Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Администрация поселения (ГРБС) сдала в аренду имущество казны. В договоре есть условие: в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, понес затраты на изготовление технической документации на переданные объекты, арендатор имеет право произвести зачет в счет арендной платы или после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
Какими бухгалтерскими записями в бюджетном учете нужно отражать движение сданного в аренду имущества и зачет указанных расходов арендатора?
Каков порядок налогообложения доходов арендодателя?

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
При этом анализ нормативно-правовых документов различных муниципальных образований показывает, что практика включения в договор аренды муниципального имущества условий, согласно которым договором аренды может предусматривать возможность частичного или полного зачета в счет арендной платы суммы затрат, понесенных арендатором:
- на проведение капитального ремонта, реконструкции, реставрации;
- на создание иных неотделимых улучшений арендуемого имущества;
- расходов на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния арендуемого объекта имущества,
достаточно распространена*(1). Об этом же свидетельствует и судебная практика*(2).
Правовые основы таких условий договора аренды содержатся в положениях главы 34 "Аренда" ГК РФ, в частности:
- имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- при обнаружении недостатков арендуемого имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
- в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Определенные противоречия отнесения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в счет платежей по арендной плате состоят в том, что ст. 623 ГК РФ предусматривает возмещение стоимости таких улучшений после прекращения договора аренды. Арендная же плата уплачивается в период действия договора аренды.
Однако Президиум ВАС РФ в п. 8 информационного письма от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" отметил, что арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем в рассматриваемой ситуации осуществление администрацией поселения вышеуказанного зачета сопряжено с определенными рисками, связанными со следующими обстоятельствами.
1. Бюджетное законодательство предусматривает исполнение бюджета в денежном выражении (ст.ст. 218, 219 БК РФ). При этом одной из основ исполнения бюджетов является осуществление кассового обслуживания исполнения бюджетов бюджетной системы РФ Федеральным казначейством (иным уполномоченным органом) (ст. 215.1 БК РФ). Учет операций по исполнению бюджета, осуществляемых участниками бюджетного процесса в рамках их бюджетных полномочий, производится на лицевых счетах, открываемых в Федеральном казначействе или соответствующем финансовом органе (ст. 220.1 БК РФ).
Основываясь на приведенных выше и иных нормах бюджетного законодательства, специалисты финансового ведомства неоднократно указывали, что получатели бюджетных средств при заключении в рамках своих полномочий договоров (контрактов) не вправе, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное, предусматривать исполнение денежного обязательства, возникшего у стороны договора (контракта), иным образом, чем исполнение путем перечисления (оплаты) денежных средств (смотрите, например, Вопрос: Финансовый орган субъекта РФ просит разъяснить возможность проведения некассовых операций в виде прекращения обязательства путем зачета... ("Бюджетный учет", N 5, май 2010 г.)).
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 41 БК РФ доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, относятся к неналоговым доходам местного бюджета.
Такие доходы подлежат зачислению в местный бюджет по нормативу 100% (ст. 62 БК РФ).
2. Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации, функций и полномочий муниципальных заказчиков, обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования, являются муниципальными нуждами.
При размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд, администрации поселения необходимо руководствоваться нормами Закона N 94-ФЗ.
3. Условия возмещения затрат арендатора путем их зачета в счет арендной платы должно быть предусмотрено порядком определения размеров и уплаты арендной платы при заключении договоров аренды муниципального имущества, установленным в муниципальном образовании*(3).
Следовательно, осуществление зачета затрат арендатора в счет уплаты арендной платы, может рассматриваться отдельными органами финансового контроля в качестве:
- нарушения бюджетного законодательства;
- несоблюдения норм Закона N 94-ФЗ;
- принятием решения, не соответствующего установленному в муниципальном образовании порядку заключения договоров аренды муниципального имущества*(3).

Бюджетный учет

Согласно положениям п.п. 33, 381 "Инструкции...", утвержденной приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н (далее - Инструкция N 157н), операции по передаче (возврату) материального объекта нефинансовых активов в аренду отражаются на основании первичного учетного документа (акта) на соответствующих счетах учета нефинансовых активов путем внутреннего перемещения объекта нефинансовых активов с одновременным отражением на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)" переданного (полученного) объекта по его балансовой стоимости.
Изменение этой стоимости производится в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации (разукомплектации) объекта нефинансовых активов (п. 27 Инструкции N 157н).
Если же в рассматриваемой ситуации должностными лицами учреждения все-таки принято решение о частичном прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования, то необходимо руководствоваться положениями п. 102 Инструкции по применению Плана счетов бюджетного учета, утвержденной приказом Минфина России от 06.12.2010 N 162н (далее - Инструкция N 162н).
К сожалению, данная норма не предусматривает корреспонденции для отражения хозяйственных операций по направлению сумм, на которые уменьшаются обязательства перед контрагентами, на погашение их задолженности перед организацией в рамках расчетов по доходам. Вместе с тем в п. 102 Инструкции N 162н перечислены сходные по экономическому содержанию хозяйственные операции: зачет обязательств по полученным материальным ценностям, выполненным работам, оказанным услугам в счет перечисленной ранее предварительной оплаты; зачет субсидий, субвенций предоставленных автономным учреждениям, бюджетам соответствующих публично-правовых образований согласно отчету о произведенных расходах.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации вполне обоснованным представляется отражение уменьшения задолженности подрядчика по доходам бухгалтерской записью:
Дебет КРБ 1 302 00 830 Кредит КДБ 1 205 21 660.
Таким образом, в данном случае в бюджетном учете администрации поселения могут быть сделаны следующие бухгалтерские записи:
1. Дебет КДБ 1 205 21 560 Кредит КДБ 1 401 10 120
- начислена арендная плата;
2. Дебет КРБ 1 106 00 310 (КРБ 1 401 20 200) Кредит КРБ 1 302 00 730
- на основании документов арендатора приняты вложения в имущество (расходы арендатора, подлежащие компенсации);
3. Дебет КРБ 1 302 00 830 Кредит КДБ 1 205 21 660
- отражено частичное прекращение обязательства учреждения зачетом встречного однородного требования;
4. Дебет КДБ 1 210 02 120 Кредит КДБ 1 205 21 660
- отражено поступление сумм арендной платы в бюджет.

Налог на прибыль

Доходы от сдачи в аренду имущества муниципальной казны являются доходами муниципального образования и налогом на прибыль организаций не облагаются (смотрите письма Минфина России от 15.05.2008 N 03-05-05-01/33, от 25.04.2008 N 03-03-06/4/29).

НДС

Особенности уплаты НДС при предоставлении на территории Российской Федерации органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну, установлены п. 3 ст. 161 НК РФ.
В указанном случае НДС в бюджет уплачивают арендаторы муниципального имущества.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Приказ Рослесхоза от 26.07.2011 N 319
"Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и Формы примерного договора аренды лесного участка"
Зарегистрировано в Минюсте РФ 03.10.2011 N 21965.

Регламентированы процедуры заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Утвержденный "Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка..." воспроизводит соответствующие положения Лесного кодекса РФ, конкретизируя их в некоторых случаях и дополняя техническими деталями, в частности:

определяет цели, для которых лесные участки предоставляются в аренду;

определяет органы власти, организующие аукционы по продаже права на заключение договора аренды;

определяет максимальные и минимальные сроки, на которые может заключаться договор аренды лесного участка (в зависимости от целей использования участка);

устанавливает процедуры заключения договора (главным образом в отношении договоров, заключаемых без проведения аукциона, т.е. для целей геологических изысканий, строительства водных объектов, строительства линейных объектов, организации охотничьих хозяйств и т.д.).

Утверждена также форма примерного договора аренды лесного участка, которая подробно регламентирует процедуры оформления приема-передачи лесного участка, права и обязанности сторон в отношении сроков внесения арендной платы и поддержания лесного участка в порядке.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора <Письмо> ФНС РФ от 21.09.2011 N ЕД-4-3/15432@
"О разъяснении отдельных положений статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации"

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении у казенного учреждения, подлежат налогообложению в общеустановленном порядке

На основании статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями государственных (муниципальных) услуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций.

Данные положения применяются именно к средствам, полученным казенными учреждениями от оказания государственных (муниципальных) услуг, оказываемых в рамках определенных для этих учреждений заданий, и согласно перечню услуг, установленному в соответствии с разработанными Минфином РФ "Комплексными рекомендациями...".

С учетом изложенного ФНС РФ разъяснила: услуги по сдаче в аренду имущества не признаются государственными (муниципальными) услугами, а являются деятельностью учреждения, приносящей доход. Указанные доходы подлежат налогообложению в общем порядке.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Постановление Правительства РФ от 19.08.2011 N 697
"О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582"

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должно основываться, в том числе, на принципе "запрета необоснованных предпочтений"

Внесены поправки в Постановление Правительства РФ, которым утверждены основные принципы, а также порядок определения размера арендной платы при аренде указанных земельных участков.

В частности, установлен принцип запрета необоснованных предпочтений, согласно которому порядок расчета арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, а также используемые (предназначенные) для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Уточнено также, что в соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата должна определяться не только с учетом, например, доходности участка, но также и с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих деятельность на таком участке, а также с учетом предоставляемых организациям субсидий.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П
"По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой администрации города Благовещенска"

Положения закона, касающиеся вопросов отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, признаны не противоречащими Конституции РФ

Предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ явились взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества..." в той мере, в какой ими регулируется отчуждение объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, по инициативе этого субъекта в порядке реализации преимущественного права на приобретение такого имущества - применительно к обязанностям органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, принять соответствующие решения и совершить юридически значимые действия в обеспечение указанного права.

Конституционный Суд РФ признал не противоречащими Конституции РФ взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку эти положения не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Письмо ФНС РФ от 14.09.2010 N ШС-37-3/11158@
"О доведении письма Минфина России по вопросу учета в целях налогообложения прибыли платежей за использование объекта недвижимости, право собственности на который правообладателем не зарегистрировано"

Платежи за аренду объектов завершенного строительства, на которые право собственности еще не зарегистрировано, включаются в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль

Данный вывод содержится в письме Минфина РФ, направленном в территориальные налоговые органы для использования в работе. В частности сообщается, что, исходя из положений Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также статьи 131 Гражданского кодекса РФ, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем с возможностью, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу. С учетом изложенного сделан вывод о том, что платежи за пользование такими объектами учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Письмо ФНС РФ от 02.07.2010 N ШС-37-3/5778@
"О применении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход"

Для целей применения ЕНВД разъяснен порядок определения площади торгового зала налогоплательщиками - арендаторами торговых площадей

Согласно Налоговому кодексу РФ ограничением применения ЕНВД в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны, является площадь торгового зала, которая не должна превышать 150 кв. метров по каждому объекту организации торговли.

В письме ФНС РФ, с учетом содержащихся в нем разъяснений относительно понятий "торгового зала" и "площади торгового зала", сделаны следующие выводы. Если у налогоплательщика-арендатора несколько договоров аренды торговых площадей в объекте недвижимости, в результате чего образуется несколько обособленных объектов организации розничной торговли (несколько магазинов или павильонов), то учет торговой площади производится отдельно по каждому магазину или павильону (т.е. для применения ЕНВД площадь каждого магазина не должна превышать 150 кв. метров). В том случае если торговые площади на основе нескольких договоров аренды сдаются частями одному юридическому лицу (или индивидуальному предпринимателю) для организации торговли, то тогда следует учитывать суммарную площадь всех арендуемых частей торговой площади торгового объекта, которая не должна превышать 150 кв. метров.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Письмо ФНС РФ от 19.04.2010 N ШС-37-3/11
<Об учете расходов на ремонт арендованных основных средств>

При передаче арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендованного имущества уплачивается НДС

В письме ФНС РФ сообщается, что на основании статьи 146 НК РФ операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг) как на возмездной, так и безвозмездной основе признаются объектом налогообложения НДС. В связи с этим при передаче арендодателю неотделимых улучшений (с привлечением сторонних организаций были произведены работы по реконструкции арендованного имущества) арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС. При этом указанная сумма налога подлежит вычету у арендатора в установленном порядке. Поскольку договором аренды не предусмотрена компенсация арендодателем произведенных арендатором затрат на реконструкцию арендованного имущества, для целей налогообложения прибыли такие затраты признаются в качестве прочих расходов в том отчетном периоде, в котором они были произведены в размере фактических затрат.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
"По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"

Разъяснен порядок исчисления НДС с сумм арендной платы, состоящей из постоянной и переменной частей

При передаче в аренду недвижимости арендная плата может состоять из основной (постоянной) части, соответствующей стоимости переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части, состоящей, в том числе, из компенсационной выплаты на компенсацию затрат арендодателя по содержанию предоставленных помещений. В письме ФНС РФ сообщается, в частности, что в этом случае налоговая база по НДС определяется из суммы арендной платы, состоящей из указанных частей (постоянной и переменной). В счете-фактуре, выставляемом арендодателем, заполняется либо одна строка, где указывается единая стоимость услуги, либо две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. На основании данного счета-фактуры арендатором производится налоговый вычет по приобретенной услуге по аренде недвижимости.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора ПРИКАЗ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ ОТ 12.10.2009 N 408
"ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТАВОК АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ВСТРЕЧИ ГЛАВ ГОСУДАРСТВ И ПРАВИТЕЛЬСТВ СТРАН - УЧАСТНИКОВ ФОРУМА "АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКОЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО" В 2012 ГОДУ ОБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ, ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТОРЫХ ПРЕДУСМОТРЕНО ПОЛНОСТЬЮ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ"
Зарегистрировано в Минюсте РФ 25.11.2009 N 15305.

Ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для строительства объектов в целях проведения форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество", установлены в пределах от 0,1 до 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка

До 1 января 2013 года ставка арендной платы в расчете за год составит 0,1 процент от кадастровой стоимости участка, после 1 января 2013 года - 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, ограниченного или изъятого из оборота, и 2 процента в отношении иного участка.

Gera_cl (stroysmeta) все записи автора <ПИСЬМО> ФНС РФ ОТ 17.08.2009 N 3-2-13/181@
"О ПОРЯДКЕ УЧЕТА В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИБЫЛИ РАСХОДОВ АРЕНДАТОРА НА РЕМОНТ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ И РАСХОДОВ В ВИДЕ АМОРТИЗАЦИИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ"

Разъяснен порядок учета расходов арендатора, осуществленных им в отношении недвижимого имущества, арендованного у физического лица

Сообщено, что основные средства, предоставленные в аренду физическим лицом, не относятся к амортизируемому имуществу. В этой связи расходы арендатора, связанные с ремонтом основных средств, при условии, что договором аренды не предусмотрено возмещение арендодателем произведенных расходов, при формировании налоговой базы по налогу на прибыль учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией на основании статьи 264 НК РФ. Относительно капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества отмечено следующее. На основании статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные с согласия арендодателя, стоимость которых не им возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом положения указанной статьи не ограничивают статус арендодателя (физическое или юридическое лицо). Следовательно, расходы в виде амортизационных отчислений от стоимости неотделимых улучшений в целях налогообложения прибыли учитываются арендатором в общеустановленном порядке.