Многомиллионные проекты крупных гостиничных комплексов в последнее время не пользуются такой уж большой популярностью. Зачастую многие владельцы зданий, коттеджей, домиков всерьез задумываются о превращении своей недвижимости в мини-отель.
мини отели москвы
Маркетинговая стратегия
Общемировых норм и критериев для мини-гостиниц нет. В США мини-отель имеет до 150 номеров, в Европе - до 50, в России - от 5 до 50. Располагаются они как в отдельных зданиях, так и на специально выделенных этажах. Так, в одном из московских отелей находится <гостиница в гостинице> - с другим названием, другим персоналом, другими интерьерами. В нашей стране мини-отели различных модификаций наиболее популярны в двух туристических центрах - Санкт-Петербурге и Сочи, где встречаются гостиницы от 3 (есть и такие) до 20-30 номеров. Однако, по словам консультантов, эффективен и надежен отель, в котором 50 номеров и больше.
Разумеется, прежде чем открывать гостиницу, необходимо определить, для кого она будет предназначена. Целевая аудитория в немалой степени зависит от географического расположения (центр мегаполиса, побережье сезонного или функционирующего круглый год курорта) и т. д. Следующий шаг - определить ситуация на рынке спроса и предложения конструктивные и строительные особенности, а также технические требования, влияющие на общий размер капитальных затрат (которые предстоит окупить оператору отеля) объем денежных средств для возведения или ремонта недвижимости экономичность и удобство управления с точки зрения формирования структуры себестоимости и экономических показателей Как только проанализированы результаты маркетингового исследования и выявлены наиболее яркие перспективы развития, инвестору нужно определить, объект какого типа отвечает рыночным условиям и больше подходит для данной территории.
По наблюдениям специалистов, нынешнее развитие гостиничного бизнеса в России идет другим путем. Сначала в умах инвесторов рождается идея: <А почему бы и нам не построить отель?> Затем расцветают фантазии на тему: <Он будет лучшим и самым необычным>. Вот и появляется непохожий ни на что продукт, который невозможно классифицировать, и нельзя предсказать заранее его доходность. Именно в силу изначально неправильного и непрофессионального построения схемы реализации проекта и возникают подобные ситуации, когда не отель работает на инвестора, а инвестор работает на отель. По этой причине и следует определять наиболее востребованную на конкретном рынке модель гостиничного объекта только после проведения маркетингового исследования и анализа существующего и потенциального конкурентного окружения.
Сейчас на отечественном рынке в основном встречается вариант <мини-бутик-отель>, оказывающий услуги класса люкс. Это вызвано тем, что небольшое количество номеров подталкивает владельцев гостиниц максимизировать цену продаж и, следовательно, позиционировать свой отель как эксклюзивный. По мнению же специалистов, Россия нуждается в гостиницах экономкласса, где смогут останавливаться студенты, молодые путешественники - та категория туристов, которая в нашей стране наиболее мобильна, но страдает из-за высоких цен в данной сфере бизнеса.
Интересная модель реализована в двух крупных городах - Лондоне (Великобритания) и Базеле (Швейцария). В комнате площадью 9 кв.?м путешественнику предлагают лишь самое необходимое - постель, окно, санузел. Дополнительные услуги, такие, как ежедневная уборка и телевизор, надо заказывать отдельно. А номер в центре Лондона стоит от 25 фунтов за ночь (для столицы Англии - весьма дешево).
Открыть отель. Разрешительные документы
Лицензирование гостиничного бизнеса в России отменено. Лицензия необходима бару и ресторану при отеле - на торговлю алкоголем. Сертификация услуг для присвоения гостинице класса - дело добровольное.
Минимальные начальные вложения
Возведение и оснащение небольшого отеля среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в 5 млн долл. На получение разрешительной документации (строительной) уйдет около года, на саму постройку - примерно столько же. Хотя реально срок оформления, согласования и строительства может оказаться гораздо больше. А затраты вернутся не раньше, чем лет через шесть. В случае привлечения средств извне, например банковского кредита, срок окупаемости проекта увеличивается до семи-восьми лет.
В Средней полосе России гостиница (до 20 номеров) среднего класса потребует меньших средств, около 350-500 тыс. долл. Окупятся расходы уже через четыре-пять лет. Несомненно, мини-отели инвестиционно более привлекательны, потому что первоначальные вложения и сроки окупаемости у них значительно меньше.
Юридическое оформление
Особого юридического оформления для эксплуатации гостиницы не требуется. Необходимо иметь правильно оформленные и зарегистрированные документы, подтверждающие ваше право собственности на здание и согласование с действующими инстанциями, в первую очередь санэпидемнадзором.
В случае организации мини-отеля в квартире необходимо соблюдение всех строительных, санитарных, противопожарных правил, а также назначения жилого помещения. Но в соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником жилого помещения предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В данном случае необходима консультация юриста.
Если гостиница предоставляет дополнительные услуги, например питание, стоит помнить о том, что в наличии должны быть сертификаты качества на все товары, используемые для организации обслуживания, поскольку их могут потребовать и гости, и представители проверяющих инстанций. Стоит ли говорить, что и сама продукция должна быть безопасной не только по документам. И уж совсем нельзя забывать о выдаче контрольно-кассовых чеков при расчете с клиентами.
Налогообложение
Налоговых льгот для владельцев мини-отелей действующее законодательство не предусматривает, то есть правила едины для объекта и на 200, и на 20 номеров. Единственное, что может сделать владелец маленькой гостиницы, - перейти на упрощенную систему ведения бухгалтерского учета и отчетности (как малое предприятие).
Текущие затраты
• 1. Коммунальные платежи и содержание персонала - две основные статьи расходов именно по номерному фонду и по отелю в целом.
• 2. Затраты на создание запасов продуктов и напитков для ресторана (если отель предоставляет питание) или иные расходные материалы. Они являются своего рода замороженными деньгами, из-за чего средств может не хватить на оплату других счетов. Поэтому нужно правильно вести внутренний производственный учет.
• 3. Расходы на обновление номерного фонда: мебели, оборудования, текстиля, ковровых покрытий, обветшавших стен и т. д. Для поддержания уровня предоставляемых услуг, постоянного повышения привлекательности отеля следует время от времени обновлять обстановку. Поэтому необходимо делать постоянные отчисления в собственный резервный фонд.
Необходимый персонал
Мини отелю до десяти номеров требуется минимум служащих: управляющий (с этой ролью прекрасно справится хозяин) администратор или портье, выполняющий целый спектр обязанностей (продажа номеров, размещение постояльцев, расчеты с гостями, ответы на телефонные звонки) горничная технический персонал, осуществляющий текущий ремонт систем жизнеобеспечения (можно заключить договор сотрудничества с уже существующей фирмой, если нежелательно или невозможно организовать собственную службу) охранник (не обязателен) В Европе, как правило, подобные отели держатся исключительно на труде хозяев, которые подчас осуществляют функции управляющего и техника, администратора и повара, горничной и посыльного. За границей этот бизнес передают по наследству от поколения к поколению, им дорожат и заслуженно гордятся.
Прибыль
При правильном изначальном позиционировании и грамотной организации текущей работы прибыль до уплаты налогов может составлять до 40 %.
Типичные ошибки владельцев отелей, или на чем нельзя экономить
• 1. Организация мини-бутик-отеля в месте отдыха большого количества молодежных туристических групп и семейных пар с детьми.
• 2. Изначально неправильная оценка своих инвестиционных возможностей и, соответственно, попытка неоправданно экономить на предприятии, которое рассчитано минимум на 20 лет.
• 3. Экономия на профессиональном архитекторе, приводящая к неэффективному использованию площадей. Так, вместо двух двухместных номеров иногда создают один дорогой и, следовательно, простаивающий люкс с джакузи и барной стойкой. Неверное планирование функциональных связей помещений может обернуться недовольством гостей запахом из кухни в общественных зонах, тележками с грязным бельем возле гостевого лифта или гостевой лестницы.
• 4. Попытка сэкономить на профессиональном дизайнере, имеющем опыт создания гостиничных интерьеров. В итоге можно серьезно поплатиться. Разнообразие оформления номеров в рамках одного отеля не приводит ни к дополнительному потоку туристов, ни к экономии. Светлое ковровое покрытие вокруг кровати в скором времени придется заменить, или, например, номер будет простаивать из-за того, что разлитое на такой пол красное вино никак не оттирается. Роскошные льняные шторы и покрывала, несомненно, создают очарование легкости и шик Средиземноморья. Но день за днем они впитывают посторонние запахи, а после первой же стирки сядут и станут годны только на скатерти в ресторане. Придется купить профессиональные шторы и покрывала - фактически заплатить дважды. То же касается и отделочных материалов для общественных зон.
• 5. Экономия на безопасности гостей и служащих. Это касается отеля и на 500, и на пять номеров.
• 6. Найм неквалифицированного персонала на этапе становления предприятия. Среди персонала должен быть кто-то, кто сможет ответить на любые вопросы. Чаще всего это управляющий, который ведет проект с предоткрытия. Изначально неграмотно поставленная организация продаж, неправильная работа с постояльцами способны сразу испортить отелю репутацию на всю оставшуюся жизнь.
отель на час,
