Вячеслав Молотков, директор строительно-инвестиционной компании «Киев Жильё-Инвест», встретился с нашим корреспондентов и ответил на целый ряд волнующих народ вопросов.

 - Какой, по Вашему мнению, самый оптимальный путь финансирования строительных проектов?

- Если мы говорим о способах привлечения инвестиций, подразумевая, что застройщик не вкладывает свои деньги, что законодательство пока еще позволяет, то вопрос можно разделить на коммерческую и жилую недвижимость. Действующее законодательство ограничивает те механизмы, которые могут быть использованы при инвестировании в строительство жилья.

Это ограничение предполагает всего три способа.
Первый из них – Фонды финансирования строительства (ФФС).
Второй – выпуск целевых облигаций.
Третий – создание жилищно-строительных кооперативов, которые будут строить за свои деньги.

На практике в основном используются только два первых способа. Однако если мы говорим о каких-либо гарантиях для инвестора, то ни один способ не может полностью гарантировать защиту инвестиций. Застройщикам же более выгодно использовать механизм целевых облигаций. Рыночное соотношение использования этих механизмов такое: 44% - целевые облигации, 37% - ФФС, все остальное – это разные схемы, которые, по моему мнению, являются сомнительными.

Относительно коммерческой недвижимости, то оптимальным способом финансирования являются инвестиционные и подобные им договора. Они не содержат в себе надстройки в виде выпуска облигаций или создания ФФС. При этом гарантии для инвестора те же самые. Это, прежде всего, репутация застройщика и количество реально построенных объектов.

- Как вы оцениваете перспективы цен на жилую недвижимость? Насколько застройщики готовы снижать цены на строящееся жилье, жертвовать своей рентабельностью?

- На мой взгляд, сейчас имеет место ситуация неустойчивого равновесия, когда покупательская способность практически исчерпана, при этом спрос превышает предложение. Количество элитных клиентов практически исчерпано. За 4 года жилищного бума, все из спекулянтов кто хотел, уже купил жилье.

Таким образом, мы можем говорить о перспективе строительства жилья для реального конечного покупателя, и, кстати, не для спекулянтов – они с рынка ушли.

Люди, покупающие для себя, на сегодня разделяются на две категории:
• 1 категория - те, у кого денег нет, но есть работа – молодые люди в возрасте около 30 лет, поскольку именно к этому возрасту они начинают социально реализовываться, у них есть перспектива достойной оплаты труда;
• 2 категория - это крестьяне, продавшие свою землю. Это большой денежный поток на рынке. Эти люди в кредитах не нуждаются. Можно говорить, что это наиболее реальные покупатели жилья в Киеве.

Но этот поток неизбежно исчерпаем. Базовая потребность в жилье существует и для всех людей, а не только для крестьян. Особенно для молодых семей. В связи с этим возникает потребность в кредитах. Но борьба Нацбанка со связыванием потребительских кредитов в Украине путем удорожания денег, выдаваемых банкам, имеет много побочных последствий. У банков нет дешевого кредитного ресурса, который позволял бы инвестировать в ипотечные программы. Что можно с этим сделать? Однозначного ответа нет. Все упирается в повышение покупательной способности. На сегодня работники есть, силы есть, желание есть, но, к сожалению, уровень оплаты их труда не позволяет рассчитывать на кредиты.

Кстати, даже до недавнего повышения ставок коммерческими банками далеко не все молодые люди, находясь даже на пике своей карьеры, могли позволить себе ипотечный кредит. Дело в том, что даже при максимальном сроке выплаты кредита в 30 лет, ежемесячная выплата составляет от 1,5 и выше тысяч долларов. Чтобы позволить себе ипотечный кредит, совокупный доход семьи из трех человек (муж, жена, ребенок) должен составлять в среднем 5 тыс. долларов. К сожалению, это нереально. Следовательно, кто-то живет с родителями, кто-то арендует, кто-то решает вопрос полумерами – полгода ютятся на даче, полгода арендуют. Это все – отложенный спрос, который накапливается. В этом свете говорить о снижении цен на жилье неразумно. Спрос, по моим оценкам, превышает предложение раза в четыре. Однако это скорее виртуальный спрос. При этом в убыток себе застройщики продавать жилье не будут.

- Какие перспективы динамики цен на жилую недвижимость?

2007 год – очевидный год стагнации, год достижения баланса между спросом и предложением, год оттока спекулянтов. Поэтому застройщики выходят на тот уровень рентабельности в этом виде бизнеса, который не является сверхприбыльным. Реально на сегодня 40, ну максимум 200% для элитного жилья, на которое спрос тоже не бесконечен. Ситуация подводит рынок к тому, что борьба будет идти за качество, цены будут расти скорее номинально, на величину инфляции и увеличение стоимости рабочей силы и стройматериалов.

- Насколько ипотека влияет на продажи жилой недвижимости в Вашей компании?

- В жилищно-офисном комплексе «Сальвадор» мы пока еще не начали продажи. Однако по прошлому опыту можно говорить о том, что, начиная с 2005 года, около 70% продаж квартир проходят через ипотечное кредитование банков. Причем в этих сделках участвует банк, который знает нас, в состоянии оценить рисковость операции. Я считаю, что будущее именно за такой совместной деятельностью. У нас есть такой банк-партнер. Такое положение дел выгодно покупателю жилья, застройщику и рынку в целом. Взаимный контроль усиливается, деньги не выдаются просто так, и скандалов на рынке, таких как были, скорее всего, будет гораздо меньше.

- Ваша компания работает в сегменте элитного жилья. Интересен ли Вам сегмент эконом-жилья?

- Да, мы работаем в основном в сегменте элитной недвижимости, однако спрос на нее практически удовлетворен. Если говорить о строительстве в центе города, то скажу, что все же оно будет продано в любом случае.

Относительно сегмента эконом-жилья, то на сегодняшний момент для нас это не интересно. Себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в Киеве на сегодня от 800 до 1200 долларов. Поэтому, я считаю, что максимальная цена, которую можно запросить за эконом-жилье - это 2000 долларов за квадратный метр, с учетом всех дополнительных расходов связанных с землеотводом и выдачей разрешительной документации такая цена уже не выглядит привлекательной.

- Станет ли привлекательным сегмент эконом-жилья если в пределах Киева «найдут» свободные земельные участки?

- Земли в пределах Киева дополнительно, скорее всего, уже не будет. Очевидно будет идти перераспределение земли, которая достаточно легко получалась за последние годы без реальной оплаты ее стоимости. Это перераспределение будет идти, разумеется, по рыночным ценам. Что, в свою очередь, создаст дополнительную нагрузку на конечную стоимость жилья. В этой связи, перспектива снижения цен на жилье в Киеве призрачна. При этом в пригородах Киева, процедуры согласования и землеотвода проходят проще, поэтому цены там будут более гибкими и могут даже снижаться. Но люди, которые выбирают образ жизни столицы, будут все равно приобретать жилье в Киеве.

- Насколько пригороды Киева могут «помочь» в решении столичных жилищных проблем?

- Они не заинтересованы. Их интерес состоит в том, чтобы строили у них и получать определенный процент прибыли застройщика. Местной власти выгоднее самой иметь дело с богатыми застройщиками и генподрядчиками, чем «помогать» Киеву, который, по их мнению, и так «задыхается» в деньгах.

При этом рост покупателей в пригородах столицы с Нового года составил около 25%. Потенциал пригородов еще далеко не исчерпан. По теневым схемам распределено очень много земли, и вся она потенциально предназначена под застройку. Более того, мало кто из нынешних собственников этой земли имеет опыт, навыки и средства, чтобы там построить жилье. И эта земля постепенно будет переходить к застройщикам, которых привлекает ее целевое предназначение – под застройку.

- Какие из пригородов столицы Вы оцениваете как наиболее привлекательные?

- Привлекательным является любое направление, которое позволяет достичь Киев в пределах часа. Вишневое, Петропавловская Борщаговка, Бровары и даже Борисполь, это все привлекательные пригороды, поскольку транспортная составляющая в данных случаях хорошая.

- В связи с негативными тенденциями в экономике Украины, можно ли прогнозировать снижение объемов строительства?

- Это трудно прогнозировать. В экономике в любом случае существуют лидирующие отрасли, а они чаще всего связаны с базовыми потребностями человека. Относительно пищевой промышленности, то люди хотят кушать всегда, а следующая потребность человека – крыша над головой. При любом состоянии экономики людям необходимо решать свои жилищные проблемы. Это ключевой фактор, который будет влиять на спрос, который падать не будет. Тем более, что при любых раскладах в экономике в столицу стекаются человеческие ресурсы, а пригород – это то место, где эти люди будут пытаться закрепиться.

- Планирует ли Ваша компания выходить на региональные рынки?

- Пока нет. У нас есть перспектива работы в Киеве. Покупательский спрос в Киеве стабилен, и рыночная стоимость жилой недвижимости здесь нас вполне устраивает.

Источник:http://100m2.com.ua/