КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ИЗ-ЗА СЕЗОННЫХ ФАКТОРОВ

Год в нашем календаре начинается с января, а потому, возьмем и мы январь за начала отсчёта.

Итак, поснувшись 2 января после длинной новогодней ночи, переходящей в новогоднее утро с прошлогодними салатами, первое о чем не думает наш, среднестатистический россиянин, так это о покупке или продаже квартиры. Ну вот не думается ему об этом, хоть тресни! А потому, примерно до 20 января, пока не пройдут оба Новых года, и не протрезвеет после них голова, да не обменяются наши сограждане друг с другом впечатлениями о том, как встретили Новый год, на рынке недвижимости делать нечего: никаких новых предложений от продавцов, за исключением выставленных на продажу в последние месяцы прошлого года, и не проданных по причине своей завышенной стоимости. Впрочем, спрос также не велик: отдыхает народ.

(Тут, правда, хочу оговориться, что я сейчас пишу о «среднестатистической» ситуации на рынке. Конечно, бывают и чудеса, и новогодние сказки в виде хорошей квартиры за небольшие деньги. Но исключения из правил сейчас рассматривать не будем. И если Вам повезло купить в Новый год хорошую дешевую квартиру — радуйтесь!)

Примерно до 20 января на рынке невижимости делать нечего: некоторые агентства недвижимости в это время в полном составе уходят в отпуск.
Предложение на рынке жилой недвижимости в это время примерно вдвое меньше, чем в остальные месяцы года.

Начиная с 20 января предложение начинает увеличиваться. Но одновременно с увеличением предложения увеличивается и спрос. Где-то к концу февраля спрос начинает обгонять предложение, и цены на недвижимость начинают повышаться. 
Рост цен длится примерно до середины апреля.

Вместе с тающим под весенни солнышком снегом, в москвичах просыпаетя странная тяга к природе: самый раскупаемый товар в это время — семена, картошка и мясо на шашлык. Наступают майские праздники, с шашлыками, картошкой: картошку — в землицу, а шашлычок (под пиво и коньячок) — в себя, чтоб вкусно и сытно было...

Спрос на недвижимость падает. Предложение — тоже падает, но совсем немного. Тут хочу сделать маленькое «лирическое отступление» и отметить, что провоцируют сезонные колебания цен скорее покупатели, чем продавцы. Покупателю что: задумал купить квартиру — открывает газету или интенет-издания с вариантами квартир, и начинает обзванивать объявления. Решил в отпуск съездить — спрятал деньги на квартиру поглубже в карман, да укатил на Канары.

Подавцу в этом плане сложнее: задумал продать квартиру — публикует объявление. Пока это объявление в газете напечатают — несколько дней пройдет. К тому же, недвижимость в нашей стране традиционно воспринимается как самая большая ценность, а потому, если человек задумал продать квартиру, значит, деньги ему нужны «уже вчера».

Но продолжим: спрос на майские праздники падает сильнее, чем предложение. Но праздники — проходят, и после 11 — 12 мая наступает «ударная неделя», когда отдохнувшие покупатели хотят наверстать то, что упустили за время праздников. Но это — только неделя. В последние 10 дней мая спрос опять снижается, и причина опять проста и банальна: школа, институт, и другие «детские проблемы»: у кого — экзамены, кто-то к институту готовится. Спрос в это время резко снижается. Предложение — тоже снижается, но не так сильно.

В июне «детские проблемы» подолжаются: кому-то — поступать, у студентов — сессия (а родители валидол глотают), ну а те родители, чьи дети ни школу не заканчивают, ни в институте сессию не сдают, - те озадачены вопросом, куда отправить детей на лето. Привычный уклад жизни — нарушен. Спрос на недвижимость — снижен. Предложение превышает спрос. Цены на недвижимость начинают снижаться.

Такое положение дел наблюдатся примерно до середины июля. Где-то в середине июля спрос начинает возрастать. Это, наверное самое лучшее время года для покупки квартир: цены — снижаются, продавцы — готовы торговаться, предложение — большое и есть из чего выбрать.

Многие (не все, но многие) покупатели, кто решает купить квартиру в это время года, делают это «для детей», чтобы дети пошли в школу, детский сад, институт (ну у кого какие детки) из новой квартиры. То есть, торопятся к первому сентября. И большинство — опаздывает. Дело в том, что на покупку квартиры от момента начала поиска и до того момента, как человек въезжает в уже свою квартиру, требуется примерно 2 месяца, а если покупка совершается с помощью ипотеки — все 3 месяца. То есть, тот, кто принимает решение купить квартиру в середине июля-начале августа, въедет в свою квартиру в конце сенября — октябре. Но, тем не менее, спрос на квартиры в середине июля — возрастает, в августе спрос начинает превышать предложение и с середины августа — начала сентября цены начинают расти.

Число сделок на рынке возрастает, цены — растут. Пик цен приходится примерно на конец октября-середину ноября. Это, пожалуй, лучшее время года для продаж городской жилой недвижимости. В середине ноября спрос начинает сокращаться. В начале декабря покупатели понимают, что купить до Нового года ничего уже не успеют (так, чтобы Новый год встретить в новой квартире), и откладывают квартирный вопрос на следующий год.

Вместо послесловия:

Если взять данные регистрирующих органов, то можно заметить, что пик зарегистрированных сделок приходится совсем не на те сроки, которые я называю. Например, в мае регистрируеся больше сделок, чем в апреле, а больше всего сделок регистрируется в конце года: в декабре. Так получается потому, что процесс выбора квартиры и покупки требует времени: допустим, человек в конце октября начал искать квартиру. Недели три-четыре уйдет только на поиски подходящего варианта. Ну а там окажется, что у продавца квартиры не собраны документы, необходимые для продажи. Пару недель нужно на сбор документов, да две недели — на гос. регистрацию сделки, — вот и конец декабря.

Я рассмотрел «идеальную ситуацию» на рынке недвижимости, когда кроме сезонных факторов, на цены не влияют никакие другие.

Но чаще всего, сезонные колебания накладываются на какой-то тренд: либо растущий, вызванный ажиотажным спросом, либо падающий, вызваный паникой. И в этом случае, сезонные колебания не всегда могут изменить общий ценовой тренд.
Однако, в отсутствие ажиотажа и паники на рынке недвижимости, сезонные колебания цен на рынке жилой недвижимости Москвы проявляются достаточно четко.

15 июля 2010 г.

Автор: Дмитрий Овсянников
Источник: www.mos-kva.ru