Как переехать из аварийного дома в новую квартиру?
Сотни тысяч россиян проживают в домах, которые имеют все признаки аварийности. Всего до 2035 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ планирует расселить 100 млн кв.м. жилья, которое будет признано аварийным к этому времени. Процедура расселения таких домов вызывает немало вопросов, а часто и скандалов – собственники и наниматели аварийных «квадратов» надеются за счет расселения если не улучшить свои жилищные условия, то хотя бы сохранить район проживания, а государственные органы в первую очередь думают об экономии.
Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как решаются основные вопросы, возникающие в связи с расселением аварийных домов.
На какую жилплощадь рассчитывать при расселении аварийного дома?
Дом, признанный аварийным, подлежит расселению в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жильцам аварийного дома органы государственной власти или местного самоуправления должны предложить новые жилые помещения, в которые они могли бы переехать.
Нанимателю по договору социального найма и членам его семьи, проживающим с ним, должна быть предоставлена жилплощадь в соответствии со ст. 89 ЖК РФ — не меньше занимаемой.
Собственнику выплачивается выкупная цена или, по соглашению с ним, предоставляется иное жилое помещение (ст. 32 ЖК РФ) равное по стоимости назначенной выкупной цене. Нередко собственнику приходится оспаривать установленную цену через суд, так как если она больше стоимости жилья, которое ему предлагают, он может получить разницу.
Если выкупная цена, предложенная собственнику жилого помещения, меньше стоимости нового жилья, тогда ему придется оплатить разницу. Выкупная цена устанавливается по правилам ч.7 ст.32 ЖК РФ. В нее включена рыночная стоимость жилья и убытки, причиняемые собственнику его изъятием. Их перечень установлен в той же статье.
С исчислением выкупной цены связаны некоторые особенности. К ней не могут быть отнесены расходы, значительно увеличившие стоимость жилплощади (например, расходы на капитальный ремонт), если они были сделаны после получения постановления о расселении и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). В соответствии со ст. 79 ГПК РФ, при возникновении спора о выкупной цене может быть назначена экспертиза.
Как расселяют нескольких собственников одной комнаты?
Если комната приватизирована на нескольких человек, размер выкупной цены для каждого собственника будет установлен в соответствии с размером его доли в общей площади комнаты. То есть, помимо доли жилой площади комнаты должна учитываться доля в общем имуществе: площади вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).
Каким требованиям должно отвечать предоставляемое жилье?
Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным в соответствии с условиями населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (ст.89 ЖК РФ). То есть, вопреки расхожему мнению, у органов власти нет обязанности предлагать жильцам аварийного дома жилплощадь в том же районе, а только в том же населенном пункте. При этом под «населенным пунктом» нельзя понимать «муниципальное образование», «городской округ» или «муниципальный район».
Сохраняется ли право на улучшение жилищных условий после расселения?
Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ и Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года).
Можно ли отказаться от предоставляемого жилья и получить другое?
Требование органа, принявшего решение об изъятии жилого помещения и переселении собственника не может быть удовлетворено, если он возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление жилого помещения взамен изымаемого допускается только по соглашению сторон (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Количество отказов для собственника и нанимателя законом не определено, но такой отказ должен быть обоснован и связан только с тем, что жилое помещение на является равнозначным, то есть не отвечает требованиям ст. 89 ЖК РФ или не пригодно для проживания. Например, наниматель может отказаться переезжать из квартиры, оборудованной центральным отоплением, в жилое помещение, оборудованное печным. Такое жилое помещение не является благоустроенным и не соответствует требованиям, предъявляемым статьей 89 ЖК РФ.
Последствием необоснованного отказа в переселении является выселение в судебном порядке. В этом случае соблюдение требований ст. 89 ЖК РФ и обоснованность отказа определяет суд, который может назначить экспертизу с привлечением специалистов Роспотребнадзора, которые проверят, соответствует ли жилое помещение санитарным и техническим правилам.
