрицать факт получения займа, то едва ли не единственным способом восстановления справедливости является почерковедческая экспертиза.

Впрочем, не всегда даже профессиональные эксперты в состоянии найти истину. Если текст расписки напечатан на компьютере, то недобросовестные заемщики нередко пытаются оспорить в суде свое авторство подписи на документе. В том случае, если подпись заемщика представляет собой простую «закорючку» или содержит минимальное количество символов, то достоверно идентифицировать автограф на расписке чаще всего не представляется возможным. «Во избежание подобных проблем займодавцам необходимо настаивать на том, чтобы заемщик не просто подписал, но и собственноручно написал текст расписки шариковой авторучкой», - отмечает адвокат Олег Сухов.
Еще одним распространенным основанием для оспаривания расписки является отсутствие в документе указания на факт получения заемщиком оговоренной денежной суммы. Такой пробел позволяет недобросовестным заемщикам заявлять о том, что договоренности о займе носили предварительный характер - мол, до получения денег дело так и не дошло. Как правило, в этом случае заемщики апеллируют к ст. 812 ГК РФ, которая позволяет заемщику оспаривать договор займа на основании его безденежности. Если займодавцу не удастся доказать факт передачи оговоренной в расписке суммы контрагенту, то договор займа будет признан незаключенным, а расписка - недействительной. По словам адвоката Олега Сухова, помимо соблюдения письменных формальностей дополнительной гарантией для займодавца может стать участие в процедуре передачи денег свидетелей. В случае возникновения судебного спора вокруг расписки свидетели смогут подтвердить реальные условия и обстоятельства выдачи займа.

Осложнить возврат долга могут расплывчатые формулировки, описывающие назначение суммы, переданной в качестве займа, а также отсутствие в расписке сроков возврата долга. «Известны прецеденты, когда абстрактно сформулированные условия займа позволяли ушлым заемщикам убедить суд,  будто бы  деньги, фигурирующие в расписке, были им подарены, либо переданы в порядке оплаты за какой-либо товар или оказанную услугу», - констатирует Олег Сухов. Адвокат рекомендует займодавцам указывать в расписке другие важные детали. Например, является ли заем беспроцентным, либо предоставлен на возмездной основе. То же самое касается и условия о неустойке. «При отсутствии оговорки о порядке выплаты неустойки займодавец не вправе потребовать ее возмещения, поскольку согласно статье 331 ГК РФ соответствующее соглашение о неустойке предписывается оформлять в письменной форме», - резюмирует известный адвокат.

Рынки недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля)
С начала августа объем предложения на рынке арендного жилья вырос примерно на 10%. Такая тенденция вызвана завершением сезона отпусков и возвращением в Москву собственников пустующей рентной недвижимости. О том, как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как найти арендатора?
 Едва ли не главным фактором, предопределяющим ликвидность квартиры на рынке, является ее адекватная цена, соответствующая реалиям. Чтобы не промахнуться в ценообразовании, необходимо проанализировать предложения конкурентов, предлагающих квартиры сопоставимого качества в аналогичном районе города. На уровень арендной ставки влияет транспортная доступность, состояние квартиры, наличие техники и мебели, состояние дома и двора, наличие парковки. Как показывает практика, наиболее ликвидны квартиры не с элитным и дорогим, а экономичным ремонтом, оснащенные недорогой, но функциональной мебелью и бытовой техникой. «Не стоит публиковать объявления о поиске нанимателей с оговоркой "без посредников", поскольку  такие предложения привлекают не только арендаторов, но и мошенников. В беседе с потенциальным арендатором желательно поинтересоваться адресом его  предыдущего проживания и поинтересоваться о возможности обращения к предыдущему арендодателю за устной рекомендацией»

Как правильно показать квартиру?
 Накануне показа квартиры арендатору  необходимо произвести в ней генеральную уборку, проверить работоспособность бытовой техники, а также не оставлять на виду особо ценные личные вещи.  «Важно, чтобы арендодатель был готов по первому требованию потенциального арендатора продемонстрировать все документы, подтверждающие право распоряжения имуществом, - говорит адвокат Олег Сухов. - Если у помещения много собственников - потребуются их личные подписи под договором найма, либо нотариальная доверенность на сдачу принадлежащего им жилья. Если сдается муниципальное жилье по договору поднайма, то необходимо заручиться  письменным согласием собственника жилого помещения - муниципалитета, а также всех зарегистрированных в помещении граждан. Некоторые ошибочно полагают, будто могут беспрепятственно сдавать в аренду квартиры своих родственников. Между тем, даже близкому родственнику потребуется доверенность на право совершения подобных действий».

Как правильно произвести взаиморасчеты?
 Некоторые клиенты не могут принять решение сразу, и предлагают арендаторам внести определенную сумму в обмен на снятие объекта с рекламы. «Такой платеж лучше оформить авансовым соглашением - в случае отказа потенциального арендатора от сделки аванс останется у рантье, если конечно документ будет составлен юридически грамотно», - рекомендует Олег Сухов. В дальнейшем все взаимоотношения с арендатором, включая порядок расчетов за квартиру и оплату услуг ЖКХ, необходимо подробно оговорить в письменном договоре найма, а также подписать акт приема-передачи жилого помещения. Если этого не сделать, то собственник квартиры рискует превратиться из рантье в благотворителя. Известны случаи, когда арендаторы умудрялись задержаться в квартирах на длительные сроки, отказываясь оплачивать жилье. Адвокат Олег Сухов рекомендует заранее оговорить в договоре алгоритм изменения арендной платы, а также механизм продления сроков действия контракта. В противном случае индексировать цену, либо выселить из квартиры несговорчивого арендатора, будет весьма проблематично. Одной из форм гарантий соблюдения условий найма является денежный залог, который обычно эквивалентен месячной ставке аренды. Залог является фактором, дисциплинирующим арендаторов. Кроме того, из залоговой суммы может быть возмещен ущерб, который может быть причинен имуществу собственника.

Как заплатить налог?
 Граждане, сдающие принадлежащее им жилье в аренду, обязаны заплатить налог одним из двух способов: приобрести соответствующие патенты, предполагающие 6% от ожидаемого оборота, или уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. В Москве патент на сдачу в аренду стоит от 1,7 тыс. руб. до 22,5 тыс. руб. в месяц в зависимости от месторасположения недвижимости. «Впрочем, относительно небольшой объем проданных патентов, несопоставимый с оборотами столичного рынка аренды, явно указывает на то, что большинство арендодателей, по-прежнему, предпочитают уклоняться от уплаты налогов, предпочитая "серые" схемы взаиморасчетов с арендаторами»
 

Рынки юридических услуг и права Многие, да, наверное, все потребители, заключая с организациями договор – будь то договор на приобретение квартиры или на покупку телефона, – не обращают внимания на очень важные пункты, касающиеся места рассмотрения возможных судебных споров. А зря. Как показывает практика, в договорах часто бывает указано, что судебные споры должны разрешаться в другом городе или даже в другом субъекте Федерации. Все это чревато тем, что на судебные заседания вам придется летать, например, из Москвы во Владивосток. О том, почему при заключении того или иного договора непременно следует вчитаться в пункты, устанавливающие подсудность рассмотрения споров, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Рынки общественного питания, кафе, ресторанов
В московских судах растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали судебную практику и выяснили основные причины взаимной неприязни.

Причина № 1 - отравления
 Около 50% исков к учреждениям общепита связаны с отравлениями. Характерный пример - москвич, посетив один из столичных ресторанов, отравился куриным супом и оказался на больничной койке в областной инфекционной клинике. Суд удовлетворил его исковые требования к хозяевам опасного заведения, сославшись на ст. 14 закона «О защите прав потребителей», согласно которому вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя из-за недостатков товара или услуги подлежит возмещению в полном объеме. Известны случаи, когда пострадавшие от сальмонелл и различных кишечных инфекций граждане взыскивали с вредителей компенсации в 30-100 тыс. рублей.  «Чтобы выиграть такое дело, необходимо предъявить доказательства, однозначно указывающие на причинно-следственную связь между принятием в ресторане пищи и заражением. Как правило, железобетонными аргументами являются постановления Росприроднадзора с выводами о нарушении ответчиком санитарно-эпидемиологических норм и правил. Копии таких документов необходимо приобщать к делу вместе с заключениями экспертов - например, специалистов в области микробиологии»
Причина №2 - обман

Около 20% жалоб на рестораторов поступает от посетителей, пострадавших от обмана. И если раньше бесспорными хитами считались вписанные в счета вымышленные блюда, завышенные цены, накрутки за обслуживание, то теперь на пальму первенства претендуют уголовно наказуемые махинации с кредитными карточками клиентов. Клиенты, желающие расплатиться  карточкой, нередко сначала передают ее официанту. Недобросовестные официанты списывают реквизиты и коды, а затем совершают серию покупок от имени владельца карточки в Интернете. Многие граждане проявляют халатность при вводе пин-кода через мобильные терминалы - пароли легко «считываются» присутствующей рядом обслугой, а карточка похищается.

Причина №3 - травмы

Все чаще посещение ресторанов заканчивается не только отравлениями и материальными потерями, но также и различного рода травмами, наиболее распространенной из которых является ожог горячими напитками и супами. Травмы становятся основанием примерно для 15% исков, выдвигаемых против владельцев кафе и ресторанов.  Как правило, виновниками чрезвычайных происшествий становятся неосторожные сотрудники ресторана - официанты, кассиры, уборщики помещений, а жертвами - дети. В большинстве случаев суды удовлетворяют претензии граждан, хотя при этом существенно снижают запрашиваемые пострадавшими многомиллионные компенсации до 10-20 тыс. рублей. «Чаще всего истцам не удается прорваться через юридические дебри, которыми опутаны трудовые отношения владельцев ресторанов с персоналом. Нередко трудовые контракты составлены таким образом, что заведение перекладывает всю ответственность за любой причиненный клиенту вред на своих работников, платежеспособный лимит которых обычно ограничен указанными суммами», - констатирует адвокат Олег Сухов.

Причина №4 - пропажа вещей

Дела, связанные с пропажей оставленных в гардеробах ресторанов и кафе личных вещей, складываются для любителей трапез неоднозначно. На такие споры приходится менее 10% судебных тяжб и заканчиваются они чаще всего в пользу работников общепита. Недавно Тимирязевский суд отказал москвичке в иске к ресторану, из гардероба которого испарилась в неизвестном направлении норковая шуба стоимостью 200 тыс. рублей. Судей не впечатлили доводы истицы о нравственных страданиях и не убедили ее ссылки на статьи Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения договора услуг по хранению вещей. «Суд постановил, что в соответствии с правилами оказания услуг общественного питания ресторан вправе самостоятельно устанавливать правила поведения для посетителей. Рестораторы не заставляли гражданку снимать норковую шубу и не несли ответственность за ее сохранность. Согласно статье 887 ГК РФ договор хранения должен быть заключен в письменной форме, если стоимость передаваемой на хранение вещи превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Эквивалентом письменного договора является сохранная расписка, квитанция, жетон. Однако владелица норковой шубы не смогла предъявить суду никаких знаков, которые удостоверяли бы принятие вещи на хранение», - поясняет адвокат Олег Сухов.

Причина №5 - фейс-контроль

Примерно 5% жалоб на рестораторов связаны с необоснованным отказом в обслуживании. Нередко охрана ресторана устанавливает фейс-контроль на входе, либо выпроваживает из зала подвыпивших посетителей, граждан, платежеспособность которых вызывает сомнение, а также агрессивно настроенные кампании. Как правило, в судах рестораторы обосновывают такие радикальные меры внутренними правилами заведения, позволяющими отказывать гостям в обслуживании без объяснения причин. Однако суды не всегда принимают такие аргументы во внимание. Чаще - признают отказы в обслуживании немотивированными и принуждают ответчиков компенсировать ресторанным изгоям  моральный вред в размере от одной до нескольких тысяч рублей. «Стоит заметить, что нередко персонал ресторанов сначала сам провоцирует конфликты с гостями своей нерасторопностью и безразличием, а затем пытается физически избавиться от неудобных, несговорчивых и возмущенных клиентов, нарушая закон», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынок сельского хозяйства.
С 1 августа текущего года в Подмосковье должна вступить в законную силу «дачная конституция» – такое название закрепилось за еще не принятым «Региональным стандартом содержания и благоустройства территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан». О том, какой может быть грядущая  «дачная конституция», рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Для начала отмечу, что на момент написания статьи областные власти еще не опубликовали стандарт содержания для всеобщего обозрения. В настоящее время он только проходит согласование в недрах администрации Московской области. Поэтому о его сути можно судить лишь из высказываний депутатов и чиновников.

«Дачная конституция»- это сборник уже действующих норм

Если исходить из имеющейся информации, то стандарт содержания – это результат обычной кодификации. По словам представителей Госадмтехнадзора Московской области, они взяли из тридцати пяти федеральных и региональных законов положения, касающиеся садоводческих (дачных) объединений, и свели их в один нормативный акт. Так появилась «дачная конституция» Московской области.

Правила благоустройства СНТ

Основные положения касаются благоустройства некоммерческих объединений садоводов. Например, стандарт регулирует высоту заборов и состояние дорог в поселке. Так, ограждения не должны превышать двух метров, в противном случае они создадут сложности, например, при тушении пожара или ликвидации стихийных бедствий. Забор следует ремонтировать каждые три года. Если же 20% и более процентов его площади придет в негодность, то ремонт необходимо делать немедленно. Правда это указание больше касается эстетики. А вот требования по организации въезда в поселок и состояния инфраструктуры опять же подчинены вопросам безопасности.

СНТ должно поставить при въезде шлагбаум и ворота, заасфальтировать или покрыть дороги щебнем, наладить освещение поселка и установить информационные знаки, на которых указать расположение пожарного инвентаря, телефоны экстренных служб и так далее. Делается это для проезда пожарных машин и скорой помощи, а также для эвакуации людей в случае экстренных обстоятельств. Не забыл стандарт и о детских площадках. Члены СНТ вправе их строить, не забывая при этом, что игровые сооружения не должны иметь режущие и острые части. Тоже разумное требование.

Кроме того, «дачная конституция» обязывает владельцев участков ремонтировать фасады, крыши и окна своих зданий. Около домов нельзя надолго оставлять (или бросать, как принято в России) автомобили, мусор, топливо и навоз. Опять же для того, чтобы не преграждать проезд автомобилям экстренных служб и не доставлять проблем соседям. 

Соблюдение санитарно -эпидемиологических норм

Важное значение придается и санитарно-эпидемиологическим правилам. В частности, документ запрещает ставить туалеты ближе 12 метров от дома соседа,  а колодец - ближе 8 метров. Нельзя сжигать и закапывать отходы. СНТ должно огородить площадку с контейнерами для мусора и заключить договор о его вывозе с фирмой, имеющей соответствующую лицензию. Кроме того, стандарт запрещает мыть и ремонтировать автомобили на территории общего пользования, а также сливать масло.

Владельцы участков вправе будут заводить живность - коров, коз, кур, гусей и других домашних животных только с разрешения общего собрания дачников. Ну что сказать? Это требования нормального человеческого общежития: не мусорить, вывозить отходы и уважать права соседей.

Срок хранения документов

Наконец, нормативный акт затрагивает вопросы хранения бухгалтерских документов. Теперь руководство СНТ должно хранить их пять лет. Это поможет членам товарищества лучше контролировать свое Правление и при необходимости защищать интересы в суде.

Выводы адвоката

Подводя итоги, еще раз отмечу, что стандарт содержания не является абсолютно новым документом: все его требования существуют уже давно. Вопрос только в том, что они редко кем и когда исполнялись. Не решает эту проблему и «дачная конституция». Разумеется, все ее требования будут осуществляться за счет средств дачников. Но вот кто станет контролировать соблюдение нормативного акта? Какие органы? И как будет происходить данный процесс? На эти вопросы ответов пока нет.
  

Рынки юридических услуг и права
Бытует мнение, что получить наследство по завещанию значительно проще, чем оформить его по закону. Однако, как показывает практика, 70% наследников по завещанию сталкиваются с не меньшим числом бюрократических препонов при получении наследства, чем наследники по закону. Особенно в том случае, если речь идет о наследовании квартир, домов, дач и земельных участков. О некоторых нюансах процесса принятия наследственного имущества, описанного в завещании, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Первым шагом для получения завещанной недвижимости является обращение наследника к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Нотариус, удостоверившись, что завещание не изменялось и не аннулировано наследодателем, заведет наследственное дело и оформит запросы в необходимые инстанции.( Свернуть )

Рынок стр.ахования

Страховые компании сплошь и рядом обманывают своих клиентов. Однако такое бывает не всегда. Оказывается, рядовые россияне тоже нашли способы обогатиться с помощью недвижимости за счет страховых компаний. О том, как это чаще всего происходит, рассказывает адвокат Олега Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Умышленное причинение ущерба

а) Повреждение внутриквартирных сетей

Подобный прием «надувательства» страховых гигантов, широко распространенный в России, представляет собой следующее. Заключается договор страхования недвижимости и/или домашнего имущества. Объектом страхования чаще всего являются конструктивные элементы помещения, внутренняя и внешняя отделка, инженерное оборудование, мебель, электроприборы. Как правило, имущество и недвижимость страхуются от пожара, удара молнии, взрыва, аварии водопроводных, канализационных сетей и отопительных систем, залива и затопления.

Оформив документы, собственник выжидает месяц-другой, а затем наносит небольшой вред помещению и обстановке. Для этого он умышленно повреждает внутриквартирные сети, из-за чего происходит залив помещения. По этому случаю собирается комиссия, в которую входят представители ЖЭКа, соседи, фотографируется картина затопления, после чего следует обращение к оценщику. Оценщик составляет отчет, в котором завышает размер ущерба.

Собрав документы, «пострадавший» направляет их в страховую компанию с требованием выплаты страхового возмещения. Почему эта схема работает? Причина проста. Комиссия ЖЭКа фиксирует только причину и результаты залива. Чей-либо умысел она не доказывает, да это и не входит в ее компетенцию. Оценочная компания, формируя отчет, берет самые высокие цены. В результате реальный ущерб завышается в 4-5 раз, а то и больше. И, наконец, представитель страховой фирмы по таким делам не выезжает на осмотр. Подобные обращения не имеют массового характера, а потому решение о выплате принимается только на основании представленных документов. Среднее возмещение по страховому случаю составляет 40 000–50 000 рублей. Если вычесть из этой суммы размер реальных убытков и стоимость оценки, то доход страхователя составит 20–30 тысяч рублей. Впрочем, подобную «операцию» можно провести только один-два раза в год. Если зачастить с обращениями в страховую компанию, это вызовет подозрение у страховщика.

б) Причинение вреда по сговору

Этот вариант облапошить страховую компанию связан с незаконным проникновением в жилище. Как и в первом примере, заключается договор страхования имущества и ценных вещей на крупную сумму. Затем страхователь договаривается с подельником об имитации кражи, отдает ему дубликат ключа и уезжает на несколько дней в другой город, на природу или на отдых за рубеж. После этого происходит «проникновение» в жилище, наносится ущерб обстановке (проникнувший в жилище режет обивку кресел, разбивает электроприборы, уродует мебель и т. д.) и «выносит» ценные вещи. Вернувшийся домой хозяин заявляет в полицию, а также извещает компанию о наступлении страхового случая. Как правило, подобные дела так и остаются нераскрытыми, а «преуспевшие» клиенты страховых компаний получают выплату в размере от сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.

Обман страховщика или введение его в заблуждение

«Данное правонарушение характеризуется тем, что событие происходит помимо воли собственника недвижимости, однако оно все равно не является страховым, – говорит адвокат Олега Сухов. – Например, владелец застраховал объект сразу после пожара и затопления, а потом попытался получить возмещение. Этот вид мошенничества довольно часто встречался в 90-е годы прошлого века и в начале "нулевых", когда страховые компании еще не обзавелись профессиональными службами безопасности. Впрочем, некоторые страхователи и сегодня используют данную схему».

Вот и совсем недавно появилась информация о том, как житель Дмитровского района Московской области пытался получить компенсацию за сгоревшие хозяйственные постройки. В мае 2015 года он застраховал в крупной федеральной компании гараж и склад, находящиеся на его участке, а уже в июне обратился к страховщику за выплатой возмещения после пожара. Сотрудники службы безопасности посетили «погорельца». О последствиях пожара напоминали только черные пятна на земле, давно заросшие зеленой травой. «Безопасники» опросили соседей, взяли пробы на экспертизу и выяснили, что в реальности пожар случился в апреле 2015 года, и в мае страхователь заключал договор на уже сгоревшие постройки. После разъяснительной беседы страхователь отказался от возмещения.

Страховое мошенничество в сфере строительства коттеджей

Данный вид обмана встречается нечасто, но наносит существенный вред страховым компаниям, а с другой стороны, дает возможность получить значительные выгоды от страхования. Надо только заметить, что чем больше страховое возмещение, тем выше риск быть привлеченным к уголовной ответственности.

Итак, последний вид обмана строится на сговоре между «застройщиком» и «покупателем». Строительные компании возводят «коттеджи», оформляют фиктивные счета-фактуры, договоры подряда и купли-продажи. Одновременно недвижимость страхуется от пожаров и наводнений. Спустя несколько месяцев после заключения договора новенькие дома «сгорают», а страховщик выплачивает возмещение «потерпевшим». Смысл аферы состоит в том, что застройщик возводит не шикарные особняки, а фанерные муляжи без инфраструктуры и фундамента, буквально с нарисованными окнами и дверями.

Подобный случай произошел в Вологодской области, где злоумышленники застраховали в ВСК целый «поселок», а потом сожгли его и потребовали возмещение. В настоящее время по данному факту возбуждено уголовное дело и один из участников аферы осужден на два с половиной года лишения свободы.

«Несмотря на возможные хитрости и уловки, приносящие результаты в деле облапошивания страховых компаний, я все же не рекомендую ввязываться в подобные авантюры, так как порой выгод бывает значительно меньше, чем хлопот и неприятностей от неудавшегося или даже преступного замысла», – подводит итог адвокат Олег Сухов.

Рынки недвижимости

Кризис отразился не только на кошельках простых граждан – девелоперам и строительным компаниям также пришлос 
ь затянуть пояса. Однако в отличие от обычного населения, застройщики предпочитают экономить не на себе, а за счет покупателей новостроек, порой переходя все грани разумного и даже законного. О том, какими способами продавцы первичного жилья обогащаются за счет дольщиков, в этой статье рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Россияне неприхотливы, им инфраструктура не нужна, вредна даже

Русские люди видели многое, они неприхотливы, терпеливы и способны на многое, в том числе существовать в нечеловеческих условиях. В начале XXI столетия подобные классические идеи, характеризующие наш народ, многим подзабылись, но не застройщикам. Именно они во времена кризиса вдруг осознали, что можно существенно экономить на строительстве и получать сверхприбыли, если возводить и продавать жилые дома, но при этом не тратиться на школы, детские сады, культурные и спортивные учреждения, и уж тем более на дороги для въезда и выезда с территории строительных комплексов, детские площадки, парковочные места и другие подобные «излишества». И если в 2000-х годах на инфраструктуре экономило не более 40–45% застройщиков, то теперь эта цифра приближается к 80%.

Еженедельно в «Юридический центр адвоката Олега Сухова» приходит до десятка обманутых дольщиков, и у большинства из них одна и та же проблема – девелопер не выполнил обещания – «забыл» про инфраструктуру. Для них переселение в новые квартиры приносит неудобства, а порой и мучения, вместо воплощения в реальность мечты о счастливой жизни в комфортабельных условиях. Детей в дошкольные и школьные учреждения приходится возить в другие районы или даже города. Отсутствие дорог и развязок приводит к многочасовым пробкам при въезде и выезде из населенных пунктов и новых микрорайонов. Гулять негде, поставить машину на стоянку – проблема.

И таким обманутым покупателям адвокаты помочь в большинстве случаев не могут по ряду причин: либо компания к завершению строительства фиктивно закрывается или банкротится и обязать ее исполнить договор уже невозможно, или обещанная дольщикам инфраструктура никогда и нигде по документам не числилась и в органах местной власти не согласовывалась, существуя лишь на красивых рекламных буклетах.

Брюки превращаются… брюки превращаются… в элегантные шорты

Любимый трюк девелоперов, широко распространившийся во время кризиса – продавать VIP- или бизнес-объекты, а затем в процессе возведения «превращать» их в обычное жилье, порой даже экономкласса. Девелоперы ухитряются экономить на всем: и на фасадах зданий, и на внутренней отделке квартир, и на ремонте в местах общего пользования, включая лифты; они продают места общего пользования в частную собственность, и еще много чего вытворяют. Ну а уж выгадать несколько десятков, а порой и сотен миллионов рублей на инфраструктуре, как говорится, сам бог велел.

Примеров, когда покупателям первички предоставляют квартиры без положенной по договору отделки, заменяя ее наспех выполненными со значительными недостатками неквалифицированными работами, достигающими в браке до миллиона, а иногда и нескольких миллионов рублей с каждой квартиры, не счесть.

Машино-места – это отдельная и очень любимая статья доходов строительных компаний, где действительно можно поживиться на богатеньких клиентах. Сейчас в Москве суды захлестнула волна исков. Суть споров очень проста: на этапе котлована и старте продаж дольщикам обещают большие и удобные машино-места, которые во время строительства становятся намного меньше или вообще перемещаются на другие этажи, а порой и вовсе исчезают. К сожалению, по статистике, большинство подобных споров в судах дольщики проигрывают, поскольку в договорах редко точно указаны номер, площадь и месторасположение машино-места, из-за чего доказать что-либо бывает практически невозможно. Этим и пользуются застройщики, продавая за сумасшедшие деньги якобы просторные и удобные стояночные места, а в итоге передавая совсем крошечные, куда можно не всякий автомобиль.

И так сойдет: тяп-ляп и все готово, ну или почти все

«Тяп-ляп» – поистине народный лозунг, он любим и почитаем населением, но еще больше он пришелся по душе строительным компаниям. Возвести дом вовремя и качественно – это как-то совсем не в правилах наших девелоперов, а вот собрать с покупателей все средства до копеечки, а затем остановить строительство и потребовать доплаты в таком же или чуть меньшем размере или предложить дольщикам самостоятельно решать проблему недостроя, в том числе организовываясь в различные ЖСК или некоммерческие партнерства, – очень даже характерный отечественный способ заработать на населении.

«Проблемы строители всегда называются разные: то отсутствие необходимых документов от местных властей, то обман со стороны компаний-подрядчиков, то грабительские поборы при подключении к коммуникациям – и много разных других. Однако действительной и единственной проблемой всегда была и остается одна – жадность застройщика, попытка, не мысля рационально и профессионально, получать сверхприбыли, перекладывая последствия неудачного строительства на плечи обманутых дольщиков. И эта проблема – самая страшная и труднее всего решаемая. Потому что брошенные объекты, как правило, получается завершить далеко не всегда, а те, которые все же удается сдать в эксплуатацию, вытягивают из карманов покупателей первичного жилья дополнительные круглые суммы, не говоря уже о многих потерянных годах на отстаивание своих прав и обивание порогов кабинетов различного уровня чиновников, о потраченных силах и нервах», – резюмирует адвокат Олега Сухов.

Рынки юридических услуг и права Чаще всего москвичи обращаются за юридической помощью и в суды по вопросам, связанным с жильем, разделом совместно нажитого имущества, получением наследства,  а также выплатой алиментов. На такие споры приходится до 80% дел в рамках гражданского судопроизводства. О наиболее характерных для Москвы судебных баталиях рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

1-е место: жилищные споры

Судебные дела, связанные с разрешением жилищных конфликтов, занимают передовые позиции – как по количеству, так и по своему эмоциональному накалу, уровню сложности и запутанности правоотношений. На жилищные споры приходится не менее 20-30% от всех рассматриваемых в судах Московского региона гражданских дел. Львиная доля исков связана с оспариванием различных сделок с жильем, распределением долей, определением порядка проживания, прекращением права пользования жилыми помещениями и пр.

По словам адвоката Олега Сухова, зачастую жилищные дела, которые рассматриваются московскими судами, являются отголосками мошенничеств, распространенных на столичном рынке недвижимости. Известны случаи, когда покупателям московских квартир, спустя некоторое время после совершения сделки, приходится доказывать свою добросовестность в суде. Как это произошло в случае с гражданкой С., которая купила двухкомнатную квартиру в Москве для себя и дочери. А затем получила повестку в суд по иску, поданному одним из предыдущих собственников недвижимости. Истец М. заявил, что квартиру никому не продавал, а стал жертвой обмана. Якобы, после совместного распития спиртных напитков с одним из своих знакомых К. он проснулся в одной из квартир в другом городе, удерживался в ней силой несколько лет подряд, подписал договор купли-продажи в пользу К. под воздействием психотропных веществ, денег за проданное жилье не получал. Впоследствии в течение 3 лет квартира была несколько раз перепродана. Суд первой инстанции признал С. добросовестным приобретателем. Однако такое решение является для женщины, которая, действительно, не подозревала о таком криминальном шлейфе, слабым утешением. Во-первых, потому что сохраняется риск дальнейшего оспаривания права собственности. Во-вторых,  ликвидность квартиры, оказавшейся в такой передряге, стремится к нулю: продать ее по рыночной цене будет крайне сложно.

2-е место: раздел имущества

Скандальные истории, связанные с разделом имущества супругов – еще один хит московских судов. Чаще всего главной темой дебатов между экс-супругами становятся различные варианты раздела недвижимости, предлагаемые сторонами судебного процесса исходя из собственных представлений о справедливости.

«Примерно 30% таких споров связаны с попытками одного супруга получить исключительное право собственности на совместно нажитую столичную недвижимость. Характерный пример из адвокатской практики. Москвичка после развода обратилась с иском в суд с требованием передать ей спорную квартиру полностью, а в пользу бывшего мужа взыскать с нее стоимость его доли. Бывший супруг, не имевший другого жилья, был категорически не согласен с такой схемой раздела имущества, и суд выиграл, - рассказывает Олег Сухов. – По закону в случае несогласия собственника на продажу доли суд может обязать остальных долевых собственников выплатить ему денежную компенсацию. Но только в том случае, если доля такого собственника незначительна, не может быть выделена, и такой собственник не имеет существенного интереса в ее использовании».

По словам адвоката, каждое второе дело о разделе имущества сопровождается спорами о том, какие вещи, приобретенные в период брака, должны быть исключены из состава общего имущества. Например, на том основании, что они подарены, либо приобретены на личные средства одного из супругов.

В последнее время возросло количество исков о переводе кредитных обязательств по ипотеке на одного из супругов и выплатой другому денежной компенсации в обмен на долю в квартире, приобретенную во время брака в кредит. Однако суды редко отступают от принципа равенства долей и обязательств, даже если один из супругов уклоняется от погашения кредита, а другой тянет долг в одиночку. Такие решения мотивируются тем, что выплата кредита одним из супругов даже при наличии солидарной ответственности по займу никак не влияет на определение долей.

3-е место: наследство

Около 20% наследственных дел, рассматриваемых в судах Московского региона, составляют иски об установлении фактов принятия наследства, родственных отношений. Еще около трети дел приходится на споры о восстановлении сроков принятия наследства. Остальной объем разбирательств связан с исками о признании недействительными завещаний, свидетельств о праве на наследство, разделе наследственного имущества, признании наследников недостойными и пр.

«Вероятно, астрономическая стоимость столичной недвижимости вызывает помутнение рассудка у участников споров, которые нередко забывают об элементарных нормах морали и человеческих ценностях», – замечает Сухов. – Классический сюжет: по одному из последних судебных  дел супруга покойного москвича попыталась признать недостойными наследниками своих сыновей, претендовавших на столичную квартиру отца. Истица заявляла, что наследодатель тяжело болел, перенес множество медицинских операций, нуждался в уходе, однако дети от него отвернулись, а значит, наследства недостойны. Однако в суде адвокату ответчика удалось доказать, что наследодатель при жизни не обращался за помощью к своим детям, а его смерть наступила по независящим от поведения детей обстоятельств».  

4-е место: алименты

В последние годы заметно возросло количество дел, связанных с нежеланием отцов-москвичей выплачивать алименты на несовершеннолетних детей. При этом ответчики активно прибегают к различным уловкам, направленным на искусственное занижение официального заработка до нехарактерных для Москвы окладов, либо заявляют о своем тяжелом материальном положении из-за кризиса, необходимости погашения кредитов и пр. Добросовестные плательщики алиментов из числа предпринимателей стремятся отсечь от выплачиваемых компенсаций (особенно, если речь идет о внушительных суммах) другого родителя. Например, добиваются перечисления существенной части алиментных выплат на банковский счет, открытый на имя ребенка, мотивируя такую форму выплат риском нецелевого расходования средств.  В свою очередь родители,  претендующие на алименты, пытаются выжать максимум из отцов, добиваясь  такого объема выплат, которые позволяют ребенку сохранить  прежний уровень обеспечения – например, посещать элитный детсад или школу, платные кружки и секции.

Рынки юридических услуг и права

Недавно один из жителей Германии прославился тем, что после развода с женой в буквальном смысле распилил все совместно нажитое имущество (от стульев до автомобилей) пополам и выставил свои доли на аукцион. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»)  не рекомендует повторять такие экстравагантные способы раздела имущества и призывает искать юридические рецепты решения проблем, возникающих во время бракоразводных процессов.

Нередко при разводе один из супругов заявляет, что спорное имущество частично приобретено на его личные средства до брака, либо подарено. По закону, на такие вещи режим общей семейной собственности не распространяется. Как правило, в качестве свидетелей привлекаются близкие родственники, готовые подтвердить безвозмездность операций с имуществом (чаще всего, речь идет о недвижимости или автомобилях).

«В таких делах крайне важен критический анализ всех доказательств, подтверждающих юридически значимые факты. Недавно в Мосгорсуде рассматривался иск о разделе имущества. Супруг утверждал, что покупка автомобиля оплачена из средств семейного бюджета, поэтому машина является совместно нажитым в браке имуществом. В свою очередь супруга заявляла, что автомобиль  приобретен на средства, подаренные ей отцом и зачисленные на банковский счет в Сбербанке, а значит, разделу не подлежит. Однако эти доводы суд признал несостоятельными. Выяснилось, что счет был открыт на имя ответчицы в период брака. К свидетельским показаниям суд отнесся с недоверием, поскольку их дали подруги ответчицы, которые могли быть заинтересованы в исходе дела», - рассказывает Олег Сухов. Впрочем, продолжает он, автомобиль все же достался супруге. Женщина зашла с тыла и сумела доказать, что машина находится в пользовании у нее и является вещью, необходимой в повседневной жизни. Супруг получил компенсацию, исходя из заниженной текущей стоимости автомобиля, а не цены приобретения.

Еще один распространенный «финт» - сторона бракоразводного процесса заявляет, что спорное имущество было приобретено на деньги, одолженные у знакомых, предъявляя соответствующие расписки.  Такая манипуляция позволяет «повесить» на экс-партнера часть долга и отбить у него охоту от дальнейшей борьбы за семейные активы. Ведь по закону (39 СК РФ), семейные долги делятся между супругами поровну. «Как показывает практика, в ходе рассмотрения подобных дел необходимо акцентировать внимание суда на фактах, указывающих на наличие сговора между автором долговой расписки и лицом, в пользу которого она сделана. Известны случаи, когда в итоге гражданские дела переквалифицировались в уголовные, так как речь в данном случае идет о банальном мошенничестве», - замечает адвокат Олег Сухов.

Проблемы при разделе имущества могут возникнуть в связи продажей общего имущества (например, автомобиля) одним из супругов своим родственникам по заниженной  цене. В этом случае другой супруг сможет получить лишь 50% от суммы фиктивной сделки. Нередко один из супругов, не дожидаясь решения суда, опустошает семейные банковские счета. «Сделки с автомобилями и недвижимостью,  совершенные без согласия второй половины, могут быть признаны недействительными. Что касается банковских счетов, то во избежание проблем в будущем супругам необходимо изначально договориться о таком порядке доступа к деньгам, который исключал бы возможность распоряжения ими в одностороннем порядке», - рекомендует адвокат Олег Сухов.

Некоторые граждане при разделе имущества предпринимают радикальные шаги и лишают другую сторону бракоразводного процесса доступа к  документам, подтверждающим приобретение тех или иных дорогостоящих вещей в период брака, а также стоимость имущества. При таком раскладе один из супругов, опираясь на свидетельские показания, может заявить, что часть семейных активов были приобретены до бракосочетания, а значит, режим совместной собственности на них не распространяется. Поэтому, если семейный союз дал трещину, то юристы рекомендуют каждому из супругов позаботиться о создании собственного архива с нотариально заверенными копиями ключевых правоустанавливающих и платежных документов.

Рынки юридических услуг и права

По судебной статистике, на наследственные споры приходится около 7% гражданских дел. При этом основной причиной большинства конфликтов является банальный правовой нигилизм граждан, а примерно в 70% случаев основания для оспаривания тех или иных действий с наследственным имуществом создают сами наследодатели. Такой вывод напрашивается из судебной практики, которую обобщили юристы и адвокаты «Юридического центра адвоката Олега Сухова».
 Самые вопиющие ошибки наследодатели допускают при оформлении прав наследования.
Например, подписывают никем не удостоверенные завещания на объекты недвижимости, которые впоследствии «наследники» пытаются легализовать в суде.
 Еще один распространенный «подарок» наследодателя - завещание имущества, права на которое не оформлены в установленном законом порядке. Граждане завещают не только квартиры с неузаконенными перепланировками, но и дома, построенные с нарушением строительных норм и правил,  либо на земле, не предназначенной для жилищного строительства. «Между тем, по российским законам может наследоваться лишь имущество, принадлежащее наследодателям на законных основаниях, - отмечает адвокат Олег Сухов. - Поэтому ни самовольные постройки, ни самозахваченные земельные участки не могут быть переданы по наследству кому-либо. Нередко ключ к разрешению подобных споров следует искать в правах на земельные участки, на которых располагаются самострои. Если  участок принадлежал наследодателю на праве собственности, то наследникам лучше сначала  оформить права собственности на землю, а затем уже обратиться в суд о признании прав на самовольные строения».
Значительное количество  наследственных споров возникает из-за попыток заинтересованных лиц восстановить сроки на принятие наследства, либо установить факт принятия наследства. Характерный пример такого судебного дела. Гражданин С. обратился в суд с иском об установлении факта принятия наследства и признании права собственности  на загородный дом. Истец утверждал,  что дом изначально принадлежал его бабушке, после смерти которой в 1974 году права на наследство не оформлялись - фактически наследство приняла его мать, скончавшаяся в 1994 году. Спустя 20 лет после ее смерти истец решил легализовать статус недвижимости и обратился в суд, заявив о фактическом вступлении в наследство. Но... получил отказ. Суд не смог восстановить последовательность вступления в права наследования, так как законом не предусмотрено установление юридических фактов в отношении умершего лица. А поскольку факт принятия наследства матерью истца не был установлен, то и после ее смерти наследство открыться не могло.

Иски о признании недействительным завещания - еще один «наследственный хит». Чаще всего обделенные наследники пытаются оспорить завещания по мотиву недееспособности их авторов. Стоит заметить, что примерно 60% таких исков отклоняется. «Граждане, заинтересованные в получении прав на имущество, убеждены, что достаточно доказать наличие у наследодателя психического расстройства при жизни. Однако реальным основанием для признания завещания недействительным являются доказательства, свидетельствующие о пороке воли в момент составления завещания, - рассказывает адвокат Олег Сухов. - Недавно ко мне обратилась женщина, которая столкнулись с попытками отца ее умершего мужа отсудить завещанную ей и детям квартиру. Свекор обратился в суд с иском о признании завещания недействительным сославшись на то, что оно было оформлено в период обострения у наследодателя психического заболевания. Однако моим подзащитным удалось доказать, что воля при оформлении завещания была выражена добровольно и осознанно. Наследодатель, отписывая квартиру в пользу жены и детей, понимал значение своих действий и мог руководить ими, несмотря на психическое расстройство».

Нередко споры вокруг наследства возникают из-за разногласий по вопросу определения круга наследников, а также желания группы основных наследников исключить из числа претендентов на имущество нежелательных лиц. В этом случае активно применяется норма закона о недостойных наследниках - (ст. 1117 гражданского кодекса). Зачастую в судах рассматриваются леденящие душу истории. Вот одна из них. Москвичка потребовала в суде признать недостойным наследником своего отца, который убил  бабушку, и установить факт принятия ею оставшегося после бабушки наследства в виде доли в праве собственности на загородный дом. Рассмотрение дела затянулось на несколько месяцев. Сначала суд признал убийцу недостойным наследником и установил факт принятия наследства внучкой. Однако впоследствии это решение было отменено вышестоящими инстанциями, так как выяснилось, что на квартиру претендует наследник первой очереди в лице сына бабушки. Увы, при таком раскладе внучка не имела права ни на наследство, ни на обращение в суд с иском о признании душегуба недостойным наследником.

Рынок юридических услуг и права.
Около 60% исков об оспаривании завещания подают близкие и дальние родственники наследодателей, дети от предыдущих браков, которые оказываются обделенными наследодателем, хотя при других обстоятельствах могли бы претендовать на долю в наследстве по закону. О наиболее распространенных основаниях для оспаривания завещания рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

По закону, завещание является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной по иску лица, права которого нарушены. Наиболее распространенное формальное основание для признания завещания недействительным - невменяемость наследодателя в момент оформления наследственных бумаг. В этом случае истцы, заинтересованные в дезавуировании завещания, используют в качестве тарана  ст. 177 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, которое не позволяло ему понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.

Ключевым доказательством в этом случае является заключение судмедэкспертов, которые должны выявить ярко выраженные расстройства психики наследодателя при жизни и подтвердить, что из-за болезни наследодатель не мог адекватно воспринимать окружающую обстановку, понимать значение своих действий и руководить ими во время подписания завещания. Наиболее распространенный диагноз, который встречается в судебных решениях, это хроническое психическое расстройство в форме параноидной шизофрении с непрерывным типом течения.

«Одно из резонансных дел рассматривается сейчас в Мосгорсуде, - рассказывает адвокат Олег Сухов. - Москвичка завещала долю в своей квартире, купленной совместно с мужем, своей матери. После смерти тещи недвижимость, по завещанию, досталась зятю. Однако сейчас завещание пытаются оспорить наследники  - внучка и внук. Они требуют аннулировать завещание и признать за ними право на половину спорной квартиры, опираясь на заключение посмертной психиатрической экспертизы, которая уже признала пенсионерку слабоумной».

Значительное количество споров вокруг завещаний инициируются лицами, имеющими право на обязательную долю в наследстве, независимо от наличия завещания. По закону, право на обязательную долю имеют несовершеннолетние  или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Согласно ст. 1149 ГК РФ эта группа родственников вправе претендовать, как минимум, на половину доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. «Обычно иски о признании права на обязательную долю подают "наследственные подснежники" - например, проживающие отдельно от наследодателя его нетрудоспособные дети от другого брака», - рассказывает адвокат Олег Сухов.

Наиболее экзотичным основанием для оспаривания завещаний, которое, тем не менее, также периодически применяется, является норма Гражданского кодекса о недостойных наследниках. Она позволяет исключить из наследственного периметра граждан, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя  и других наследников, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию. «Основная интрига в таких делах – доказанность умышленного характера действий, направленных против наследодателя. Например, если на наследство претендует сын, убивший во время пьяной ссоры своего отца, то вердикт суда предсказуем. А вот если будет доказано, что действия  наследника были непредумышленными и совершенными в пределах самообороны, эта норма закона может уже не сработать», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынок недвижимости.
Статистика показывает, что  российские застройщики все чаще и чаще обжалуют итоги кадастровой оценки в комиссиях Росреестра и в арбитраже. О том, почему это происходит,  и как юридическому лицу снизить кадастровую стоимость,  расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Кадастровая стоимость или определение термина

Вначале определимся с терминами, и прежде всего, выясним - что же представляет собой «кадастровая стоимость»? Как правило, под «кадастровой стоимостью» понимается реальная (то есть рыночная) цена недвижимости (в том числе и земли), определяемая в процессе осуществления государственной оценки или в судебном разбирательстве. Кадастровая цена используется для расчета налогов, взимания платежей, покупки  земли у государства или муниципалитета, а также в иных случаях, предусмотренных законами России.

Проведение государственной кадастровой оценки

Глава III Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентирует процесс государственной оценки недвижимости, которая происходит не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Исходя из этого, мы можем смело предположить, что местные власти будут осуществлять оценку раз в четыре года. Пожалуй, это и есть самый оптимальный вариант, так как подготовка к процедуре занимает достаточно много времени.

Инициатором обновления кадастра выступает субъект Российской Федерации – точнее его администрация или правительство. Он же становится заказчиком процесса и выносит соответствующее Постановление о его проведении.
В данном документе исполнительный орган указывает год, когда начнется оценка,  перечисляет объекты, в отношении которых будет проводиться работа, перечисляет категории оцениваемых земель, наименования субъекта РФ и муниципалитетов, где располагаются оцениваемые объекты и участки.  После этого в течение десяти дней исполнительный орган размещает Постановление на сайте в Интернете и направляет копию в Росреестр.

Одновременно территориальное управление Росреестра формирует и пересылает  исполнительному органу список объектов и участков, которые нуждаются в кадастровой оценке.

Далее выбирается исполнитель работ, с которым заключается договор. Отбор происходит на конкурсной основе в ходе официального тендера, объявляемого местными властями.

Победивший на тендере оценщик выполняет все необходимые работы: рассчитывает показатели стоимости, собирает информацию о сделках купли - продажи, запрашивает данные из органов статистики, Росреестра, ИФНС, изучает публикации СМИ, анализирует все доступные показатели.

Закончив анализировать данные, специалисты оценщика формируют усредненные показатели рыночной стоимости квадратного метра земельного надела (либо объекта недвижимости) с учетом вида его использования. Результаты оформляются отчетом, который направляется на экспертизу в СРО (саморегулируемую организацию). И если СРО принимает отчет, то субъект Федерации утверждает его своим нормативным актом, после чего все сведения передаются в Росреестр.

Почему завышается кадастровая стоимость

Начну с того, что проводя свое исследование, оценщики никогда не выезжают на  объекты, а черпают сведения из открытых источников: интернет, газеты, журналы, объявления о продаже.  Понятно, что при использовании такой информации нельзя точно установить цену конкретного объекта. Поэтому стоимость недвижимости получается приблизительной. Погрешность может достигать 20%-30%, а иногда и 50%.

Кроме того, зачастую сотрудники аппарата местной администрации ошибаются и неправильно определяют вид разрешенного использования объекта, что приводит к серьезному увеличению его цены. И наконец, администрация может прямо указать оценочной организации «немного завысить» кадастровую стоимость. Расчет в этом случае строится на том, что не все заинтересованные лица пойдут оспаривать конечный результат, а размер взимаемых налогов в любом случае увеличится.

Основные причины для снижения кадастровой стоимости

«Завышенная кадастровая стоимость увеличивает базу для налогообложения и соответственно налоги. Кроме того, она приводит к росту размера арендных платежей, которые также рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, - говорит адвокат Олег Сухов. - И наконец, цена объекта в конечном итоге формирует размер его выкупной стоимости и влияет на оплату за снятие запрета на строительство.

Административное оспаривание кадастровой стоимости

Российское законодательство обязывает юридические лица проводить досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. При его несоблюдении суд откажет в рассмотрении.

Административное рассмотрение заявлений проводится в комиссиях, которые создаются при региональных Росреестрах. С составом комиссий, а также временем их работы можно ознакомиться на региональных сайтах Росреестра.

Для того, чтобы запустить процесс пересмотра стоимости, заинтересованное лицо должно направить в комиссию заявление, приложив к нему определенный перечень документов. Что входит в этот перечень? Прежде всего - само заявление и отчет независимой оценочной организации с заключением о стоимости. Необходимо учитывать, что привлекаемый оценщик должен состоять в СРО, а также обладать правом на подобные работы.

Как правило, оценщик лично посещает объект, проводит его осмотр и составляет акт, где указывает все характеристики недвижимости, влияющие на ее цену.

Вместе с заявлением и отчетом заинтересованное лицо направляет в комиссию Росреестра паспорт участка, нотариальную копию правоустанавливающего документа, экспертное заключение из СРО, а также иные материалы, предусмотренные Законом «Об оценочной деятельности».
Получив документы, административный орган рассматривает их в течение месяца и выносит решение: отказать в пересмотре или удовлетворить заявление, согласившись с ценой указанной в новом отчете.

Отказ обжалуется в суде общей юрисдикции соответствующего субъекта федерации. 

Оспаривание стоимости в суде

Если комиссия отказала заявителю, то он может направить исковое заявление в суд общей юрисдикции соответствующего субъекта федерации. Представитель юридического лица пишет иск, где обосновывает пересмотр кадастровой стоимости.

При этом обжалованию могут подлежать: действия оценочной организации, проводившей кадастровую оценку, и её результаты; действия органов Росреестра; постановления субъекта РФ, закрепляющие стоимость и устанавливающие её удельные показатели.

Во всех этих случаях основным ответчиком является Росреестр по субъекту РФ. А вот при обжаловании действий оценщика, последний становится соответчиком. 

Заявитель прикладывает к иску решение территориальной комиссии, платежное поручение об оплате пошлины, доверенность, кадастровый паспорт, экспертизу о реальной цены недвижимости, а также другие документы, которые ранее представлялись в комиссию при Росреестре.

Исковое заявление рассматривается по правилам ГПК РФ (гражданско-процессуальный кодекс).

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости

Это, конечно, звучит странно, но судебная статистика свидетельствует, что застройщики крайне редко оспаривают в суде кадастровую стоимость. Исключение составляет только Москва, где подобные случаи встречаются довольно часто. Объяснить это можно только тем, что в столице разница между кадастровой и рыночной стоимостью довольно велика, что и вынуждает московских застройщиков обращаться в суд. При этом, в последние год - два подобные дела все чаще заканчиваются не судебным решением, а заключением мирового соглашения, по которому кадастровая цена снижается на 20%-30%.

В тоже время бывают и отказы в удовлетворении иска. В основном они связаны с низким качеством отчетов экспертных заключений или несовпадением даты, на которую рассчитывалась рыночная цена объекта с днем определения его кадастровой стоимости.

«Поэтому я еще раз обращаю внимание читателей на то, что к выбору независимого оценщика необходимо подходить вдумчиво и скрупулезно. В противном случае процесс оспаривания затянется и приведет к ненужным затратам», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынок недвижимости.
Комиссии агентств недвижимости за сопровождение сделок с недвижимостью составляют, в среднем, около 1,5-2% от стоимости жилья. При средней стоимости столичной квартиры сумма складывается не маленькая - от 150 до 250 тыс. рублей. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») уверен, что при совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко разделять риэлтерские и юридические компетенции. Такой подход позволит не только снизить расходы на сопровождение сделки, но и повысит ее безопасность и предсказуемость. При этом комплексная юридическая поддержка обойдется в 2-2,5 раза  дешевле риэлтерских услуг.

Бытует мнение, что найти квартиру на рынке недвижимости без помощи риэлтера невозможно. Якобы только брокеры имеют доступ к неким эксклюзивным вариантам. Однако это распространенное заблуждение: все объявления о продаже жилья давно публикуются в открытом доступе, а технологии поиска максимально автоматизированы. Более того, без непосредственного участия покупателя в поиске и просмотрах выставленных на продажу квартир вся затея, как правило, обречена на провал. Около 70% покупателей не в состоянии определить для себя основные требования к объекту недвижимости и поставить задачу перед брокером: активный мониторинг рынка, как раз, позволяет сформировать это видение. По сути, на стадии поиска вариантов большинство покупателей жилья платят риэлтерам за их пассивное соучастие в «муках выбора». Лишь в исключительных случаях между риэлтером и клиентом устанавливаются доверительные отношения, позволяющие учесть бытовые, семейные и прочие нюансы при подборе недвижимости. Однако таких профессионалов на рынке жилья – единицы. 
Многие покупатели жилья делегируют риэлтерам не только вопросы поиска недвижимости, но и юридического сопровождения сделки. «Первым значимым документом,  который оформляется при покупке квартиры, является договор аванса. Как правило, риэлтеры используют для оформления авансового соглашения типовые формы договоров, не только не вникая в их юридический смысл, но и допуская грубые ляпы. Мне неоднократно приходилось сталкиваться в судебной практике с подписанными сторонами авансовыми соглашениями, распечатанными из Интернета, в которых не совпадали даты совершения сделки, допускались ошибки, не позволяющие однозначно идентифицировать стороны соглашения, а также условия исполнения обязательств», - рассказывает адвокат Олег Сухов. Впоследствии такие оплошности активно используются сторонами, заинтересованными в оспаривании сделок. Как показывает практика, профессиональные юристы более ответственно подходят к оформлению этого документа: стараются предусмотреть все возможные сценарии развития ситуации и максимально защитить интересы клиента, опираясь на накопленный практический опыт.

Если договор аванса является, в целом, неким промежуточным этапом, с прохождением которого все же может справиться большинство покупателей и привлеченных ими риэлтеров, то на стадии проверки юридической чистоты квартиры риски ошибочных выводов и решений, вызванных отсутствием специальных юридических знаний, возрастают многократно. Большинство риэлтеров не имеют юридического образования, поэтому при аудите выбранного клиентом варианта квартиры действуют шаблонно: запрашивают сведения из Единого реестра регистрации прав (ЕГРП), знакомятся с правоустанавливающими документами, справками, подтверждающими дееспособность продавцов и пр. «Как правило, риэлтеры восстанавливают формальную историю владения недвижимостью. Однако, как показывает судебная практика, причиной большинства судебных конфликтов становятся скрытые изъяны в прозрачной, на первый взгляд, истории объектов. После совершения сделки вдруг, откуда ни возьмись, возникают внебрачные дети, наследники и прочие претенденты на имущество. Ситуация может развиваться по совершенно непредсказуемым сценариям, предугадать которые способны только профессиональные юристы с обширным практическим опытом», - рассказывает адвокат Олег Сухов. По его словам, большинство профессиональных юристов при проверке юридической стороны сделки не ограничиваются только лишь формальной стороной вопроса, но и пытаются «раскопать» незначительные, на первый взгляд, детали. Задача консультанта - проинформировать клиента о возможных рисках, найти пути их минимизации, а при отсутствии такой возможности убедить покупателя отказаться от сделки и рассмотреть альтернативные варианты.

В последнее время большинство сделок с недвижимостью совершается с использованием ипотеки. В оформлении ипотечных сделок роль риэлтеров, как правило, статична - всю основную работу выполняют сотрудники банков. При оформлении займа не приходится рассчитывать на то, что риэлтер внимательно ознакомится с текстом кредитного договора, выявит в нем сомнительные формулировки и, тем более, попытается внести необходимые коррективы в интересах клиента. В свою очередь профессиональное юридическое сопровождение, как минимум, убережет ипотечного заемщика от необдуманных и обременительных шагов.

Рынки юридических услуг и права
Наследник может вступить в наследство в течение строго отведенного для этого времени – 6 месяцев. Если в указанный срок наследство принято не будет, то оно переходит к другим наследникам или государству. О том, как в судебном порядке отстоять свои права при пропуске сроков обращения к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Что означает вступить в наследство

Вступить в наследство можно двумя способами: первый – в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Второй – принять наследство фактически, т.е. так же в период шести месяцев со дня смерти наследодателя начать пользоваться наследственным имуществом, нести в отношении него расходы, т.е. обходиться с ним как с собственным.

При этом, если обращение к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследства фиксируется и отражается на бумажных носителях, как в журнале нотариуса, так и на самом заявлении, содержащем отметку о его принятии, то фактическое вступление в наследство доказать бывает не просто, и у надлежащих наследников подтверждающие бумаги о фактическом пользовании наследственным имуществом, порой, отсутствуют. А если наследник претендует на недвижимость лица, который сам фактически вступил в наследство, не оформляя его у нотариуса, то доказать такое вступление в наследство бывает очень и очень не просто. Не редки примеры, когда приходится иметь дело с наследником, претендующим на недвижимость, сменяющую уже третьего владельца, когда все предыдущие наследники свои права на нее никак не оформляли, лишь фактически пользуясь ей. В таком случае оформить право на наследство можно только в судебном порядке и только при наличии весомых доказательств.
Так, несколько месяцев назад у меня закончился судебный спор, где пришлось признавать права на квартиру, переходящую от деда к внуку, затем к его брату, а затем к матери брата. К нотариусу перечисленные наследники не обращались, иногда пользуясь наследуемой квартирой. Сложность заключалась в том, что обстоятельства проживания, оплаты коммунальных услуг, пользование жилым помещением пришлось подтверждать за период более 10 лет, когда многие документы уже не сохранились за давностью хранения. Однако, результат в суде все же был положительным.

Что ждет наследника, не вступившего в наследство

Если наследник не вступит в наследство в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя, то он утрачивает права претендовать на имущество, за некоторым исключением, а именно. Если пропуск срока для принятия наследства был вызван уважительными причинами, как-то, важная государственная командировка, серьезное заболевание, лишающее возможности вести обычный образ жизни, обман со стороны других наследников, иное, то суд вправе срок для принятия наследства восстановить. Кроме того, при пропуске срока для вступления в наследство наследники, во время оформившие имущество, вправе согласиться передать долю другому наследнику, пропустившему срок для его принятия. И наконец, если заявление к нотариусу не подавалось, но как уже было сказано выше, наследник в течение шести месяцев пользовался хоть какой-то наследственной вещью и может это подтвердить, то считается, что он вступил в наследство в отношении всего имущества, и обратившись к нотариусу или в суд с доказательствами, последние выдадут свидетельство о праве на наследство или решение о признании права на все наследственное имущество.

Как защищать себя в суде

Судебные споры о признании фактического вступления в наследство имеют свою специфику. И чем дороже наследство, тем сложнее признать на него свои права. Так, если проанализировать судебную практику 2014 года Москвы и Тульской области, то из 100 рассмотренных дел о фактическом вступлении в наследство на недвижимость, в Тульской области было удовлетворено 95 исков, тогда как в Москве только 50.

С учетом значительной стоимости квартир в Московском регионе, суды очень щепетильно и без поблажек подходят к разрешению споров о фактическом вступлении в наследство. И если потенциальный наследник не представит однозначные доказательства пользования недвижимостью, то и права за ним признаны быть не могут. Какие же доказательства необходимо предъявлять суду? Такими доказательствами могут быть: документ в подтверждении прописки, в том числе и временной регистрации, данные о чем отражаются в выписке из домовой книги и финансовом лицевом счете.

Кроме того, факт проживания потенциального наследника в спорном жилье способны подтвердить соседи и родственники. Однако, не стоит уповать только на свидетельские показания, они принимаются во внимание только при наличии других письменных доказательств. В Москве свидетельские показания без иных письменных документов отдельной доказательной силы почти не имеют. Квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, других обязательных начислений за наследственное имущество, так же будут свидетельствовать о фактическом вступлении в наследство. Значительную доказательную силу способны сыграть документы (договоры, акты, квитанции по оплате) в подтверждении передачи в аренду или наем спорной наследуемой квартиры или проведение в ней ремонтных или иных работ, например, уборки. Так, в одном из моих споров решающим для признания клиентов фактически вступившими в наследство стал договор найма и свидетельские показания нанимателей, которые подтвердили, что пользовались квартирой, предоставленной им моими доверителями.
  

Рынки юридических услуг и права         
  По экспертным оценкам, около 60 % граждан не оформляют завещаний на свое имущество, полагаясь на справедливое распределение нажитого после их смерти среди близких родственников. Об особенностях функционирования механизма наследования по закону, а также подводных камнях этого процесса рассказывает адвокат Андрей Безрядов («Юридическое бюро адвоката Андрея Безрядова»).
Наследники-очередники
При отсутствии завещания на наследство покойного обычно претендуют все родственники. Они обращаются с соответствующим заявлением к нотариусу, который в течение шести месяцев определяет круг наследников. Приоритетное право на наследство имеют наследники первой очереди – дети, супруг покойного, его родители. Если таковых не окажется, то в борьбу за наследство включаются наследники других семи очередей: сначала полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки как со стороны отца, так и со стороны матери. Если и таковых не оказывается – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя и т. д. «Некоторые особенности характерны при наследовании по закону пережившим супругом – он имеет право на большую часть всего имущества, поскольку согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью и делится поровну, если брачным контактом не установлено иное. Таким образом, переживший супруг имеет право на 50-процентрую долю в совместно нажитом имуществе, а также может претендовать на долю умершего супруга наравне с другими наследниками первой очереди», – поясняет адвокат Андрей Безрядов.
Наследники-эмбрионы
Наследниками по закону могут выступать еще не родившиеся дети – их интересы представляет мать. При этом претендующие на наследство другие наследники по закону обязаны дождаться появления родственника на свет, прежде чем делить наследство. «Юридические коллизии, связанные с практическим применением этой нормы, могут возникнуть уже в обозримом будущем в связи с активным распространением медицинских технологий искусственного зачатия, а также использованием генетического материала. Не совсем понятно, как закон будет защищать права будущих детей в этом случае. Кроме того, за рубежом уже возникают резонансные споры вокруг попыток наследования собственно замороженных эмбрионов», – замечает адвокат Андрей Безрядов.
Наследники-иждивенцы
Обязательными наследниками по закону могут стать также лица, не связанные кровными узами с умершим. Такое право предоставлено нетрудоспособным гражданам, которые не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. «Эта норма закона активно применяется в корыстных целях. Например, "доброжелатели" навязывают сердобольным пенсионерам, которые владеют недвижимостью, беспризорных подростков, которые после смерти своих усыновителей заявляют о претензиях на наследство, опираясь при этом на мощную юридическую поддержку со стороны заинтересованных третьих лиц», – рассказывает адвокат Андрей Безрядов. По закону такие иждивенцы приравниваются в правах на наследство к близким родственникам.
Потомки наследников
Законом предусмотрен такой механизм обеспечения прав наследников, как наследование по праву представления. Согласно этому правилу доля наследника, который мог бы наследовать по закону, но умер до открытия наследства, переходит к его потомкам. В первую очередь наследуют внуки наследодателя и их потомки, во вторую – племянники и племянницы наследодателя, в третью – двоюродные братья и сестры наследодателя. Наследники по праву представления вправе наследовать ту долю, которую получил бы наследник, если бы не умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем. «В моей практике был случай, когда женщина утверждала, что она является единственной дочерью покойной. Однако впоследствии выяснилось, что у нее была еще и сестра, которая скончалась, но оставила после себя ребенка. И уже он, по праву представления, мог наследовать долю матери. Зачастую такие нюансы всплывают не сразу и становятся основанием для оспаривания свидетельства о праве на наследство в суде», – резюмирует адвокат Андрей Безрядов.

Рынок юридических услуг и права.
В последнее время многие граждане озабочены вопросами переоформления своих активов - и в частности, недвижимости - на родственников. Об этом все чаще приходится задумываться не только чиновникам, желающим избежать участи жертв кампании по борьбе с коррупцией, но и рядовым гражданам. Переоформление недвижимости на родственников становится способом защиты активов от притязаний рейдеров, инструментом оптимизации налоговой нагрузки. О рисках подобных операций, а также о способах их минимизации рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
В рамках гражданского законодательства возможны различные способы переоформления недвижимости на родственников. Наиболее распространенные варианты: купля-продажа, дарение, рента. При осуществлении сделок между близкими родственниками можно избежать дополнительных расходов, связанных, например, с оплатой государственной пошлины или налогов.  Однако ни один из перечисленных форматов сделок не позволяет гарантированно снять риски, связанные с возможной недобросовестностью родственников, которым недвижимость передана «на хранение».
«Передав жилье по договору купли-продажи или дарения, собственник лишается всех прав и может сохранить только право проживания, которое легко аннулируется по желанию нового хозяина жилья. Как показывает практика, даже самые теплые и ровные отношения между родственниками быстро портятся: дорогостоящие объекты недвижимости рано или поздно становятся яблоком раздора. Фиктивно переоформленную недвижимость можно и не вернуть», - констатирует адвокат Олег Сухов.
Впрочем, по словам известного адвоката, в юридической практике уже встречаются методы решения этой проблемы. В рамках одной из них сделка по передаче недвижимости родственникам структурируется следующим образом. Собственник недвижимости передает квартиру родственникам по договору купли-продажи, при этом сделка «финансируется» за счет  беспроцентного займа, эквивалентного стоимости недвижимости. Переданная родственникам недвижимость оформляется в залог «продавца» в обеспечение обязательств по займу.
«Законодательство позволяет заключать договор займа с залогом между физическими лицами. При этом наличие двусторонних обязательств дисциплинирует стороны сделки и сводит к минимуму риск имущественного конфликта. При необходимости на заложенную недвижимость обращается взыскание и, тем самым, восстанавливается статус-кво. Однако необходимо иметь ввиду, что процедура переоформления собственности всегда требует индивидуального подхода. Поэтому для структурирования подобных сделок необходимо привлекать профессиональных юристов», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынки юридических услуг и права
В последнее время в Москве и регионах распространяется новый вид мошенничества, основанный на использовании поддельных долговых расписок с целью взыскания с жертв несуществующих долгов, или отъема недвижимости в счет их погашения. О специфике подобных дел, а также основных средствах противодействия рейдерам рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Схема мошенничества проста. Рейдеры подделывают долговую расписку от имени человека, владеющего недвижимостью, либо располагающего денежными средствами на банковских счетах. А затем обращаются с фальсифицированным документом в суд с требованием возврата денежной суммы, либо обращения взыскания на квартиру «должника».
Чаще всего жертвами таких мошенничеств становятся владельцы малого бизнеса. Нередко руководители небольших организаций, чтобы сэкономить время, передают сотрудникам бухгалтерии подписанные незаполненные листы бумаги, на которые затем накладываются трафареты платежных поручений и ставится печать. Такие «заготовки» становятся бесценным подарком для мошенников, которые легко превращают бумагу в долговую расписку на несколько миллионов рублей.
Как правило, текст поддельной расписки распечатал на принтере, а не написан заемщиком - как это практикуется при совершении легальных сделок. Образцы подписи мошенники добывают различными обманными путями. Например, получают подпись жертвы под предлогом проведения опроса, добывают подписанные квитанции об оплате квартплаты и пр. По одному из дел, которое рассматривалось в Санкт-Петербурге, экспертам-криминалистам удалось установить, что подпись на поддельной расписке была скопирована с заявления, которое жертва написала при оформлении ребенка в детский сад.
Каждое из судебных дел с использованием поддельных расписок, уникально. Поэтому невозможно выработать универсальный алгоритм противодействия этому виду мошенничества. «Главное при возникновении претензий со стороны злоумышленников незамедлительно заручиться поддержкой профессионального адвоката», - замечает Олег Сухов.
В суде жертве обмана предстоит доказать факт подделки расписки и неполучения денег по ней. Ключевым доказательством непричастности к оформлению документа является соответствующее заключение почерковедческой экспертизы. Необходимо экспертным путем не только опровергнуть принадлежность подписи жертве обмана, но и установить другие обстоятельства, которые могут усилить позицию защиты (например, несовпадения во времени нанесения реквизитов расписки и пр.).
В некоторых случаях рейдеры повторно обращаются с иском в суд и предъявляют новые сфабрикованные документы. Заявляя, например, о том, что псевдо-заемщиком были оформлены несколько расписок. Поэтому в случае выявления подделки необходимо настаивать на возбуждении уголовного дела против представивших ее мошенников. За фальсификацию доказательств по гражданскому делу лицом, участвующим в деле, или его представителем, ч. 1 ст. 303 УК РФ установлено, в зависимости от тяжести преступления, наказание в виде штрафа (в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет), обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, исправительных работ на срок до двух лет, ареста на срок до четырех месяцев. Кроме того, манипуляции с долговыми расписками подпадают под статью 159 УК РФ - мошенничество. За это преступление, совершенное в особо крупном размере, можно получить до 10 лет тюрьмы.
«Владельцам недвижимости и крупных денежных накоплений необходимо предпринимать превентивные меры защиты от такого вида мошенничеств. Следует ответственно относиться к подписанию любых документов, не оставлять "автограф" на "пустышках", а также максимально усложнить подпись, отказавшись от "закорючек", состоящих из 1-2 букв», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынок строительства.
В последние несколько лет власти существенно ужесточили правила привлечения средств граждан в долевое строительство. Однако, несмотря на появление новой нормативной базы, регулирующей вопросы долевого инвестирования, вложения в строящееся жилье остаются крайне рискованными: особенно в период экономической нестабильности. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») проанализировал наиболее распространенные причины конфликтов в сфере долевого строительства, которые приводят к срыву сроков сдачи жилья или замораживанию проектов.
Риск №1: коллапс из-за ареста счетов застройщика
В последнее время в судах резко возросло количество исков застройщикам со стороны из контрагентов и банков. При этом примерно в 70% случаев арбитражные суды накладывают аресты на счета девелоперов, либо на их имущество и земельные активы. «Если сумма средств, заблокированная на счете подрядчика по решению суда, оказывается значительной, то операционная деятельность компании парализуется, а работа на стройплощадках приостанавливается»,   Кроме того, по словам юриста, возросло количество исков к застройщикам со стороны местных администраций: власти стали активно требовать погашения задолженности за арендованные девелоперами земельные участки. При этом зачастую речь идет о суммах в десятки миллионов рублей. 
Риск №2: отставка мэра или чиновников строительного блока
Строительный бизнес построен на получении доступа к земельному ресурсу, которым, в свою очередь, распоряжаются местные власти. Нередко отставки чиновников, принимающих ключевые решения о реализации строительных проектов, а также мэров городов, сопровождаются переделом строительного рынка. Чтобы создать благоприятные условия для аффилированных структур новые руководители стройкомплекса аннулируют прежние договоренности, отказываются продлевать разрешения на строительство или решать вопросы обеспечения строящегося жилья социальной и инженерной инфраструктурой, требуют увеличения муниципальной доли в новостройках, либо возлагают на застройщиков дополнительные обременения. «Развитие событий по такому сценарию почти всегда заканчивается замораживанием строительных проектов с последующей заменой сторон в инвестиционном контракте, Дольщики втягиваются в сложные юридические процедуры, связанные с взаимозачетом обязательств, уступками прав требований. Новые застройщики начинают требовать доплат, ссылаясь на то, что средства, собранные на строительство, были расхищены предшественниками. Такая чехарда приводит к срыву сроков строительства на 1,5-2 года и увеличению строительной сметы на 15-20%».
Риск №3: нецелевое использование средств
Примерно треть конфликтов, связанных с долевым инвестированием, вызвана растратами собранных с дольщиков денег. Несмотря на установленные законом ограничения, строительные организации активно используют привлеченное долевое финансирование на посторонние нужды. «Недавно жертвами финансовых манипуляций стали более тридцати волгоградских дольщиков, - рассказывает Олег Сухов. - Застройщик собрал с граждан около 40 млн рублей на строительство малоэтажного комплекса, залил фундамент и объявил, что деньги закончились. Кроме того выяснилось, что на выделенную под строительство землю обращено взыскание и участок выставлен на торги».
Риск №4: недобросовестность подрядчиков
К фатальным последствиям могут привести проблемы, связанные с недобросовестностью привлеченных застройщиком подрядчиков. Как правило, компании работают по предоплате - выплаченные авансом средства могут быть растрачены нецелевым образом. Подобные финансовые махинации приводят к возникновению дыры в бюджете на строительство и замораживанию работ на стройплощадке, а процесс смены подрядчика обычно растягивается на несколько месяцев. Кроме того, конфликты застройщиков и строителей нередко сопровождаются спорами о принадлежности жилых помещений, переданных подрядчикам по бартерной схеме.
Риск №5: Строительство может быть признано незаконным
Этот риск наиболее актуален для долевых инвесторов в строительство малоэтажного жилья. Количество судебных дел о сносе многоквартирных жилых комплексов, построенных на участках, выделенных под строительство индивидуальных коттеджей, уже измеряется сотнями. Одно из последних громких дел - снос малоэтажного жилого комплекса в Люберецком районе Московской области, в результате квартир лишились 33 дольщика.