Классическая ипотека
Это первый и наиболее распространенный продукт ипотечного кредитования, появившийся в России в конце XX века.
Основные особенности классической ипотеки:
Кредит предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья.
Банк финансирует частичную или полную покупку недвижимости.
Недвижимость является собственностью заемщика, но остается в залоге у банка
до полной выплаты кредита.
Широкий выбор квартир на рынке вторичной недвижимости.
Самые низкие процентные ставки из всех видов ипотечных кредитов.
Этапы оформления ипотечного кредита :
В идеале, с момента подачи документов на кредит до получения свидетельства о праве собственности на приобретенное жилье должно проходить около 2,5 месяцев, однако этот процесс может затянуться. Само оформление ипотечного кредита проходит в несколько этапов.
С чего начинается ипотека
Люди, решившие оформить ипотеку, считают, что в банк необходимо обращаться после того, как будет найдена подходящая квартира или загородный дом. Однако, подобрав вариант недвижимости, они будут неприятно удивлены:
банк может отказать клиенту в кредите или одобрить меньшую сумму, чем ту, на которую он рассчитывал;
кредит одобрили, а объект недвижимости не подходит под условия
кредитования банка;
в процессе подготовки документов для банка цена на квартиру
может измениться, и вашему клиенту придется заплатить за
нее больше, чем он рассчитывал;
сроки принятия решения сдвигаются, а продавец квартиры
не готов ждать.
***
Колонка эксперта:
«Если решение на приобретение квартиры с помощью ипотеки принято, начните с клиентом, прежде всего, с определения суммы кредита, которую готов предоставить банк и которой он сможет распоряжаться. Понимая, какую сумму готов предоставить банк, клиент сможет выбрать подходящий вариант из свободных квартир в продаже». (Юлия Панкратова, эксперт Workle по финансам)
***
Этап 1. Получение предварительного положительного решения банка
При первом обращении банк оценивает платежеспособность потенциального заемщика и определяет индивидуальный кредитный лимит, который сможет предоставить.
Решение о предоставлении ипотечного кредита банки принимают в среднем от нескольких дней до 2 недель.
На этом этапе клиенту потребуются личные документы и документы, подтверждающие его платежеспособность и занятость. Документы на приобретаемую недвижимость не понадобятся.
Обязательные требования банков
Если потенциальный заемщик не соответствует хотя бы одному из обязательных требований, то банк даже не примет на рассмотрение его кредитную заявку. К обязательным требованиям большинства банков относятся:
*
наличие первоначального взноса;
Первоначальный взнос по ипотеке составляет в среднем 20% от общей суммы кредита. Таким образом, банки снижают риск невозврата кредитных средств. Но в некоторых банках наличие первоначального взноса не является обязательным условием или же он может быть меньше 20%.
гражданство РФ;
Существует вероятность, что гражданин иностранного государства может внезапно покинуть Россию, не погасив ипотеку. Поэтому многие банки предоставляют ипотеки только россиянам. Однако существуют банки, которые готовы кредитовать и нерезидентов РФ.
ограничения по возрасту от 21 до 65 лет;
Считается, что лица моложе 21 года не могут выплачивать ипотечный кредит: у них нет для этого необходимого опыта работы и соответствующего дохода. Но некоторые банки готовы рассматривать заемщиков и от 18 лет. Верхняя возрастная планка зависит от законодательно установленного пенсионного возраста.
непрерывный стаж на последнем месте работы от 3-4 месяцев;
Продолжительный стаж работы заемщика свидетельствует о стабильности его положения и гарантирует платежеспособность.
присутствие супруга/-и и других собственников жилья при подписании договора купли-продажи;
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ,
имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам.
Приобретаемая по ипотеке недвижимость является предметом залога, но передать в залог любое имущество можно только с согласия всех собственников (п.п. 1-3 ст. 7 Закона о залоге).
Если клиент не хочет, чтобы супруг участвовал в сделке по приобретению недвижимости, необходимо будет представить в банк брачный контракт (его можно заключить в любой момент после регистрации брака).
разрешение органов опеки и попечительства по сделке, в которой участвует несовершеннолетний;
Любая сделка с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, подлежит контролю органов опеки и попечительства. Это гарантирует соблюдение прав ребенка, но усложняет процедуру продажи/покупки. Из-за возникающих юридических сложностей банки неохотно кредитуют такую собственность.
оценка приобретаемой недвижимости;
Без оценки недвижимости кредитный договор считается недействительным. Во избежание получения недостоверных сведений о приобретаемой заемщиком недвижимости, оценка проводится только оценочными компаниями, аккредитованными в банке, который выдает ипотеку.
страхование приобретаемой недвижимости;
Согласно законодательству РФ любое имущество, оформляемое в залог, должно быть застраховано.
регистрация залога приобретаемой недвижимости.
Все сделки с приобретаемой по ипотеке недвижимостью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре (ст. 11 Закона о залоге).
Рекомендательные (необязательные) требования банков :
Помимо обязательных требований к заемщикам банки выдвигают рекомендательные требования, которые также помогают банкам снизить риск невозврата кредита. Однако соответствие им еще не гарантирует положительного решения банка.
К рекомендательным требованиям относятся:
Страхование заемщика на случай потери трудоспособности или смерти выгодно как банку, так и самому застрахованному. Как мы уже говорили, кредитные обязательства передаются по наследству. Поэтому в случае смерти заемщика выплачивать кредит придется его родителям или супруге/-у. Так как платежеспособность родственников (если они не являются созаемщиками и/или супругами) банк не проверяет, это увеличивает риск невозврата кредита.
Титульное страхование :
Если при покупке/продаже недвижимости были нарушены права одной из сторон, то при судебном разбирательстве сделку могут признать незаконной. Тогда заемщик останется с кредитом, но без квартиры. В этой ситуации поможет только титульное страхование.
Определённая сфера деятельности заёмщика:
Банки охотнее предоставляют кредиты наемным сотрудникам, чем предпринимателям, владельцам/совладельцам бизнеса или публичным лицам. Положение наемных работников стабильнее, поэтому именно они вызывают больше доверия у банков и им, как правило, предлагают более низкие ставки по кредитным продуктам.
Документы для оценки платежеспособности клиента
Для оценки платежеспособности банк попросит клиента предоставить пакет личных документов:
заполненную анкету банка;
копии всех страниц паспорта
(в том числе паспорта супруги/-а, если клиент состоит в браке);
копию трудовой книжки;
справку о доходах (по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ);
копии документов о семейном статусе (свидетельство о
заключении брака/разводе, рождении детей).
Также в зависимости от условий банка у клиента могут запросить дополнительные документы.
От чего зависят сроки принятия банком решения по кредиту ?
Оценка платежеспособности потенциального заемщика состоит из нескольких шагов:
проверка паспортных данных;
проверка на наличие судимостей;
подтверждение уровня дохода;
проверка кредитной истории.
Чем больше список проверяемых документов, тем дольше придется ждать. После проверки данные поступят в кредитный комитет (Кредитный комитет – это коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке.), где будет принято решение и определена сумма кредитного лимита. Для принятия решения о выдаче ипотечного кредита банки устанавливают срок от нескольких дней до 2 недель.
***
Специалисту на заметку:
Если потенциальный заемщик является предпринимателем, владельцем или совладельцем бизнеса, то проверяться будет и он сам, и его бизнес, что увеличивает срок рассмотрения заявки в среднем на 1-2 недели.
***
Срок действия предварительного положительного решения .
Если банк после оценки платежеспособности клиента принял положительное решение, оно будет действовать в среднем от 2 до 3 месяцев (в зависимости от условий банка).
Теперь клиент может приступать к поиску подходящей недвижимости. Если он не успеет сделать это в указанный период, банк может продлить срок действия решения. Для этого достаточно предоставить сокращенный пакет тех же документов, что подавались вначале.
Повторное решение будет приниматься банком в обоих случаях в течение 3-7 дней, поэтому лучше подавать документы на продление до истечения срока действия первого предложения банка.
Этап 2. Подбор объекта недвижимости
Банк оценивает не только платежеспособность клиента, но и объект залога, который он будет вынужден реализовывать для погашения долга (если клиент не сможет выплачивать кредит). Поэтому у каждого банка есть требования к приобретаемой заемщиком недвижимости.
Клиент может подыскивать недвижимость самостоятельно или воспользоваться услугами третьих лиц (агентств по недвижимости, риелторов). Стоимость таких услуг в среднем составляет 1,5-3% и выше от стоимости недвижимости.
Причем срок поиска непредсказуем и зависит от стоимости объекта,
ожиданий и требований клиента.
Типы сделок с недвижимостью
Риелторы выделяют несколько типов сделок с недвижимостью, что напрямую влияет на срок оформления и специфику сделки:
Альтернативная недвижимость/сделка :
Это тип сделки, во время которой одновременно с продажей собственной квартиры покупается другая недвижимость. В случае альтернативной сделки в цепочке «купля-продажа» может участвовать в среднем до 7 квартир.
Свободная недвижимость или свободная сделка/продажа :
Это тип продаваемой недвижимости, которая не обременена альтернативой. То есть владелец квартиры при продаже хочет получить денежные средства, а не планирует одновременно с продажей недвижимости покупку другой.
Этап 3. Оценка недвижимости независимыми оценщиками
Когда клиент определился с объектом недвижимости, необходимо подготовить пакет документов по недвижимости для банка. Для начала – оценить выбранную недвижимость с помощью независимых оценщиков.
Независимые оценщики – это компании, специализирующиеся на оценке недвижимости.
У каждого банка есть аккредитованные оценочные компании, от которых банк принимает отчеты об оценке. Банк предоставит список своих оценочных компаний и их контакты клиенту. С одной из них клиенту надо связаться, чтобы договориться о дате и времени проведения экспертизы.
Представитель оценочной компании:
приедет на объект;
проведет фотосъемку всех помещений;
получит от клиента пакет документов по недвижимости
(экспликация, поэтажный план и т. п.);
заключит с клиентом договор о проведении оценки недвижимости;
через некоторое время предоставит отчет об оценке.
Отчет об оценке
Оценочная компания подготовит клиенту 2 отчета об оценке (обычно она отправляет их напрямую в банк). Один экземпляр отчета об оценке может остаться после сделки у заказчика, а второй — в банке.
В отчете об оценке содержится следующая информация:
копии документов на недвижимость;
цветные фотографии всех помещений объекта оценки;
карта местности;
описание планировки и типа ремонта в объекте недвижимости;
заключение по перепланировкам;
оценочная стоимость объекта недвижимости;
рыночная стоимость объекта недвижимости.
Стоимость и сроки проведения оценки недвижимости
Стоимость услуг независимых оценочных компаний составляет в среднем от 3500 до 20 000 руб. в зависимости от типа недвижимости.
Чем проще оценка объекта недвижимости, тем дешевле стоимость услуг оценочных компаний.
Оценка загородных домов/коттеджей стоит дороже. Для них сложно найти аналоги для сравнения, и, как следствие, сложнее оценить их рыночную стоимость. Тогда оценка осуществляется на основе анализа материалов, из которых построена загородная недвижимость, места ее расположения и т. д.
***
Специалисту на заметку:
Оценка недвижимости осуществляется за счет клиента. Срок подготовки отчета об оценке после предоставления полного пакета документов на недвижимость и отснятого материала (фотографий) занимает в среднем от 3 до 7 дней.
***
Этап 4. Получение страхового тарифа
После оценки объекта недвижимости клиенту необходимо получить от страховой компании страховой тариф. Это письмо с указанием стоимости страховки , подтверждающее, что страховая компания готова в дальнейшем застраховать:
имущество (приобретаемая недвижимость);
свою жизнь от несчастного случая/частичной или полной потери трудоспособности;
право собственности на приобретаемую недвижимость (титульное страхование).
При расчете страхового тарифа страхования компания руководствуется суммой кредита, увеличенной на ставку по кредиту или на определенный процент (в среднем это 10%).
***
Колонка эксперта:
«Все виды страхования осуществляются за счет клиента и только в аккредитованных в банке страховых компаниях». (Юлия Панкратова, эксперт Workle по финансам)
***
Особенности страхования недвижимости
Законодательство РФ
обязывает заемщика при получении ипотечного кредита застраховать только имущество.
Страхование жизни/трудоспособности и права собственности не является обязательными, однако банки продолжают требовать от клиентов страховаться от всех перечисленных рисков.
Заемщик вправе отказаться от титульного страхования и страхования жизни, но в таком случае банк может увеличить процентную ставку или вообще отказать в выдаче кредита.
***
Специалисту на заметку:
Для получения окончательного решения банка клиент получает только страховой тариф.
Застраховать недвижимость и оформить страховой полис клиент должен после получения решения, за день до подписания кредитного договора или не позднее этого дня (точные сроки зависят от условий конкретного банка).
***
Этап 5. Получение окончательного решения банка
После оценки недвижимости и получения страхового тарифа клиенту необходимо предоставить полный список документов для принятия банком окончательного решения о предоставлении ипотечного кредита:
личные документы (эти документы клиент предоставлял на оценку платежеспособности);
документы по недвижимости (экспликация и/или поэтажный план дома, копия свидетельства продавца о праве собственности, отчет об оценке);
страховой тариф.
Окончательное решение о выдаче кредита
на покупку подобранного объекта недвижимости
банк принимает в среднем от 2 дней до 1 недели.
***
Специалисту на заметку:
На этом этапе банк скорректирует условия кредитования – сумму и срок.
Окончательная сумма определяется стоимостью приобретаемой недвижимости.
При этом она не может быть больше той, которую банк одобрил изначально, проведя оценку платежеспособности.
***
Этап 6. Заключение сделки и ее регистрация
Если принято окончательное положительное решение,
банк начинает готовить документы для сделки.
Существует 2 основных вида ипотечных сделок:
сделка с использованием депозитарной ячейки банка;
сделка с использованием аккредитива.
Далее мы расскажем вам о каждом из видов более подробно.
Что такое «депозитарная ячейка»?
Депозитарий, или депозитарная ячейка – это индивидуальный банковский сейф, который сдается клиентам в наем для хранения ценностей (денег, ценных бумаг, вещей, драгоценностей или документов).
Преимущества:
Гарантия полной конфиденциальности.
Регистрация в специальном журнале каждого открытия сейфа.
***
Специалисту на заметку:
Банки всегда предупреждают клиентов о недопустимости помещения в ячейку запрещенных к хранению предметов, таких как взрывоопасные вещества, оружие, наркотики и т. п.
***
Сделка с использованием депозитарной ячейки
Сделка с использованием депозитарной ячейки банка —
наиболее распространенный тип сделок.
Она проходит в несколько этапов.
1. Клиент приезжает в банк в назначенный день для открытия счета и прочих процедур.
2. В этот же или на следующий день (зависит от банка) в отделение банка, где есть депозитарий, приглашаются все участники сделки (покупатель (заемщик), продавец, риелторы и т. д.).
Они подписывают кредитный договор, договор купли-продажи и договор залога. В случае с альтернативной сделкой к этому моменту должны быть урегулированы все юридические вопросы по купле-продаже, оформлен договор залога на приобретаемую недвижимость. После чего оформляется договор аренды депозитарной ячейки. Как правило, ее стоимость на месяц составляет 1500-3000 руб.
3. Деньги помещаются в депозитарную ячейку.
Клиент и продавец проходят в помещение сейфа в сопровождении сотрудника депозитария, который достает 2 ячейки:
в одну – закладывается сумма первоначального взноса,
в другую — сумма кредита (в случае альтернативной сделки в ячейки закладываются денежные средства от покупки-продажи разных квартир). По соглашению сторон и первоначальный взнос, и кредитные средства могут быть заложены в одну ячейку, а во вторую помещается расписка продавца о получении средств. Для пересчета денег в депозитарии остается только клиент с продавцом. Затем ячейки помещаются в сейф. Сотрудник закрывает депозитарий и провожает покупателя и продавца к менеджеру банка.
Доступ к депозитарной ячейке
Условия доступа прописываются в договоре аренды депозитарной ячейки:
В случае успешной регистрации сделки в Росреестре доступ к ячейке получает продавец, предоставив в банк подтверждающие документы.
В случае отказа в регистрации сделки в Росреестре доступ к ячейке получает клиент, предоставив в банк подтверждающие документы.
Ключ от ячейки может оставаться у продавца или покупателя. Если компромисс не достигнут, то его можно оставить в банке. В любом случае до выполнения условий договора доступ к ячейке все равно никто не получит.
***
Специалисту на заметку:
Если во второй ячейке заложена расписка продавца в получении средств, то доступ к этой ячейке при успешной регистрации получит клиент, а в случае отказа в регистрации – продавец.
***
Сделка с использованием аккредитива
Сделка с использованием аккредитива – это самый простой и безопасный вид сделки. Ее основное отличие от сделки с использованием депозитария в том, что она является безналичной.
Кредитные средства перечисляются на счет продавца недвижимости и блокируются. При этом в договоре оговариваются условия разблокировки таких денежных средств (предоставление зарегистрированных документов из Росреестра). Как только продавец предоставит в банк необходимые документы, банк разблокирует денежные средства, и продавец сможет свободно ими распоряжаться.
***
Специалисту на заметку:
Чаще всего в сделках с недвижимостью используется депозитарная ячейка, так как клиенты не понимают механизма аккредитива и боятся его использовать.
***
Регистрация сделки
После того как в банке будут завершены все процедуры по оформлению купли-продажи, документы отправляются на регистрацию в Росреестр. Документы отвозит сотрудник банка, сам клиент или его риелтор (в зависимости от условий банка).
Регистрация сделки осуществляется в срок от 1 недели до 1 месяца. По истечении этого срока заемщик и продавец (или их представители) забирают документы из Росреестра.
Этап 7. Получение продавцом денег
После успешной регистрации сделки вступают в силу условия договора по аренде банковской ячейки или аккредитива.
По факту предоставления необходимых документов в банк продавцу (владельцу продаваемой недвижимости) предоставляется доступ к деньгам.
После этого заемщик может переезжать.
Это финальный этап оформления ипотеки, когда заемщик получает в собственность
желаемую недвижимость.
Оставить заявку на ипотеку можно здесь :
https://www.workle.ru/LidiyaShalyminova/manage/
|
|
