ПРАКТИКА СУДЕБНЫХ СПОРОВ О ВЫСЕЛЕНИИ
В настоящей статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.
В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По статистике, с начала 2009 года Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг ЖКХ. За тот же период судебными приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Но, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых из них, например в Омске, отсутствует фонд для переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. В Санкт-Петербурге практика выселения за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.
К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.
Решение о выселении было вынесено после того, как судья убедился, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т.п.
Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.
На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 внимание судов обращается на причины и длительность периода неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.
В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.
На практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.
Одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату. Ведь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.
Процедура выселения за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.
Одним из оснований выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, является снос дома. Снос жилого здания может производиться, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В случае сноса дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая отвечает общественным интересам. Согласно статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значения. При этом все земли в пределах черты населенного пункта находятся в ведении городской администрации.
При выселении граждан из жилых помещений государственного, общественного жилых фондов, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым гражданам должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения. Суд, принимая решение о выселении, должен обязательно проверить состояние жилья, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставления жилой площади, его принадлежность.
ЗАО "Задача" обратилось в суд с иском о выселении семьи К., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с тем, что Постановлением Администрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен ЗАО "Задача" под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома. На основании данного Постановления Администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.
Под переселение семье К. была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеющая изолированные комнаты, раздельный санузел, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую жилую площадь, но расположенная в отдаленном районе города, с чем ответчики категорически не согласны. Предлагаемая квартира предложена в порядке обмена и на момент предложения принадлежала на праве собственности М. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку не соблюден порядок выселения жильцов из спорной квартиры, а квартира, предлагаемая семье К., находится в собственности М. (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 19.03.2001).
Суд проверяет наличие и правильность оформления документации, подтверждающей цель сноса дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Например, органы местного самоуправления для рационального использования муниципальной земли вправе разрешать снос жилого дома старой постройки для строительства нового многоэтажного жилого дома. Удовлетворение жилищных потребностей граждан обычно признается соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома для строительства торгового объекта суд вряд ли сочтет соответствующим нуждам горожан.
ЗАО "Шелдом" обратилось в суд с иском о выселении из жилого дома К. и В. Земельный участок, на котором расположен дом, согласно Постановлению Администрации г. Саратова предоставлен истцу в аренду на 10 лет для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Истцу поручено произвести отселение жильцов. Проект дома согласован с заинтересованными службами и ими утвержден. Истец в ходе отселения жильцов со стройплощадки предлагал ответчикам для переселения две квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, в которых никто не зарегистрирован. Ответчики заявили, что предлагаемые квартиры находятся в отдаленном районе, далеко от места работы и поликлиники К., а В. нуждается в постоянном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигается с трудом. В судебном заседании исследована копия Постановления Администрации г. Саратова о предоставлении ЗАО "Шелдом" в аренду на 10 лет земельного участка под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, исследованы акты обследования квартир, предлагаемых под отселение.
Суд исковые требования удовлетворил (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.07.2002).
В данном случае суд учел, что органами местного самоуправления соблюден порядок выселения, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые для отселения жилые помещения имеют жилую площадь, отвечающую требованиям закона, и отвечают санитарно-техническим требованиям.
На практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47.
В судебном разбирательстве судом проверяется правильность действий и принятия решений межведомственной комиссии, которая создана для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу должна быть создана федеральным органом исполнительной власти, а в ее состав включаются представители органа исполнительной власти, органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса. Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания.
Основными документами, помимо решения о сносе дома, являются акт обследования и заключение межведомственной комиссии. К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: Правительство Москвы решение о сносе дома не принимало, протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
В суде истец должен доказать или наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии; или ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности.
Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.
Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Заселение в одну комнату лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку предоставляемое гражданам жилое помещение не является отдельной квартирой. Вывод суда о том, что ответчики как ведущие раздельное хозяйство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.
По другому судебному делу супругам, длительное время проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежат две комнаты, другому - одна), в связи со сносом дома Департаментом жилищной политики была предоставлена равноценная трехкомнатная квартира на праве собственности. Бывшие супруги не согласились на предложенный вариант. Суд обязал жилищный орган предоставить бывшим супругам две отдельные квартиры.
В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со статьей 15 ЖК РФ (см. комментарий к статье 15 ЖК РФ).
В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Так, суд удовлетворил иск мэрии города МО "Город Биробиджан" к К., Б., В., П., А. о выселении из жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. Постановлением главы мэрии города принято решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Ответчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в связи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности и расположено в кирпичном доме, на пятом этаже, общей площадью 32,6 кв. м, с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состояние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. Предоставляемая квартира фактически и юридически свободна.
В каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.
В соответствии со статьей 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением из старого фонда новое помещение должно быть не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта. На практике при выселении остаться в том же районе крупного города, где находилось первоначальное жилье выселяемого, сложно, особенно в столице. В Москве в связи с переселением из сносимых домов, в первую очередь из панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения, предоставляется жилье с нормой предоставления нового жилья на одного человека 33 м общей площади, на двоих - 42 м, на троих и более - по 18 м на человека.
Несмотря на возражения ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставляемого благоустроенного помещения взамен сносимого. Не учитывается район населенного пункта, где предоставляется новое жилье, хотя в средних и крупных городах местонахождение жилья является определяющим в его стоимости.
ФГОУ "Ростовская государственная консерватория имени С.В. Рахманинова" обратилось с иском к семье К. о выселении из 1/6 части домовладения, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в связи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенная в другом удаленном районе города. Ответчик с предложенным вариантом отселения не согласился. Суд, давая оценку доводам ответчиков, указал, что требования К. о предоставлении им жилья только в центре г. Ростова-на-Дону не основаны на законе.
Район проживания, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать выселяемых из-за плохой транспортной доступности или удаленности от места работы, учебы или лечения. Но судом такие возражения не берутся во внимание.
В пункте 37 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 Пленум Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемой категории дел обобщил требования, предъявляемые к благоустроенному жилью, предоставляемому гражданам по договору социального найма, согласно статье 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
Так, в одном из дел суд не принял во внимание довод ответчицы, что фактически ее семья занимает в аварийном доме две квартиры, но зарегистрированы все в одной; что муж ответчицы обращался в жилищный отдел мэрии города с просьбой предоставить семье освободившуюся квартиру в этом же доме, где ранее она жила со своим сожителем; что в семье имеется больной туберкулезом, который несколько лет назад встал в очередь на получение жилья; что в квартире зарегистрирован еще один больной туберкулезом, который отбывает наказание в местах лишения свободы.
В этом и подобных случаях граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, например в связи с наличием туберкулезного больного его семье полагаются дополнительные квадратные метры либо две квартиры, тем более что в семье есть несовершеннолетний ребенок. Переселяемые граждане сохраняют право на постановку на учет для внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма в порядке пункта 3 части 2 статьи 57 ЖК РФ, но не имеют право на предоставление еще одного отдельного жилья в связи со сносом дома.
По критериям, предусмотренным выше, может быть оценено жилье, предоставляемое нанимателям в связи с выселением из жилого помещения в другое жилое помещение в случае, если производится капитальный ремонт или реконструкция дома, которые невозможны без выселения жильцов (статья 88 ЖК РФ).
К капитальному ремонту относится устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как правило, жилье выселяемым жильцам на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда должно быть сохранено право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.
Однако если жилье претерпит такие изменения, что жилое помещение не сохранится (значительно уменьшится или значительно увеличится, например, будет объединено с соседним жилым помещением), то собственник до начала работ по ремонту или реконструкции обязан выселить нанимателя и его семью в другое благоустроенное жилье.
В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.
При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т.п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.
Исход дел о выселении из жилья, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определяется тем, какими будут последствия капитального ремонта или реконструкции. Поэтому в суде тщательно исследуются акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указываются виды, цели и срок работ, а также проектная и техническая документация на дом.
Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи.
Дело о выселении граждан на время капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведения капитального ремонта - не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года. Проектно-сметная документация, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседаниях.
Таким образом, срок выселения в маневренный фонд, который определен неправильно, может являться основанием для пересмотра дела. Ведь договор, определяющий проживание в маневренном фонде, по своей природе является срочным договором.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (см. пункт 2 статьи 91 ЖК РФ). Лишение родительских прав производится только судом и только при наличии вины родителя. Лишение родительских прав возможно, когда изменить поведение родителей (одного из них) в лучшую сторону уже нельзя.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 40 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14 указал на то, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Право обратиться с иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, предоставлено органам опеки и попечительства, опекуну или попечителю или приемному родителю ребенка, прокурору, а также родителю, не лишенному родительских прав.
Мать и отец, лишенные в отношении своих детей родительских прав, утрачивают все права, основанные на факте родства с детьми, в том числе на личное воспитание ребенка и право на общение с ним.
Если ребенок и родители проживают в неприватизированной квартире и суд сделает вывод, что совместное проживание ребенка и родителя невозможно, родители могут быть выселены без предоставления другого жилья в соответствии со статьей 98 ЖК РФ.
Основанием для выселения является решение суда о лишении родительских прав, в котором указывается на выселение. В том случае если в решении суда о лишении родительских прав не говорится о выселении, заинтересованное лицо должно обратиться в суд с заявлением о выселении. Истцами в делах о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут выступать органы опеки и попечительства, опекуны (попечители) ребенка или прокурор.
Целесообразность дальнейшего совместного проживания в жилом помещении ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Если ребенок и родители проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то родители, лишенные родительских прав, могут утратить право на совместное проживание с детьми. Для этого в судебном порядке должно быть признано невозможным их совместное проживание с несовершеннолетними детьми.
В этом случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
По решению суда из трехкомнатной квартиры, расположенной в селе Камышовка Еврейской автономной области, по иску прокуратуры была выселена мать двух несовершеннолетних детей, лишенная к тому моменту родительских прав. Прокуроры просили выселить гражданку без предоставления другого жилья в интересах ее несовершеннолетних детей, переданных к тому времени под опеку. Один из мальчиков станет совершеннолетним уже через несколько лет. За ними на время пребывания в детском доме будет сохранено право на квартиру, которую к тому времени органы местного самоуправления приведут в надлежащее состояние (несколько последних лет мать детей бесхозяйственно обращалась с жилым помещением, допустила его разрушение, не платила за жилье и коммунальные услуги).
В приведенном выше примере суд учел, что проживание матери в жилом помещении во время пребывания детей в детском учреждении для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приведет к существенному ухудшению жилого помещения.
Если квартира принадлежит на праве собственности ребенку или другому родителю, то родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, во-первых, потому что с момента лишения родительских прав он не считается более членом семьи своих детей, во-вторых, потому, что такое выселение предусмотрено нормами жилищного законодательства.
На практике, как правило, в случае лишения обоих родителей родительских прав органы опеки и попечительства определяют форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производится по решению суда) и переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.
Если же родители и дети проживают в квартире, которая принадлежит им в равной степени, или собственником жилья является сам родитель, лишенный родительских прав, то выселение его невозможно. В такой ситуации ребенок сохраняет свое право собственности на жилое помещение или право проживать там. Однако если его проживание с родителем, лишенным родительских прав, невозможно, то переселяется ребенок. Жилье сохраняется за ребенком на все время его отсутствия.
Ребенок после развода родителей не теряет связи с обоими родителями. Оба родителя должны обеспечивать его материально, принимать участие в воспитании и обучении, общаться с ребенком.
Однако до 2007 года в российской судебной практике ребенок, который по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, признавался бывшим членом семьи собственника жилья и подлежал выселению вместе с бывшим супругом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ (см. вопрос 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.). Норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ позволяла собственнику при разводе выселять всех бывших членов семьи, в том числе и детей.
Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., вопрос 4).
В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 четко указано, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением. Разъяснение подкреплено ссылками на законодательство. В пункте 3 статьи 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
На практике часто возникает вопрос о праве бывших членов семьи собственника жилья на проживание в этом жилом помещении.
По общему правилу бывшие члены семьи собственника теряют право пользоваться его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником, например брачным контрактом. В противном случае у собственника возникает право выселить их в судебном порядке на основании статьи 35 ЖК РФ.
Однако Пленум Верховного Суда РФ интерпретировал норму закона в пользу бывших членов семьи собственника и указал, что по закону члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д. (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14). Специальных требований к порядку заключения такого соглашения не установлено.
При разрешении споров, связанных с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать, что члены семьи собственника не имеют права на вселение в данное жилое помещение других лиц без согласия остальных проживающих с ними членов семьи, за исключением несовершеннолетних детей.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. Бывший супруг имеет право пользования жильем в случае развода, только если брак был официально зарегистрирован. Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. При этом регистрация граждан в спорной квартире сама по себе не является основанием для признания их членами семьи собственника жилого помещения.
Ф., собственница квартиры, обратилась в суд с иском к своему брату К-у и его жене К-ой о выселении из спорной квартиры, право на которую она приобрела в порядке наследования. Ее брат с женой обещали при вселении в квартиру платить ей 600 руб. в месяц, но затем отказались от оплаты. Ответчики предъявили Ф. встречный иск, где ссылались на регистрацию в спорной квартире.
Суд иск Ф. удовлетворил, мотивируя решение статьей 288 ГК РФ, которой установлено, что жилые помещения могут сдаваться их собственником для проживания на основании договора, а в данном случае договор найма либо аренды жилого помещения между истцом и ответчиком не заключался и от его заключения ответчики отказались. Ссылка ответчика на регистрацию в спорной квартире не является основанием для признания ответчиков членами семьи собственника.
Лицо, имеющее регистрацию по месту жительства, но не проживающее в жилом помещении по месту такой регистрации, не приобретает самостоятельного права на жилую площадь, поскольку для приобретения права пользования жилым помещением необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным.
Л. обратился в суд с иском к Б. и Ш. о вселении его в квартиру. Истец сослался на то, что он вступил в брак с Б. и с согласия ее дочери Ш. прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Б. Однако в эту квартиру он не вселился и жил с супругой в другой квартире. После расторжения им брака с Б. ответчики возражали против проживания истца в квартире, в которой он был прописан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что Л. мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Б.
Иные лица, например другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (за исключением несовершеннолетних), могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях: при вселении в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Для признания членами семьи суду нужно установить два юридических факта: факт совместного проживания с собственником жилья; факт вселения собственником в качестве членов его семьи. Степень родства при этом значения не имеет.
Согласно части 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Соответственно, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу нужно рассматривать как одно из оснований прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и их выселения.
Гр-ка М. обратилась в районный суд с иском о выселении граждан П.В. и П.Р. из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В 2006 году М. приобрела по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру у гр-на Ф. В указанной квартире, кроме самого Ф., на момент оформления сделки купли-продажи были зарегистрированы по месту жительства гражданка П.В. (жена Ф.) и П.Р. (несовершеннолетний сын Ф.). Согласно договору купли-продажи гражданин Ф. обязался в течение двух месяцев с момента подписания договора сняться с регистрационного учета из продаваемой им квартиры, а также обязался снять с регистрационного учета свою жену и сына. Через две недели после подписания сторонами договора купли-продажи гражданин Ф. исполнил обязательство, а П.В. и П.Р. продолжали проживать в указанной квартире и были зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства.
Решением суда исковые требования гражданки М. удовлетворены в полном объеме.
В рассматриваемом примере стороны в момент совершения сделки договорились о том, что члены семьи продавца квартиры утрачивают право пользования с момента совершения сделки, о чем внесли соответствующее условие в договор купли-продажи. При этом продавец действовал в рамках, установленных законом, в частности получил согласие супруги на сделку по продаже квартиры. Именно поэтому переход права собственности явился основанием для прекращения права пользования проданным жильем самим продавцом и членами его семьи.
К сожалению, норма закона о выселении бывших членов семьи бывшего собственника иногда может использоваться в недобросовестных целях, и вот пример этому.
Б. обратилась в суд с иском к Щ. о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, ссылаясь на то, что она получила от своего брата Щ. на основании договора дарения квартиру, в которой кроме него зарегистрированы по месту жительства и проживают там его бывшая жена Щ. и сын. Суд установил, что зарегистрированные в квартире на момент совершения сделки являются бывшими членами семьи прежнего собственника.
Поскольку осуществлен переход права собственности, членом семьи нового собственника ответчица не является, то оснований для сохранения за бывшей супругой Щ. права пользования жилым помещением не имеется и она подлежит выселению. Несовершеннолетний ребенок сохраняет право проживать в квартире отца (подробнее см. Постановление Президиума Московского городского суда по делу N 44г-426/06 от 06.07.2006).
В приведенном выше примере бывшая жена к моменту заключения договора дарения квартиры утратила статус члена семьи прежнего собственника квартиры, чем и воспользовался собственник жилья, формально передав квартиру своей родственнице. Представляется, что в подобных случаях единственное, что остается лицам, проживающим в квартире, - это оспаривать саму сделку по основаниям мнимости, а не ограничиваться ролью ответчика, пытающегося доказать свое право на жилье.
Точно так же на основании положений статьи 292 ГК РФ утрачивает право пользования помещением бывший супруг, супруга которого умерла, а по наследству право собственности на жилое помещение приобрело другое лицо.
В суд обратился Т. с иском о выселении своего отчима, мужа умершей матери, из квартиры. До своей смерти мать Т. являлась собственником квартиры в соответствии с выплаченным паем. Т. на основании завещания после смерти матери оформил свидетельство о праве на наследство и стал собственником спорной квартиры. Все это время бывший супруг его матери продолжал пользоваться квартирой. Суд признал, что на основании статьи 292 ГК РФ отчим утратил право на проживание в квартире, поскольку он являлся членом семьи прежнего собственника.
Однако из общего правила всегда есть исключения. Покупатель квартиры, который приобретает квартиру с обременением в виде регистрации и фактического проживания в ней членов семьи прежнего собственника, фактически соглашается на сохранение права пользования квартирой за этими лицами, если к моменту совершения сделки члены семьи прежнего собственника не выразили желания отказаться от своего права пользования жилплощадью, полученной в результате приватизации. Право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него другому лицу сохраняется за бывшим членом семьи собственника жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения бывший член семьи собственника имел равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.
К. обратилась в суд с иском к М. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, приобретенной у С. по договору купли-продажи. На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована бывшая жена собственника М., которая освободить это жилое помещение отказалась.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 19 августа 2008 года определила, что на момент приватизации данной квартиры М. состояла в браке с С., совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользования жилым помещением, но в приватизации квартиры не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещения. Давая С. согласие на приватизацию указанной квартиры, М. не отказывалась от принадлежащего ей права пользования этим жилым помещением, добросовестно полагая, что такое право является безусловным. К. знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована М., т.е. приобрела квартиру с обременением - правом пользования М. жилым помещением (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-75).
В данном случае суд при вынесении окончательного решения воспользовался нормой части 4 статьи 69 ЖК РФ о том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя. Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает. При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.
Вот еще один похожий пример.
Кассационной инстанцией было отменено решение городского суда, которым Л. был признан прекратившим право пользования жилым помещением. Собственницей жилого дома является З. по договору купли-продажи. Отменяя решение суда, кассационная инстанция обратила внимание, что Л. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры З. имелись, с чем покупатель З. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска З.
В приведенном примере судебная ошибка имела место, поскольку при вынесении первоначального решения не были учтены положения статьи 19 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Верховный Суд РФ в пункте 18 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14, обобщая судебную практику по делам об оспаривании права бывших членов семьи собственника жилого помещения, указывает, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, "они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".
Вышесказанное не касается случаев, если жилое помещение хотя и было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью. Один из супругов, который формально значится собственником жилого помещения (по свидетельству о праве собственности), не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. В данном случае они являются собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.
За супругом сохраняется право пользования жилым помещением в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда супруги не могут прийти к соглашению о проживании под одной крышей. Ведь, исходя из части 1 статьи 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Имеет значение юридический статус супруги, которая переходит в "разряд" бывших членов семьи собственника только после официального расторжения брака. К такому же выводу пришел Верховный Суд РФ (см. вопрос 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005, пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).
Жилищные правоотношения носят длящийся характер. По общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует на текущий момент. Если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. до 1 марта 2005 года, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.
Так, Определением Судебной коллегии было отменено решение районного суда. Спор возник по праву пользования жилым домом, принадлежащим на праве собственности К. на основании договора дарения дома матерью К. Истец обратился в суд с иском о признании его бывшей супруги прекратившей право пользования спорным жильем и снятии ее с регистрационного учета.
Решением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку действие нового ЖК РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 года, а именно части 4 статьи 31 ЖК РФ, в данном случае не применяется, право пользования спорным жильем у ответчицы возникло в 1991 году, расторжение брака произошло в 1999 году, а закон не может иметь обратную силу. Кассационная инстанция решение отменила, так как истец обратился в суд с иском о применении статьи 31 ЖК РФ после введения его в действие, 14 июля 2005 года.
Таким образом, положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Имеет значение лишь момент обращения в суд.
В соответствии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При пересмотре одного из дел Верховный Суд РФ подтвердил, что в случае если после расторжения брака бывший супруг добровольно выбыл из квартиры на иное место жительства, где он проживает длительное время, он считается отказавшимся от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры.
А. обратилась в суд с иском к Б. о признании расторгнутым договора социального найма квартиры, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истица указала, что нанимателем спорной квартиры являлась ее мать. Истица состояла с ответчиком в браке. После рождения дочери ответчик был вселен и зарегистрирован в спорной квартире как член семьи. После расторжения брака ответчик добровольно выехал из квартиры, но сохранил в спорной квартире регистрацию, а коммунальные платежи не вносит. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что непроживание Б. в спорной квартире вызвано уважительными причинами: сложившимися с истицей неприязненными отношениями и созданием у них новых семей, а также тем, что ответчик на другое постоянное место жительства не выезжал, прав на иное жилое помещение не приобрел. Поэтому Верховный Суд РФ ранее вынесенные судебные акты по данному делу отменил, а исковые требования А. признал подлежащими удовлетворению.
В данном случае Верховный Суд РФ, устанавливая факт утраты права пользования жильем, исходил из того, что бывший супруг добровольно выехал из спорной квартиры и с момента выезда не несет расходов по содержанию жилья; бывший супруг уже более восемнадцати лет преимущественно проживает в квартире своей новой супруги с согласия всех проживающих в ней лиц.
Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Это значит, что при предъявлении иска о выселении бывший член семьи может заявить встречный иск об обязании собственника обеспечить его отдельной жилплощадью. Например, встречный иск могут предъявить нетрудоспособные родители собственника жилья пенсионного возраста, имеющие инвалидность I или II группы. По своей инициативе суд такой вопрос рассматривать не должен.
По мнению Пленума Верховного Суда РФ, судьи должны при решении вопроса об обязании собственника обеспечить отдельной жилплощадью бывшего члена семьи учитывать (пункт 16 Постановления от 02.07.2009 N 14):
- продолжительность брака супругов;
- длительность совместного проживания собственника и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
- возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;
- период, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
- наличие у собственника денежных средств для приобретения другого жилья бывшему члену своей семьи;
- наличие у собственника иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
В решении суда, обязывающего собственника приобрести жилье для бывшего члена семьи, должны быть отражены следующие моменты: срок, в который должно быть исполнено решение суда; основные характеристики жилья и его местоположение (в другом населенном пункте жилье может находиться только с согласия бывшего члена семьи); на каком праве собственник обязан обеспечить бывшего члена своей семьи другим жилым помещением (наем, безвозмездное пользование или собственность).
Удовлетворение заявления сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользования жильем собственника может предъявляться неоднократно. Оно не исключает права одновременно предъявить требование об обязании собственника жилья приобрести или снять новое жилье для бывшего супруга или иных родственников.
На практике, хоть и не часто, встречаются случаи выселения за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое выселение, как правило, производится без предоставления другого жилого помещения.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено в суд наймодателем в лице жилищного органа. В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи. Например, обратиться в суд могут соседи по дому, коммунальной квартире, жилищные органы, органы прокуратуры.
В одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь.
Судом установлено, что ответчики вселились в однокомнатную квартиру год назад и за это время успели сделать жизнь соседей невыносимой. Их жилище стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров, тушить которые приходилось соседям. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, записано, что в квартире "длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование в аварийном состоянии, унитаз не функционирует и забит фекалиями, естественные потребности справляются на пол. В квартире стоит сильный запах аммиака, наблюдается скопление тараканов и мух, пол и балкон квартиры завалены бытовым мусором, отходами человеческой жизнедеятельности". Все просьбы соседей, предупреждения работников ЖКХ и местной администрации, требования привести жилище в нормальное состояние женщины игнорировали. П. нигде не работала, злоупотребляла спиртным, принимала у себя лиц асоциального поведения. Суд принял решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении ответчиков в муниципальное жилое помещение (комнату) меньшей площади.
Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц: и матери, и дочери П.
Выселение по рассматриваемому основанию является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению суды понимают использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных (для нежилых целей). Жилец, который нарушает права и законные интересы других граждан, а также правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, которым должно отвечать жилое помещение, подлежит выселению.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи суды относят неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. К таким действиям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02.07.2009 N 14 относит, например, прослушивание музыки, использование телевизора, игру на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий. Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.
В подмосковном Красноармейске зимой 2008 года из двухкомнатной квартиры выселили 35-летнего Н.Н., который свое жилье превратил в мусорную свалку, завалив комнаты от пола до потолка мешками с отходами. Из-за этого весь подъезд превратился в заповедник для тараканов, блох и крыс. Дважды Н. становился виновником пожаров. Из-за захламленности лестничной площадки мусором с помоек пожарным приходилось пробираться в квартиру с балкона. Зимой из-за аварии в системе центрального отопления весь дом остался без тепла, так как Н. в морозы не закрывал окна. Решением Пушкинского городского суда Н. выселен "за грязь".
Суд учитывает правильность соблюдения процедуры урегулирования взаимоотношений нанимателя и наймодателя в досудебном порядке. Предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.
Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не могут претендовать на предоставление другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К примеру, в Новгороде суд удовлетворил иск муниципального учреждения "Служба заказчика по ЖКХ" к семье П. Муж и жена П. были выселены на основании статьи 91 ЖК РФ, поскольку они не только завалили все грязью, но и постоянно заливали соседей, бытовые отходы выбрасывали прямо из окон, вызывая постоянные жалобы соседей. Решением суда П. были лишены жилья без предоставления другого.
Выселение собственника жилья возможно не только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Любое жилье является объектом права, и собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением. Право выселить кого-либо из жилья основано на праве распоряжения. Выселение часто является последствием лишения права собственности на недвижимое имущество. При этом процедура лишения права собственности регулируется нормами гражданского законодательства, а процедура выселения - нормами жилищного законодательства.
В 2008 году в России началась большая кампания по выселению неплательщиков ипотечных кредитов, выданных в рамках национального проекта "Доступное жилье". К настоящему времени судебная практика о выселении кредитных должников во многих регионах уже сложилась. Истцом по многим таким делам о выселении выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За минувший год только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество более десятка должников для его реализации на аукционах и выселения заемщиков без предоставления жилплощади. В Уфе и ряде других городов Башкирии удовлетворено несколько десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 54 ФЗ об ипотеке суд может при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскания на предмет залога - квартиру или иное жилье, принадлежащее физическом лицу, на срок до одного года. Тем самым должнику может быть дано время на урегулирование собственных проблем с оплатой.
Временное жилье для ипотечных заемщиков не предоставляется, хотя на уровне органов власти разрабатывались законопроекты о предоставлении выселяемым кредитным заемщикам жилья на условиях социального найма по норме общежитий (6 кв. м на человека). Выселение ипотечных заемщиков является следствием лишения их права собственности и проводится безадресно, без предоставления другого жилья.
В случае вселения в жилое помещение без согласия собственника этого жилого помещения жильцы могут быть выселены собственником без предоставления другого помещения. Статья 288 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать выселения жильцов без предоставления другого жилого помещения и возмещения убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без правовых оснований и без согласия на то собственника жилья. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
К. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения жилого дома, устранении препятствий в пользовании жилым домом и выселении к ответчикам, указав, что ее матери на праве собственности принадлежала 1/2 часть дома, который был реально разделен согласно решению суда между ее родственниками. После смерти матери К. стала принадлежать 1/3 от всего дома. Однако без ее согласия половину дома занял ее брат и его семья. Суд, исследовав материалы дела, иск удовлетворил и выселил родственников К., безосновательно занявших 1/2 части дома (см. решение Заводского районного суда г. Саратова).
В приведенном выше примере суд проверил отсутствие у жильцов договорных отношений с собственником жилья и, убедившись, что договор коммерческого найма между собственником и лицами, проживающими в доме, отсутствует, принял справедливое решение о выселении.
Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в случае прекращения права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). Иначе он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Гр-ка К. обратилась в суд с иском о выселении М. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения и взыскании с нее в пользу К. заявленной суммы убытков.
В 2004 году гражданка К. приобрела у ООО "Строй Инвест Проект Групп" по договору долевого участия в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. В 2005 году жилой дом был сдан в эксплуатацию. К. оформила право собственности на вышеуказанную квартиру. Однако когда она решила вселиться в квартиру и перевезти туда свои вещи, оказалось, что в квартире уже более двух лет фактически проживает гражданка М., пользующаяся коммунальными и техническими услугами, в результате чего коммунальными службами на имя гражданки К. была начислена большая заложенность. Гражданка М. заявила, что она также заключила с ООО "Строй Инвест Проект Групп" договор долевого участия на спорную квартиру. Однако поскольку в 2005 году ООО "Строй Инвест Проект Групп" обанкротилось, гражданка М. не обжаловала в суд действия менеджеров ООО "Строй Инвест Проект Групп", заключивших договоры долевого участия в строительстве на эту квартиру сразу с несколькими гражданами.
Решением районного суда исковые требования гражданки К. были удовлетворены в полном объеме.
В данном случае решение суда было основано на статье 288 ГК РФ и статье 35 ЖК РФ. У ответчицы изначально отсутствовали правовые основания для проживания в квартире.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и на основании указанной нормы выселить лиц, незаконно занявших жилье. Однако истцу необходимо доказать факт изначальной незаконности, самоуправности вселения.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заявил иск к семье М. (далее - ответчики) об истребовании муниципальной квартиры из чужого незаконного владения и выселении. Семья М. проживала в квартире, предоставленной в связи с признанием ее собственной квартиры непригодной для проживания и необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств федерального или городского бюджета.
Члены семьи М. зарегистрированы в однокомнатной квартире, которая была признана непригодной для постоянного проживания. Ответчики являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Решением Ленинского райисполкома народных депутатов г. Москвы семье М. временно до окончания капитального ремонта их квартиры было разрешено переселение
