Состав участников инвестиционно-строительного проекта (ИСП) их роли, распределение функций и ответственности зависят от масштаба и сложности проекта. Постоянными являются функции по реализации ИСП на протяжении его жизненного цикла.
ИСП должен быть осмыслен, придуман и инициирован, а значит, у него должен быть инициатор.

Консультанты - это лица (юридические и физические) привлекаемые по договорам для выполнения функций по обоснованию и планированию на предынвестиционной стадии - юристы, оценщики и пр.
В соответствии с терминологией ФИДИК к консультантам относятся участники проекта, оказывающие заказчику нематериальные услуги по проекту. Эти услуги делятся на 2 группы:
1. Управленческие услуги, в содержание которых входит управление ключевыми характеристиками проекта, такими как стоимостные показатели проекта, сроки и качество работ.
2. Услуги, ограниченные узкоспециализированными областями, оказание которых не призвано воздействовать напрямую на ключевые характеристики проекта.
Функции первой группы:
выполнение обязанностей технического заказчика;
управление проектом;
управление строительством;
услуги инженера (инженерной организации).
К функциям 2-й группы относятся услуги, оказываемые в специальных областях, например юридические, риелторские, оценочные, инжиниринговые, переводческие и др. подобные услуги.

Реализация ИСП связана с исполнением отдельных этапов, начинается от замысла, идеи и заканчивается утилизацией построенного и эксплуатируемого определённый срок объекта.