Купля-продажа квартир на вторичном рынке

1. Приватизация

Покупка и продажа квартир стала возможна в результате процесса приватизации жилья, стартовавшего еще в начале 1990-х годов. Именно с того времени и началось формирование российского рынка недвижимости. Приватизация жилья была и до сих пор остается бесплатной. По замыслу российских законодателей, бесплатная приватизация не будет бессрочной, однако время от времени сроки ее окончания откладываются на очередные несколько лет.

В соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» каждый россиянин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, то есть квартиры, комнаты или же загородного дома. При этом в случае, если гражданин уже совершал приватизацию жилья, однако впоследствии она была признана недействительной, он вновь получает право на однократную бесплатную приватизацию.
Закон ставит в приоритетное положение детей. Если гражданин, оказался собственником жилья в порядке его приватизации, являясь несовершеннолетним, по достижении совершеннолетия он сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилья (ст. 11 закона о приватизации).

Гражданин может быть участником приватизации и собственником или сособственником жилого помещения. Доли в правах собственности на квартиру на практике начинаются от одной восьмой ее части, причем во многих случаях выдела части собственности в натуре не производится, хотя при этом доли собственности можно продавать и покупать.

У детей как потенциальных собственников приватизируемой квартиры есть, помимо сохранения права на бесплатную приватизацию впоследствии, еще одно правовое преимущество. Если несовершеннолетний ребенок был прописан в квартире, но процесс приватизации начался после его выписки, она будет признана незаконной. Ребенка, прописанного в муниципальной квартире, в ходе приватизации нужно обязательно наделить долей собственности.

Для приватизации квартиры нужно получать практически тот же пакет документов, что и для продажи – к нему мы и переходим.

2. Отчуждение квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры следует собрать необходимый пакет документов, без которого состояться она не может. Чтобы рассказать о них для простоты представим себе, что вы выступаете продавцом жилого помещения.

Существует множество организаций, предлагающих провести данную работу за владельца квартиры и, если понадобится, в кратчайшие сроки. Однако это требует затрат, варьирующихся в пределах от 15 до 25 тыс. рублей (без учета государственных пошлин и сборов), в случае ускоренного сбора документов сумма гонорара может вырасти, причем на неопределенную величину. Между тем собрать необходимые документы не так уж сложно и самостоятельно.

Первая группа бумаг понадобится вам в территориальном Бюро технической инвентаризации (БТИ). Здесь вам понадобится получить выписку из технического паспорта на жилое помещение по так называемой форме 1а. Это документ, рассказывающий о том, по какому адресу расположена квартира, на каком она этаже, в каком году построен дом и т.д. Также здесь указывается балансовая стоимость квартиры по оценке БТИ. Это минимальная цена жилья, по которой его можно продать, однако сама она бывает обычно во много раз ниже рыночной. К примеру, квартира, стоящая около 20 миллионов рублей, по документам БТИ может быть оценена в 500-700 тысяч рублей.

К техпаспорту прилагаются еще два документа – экспликация и поэтажный план. Экспликация представляет собой опись помещений квартиры с их площадью и функциональным назначением, план же – чертеж квартиры наподобие тех, что рисуют на планах пожарной эвакуации, но только с указанием размеров помещений.

Документы БТИ действуют в течение одного года, а получение их обойдется в 1500-2000 рублей.

Вторую группу бумаг получают в эксплуатационной конторе, которая сокращенно именуется ЖЭК или РЭУ. Первый – выписка из домовой книги. Это документ, рассказывающий об истории квартиры: кто в ней прописан сейчас, был прописан или выписан ранее. Кроме того, здесь же следует получить копию финансово-лицевого счета, в нем указывается, сколько платится за квартиру и за что конкретно. Наконец, третий документ – справка об отсутствии задолженности по квартплате. Конечно, ее лучше не иметь вовсе, однако даже наличие задолженности препятствием к получению не является. Просто в бумаге будет указана сумма, которую надо внести и покупатели часто соглашаются сделать это за свой счет: по сравнению со стоимостью квартиры квартплата за месяц-другой значительной суммой не является.

За получение документов в эксплуатационной организации официальных платежей вносить не надо. Однако минусом бумаг, которые вам здесь оформят, является краткосрочность – они действуют в течение месяца.

Есть еще несколько документов, получение которых может быть необходимо, но уже в зависимости от тех или иных обстоятельств. Если гражданин, собирающийся продавать жилье, состоит в браке, следует получить разрешение от супруга – даже если тот никак не участвует в правах собственности на квартиру. Кроме того, если гражданин менял паспорт и в документах о собственности числится под другой фамилией (или именем), следует получить справку о смене паспорта в органах милиции.

Отдельная ситуация – наличие несовершеннолетних детей. Для проведения сделки купли-продажи, частью которой владеет ребенок, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Основным условием для их согласия на сделку является подтверждение того, что жилищные условия несовершеннолетнего ребенка не будут ухудшены, и он получит не меньшее, чем прежде, количество квадратных метров жилья. Фактически это означает, что при получении разрешения органов опеки должен быть известен точный адрес нового жилья. В ряде случаев это требование может затруднить сделки с жилой недвижимостью.

3. Сделка купли-продажи и переход права собственности

Когда собран полный пакет документов, срок действия которых не истек, найден покупатель квартиры и оговорены условия сделки, наступает пора подписывать договор купли-продажи. Сложившаяся на рынке практика такова, что подписанию данного документа предшествует внесение задатка (или аванса), которым потенциальный покупатель фактически бронирует свое будущее приобретение. Задаток (аванс) может даже предшествовать сбору необходимых для проведения сделки документов. Отличие задатка от аванса заключается в последствиях отказа одной из сторон от сделки. В случае внесения задатка отказавшаяся сторона лишается данной суммы — то есть отказавшийся покупатель оставляет внесенное у продавца, если отказывается продавец — он обязан вернуть двойную стоимость задатка несостоявшемуся покупателю. И задаток, и аванс оформляются в простой письменной форме.

Основная часть денег (сумма сделки за минусом задатка или аванса) обычно кладется в арендованную банковскую ячейку, откуда продавец их может получить по предъявлении сотрудникам банка документов, подтверждающих сделку. Большинство банков оказывают подобные услуги — заключается соответствующий трехсторонний договор с условием. Важно знать, что договор является срочным — если выемка денег продавцом не была произведена в течении, например, двух месяцев, то деньги могут быть забраны покупателем.

Главная особенность недвижимости как товара состоит в том, что операции с ней, приводящие к изменению прав собственности, требуют государственной регистрации, причем сделка с недвижимостью считается состоявшейся только с момента таковой регистрации.

Ранее сделки с недвижимостью учитывались нотариусами. Однако в настоящее время заключать договор купли-продажи недвижимости можно в простой письменной форме. Тем не менее, сам договор (не переход права, а именно бумагу) можно зарегистрировать у нотариуса, хотя в целях совершения сделки это не обязательно. Это обойдется в сумму до 1000 рублей. Регистрация и заверение сделки нотариусом никак не отменяет необходимости государственной регистрации.

В настоящее время права собственности и их переход находится в ведении органов Федеральной регистрационной службы, в сокращенном виде – Росрегистрации. При осуществлении сделки с квартирами осуществляются сразу два регистрационных действия – регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности. Внешне это выражается в постановке печати на каждый экземпляр договора купли-продажи и выдаче покупателю (или покупателям) квартиры нового свидетельства о собственности действующего образца. Именно договор с печатью органов регистрации служит основанием для выемки денег из банковской ячейки.

Согласно существующему порядку, регистрационные действия государственные органы осуществляют в течение одного месяца. Стоимость данных процедур со среднестатистической московской квартирой обычно не превышает 10 тысяч рублей. Существует процедура так называемой ускоренной регистрации, однако она стоит существенно дороже, сократить же время ожидания документов позволяет фактически лишь на неделю-полторы.

Участникам сделки с недвижимостью может быть отказано в регистрации договора купли-продажи в случае, если в поданном комплекте документов будут обнаружены ошибки. Уточнять общую площадь квартиры или состав помещений отдельно взятой квартиры сотрудники Росрегистрации не обязаны и делать этого не станут. Однако основанием для отказа является неправильное указание в документах БТИ адреса дома, в котором находится квартира. Например, вместо слова «проспект» написано «переулок» или вместо слова «корпус» - «строение». Ошибки в адресации – наиболее частая причина, по которой документы приходится подавать на регистрацию вторично, поэтому при их получении стоит крайне внимательно убедиться в точности содержащейся в них адресной информации.

4. Кто такой риэлтер и зачем он нужен

Представим себе, что у вас появилась задача приобрести квартиру. Будем надеяться, что за вас можно только порадоваться. Однако теперь все сказанное выше необходимо воплотить на практике. В принципе это возможно, даже при отсутствии опыта совершения операций с недвижимым имуществом. Однако в данной сфере не зря действуют тысячи профессиональных посредников, именуемых риэлтерами, то есть агентами по недвижимости.

В мировой практике функции агента сводятся к тому, что он, представляя своего клиента, ведет поиск покупателя или же подбор недвижимости, соответствующей определенным параметрам и готовит сделку. Если в ходе сделки возникают какие-то правовые вопросы, это уже компетенция юриста, которого может нанять клиент.

В отечественной практике все обстоит несколько иначе. Казалось бы, чего проще – поездить по предлагаемым вариантам, посмотреть квартиры. А затем, чтобы не тратить личного времени, обратиться в риэлтерскую компанию. Иногда действительно можно услышать суждение о том, что квартиру можно подобрать самостоятельно, риэлтера же достаточно пригласить исключительно для подготовки и проведения сделки.

Однако жизнь часто преподносит подарки, совершенно неожиданные. Риэлтер выполняет функции и собственно агента по недвижимости, и ряд других самых разных функций – юриста, сыскного бюро, а часто еще и психолога, успокаивающего нервы своего клиента. Дело в том, что отечественное законодательство защищает прежде всего собственника квартиры, который оказывается в роли продавца. В итоге, если сделка проведена с нарушениями, то продавец может подать в суд, который данную сделку расторгнет.

Оснований для успешного иска может быть множество. Это и неожиданно вскрывшиеся, но ранее неизвестные заболевания продавца. К примеру, уже после сделки может выясниться, что он давно состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере и, продавая квартиру, не мог отдавать себе отчета в своих действиях. Часто оказывается, что в ходе приватизации были нарушены права третьих лиц. Например, не учтены права несовершеннолетних на долю в общей собственности (просто из-за халатности чиновников опеки) или незаконно выписаны из квартиры люди, находящиеся на момент приватизации в местах лишения свободы. И обиженные дети или бывшие сидельцы предъявляют свои права, а суд признает сделку расторгнутой. Подобные случаи вроде бы встречаются не на каждом шагу, но много их или мало, судить трудно. В общей сложности признается недействительными порядка 4% сделок, совершаемых с квартирами в Москве и Московской области. Вроде бы доля небольшая, но очень не хочется оказаться в числе тех, кто пополнил данную статистику.
В случае утраты покупателем прав собственности суд, конечно, обяжет вернуть деньги. Но совершенно необязательно, что тот, кто выступал продавцом квартиры, сможет или согласится их отдать (например, скажет, что потерял). Кроме того, бывает, что в договорах купли-продажи, в целях ухода от налогов, фигурирует не реальная сумма сделки, а балансовая стоимость квартиры, указанная в документах БТИ. В случае признания сделки недействительно продавец будет обязан вернуть только эти весьма скромные средства. (Краткий промежуточный совет: выступая в качестве покупателя, указывайте в договоре все деньги, которые вы намерены заплатить за недвижимость.)

Задача риэлтера в таких условиях – выявить потенциальные риски потери прав собственности на квартиру (о страховании – смотрите отдельный материал). Риэлтерские компании создают в своей структуре специальную службу безопасности, задачей которой является сбор полной информации о юридической истории квартиры, продавцах и всем том, что может в будущем создать проблемы покупателю. В этом как раз и заключается преимущество, во-первых, регулярных агентств недвижимости над риэлтерами-одиночками, а во-вторых, над самодеятельным покупателем, надеющимся, что ему просто повезет.

5. О клиентах и деньгах

Далеко не во всех случаях бывает так, что у одной стороны сделки есть деньги, а у другой – юридически чистая и подходящая покупателю по цене и качеству квартира. Наиболее частый тип сделки – улучшение или ухудшение жилищных условий, когда человек хочет на вырученные деньги переехать в большую квартиру или, наоборот, стать обладателем меньшей, получив в придачу некую сумму. Сделки такого рода риэлтеры называют альтернативными.

Разумеется, они сложнее, чем прямые покупки (обмен денег на готовое жилье), особенно, когда в подобную операцию оказываются вовлечены несовершеннолетние дети. Но с детьми или без, проблема альтернативных сделок в том, что всем покупателям и продавцам деньги нужны единовременно. Поэтому и сделки такие совершаются единовременно. А если в ситуацию оказывается вовлечено несколько альтернативщиков, выстраивается целая цепочка, иногда весьма длинная, число участников которой (вместе с представляющими их интересы агентами) может доходить до двух десятков человек, или даже более.

Такого рода цепочки из-за несовпадения интересов участников имеют свойство периодически рушиться, поэтому становится их участником не рекомендуется – крайне невелика вероятность дойти до финала сделки. Однако короткие альтернативные сделки – постоянная практика рынка. И, кстати говоря, хлеб риэлтерских агентств. За проведение простой купли-продажи сейчас считается нормальной плата в размере 3% от суммы сделки. В случае с альтернативой, то есть по сути двумя (или более) сделками, с клиента попросят порядка 4,5% (естественно, от стоимости более дорогой квартиры, участвующей в сделках данного клиента). Проще говоря, по сегодняшним меркам цен на столичное жилье работа риэлтерского агентства сопоставима по стоимости с недорогой новой иномаркой. Много это или мало, судить вам. Тем не менее часто бывает так, что собственник альтернативной квартиры не может сам организовать необходимую ему цепочку сделок — здесь участие в процессе посредника в лице опытного риэлтора является неизбежным условием совершения переезда.

6. Немного о налогах

Налог на недвижимость в России есть, но пока он столь мал, что о нем можно не говорить вовсе. Однако при сделках с квартирами может возникать подоходный налог. Он не взимается с тех продавцов квартир, у которых срок получения свидетельства о собственности превышает три года. Если же человек, продает квартиру до этого срока, он имеет право на налоговый вычет, составляющий в настоящее время 2 миллиона рублей (в недавнем прошлом – 1 млн). Иначе говоря, при продаже квартиры ценой в 5 миллионов, подоходный налог придется заплатить не со всей суммы, а только с 3 миллионов и составит он (13%) 390 тысяч рублей. Часто именно по данной причине продавцы стараются занизить указываемую в договоре купли-продажи сумму сделки. Совет только один – проще от такого варианта отказаться вовсе. Потому что на квартирном рынке главное и еще раз главное – надежность приобретения и уверенность в завтрашнем дне.


Источник: www.realto.ru