Сегодня создается впечатление, что рынок недвижимости заинтересован в росте цен, и мы все говорим, когда же все цены вырастут и придут на докризисный уровень.

На самом деле рынок заинтересован в дешевых объектах для того, чтобы он работал.

Об этом заявил во время пресс-конференции в медиа-холле ИМК президент Ассоциации специалистов по недвижимости Андрей Шульга.

По словам эксперта, "сегодня работа специалистов по недвижимости направлена на то, чтобы найти баланс рынка, по которому будут продаваться и покупаться объекты".

"То есть рынок заработает, когда будет найден баланс", - заявил А.Шульга.

Если владельцу квартиры, выставленной на продажу, нужно срочно ее реализовать, приходится снижать цену. Ну а если собственник не ограничен сроками? Что можно сделать, чтобы получить максимальную сумму за свои квадратные метры? Давайте послушаем опытных риелторов.

Красивая «упаковка»

Продавцу, намеренному выгадать на продаже своих квадратных метров как можно больше, риелторы советуют обстоятельно подойти к делу. Чтобы определить максимальную, но все же реальную цену, нужно провести локальное исследование рынка недви жимости – в пределах своего района и округа – и выяснить все слабые и сильные стороны вашего предложения. Для этого можно сделать обзвон по рекламным объявлениям и пообщаться с продавцами аналогичных квартир.

Если в ваших планах выставить квартиру в продажу по цене выше рыночной, вы должны четко аргументировать озвученную стоимость и знать все возможные плюсы своего предложения. «Таковыми могут быть чистый подъезд, благоустроенный двор с площадками, хорошие соседи и т. п.», – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Большим плюсом, особенно в центре Москвы, является наличие парковки и машино-места. «Также немалое значение имеют документы на квартиру, – указывает Андрей Панов, менеджер по продажам городской недвижимости IntermarkSavills. – Если квартира в собственности, лучше всего, когда у нее один, максимум два собственника. Безусловно, совершеннолетние. Если речь идет о переуступке прав инвестирования, то в этом случае покупатели предпочитают схему с договором долевого участия. Практика сделок показывает, что важным в этом случае также является известное имя застройщика». Все это факторы, которые «работают» на продавца, а вот его участие в альтернативной цепочке вряд ли будет повышающим коэффициентом для цены продажи.

Как известно, товар в красивой обертке продается лучше. Попробуйте сделать нечто подобное. Квартира при продаже должна быть чистой, не перегруженной предметами обстановки, в ней не должно быть старой мебели, напоминает Андрей Панов. Если квартира находится в плохом состоянии, возможно, стоит подумать о том, чтобы сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. Причем чем выше класс продаваемой квартиры, тем больше в нем имеется необходимость и тем лучше он окупит себя.

«Предложения с новой и качественной отделкой – один из дефицитных и востребованных на рынке продуктов, причем независимо от того, кризис на дворе или нет, – свидетельствует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Покупатели элитной недвижимос ти предпочитают готовые к проживанию варианты и готовы платить за такие предложения больше, хотя цена квартиры с отделкой всегда минимум на 20-30% выше аналогичных предложений без ремонта». Если это новостройка, выполните отделку – без нее сейчас продать квартиру будет сложно.

Очень важна грамотная рекламная кампания: размещение объявлений в известных рекламных источниках. «Положительно влияют на спрос объявления в интернет-изданиях с фотографиями, – утверждает Светлана Бирина. – Можно сделать презентацию объекта, включив в нее наиболее выигрышные фотографии».

Одно или много?

Часто продавцы в погоне за выгодой обращаются сразу к нескольким агентам, полагая, что это повысит эффективность процесса. В действительности все происходит ровно наоборот.

Как правило, между известными профессиональными агентствами обмен информацией происходит регулярно. «Об объекте, поступившем в одну-две компанию, в любом случае узнают брокеры и других (компаний), они регулярно мониторят рынок, и это в принципе выгодно и тем и другим, – объясняет Александр Зиминский. – Часто, когда одну и ту же квартиру предлагает большое количество участников рынка, происходит «замыливание» информации. У покупателя даже за короткий период времени складывается ощущение, что с квартирой что-то не то, поскольку ее продают все агентства, а она до сих пор на рынке».

Если агентов много, продавец может забыть предупредить кого-то из них, например, об изменении цены, или агентства не одновременно изменят ценник в объявлениях – в этом случае на рынке возникает противоречивая информация о данном объекте, что опять-таки не в его пользу.

Собственнику во всех отношениях проще вести политику продажи с одной риелторской компанией. В противном случае он вполне может быть дезориентирован: «Часто бывает, что покупатель звонит во все агентства и сообщает, что заключит сделку через того посредника, который сумеет добиться от продавца наилучших финансовых условий, – рассказывает Андрей Панов. – У продавца складывается ошибочное впечатление, что покупателей много». И он может принять неправильное решение, потеряв, возможно, единственного претендента.

И наконец, главное: когда вы подписываете с агентством эксклюзивный договор, то реклама выходит во всех эффективных изданиях. Продавец может быть уверен, что по его объекту будет проведена полномасштабная рекламная кампания. Но если вы сотрудничаете сразу с несколькими агентствами, большинство из них предпочитает не задействовать дорогие и эффективные рекламные носители. «При нежелании продавца «отдаваться в одни руки» агентства могут способствовать продаже, но и работать с клиентом будут не в полную силу», – подтверждает Светлана Бирина.

Впрочем, как уверяет Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», на московском рынке вторичной недвижимости все уже работают только по эксклюзивным договорам, за исключением элитного сегмента, где такой договор не является обязательным. «К этому пришли эмпирическим путем, но в каких-то городах эксклюзива нет», – говорит эксперт.

Торг уместен

Если ваша квартира пользуется повышенным спросом, есть смысл устроить между покупателями аукцион. Он может быть как заочным, когда вы сообщаете претендентам: «По этой цене уже есть покупатель, но вы можете его перекупить», так и очным. В этом случае на просмотр приглашаются все покупатели в одно время, что дополнительно стимулирует интерес к объекту и вызывает конкуренцию.

Как рассказал Алексей Шленов, аукционы бывают двух типов: «американский аукцион» – это открытые торги, в которых участвуют единовременно все потенциальные покупатели и идет пошаговое повышение цены. В «голландском аукционе» обратная ситуация: объект выставляется по максимальной цене. Затем цена с определенным временным и финансовым шагом снижается, и объект отдается тому, кто первый в определенный момент сообщает о готовности купить объект за эту цену».

Первый тип аукциона часто происходил до кризиса, когда рынок был перенасыщен покупателями, а цены неумолимо бежали вверх. Сегодня, в виду особенностей посткризисного рынка, аукцион как таковой уже не так актуален. Покупателю проще найти другой вариант, чем «бороться деньгами». И все же, если вы уверены, что ваша квартира вызовет достаточно высокий интерес, можно попробовать. Выставьте квартиру в рекламных объявлениях по цене несколько ниже, чем стоимость аналогичных предложений. Это вызовет повышенное внимание, по объекту будет больше звонков, просмотров. Кто-то из покупателей откажется от покупки, а кто-то, возможно, согласится заплатить больше начальной стоимости. Обычно продавец не повышает цену в рекламе, все происходит на уровне переговоров.

Раз, два, три… продано!

Что касается открытых торгов, такая форма продаж недвижимости на нашем рынке практически отсутствует. Через аукцион продается небольшая часть квартир, в основном те, что находятся под залогом у банка, т. е. обременены ипотечным кредитом, который заемщик не может выплатить.

Не так давно портал «ГдеЭтотДом.РУ» объявил о намерении запустить интернет-аукцион недвижимости. Сейчас, как сообщил Рубен Акопов, генеральный директор портала, аукцион начинает функционировать как очное мероприятие, проходящее в аудитории, с привлечением профессионального аукциониста, присутствием участников, подъемом карточек во время торгов и всеми атрибутами, присущими любому аукциону.

«У нас есть планы по организации интернет-аукциона, возможно, они будут реализованы уже в этом году. В любом случае интернет-аукцион не будет заменой очного мероприятия, скорее всего, они будут существовать параллельно», – говорит Акопов.

Вот условия этого аукциона. Обратиться туда, чтобы выставить недвижимость на торги, может только профессиональный риелтор. Аукцион не работает с продавцами напрямую. Чтобы сотрудничать с аукционом, риелторы проходят регистрацию и представляют необходимые документы. Зарегистрированные агенты могут обращаться к аукциону неограниченное количество раз. В настоящий момент регистрация проводится бесплатно.

«Мы заинтересованы в сотрудничестве с риелторами и проводим для них бесплатное обучение. Ввиду высокой занятости риелторов мы даже приезжаем в агентства недвижимости и обучаем агентов на рабочем месте, – рассказывает Рубен Акопов. – Продавец квартиры платит 5000 руб. за то, чтобы выставить объект недвижимости на аукцион. Эта сумма вносится при подписании договора поручения между аукционом и продавцом. Входная плата нужна для того, чтобы призвать продавца ответственно относиться к определению начальной цены. Ведь если ничего не брать, продавец может и однокомнатную квартиру в Марьино за миллион долларов выставить».

Продается через такой аукцион не всякая недвижимость. «Как правило, к аукциону обращаются тогда, когда реализовать объект другим способом не удается, – констатирует организатор. – Так что риелтор выбирает между возможностью получить часть комиссии или не получить ничего».

Подробнее о продаже недвижимости

Дмитрий Шостя, занимающий должность руководителя отдела продаж предприятия НБК, сообщил, что обвал цен на столичные квартиры в этом году не прогнозируется. В нынешнем году, по мнению специалиста, число залоговых жилплощадей, появившихся на рынке недвижимости, не способно стать причиной падения стоимости жилья.

Ольга Шубина, являющаяся директором департамента рейтинговых исследований в агентстве «Кредит-Рейтинг», поясняет, что подобная ситуация объясняется несколькими факторами.

Первый фактор – процедура реализации квартиры, данной под залог, занимает длительно время из-за долгих судебных разбирательств.

Второй фактор – сами кредиторы не очень то и хотят продавать жилую недвижимость по сегодняшней стоимости, так как немалое количество таких продаж может привести к последующему падению цен на рынке недвижимости.

Соцмарт также информирует о том, что юристы считает большой проблемой реализацию залогового имущества.

Не особо опустившиеся в цене, за этот период времени, квартиры в столице могут сопровождаться такими рисками: в случае принудительного изымания жилья у заемщика последний может оспаривать это в суде; в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, что представляет большую проблему для будущего владельца.

Многие риелторы ожидают стабилизации цен на жилье уже осенью этого года. Однако такие прогнозы — скорее, попытка выдать желаемое за действительное: реальных предпосылок для улучшения ситуации нет.

Хотя цены на квартиры, дома и землю за время кризиса обвалились практически вдвое, а падение объемов строительства формирует значительный отложенный спрос, дешевые кредиты — главная составляющая роста — еще долго будут недоступны потенциальным покупателям.

Метры в долг

До осени 2008го цены на отечественном рынке недвижимости росли на 15–50% в год. Несмотря на высокую стоимость, желающих приобрести кварти ры хватало с лихвой — бум банковского кредитования и спекулятивный капитал обеспечивали рынку колоссальный приток средств. Только в Киеве в благополучном 2007м заключалось до 100 сделок в день. При этом до 70–90% сделок по всей Украине совершалось с привлечением кредитных средств.

С осени 2008го количество транзакций на рынке недвижимости сократилось в 3–5 раз. По данным риелторов, к примеру, в Киеве в прошлом году заключали 250–350 сделок в месяц. Уменьшение спроса на жилье изза почти полного прекращения кредитования привело к снижению цен на недвижимость во всех регионах Украины. Спросом пользовалось лишь самое дешевое жилье — квартиры экономкласса. В зависимости от региона их стоимость варьировалась от $30 тыс. до $60 тыс.

Многие эксперты уверены в том, что в нынешнем году обвал цен образца осенизимы 2008/2009 гг. не повторится. Но стоимость недвижимости расти не будет, поскольку у подавляющего большинства украинцев нет денег даже на подешевевшие вдвое квартиры, а кредиты остаются недоступными. Скажем, в феврале 2010го займы выдавали около 10 банков, причем лишь на половину стоимости объекта и под немыслимые 26–30% годовых. По итогам этого года, в зависимости от сегмента, цены на жилье снизятся еще на 10–15%.

Домик в деревне

В прошлом году загородные дома и коттеджи покупали в основном тогда, когда цены снижались до уровня их себестоимости. По данным компании Knight Frank, за 2009 год количество сделок на рынке загородной недвижимости Киева сократилось до катастрофически низкого показателя — 20–30% от уровня 2008го.

В 2009м украинцы, если и покупали, то небольшие дома площадью 200–300 кв. м. Из-за низкого спроса на загородное жилье цены снизились во всех сегментах рынка. По данным Knight Frank, в 2009м средняя стоимость домовладений в организованных коттеджных городках Киевской области упала на 21% — до $1,598 тыс. за кв. м с учетом земельного участка.

В целом по области, включая дома в поселках городского типа, дачную застройку и т. п., стоимость метра опустилась до $946 (46% с начала кризиса). Большинство проектов коттеджных поселков было заморожено: по данным Knight Frank, к концу 2009го в окрестностях Киева приостановлено строительство около трети коттеджных городков. В регионах работы прекратились практически во всех коттеджных поселках.

В этом году снижение цен на рынке загородной недвижимости продолжится, однако не будет столь значительным, как в 2009м (до 6–15%). Восстановления спроса на дома и коттеджи эксперты в обозримой перспективе не ожидают. Украинцы, как правило, не рассматривают дом в пригороде в качестве основного места жительства, и его покупка вторична после приобретения квартиры в городе.

Заземление

Галопирующий рост цен на землю пришелся на 2006–2007 гг. — на три-четыре года позже, чем на вторичном рынке жилья. Но цены на участки под застройку повышались гораздо быстрее: на 30–50% в год. Практически все покупки носили спекулятивный характер. Соответственно, снижение цен в данном сегменте началось даже раньше, чем на рынке жилой и коммерческой недвижимости, — весной 2008го, когда банки начали замораживать земельное кредитование.

Стоимость земельных участков практически по всей Украине упала в два раза. К примеру, с осени 2008го земля в Харькове подешевела более чем на 50% — с $10,1 тыс. до $4,9 тыс. за сотку. На окраинах ИваноФранковска наделы снизились в цене до $2–2,5 тыс. за сотку (с $4 тыс. накануне кризиса). Земля под Киевом потеряла в цене более 40%: стоимость сотки упала с $6,7 тыс. до $3,8 тыс.

До минимума сократилось и количество сделок купли/продажи земельных участков. В прошлом году украинцы, если и приобретали, то небольшие наделы площадью 10–15 соток. При этом при покупке участка можно было получить неплохой дисконт — в некоторых случаях до 70% от заявленной продавцом цены. В 2010м земля продолжит дешеветь.

Вид на будущее

Отечественный рынок недвижимости, в силу дефицита жилья, обречен на рост. К примеру, в Украине на одного человека приходится 20–24 кв. м жилья, в странах ЕС — 40–60, в США — 60–65 кв. м. Но без возобновления жилищного кредитования, снижения процентных ставок с нынешних заоблачных 25–30% годовых хотя бы до 10–15% предпосылок для роста цен нет.

Длинных денег у отечественных банков тоже нет, и в ближайшие дватри года их появление не предвидится. И даже тогда рынок недвижимости вряд ли будет расти докризисными темпами — кризис надолго отучил украинцев без оглядки вкладываться в инвестиционные пузыри.

Подробнее про цены на недвижимость

Не только в прогнозах, но даже в оценках изменений на рынке, произошедших за прошлый год. Так, часть экспертов считают, что ценовое дно, которого покупатели ожидали в течение всего минувшего года, было пройдено еще в январе 2009-го. Так что цены, пусть и не на все квартиры, сегодня уже растут.

Некоторые риелторы считают, что большинство тех, кому срочно нужны были деньги, уже продали свои квартиры. Сегодня на рынке остались самые стойкие продавцы, которые, приобретя жилье на пике стоимости, не готовы продавать его «за бесценок».

По словам гендиректора сети АН Real Druzi Валентины Харченко, из-за неразберихи в начале 2009 года цены предложений на одинаковые объекты иногда разнились вдвое.

Другие специалисты считают, что цены после обвала в конце 2008 — начале 2009 года продолжали плавно снижаться, в итоге за год вторичка подешевела в долларах на 40–50%. Подтверждает это мнение увеличивающаяся конкуренция среди продавцов и сокращение количества реальных продаж. И хотя разное жилье теряет в цене с различной скоростью, общая тенденция удешевления сохранится и в 2010 году — как минимум до лета.

«В перспективе ожидается дальнейшее снижение, — прогнозируют аналитики АН «Планета Оболонь». — Но для подавляющего большинства наших граждан жилье в ближайшее время вряд ли станет более доступным, поскольку основная причина падения цен на недвижимость — снижение доходов потенциальных покупателей»

Подробнее о ценах на недвижимость в Киеве