Этот год был урожайным на продажи домов знаменитостей. Представляем вам пять объектов недвижимости, каждый из которых до сих пор можно купить, чтобы почувствовать себя звездой.

Актриса Дженнифер Лав Хьюитт продает свой дом в Toluca Lake за $2 895 000. Особняк площадью 550 кв.м имеет шесть спален и ванных комнат. Снаружи находится бассейн с большим патио и встроенным баром. Возможно, дом является не самым шикарным из представленного нами списка, однако он является хорошим компромиссом между роскошью и комфортом, сообщает портал JustLuxe.

Помимо этого, американская звезда сдает еще один дом в долгосрочную аренду. Это жилье площадью 298 кв.м имеет четыре спальни и ванных комнаты. Этот дом станет прекрасным пристанищем для тех, кто хочет снять роскошное жилье на лето.

Знаменитый актер сериала «Друзья» Матт Ле Блан решил сдавать в аренду свой дом Pacific Palisades за $12 995 в месяц. В этом особняке площадью 365 кв.м. есть четыре спальни и пять ванных комнат, кроме того имеется огромный патио снаружи.

Возможно, известный американский комик Джим Керри устал от своего дома в Малибу площадью 269 кв.м. Он решил продать его за $13,95 млн, так что теперь каждый может почувствовать себя кинозвездой. Этот особняк с пятью спальнями, огромными окнами от потолка до пола, балконом и бассейном с горячей водой на крыше превосходен.

Еще один прославленный комический актер Робин Уильямс выставил на продажу свой дом в Napa. Этот дом уникален тем, что расположен на участке земли с природным ландшафтом, где даже имеется настоящее озеро. Сам особняк площадью 1580 кв.м построен в стиле итальянского дизайна. В нем 25 комнат, из них пять спален и двенадцать ванных комнат. Среди комнат также имеется библиотека, театр и погреба для предметов искусства и вина. В доме также есть лифт и смотровая вышка, с которой открывается прекрасный вид на долину и каньон. А любители вина смогут попробовать себя в роли виноделов, ведь на территории особняка находятся виноградники Каберне Совиньон.

Знаменитая канадская певица Селин Дион сейчас проводит много времени в Лас-Вегасе, поскольку заключила трехгодичный контракт на работу в Америке. Возможно, именно поэтому она выставила на продажу свой особняк в Монреале за $29 655 500. Расположенный на частном острове площадью 77 100 кв. м, этот восхитительный каменный дом был построен в 2001 году специально для Дион и ее семьи. На острове есть ограда и управляемый мост, за которым присматривает охрана. Особняк площадью 2229 кв. м построен в стиле шато из французской Нормандии.

На первом этаже находятся гостиная и обеденная комнаты, а также кухня, библиотека, семейная комната и комнаты для принятия солнечных ванн. Лестница ведет в хозяйскую половину и в детскую половину, при этом на третьем этаже располагаются гостевая спальня и спортивный зал. Снаружи имеются бассейны и каменные террасы.

Для многих семей ипотека - единственная возможность переехать в собственную квартиру, однако для того, чтобы получить кредит нужно иметь первоначальный взнос, а это, как правило, не менее 20% от стоимости жилья. Некоторые банки могут предоставить заем при наличии всего 10%, но для этого помимо всего прочего требуется застраховать свою ответственность перед кредитором на случай невыполнения ипотечных обязательств.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать об этом относительно новом виде страхования и попытался ответить на вопрос - стоит ли соглашаться на ипотеку, если приходится покупать такой полис.

Законные основания

К необходимости страхования ответственности заемщика банковскую систему, конечно же, подтолкнул кризис. В 2008-2009 гг. было много случаев, когда заемщики не могли расплачиваться по кредитам, и к тому же прослеживалась тенденция: чем меньше был первоначальный взнос, тем чаще возникали проблемы с выплатами, а деньги, вырученные от продажи купленного в кредит и заложенного жилья, не покрывали весь накопившийся долг.

Поэтому в 2010 году, когда ипотека медленно стала возвращаться в нашу жизнь, кредиты без первоначального взноса вообще исчезли. Правда, вскоре дабы повысить привлекательность своих продуктов, банки смягчили условия, но одновременно вспомнили о пункте 4 статьи 31 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, в котором говорится, что заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, то есть, переложить свои проблемы на страховые компании.

При минимальном взносе, что на сегодня, как правило, от 10 до 20%, это «право» практически стало «обязанностью». Если же банки не обязывают страховаться, то выдают кредиты только при первоначальном взносе не менее 20%.

Основные условия данного вида страхования оговариваются в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, все что связано со страхованием ответственности заемщиков контролируется и гарантируется государственной страховой компанией при АИЖК - СК «АИЖК». «Она выступает единым перестраховщиком по всем полисам страхования заемщиков, она диктует правила игры и состав допущенных к ней участников. Разве что тарифы законом и АИЖК не определяются», - рассказывает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека», вице-президент страхового дома «ВСК». Список страховых компаний, занимающихся страхованием ответственности заемщиков, представлен на сайте АИЖК, среди них ВСК, АльфаСтрахование, РЕСО-гарантия, УралСиб, Росгосстрах, Энергогарант и т.д.

По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор страхования ответственности заемщика заключается в пользу банка, который выступает кредитодателем и одновременно залогодержателем приобретаемого в кредит жилья. А страховой случай наступает когда заемщик не может расплатиться по кредиту. «Правда, прежде всего долги перед банком пытаются погасить за счет предмета залога, то есть приобретенной в кредит недвижимости. Ее продают, и из вырученных средств банк забирает всю сумму долга, набежавшие проценты и штрафы, оставшиеся же деньги возвращаются бывшему заемщику, - рассказывает Алексей Володяев, директор по развитию страхования Страховой группы «МАКС». - Однако, возможна ситуация, когда денег, вырученных от продажи квартиры, не хватит. Вот здесь-то и вступает в действие страхование ответственности заемщика - долг, не покрытый после реализации недвижимости, за него гасит страховая компания».

Таким образом, как объясняет Илья Метелкин, руководитель Департамента развития и поддержки партнерских продаж компании РОСГОССТРАХ, страховой случай по договору страхования ответственности заемщика наступает, как правило, при двух событиях: первое - «дефолт» заемщика и второе - снижение рыночной стоимости заложенной недвижимости. Причины этих событий - от потери работы до мировых финансовых проблем. «Исключением здесь являются лишь события, связанные с жизнью или трудоспособностью заемщика, гибелью или повреждением имущества или утратой права собственности на него», - отмечает Илья Метелкин (РОСГОССТРАХ). В этих случаях действуют другие договоры страхования, которые также заключаются при ипотеке, - договоры страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула соответственно.

Помимо страхового случая в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется страховая сумма и порядок уплаты страховой премии. Страховая сумма не должна превышать 20% от стоимости заложенного имущества, то есть если приобретается квартира за 10 млн. руб., то она составляет не более 2 млн. руб., именно в таких пределах и будет отвечать по долгам заемщика страховая компания.

Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно и не подлежит возврату, таким образом ее нельзя разбить на ежегодные взносы, как, например, премию по страхованию квартиры.

Размер страховой премии каждая компания может определять самостоятельно. «Стоимость страховки составляет от 1,5% до 10% от размера страховой суммы», - сообщает Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование».

А средний тариф по данным Андрея Языкова, генерального директора ОАО «СК АИЖК» - 2-3% от суммы кредита. «Его величина зависит от размера первоначального взноса. Чем он меньше, тем больше страховой тариф, ведь выше риск, что кредит не будет возвращен в полном размере», - говорит эксперт. Также по данным Алексея Мусатова, начальника Управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка, на тариф влияют размер страховой суммы и суммы кредита, финансовое состояние заемщика, срок кредитования.

О пользе страхования и некоторых нюансах

Польза от страхования ответственности заемщика очевидна. Сегодня это единственная возможность оформить ипотеку, располагая всего 10% от стоимости жилья. Например, однокомнатная квартира в новостройке в Подмосковье в среднем стоит 3-4 млн. руб., и страхование ответственности позволяет приобрести такую квартиру, имея в наличии 400-500 тыс. руб. «Также при страховании ответственности у банка есть возможность снизить процентную ставку на 2-3 пункта», - добавляет Андрей Языков («СК АИЖК»).

Однако без нюансов не обходится. Прежде всего, страхование ответственности заемщика увеличивает расходы, необходимые для оформления ипотечного кредита. К традиционным тратам - оценке имущества, страховым взносам по полисам страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула и всевозможным комиссиям - прибавляется взнос по рассматриваемому договору. «Это серьезные расходы для заемщика, который готов внести только 10% первоначального взноса», - подчеркивает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка.

Например, приобретая квартиру за 4 млн. руб., заемщик должен заплатить за страхование ответственности около 70-110 тыс. руб. (примерно 2-3% от суммы кредита, что в данном случае 90% от 4 млн. руб., т.е. 3,6 млн. руб.). А если покупается квартира за 10 млн. руб., то за страховку придется заплатить в среднем 180-300 тыс. руб. Прибавив их к тем деньгам, что решено выделить на первоначальный взнос (в данном примере это 1 млн. руб.), можно приобрести квартиру стоимостью 6-6,5 млн. руб. без всяких страховок. При этом долг составит уже не 90% от стоимости жилья, а 80%. Конечно, страховка - это защита, но когда каждая тысяча на счету, многие предпочитают обходиться без нее. «Тем более, что проблема еще и в том, что всю стоимость полиса заемщику приходится платить сразу и вперед», - отмечает Владимир Лопатин (ВСК).

Кроме того, данный вид страхования весьма новый и выплат по нему еще не было, поэтому заемщики-страхователи не понимают, на что они могут рассчитывать, заплатив столь немалые деньги.

Есть и еще один нюанс, настораживающий банки: «Недавно принятая поправка в закон «Об ипотеке» (статья 61 - от ред.) гласит, что в случае перехода ипотечного залога в собственность кредитора (банка) задолженность заемщика полностью погашается, сколько бы ни стоил объект. Страховой случай по страхованию ответственности здесь просто испаряется: дефолт заемщика определенно есть, а «хвоста» по задолженности, который должен погашать страховщик, нет и быть не может», - говорит Владимир Лопатин (ВСК). То есть, если по каким-либо причинам банк не сможет продать недвижимость либо посчитает это очень нецелесообразным и возьмет ее на свой баланс, то страховая компания ничего платить не будет. Заемщику-то здесь все равно, а вот банкам нет. Поэтому кредитные организации все чаще посматривают в сторону страхования своих финансовых рисков.

«Стоит так же отметить, что сейчас можно застраховать ответственность по ипотечному кредиту, выданному только на покупку недвижимости с оформленным правом собственности, т.е. на квартиру на вторичном рынке или на новостройку, уже оформленную в собственность», - рассказывает Андрей Языков («СК АИЖК»).

Альтернатива

Пока, как отмечают эксперты, спрос на данные программы минимальный, и прежде всего, из-за высокой стоимости страховки, а условия страхования еще требуют доработки.

В связи с этим многие специалисты рекомендуют своим клиентам все-таки выбирать альтернативные пути. Вот, что, например, советует Алексей Мусатов (ЮниКредит Банк): «Ипотека со страхованием ответственности заемщика - самый дорогостоящий и наименее экономически оправданный способ обзавестись жильем. Есть и другие варианты решения жилищной проблемы. Можно взять кредит под залог существующего жилья, скажем, квартиры родителей, так и процентная ставка будет минимальной в силу очень маленького соотношения суммы кредита и суммы залога. Не стоит забывать и о возможности прибегнуть к потребительскому кредиту, ставка по которому в ряде банков составляет около 16% - 18%. Это вполне оправдано, если погасить заем за 1,5 - 2 года. А можно и подкопить средства на первоначальный взнос в 20-30%, На мой взгляд, это самый лучший способ, так как с одной стороны, уменьшает долговую нагрузку и будущие платежи по кредиту, а с другой - позволяет убедиться в своих возможностях изымать часть средств из текущих доходов в течение длительного времени».

Если страхование

Тем не менее, договоры страхования ответственности заемщика заключаются. «Например, данная программа востребована молодыми специалистами, имеющими высокий доход, но не имеющими значительных накоплений», - говорит Сергей Гандзюк, заместитель председателя правления КБ «Евротраст» (ЗАО).

«Несомненно, спрос на данный продукт в банке есть. Объем данного сегмента пока не очень велик и составляет около 3% от общего количества выдач» - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24. Сегодня в ВТБ24 можно оформить ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке с первоначальным взносом 10% при условии страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по возврату кредита. Программа перспективная и развивается, и в ближайшее время банк планирует распространить ее на сегмент строящегося жилья.

Так что тут главное для заемщика - выбрать надежного страховщика. Также имеет значение политика банка: «Подходы к страхованию бывают разными. В некоторых банках величина страховой суммы должна быть 20% от стоимости недвижимости, а в других достаточно всего 5-10%. Но на наш взгляд, этой суммы для покрытия убытков может не хватить даже в обычное время, не говоря уже о кризисе, поэтому в первом случае и банк, и заемщик защищены более надежно», - утверждает Андрей Языков («СК АИЖК»).

Ну и конечно, стоит представлять себе хотя бы примерно процесс осуществления выплаты. В ипотечном кредитовании от дефолта заемщика до возврата долга проходит немало времени: «Кредит признается дефолтным, когда есть минимум 6 месяцев просрочки, потом начинаются переговоры, нацеленные на мирное урегулирование вопроса, затем, если успех не достигнут, проходят судебные процедуры, и по решению суда, наконец, назначаются торги, которые, скорее всего, проходят в два этапа», - рассказывает Владимир Лопатин (ВСК). Таким образом, проходит год, а то и два. «При этом выплата по страхованию ответственности осуществляется уже после продажи заложенной квартиры, если остается непогашенный долг», - объясняет Андрей Языков («СК АИЖК»).

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Сегодня можно оформить ипотечный кредит, располагая всего лишь 10% от стоимости жилья, но правда, застраховав свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Такой полис стоит немало и оплачивается единовременно, к тому же возможен только при покупке жилья, оформленного в собственность, но он дает реальную возможность отметить новоселье даже тем, у кого нет серьезных накоплений, причем риски заемщика в таком страховании минимальны, ведь оно находится под контролем СК «АИЖК». Поэтому в отдельных случаях стоит и отважиться на такой шаг, главное - просчитать все расходы и выгоду.

Советы экспертов

Дмитрий Волокитин, начальник Департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия»

При заключении договора страхования нужно внимательно изучить перечень исключений из страхового покрытия - вы должны быть уверены, что платите именно за страховую защиту, а не просто за бумагу. Впрочем, так как выгодоприобретателем в данном случае является банк, аккредитованные страховые компании проходят отбор и предоставляют стандартизированное покрытие. А вот смотреть на срок страхования и размер страховой суммы необходимо: страховать на срок более 5 лет нецелесообразно, а страховая сумма не может превышать 20% от стоимости заложенной недвижимости согласно законодательству.

Дмитрий Кузнецов, директор дирекции андеррайтинга массовых видов страхования Страховой компании «Согласие»

Если заемщик планирует воспользоваться ипотечным кредитом, разумно сделать предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа) и соответствующей ему суммы минимального первоначального взноса, узнать, какие расходы сопутствуют оформлению и выплате ипотечного займа. Достаточно ли его собственных средств для выплаты первоначального взноса, оплаты банковских комиссий, расходов на оценку жилья, страхование, оформление сделки купли-продажи квартиры, государственную регистрацию прав собственности и на риелторские услуги по оформлению сделки на приобретение квартиры.

Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс»

Главный риск любого страхования - будут ли сделаны соответствующие выплаты при наступлении страхового случая. Поэтому, выбранная компания должна быть очень надежной. В чистоте и честности такой компании, кроме клиента, заинтересован и сам банк. Именно поэтому, важный показатель - наличие у страховой компания аккредитации банком. Чаще всего, банки предоставляют перечень таких компаний. Если вы обращаетесь в одну из перечисленных фирм, то опасаться нечего: прежде чем аккредитовать страховую компанию банк самостоятельно проверяет ее надежность.

Среднестатистический заемщик ипотеки выплачивает кредит вдвое быстрее, чем записано в договоре с банком. Между тем, если изначально брать кредит на более короткий срок, то можно сэкономить за счет снижения процентной ставки.

Банки экспериментируют с минимальными и максимальными сроками выдачи ипотечных кредитов. Это позволяет расширять число клиентов за счет заемщиков преклонного возраста. Правда, средний срок жизни россиян составляет 70 лет. И большинство банкиров настаивают, чтобы ипотечный кредит был выплачен до того, как заемщику исполнится 65 лет.

Десять лет спустя

Банк DeltaCredit заявил о сокращении минимального срока кредитования по ипотечным программам. Теперь заемщики смогут взять в банке ипотечный кредит на пять лет. Ранее минимальный срок кредитования составлял семь лет.

Данный шаг представители банка объяснили желанием расширить число потенциальных заемщиков за счет пожилых россиян. «На момент погашения кредита заемщику должно быть не более 65 лет», - поясняет региональный директор DelraCredit в СЗФО Ирина Илясова. А краткосрочные программы позволяют немолодым россиянам взять и выплатить кредит оперативней.

При этом похожие возрастные ограничения присутствуют в ипотечных продуктах всех банков. Например, как сообщили БН в «СМП Банке», банке «Возрождение» и Росбанке, они тоже выдают кредиты так, чтобы деньги успели вернуться до 65-летия заемщика. Более высокий «порог» из опрошенных банков оказался у Сбербанка. «Нашим заемщиком может стать любой работающий гражданин России в возрасте от 21 года до 75 лет, - заявил БН директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Александр Дорогов. - Тем не менее большинство наших клиентов берут жилищные кредиты с возвратом до наступления пенсионного возраста. Они понимают, что с выходом на пенсию их доходы уменьшатся. И они не смогут оплачивать кредит в прежнем объеме».

Но Сбербанк - это особый случай, поскольку, оперируя государственными деньгами, банк выполняет на ипотечном рынке не только финансовые, но и социальные задачи. Подавляющее же большинство игроков ипотечного рынка работать с людьми чересчур преклонного возраста не спешат. «К сожалению, средняя продолжительность жизни россиян растет не так быстро, как хотелось бы всем нам, - поясняет директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских. - В связи с чем пересмотра возрастных ограничений по кредитным программам пока не ожидается».

Напомним, по данным Минздравсоцразвития, средняя продолжительность жизни по России в 2011 году составила 70,3 года. Для мужчин - 64,3 года и для женщин - 76,1.

Железная маска

Максимальный срок, на который банками выдается ипотечный кредит, также традиционно имеет ограничения. Обычно это 30 лет. Но есть и исключения, например, ВТБ24 готов получать выплаты с заемщика и все 50 лет. Логика простая: чем «длиннее» кредит, тем больше должник заплатит за пользование заемными деньгами.

И, кстати, большие временные отрезки предполагают рост процентных ставок. Возьмите ипотечный калькулятор любого банка. При прочих равных условиях увеличение срока кредита на десять лет приведет к росту процентной ставки где-нибудь на 0,5%.

То есть заемщику выгоднее брать кредит на как можно более короткий срок. «Чем меньше срок кредитования, тем ставка по нему будет ниже, - подсказывает Александр Дорогов. - При этом у клиента всегда сохраняется право погасить кредит досрочно».

И действительно почти все взятые россиянами ипотечные кредиты гасятся задолго до назначенного момента. «Фактический срок жизни ипотечных кредитов, конечно, значительно короче номинального - заемщики погашают кредиты в два раза быстрее планового графика», - рассказывает директор Департамента розничных банковских продуктов «Связь-Банка» Мария Зенина.

При этом комиссии за досрочное погашение большинство банков отменило под давлением Роспотребнадзора.

Проще говоря, брать кредит на как можно более короткий срок заемщику выгодно. Правда, минимальный срок в пять лет для сегодняшнего ипотечного рынка уже не в диковинку. Своей инициативой DeltaCredit не делает «революцию». На рынке присутствуют более «продвинутые» предложения. «При расчете продолжительности кредитной программы в нашем банке клиент может выбрать любой срок от трех лет», - говорит, например, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования «СМП Банка» Наталья Коняхина.

Другое дело, что среднестатистический российский заемщик еще не оценил все выгоды от сокращения срока займа. «Клиенты в настоящий момент склоняются к сроку ипотечного кредита в 15 лет», - отмечает управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. «В банке «Открытие» по стандартным ипотечным программам на покупку жилой недвижимости кредиты оформляют большей частью сроком на 20 лет, а по программам кредитования под залог имеющейся недвижимости - на 15 лет», - продолжает начальник Управления развития розничных продаж филиала «Петровский» банка «Открытие» Алексей Шарко.

Причин так себя вести у заемщиков несколько. Кто-то действительно взял ипотеку на пределе финансовых возможностей. Кто-то боится неожиданно оказаться некредитоспособным и элементарно «перезакладывается». А кто-то банально не учитывает, что при нынешней инфляции через несколько лет и он будет получать на работе другую зарплату, и долг станет гораздо менее обременительным.

Власти Подмосковья придумали еще один способ борьбы с капитальным строительством на землях, не предназначенных для этого. Губернатор Московской области Сергей Шойгу предложил создать одинаковые условия для дачного и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в регионе. Изменения могут коснуться порядка подключения строений к сетям, платы за них, а также объемов потребления ресурсов и мощностей, передает «РИА Новости». Такие меры необходимы области, чтобы бороться с мошенниками, утверждает губернатор.

Многие россияне превратили свои дачи в дома для постоянного проживания. Однако по российскому законодательству такие дома можно строить лишь на землях ИЖС, а земли под дачное строительство предоставляются в целях отдыха, ведения подсобного хозяйства. На даче можно построить дом, но без права постоянной регистрации в нем. Некоторые собственники дачных участков пошли еще дальше: они возводят на них многоквартирные дома, пользуясь лазейками в законах. Градостроительный кодекс разрешает строить на индивидуальном участке дома площадью до 1500 кв. м и высотой до трех этажей. В СНиПе 2001 г. указан еще один критерий: это должен быть «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников». Других признаков, разграничивающих индивидуальные и многоквартирные дома, нет.

Однако к домам, возводящимся на землях под дачное строительство и под ИЖС, применяются разные требования в части коммуникаций и объектов соцкультбыта. «В домах, построенных на землях под ИЖС, должны соблюдаться все социальные нормы. На определенное количество жителей должно приходиться достаточно детских садов, школ, больниц, поликлиник и т. д. Обязанности по обеспечению социальной инфраструктурой лежат на застройщике и включаются в стоимость дома, что и объясняет стоимость такого объекта - более высокую, чем дачи. Помимо социальных объектов, различаются и правила подведения коммуникаций. Так, канализация на землях ИЖС должна быть выполнена строго по нормативам, а вот для дачных домов нормативов нет, и поэтому у застройщиков часто возникает искушение ограничиться «самодельным септиком», - объясняла «Ведомостям» Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «Миэль - загородная недвижимость».

Рано или поздно дачное строительство превратится в строительство индивидуальных домов, пообещал Шойгу. За основу будет взята процедура, при которой можно будет подключить к сетям земельные участки под дачное строительство и под ИЖС по одной схеме и по одной цене. Необходимость уравнения тех, кто строит на землях ИЖС и на землях под дачное строительство, губернатор объясняет тем, что для «дачников» процедуры проще, дешевле, а нормативов нет, чем и пользуются мошенники. Например, собственники дачных участков в Подмосковье возводят на них капитальные дома, а инфраструктуру не предусматривают.

Для борьбы с нарушителями губернатор области предлагает установить и обременения по объему потребления ресурсов и мощностей в зависимости от размера участка и числу проживающих на нем лиц. «Дальше мы вводим обременение - на 100 га необходимо вот такое количество газа, такое количество электроэнергии, и за это нужно заплатить. Если вы один там будете, значит, один такую сумму будете платить, если вас там будет 100, значит, все 100 будут платить», - цитирует чиновника «РИА Новости».

Алексей Буреломов, руководитель департамент консалтинга компании «Миэль-девелопмент», отмечает, что жители многочисленных дачных поселков уже представляют собой нагрузку на инфраструктуры и сети региона. «Именно на территорию в 50 км от Москвы сфокусировано пристальное внимание властей, так как люди здесь живут круглый год, формируют нагрузку на дороги и на социальную инфраструктуру, то есть фактически это постоянное жилье, а юридически это СНТ. Такие СНТ требуют отношения как к местам постоянного проживания и по налогам, и по коммуникациям, и по стоимости пользования энергомощностями», - добавляет он.

По словам Максима Лещева, генерального директора компании «Гео девелопмент», меры, предложенные подмосковным губернатором, ударят также по тем, кто незаконно возводит капитальные строения на дачных участках и продает их дольщикам. «Продажа квартир в таких самостроях - одна из острых проблем в регионе. Так, в начале августа в поселке Вешки Мытищинского района области был снесен многоквартирный дом на 60 квартир, возведенный на дачном участке. Сейчас в прокуратуре региона находится на рассмотрении более 150 подобных случаев. С большой долей вероятности они в итоге будут снесены, а люди лишатся квартир», - вспоминает он.

«Власти Подмосковья еще год назад объявили войну незаконным домам на дачах, но бизнес не уходит с огородов, и покупателей меньше не становится. Себестоимость рассматриваемого жилья невелика - от $500 до $700 за 1 кв. м, а реальная продажа может осуществляться всего по $1000-1500 за 1 кв. м.», - подтверждает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова). По его словам, организация строительства подобных домов осуществляется и физическими лицами, и мелкими фирмами, которые якобы возводят «небольшой» трехэтажный дом предположительно для одной семьи, и именно на этой стадии проходят согласования, а после получения документов меняют назначение проекта на коммерческое и привлекают средства дольщиков. «И даже если до решения суда о сносе не дойдет, к центральным коммуникациям подключить такую многоэтажку будет невозможно», - заявляет Сухов.

По словам Лещева, различаются также и тарифы на подключение для физлиц и юрлиц к сетям. Например, при подключении электричества частники платят 550 руб. за 15 кВт. Для юрлиц 1 кВт стоит около 13 000 руб. (включая налоги), поэтому у некоторых девелоперов есть соблазн получить техусловия по тарифам для частников.

Уже более 10 лет действующее в России законодательство дает участникам рынка недвижимости право выбора: заключать сделки у нотариуса или безнотариально - в простой письменной форме (ППФ). Однако может так случиться, что нас просто обяжут иметь дело с нотариусами при любых сделках с недвижимостью - такие поправки готовятся поправки в Гражданский кодекс, которые уже прошли первое чтение в Государственной думе.

На взгляд обозревателя «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», здесь есть тема для размышления, - причем вместе с экспертами.

Хорошо забытое старое

Времена, когда нотариусы были обязательны, автор этих строк помнит прекрасно - так продолжалось все 90-е годы. Правда, наши консультанты изучили историю поглубже и обнаружили корни в еще более давних временах. В советский период, как мы помним, рынок недвижимости существовал в сильно усеченном виде: квартиры, например, продавать было нельзя, а вот дачи или деревенские дома - пожалуйста. И по тогдашним правилам эти сделки могли совершаться только через нотариусов. «Согласно статьям 239 и 239.1 Гражданского кодекса РСФСР (от 1964 года) обязательному нотариальному удостоверению подлежали договор купли-продажи жилого дома, дачи и даже строительных материалов, а также мены и дарения указанных объектов», - напоминает Ольга Садонина, юрисконсульт компании CENTURY 21 Римарком (г. Чехов).

При появлении в конце 80-х - начале 90-х годов в нашей стране полноценного рынка недвижимости власти, по сути, перенесли на него действовавшие прежде правила. Но затем ситуация стала меняться. Сначала, в середине 90-х, были внесены поправки в ряд статей ГК. Затем был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№122-ФЗ от 21 июля 1997 года). Правда, вступил в действие этот закон не сразу, а с существенной отсрочкой - в Москве, к примеру, с 1 января 2000 года. Все эти изменения, отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», «по сути, окончательно упразднили обязательное нотариальное оформление».

Два минус один равняется... все равно два

Из описанных выше послаблений законодатель сделал лишь два исключения: нотариальное оформление осталось обязательным для договоров ренты и пожизненного содержания с обеспечением, а также ипотеки.

С первыми все более-менее понятно. «В случае с рентой, полагаю, участие нотариуса сохранено ввиду специфики контингента, - говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. - В качестве получателей ренты обычно выступают пожилые люди, которые с большей вероятностью могут стать жертвой мошенников». В общем, нотариусы здесь - некая дополнительная гарантия (работает она или нет - это другой вопрос, и мы его обязательно рассмотрим).

С ипотекой же совсем непонятно. Называть банки «социально незащищенным контингентом» как-то язык не поворачивается (скорее, они со своими службами безопасности да примкнувшими к ним коллекторами сами кого хочешь «запрессуют»), так что объяснить, с какого перепугу ипотечные договоры остались в числе тех, что заключаются у нотариусов, автор затрудняется. Вероятно, к пониманию этого пришел и законодатель. «Требование об обязательности нотариального удостоверения договора ипотеки, содержавшееся в ст.339 ГК РФ, а также в ст.10 Закона об ипотеке, было отменено, - отмечает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». - Это произошло в самом начале 2005 года».

Тут, правда, требуется оговорочка. Хотя обязательное заверение ипотечного договора нотариусом законодательно отменено, банки все равно продолжают настаивать на нам - в, скажем так, «добровольно-принудительном» порядке. Клиентам просто говорят, что иначе кредита им не дадут. Так что получается, что ситуаций, когда требуется удостоверение у нотариуса, формально одна (рента и пожизненное содержание), а по факту - две.

Не запретили, а дали выбор!

Понятно, что все описанные выше процессы очень не нравились самим нотариусам - от них пришлось выслушать много слов о том, что новые законы «запретили им участвовать в сделках с недвижимостью». Это - ложь. Обращаем внимание еще раз: никто нотариусов ниоткуда не «прогонял», никто им ничего не «запрещал». Участников сделок просто избавили от обязаловки с участием нотариуса - но, если эти участники захотят, они, конечно, могут обратиться к нему. «За исключением ренты, обращение к нотариусу - это право, а не обязанность сторон, - говорит Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». - По каждому договору граждане сами определяют, необходимо ли им нотариальное участие». «После отмены обязательного нотариального оформления граждане сначала с настороженностью относились к нововведению, многие по старинке обращались к нотариусу, - добавляет Константин Манченко, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «ТЕРЕМОК» (г. Пушкино). - Но, поняв экономическую выгоду (не надо платить лишние деньги за заверение), стали заключать договора в ППФ. И в настоящее время заверение договора у нотариуса - это исключение, чем норма».

Дорого, и будет еще дороже

Итак, главное слово произнесено - «лишние деньги за заверение». Именно из-за них, как уже понял проницательный читатель, и ломаются все копья. И для того, чтобы оценить масштаб проблемы, давайте, прежде всего проясним, о каких суммах тут идет речь.

ППФ бесплатна. В этом автор этих строк имел возможность убедиться пару месяцев назад, приобретая гараж. Мы с продавцом потратили по полчаса времени, скачали «рыбы» договоров из интернета - полученные нами версии оказались немного разными. Мы их слегка скорректировали под собственные нужды, обговорили детали - и договор готов! Кстати, Управление Росреестра (та государственная служба, которая регистрирует сделки с недвижимостью) без всяких вопросов приняло это наше совместное творчество.

Ну, допустим, мы - люди еще не старые, с компьютерной грамотностью. Не все такие. Как быть прочим? Как выясняется, тут тоже нет проблем. Желающих составить вам договор купли-продажи на рынке масса: это и риелторы, и адвокаты, и даже... сами нотариусы. Обратим внимание: речь идет не об удостоверении договора, а только о его составлении - свои печати в этом случае нотариус не ставит. Цена такой услуги - 5000 руб. максимум.

А вот если договор у нотариуса именно заверять, то суммы окажутся совсем другими. «Когда в 2010 году появилась информация о возобновлении обязательного оформления договоров купли-продажи недвижимости через нотариусов, сообщалось, что стоить сия услуга будет 1% от стоимости недвижимости, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. - В условиях Москвы это означает, что это минимум 45 тыс. руб. покупке квартиры, и минимум 25 тыс. руб. при покупке комнаты».

Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость») немного уточняет эти цифры. По его словам, в «Основах законодательства о нотариате» (ст. 22.1) тарифы четко прописаны. Если не брать лиц, состоящих между собой в родстве (для них тариф льготный), то картина выглядит так:
- при сумме договора до 1 млн. руб. - 1% от суммы договора;
- при сумме договора до 10 млн. - 10 тыс. руб. плюс 0,75% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
- свыше 10 млн. руб. - 77 500 руб. плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн. руб.

Несложный расчет показывает, что при продаже квартиры за 8 млн. руб. (эта сумма, вероятно, может быть признана типичной для московского рынка), услуги нотариуса составят 62,5 тыс. руб. (10 тыс. плюс 0,75% от оставшихся 7 млн.).

Но и это еще не все. Помимо тарифов (как видим, немаленьких, но хотя бы регулируемых государством) нотариусы взимают еще и плату за «техническую работу». Ее размеры, как бы помягче, очень произвольные: есть у меня доверенность, на которой русским языком написано, что за ее составление взяли «200 руб. по тарифу и 800 руб. за правовую и техническую работу». Т.е. «техработы» - это возможность для нотариусов увеличить цены на собственные услуги, причем возможность совершенно никем и никак не контролируемая. Лично у меня не вызывает ни малейших сомнений, что если мечта нотариусов сбудется, и их услуги снова станут для участников рынка обязательными - они моментально раздуют цену «техработ» до небес.

От журнала www.metrinfo.ru
Разумеется, сказанным выше тема не исчерпывается. Нужно еще рассмотреть, что именно нотариусы предлагают в обмен на получаемые ими деньги, какие дают гарантии, а также о «сюрпризах», подготовленных законодательством потребителям. Обо всем этом - в следующий раз.

Мнения экспертов

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
Статья 158 ГК РФ предусматривает, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Следует сразу отметить, что в случаях, когда гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Статья 165 ГК РФ закрепляет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки, а именно: несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
Сейчас нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости не является обязательным, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без, поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия, т.е. смену собственника.

В настоящее время в силу прямого указания закона из сделок с недвижимостью подлежит обязательному нотариальному удостоверению только договор ренты (ст. 584 ГК РФ). Данное требование закона вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, поскольку заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, а именно установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка содержания договора, может оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Cеть офисов недвижимости»
Нотариальные услуги связаны с дополнительными тратами и временем, поэтому, с точки зрения оперативности и удешевления процесса, участникам сделки купли-продажи удобнее заключать договора в простой письменной форме. Минусом стала возможность появления на рынке сделок, которые носят сомнительный характер. Осуществить последующую проверку достоверности сделки, заключенной по договору в простой письменной форме, становится сложнее.

Алексей Комаров, нотариус «Нотариальной конторы Алексея Комарова» (Санкт-Петербург):
Я думаю, что возможность сегодня продать недвижимость без нотариуса, используя ППФ (за исключением ренты и пожизненного содержания) - это пример теоретически правильных размышлений законодателя, которые на тот момент вылились в практическую глупость. Смысл существования Латинского Нотариата в обществе - это свидетельствование от имени государства наиболее значимых фактов и действий, для того, чтобы в последующем у сторон не было соблазна в одностороннем порядке отказаться от возникших обязательств, ссылаясь, например, на якобы непонимание последствий совершенного юридического действия. Покупая недвижимость, гражданин или юридическое лицо не должны опасаться судов. Нотариально заверенную сделку в Европе признать недействительной практически не возможно. Тем самым нотариус, удостоверяя документ, де факто узаконивает его юридическую непогрешимость. Недаром существует поговорка «Где работает Нотариус - там судам делать нечего».

Российские дилеры SsangYong начали принимать заказы на внедорожник Actyon с бензиновым двигателем и автоматической трансмиссией. Первые автомобили поступят к дилерам в начале ноября.

Кроссовер SsangYong комплектуется бензиновым двигателем объемом 2 л. мощностью 149 л.с., и теперь на выбор – механической или 6-ступенчатой автоматической трансмиссией. Данная версия доступна как на автомобилях с передним, так и в варианте с системой полного привода.

Базовая цена на автомобиль с АТ – 805 тысяч рублей, в этой комплектации покупателю доступен кроссовер с ABS, передними подушками безопасности, легкосплавными дисками, полноразмерным запасным колесом, кондиционером, подогревом передних сидений, кожаной отделкой руля и рукоятки КП, круиз-контролем и 6-ю динамиками. Также Actyon обзавелся новой комплектацией Comfort с АТ, которая в дополнение к базовому оснащению содержит систему ESP, боковые подушки и шторки безопасности, шторку и сетку багажника. Стоимость этой комплектации 859 тысяч рублей. Сочетание полного привода с «автоматом» стартует от 889 тысяч рублей.

Обновленный Actyon, представленный в этом году в Женеве, приобрел более яркий облик, благодаря новой хромированной решетке радиатора. Интерьер стал смотреться значительно современней с новой высококонтрастной панелью приборов “Supervision”, а также с рядом новых элементов оснащения. Например, теперь можно выбрать стиль отделки салона, кроме того, Actyon стал более комфортным, благодаря опциями обогрева руля, подогрева задних сидений и функции Bluetooth. Напомним, что стартовая цена на кроссовер Actyon составляет 745 тысяч рублей.

Компания Moody's поставила кредитному рейтингу Евросоюза прогноз «негативный», сообщает Bloomberg. Таким образом агентство предупреждает ЕС о возможности потерять максимальный кредитный рейтинг — «Aaa» в обозримом будущем.

Ухудшение прогноза вызвано опасениями агентства по поводу бюджетной ситуации в Германии, Франции, Нидерландах и Великобритании. Эти четыре страны получают 45 процентов суммарного бюджета государств ЕС. В то же время из-за обострения кризиса в Европе поступления в их бюджет могут сократиться.

Кроме того, свою роль в решении Moody's сыграло нежелание государств ЕС выполнять обязательства, связанные с поддержанием бюджетных дефицитов на низком уровне. Агентство также опасается, что некоторые страны (в особенности «доноры» вроде Германии) станут менее активно обеспечивать солидарность Евросоюза за свой счет.

Рейтинги целого ряда европейских стран в последние годы были значительно снижены. В частности, Испании, которая в 2001-2010 году имела рейтинг «Aaa», сейчас присвоен «Baa3», самый низкий из инвестиционных.

В последние несколько недель ситуация с кредитными возможностями Италии и Испании, которые находятся в эпицентре долгового кризиса, несколько улучшилась. В частности, понизилась доходность по их облигациям. В то же время их положение находится по-прежнему в подвешенном состоянии из-за нерешительности лидеров стран ЕС относительно поддержки программы ЕЦБ по выкупу облигаций государств-должников.

Определенной договоренности о продаже пакета акций крупнейшего российского сотового ритейлера «Евросети» оператору связи «Мегафон» не существует, сообщил РИА Новости источник, знакомый с ходом переговоров. В ФАС заявок о покупке доли в ритейлере не поступало.

Все новости экономики и бизнеса на сайте агентства Прайм >>

Публикации о возможной покупке «Мегафоном» пакета «Евросети» (вплоть до контрольного) во вторник появились сразу в двух российских газетах. Так, по информации «Коммерсанта», контрольный пакет, ныне принадлежащий бизнесмену Александру Мамуту, может быть выкуплен за 1,25-1,35 миллиарда долларов, а сама сделка будет одобрена в ближайшую пятницу советом директоров «Мегафона».

«Переговоры идут давно, и это в общем не секрет. Но такой ситуации, что все так или иначе решено, или есть конкретные договоренности, нет», — сообщил РИА Новости источник.

На вопрос о том, каков интерес «Мегафона» в покупке доли в «Евросети», собеседник ответил, что он может быть комплексным, и включать в себя, в частности, развитие собственной розничной сети, а также изменение с выгодой для себя тех договоренностей, которые есть между оператором и «Евросетью» и касаются продаж услуг «Мегафона» в магазинах ритейлера.

«Евросеть» в настоящее время, кроме магазинов под собственным брендом, поддерживает работу около 500 магазинов под брендом «Билайн» в интересах оператора «Вымпелком», владеющего 49,9% акций ритейлера.

«Евросеть», «Мегафон» и «Вымпелком» своих комментариев по вероятной сделке не предоставили.

Федеральная антимонопольная служба России во вторник сообщила РИА Новости, что по состоянию на понедельник заявок о покупке доли в «Евросети» в ведомство не поступало.

Источники «Коммерсанта» свидетельствуют, что переговоры находятся в завершающей стадии. Комментарии о том, как именно в итоге распределятся акции, разнятся. В частности, один собеседник газеты утверждает, что доли «Вымпелкома» и «Мегафона» в «Евросети» будут равными — по 50%, и, следовательно, небольшой пакет должен будет докупить и «Вымпелком». «Мегафон» может выкупить лишь часть пакета Мамута, а остальное приобретут структуры бизнесмена Алишера Усманова, который контролирует и «Мегафон».

«Евросеть» управляет более чем 5,5 тысячи салонов связи в России и Белоруссии. В случае покупки «Евросети» оператор значительно укрепит свои позиции в ритейле, приводит газета слова одного из собеседников, близкого к сделке. «Мегафон» сейчас имеет 1,75 тысячи собственных салонов и еще 2 тысячи партнерских монобрендовых, к концу года оператор планировал открыть еще 450 собственных салонов.

В сети ближайшего конкурента «Евросети» — «Связного» — 3,2 тысячи салонов. У МТС в сети — 2,6 тысячи собственных салонов и еще 1,5 тысячи франчайзинговых. На конец второго квартала у «Вымпелкома» было 2,9 тысячи брендированных салонов, из них 530 было открыто «Евросетью», а собственных офисов — 217.

Министерство транспорта США оштрафовало ОАО «Аэрофлот — Российские авиалинии» (РТС: AFLT) на $60 тысяч. Как говорится в сообщении ведомства, Аэрофлот нарушил правила, регулирующие вопросы защиты прав пассажиров.

Документ, вступивший в силу в январе этого года, предписывает авиакомпаниям раскрывать полную стоимость билета с учетом всех налогов и сборов. Кроме того, перевозчик обязан без штрафных санкций отменять заказ на приобретение билета в течение суток, после того как он был сделан. Правила распространяются как на американские, так и на иностранные авиакомпании и их агентов.

На сайте Аэрофлота чиновники обнаружили цены, не учитывающие некоторые дополнительные выплаты. Обязательств относительно бесплатного резервирования и его отмены, напротив, Минтранс США на сайте Аэрофлота (в период между 24 января и 13 марта) не нашел.

«Пассажиры должны иметь возможность легко определять полную стоимость перевозки перед полетом, бесплатно резервировать билет и отменять резерв в течение 24 часов. Министерство продолжит отстаивать права потребителей и применять санкции в случае их нарушения», — сказал секретарь министерства Рэй ЛаХуд, процитированный в сообщении.

Компания Renault рассматривает возможность создания альянса с британским производителем спортивных автомобилей Caterham, сообщает Leftlane со ссылкой на французское издание L’Equipe. Целью партнерства должна стать совместная разработка спортивной модели «Рено», которая бы выпускалась под возрожденной маркой Alpine.

В случае заключения партнерского соглашения компания Caterham получила бы помощь крупного автопроизводителя в разработке собственного флагманского спорткара, а марка «Рено» смогла бы воспользоваться опытом британцев по созданию сверхлегких автомобилей.

По некоторым данным, глава Caterham уже встречался с главным операционным директором «Рено» Карлосом Таваресом для обсуждения деталей возможной сделки.

«У нас действительно были переговоры с потенциальными партнерами, – заявил ранее Таварес. – Мы примем окончательно решение о том, выпускать или нет автомобиль под маркой Alpine, до конца текущего года. Но мне кажется, что у новой модели Alpine есть хорошие шансы попасть в серию».

Как уточняет Leftlane, ранее в Renault планировали выбрать в качестве партнера компанию Lotus. Однако впоследствии от этой идеи было решено отказаться из-за смены владельца «Лотуса», пересмотре стратегии фирмы и изменений в менеджменте производителя. В связи с этим Caterham в «Рено» посчитали более стабильной фирмой, так же как и Lotus имеющей команду в Формуле-1.

В мае компания Renault представила прототип первой модели марки Alpine — концептуальное купе Alpine A110-50. Оно построено на шасси гоночного автомобиля Renault Megane Trophy и оснащено 3,5-литровым шестицилиндровым мотором, развивающим 400 лошадиных сил.