Группа компаний SRG сообщает о том, что 13 августа 2015 года в Москве состоялся бизнес-бранч «Рынок жилья новой и старой Москвы», организованный издательским домом «Коммерсант», в котором принял участие Руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG Марат Абдуллин.

В последнее время из-за снижения спроса на московском рынке недвижимости обвалились цены на вторичном рынке, а также попали под удар новостройки. Рынок замер в ожидании, застройщики корректируют свои планы на будущее, и все ждут ответа на вопрос, окупятся ли проекты в 2015 году. А среди основных вопросов для обсуждения были:

• Над какими законодательными инициативами работает правительство?
• Антикризисные меры. Какие меры выведут недвижимость из кризиса? Льготы и снижение ставок
• Долгосрочные планы девелоперов. Что пришлось скорректировать?
• Перспективные территории старой и новой Москвы для новой застройки.
• Территории для реконструкции. Промышленные зоны под жилую недвижимость. Как учесть интересы города: взаимодействие девелоперов и власти
• Архитектурные решения. На какие изменения идут застройщики чтобы снизить цены и повысит тем самым ликвидность?
• Индустриальное домостроение: новый стандарт жилых домов эконом-класса.
• Как повысить продажи? Скидочные акции и черная пятница.
• и пр.

В качестве спикеров выступили:

• Никита Стасишин, директор Департамента жилищной политики, Минстрой РФ;
• Владимир Жидкин, глава департамента по развитию новых территорий, Правительство Москвы;
• Сергей Кузнецов, главный архитектор города Москвы – первый заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы;
• Наталия Лисюкова, начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ, Москомстройинвест.

Марат Абдуллин

Руководитель Аналитического центра
Группы компаний SRG

«Московский рынок недвижимости сейчас находится не в самом лучшем состоянии. Спрос на недвижимость упал, вторичный рынок резко подешевел, а что касается новостроек, то здесь вырос риск появления недостроенных объектов, - говорит Руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG Марат Абдуллин. – Однако поводов для паники нет, рынок недвижимости Москвы по-прежнему продолжает функционировать более или менее стабильно. Жилье по-прежнему строится, а благодаря банкам, которые готовы идти навстречу клиентам при покупке недвижимости есть возможность дополнительной стимуляции рынка».

PR-служба SRG
pr@SRGroup.ru

Михаил Прихожан

Юрист
Направление «Юридическая практика»

Насколько затратно и хлопотно платить налог с дохода от аренды жилья, как уменьшить выплаты, какие документы подготовить и куда обращаться добросовестному арендодателю, рассказывает Михаил Прихожан, юрист направления «Юридическая практика» группы компаний SRG.

Если вы сдаете жилье в аренду, то обязаны платить налог с доходов, которые получаете благодаря аренде. Вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, хотя сдача жилья в аренду и получение регулярного дохода от этого вида деятельности приравнивается к индивидуальному предпринимательству.

Налог для физлиц

В любом случае собственник квартиры как физическое лицо обязан один раз в год платить налог. Его размер для резидентов (граждан, постоянно проживающих на территории России) составляет 13% от доходов. Для лиц, проживающих в стране менее 183 дней в году, налог равен 30%.

Налог для ИП

Если вы хотите сэкономить, то лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП по упрощенной схеме налогообложения могут рассчитывать на налог в 6% от полученного дохода.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой инспекции проходит за пять рабочих дней. Для регистрации требуется оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Такой вариант подходит тем, кто ежемесячно получает от квартирантов более 25 тысяч рублей. Если вы сдаете несколько квартиру и ваш доход превышает 85 тысяч рублей в месяц, то еще выгоднее купить единый налоговый патент: в Москве он стоит 60 тысяч рублей в год.

Патентная система также недоступна физлицам, но доступна ИП. Стоимость патента зависит от типа недвижимости (жилая или нежилая), ее площади и расположения. Так, в Москве налоговый патент на один объект недвижимости стоит 60 000 рублей. Если же в аренду сдается нескольких квартир или сдается квартира и гараж, находящий непосредственно рядом с домом, то патент потребуется для каждого объекта.

Законом определено, что число сданных в аренду объектов, определяется исходя из количества заключенных договоров аренды. В Москве очень распространенно, когда одну многокомнатную квартиру снимают несколько разных арендаторов. Так вот, в этом случае существует риск, что каждую комнату могут признать отдельным объектом, подлежащим налогообложению и, соответственно, собственнику жилья потребуется приобрести сразу нескольких патентов. Хотя единого мнения по указанной позиции у органов, осуществляющих контрольные функции в отношении данного вопроса, пока не существует. В подобных ситуациях закон позволяет в одном патенте указать несколько объектов, но его стоимость умножается на их количество.

Сроки и порядок уплаты налога

Физические лица должны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Вы можете обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Уплатить налог необходимо до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этот процесс можно упростить с помощью сайта госуслуг.

ИП с упрощенной схемой также платят налог не позднее 30 апреля.

Если вы регистрируете ИП и покупаете патент, имейте в виду, что оплачивается он по-разному. Если его срок действия ограничен шестью месяцами, то его нужно оплатить полностью в течение 25 календарных дней после того, как патент начал действовать. Если его срок больше полугода, то оплата происходит поэтапно: треть суммы – в течение 25 календарных дней после того как патент начал действовать, а оставшиеся две трети — не позднее чем за 30 календарных дней до момента окончания соответствующего налогового периода.

Группа компаний SRG сообщает о том, что выиграла открытый конкурс на право заключения договора на оказание услуг по оценке рыночной или иной стоимости объекта оценки для нужд ПАО «ГТЛК».

Государственная транспортная лизинговая компания появилась на рынке лизинговых услуг в 2001 году, тогда она называлась ЗАО «Лизинговая компания гражданской авиации». Главной задачей компании на тот момент было обеспечение новой аппаратурой и техникой аэропортов и авиационных компаний России. В 2005 году в компании появилось новое направление – лизинг дорожной техники. Свое название Государственная транспортная лизинговая компания приобрела в 2006 году по решению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. 100% акций организации были переданы в государственную собственность. В 2006 году к уже существующим лизинговым программам добавились предложения по лизингу морского транспорта. В 2009 году Правительство РФ передало права по управлению ГТЛК Министерству транспорта РФ. А в 2011 году ГТЛК вошла в ТОП-5 компаний лизингового рынка России и была признана самой быстрорастущей компанией рейтинговым агентством «Эксперт РА».

Владимир Олейников

Партнер Группы компаний SRG
Руководитель направления
«Финансовый консалтинг»

«Мы рады, что выиграли конкурс на оказание услуг по оценке для нужд ГТЛК, это говорит о нашем высоком профессиональном уровне и доверии со стороны заказчиков, – говорит Владимир Олейников, Партнер Группы компаний SRG, Руководитель направления «Финансовый консалтинг». – Это уже не первый раз, когда SRG сотрудничает с ПАО «ГТЛК», уверен, что наше сотрудничество с компанией будет долгосрочным и эффективным».

PR-служба SRG
pr@SRGroup.ru

Валентина Горяинова

Ведущий юрист
корпоративной практики
Направление «Юридическая практика»

Действующий порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости закреплен в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Спорам о кадастровой стоимости также посвящена глава 25 Кодекса административного судопроизводства, который вступает в силу с 15 сентября 2015 года.

Несмотря на кажущуюся понятность и очевидность процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, правообладатели объектов недвижимости, являющиеся плательщиками налога на имущество и/или плательщиками арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, на собственном опыте убедились, насколько проблемными и длительными по сроку зачастую оказывались процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Ввиду длительности судебных процедур собственники объектов недвижимости иногда просто не успевали получить вступивший в силу судебный акт по спору о кадастре до внесения в государственный кадастр результатов очередной кадастровой оценки, а арендаторам объектов государственной и муниципальной недвижимости суды отказывали в удовлетворении требований, полагая, что у арендаторов отсутствует право на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых объектов и соответственно отсутствует право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости таких объектов.

И даже вступившие в силу год назад изменения в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», закреплявшие специальный порядок применения кадастровой стоимости, установленной решением суда, не разрешили сложившиеся проблемы правоприменительной практики.

Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление) содержит правовые позиции и разъяснения по большинству вопросов правоприменительной практики по спорам о кадастре, вызывавших разночтения.

Пунктом 6 Постановления закреплено право арендаторов государственного и муниципального имущества на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости арендуемых объектов в случае, если арендная оплата исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемых объектов.

В Постановлении разрешен вопрос о надлежащем ответчике по данной категории споров, что также вызывало немало дискуссий. Ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является государственный орган или орган местного управления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (для Москвы – это Правительство города Москвы, которое своими постановлениями утверждает результаты государственной кадастровой оценки), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Также конкретизирована закрепленная законом процедура оспаривания, указано, что соблюдение досудебного порядка является обязательным только для юридических лиц. Физические лица, включая индивидуальны предпринимателей, вправе обращаться с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости непосредственно в суд, для них обращение в комиссию по спорам об определении кадастровой стоимости не является обязательным.

В Постановлении сформулированы разъяснения относительно порядка применения величины стоимости, установленной по результатам рассмотрения кадастрового спора. Налоговая база может быть пересчитана собственником объекта с 1-го числа налогового периода, а арендная плата соответственно с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. При этом с учетом обязательного досудебного порядка для юридических лиц такой датой является дата обращения с заявлением в комиссию. Таким образом, арендатор государственного или муниципального имущества имеет право на перерасчет арендной платы на основании вступившего в силу судебного акта, которым установлена новая величина кадастровой стоимости.

В документе также подчеркнуто, что участвующие в деле лица обязаны доказать те или иные обстоятельства, на которых они основывают свои требования. Представленный в подтверждение величины рыночной стоимости отчет об оценке суд самостоятельно исследует и проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Как показывает практика, именно доказывание достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости является наиболее важным и проблематичным в процедуре оспаривания кадастровой стоимости. В связи с этим для лица, заинтересованного в пересмотре величины кадастровой стоимости, важно воспользоваться всеми процессуальными возможностями по доказыванию величины рыночной стоимости. Помимо вопросов назначения судебной оценочной экспертизы, в Постановлении указано на возможность привлечения к участию в деле специалиста для получения консультаций и пояснений, а также для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы; оценщики и/или эксперты, составившие соответственно отчет об оценке или экспертное заключение на отчет об оценке, могут быть опрошены в качестве свидетелей по делу.

Постановлением даны рекомендации в части распределения судебных расходов по данной категории дел. Возложение судебных расходов на заявителя или орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, зависит от активной позиции ответчика в каждом конкретном процессе. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости судебные расходы могут быть отнесены на ответчика (государственный или муниципальный орган, утвердивший результаты кадастровой оценки) только в случае, если ответчик оспаривал заявленное требование.

Эксперты Аналитического центра SRG проанализировали рынок жилой недвижимости России по итогам июля 2015 года.

Традиционно в своих отчетах SRG рассмотрела не только рынок недвижимости России в целом, но и провела подробный анализ рынков жилой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и города Омска.

По итогам анализа, эксперты SRG сделали вывод, что на вторичном рынке во многих городах России в июле наблюдались отрицательные корректировки, и цены на квартиры падали еженедельно как в столице России, так и в других городах.

С полными версиями аналитических отчетов можно ознакомиться на сайте Аналитического центра Группы компаний SRG.

PR-служба SRG
pr@SRGroup.ru

Эдуард Данилов

Директор департамента
оценки направления
«Финансовый консалтинг»

Оценка девелоперских проектов с точки зрения юридической формулировки объекта оценки имеет ряд особенностей, зависящих от состава права и структуры сделки. В данной статье мы раскроем основные виды объекта оценки, их правовые характеристики и особенности методологии оценки, объединяющие такой крупный кластер оценочных услуг, как оценка девелоперских проектов.

К самым распространенным видам объектов оценки можно отнести следующие варианты правовой идентификации в рамках структуры сделки:

• оценка прав требования инвестора, вытекающая из инвестиционного контракта, заключенного с органами региональной исполнительной власти, владеющей правами на земельный участок;
• оценка рыночной стоимости прав на будущую вещь, в случае если доли по инвестиционному контракту выделены в натуре;
• оценка прав на земельный участок, на котором предполагается реализация девелоперского проекта;
• оценка юридического лица, владеющего правами на реализацию девелоперского проекта.

Оценка прав требования инвестора, вытекающая из инвестиционного контракта

Инвестиционный контракт, заключаемый между инвестором, располагающим денежными средствами, и органами исполнительной власти, обладающими правами на свободный земельный участок или объект недвижимости под реконструкцию, являлся очень распространенной формой взаимодействия государства и инвестора.

Рассмотрим ряд особенностей заключения инвестиционного контракта. Инвестиционный контракт заключается в простой письменной форме и также может называться инвестиционным договором, договором на право инвестирования и строительства и т.д. Как правило, инвестиционный договор содержит ряд обязательных условий, которые позволяют идентифицировать инвестиционный проект и зафиксировать права и обязанности сторон.

Предмет договора

Предметом договора выступает инвестиционная деятельность с конкретным уточнением ее вида:

• инвестиционная деятельность по капитальному ремонту;
• инвестиционная деятельность по реконструкции;
• инвестиционная деятельность по новому строительству.

Формулировка вида инвестиционной деятельности крайне важна для дальнейшего стоимостного анализа. Капитальный ремонт в общих случаях предполагает сохранение существующих габаритов здания и не допускает увеличения технико-экономических параметров объектов недвижимости (далее – ТЭП), в отношении которых проводится капитальный ремонт.

Реконструкция дает право изменять как назначение, так и физические параметры зданий, в пределах, установленных контрактом и существующей градостроительной ситуацией. Новое строительство, в свою очередь, подразумевает снос существующих зданий и непосредственное строительство.

Далее в рамках предмета договора обязательно идентифицируются адресные ориентиры объекта, описание существующего объекта и описание ТЭПов объекта, предполагаемого к строительству, реконструкции. В случае капитального ремонта ТЭПы могут быть не указаны, то есть подразумевается, что физические габариты объекта не изменятся. Обязательно должно быть указано назначение объекта. ТЭПы фактически являются для оценщика отправной точкой прогнозирования. Однако всегда следует помнить о том, что они могут быть неокончательными, все зависит от того, как давно ТЭПы были утверждены. Градостроительные регламенты динамичны и постоянно меняются, в связи с чем заявленные ТЭПы могут оказаться недостижимыми. И проблемы по их фиксации могут возникнуть у инвестора на дальнейших этапах проекта. Если не касаться правового статуса земельного участка, то к основным рискам дальнейшей реализации проекта и сохранения ТЭПов относятся следующие ограничения.

Изменение норм проектирования и требований градостроительных регламентов. Ярким примером является необходимость обеспечивать жилые дома машино-местами, что раньше могло не учитываться. Известны случаи, когда жилой дом в центре Москвы признавался аварийным, заключался инвестиционный контракт на реконструкцию и смену назначения под нежилые цели. Инвестор не выполнял свои обязательства, право переуступалось новому инвестору, который, в свою очередь, уже не мог сменить назначение обратно на жилое, так как этот объект в таком случае не был бы обеспечен необходимым количеством машино-мест и увеличил бы нагрузку на существующие социальные объекты, сады и школы. Доводы о том, что раньше объект уже был жилым домом, не работают.

Изменение окружающей застройки – вокруг могут быть построены объекты с высокой плотностью застройки, что будет мешать нашему строительству и может стать препятствием получению градостроительного плана земельного участка на строящийся объект.

Культурное наследие – на целые зоны, в которых предполагалось строительство объекта, могут быть наложены ограничения, связанные с сохранением исторического архитектурного облика города. Из этого вытекают запреты на надстройку дополнительных этажей к существующим зданиям, что может свести на нет экономический эффект для инвестора от увеличения площади при реконструкции объекта.

Подземные коммуникации – имеют место случаи, когда в непосредственной близости от объекта инвестирования проводят магистральные городские коммуникации, тем самым накладывая запрет на ведение подземных работ на объекте инвестирования, что может привести к лишению объекта инвестирования запланированной подземной парковки и, как следствие, к существенному снижению инвестиционной привлекательности объекта.

Все вышеперечисленные факторы могут действовать одновременно. К примеру, инвестиционный договор был заключен в начале 2000-х годов на реконструкцию жилого дома с увеличением площади в 2 раза за счет увеличения этажности и строительства подземного паркинга. По разным причинам проект не был реализован. И в настоящий момент, при выходе на площадку, проектировщики столкнулись с ограничениями в виде попадания всего квартала в зону исторической застройки с запретом увеличения этажности здания, а рядом с объектом инвестирования проложили магистральный коллектор. В итоге невозможность увеличить площадь здания ни сверху, ни снизу перечеркивает всю экономическую целесообразность инвестору в дальнейшей реализации проекта. Все эти риски должны быть однозначно идентифицированы оценщиком.

В случае если нет возможности проверить риски изменения ТЭПов, оценщику необходимо зафиксировать ТЭПы в рамках допущений, на которых основывается оценка, чтобы все риски остались на стороне заказчика. Как правило, вышеперечисленные проблемы случаются в случае сильного затягивания сроков реализации проекта. Минимизировать такие риски достаточно сложно, так как большинство проблем вытекают на этапе проектирования и получения разрешительной документации на строительство при начале реализации проекта.

Стороны договора

Инвестор – юридическое лицо, которое от своего имени или группы юридических или физических лиц (соинвесторов) направляет собственные или заемные средства, имущество на реализацию реконструкции (капитального ремонта, нового строительства) существующего объекта инвестирования для целей, установленных договором.

Соинвестор – юридическое или физическое лицо, участвует в реализации инвестиционного проекта по договору в части обеспечения инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые соинвестор может получить в собственность или оформить на них иные вещные права. Предприятие, орган государственной власти – юридическое лицо, за которым закреплены права на земельный участок и существующий объект инвестирования.

За каждой из сторон закреплены четкие права и обязанности по договору, доля финансирования и доля прав на будущие улучшения. Оценщик должен четко понимать, чьи права он оценивает и на какой стадии. На инвесторе, как правило, лежит все бремя организационных работ по строительству. Он может привлекать соинвесторов, которые тратят деньги, в обмен на часть доли инвестора, которая им будет передана после окончания строительства, но непосредственно в строительстве не участвуют. От того, чьи права оцениваются, зависит очень многое.

В ходе реализации контракта первоначальная доля инвестора может уменьшаться за счет появления новых соинвесторов. Действующие соинвесторы могут переуступать свои права по договору. Все эти действия должны быть четко прописаны в инвестиционном контракте посредством заключения дополнительных соглашений. Кроме того, оценщик должен в обязательном порядке проанализировать исторические финансовые взаимоотношения сторон в части выполнения ими взаимных обязательств.

Объектом оценки могут быть только права сторон инвестиционного контракта – инвестора или соинвестора, в рамках прав на долю в объекте строительства, которая закреплена за стороной.

Права на улучшения и распределение финансирования

В инвестиционных контрактах всегда четко описывается распределение прав на будущие улучшения. В большинстве случаев они определяются в виде процентных долей. Иногда в виде фиксированных площадей, но фиксированные площади, как правило, приходятся на государственную долю. Размеры долей формируются на основании экономического вклада каждой из сторон. Государство входит в инвестиционный контракт земельным участком и объектами недвижимости, которые имеют рыночную стоимость на дату заключения контракта. Инвестор входит размером затрат, требующихся для осуществления инвестиционного проекта. Соответственно, в зависимости от соотношения стоимости вклада распределяются права на улучшения. Доли в большинстве случаев не пересматриваются, за исключением случаев, когда заявленные ТЭПы не достижимы и зафиксированное распределение долей оказывается несправедливым по отношению к государственной доле, что должно быть зафиксировано дополнительным соглашением к контракту.

Обязанности по финансированию проекта распределяются между инвестором и соинвестором, государство, как правило, деньги не тратит. В инвестиционных контрактах начала 2000-х годов государственная сторона иногда брала на себя обязательства по финансированию подведения коммуникаций, но в последующих дополнительных соглашениях они перекладывались на инвестора с обязательством безвозмездной передачи всех подведенных коммуникаций городу после окончания строительства. Все эти права и обязанности сторон по осуществлению финансирования и распределению долей должны быть четко отслежены оценщиком и изложены в отчете об оценке.

Инвестиционный взнос и прочие обременения прав инвестора

Любые возмездные контракты государство обязано заключать на основании конкурсных процедур. Привлечение инвестора на основании инвестиционного контракта не является исключением. В рамках конкурсных процедур между инвесторами расторговывается стоимость права на заключение инвестиционного контракта на предложенных условиях. Лицо, предложившее наибольшую цену за заключение договора, становится инвестором и (или) соинвестором.

Плата за заключение договора оформляется в виде инвестиционного взноса. Первая часть инвестиционного взноса (в большинстве случаев 50%) оплачивается после подписания договора или при наступлении каких-либо условий, гарантирующих инвестору дальнейшую реализацию проекта, к примеру, оформление земельного участка в аренду, получение разрешения на строительство. Второй платеж оплачивается по утвержденному в договоре графику. Оценщику необходимы документы, подтверждающие оплату инвестиционных взносов. Иногда это осложняется тем фактором, что инвестор мог поменяться, но выяснить это необходимо, либо зафиксировать в допущениях. В большинстве случаев инвестиционные взносы выражены в долларах США по курсу на день оплаты.

Кроме оговоренных затрат, в договорах часто упоминаются не названные либо не зафиксированные в твердых ценах затраты, которые нельзя не учитывать. Ярким примером являются затраты на расселение. Это очень рисковый вид затрат. В случае, если дом не признан аварийным, расселить жителей можно только с их согласия. На этом этапе возможны непрогнозируемые злоупотребления жильцов. Условия контракта, как правило, не предполагают изменения долей, в случае если инвестор потратит средств фактически больше, чем определено контрактом. Это риск инвестора.

Оценка рыночной стоимости прав требования на будущую вещь

Одна из разновидностей оценки прав по инвестиционному контракту – права требования на будущую вещь. Возникает в случае, когда оценивается городская доля или доля соинвестора, оплатившего свою часть расходов. На этом этапе главное не ошибиться с учетом фактически понесенных затрат. Если исходить из тезиса, что государство по условиям контракта ничего не платит, а получает квадратные метры в новом объекте взамен переданных прав на земельный участок, то техника оценки в таком случае сводится к определению стоимости квадратных метров в текущих ценах, индексации стоимости на дату окончания строительства и последующему приведению полученного результата к текущей стоимости по ставке дисконтирования, отражающей риски реализации проекта. Полученная величина будет отражать стоимость городской доли в проекте. По этой стоимости государственная доля может быть выкуплена или внесена в уставный капитал подконтрольного предприятия, в случае если стороны с этим согласны.

Оценка прав на земельный участок, на котором предполагается реализация девелоперского проекта

В случае, если оценке подлежит земельный участок в городской черте для строительства коммерческого объекта или многоэтажной жилой застройки, то физические характеристики земельного участка, его площадь имеют второстепенное значение. Нельзя путать рынок подобных земельных участков с рынком земельных участков под ИЖС или земель сельскохозяйственного назначения. На этом рынке не действует мультипликатор стоимости земельного участка к площади.

Инвестора не интересует земельный участок как таковой. Инвестора интересует стоимость улучшений, которые на данном участке можно построить. Следует также отметить, что в ситуациях с инвестиционным контрактом, описанных выше, не всегда участие стороной в инвестиционном контракте увязано с правами на земельный участок. Оформление прав на земельный участок является одним из условий инвестиционного контракта. Тем не менее, земельные участки без контракта также являются объектами оценки. Главное, с чем должен разобраться оценщик, – это предельные ТЭПы и предполагаемое разрешенное использование земельного участка.

Более сложной разновидностью оценки с точки зрения правовой идентификации является оценка части земельного участка в случае реализации инвестиционного проекта очередями. То есть когда инвестору необходимо привлечение заемного финансирования для строительства первой очереди, к примеру, жилых домов. Остается вопрос, какие права оценивать, в случае если земельный участок не размежеван и предназначен для комплексной жилой застройки. Немаловажным фактором является и экономическая часть вопроса в части учета затрат на социальные объекты. Это случается, когда инвестор в первой очереди строит только жилые дома, а во второй очереди – оставшиеся дома, а также школы, сады, которые необходимы для функционирования жилых домов двух очередей.

Все эти тонкости и правовые конструкции должны быть четко отражены в задании на оценку.

Оценка юридического лица, владеющего правами на реализацию девелоперского проекта

Распространенная форма сделки – когда на проектную компанию оформлены права аренды на земельный участок и в решениях ГЗК указана конкретная компания, которая должна реализовывать проект. По такой схеме был проведен аукцион Правительством Москвы по продаже ООО «Промобъект», владеющего правами на застройку части территории ЗИЛ .

Очень удобна форма структурирования сделки, особенно когда земельный участок принадлежит обществу на праве аренды или общество является стороной инвестиционного контракта, так как с юридической точки зрения замена лица в договоре аренды земельного участка или инвестиционном контракте более рискованная процедура. С экономической точки зрения при оценке юридического лица у оценщика имеется возможность учета финансового рычага при реализации инвестиционного проекта. Данный факт является частой причиной спора между финансовым менеджментом девелопера и оценщиком. Для девелопера строительство объекта с привлечением заемных средств – стандартная форма инвестиционного анализа и критерий эффективности инвестиционного проекта. Для оценщика же инвестиционный проект является активом, для оценки которого оттоки по финансовой деятельности не учитываются, так как стоимость актива не может зависеть от того, на какие средства (собственные или заемные) он приобретается. Фактором, сглаживающим данное противоречие, является ставка дисконтирования. В первом случае это средневзвешенная стоимость капитала. То есть денежные потоки меньше, но и ставка дисконтирования меньше. Во второй части потоки больше, но и ставка дисконтирования на собственный капитал также выше. Но это в теории, на практике же результаты не всегда идентичны.

В заключение можно сказать, что правильная идентификация такого объекта оценки, как инвестиционный проект, является определяющей для понимания всего дальнейшего процесса оценки.

Ольга Якушева

Директор филиала «Саратовский»,
Направление «Охрана труда и Экология»
Группы компаний SRG

Требования в сфере охраны труда установлены как Трудовым кодексом, в котором эти вопросы включены в главу 33, так и многочисленными законами, постановлениями правительства, санитарными нормами и другими подзаконными актами. Поэтому, как правило, если предприятие попадает под плановую или внеплановую проверку Государственной инспекции по труду, то львиная доля нарушений приходится именно на охрану труда.

Все начинается с «не»

Как правило, на предприятиях все нарушения начинаются с приставки «не» – непроведение обучения и инструктажей по ОТ, невыдача СИЗ, непроведение специальной оценки условий труда. А ведь причиной несчастных случаев становятся именно эти нарушения.

Как ни грустно об этом говорить, но на первом месте по нарушениям в сфере охраны труда продолжает оставаться строительство. Самое страшное здесь – падение с высоты. Практика показывает, что подобные инциденты случаются по самым банальным причинам: работников не обучили азам охраны труда, или не обеспечили страховочным поясом, или забыли огородить опасные зоны, или не провели оценку вредных производственных факторов и потенциальных рисков на рабочем месте. Говоря коротко, о спецоценке попросту забыли.

В Саратовской области, по данным регионального Минтруда, наибольшее количество работников, занятых в неблагоприятных условиях труда, приходятся на производство нефтепродуктов – 89.9%, химическое производство – 63.6%, производство минеральных продуктов – 35.9%, производство транспортных средств и оборудования – 34%, производство электроэнергии, газа и вод – 29.7%, на организации транспорта – 36.7%, строительства – 30%.

Весь трагизм ситуации усугубляется наличием в строительстве «серой занятости», когда работодатель не оформляет работника официально по трудовому договору. Этот факт абсолютно снимает любую ответственность с работодателя. Он всегда может сказать, что видит пострадавшего на стройке человека впервые, и как он оказался на объекте строительства, неизвестно. А это значит, пострадавший вряд ли получит материальную компенсацию от государства или нанимателя.

Но помимо травм, серьезной проблемой является воздействие вредных производственных факторов на человека. То есть, на работника могут воздействовать повышенный уровень шума (риск потери слуха), химические факторы (риск снижения иммунитета, развития аллергических заболеваний, поражения почек, печени и др.) и ряд других факторов.

Уже второй год действует 426-ФЗ «О специальной оценке условий труда», который обязывает каждого работодателя с привлечением специализированной аккредитованной организации оценить те вредные факторы, которые есть на рабочих местах и в обязательном порядке проинформировать о них работников. А в случае выявления вредных условий труда предоставить предусмотренные Трудовым кодексом компенсации: доплату, дополнительный отпуск, сокращенную продолжительность рабочего времени.

С 1 января текущего года введены и уже действуют новые штрафы за нарушение требований охраны труда. Непроведение специальной оценки условий труда обойдется работодателю в 60-80 тысяч рублей. Допуск работника без прохождения обучения по охране труда, а также медицинских осмотров влечет наложение штрафа на юридических лиц – от 110 до 130 тысяч рублей. Необеспечение работников средствами индивидуальной защиты будет стоить юридическому лицу от 130 до 150 тысяч рублей. Помимо этого предусмотрены достаточно высокие штрафы на должностных лиц и ИП.

Что делать, если вами права в сфере охраны труда нарушаются? На каждом предприятии, как правило, есть специалист по охране труда. Это первый человек, к которому вам следует обратиться. Руководители стали уделять больше внимания охране труда из-за увеличения размеров штрафов. Но если работодатель не хочет идти вам навстречу и исправить нарушения, будет логично обратиться в Государственную инспекцию труда. Обычно Госинспекция проводит оперативное расследование и принимает эффективное решение. При этом, по вашему желанию, ваше имя не будет разглашено.

Журнал «8 часов», июль-август 2015 г.

Роман Петрунин

Директор по развитию
Направление
«Охрана труда и Экология»
Группы компаний SRG

Ключевые проблемы:

Особенности проведения спецоценки определены для специалистов скорой помощи, хирургов, реаниматологов, рентгенологов, физиотерапевтов и некоторых других врачебных специальностей, которые могли лишиться надбавок к зарплате за вредность условий труда, длинных отпусков и прочих бонусов. Раньше конкретный размер доплат и дни дополнительного отпуска устанавливались по должностям, включенным в официальный список. Теперь же конкретный размер компенсаций назначается непосредственно работодателем с учетом результатов спецоценки условий труда. Кроме того, работа на разных предприятиях имеет свои особенности: невозможно оценивать, например, труд сталевара и врача-реаниматолога по единой шкале. Профессиональное сообщество по-прежнему волнует, что в перечне вредных факторов для работников медорганизаций не учтены, например, отнюдь небезопасные контакты с биологическими материалами, а также психоэмоциональная нагрузка. Разберемся, какие еще особенности спецоценки есть на рабочих местах медиков.

Какие общие требования предъявляют к спецоценке

Медицинских работников можно разделить на три категории.

1. Работники, оказывающие скорую медицинскую помощь в экстренной или неотложной формах вне медицинской организации, в том числе в ходе медицинской эвакуации.

2. Работники, занятые на рабочих местах, где поддерживаются особое микробиологическое состояние среды и устойчивый режим функционирования медицинского оборудования (чистые помещения).

3. Работники, осуществляющие диагностику и лечение с использованием медицинской аппаратуры (аппаратов, приборов, оборудования), на работу которой могут влиять средства измерений, применяемые при спецоценке.

Для этих категорий есть общие требования к спецоценке. Во-первых, при идентификации и измерении вредных и опасных факторов всегда должен присутствовать представитель работодателя. Процедуру нельзя проводить в присутствии людей, которым оказывается медицинская помощь. Например, нельзя проводить измерения, если в скорой помощи оказывают медицинскую помощь женщине, получившей солнечный удар.

Идентификация проводится в несколько этапов, с помощью которых определяются рабочие зоны. Они могут быть нескольких видов:

• зоны, включающие в себя станцию (подстанцию) скорой помощи, автомобили скорой помощи, жилые, общественные, служебные помещения, помещения стационара, открытые территории вне зданий, сооружений, помещений, где находится человек, нуждающийся в оказании скорой помощи;
• зоны медицинских работников, расположенные в чистых помещениях (отделения реанимации, интенсивной терапии, операционные).

В этих зонах эксперт по спецоценке должен определить обязательный перечень факторов, подлежащих исследованиям и измерениям. Например, у врача скорой помощи будут исследоваться химические факторы, шум, вибрация, параметры микроклимата (в салоне автомобиля скорой помощи), биологические факторы, тяжесть и напряженность трудового процесса.

В ходе оценки напряженности трудового процесса итоговый класс (подкласс) условий труда по параметрам напряженности повышается на одну степень. Потому что медработники оказывают экстренную медицинскую помощь в условиях дефицита времени, отсутствия информации о состоянии здоровья пациента и необходимости принятия решений, от которых в дальнейшем зависит его жизнь и здоровье. Например, у того же врача скорой помощи будет определен класс условий труда как минимум 3.1.

У работников, оказывающих скорую медицинскую помощь в экстренной или неотложной формах вне медорганизации, в том числе при медицинской эвакуации, нужно оценивать травмоопасность рабочего места. Результаты оценки оформляются протоколом, форма которого не предусмотрена требованиями Методики и особенностей проведения специальной оценки условий труда. Такой протокол подписывается экспертом организации, проводящей СОУТ, членами комиссии и т. д. Оценка травмоопасности проходит по схеме:

Чем отличается подготовка к проведению спецоценки

С уверенностью можно говорить о том, что при проведении спецоценки на рабочих местах некоторых медработников членам комиссии и другим представителям организации не придется скучать. Сперва нужно будет подготовить документы для проведения процедуры. Они перечислены в таблице 1.

Каковы особенности спецоценки разных категорий рабочих мест медработников

Рассмотрим особенности спецоценки условий труда, характерные для определенных категорий рабочих мест медицинского персонала.

Особенности спецоценки в чистых помещениях

К таким рабочим местам относятся:

• отделения анестезиологии-реанимации, реанимации с палатами реанимации и интенсивной терапии;
• неонатологические отделения (для недоношенных младенцев);
• операционные блоки, включающие операционные, ординаторские, сестринские, посты медицинских сестер, палаты для пациентов и т. д.

Затем определяются факторы, подлежащие исследованиям и измерениям. Например, у медсестры будут исследоваться химический фактор, неионизирующее излучение, ионизирующее излучение, биологический фактор, тяжесть и напряженность трудового процесса. В ходе оценки напряженности трудового процесса у медсестры итоговый класс (подкласс) условий труда по параметрам этой напряженности повышается на одну степень. Это связано с тем, что она помогает врачам в операционных с применением хирургических (микрохирургических) методов лечения, а также при родовспоможении и в послеродовой период, работает в отделениях реанимации.

Особенности спецоценки на рабочих местах, оборудованных медицинскими приборами

Перейдем к работникам, которые проводят диагностику и лечение с использованием медицинской аппаратуры, на нормальную работу которой могут влиять приборы для измерений в ходе спецоценки. В отношении экспертов по спецоценке здесь также установлены дополнительные требования. Они должны:

• иметь заключение об отсутствии инфекционных заболеваний;
• соблюдать требования, связанные с необходимостью поддержания устойчивого режима функционирования медицинской аппаратуры.

Измерения должны проводиться с использованием приборов, соответствующих требованиям электромагнитной совместимости. При проведении спецоценки эксперт должен изучить техническую документацию на используемую на рабочих местах медицинскую аппаратуру, чтобы не допустить воздействия на ее нормальное функционирование в ходе исследований и измерений производственных факторов.

Запомните главное

1. Спецоценка с особенностями проводится на рабочих местах медрерсонала скорой помощи, тех, кто работает в чистых помещениях или применяет в работе чувствительную аппаратуру.

2. Идентификацию вредных и опасных факторов на рабочих местах медиков нельзя проводить в присутствии пациента.

3. В ходе оценки напряженности трудового процесса итоговый класс (подкласс) условий труда по параметрам напряженности повышается на одну степень. Потому что медики работают в условиях дефицита времени и при высокой психоэмоциональной нагрузке.

4. Измерения на рабочих местах медперсонала проводятся только приборами, соответствующими требованиям электромагнитной совместимости.

Журнал «Охрана труда: просто и понятно», №7 от июля 2015 г.

В пункте 1 Постановления ВС РФ толкуется понятие добросовестности, определяется модель добросовестного поведения, принцип добросовестности устанавливается как универсальный. Судам предлагается учитывать этот принцип при рассмотрении любого вопроса. И не только по требованию одной из сторон, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Эта нововведенная обязанность суда может явиться поводом к дебатам и спорам, так как, с одной стороны, инициатива суда вроде бы направлена на усиление защиты добросовестных участников процесса, но, с другой стороны, отчасти ставит под угрозу основной принцип судопроизводства – состязательность. Получается, что суд отчасти помогает одной стороне. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Приводится пример признания судом условия, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или не наступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ) с указанием о том, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Из характерных случаев, в которых действия могут быть признаны недобросовестными, примером злоупотребления может являться написание важных условий договора мелким шрифтом, когда сторона, во вред которой данные условия указаны в договоре, фактически лишается возможности нормально получить полную информацию об условиях сделки и своих обязанностях.

В сфере защиты гражданских прав п. 8 Постановления определил, что не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения то, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству судам рекомендовано выносить на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Новые разъяснения также коснулись положений ГК РФ о возмещении убытков. Пунктом 11 Постановления признано, что в возмещении убытков не может быть отказано только потому, что невозможно установить их точный размер. Пункт 12 относит расходы на ремонт по общему правилу к реальному ущербу и обязывает их возместить, несмотря на то что стоимость поврежденного имущества при этом повышается. К реальному ущербу отнесли и утрату товарной стоимости имущества – снижение его цены при продаже. Ранее эти нормы применялись лишь к страховым спорам.

Пункт 38 разъяснил понятие недвижимости. Помимо прочих, предлагается регистрировать в качестве недвижимости объекты незавершенного строительства при условии, что завершены работы по сооружению фундамента. Замощение земельного участка нельзя признать самостоятельной недвижимой вещью. Также п. 39 Постановления допускает регистрацию единого недвижимого комплекса, если его части расположены на различных земельных участках. Сейчас органы Росреестра отказывают в регистрации в таких случаях.

В связи с этим нельзя не коснуться требования об обязательной государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, закрепленного в п. 3 Постановления. Пунктом 4 разъяснены новые нормы о регистрации прав на недвижимость (ст. 8.1 ГК РФ). В частности, лицо, право которого на недвижимость зарегистрировали ранее, вправе внести в ЕГРП отметку о возражении. Предусмотрен и механизм защиты от злоупотреблений с внесением в ЕГРП необоснованных отметок. Если такое лицо не оспорило ранее зарегистрированное право либо суд отказал в удовлетворении данного требования, то оно обязано возместить убытки, возникшие из-за наличия такой отметки в реестре.

Толкуя нормы ГК РФ в сфере корпоративного права, о которых до того мнения юристов разделились и велись горячие споры, ВС РФ в п. 121 уточнил, что к органам юридического лица применимы лишь некоторые нормы о представительстве: об источниках полномочий, о запрете совершать сделки представляемого с представителем (п. 1 и 3 ст. 182 ГК РФ), о последствиях заключения сделок с неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ) и о последствии выдачи доверенности нескольким представителям (п. 5 ст. 185 ГК РФ позволил решить проблему полномочий нескольких директоров, допустив возможность назначения двух директоров организации, так называемый принцип «двух ключей»).

Пунктом 29 определен порядок действий при корпоративном конфликте, парализующем деятельность организации – так называемом дедлоке. В таком случае в качестве одного из средств разрешения конфликта допускается предъявление требования о ликвидации компании, к примеру, если иные учредители (участники) юридического лица уклоняются от участия в нем, делая невозможным принятие решений в связи с отсутствием кворума. Также удовлетворение названного требования возможно в случае длительного корпоративного конфликта, в ходе которого существенные злоупотребления допускались всеми участниками хозяйственного товарищества или общества. Одновременно п. 35 в такой ситуации запрещено удовлетворение иска одного из участников об исключении другого.

Полностью изменены принципы признания сделок ничтожными. Ранее ничтожными признавались все сделки, заключенные с нарушением закона, а сейчас незаконные сделки оспоримы.

К ничтожным относят сделки, которые названы таковыми в силу прямого указания закона. Пункт 74 Постановления указывает также, что такой вот может быть названа сделка, «нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц». Пункт 75 дает понятие «публичных интересов», которое ранее отсутствовало.

Также договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямое указание на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Такое же критическое отношение у ВС РФ и к договорам, нарушающим запреты законодательства о защите прав потребителей (п. 76) и другие явно выраженные запреты (п. 75). В этом случае нарушается публичный интерес, полагает ВС РФ.

Эксперты Аналитического центра SRG провели анализ рынка жилой недвижимости РФ и отдельных регионов страны за июнь 2015 года.

В отчетах подробно рассмотрено состояние рынков жилой недвижимости таких городов как Москва, Санкт-Петербург, Омск, Екатеринбург, а также общее состояние рынка недвижимости в РФ. Опираясь на статистические данные, SRG делает вывод, что на данный момент участники рынка замерли в ожидании того, когда банки начнут устанавливать ипотечные ставки ниже 14%. По мнению SRG, такие изменения должны увеличить спрос, а также положительно сказаться на росте деловой активности девелоперов.

С полными версиями аналитических отчетов можно ознакомиться на сайте Аналитического центра Группы компаний SRG.

PR-служба SRG
pr@SRGroup.ru

Марат Абдуллин Руководитель Аналитического центра SRG

Что происходит с рынком вторичной недвижимости? Эксперт рассказал редакции Restate.ru о непростой ситуации на рынке, причинах, которые ее вызвали, а также о том, стоит ли ожидать снижения цен на вторичку в ближайшее время.

Вторичный рынок недвижимости переживает непростые времена. Проблемы с ипотечным кредитованием, сокращение платежеспособности покупателей и низкая инвестиционная привлекательность вторичной недвижимости - все эти факторы оказывают совокупное негативное влияние на этот сегмент. Понижение ставки ЦБ пока не привело к активизации ипотечного кредитования во вторичке, и на государственную помощь рассчитывать пока не приходится.

Риэлторы отмечают снижение интереса покупателей к московской вторичке и растущий срок экспозиции объектов. Тем не менее, клиенты не торопятся снижать ценники на уже выставленные квартиры, а те, кто может подождать с заключением сделки - уводят объекты с рынка. Похоже, аналогичным образом поступают и покупатели, откладывая решение квартирного вопроса на более благоприятное время - хоть покупать на падающем рынке и выгодно, снижение цен, ввиду своей незначительности, еще не генерирует спрос, дисконты чаще всего обсуждаются уже при выходе на сделку, да и уверенности в своей платежеспособности у покупателей в кризис стало меньше.

Сложившуюся на вторичном рынке недвижимости ситуацию для Restate.ru комментирует руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG Марат Абдуллин:

Действительно, ситуацию на вторичном рынке простой не назовешь, покупательская активность стремительно падает с начала года.

"количество сделок на вторичном рынке по сравнению с концом прошлого года сократилось более чем в 5 раз."

Основными причинами являются:

"Основными покупателями готового жилья являются те, кто копил на новую квартиру в долларах, либо сотрудники компаний, где заработная плата фиксирована в валюте."

Согласно закону спроса и предложения, при резком снижении спроса на рынке, цена должна снижаться, однако ценник квартир на рынке недвижимости Москвы делать это не торопится, по крайней мере это касается официальных цен актуальных предложений.

"Количество предложений на вторичном рынке достигло исторического максимума, покупатели готовы торговаться, средний размер торга по Москве составил около 10%, также по некоторым объектам в сегменте премиум класса мог достигать 35%."

Портал рынка недвижимости Restate.ru, от 26 июня 2015 г.

Группа компаний SRG сообщает о том, что по результатам конкурсного отбора оценщиков заключила договор с ФГУП «Росморпорт» на оказание услуг по оценке федерального имущества, находящегося в хозяйственном ведении у ФГУП «Росморпорт».

Федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» создано в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.09.2002 № 705 «О совершенствовании системы государственного управления морскими торговыми и специализированными портами», приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 28.11.2002 № 154 «О мерах по реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.2002 № 705» и распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 07.04.2003 № 1069-р.

Основные функции предприятия:

Владимир Олейников

Партнер Группы компаний SRG
Руководитель направления
«Финансовый консалтинг»

«ФГУП «Росморпорт» – это крупнейшая государственная корпорация, для которой SRG будет оказывать услуги по оценке, – комментирует событие Владимир Олейников, Партнер Группы компаний SRG, Руководитель направления «Финансовый консалтинг». – Надеемся, что наше сотрудничество будет плодотворным и перспективным».

PR-служба SRG
pr@SRGroup.ru

Группа компаний SRG сообщает о том, что совместно с Комитетом по оценочной деятельности НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» проведет Круглый стол на тему: «Кадастровая стоимость – новое в регулировании и применении», который состоится 15 июля 2015 года.

Актуальность мероприятия обусловлена тем, что в 2014 г. произошли значительные изменения, затрагивающие вопросы оспаривания результатов кадастровой оценки. Изменениями в ГПК РФ дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости были отнесены от арбитражных судов к подведомственности судов общей юрисдикции. Судебная практика по подобным спорам судами общей юрисдикции на сегодняшний день не наработана, а подходы к рассмотрению кадастровых споров судами общей юрисдикции и арбитражными судами несколько различны. Отсутствие единообразной судебной практики привело к разработке Пленумом Верховного суда проекта постановления, который должен обеспечить единообразие судебной практики по делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости. На данный момент количество споров о кадастровой стоимости настолько велико, что Правительство РФ приняло решение о необходимости «огосударствления» кадастровой оценки.

Приглашенные к участию в Круглом столе спикеры поделятся опытом прохождения проектов по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссиях, арбитражном суде и судах общей юрисдикции, а также планами по направлениям регулирования:

Основными вопросами для обсуждения станут:

Светлана Езерская

Руководитель направления
«Юридическая практика»
Группы компаний SRG

«Проблемы кадастровой стоимости сейчас актуальны в профессиональном сообществе как никогда, - говорит Светлана Езерская, Руководитель направления «Юридическая практика» Группы компаний SRG. – Круглый стол поможет ответить на многие спорные вопросы и разъяснить сложившуюся ситуацию в области оспаривания результатов кадастровой оценки».

Группа компаний SRG сообщает о том, что 5 июня 2015 года в Москве состоялся Бизнес-завтрак «Банк и участники тендеров. Практика успешных решений», в котором принял участие эксперт SRG.

Организаторами Бизнес-завтрака выступил Банк Расчетов и Сбережений, среди участников были представители МТПП, РСС, ТПП РФ, а также представители крупнейших российских банков и компаний из таких сфер экономики как строительство, информационные технологии, туризм.

В ходе деловой программы Бизнес-завтрака рассматривались следующие вопросы: новые возможности обслуживания в банках, государственные контракты и банковские гарантии, обновления в законодательстве, проверки правоохранительных органов и пр.

Владимир Олейников

Партнер Группы компаний SRG
Руководитель направления «Финансовый консалтинг»

«Прошедший Бизнес-завтрак совместил в себе не только актуальную деловую программу, но и неформальное общение участников мероприятия, что эффективно сказывается на налаживании бизнес-контактов, - говорит Владимир Олейников, Партнер Группы компаний SRG, Руководитель направления «Финансовый консалтинг». – SRG регулярно посещает мероприятия подобного рода, чтобы обменяться практическим опытом с участниками финансового рынка».

PR-служба SRG
pr@SRGroup.ru

Валентина Горяинова

Ведущий юрист корпоративной практики
Направление «Юридическая практика»

Необходимо помнить, что судебная процедура завершается не оглашением постановления, решения или приговора, а их исполнением.

Половину обращений россиян в Европейский суд составляют жалобы на неисполнение решений национальных судов. Европейский суд принял пилотные постановления на эту тему. Помимо удовлетворения очередной жалобы по конкретному делу ЕСПЧ указывает России, что в стране существует системная проблема неисполнения решений, которую должно разрешить государство.

По данным Московского городского суда и Арбитражного суда г. Москвы, лучшее достижение в последние годы по Москве в этой сфере – лишь около 20–30% исполненных судебных актов.

С одной стороны, принудительное исполнение решений суда – это полностью сфера Федеральной службы судебных приставов России. А с другой стороны, при таком низком уровне исполнимости судебных решений репутационно страдают суд, институт правосудия и государство в целом. Именно на него граждане возлагают надежду восстановления справедливости в любой ситуации. Недопустимая альтернатива суду – самосуд.

Обобщая мнения представителей профессионального юридического сообщества – судей, прокуроров, адвокатов, приставов, можно выделить несколько основных проблем исполнения судебных актов и причины их возникновения.

Первая – перегруженность службы судебных приставов. Их работа существенно осложнена из-за большого объема исполнительных документов в производстве каждого пристава. Ведь они занимаются взысканиями не только по решениям судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Кроме того, ФССП России исполняет постановления административных органов о взыскании различных штрафов, пеней, неустоек – 60% объема работы службы.

Вторая – низкий уровень квалификации приставов-исполнителей влечет их незаконное бездействие и затягивание исполнительного производства. В настоящее время Федеральный закон от 21.07.97 № 118-ФЗ «О судебных приставах» не содержит, к примеру, обязательного требования о наличии высшего образования. Вместе с тем судебный пристав действует в качестве представителя власти, и его деятельность сопряжена с реализацией значительных государственно-властных полномочий, требует знания законов, умения их применять, что объективно требует повышенного образовательного уровня.

Отдельная категория дел с последующими неисполняемыми решениями – это процессы, где ответчиком выступает государство. Стандартный ответ: в бюджете на это средства не заложены, исполнить невозможно. Или дела о спорах с государством, возникающих из административных правоотношений, где также исполнение решения положительного для заявителя порой приобретает призрачные перспективы.

Однако важно понимать, что причины низкого уровня исполнения нужно искать не только в системе государственных и судебных органов, но и в самом обществе. Огромное количество споров о неисполнении договорных обязательств. Стороны не желают исполнять вступившие в законную силу судебные решения. Считается допустимым обмануть человека, не расплатиться по долгам. В суды часто обращаются в целях получения отсрочки на время разбирательства спора вплоть до апелляционного рассмотрения, когда судебный акт вступает в законную силу. На стадии исполнения также существуют возможности затормозить процесс.

Таким образом, недобросовестность сторон в обязательствах, при заключении сделок, их исполнении, намеренные действия по выводу имущества из конкурсной массы при банкротствах, создание фирм-однодневок для обмана контрагентов, фиктивные сделки, массовое уклонение от уплаты алиментов и т. п. – все это социальные проблемы, являющиеся причинами неисполнимости.

Конечно, существуют и объективные причины: отсутствие имущества, принадлежащего организации-должнику, отсутствие денежных средств на расчетных счетах или ликвидация фирм, но, как видится, их доля в числе причин неисполнения решений не столь и велика.

Устранение проблем в сфере исполнения решений судов возможно лишь в комплексе мер.

Необходимо повышать правовую культуру, поднять и сделать непререкаемым авторитет правосудия, выработать другой правовой режим регулирования гражданских правоотношений, чтобы экономически выгодным стало добросовестное поведение, а не наоборот.

Требуется совершенствование законодательной и нормативно-правой базы, регламентирующей стадию исполнения судебного решения. Возможно, эффективным станет принятие Исполнительного кодекса.

Дополнительные квалификационные требования к должности судебного пристава-исполнителя: наличие высшего юридического образования, повышение престижа профессии пристава, поднятие социального статуса, пересмотр материальной мотивации в успешном исполнении конкретного судебного решения, возможно, увеличение уровня постоянной заработной платы и введение переменной составляющей – в процентном соотношении от исполнения.

Ужесточение ответственности за неисполнение судебных решений и расширение круга субъектов правонарушений в этой сфере.

Укрепление судебного контроля над исполнением решений. Объективное и полное рассмотрение жалоб на нарушение сроков исполнения, на незаконные действия и бездействие судебных приставов-исполнителей.

Содействие судов последующему исполнению решения не только на стадии исполнения в виде контроля, но и на стадиях принятия иска и рассмотрения дела по существу – при принятии мер обеспечительного характера.

Во Франции, в Бельгии, Люксембурге и ряде других стран континентальной Европы судебные исполнители являются частными лицами, работающими по лицензии. Управление судебными исполнителями осуществляют региональные и национальные палаты в качестве органов самоуправления. В некоторых странах исполнение передано в частные руки, а в других странах сосуществуют параллельно два вида приставов-исполнителей – и частные, и государственные. Таким образом, при наличии альтернативного института частных приставов достигается конкуренция и повышается эффективность исполнения.

От эффективности исполнения судебных актов зависят как внутригосударственное доверие граждан к правосудию и внутренняя экономика, так и инвестиционная привлекательность России во внешнеэкономической политике.

Дмитрий Смирнов

Директор филиала «Новосибирский»,
Направление «Охрана труда и Экология»

Актуальность вопросов охраны труда не вызывает никаких сомнений. Об этом свидетельствует значительное усиление внимания к состоянию условий труда со стороны государства и предприятий: вносятся изменения в законодательство, связанное с охраной труда, работают инструменты экономического стимулирования добросовестных работодателей, однако в непростой экономической ситуации многие предприятия снижают затраты по данной статье.

По данным Министерства труда и социальной защиты РФ, суммарные экономические затраты Российских предприятий, связанных с неблагоприятными условиями труда составляют около 1,96 трлн. руб. (2,8% от ВВП), из них более 50% затрат являются вынужденными, связанными с расходами на компенсации, штрафы, устранением последствий несчастных случаев, недопроизводство продукции (услуг) и т.п. Речь идет именно о затратах, которые связаны с недостаточно эффективным управлением охраной труда, а в некоторых случаях с полным ее отсутствием.

На мой взгляд, существует ряд основных проблем в данной сфере, которые в значительной мере влияют на состояние охраны труда в РФ:

• недостаточная подготовка в сфере охраны труда на всех уровнях;
• нехватка квалифицированных специалистов по вопросам охраны труда;
• недоразвитость системы коммуникации по вопросам охраны труда между рабочими, администрацией и специалистам отделов охраны труда;
• отношение финансовых служб и собственников к вопросам охраны труда как к вынужденным затратам, а не как к инвестициям;
• изношенность основных фондов предприятий (50-80% по различным отраслям), применение несовременных технологий, низкая культура производства.

Каждый из вышеупомянутых аспектов требует финансовых вложений, однако нужно четко понимать, что из этих вложений будет являться инвестированием, а что вынужденными затратами. Состояние условий труда является индикатором возможности роста и развития компании. Многие инвесторы уже обращают внимание не только на технологическую составляющую производства, но и учитывают состояние условий труда, так как оценивают финансовые риски на выплаты, связанные с профессиональными заболеваниями, социальными гарантиями, дополнительными отчислениями во внебюджетные фонды, а также трудности по подготовке и формировании профессиональных кадров. Мы уже видим падение престижа ряда профессий из-за вредных условий труда, что привело к усилению дефицита кадров по рабочим специальностям.

Правильно функционирующая система охраны труда на любом предприятии, включающая в себя контроль за соблюдением безопасности и гигиены труда, обучение персонала по охране труда, регулярный мониторинг состояния условий труда и т.д., позволяет формировать планы мероприятий по улучшению условий труда, что безусловно, является частью плана повышения эффективности производства. Именно реализация разработанных мероприятий является инвестициями в компанию, которые имеют экономический эффект. Со стороны государства созданы стимулирующие инструменты для работодателей, такие как: дифференцированное предоставление социальных гарантий работникам занятых во вредных и (или) опасных условиях труда, дифференцированные дополнительные отчисления в Пенсионный фонд РФ за работников, имеющих право на льготное пенсионное обеспечение, предоставление скидок к страховым тарифам, финансирование мероприятий по охране труда за счет средств, уплаченных в ФСС. Подобные инструменты позволяют уже на первом этапе ощутить экономический эффект. Повышение производительности, повышение уровня лояльности сотрудников, снижение рисков при проведении проверок контролирующими органами и т.д. - это второй этап получения дивидендов от инвестиций.

Реформирование систем охраны труда в России проводится, с учетом зарубежного опыта. Выбранный вектор политики, направленный на предотвращение производственных травм, выявление предпосылок и предупреждения их возникновения неизбежно принесет положительный результат. Важность работы, несмотря на очевидные трудности, сложно переоценить, так как речь идет о жизни и здоровье россиян.

Валентина Горяинова

Эксперт корпоративной практики Правового управления «Юридическая практика»

Интервью с ведущим юристом корпоративной практики Группы компаний SRG Валентиной Горияновой

После того, как кадастровая стоимость была принята за базу для расчета налога на имущество, многие владельцы недвижимости почувствовали увеличение налоговой нагрузки. При этом кадастровая оценка зачастую оказывается выше рыночной, что влечет за собой необъективно высокие, по мнению собственников, издержки и даже пересмотр планов девелоперов в отношении некоторых проектов.Можно ли снизить кадастровую стоимость? Как происходит обжалование? Какой пакет документов, и в какой орган следует для этого предоставить? От чего зависят шансы собственников на пересмотр кадастровой оценки? Об этом мы поговорили с ведущим юристом корпоративной практики Группы компаний SRG Валентиной Горияновой.

– Давайте для начала определимся с понятием. Что такое кадастровая стоимость? По каким принципам и кем она формируется?

Понятие кадастровой стоимости, как отдельного вида стоимости, содержится в законе об оценочной деятельности и принятых во исполнение закона нормативных актах об оценке. Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночной стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. По сути, кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной стоимости объектов недвижимости, однако именно из-за несоответствия этих величин имеется масса споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость формируется оценочными организациями, привлекаемыми по результатам конкурса для выполнения государственной кадастровой оценки в рамках государственных контрактов в соответствующих регионах. В городе Москве заказчиком по государственным контрактам на проведение кадастровой оценки выступает Департамент городского имущества города Москвы, а результаты кадастровой оценки утверждаются постановлением Правительства города Москвы (отдельными постановлениями утверждены кадастровая стоимость земель, объектов капитального строительства, а также утвержден перечень объектов капитального строительства для налогообложения).

При проведении кадастровой оценки оценщики руководствуются специальными методиками и правилами. Среди определяющих факторов цены, конечно же, целевое назначение использования объекта недвижимости (для земельных участков – вид разрешенного использования), его местоположение.

– Как владелец объекта может узнать его кадастровую стоимость?

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно найти его кадастровую стоимость в приложении к соответствующему постановлению Правительства Москвы (такие постановления публикуются на официальном портале правительства в разделе документов), а также на официальном сайте Росреестра, с использованием ресурса «публичная кадастровая карта».

Но надо помнить, что интернет ресурсы не всегда отражают актуальную информацию, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости, в связи с чем мы рекомендуем правообладателям земельных участков и зданий получить кадастровую справку о кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости. Такую справку в Москве можно получить, обратившись в любое из подразделений МФЦ госуслуг, кадастровые справки выдаются без взимания платы. Именно справка о кадастровой стоимости отражает не только величину кадастровой стоимости, но и дату внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости, что важно при определении налогооблагаемой базы и использовании кадастровой стоимости для иных установленных законодательством целей, в том числе, для исчисления арендной платы.

– С какой периодичностью проводится кадастровая оценка?

Периодичность проведения кадастровой оценки установлена законом об оценочной деятельности. По действующим нормам государственная кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения – не чаще, чем один раз в течение двух лет) и не реже, чем один раз в течение пяти лет.

Постановления Правительства Москвы об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель и объектов капстроительства (зданий) вступили в силу с 1 января 2015 года и применяются в течение текущего и следующего календарных годов.

– Чем вызвана необходимость введения нового порядка расчета налога, исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости?

Ранее действовавший порядок предусматривал определение налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций, исходя из балансовой (остаточной) стоимости объектов недвижимости (для физических лиц налогооблагаемой базой являлась инвентаризационная стоимость). Балансовая стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев не отражала их реальную рыночную стоимость объектов, т. е. могла быть существенно ниже рыночной стоимости. При исчислении налога на имущество физических лиц налогооблагаемой базой являлась суммарная инвентаризационная стоимость объектов недвижимости, которая также не соответствовала действительной рыночной стоимости квартир, домов, гаражей и иных объектов, находящихся в собственности граждан.

Кардинальные изменения правил исчисления налога на имущество, по мнению разработчиков этих новелл, отражают справедливую мировую практику, призванную выровнять условия налогообложения физических лиц, т. е. те, кто имеет дворцы и комнаты в коммуналках, должны платить разный по величине налог.

Цели принятия нормативных актов, направленных на увеличение налоговой нагрузки вполне очевидны, новый порядок расчета налога на имущество, в том числе, направлен на увеличение доходной части бюджетов.

– По каким принципам столичные власти включали объекты в список тех, по которым следует платить налог по новой схеме?

Налоговый кодекс содержит общие положения об особенностях определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объектов торгово-офисной недвижимости. Критерии включения объектов в перечень конкретизированы в Законе Москвы о налоге на имущество организаций, такими критериями являются целевое назначение использования здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, а также площадь здания.

Если в 2014 году в перечень включались объекты торгово-офисной недвижимости площадью свыше 5000 кв.м, в текущем году налоговая база как кадастровая стоимость определяется в отношении административно-деловых и торговых центров общей площадью свыше 3000 кв.м и помещений в них.

– Новый порядок расчета стал по-настоящему резонансным событием. Для всех ли объектов налоговая нагрузка увеличилась?

Сравнивая показатели кадастровой стоимости отдельных объектов капитального строительства (зданий) по городу Москве, включенных в перечень для налогообложения, можно отметить, что по ряду объектов утвержденная на текущий 2015 год кадастровая стоимость снизилась относительно величин прошлого периода и фактически приблизилась к показателям рыночной стоимости. Однако это все же исключение из общей практики. Общая тенденция роста кадастровой стоимости сохраняется, причем это касается и тех объектов, по которым в 2014 году были вынесены положительные решения комиссии о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, а в текущем 2015 году кадастровая стоимость таких объектов вновь существенно превышает рыночные величины, и собственники вынуждены повторно проходить процедуру оспаривания.

Учитывая, что ставка налога на имущество организаций в текущем году в Москве возросла, даже с учетом скорректированной величины кадастровой стоимости, налоговая нагрузка владельцев объектов увеличилась.

– Увеличение налоговой нагрузки совпало с кризисом. Владельцы многих объектов не согласны с таким порядком и пытаются обжаловать кадастровую оценку, считая ее завышенной. Каков порядок пересмотра для собственников и арендаторов? Куда и с каким пакетом документов следует обращаться?

Порядок пересмотра кадастровой стоимости закреплен законом об оценочной деятельности. С 15 сентября текущего года вступит в силу Кодекс административного судопроизводства, в котором содержится отдельная глава, по сути дублирующая действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, для пересмотра кадастровой сначала необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: в Москве это комиссия при Управлении Росреестра по г. Москве. В случае отказа в удовлетворении заявления комиссией, владелец недвижимости вправе обратиться в суд. С августа 2014 данная категория дел отнесена к подведомственности судов общей юрисдикции регионов: в отношении объектов недвижимости города Москвы необходимо обращаться в Московский городской суд.

Физические лица могут обращаться с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости непосредственно в суд, соблюдение досудебной стадии для них не обязательно.

К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости необходимо приложить пакет документов, включая нотариально удостоверенную копию документа на объект недвижимости (свидетельство; договор аренды), кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта, составленный оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке.

– От чего зависят шансы собственника снизить кадастровую стоимость?

Если кратко, то шансы на снижение кадастровой стоимости зависят, прежде всего, от корректности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и не в меньшей мере от соблюдения владельцем целевого назначения использования соответствующего объекта недвижимости.

– В каких случаях чаще всего выносится отказ в снижении кадастровой стоимости?

Формулировка причин отказов, указываемая как в решениях комиссии, так и в судебных актах судов общей юрисдикции в настоящее время, как правило, связана с недоказанностью величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Реже причины отказа обусловлены неверным определением даты, на которую должна быть определена рыночная стоимость и иными обстоятельствами.

Учитывая большое количество спорных вопросов в судебной практике, в настоящее время готовятся разъяснения Верховного суда РФ по вопросам рассмотрения судами споров об определении кадастровой стоимости.

– В связи с кризисом некоторые категории объектов были исключены из перечня тех, по которым налог платится исходя из кадастровой стоимости. По-вашему мнению, какие объекты еще должны быть исключены из списка? Ожидаются ли какие-то инициативы со стороны властей в этом плане?

Среди реализуемых в настоящее время инициатив московских властей следует отметить внесенные в мае этого года изменения в закон о налоге на имущество. Налог на имущество на текущий 2015 год сокращается в четыре раза для владельцев зданий, в которых офисы и торговля – не основная функция, при этом фактическое использование здания необходимо подтвердить, обратившись в Госинспекцию по недвижимости.

По факту перечень объектов формируется по расширенному принципу, а уже затем из списка исключаются отдельные объекты, либо предоставляются отдельные льготы. В итоге многие налогоплательщики либо в силу ограниченности сроков, либо по иным формальным основаниям не имеют возможности защитить свои права.

К сожалению, законодатель не предусмотрел для владельцев недвижимости возможность предварительного урегулирования разногласий, связанных с включением тех или иных объектов в перечень для налогообложения. Согласительные процедуры на этапе формирования перечней позволили бы минимизировать судебные разбирательства и иные споры и недовольства налогоплательщиков.

– В каких регионах, кроме столичного, расчет налога на недвижимость производится на основе кадастровой стоимости? Какие регионы присоединятся к этому перечню в ближайшее время?

Вопросы введения налога на имущество от кадастровой стоимости находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Право перехода к исчислению налога на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости, предоставлено субъектам Российской Федерации до 1 января 2020 года.

В текущем 2015 году в 28 субъектах России объекты торгово-офисной недвижимости при исчислении налога на имущество у юридических и физических лиц учитываются по их кадастровой стоимости.

– Из практики вашей компании – каким было максимальное уменьшение кадастровой стоимости в результате обжалования (в процентах от исходной)?

Мы отслеживаем складывающуюся в Москве практику пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: как досудебную, так и судебную. Интервалы отклонения кадастровой стоимости от рыночной – от 9 до 87%.

В зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости, иногда не столь значительная в процентном соотношении разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, в абсолютном значении может составлять значимую для владельца величину.

– Расскажите о самых сложных случаях обжалования в вашей практике.

Несмотря на очевидность процедуры оспаривания, московская практика обжалований кадастровой стоимости оказалась неоднозначной и иногда непредсказуемой.

В нашей практике есть ситуации, когда сроки сопровождения незавершенных к настоящему времени судебных процедур исчисляются двумя годами; либо ситуации, когда при оспаривании кадастровой стоимости аналогичных объектов недвижимости, принадлежащих одному владельцу, судебная практика развивалась по-разному, и в итоге мы получали разную величину стоимости.

Федор Спиридонов

Управляющий партнер
Группы компаний SRG

В настоящее время, время экономической нестабильности, ведение практически любого бизнеса сопряжено с дополнительными трудностями, которые выражены в следующих факторах:

Все это сопровождается также дополнительной нервозностью персонала, который чувствует негативные изменения и ждет их последствий, которые будут отражаться на нем. Ком проблем нарастает с каждым днем и уже сам по себе продуцирует новые проблемы в виде – нелояльности персонала, потерям клиентов и т.п. Безусловно, уровень стресса, который приходится испытывать на себе топ-менеджменту компании, существенным образом увеличивается.

На мой взгляд, каждый руководитель должен рассматривать кризисное время как время возможностей, время накопления потенциальной энергии, которую можно будет превратить в кинетическую энергию в момент изменения экономической ситуации к лучшему. Ведь когда-то он настанет.

В первую очередь, имеет смысл обеспечить в коллективе рабочее настроение, задав единые цели. Все цели так или иначе должны быть завязаны на единый для компании результат. Неплохим вариантом является цель по выручке, прибыли и т.п. Любая общая трудность сплачивает единомышленников, и поскольку все сотрудники понимают, что негативные последствия вызваны изменениями внешней среды, а не руководителем, есть шанс укрепить командный дух и сделать работу коллектива более слаженной и эффективной.

Каждый бизнес требует периодического анализа структуры доходов, а уж во время экономической нестабильности это надо делать очень тщательно. Необходимо проанализировать номенклатуру товаров и/или услуг, и выделить доходы, относящиеся к каждой группе. Необходимо проанализировать как прошле периоды, так и спрогнозировать будущие доходы от каждой группы. При этом необходимо учесть конкуренцию на рынке (по некоторым группам могут быть различные конкуренты), уровень взаимоотношений с существующими клиентами и партнерами. Не лишним будет провести дополнительные переговоры, ведь у клиентов и партнеров есть свое видение на будущее и при положительных отношениях они поделятся с вами основными ключевыми цифрами, по объемам, которые они планируют заказывать по интересуемой группе товаров или услуг. Целесообразно также провести АБС анализ клиентов, для того чтобы сфокусироваться на отношениях с ключевыми клиентами, от которых есть бОльшая зависимость. Как правило, любая коммерческая структура пытается развиваться в любой момент. Почти всегда есть группы товаров или услуг, которые в настоящий момент не являются прибыльными для компании, и порой этот факт очевиден и без детальных расчетов. Вопрос развития перспективных групп товаров или услуг следует отложить на некоторое время.

После того, как мы понимаем основные источники доходов по группам товаров или услуг, а также понимаем те группы товаров, которые, скорее всего, находятся в настоящий момент убыточными, но имеют определенную перспективу развития, необходимо тщательно проанализировать затраты. Как правило, затраты имеют свойство увеличиваться быстрее результата. Ведь для того, чтобы что-то заработать – необходимо вначале вложить ресурсы, как трудовые, так и материальные. Необходимо отдельно анализировать постоянные и переменные затраты. При этом надо исходить из допущения, что в рамках функционирующего бизнеса остались только те группы товаров или услуг, которые в настоящий момент приносят прибыль. Переменные затраты необходимо привязывать к той группе товаров или услуг, к которой они относятся. Всегда существует возможность отнести переменные затраты на конкретную группу, пусть и небольшой погрешностью. Порой возможна и экспертная оценка руководителя. Опыт показывает, что даже в эффективных структурах без ущерба можно сократить от 5 до 10%% затрат. Определив основные точки секвестрования можно уже увидеть предполагаемый бюджет, в котором заложено (пусть и небольшое) сокращение затрат, а в качестве источников дохода спрогнозирована выручка только по тем группам товаров или услуг, которые являются прибыльными для организации. Чуть позже мы рассмотрим отдельно – что же делать с остальными группами товаров или услуг.

Хотелось бы сразу отметить, что очень часто существует заблуждение, как руководителей компаний, так и их собственников, что необходимость реализации широкого спектра групп товаров или услуг, некоторые из которых убыточные - продиктована высокой конкуренцией на рынке. В таких случаях, необходимо либо поднять стоимость товаров или услуг таким образом, чтобы эта группа товаров или услуг была рентабельной (пусть и с небольшой рентабельностью), либо проявить твердость и быть готовым прекратить дальнейшую реализацию этой группы.

После проведения вышеописанных действий мы получим бюджет, который руководитель готов реализовать, понимая существующую экономическую ситуацию на рынке, и который имеет положительное сальдо. В случаях, когда бюджет получился с отрицательным сальдо – необходимо еще раз совершить анализ доходов и анализ расходов. Наверняка в бюджете присутствуют группы товаров или услуг, которые не рентабельны, либо анализ затрат проведен не тщательно. Если и после повторного анализа действий получается бюджет, в котором затраты превышают доходы имеет смысл закрыть бизнес и заняться более подходящим для себя занятием.

Отдельным вопросом является мотивация сотрудников. В сложное время экономической нестабильности имеет смысл, во-первых стараться больше завязывать премии сотрудников на результат, уменьшая при возможности постоянную часть и увеличивая переменную, во-вторых вводить дополнительные ограничительные условия, связанные с эффективностью труда. Каждый сотрудник должен понимать, что от вклада каждого зависит конечный финансовый результат. В случае специалиста – это может быть минимальные нормативы труда, непосредственно связанные с его задачами. В качестве примера: если это продавец, то ограничительным условием может быть минимальный план по выручке или минимальный план по сумме договоров, а может быть и то и другое. Если это производственник, то ограничительным условием может быть определенный производственный план. Если речь идет о руководителе подразделения, то ограничительным условием получения премии должен являться основные показатели результативности подразделения и в том числе % ФОТ на единицу продукции. Каждый должен следить за собственной эффективностью и принимать участие в увеличении эффективности подразделений и компании в целом.

Следует периодически проводить мероприятия с сотрудниками, на которых подводить результаты деятельности, выделять лучших сотрудников. Необходимо работать над развитием лояльных сотрудников, эффективность которых находится на низком уровне. Одновременно с этим надо выделять нелояльных сотрудников и расставаться с ними в кратчайшие сроки. Как правило, нелояльные сотрудники не показывают высоких результатов, а вреда в части «разваливания коллектива» могут принести достаточно много.

Остался вопрос, касающийся тех групп товаров или услуг, которые в данный момент являются нерентабельными. Единственно правильных решений, что с ними делать - нет. В некоторых случаях самые перспективные группы все-таки следует оставить и развивать, в некоторых случаях от части следует отказаться, а некоторые поднять по стоимости, понимая, что их объем может сократиться. Решения и риски остаются за руководителем бизнеса и его собственниками.

Время экономических спадов это время, когда происходит очищение рынка. Только высокоэффективный бизнес может выжить в условиях жесткой конкуренции. Каждый руководитель эффективного бизнеса, являясь лидером своей команды должен принять этот вызов и получить удовольствие от решения новых трудных задач, которые перед ним возникли.

Федор Спиридонов

Управляющий партнер
Группы компаний SRG

В настоящее время существует большое количество консалтинговых услуг, часть из которых является обязательными и предусмотрены на законодательном уровне, а часть из них формируются непосредственно за счет потребностей рынков и не имеют государственного регулирования. В случае обязательности тех или иных услуг – все понятно, раз предусмотрено законодательством – надо выполнять. А как же быть с необязательными консультациями. В каких случаях привлекать консультанта необходимо, а в каких не имеет никакого смысла?

Потребности в привлечении консультантов имеет смысл разделить на две группы по признаку частоты возникновения одинаковых потребностей:

Разовая потребность в возможном привлечении консультанта (в качестве примера юридическая помощь в оформлении сделки), то есть следующее привлечение консультанта не планируется, либо срок не прогнозируем;

Периодическое привлечение консультанта, то есть понимание как часто организации требуется помощь, и понятны цели привлечения консультантов;

Также имеет смысл разделить саму консультационную услугу на различные типы (это достаточно хорошо описано в книге Дэвида Майстера «Управление фирмой, оказывающей профессиональные услуги»). Дэвид Майстер подразделяет проекты на три типа:

Проект «мозги» - работа, когда проблема клиента является задачей высокого уровня сложности и требует творческого подхода с элементами инноваций. Каждый проект является единственным в своем роде.

Проект «седина» - работа содержит высокоиндивидуализированный подход, но общая природа проблемы известна и у консультантов уже существует опыт по решению аналогичных проблем.

Проект «Процедуры» - направлен на решение хорошо известных проблем, существуют консультанты, которые обладают эффективной системой решения проектов подобного типа. Простым примером подобного типа проекта является услуга по регистрации юридических лиц.

Предлагается рассмотреть все возможные варианты. Итак, в случае, когда проблема возникает разово и в дальнейшем возникновение подобной проблемы не прогнозируемо. В случае, когда, потребность клиента можно квалифицировать как проект «Процедуры» - все очевидно. На рынке существует достаточное количество консультантов, которые построили эффективные внутренние бизнес-процессы, имеют узконаправленных специалистов и на конкурсной основе целесообразно выбрать и привлечь внешнего консультанта. Организовать собственных специалистов на решение задачи подобного типа будет не эффективно, поскольку придется отвлекать внутренние ресурсы от основной деятельности, а значит, риски невыполнения ключевых показателей по результатам основной деятельности могут возрасти.

При возникновении задачи у клиента типа «Седина» решение по привлечению внешних консультантов становится не столь очевидным. С одной стороны на рынке существуют консультанты, которые имеют опыт в решении аналогичных задач, но с другой стороны не всегда целесообразно привлекать внешнего консультанта. Попробуем сформировать основные критерии, на основании которых можно принять взвешенное решение:

Наличие собственных свободных ресурсов у компании

Стоимость услуг консультантов и соотнесение со стоимостью возможных отвлекаемых внутренних ресурсов (при этом необходимо учитывать не только заработную плату внутренних сотрудников и налоговые отчисления, но и косвенные издержки, а также возможную недополученную прибыль при отвечении внутренних ресурсов от основной деятельности )

Срок, требуемый для погружения консультанта в проблему и соотнесение его со сроком, который потребуется для внутренних специалистов.

Риски невыполнения задачи консультантом и ответственность консультанта за положительные результаты.

В проектах типа «седина» по собственному опыту с точки зрения экономической эффективности затраты на привлечение внешних консультантов вряд ли будет превышать 20-30%% затраты на собственные отвлекаемые внутренние ресурсы даже без учета дополнительных потерь, связанных с недополучением прибыли за счет возникновения дополнительных рисков, которые возникают при отвлечении собственных ресурсов от основной деятельности. Поскольку уровень подготовленности внешних консультантов, как правило, выше. Но в некоторых случаях, когда задачи возникают в «низкий сезон» и существует потенциал решения задачи внутренними силами возможно имеет смысл отказаться от внешних консультантов.

С проектами типа «Мозги» все гораздо сложнее. Зачастую можно увидеть, что потенциал внутренних ресурсов слишком мал, либо, что тоже часто бывает, переоценить возможности консультанта. Как правило, в сложных проектах требуется большая вовлеченность и со стороны клиента. Необходимо постараться на предварительном этапе тщательно обсудить с потенциальным кандидатом как он будет решать поставленную задачу и сколько времени специалистов собственных он рассчитывает потратить. Также важно четко оговорить и внутреннюю загрузку специалистов компании-клиента. Автор статьи не рекомендовал бы опираться при рассмотрении проектов типа «Мозги» только на экономическую составляющую, а в первую очередь оценивал бы эффект от решенной задачи и необходимые компетенции и ресурсы, которыми обладает как внешние консультанты, так и сама компания-клиент. Сложные проекты предполагаю большое вовлечение высококвалифицированных специалистов и немаленькую стоимость услуг внешнего консультанта, а значит внешний консультант к дополнительной проработке вопроса на «нулевой стадии» еще до заключения договора. Это необходимо и самому консультанту для того, чтобы четко описать понимание проекта и построить детальное техническое задание. Хотелось бы посоветовать воспользоваться этим и на предварительном этапе оценить перспективы и целесообразность сотрудничества с внешними консультантами.

Теперь имеет смысл поговорить про периодически возникающие задачи, которые могут потребовать привлечения внешнего консультанта. Рассмотрим проекты типа «Процедуры». На месте компании-клиента автор бы попытался взвесить, насколько выгодно создать внутреннее подразделение, которое занимается решением подобных задач. При учете необходимо также учитывать ресурсы, требуемые на управление этим подразделением, обычно это сделать забывают. Если целесообразность создания внутреннего подразделения существует, то имеет смысл его создать, при этом ориентируясь на среднюю потребность в возникновении задач подобного рода. Привлечение внешнего консультанта в таком случае целесообразно в тех случаях, когда количество возникших задач существенно превышает потенциал внутреннего подразделения и является временным явлением.

С проектами «Седина», которые возникают у компании-клиента периодически ситуация обстоит таким же образом, как и в случае с проектами типа «процедуры», однако, есть и некоторые особенности. Требуется предусмотреть более качественное управление внутренним подразделением, заложить постоянное обучение внутренних специалистов и обращать больше внимания на уровень их квалификации.

Трудно себе представить себе часто возникающие проекты типа «Мозги» - поскольку это противоречит самому определению типа проектов, либо проекты существенным образом отличаются друг от друга. Так или иначе, каждый проект уникален и требует разноплановых специалистов, соответственно имеет смысл рассматривать случай, когда проект «Мозги» возникает разово. В остальных случаях он переквалифицируется в проект типа «Седина».

Как правило, любая работа консультанта строится исходя из его себестоимости, количества активного времени, которое он потратит на клиента и планируемой рентабельности, который вряд ли превышает 30-40%%. Как правило, степень загрузки специалистов у консультантов выше, что отражается на более низкой себестоимости (на 10-15%%) по сравнению с внутренними подразделениями компаний, у которых возникают потребности во внешних консультантах. Таким образом, в среднем, разница от привлечения внешних консультантов и использования собственных подразделений вряд ли превысит 20-30%%.

Девелоперы завлекают покупателей скидками и подарками

Государственная программа субсидирования ипотеки начала приносить свои плоды, констатируют аналитики. Правда, основное влияние она оказала на первичный рынок, в то время как на вторичном сегменте продолжается падение. Вместе с тем говорить о том, что рынок недвижимости уже нащупал дно, пока преждевременно.

Как отмечают в исследованиях, с введением субсидированной ставки по ипотеке количество ипотечных договоров на первичном рынке недвижимости в девелоперских компаниях увеличилось на 15–30%. Оно и неудивительно: средняя ставка по ипотеке на первичном рынке со всеми возможными льготами сегодня составляет всего 8–11%, в то время как ставки для приобретения жилья на вторичном рынке начинаются от 16–18%.

Для стимулирования спроса девелоперы используют всевозможные программы по повышению заинтересованности клиентов. Например, предлагают беспроцентные рассрочки и скидки, размер которых может доходить до 20–25%. Самые заманчивые предложения, естественно, получают клиенты, готовые сразу оплатить 100% стоимости приобретаемого жилья.

Квартиры ежемесячно дешевели на 5%

Сегодня, утверждают аналитики группы компаний SRG, хороший момент для приобретения квартиры в уже сданном доме. На такую недвижимость девелоперы сейчас готовы предложить максимальные скидки, поскольку реальная стоимость квартир в таких домах в настоящее время не соответствует объективному уровню платёжеспособности населения.

Что касается строящегося жилья, находящегося на стадии земляных работ, сейчас многие застройщики предпочитают ставить на него минимальные цены, дабы привлечь денежные средства граждан. Эта схема компаниям более выгодна, чем получение кредита в банках, которые готовы кредитовать застройщиков под 19% и больше. И, похоже, что в ближайшее время ситуация с кредитами для девелоперов вряд ли изменится в лучшую сторону. Представители бизнеса уже обращались к властям с просьбой снизить банковские проценты по кредитам, однако им было отказано в содействии: дескать, помощь строительный сектор уже и так получил в виде снижения ипотечных ставок.

Что касается вторичного рынка, то там аналитики продолжают фиксировать отрицательные корректировки на протяжении последних нескольких недель и даже месяцев. Так, в Москве с февраля квартиры на вторичном рынке дешевели на 5% ежемесячно. В Санкт-Петербурге средняя стоимость предложения за май снизилась на 0,8%, в Иркутске за последний месяц стоимость квадратного метра упала на 1,5%. В Екатеринбурге «вторичка» еженедельно дешевеет на 0,1–0,5%.

Покупателям предлагается жильё по ценам на 20% ниже рыночных

В сложившейся экономической ситуации очень многим россиянам приобретение квартиры по её объективной рыночной стоимости просто не по карману. Решением этой проблемы обещает стать госпрограмма «Жильё для российской семьи». В рамках этого проекта предполагается строительство 25 млн квадратных метров жилья экономкласса со всей необходимой инфраструктурой в 2014–2017 году.

В рамках программы планируется и строительство индивидуальных жилых домов не выше трёх этажей, таунхаусов с максимальной площадью 150 квадратных метров, а также многоквартирных домов.

Суть программы фактически сводится к тому, что покупателям предлагается приобрести жильё по ценам на 20% ниже рыночных, но не более 35 тысяч рублей за квадратный метр. Такую серьёзную экономию предполагается достичь с помощью использования новых технологий. В частности, снижения себестоимости строительства за счёт инновационного финансового механизма, предложенного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Ещё в 2014 году в России были созданы специализированные общества проектного финансирования (СОПФ) по четырём видам коммунальных услуг: тепло, газ, водоснабжение и водоотведение. СОПФы будут выкупать у застройщиков объекты инженерной инфраструктуры по цене не выше 4 тысяч рублей за квадратный метр жилья в рамках проекта, а потом сдавать их в аренду ресурсоснабжающей организации.

Уже сегодня в программу вступили 65 субъектов РФ, в большинстве из которых уже завершился отбор земельных участков.

События, связанные с внешнеэкономической деятельностью России в 2014 году, и падение курса рубля оказали значительное воздействие на деятельность крупных потребителей сельскохозяйственной продукции, а именно на мясоперерабатывающих предприятиях. Крайне сложно стало прогнозировать их деятельность, так как непонятно, что будет с ценами на сырье и реализуемую продукцию.

Основное производство мяса сегодня сосредоточено в четырех федеральных округах: Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском. Здесь производится более 80% всего мясного сырья, что обусловлено близостью к емким рынкам сбыта продукции.

Основная доля мяса, потребляемого на рынке, приходится на отечественных производителей, доля импорта по итогам 2014 года составила около 16% - это самое низкое значение за последние десять лет. В последующие периоды, согласно оценкам экспертов, доля импорта упадет до 10-15%. Объем годового потребления мяса на душу населения по РФ и ближайшим соседям, согласно данным ООН, спадет в 2014-2016 гг. с последующим ростом до уровня 2013 года и выше.

Практически половину рынка (49%) составляет мясо птицы, следом идет свинина (33%), мясо крупного рогатого скота занимает 16% рынка, и оставшаяся пара процентов рынка приходится на менее востребованные сорта мяса, такие как баранина, крольчатина и экзотические виды мяса. Основной причиной такого распределения являются особенности производства.

В производстве птицы 90 % продукции создается промышленными предприятиями, остальные 10 % приходятся на частных производителей. Свинина на 70 % производится товарным сектором и на 30 % силами частных хозяйств. В производстве говядины ситуация обратная

На рынке присутствуют два типа производителей: агропромышленные предприятия и личные подсобные и крестьянские хозяйства. В зависимости от типа выращиваемых животных соотношение этих производителей различно. В производстве птицы 90% продукции создается промышленными предприятиями, остальные 10% приходятся на частных производителей. Свинина на 70% производится товарным сектором и на 30% силами частных хозяйств. В производстве говядины ситуация обратная, только 33% производится предприятиями, остальные объемы приходятся на частные хозяйства.

Со второй половины 2014 года цены на мясо начали значительно расти. Эксперты выделяют три основные причины этого явления. Во-первых, значительный рост процентных ставок по кредитам. Следствием этого стал как рост расходов в производственной деятельности предприятий, связанный с необходимостью привлекать более дорогие кредитные ресурсы для пополнения оборотных активов, так и рост расходов в инвестиционной деятельности, связанный с введением новых мощностей. Аналогично эти перемены повлияли и на мясоперерабатывающие предприятия.

Во-вторых, немалую долю в себестоимости производимой продукции играют компоненты иностранного производства, такие как ветеринарные препараты, пищевые добавки, материалы для репродукции стада и т.д. Их стоимость напрямую зависит от курсовых колебаний, что негативно сказалось как на сельхозпроизводителях, так и на мясопереработке, вызвав рост себестоимости во второй половине 2014 года и падение уровня рентабельности. Кроме того, молодняк особей некоторых особо ценных пород, например абердин-ангусской породы крупного рогатого скота, сельхозпроизводители вынуждены также закупать у импортных поставщиков для сохранения породы и качества поголовья. Без соответствующих подтверждающих сертификатов мясо этого вида скота оценивается значительно дешевле, так как оно относится к элитным сортам мяса, покупаемого ресторанами и магазинами премиум-класса, которые требуют подтверждения высокого качества продукции. Помимо курсовых колебаний на себестоимость оказала влияние необходимость поиска новых поставщиков и организации новых логистических схем вследствие разрушения старых связей из-за введения санкций.

В-третьих, вследствие введенных в 2014 году санкций перед российскими предприятиями, использовавшими импортное сырье, встал вопрос поиска поставщиков с отечественного рынка. В результате этого значительно увеличился спрос на мясо различных видов при ограниченных объемах предложения.

Несмотря на открывшиеся перспективы в виде ухода иностранных конкурентов, предприятия не спешат наращивать объемы производства. Наоборот, следствием сказанного выше станет сокращение объемов рынка впервые за последние десять лет. В период с 2004 по 2013 год наблюдался активный рост на уровне 40,25%. Объемы производства 2014 года были равны объемам 2013 года. По итогам 2015 года многие эксперты сходятся во мнении, что следует ожидать сокращения объемов от 2 до 8%.

Таким образом, все перечисленные факторы вызвали рост уровня цен в 2014-м и начале 2015 года. Тем не менее в 2015 - 2016 годах можно ожидать незначительного спада цен на свинину и мясо птицы вследствие переориентации крупных производителей на новые условия рынка. На рынке говядины, где главенствуют частные хозяйства, рост цен будет продолжаться. В 2019 году можно ожидать следующий уровень цен: говядина бескостная: 500 - 530 руб./кг; свинина бескостная: 370 - 380 руб./кг; окорочка куриные: 150 - 160 руб./кг.

В итоге уровень валовой прибыли предприятий в 2015-2016 годах снизится по сравнению с более ранними периодами за счет роста доли себестоимости в выручке и сокращения объемов реализации. Результаты 2014 года не следует принимать к анализу без дополнительных корректировок, так как многие предприятия из-за резкого скачка цен на сырье не успели переориентировать свои бизнес-процессы на новые условия рынка и результатом прошлого года стали либо убыток, либо прибыль, но на уровне значительно ниже предыдущих периодов. С 2017 года за счет адаптации производителей и продавцов к новым условиям рынка темпы роста цен на сырье и готовую продукцию снизятся. Кредитные ресурсы также станут более доступными. Как следствие, рентабельность деятельности предприятий вернется на предшествующий кризисным явлениям уровень.

Российская газета, от 09 июня 2015 г.

Роман Петрунин

Директор по развитию
направления «Охрана труда и Экология»
Группы компаний SRG

Разговоры о том, чтобы декларировать рабочие места, ходили уже давно, однако законодательно инициатива была закреплена только в декабре 2013 года, когда был принят Федеральный закон № 426-ФЗ «О специальной оценке условий труда». С этого момента, благодаря декларированию рабочих мест работодатель мог провести упрощенную процедуру спецоценки, затратив на нее значительно меньше средств. Согласитесь, это прекрасный стимул для работодателя в разы улучшить условия труда на рабочих местах до такого уровня, когда декларирование рабочих мест будет допустимо.

Для того чтобы положения ФЗ № 426 были выполнимы на практике, Минтруд России разработал процедуру, в какой форме и в каком порядке можно предоставить декларации и применить методику проведения спецоценки. И тут оказалось, что в методике, которая должна была объяснять процедуру декларирования, сама процедура отсутствует как таковая.

Встает вопрос: А возможно ли в принципе задекларировать рабочие места? Приведем пример. У каждого рабочего места есть такой производственный фактор как освещенность рабочей поверхности. Этот производственный фактор подлежит обязательному измерению, что автоматически исключает рабочее место из списка мест, подлежащих декларированию. Этот факт опирается на законодательную базу, а именно на пункт 1 статьи 11 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 426-ФЗ «О специальной оценке условий труда», где говориться, что работодатель не может задекларировать рабочие места, если у них выявлены вредные факторы. Получается, что упрощенной процедуры спецоценки не случилось, так как даже офисные рабочие места в данном случае имеют вредные факторы.

Приказ от 20 января 2015 г. № 24н решил данную проблему, скорректировав Методику проведения специальной оценки условий труда и Классификатор вредных и опасных производственных факторов. С 21 февраля 2015 года параметр «Освещенность рабочей поверхности» получил уточнения, где приводятся все случаи, при которых уровень освещенности расценивается как вредный фактор. Таким образом, при проведении специальной оценки условий труда освещенность рабочей поверхности не расценивается как вредный фактор.

Как подобные корректировки будут осуществимы на практике?

Предположим, работодателю необходимо сделать спецоценку условий труда в офисе, рассчитанном на 100 рабочих мест. После заключения договора на проведение спецоценки с аккредитованной для этих целей организации, работодатель должен проверить, соответствуют ли факторы производственной среды и трудового процесса вредным и (или) опасным факторам, указанным в Классификаторе. Специалист оценочной организации, опираясь на вышеописанные изменения, не укажет вредные и (или) опасные факторы производства на офисных рабочих местах. Следовательно, и измерения на таких рабочих местах делаться не будут. При этом ничто не мешает работодателю незамедлительно начать процедуру декларирования.

Однако мы имеем случаи, когда подать декларацию все же нельзя.

До введения специальной оценки условий труда рабочие места подлежали обязательной аттестации. И теперь, когда эксперт оценочной организации проводит спецоценку, комиссия обязана показать эксперту отчеты о предыдущей аттестации данных рабочих мест. Если эксперт после тщательного анализа выявит вредные условия труда на оцениваемых рабочих местах, он непременно внесет вредные факторы в перечень рабочих мест, а эти факторы требуют обязательного измерения. Значит, подача декларации уже невозможна.

Разберем данный случай на конкретном примере:

На предприятии несколько лет назад проводилась аттестация рабочих мест, по итогам которой были выявлены вредные условия труда по фактору освещенности.

Освещенность расценивается в качестве вредного фактора в том случае, если:

Эксперт, проводящий спецоценку условий труда, не имеет права пропустить этот фактор и не включить его в перечень рабочих мест. Соответственно, рабочие места, имеющие такие вредные факторы, декларированию уже не подлежат.

Портал «Охрана труда в России», от 08 июня 2015 г.

Федор Спиридонов

Управляющий партнер
Группы компаний SRG

Оценка является очень важным инструментом рыночной экономики, но в настоящий момент происходит "стагнация" рынка оценки и самой профессии как таковой. Безусловно, в первую очередь, в этом виновато само сообщество, которое до последних пор было представлено Национальным советом по оценочной деятельности, который слабо функционировал в силу различных причин.

Анализ текущей ситуации в сфере регулирования оценочной деятельности

Одной из основных проблем, существующих сегодня, является проблема "безответственности" оценщиков и потери имиджа профессии. Это связано с совокупностью следующих факторов:

Перспективы развития оценочной деятельности

Учитывая большой уровень проблем, накопившихся в оценочной деятельности, постараюсь изложить кратко свое представление дальнейшего развития оценочной деятельности в РФ.

На мой взгляд, необходимо разделить все задачи по развитию оценочной деятельности на следующие группы.

1. Стратегические цели. Выработка целей и система их корректировки. Изменение законодательства в сфере оценочной деятельности.

2. Стандартизация деятельности. Работа над существующими стандартами, разработка новых стандартов и методик.

3. Образование в сфере оценочной деятельности. Разработка и усовершенствование образовательных программ. Работа над профессиональным стандартом.

4. Работа над электронной формой отчета об оценке и систематизацией данных.

Стратегическое планирование

Как уже выше говорилось ранее, оценочному сообществу и государству необходимо понимать стратегические цели развития деятельности. В первую очередь, для этого необходимо создать рабочую группу при Министерстве экономического развития РФ, которая будет заниматься мониторингом проблем оценочной деятельности, выработкой концепции и стратегических целей развития оценочной деятельности, последующей "плавной" корректировкой этих целей, а также следить за их выполнением.

В предполагаемую рабочую группу, на мой взгляд, должны войти наиболее уважаемые представители оценочного сообщества, основных потребителей оценочных услуг и представители государственного регулятора отрасли. Существующая практика показывает, что количество активных участников любой рабочей группы, собранной на общественных началах редко превышает 10 человек, поэтому имеет смысл ограничить количество участников рабочей группы 10-11 специалистами.

Далее, целесообразно организовать на системной основе мониторинг проблем, которые существуют в оценочной деятельности. Этот мониторинг должен проводиться путем анкетирования на системной основе (скажем, ежеквартально) и охватывать значимую часть участников рынка, включая все сегменты оценочной деятельности. Разработка анкеты является важной составляющей этого процесса и не должна существенно изменяться от опроса к опросу. Это позволит проследить динамику изменений результатов опроса, что в свою очередь будет являться показателем работы над изменениями, направленными на развитие оценочной деятельности.

Стандартизация деятельности

В 2013-2014 гг. велась активная работа разработке новых стандартов, а также по корректировке существующих. Стимулятором активной работы, в том числе, являлась дорожная карта развития оценочной деятельности, подготовленная Агентством стратегических инициатив. Процесс по усовершенствованию стандартов должен быть постоянным и может опираться, в том числе, на результаты мониторинга развития оценочной деятельности, о котором говорилось ранее. Кроме того, совершенствование базисов оценки должно происходить не только на уровне стандартов, но и на уровне методических рекомендаций.

Потребность в разработке методик существует, и вот некоторые примеры.

Необходимость разработки данной методики обусловлена тем, что при изъятии земельных участком и объектов недвижимости действующее законодательство предполагает кроме рыночной стоимости включение в состав компенсации еще и упущенной выгоды и всех сопутствующих убытков. Отсутствие единой методической основы для данной комплексной услуги может приводить к существенным злоупотреблениям при выполнении работ по оценке, что в свою очередь может отражаться на дополнительных бюджетных тратах на выплаты компенсации при завышении размера убытков, а также в срывах планируемых сроков строительства на изымаемых землях.

В международных стандартах оценки арендная плата выделена в отдельный тип объекта оценки с ключевыми факторами ценообразования исключительно для рынка аренды, а именно:

• срок заключения договора,
• дополнительные услуги арендодателя,
• компенсация за ремонт,
• компенсации за единый маркетинг объекта и др.

В российской оценочной практике определение арендной платы является очень распространенной и востребованной задачей, однако единого мнения по формированию объекта оценки не существует.

Есть позиция, по которой арендная плата не может быть самостоятельным объектом оценки, а может определяться только справочно в рамках консалтинга.

Еще одно мнение настаивает на том, что должна определяться стоимость права пользования.

Кроме того, есть точка зрения, которая гласит, что должна определяться стоимость услуги по передаче объекта на условиях аренды.

При этом находятся и прямо противоположные позиции на каждое утверждение. В такой ситуации оценщик, выполняя отчет об определении арендной ставки, работает на свой страх и риск, что в условиях обязательной оценки, когда одна из сторон является государство, недопустимо. Должны быть четкие критерии, как формирования объекта оценки, так и оказания услуг по оценке.

• Частные методики оценки арендной платы для объектов вне рынка:
  
  

• Оценка рыночной стоимости инфраструктурных объектов

Часто действующее законодательство подразумевает обязательную оценку рыночной стоимости объектов, формально участвующих в гражданском обороте, но не имеющих рынка:

Образование и профессиональный стандарт специалиста в оценочной деятельности

Очевидно, что изменения в законодательстве по оценочной деятельности, а также внедрения дополнительных стандартов должны отражаться и в обучающих программах, успешное прохождение которых является необходимым требованием для осуществления оценочной деятельности. А значит, наряду с постоянной работой по изменению законодательства и стандартов должна проводиться параллельно работа над усовершенствованием образования в сфере оценочной деятельности.

Четкое отражение необходимых трудовых функций, соответствующих уровню сложности оценочных работ, уже сейчас существует в профессиональном стандарте специалиста в оценочной деятельности. На мой взгляд, работа по этому направлению крайне важная и ее необходимо поддерживать, в том числе внедряя дополнительные требования к образованию специалистов.

Работа над электронной формой отчета об оценке

На этом блоке имеет смысл остановиться более подробно, поскольку внедрение электронный форматов является новым направлением и далеко не все участники рынка осознают важность этой работы. Уже сейчас необходимо уделить большое внимание развитию практики внедрения электронных форматов отчетов об оценке в том числе и на регуляторном уровне, поскольку подобные инструменты позволят со временем осуществлять управление большими массивами аналитических данных, необходимых для мониторинга стоимостей объектов и проводить аналитические исследования эффективно и в сжатые сроки. В частности это пригодилось бы налоговым органами, другим контролирующим органам (ЦБ РФ, Росфинмониторинг и др.), позволило бы фиксировать "подозрительные" сделки, осуществлять с большей точностью оценку кадастровой стоимости и т.п.

Уже на сегодняшний момент создана рабочая группа по электронному формату отчета об оценке при Минэкономразвития, которая разработала первые поправки в ФСО-1 и в ФСО-3, предполагающие возможность для потребителей требовать с исполнителя оценочных услуг электронный паспорт отчета об оценке в формате XML. Это является лишь первым шагом перехода оценочной деятельности в электронный формат.

В существующей редакции ФСО-3 в части, касающейся электронного паспорта отчета об оценке, заложена возможность вместе с отчетом об оценке заказчику оценки дополнительно получать еще часть информации в структурированном электронном виде. Для этого заказчик должен описать вид предоставления данных в XML-формате и предоставить техническую возможность передать эту информацию в требуемом виде.

Минимальный набор данных указан в ФСО-3, однако по желанию заказчика он может быть расширен. Очевидно, что это, в первую очередь, будет интересовать только крупных потребителей оценочных услуг, заинтересованных в систематизации информации, поскольку стоимость оценочных услуг с предоставлением таких данных будет дороже.

Рабочей группой по электронной форме отчета об оценке было принято решение не ограничивать объем информации, четко описывая все поля в XML-формате в рамках ФСО-3. Это было сделано умышленно из предположения того, что любой системный заказчик сможет для себя сам определить наиболее подходящий объем информации.

В случае закрепления предлагаемых рабочей группой поправок в федеральные стандарты оценки в скором времени появится первая практика использования электронных паспортов, к которой уже готовы некоторые крупные потребители оценочных услуг. Однако далее, когда практика начнет формироваться необходимо будет ее обобщать. Усилия рабочей группы по электронной форме отчета в последующем должны быть направлены на разработку единых критериев электронных паспортов отчетов об оценке в зависимости от видов стоимостей и типов объектов оценки, обобщающую складывающуюся практику. Это требуется для унификации требований к информации в электронном виде и реализации дополнительных возможностей у крупных потребителей услуг, государственных органов и других участников рынка по обмену и анализу большого количества важных данных.

Внедрение в повседневную практику использования стандартизированных электронных форматов отчетов об оценке существенным образом смогло бы повлиять на качество и эффективность проведения государственной кадастровой оценки.

Во-первых, стандартизация в электронном виде однозначно повлечет за собой системную работу по скоплению в удобном стандартизированном виде существенной информации по всем видам объектов недвижимости во всех регионах Российской Федерации, что в свою очередь повлияет на качественное улучшение исходных данных по объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке.

Во-вторых, электронная стандартизация оценочных работ по видам объектов оценки в первую очередь коснется объектов недвижимости и позволит накопить достаточно большую базу объектов-аналогов и рыночных показателей, которые можно будет применять при проведении государственной кадастровой оценки.

В-третьих, использование баз и стандартизированных продуктов позволит государству существенно сэкономить на стоимости услуг при проведении государственной кадастровой оценки.

Евгений Афанасьев

В предлагаемой статье речь пойдет об оценке таких специализированных активов, как аэровокзальные комплексы (пассажирские терминалы).

Аэровокзал представляет собой уникальный объект со сложной инженерной инфраструктурой, в котором располагается большинство служб, обслуживающих пассажиров и авиакомпании, осуществляющие пассажиро-перевозки. Также на территории терминалов размещаются торговые предприятия и организации, занимающиеся обеспечением питания, досуга и отдыха пассажиров.

Терминалы имеют большую площадь и высокие показатели посещаемости, сопоставимые с крупными торгово-развлекательными центрами столицы. В качестве примера можно привести аэровокзальный комплекс международного аэропорта Шереметьево, состоящего из 5 терминалов общей площадью 430 тыс. кв. м. с проходимостью 35 млн. человек в год, это превышает показатели крупных торговых центров Москвы и Московской области. Например, ТЦ "Мега "Белая дача" имеет общую площадью коммерческих помещений 222 тыс. кв. м. и проходимость 28,8 млн. человек в год.

Аэровокзальный комплекс представляет собой один или несколько терминалов с соответствующими вспомогательными зданиями, сооружениями и передаточными устройствами, построенный по индивидуальному архитектурному проекту с применением современных технологий и конструктивных решений. Часть площадей используется в торговых целях и практически ничем не отличается от площадей в торговых центрах, а другая часть используется для специализированной деятельности – обслуживания пассажиров и авиакомпаний, осуществляющих авиаперевозки.

Так как аэровокзалы находятся на территории аэропорта, доступ к ним ограничен и возможен только для пассажиров и персонала аэропорта. Данный факт оказывает значительное влияние на формирование стоимости терминалов, так как даже при нахождении на территории одного аэропорта, стоимость двух схожих по площади и конструктивным особенностям объектов может значительно отличаться. Это зависит от того, какие компании обслуживает тот или иной терминал, по каким тарифам происходит обслуживание, каков средний пассажиропоток.

***

Очевидно, что найти предложения по купле-продаже терминалов аэропортов для реализации сравнительного подхода не представляется возможным. Наиболее сопоставимыми с терминалом объектами являются крупные торговые комплексы, однако, использовать их в качестве аналогов для расчета в рамках сравнительного подхода некорректно. Причина – в связи с существенным различием, которое заключается в том, что потенциальный покупатель имеет право выбора: посетить или не посетить торговый центр. В то же время при покупке билета пассажир, являющийся потенциальным покупателем, обязательно пройдет торговые площади терминала благодаря специальной планировке здания.

Кроме этого, при выборе в качестве аналогов торговых центров не учитывается авиационная деятельность терминалов.

Таким образом, можно сделать вывод, что сравнительный подход не применим к оценке аэровокзальных комплексов.

***

В рамках затратного подхода оценщику необходимо определить стоимость земельного участка, относящегося к аэровокзальному комплексу, и стоимость затрат на замещение самого здания терминала и вспомогательных сооружений.

При расчете рыночной стоимости земельного участка в составе терминала целесообразнее всего использовать метод сравнения продаж. При этом в качестве аналогов следует использовать земельные участки, относящиеся к землям промышленности, предназначенные для производственно-складской деятельности, так как ценообразование в данных сегментах рынка земельных участков происходит по схожим факторам.

Следует отметить, что для обеспечения электроснабжения объектов, входящих в состав аэровокзала, требуется значительно больше выделенной мощности, чем для стандартных объектов. Данный факт необходимо учитывать при расчете стоимости земельного участка путем внесения абсолютной поправки в размере стоимости технологического присоединения к электрическим сетям с необходимой присоединяемой мощностью, определенной в соответствии с тарифом в зависимости от местоположения и сложности подключаемого объекта.

Затраты на замещение здания аэровокзала и вспомогательных устройств рассчитываются по укрупненным показателям стоимости строительства, приведенным в соответствующих справочниках.

***

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Доходный подход является наиболее приемлемым при оценке стоимости терминалов, так как дает наиболее точный результат и позволяет учесть специфику деятельности объекта.

Доход, который собственник терминала получает от эксплуатации имущественного комплекса аэровокзала, делится на два вида:

• доход от неавиационной деятельности, а именно: сдача в аренду коммерческих площадей и здания паркинга; и
• доход от авиационной деятельности, включающий доходы, получаемые от сбора за пользованием аэровокзалом, а также от обслуживания пассажиров.

Для определения дохода от неавиационной деятельности необходимо рассчитать арендную плату по заключенным договорам аренды коммерческих площадей на территории аэровокзала.

Как правило, можно выделить три группы арендаторов:

1. с фиксированной арендной ставкой;
2. с плавающей арендной ставкой, когда в качестве ежемесячного платежа принимается наибольшая из следующих величин: минимальный гарантированный платеж или процент от выручки арендатора за месяц; и
3. площади, сдаваемые на безвозмездной основе.

Договоры аренды заключаются как в национальной валюте, так и в долларах США.

***

Исходя из практики оценки терминалов, в целом уровень ставок коммерческих площадей аэровокзалов находится в пределах диапазона ставок коммерческой недвижимости г. Москвы.

Процент от продаж для второй группы арендаторов в среднем составляет 25 % с товарооборота, что несколько выше среднерыночного диапазона, составляющего 5–15 %.

Высокий уровень процентов с товарооборота допустим по причине повышенной проходимости терминала потенциальными покупателями, обеспеченной стабильным пассажиропотоком, в том числе, благодаря выгодной планировке терминалов (пассажиры после процедуры регистрации и оформления багажа идут в зал ожидания и обязательно проходят торговые площади (банкоматы, дьюти-фри, предприятия общественного питания, торговые павильоны и пр.)).

Поскольку третья группа арендаторов является государственными учреждениями, которые пользуются арендуемыми помещениями на безвозмездной основе, в расчетах данная группа арендаторов не учитывается.

Помимо арендных платежей, собственник объекта оценки получает следующие виды дохода: доходы, получаемые от сбора за пользование аэровокзалом (сбор за наземное обслуживание пассажиров), и доходы от обслуживания пассажиров (стойки регистрации, сдаваемые в аренду). Следует отметить, что доходы от авиационной деятельности составляют около 60–70 % от суммарного дохода терминала.

Три основные составляющие части воздушно-транспортной системы

Аэропорт является местом взаимодействия трех основных составляющих частей воздушно-транспортной системы:

1. аэропорт – авиапредприятие, обеспечивающее наземное обслуживание авиаперевозок;
2. авиакомпании, осуществляющие авиаперевозки;
3. пассажиры, грузоперевозчики и клиентура – пользователи авиаперевозок.

В интересах аэропорта – увеличение количества обслуживаемых авиакомпаний и стоимости предоставляемых услуг. В то же время, в интересах авиакомпании уменьшение числа конкурентов (авиакомпаний), обслуживаемых в данном аэропорту, и обслуживание по более низким ставкам и тарифам.

Следовательно, количество авиакомпаний, обслуживаемых в аэропорту, и их летная деятельность определяют экономическую эффективность деятельности аэропорта и являются его основными источниками дохода. Снижение объема авиаперевозок приводит к снижению доходной и расходной частей финансовой деятельности аэропорта.

Доходы от обслуживания пассажиров и получаемые от сбора за пользование аэровокзалом зависят от пассажиропотока и тарифов за обслуживание пассажиров и пользование аэровокзалом. В качестве пассажиропотока при расчетах берутся плановые показатели, которые, как правило, предоставляются заказчиком.

Тарифы за обслуживание пассажиров, правила формирования и применения которых устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области гражданской авиации, устанавливаются операторами аэропорта, оказывающими соответствующие услуги по наземному обслуживанию и подлежат согласованию с главным оператором аэропорта.

Информацию по текущим тарифам можно получить в "Отчете о финансовой деятельности авиапредприятий и организаций воздушного транспорта" (форма 67-ГА). Данная форма не является публичной, но может быть предоставлена заказчиком отчета об оценке.

В результате суммирования дохода от авиационной и неавиационной деятельности получается действительный валовый доход от эксплуатации аэровокзала.

Для определения чистого операционного дохода из действительного валового дохода необходимо вычесть операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на условно-постоянные, условно-переменные и расходы на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг, а именно: налог на имущество, платежи за земельный участок (земельный налог или арендная плата), страховые взносы (платежи по страхованию имущества), заработная плата (в том числе налоги) обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, а именно: расходы на управление, заработная плата (в том числе налоги) обслуживающего персонала, эксплуатационные и коммунальные расходы. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, сантехническое оборудование, электроарматура).

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете. Условно-переменные расходы от авиационной деятельности можно рассчитать, проанализировав ретроспективную рентабельность по направлениям деятельности "Обслуживание пассажиров" и "Предоставление аэровокзала" (при наличии соответствующей информации).

Исходя из практики оценки, средняя рентабельность деятельности терминалов находится в достаточно широком диапазоне 10–20%. Таким образом, доля расходов от авиационной деятельности в процентах от получаемой выручки от авиационной деятельности составляет около 80–90%.

При расчете условно-переменных расходов от неавиационной деятельности следует исходить из допущения, что уровень условно-переменных расходов для коммерческих площадей аэровокзалов в целом сопоставим с уровнем условно-переменных расходов торговых центров.

Условно-постоянные расходы, приходящиеся на здание аэровокзала, включают расходы на страхование, платежи за земельный участок (земельный налог или арендная плата) и расходы на замещение. Порядок расчета условно-постоянных расходов, приходящихся на терминал аэропорта, не отличается от типичного расчета для коммерческой недвижимости.

При расчете ставки капитализации в рамках доходного подхода необходимо учитывать дополнительные риски инвестирования в оцениваемый объект, величина которых во многом зависит от общей экономической ситуации в стране и в отрасли авиаперевозок. Также необходимо учесть риск, связанный с низкой ликвидностью объекта.

В заключение

Таким образом, доходный подход является основным при оценке терминалов, и позволяет получить наиболее точный результат с учетом всех нюансов деятельности объекта.

Большая часть доходов аэровокзалов формируется в процессе авиационной деятельности, в связи с чем наиболее существенное влияние на стоимость объекта оказывают показатели пассажиропотока, а также количество обслуживаемых авиакомпаний и стоимость предоставляемых услуг.

Результаты, полученные в рамках применения затратного подхода при оценке стоимости терминалов, носят справочный характер. Сравнительный подход по ряду причин, описанных выше, для оценки стоимости терминалов не применим.

Андрей Аксаков

Руководитель направления «Охрана труда и Экология»
Группы компаний SRG

Сколько стоит провести специальную оценку условий труда (СОУТ) в компании? Каждый работодатель уже сталкивался или столкнется с данным вопросом. На данный вопрос нет однозначного ответа в цифрах, потому что стоимость проведения СОУТ в компании формируется в зависимости от многих факторов.

Во-первых, это уровень сложности рабочего места, который, в свою очередь, зависит от количества рабочих зон и количества измеряемых факторов (в особенности химических и биологических). В отношении специальной оценки условий труда зона замера и рабочее место – не одно и то же. Приведу пример. В обычном среднестатистическом офисе, как правило, рабочим местом сотрудника является стул, рабочий стол со всеми необходимыми принадлежностями и предметами техники. В случае, если сотрудник во время рабочего процесса находится только за своим столом, это и будет зона замера. Однако если мы возьмем производство, скажем, завод по производству соков, где сотрудник во время рабочего процесса обязан контролировать работу разных станков в разных производственных помещениях, то рабочее место сотрудника будет состоять из нескольких рабочих зон, а, следовательно, и измерения будут проводиться в каждой зоне. Набор измеряемых факторов также не всегда одинаков.

Во-вторых, не стоит забывать о самой себестоимости услуги проведения СОУТ, которая зависит от: уровня лабораторной базы аттестующей организации, квалификации инженеров и экспертов, эффективности бизнес- процессов, а также наличия внутренней системы контроля качества. Уровень сложности рабочего места и себестоимость услуги проведения СОУТ - два основных фактора, формирующих стоимость СОУТ. Однако в обязательном порядке следует учитывать и:

- Объем заказа - чем больше объем (сюда относятся в том числе смежные услуги), тем ниже цена. Это объясняется тем, что, например, выезд на объект, где нужно замерить 1-2 рабочих места, требует зачастую не намного меньше трудозатрат и времени, как и для замеров 5-10 рабочих мест. Таким образом для аттестующей компании гораздо удобнее провести СОУТ сразу большого количества рабочих мест.

-Территориальную распределенность рабочих мест (далее РМ) - чем больше концентрация РМ, тем ниже цена. Для примера возьмем сеть магазинов и тот же самый среднестатистический офис. Понятно, что сеть магазинов подразумевает высокую территориальная удаленность рабочих мест друг от друга, следовательно, на проведение СОУТ в такой компании понадобится затратить в разы больше времени и усилий, чем в офисе, где все рабочие места собраны на одной площади. Таким образом, стоимость проведения СОУТ при большой концентрации рабочих мест, дешевеет.

- Загрузку производственных мощностей - чем больше загрузка, тем выше цена. Если производство или, например, лаборатория аттестующей компании мало загружены, то стоимость услуги по проведению СОУТ именно у этой компании снижается. А при высокой загрузке, постоянной занятости и нехватке времени, конечно же, стоимость услуги возрастает.

- Конкурентную ситуацию на рынке - чем выше конкуренция, тем ниже цена.

- Уровень ответственности - (в том числе финансовой) аттестующей организации. Чем выше уровень ответственности (от репутационных и финансовых рисков), тем выше цена. Аттестующая компания, которая дает 100% гарантию качества предоставленных ею услуг просит за услуги оплату выше, нежели непроверенные и ненадежные аттестующие организации с низким уровнем ответственности.

По итогам проведения СОУТ в любой компании предусмотрены дополнительные страховые тарифы в Пенсионный Фонд РФ. Они рассчитываются исходя из присвоенного класса условий труда на рабочем месте. Дополнительные страховые тарифы существовали как до принятия Федерального Закона о СОУТ, так и после, но, естественно, с некоторыми изменениями. Так, например, в рамках аттестации рабочих мест (АРМ) на основании Федерального закона № 212-ФЗ «О страховых взносах в ПФРФ, ФСС и ФФОМС» порядок отчисления дополнительных страховых взносов в ПФР был таковым:

В связи с изменениями в области охраны труда, возникшими после принятия №426-ФЗ «О специальной оценке условий труда», изменился и порядок отчисления дополнительных страховых взносов. В рамках СОУТ на основании Федерального закона № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в РФ» дополнительные тарифы зависят от класса условий труда, присужденного рабочему месту по итогам проведения СОУТ следующим образом:

Класс условий труда также влияет и на различные льготы и компенсации, положенные сотрудникам, которые бывают в виде 4% доплаты к заработной плате, дополнительного отпуска от 7 календарных дней и сокращенной 36-часовой рабочей недели.

Теперь рассмотрим порядок предоставления данных льгот и компенсаций по результатам Аттестации рабочих мест:

В рамках Специальной оценки условий труда порядок предоставления льгот и компенсаций также изменился. Теперь в отношении присвоенных классов условий труда «Вредный 3.2» и «Вредный 3.1» сотрудникам уже не положена сокращенная рабочая неделя и дополнительный отпуск (не менее 7 календарных дней), хотя при АРМ данные компенсации предоставлялись. В отношении «Допустимого» и «Оптимального» классов условий труда изменений не произошло: сокращенная рабочая неделя не полагалась как при АРМ, так и теперь при СОУТ.

Более того, существует возможность заменить дополнительный отпуск свыше 7-ми дней денежной компенсацией, а также увеличить рабочую неделю до 40 часов. При этом необходимо учитывать, что такого радо дополнения могут быть реализованы на предприятии только с письменного согласия сотрудника. Например, в рамках коллективного договора. Таким образом, можно сделать вывод, что благодаря изменениям работодатель существенно снижает свои затраты на льготы и компенсации даже при незначительных улучшениях условий труда. Для примера, при переводе рабочего места из класса 3.2 в класс 3.1, работодатель обязан будет компенсировать сотруднику, занятому на данном рабочем месте, только доплату в 4%, тогда как ранее был обязан предоставить ему весь пакет льгот, в т.ч. дополнительный отпуск и сокращенную рабочую неделю.

Проводить в организации специальную оценку условий труда в установленном законом порядке не только необходимо, но и выгодно для каждого работодателя. Работодатель имеет элементарную возможность обезопасить себя от штрафов за непроведение СОУТ при проверке государственных органов, причем после такой государственной проверки и уплаты штрафа работодатель все равно будет обязан провести специальную оценку условий труда в течение месяца!

Также работодатель получает дополнительные компенсации и скидки:

- до 20% от страховых взносов, уплаченных в Фонд Социального Страхования РФ за прошлый год по страхованию от несчастных случаев и профессиональных заболеваний;

- до 40% от базовой ставки к страховому тарифу ФСС на обязательное страхование от несчастных случаев и профессиональных заболеваний на производстве.

Подводя итог, можно смело делать выводы о том, что работодатель, проведя СОУТ в своей компании в установленном законом порядке и в соответствии с установленным законом сроком, не только действует на основании закона, но и заботится о своих сотрудниках, получая при этом возможные скидки и компенсации затрат на проведения СОУТ. В итоге в плюсе остается и сам работодатель и его сотрудники, что немаловажно для формирования качественного рынка труда.

Группа компаний SRG в качестве соорганизатора и генерального спонсора приглашает принять участие в VI Международной конференции по оценочной деятельности «Новые правила, новая практика», которая состоится 8-9 октября 2015 года в Москве.

Конференция по оценочной деятельности традиционно служит площадкой для открытого обсуждения сложных вопросов, обмена опытом, совместного поиска решений, затрагивающих всех участников оценочной среды. В 2014 г. конференция стала самым крупным событием подобного плана в сфере оценки.

За последний год в оценочной отрасли произошли масштабные изменения, прежде всего на законодательном уровне. Сформирован Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, рекомендованы Советом новые федеральные стандарты, в том числе Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

К участию в конференции приглашены представители Министерства экономического развития, Банка России, Росимущества, крупнейших банков России, «Большой четверки», крупных потребителей оценочных услуг и профессиональных сообществ. В свою очередь, модераторами секций конференции предположительно выступят:

Федор Спиридонов

Управляющий партнер
Группы компаний SRG

«Группа компаний SRG традиционно является соорганизатором и генеральным спонсором Международной конференции по оценочной деятельности, проводимой Ассоциацией Российских Банков, – говорит Федор Спиридонов, Управляющий партнер Группы компаний SRG. – На сегодняшний день это самое крупное мероприятие в оценочной отрасли страны, где оценочное сообщество имеет возможность встретиться и задать вопросы представителям государственной власти, банковского сектора и крупнейшим потребителям оценочных услуг».