В следующем году Федеральная налоговая служба (ФНС) вплотную займется гражданами, которые сдают квартиры в аренду. Ну не дают их доходы налоговикам "спать спокойно". А посему тех, кто уклоняется от уплаты подоходного налога, будут вычислять и привлекать к уголовной ответственности. Впрочем, заставить граждан добровольно платить налог со сдачи квартир налоговая служба вряд ли сможет. Рынок аренды жилья должен сам выйти на тот уровень отношений, когда сдавать квартиры "по-серому" будет невыгодно.

Аренда жилой недвижимости в России - традиционно один из самых "теневых" секторов российской экономики, вытащить на свет который сегодня практически невозможно. Объемы средств, которые перекочевывают от квартиросъемщиков в карманы хозяев жилья в масштабах страны даже приблизительно подсчитать невозможно. Но самым денежным в этом отношении является рынок аренды в Москве. За него и возьмутся в первую очередь инспекторы ФНС.

По приблизительным данным, в год владельцы московской недвижимости, сдающейся в аренду, получают около $4 млрд. Если бы налоговикам удалось заставить всех их заплатить подоходный налог, только бюджет столицы пополнился бы на 450 млрд. рублей. Но реальных рычагов давления на владельцев недвижимости у налоговых инспекторов нет, а добровольно платить 13% от своих доходов граждане не хотят.

Сегодня налоговая служба может только теоретически определить, сдается ли в наем та или иная квартира. Для начала инспектор может проверить все квартиры, находящиеся в собственности, но где никто не прописан. Под проверку также могут попасть квартиры граждан, имеющих две жилплощади и более. Выяснить наличие постояльцев тоже не составляет большого труда - при помощи соседей, участкового и данных из паспортного стола. Но доказать наличие договорных отношений между жильцами квартиры и ее хозяином, а тем более факт передачи денег за услуги найма можно лишь в результате специальной операции.

Если хозяин квартиры не заключал никакого письменного договора со своими постояльцами, поймать его на уклон ении от уплаты налогов практически невозможно. Другое дело, если стороны заключили договор, копия которого, как правило, сохраняется в офисе риэлторского агентства, выступавшего посредником сделки. Однако уклонистов среди владельцев квартир, официально оформивших сделку по их сдаче в аренду, немного. Все они знают на что идут и честно платят налоги с той суммы, что указана в договоре.

- Если граждане не хотят оформлять свои отношения в договорной форме на рынке аренды жилья, государство заставить их это сделать вряд ли сможет, - пояснили "Известиям" в одном из риэлторских агентств. - Может быть, под страхом смертной казни и удастся обязать всех заключать договоры. Но тогда владельцы квартир, чтобы не платить налоги, будут в них указывать, что жилье сдается лишь с уплатой услуг ЖКХ.

Рынок аренды должен самостоятельно прийти к необходимости перехода на договорные отношения, считают эксперты. Ведь договор аренды выгоден обеим сторонам. Квартиросъемщики тем самым страхуют себя от повышения арендной платы или выселения на следующий же месяц после въезда в квартиру по прихоти ее хозяина. А владельцам квартир договор гарантирует своевременное получение платы за поднаем и сохранность своего имущества. Правда, все это стоит дополнительных затрат - как минимум отчислений государству в виде подоходного налога. И переносятся эти затраты, как правило, на плечи постояльцев.

Море банковской рекламы постепенно приучает нас к мысли, что ипотека - доступное средство от любой напасти. Это, конечно, хорошо, поскольку свидетельствует о том, что сравнительно молодой для России финансовый инструмент становится все более естественным и доступным. Но у такого воздействия есть и другая, теневая сторона: мы начинаем забывать о множестве ситуаций, препятствующих использованию ипотеки. Более того, надо быть готовым к тому, что в кредите откажут.

Принято считать, что шансы на получение кредита напрямую связаны с доходами соискателя. Это так и не так одновременно. Действительно, для граждан со средним доходом путь к получению кредита практически закрыт. Вероятно, найдутся банки, которые выдадут $20-30 тыс., однако при нынешней стоимости недвижимости этого хватит лишь на улучшение жилищных условий, но никак не на приобретение квартиры. Кроме того, даже при столь небольшом займе придется выплачивать минимум $400-500 в месяц.

Однозначным препятствием служит и невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли - откажут все равно. Впрочем, современные заемщики, отваживающиеся на крупный кредит, как правило, достаточно осведомлены относительно условий его предоставления. Поэтому такой отказ заранее прогнозируем и не вызывает недоумения.

Однако существуют и неочевидные и малопредсказуемые случаи отказа. Понимая это, стоит усвоить: даже солидный доход не является достаточным основанием для получения кредита. Есть немало историй, когда отказ в кредитовании получали состоятельные соискатели. "Одна из возможных причин - финансовая нестабильность, мешающая регулярному и многолетнему погашению задолженности. В банке существуют службы безопасности, которые пытаются составить психологический портрет будущего заемщика, интересуются подробностями его биографии. Цель такого изучения - выяснить вероятность смены профессии или рода занятий. Если вдруг оказывается, что состоятельный финдиректор в недавнем прошлом был тапером, потом барменом, а потом не работал в течение некоторого времени, занимаясь медитациями и поисками смысла жизни, то какими бы высокими ни были его доходы сегодня, такого человека завернет практически любой банк", - уверен руководитель направления ипотечного кредитования компании "МИАН-агентство недвижимости" Сергей Махоткин.

Немного шансов получить кредит и у людей, обремененных уголовным прошлым. Впрочем, к однозначному отказу приводит далеко не любая судимость. Если у заемщика бандитское и воровское прошлое, то реакция очевидна. Если же причиной заключения стало дорожное происшествие с тяжелыми последствиями или выяснится, что судимый стал жертвой каких-либо сложных обстоятельств, то надежда на благосклонность банка есть. Правда, случаются и перегибы. Известен случай, когда отказали человеку с безупречной финансовой биографией. Причина - бдительному отделу безопасности стал известен эпизод его далекого прошлого, а именно: в возрасте 12 лет он попал в детскую комнату милиции...

Бывает, что отказ получает владелец крупного бизнеса. Причина - сложности с реальной оценкой доходов, недостаточно прогнозируемое будущее. Жизнь предпринимателей в нестабильных российских условиях похожа на американские горки: сегодня вверх, а завтра - вниз. Вполне объяснимо, что неизбежные издержки существования рисковых людей вызывают недоверие банков, заинтересованных прежде всего в пунктуальных клиентах.

И все-таки нужно подчеркнуть: желание "перебдеть" наблюдается далеко не везде. Например, в Сбербанке утомительная процедура проверки клиента не практикуется. Вместо этого придуман институт поручительства, призванный минимизировать возможные риски. И другие банки стремятся не отказать в кредите, но найти возможности для его предоставления.

Возраст и здоровье - помеха ипотеке

Итак, соответствие потенциального заемщика тем требованиям, которые выдвигают банки, - это, пожалуй, основное условие для получения кредита. Однако отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как известно, большинство банков при оформлении кредита требуют застраховать здоровье заемщика и приобретаемый им объект. Рассмотрим более подробно случаи, когда существует риск не получить согласие.

Так, ни одна отечественная компания не застрахует человека в возрасте от 60 лет. Не спасет даже хорошее здоровье и цветущий вид. Выходит, что путь приобретения квартиры в кредит для людей пенсионного или предпенсионного возраста практически закрыт? По большому счету это так. Однако известны случаи, когда пожилые люди все-таки пользуются ипотекой, но опосредованно, благодаря помощи детей или близких родственников. Финансовое урегулирование проблем такого рода - тема отдельного разговора.

"Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его сразу застрахуют. С большой вероятностью соискателю предложат пройти медицинское обследование, - рассказывает С. Махоткин. - Если в результате исследования будут обнаружены серьезные заболевания, то стоит ожидать отказа. Конечно, такие случаи единичны, а поэтому и отказы не слишком часты. Но даже незначительные отклонения в анализах приводят к повышению страховых тарифов".

Логика банков понятна: выплаты по кредиту рассчитаны не на год и не на два. Если на момент получения кредита здоровье уже "хромает", закономерно предположить, что долгие годы на высокооплачиваемой работе такой клиент не продержится.

В страховке отказать

При страховании квартиры - объекта залога - страховым случаем считается утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий (пожар, взрыв газа, затопление, кража и прочее). Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в "Альфа-Страховании" - 0,1-0,14%, в "Ренессанс-Страховании" - 0,18-0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК - от 0,2%, в "Уралсибе" - 0,3-0,38%, в "Стандарт-резерве" - 0,25-0,35% и т. д. Все сказанное относится к общим правилам страхования объекта. Поскольку предугадать возникновение описанных ситуаций практически невозможно, то и отказы по перечисленным пунктам не происходят.

Но иногда в страховании объекта все же отказывают. "Мотивы такого решения, как правило, связаны с тем, что при проверке документов не подтвердилась так называемая юридическая чистота квартиры", - рассказывает С. Махоткин. Недавно был такой случай.

Продавалась квартиры на просп. Вернадского. Желающий ее купить обратился в один из московских банков с просьбой о предоста влении кредита и получил отказ. В процессе проверки выяснилось, что ранее проживавший в ней мужчина переехал на постоянное жительство в Смоленскую область. Оценив риски, страховая компания отказалась работать с этим объектом. Логика решения примерно такова: продавец совершил, мягко говоря, странный поступок, коли так - есть вероятность, что его принудили принять такое решение, значит, впоследствии оно может быть обжаловано в суде.

Хотите в новостройку? Выбирайте банк правильно

Наиболее прочные позиции по ипотеке новостроек держит Сбербанк. Однако на сегодняшний день его ставки не представляют большого интереса: они выше, чем во многих других банках. Более того, долгосрочные кредиты под покупку квартир выгоднее брать в долларах, а именно по ним Сбербанк, как известно, поднял проценты. Конечно, стоит попытаться взять кредит в других банках. В таком случае стоит внимательно изучить базу новостроек, которые они предлагают. Весьма вероятно, что подходящих предложений не найдется. Особенно если требуется квартира, отвечающая конкретным требованиям (район, планировка и т. д.). Есть и другой путь: выяснить, какой банк кредитует интересующий вас объект, и именно у него взять заем. На сегодняшний день это самые реальные пути для получения кредита под новое жилье.

Хотелось бы надеяться, что число отказов со временем уменьшится. Речь не идет о том, чтобы удовлетворялись запросы всех соискателей. Однако спектр кредитных предложений должен быть шире и доступней, а отказы - мотивированнее. Тогда и потенциальным заемщикам не придется искать лазейки для решения своих проблем.

- Каким образом вносятся изменения в утвержденное межевое дело, если обнаружена техническая ошибка при координировании земельного участка?

- В случае если данный земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, то необходимо руководствоваться статьей 21 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в пятидневный срок после их обнаружения.

Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.

В случаях если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда.

Информация об исправлении технических ошибок или об отказе в исправлении технических ошибок в пятидневный срок направляется в письменной форме правообладателям земельных участков или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.

Если участок еще не поставлен на государственный кадастровый учет, то исправления в землеустроительное дело вносятся с соответствующей подписью, подтверждающей правомерность исправлений.

- Является ли снос забора, который фигурировал в деле при межевании (межевые знаки) и постановки на кадастровый учет, и построение нового забора без согласования со смежными землепользователями нарушением Земельного кодекса Российской Федерации?

- В земельном законодательстве Российской Федерации не определен такой вид нарушения, как снос забора.

Так как в результате проведения землеустроительных работ устанавливается граница земельного участка, а не забор (ограда).

- Как правильно провести межевание земельного участка в дачном поселке, если данные из ЕГРП отсутствуют, инвентаризация не проводилась?

Какие правоустанавливающие документы нужно использовать для работы?

-Сведения о земельных участках можно получить из данных государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной, лесоустроительной, геодезической, картографической и иной, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель, документации.

В процессе межевания необходимо использовать документы, которые являются основанием приобретения права на данный земельный участок; исходя из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на земельный участок приобретается:

на основании договора из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, например, на основании договоров купли-продажи, мены, дарения;


из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;


из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;


в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;


вследствие иных действий граждан и юридических лиц;


вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.


- Какие виды строительства возможны на участке, приобретенном в собственность для организации личного подсобного хозяйства?

- В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 112-ФЗ от 07.07.2003 г. "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

- Возможны ли какие-либо сделки с земельными долями или возможно осуществлять сделки только с земельными участками?

- В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных вышеуказанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

- Каков порядок согласования границ земельных участков, координаты поворотных точек которых установлены фотограмметрическим методом по материалам свежей аэрофотосъемки без установления границ на местности. Речь идет о крупных землепользованиях сельскохозяйственных предприятий. Необходимо ли посылать извещения смежным землепользователям о проведении согласования границ на местности или достаточно согласующей подписи на чертеже согласования?

- Исходя из того что учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, должен соблюдаться по основаниям п. 4 ст. 69 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 10 постановления Правительства Российской Федерации N 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства", процедура согласования, изложенная в п. 14 Методических рекомендаций по проведению межевания, не меняется независимо от способа определения координат поворотных точек.

Россияне до сих пор, вот уже почти 15 лет, не могут смириться с приватизацией. Об этом свидетельствуют социологические исследования. Итоги приватизации в России по-прежнему вызывают большие споры. По меньшей мере потому, что, получив ваучер, в ней мог участвовать каждый взрослый гражданин, а реальную выгоду получили лишь избранные. Кто-то называет процесс передачи социалистической собственности в частные руки "прихватизацией", кто-то, напротив, доказывает, что без разгосударствления объектов народного хозяйства это самое хозяйство было обречено влачить жалкое существование. Тема приватизации настолько разделила общество, что консенсуса по ней ждать не приходится ни в ближайшей, ни в среднесрочной перспективе. Оставшиеся у "разбитого корыта", каковых подавляющее большинство, никогда не примут точку зрения тех, кому власть позволила получить по минимальной цене активы и превратиться из, допустим, рядовых кооператоров в миллиардеров. При этом, как говорит глава фонда "Политика" Вячеслав Никонов, чиновники, от решения которых зависела судьба той или иной собственности, пытались добиться того, "чтобы стать как минимум миллионерами". "Нет ощущения, что крупный капитал нажит честным путем. Это дает шаткие основания для собственности, в первую очередь крупной, создаются возможности для передела собственности", - заявил вчера г-н Никонов в ходе обсуждения социологического исследования, проведенного сотрудниками Института социально-политических исследований РАН.

Социологи, опросив 2800 россиян из всех основных групп населения в 54 городах и населенных пунктах всех федеральных округов (опрос проводился в мае), выяснили сегодняшнее отношение россиян к итогам приватизации. Картина получилась нелицеприятная. 77% респондентов уверены, что большинство хозяев крупной частной собственности владеют ею не по праву. 81% россиян считает, что в результате приватизации произошло разграбление национальных богатств страны. Но даже это еще полбеды. Оказывается, что, несмотря на все многолетние усилия властей, направленные, в частности, на "равноудаление" бизнеса (читай - олигархов) от власти, на борьбу с коррупцией и т.д. и т.п., 70% опрошенных россиян считают, что живут сегодня в условиях "кланового, полукриминального, олигархического капитализма".

Не случайно подавляющее большинство респондентов положительно отнеслось к частичному пересмотру итогов приватизации, если эта собственность была получена преступным, криминальным путем. Но при этом, как сказал представивший доклад вице-президент Российской академии социальных наук Вилен Иванов, многие респонденты не стремятся к массовому пересмотру итогов приватизации, в том числе потому, что не верят в законность и справедливость нового передела собственности. По его словам, опрос показал, что россияне хотят, чтобы бизнес исправлял ошибки, допущенные в ходе приватизации, путем повышения своей социальной ответственности.

Кроме того, ни большая часть населения, ни эксперты (в ходе исследования были опрошены также 700 экспертов из числа госслужащих, журналистов, ученых, сотрудников правоохранительных органов) не ожидают широкой национализации крупной частной собственности. Учитывая оценку нынешнего общественного строя в России ("клановый, полукриминальный, олигархический капитализм"), точка зрения, согласно которой это не может произойти, удивления не вызывает. Она лежит отнюдь не в плоскости взаимоотношений разных форм собственности в рыночной экономике, главная цель которых - повышение эффективности и конкурентоспособности хозяйства того или иного государства. Респонденты просто-напросто не видят силы, которая смогла бы осуществить широкомасштабную национализацию.

Хотя вернуть государству многие крупные активы граждане все же хотят. По мнению большинства респондентов, присутствие государства должно быть доминирующим в топливно-энергетическом и оборонно-промышленном комплексе, в добывающих отраслях промышленности. "Большинство россиян положительно относится к идее национализации отдельных крупных предприятий и корпораций, имеющих стратегическое значение в экономике России", - говорит Вилен Иванов. По его словам, реформу электроэнергетики, предполагающую передачу в частные руки генерирующих мощностей, положительно оценил лишь 1% опрошенных. Не исключено, впрочем, что тут сыграло немаловажную роль устойчиво негативное отношение россиян лично к главе РАО "ЕЭС России" Анатолию Чубайсу.

Итоги опроса показали, что спустя около 20 лет после начала рыночных реформ в России и почти 15 лет после приватизации многие россияне до конца не приняли новый для них общественный строй, тем более сдобренный отечественной спецификой. Впрочем, иного трудно было ожидать, учитывая перекосы и ошибки, допущенные при становлении демократического рыночного общества (а именно такое общество является в наше время наиболее эффективным, о чем свидетельствует опыт развитых стран), выразившиеся, в частности, в катастрофической поляризации населения по доходам. Причем разрыв между бедными и богатыми не сокращается, а только увеличивается, несмотря на повышение зарплат и другие предпринимаемые правительством меры по борьбе с бедностью.

"Приватизация очень сильно оскорбила нравственность нашего народа", - считает профессор МГУ и МГИМО Виктор Кувалдин. И формула "стерпится - слюбится", по его словам, здесь не проходит. Ученый предлагает активнее развивать малый и средний бизнес, вовлекать в него все больше россиян, чтобы нивелировать последствия разгосударствления собственности. "В этом направлении надо искать выход", - уверен он. Другой негативный итог приватизации, на взгляд г-на Кувалдина, в том, что России так и не удалось создать конкурентоспособную экономику. В свою очередь, политолог Алексей Кива призвал экспертное сообщество переломить тенденцию и не оправдывать любые шаги власти. "Надо понимать, что сама власть никогда не оценивала ситуацию реалистично, особенно в России", -- говорит он.

Mortgage rates hit a new record low in last week's Bankrate survey, but homeowners still aren't biting, as proven by a drop in applications for new mortgages and refinance loans.

Homebuyers are holding back, for sure, as home prices keep falling and lenders continue their reluctance to extend a mortgage to anyone without stellar credit and a 20-percent down payment. According to CNBC, experts expect home prices to drop further by the end of the year, possibly by 6 percent to 7 percent.But there's a change in attitude, particularly among younger buyers, that may be stalling the housing market. The Wall Street Journal reported that the latest Census figures show a decline in homeownership not seen since the Great Depression. Battered by a housing crisis that doesn't seem to have an end in sight, more people are viewing the American dream of homeownership with a jaded eye. Far from being the solid investment in the future, reports of foreclosure, inability to refinance to more favorable terms and the financial fallout that brought to light the whole sordid banking mess have all made renting a home seem like the better, safer solution for many Americans.

The latest Census figures show that in the decade from 2000 and 2010, the homeownership rate fell by 1.1 percent to 65 percent. Every region in the country declined, with major cities like New York, (69 percent renters) Chicago (55 percent renters) and Los Angeles (61.8 percent renters), leading the way. The regions with the highest homeownership rates were Keweenaw County, Mich. (89.8 percent) and Sumter County, Fla. (89.7 percent). Among age groups, the 35-44-year-old group saw a drop of nearly 4 percent in homeownership, from 66.2 percent to 62.3 percent.

Homeownership rates are still the second-highest they've been since the Census survey began collecting data in 1890, but experts expect the housing slump to result in further declines.

If you were in a financial position to buy a home, would you consider renting instead?

The mortgage banking industry wants to win your trust back. Lenders and servicers realize their reputation is tainted but they say they are determined to reverse that.

That was a common theme among lenders who spoke during the first day of the Mortgage Bankers Association, or MBA, annual meeting in Chicago. Many in the crowd of more than 2,000, mostly mortgage and real estate professionals, cheered and applauded the pledges.

But the crowd of more than 200 protesters who stood outside the Hyatt Regency Hotel, where the conference is taking place, didn't seem to care about the lenders' good intentions, as they carried signs with photos of bank executives that read: "They get rich. We get foreclosed." The group is a coalition of community and labor organizations that organized hundreds of protesters, sending them to various locations across the city. They say they were not part of the Occupy Wall Street marches that are taking place nationwide.

The MBA president had warned attendees earlier in the day that protesters were expected to show up at the hotel. He asked them not to engage and stay clear of the protest.

But it appears that a handful of protesters made their way into the hotel and, posing as conference attendees, they popped some not-so-easy-to-answer questions.

"Knowing what your company has done ... how can you show your face in this city and how do you intend to fix the colossal damage you have done to our city, our family and our economy?" asked a man who walked up to the microphone when one of the sessions was open to questions from the audience. The question was directed at Michael Heid, president of Wells Fargo Home Mortgage. Heid told the man, who did not identify himself, that the lender is working to find more alternatives to foreclosure and is making an effort to work with borrowers on solutions such as loan modifications.

A few minutes later, a couple of more questions for Heid: "Where's your moral compass?" asked a woman in the audience. "How do you sleep at night?"

Heid answered. "We've made mistakes. Over time, we have gotten more right than wrong. ... Those that remain in the industry clearly understand we have an obligation" to the country.

Heid earlier had told the audience that lenders should stop playing defense and "prove to (borrowers) that we can win back their trust."

As with many other lenders in the country, Heid has a long way to go.

As for the people who people who asked the questions, I don't expect to see them in any sessions at the conference today. The man who asked the first question was discreetly escorted out of the hotel yesterday (I'm not sure anyone noticed it but I happened to be standing near the door when he was invited to leave). I asked security what was going on and was told the man and the other woman were with a group of protesters who "managed to get in and get badges."

As the housing crisis drags on, the government is seeking to ease out of the mortgage business and let the private sector take control. That worries some analysts who don't want to see any more potential setbacks in a recovery.

Fannie Mae and Freddie Mac, the two largest mortgage companies, have had their troubles since the federal government took them over in 2008. Last month, the Federal Housing Finance Agency (FHFA), which has oversight of the two companies, filed suit against 17 banks, charging them with providing misleading information about the quality of loans. But two weeks later, it was announced that the SEC was prepared to reprimand Fannie and Freddie for their own part in the mortgage meltdown.

Mortgages backed by Fannie Mae and Freddie Mac are guaranteed by the government, an attractive benefit for investors, even if the returns are relatively modest. The two agencies, along with the FHA, are responsible for 90 percent of mortgages.

Congress has agreed that the goal is to eventually shut down Fannie and Freddie. This year, they've reduced the limit on jumbo mortgages back to $417,000 as the maximum that could be guaranteed. It had been raised to reflect higher home prices in certain expensive real-estate markets, but as of this month, the previous limit was restored. Industry analysts worry how this will reflect on mortgage rates and home prices, already suffering steep declines since the crisis began. Rates typically are higher for loans not backed by the government and borrowers are required to have a higher down payment.

The message to the private sector seems to be that lenders are going to have to hold all the risk for the loans they make. How this affects future homebuyers and investors is still an unknown; it could be a sea change in the way we define the American Dream and the way investors look at housing.

What do you think of the government's plan to move out of the mortgage business?

During times of economic instability and employment uncertainty, many people wonder if they should pay off their mortgage, especially as they get closer to retirement.One rule of thumb used to be (all rules of thumb seem to be under scrutiny these days) that if you could get a better real rate of return in the stock market, it might be worth paying off your home's debt and deploying the extra money in the market. But with so much volatility in the market, that's a scary prospect for the risk-averse, or for those with a short time horizon.

Since the recession, the stock market has recovered much more quickly than housing, which looks like it still has a long way to go before regaining prerecession home values. But putting your mortgage payment into the market means your investment could go down. If that's beyond your risk tolerance, compare the returns of safer, fixed-income investments instead.

Here are a few additional questions to ask before signing off on a mortgage payment:

What other debt do you have? Not all debt is created equal. Before you pay off a mortgage, make sure your expensive, high-interest debts, like credit-card balances are paid off first. Because you get the tax deduction, the mortgage should probably be the last debt you pay off.

How far are you from retirement and do you have plenty of retirement assets? For many, heading into retirement debt-free is psychologically as well as financially freeing. While it makes sense to pay off high-interest debt, your next step should be to make sure you have six months of living expenses and a well-funded retirement nest egg.

Do you want your home to produce income in retirement? At age 62, you might be eligible for a reverse mortgage, which pays you a set amount while you continue to live in the home. The more equity you have in your home, the higher the payout.

Use this mortgage payoff calculator to find out how quickly you could own your home free and clear.

Remember back in 2009, when President Barack Obama introduced the Home Affordable Modification Program, or HAMP, by touting its goal of helping 3 million to 4 million borrowers keep their homes? The program has actually provided mortgage relief to fewer than a million to date.

The Wall Street Journal reported that Treasury Department statistics show the government program provided loan modifications to approximately 691,000 homeowners as of August.

The program pays lenders to reduce mortgage payments and avoid foreclosure. About 10,800 homeowners received permanent reductions in their loan balances, with a median write-down of 30.5 percent.

Critics of the program charge that it was rolled out too quickly and haphazardly, swamping the mortgage industry with applications it couldn't fulfill. The Treasury Department acknowledges that there were flaws and pledges to keep reaching out to homeowners who need assistance.

Another of the government's programs to help homeowners, the Home Affordable Refinance Program, HARP, is also sharply down from initial estimates. That program is open to homeowners with loans guaranteed by Fannie Mae and Freddie Mac and is meant to allow those whose homes declined in value to refinance to a lower mortgage rate without putting down additional cash. Though projected to help 4 million to 5 million homeowners, it only enrolled 865,000 through July.

Look for an announcement from the administration in the next couple of months about how they plan to make the programs more successful.

How bad is the housing market in the United States? So bad, that two senators -- a Republican and a Democrat -- have joined forces to push a bill that would offer visas to foreigners who spend $500,000 buying homes in the States.

The bill was co-authored by Sen. Charles Schumer (D-N.Y.) and Sen. Mike Lee (R- Utah) and includes several other immigration measures to attract more foreign capital into the United States, the Wall Street Journal reports.

The concept of giving out visas in exchange for foreign cash investments isn't anything new, but none of the programs currently available target homebuying. One existing program allows foreigners to get U.S. residence visas if they invest a certain amount in a job-creating ventures in the United States. The required minimum investment varies from $500,000 to $1 million, depending on the area. Commercial and residential developers have been all over these programs to fund construction of projects since lenders tightened their belts after the real estate crash.

But many foreigners, who are eager to invest in the States, hesitate to put their money in a project or a business venture that may or may not work. If these foreign investors had the opportunity to buy homes instead, certain U.S. markets would be flooded with buyers. Under this bill, the foreign investors would be allowed to buy vacation homes and investment properties. But they would not be allowed to work without getting a standard work visa. The investors would be required to spend at least half of the $500,000 in a home where they would reside for a minimum of six months.

Foreigners spent $82 billion buying homes in the United States in the 12 months ending in March, according to the National Association of Realtors. That's $16 billion more than in the previous year. The weak dollar and low real estate prices have been the main drivers behind the increase in sales. If you were to throw in a visa on top of those, it would certainly entice many other foreign investors.

There's no question this would help spur home sales, but the concept of having a huge wave of foreign landlords in the United States concerns me a little.

What do you think? Should the States offer visas to foreign homebuyers?