1. Некоторое время назад эк. коллегия верх. суда разрешила спор по делу № 305-ЭС19-3996(6) (определение от от 20 августа 2020 г.). Я услышал об этом деле в пересказе коллег, на слух мне показалось, что оно было разрешено судебной коллегией правильно. Правильно - в том смысле, что незаконные судебные акты были отменены, а лицо, пострадавшее от чужих неправомерных действий, получило в суде защиту.

Однако когда я прочитал мотивировку определения, я пришел в ужас. У меня сложилось стойкое ощущение, что в нем - определении - нет ни одного абзаца, в котором не было бы допущено грубых правовых ошибок. Я даже предложил коллеге спор на деньги: пусть он назовет наугад двузначные числа, я буду находить соответствующие абзацы в определении и объяснять, почему они неправильные. Коллега, правда, отказался...

Конечно, это в некотором смысле парадокс: как может быть так, чтобы результат рассмотрения спора был справедливым, а рассуждения, на основе которых суд приходит к такому выводу, были бы ошибочными?!

Видимо, это особенность российского судебного корпуса: наши судьи вполне способны справедливо разрешать дела, так как чутье на несправедливость у сотрудника суда за годы работы в судебной системе так или иначе вырабатывается. Но, к большому сожалению, это всего лишь одна из составляющих работы судьи. Важно не только справедливо разрешить спор, но и убедительно написать судебный акт: объяснить проигравшей стороне, почему ее аргументы ошибочны, заявленные ею факты не доказаны и проч.

Помимо того, что проигравшая сторона имеет право знать, почему она проиграла (а со стороны судьи объяснение мотивов отклонения аргументов - это как минимум проявление вежливости по отношению к коллеге - юристу проигравшей стороны), это важно и с точки зрения обжалования судебного акта. Чем убедительнее написано решение, тем меньше вероятности, что проигравшая сторона будет обжаловать его.

Именно эта проблема - проблема неубедительных, неправильных, противоречивых мотивировок в правильно разрешенных делах - и встала в полный рост в деле, о котором я хочу поговорить.

2. Фабула дела такова.

Дьяконова продала Ингуловой квартиру, после этого Дьяконова обанкротилась.

Арбитражный суд по требованию Мальцева - финансового управляющего имуществом Дьяконовой - признал договор купли-продажи недействительным и восстановил запись о собственности Дьяконовой на квартиру.

Однако Ингулова в этом процессе не участвовала, хотя при этом именно она владела квартирой все это время.

Управляющий Мальцев продал квартиру Решетникову, был регистрирован переход собственности к нему.

Ингулова узнала об этом, ей восстановили срок на апелляцию и она добилась отмены решения о признании договора купли-продажи между ней и Дьяконовой недействительным.

Затем она обратилась в суд с требованием о восстановлении записи о своей собственности, о погашении записи о собственности Решетникова. Суды ей отказали (что само по себе чудовищно, это были9ААС и ФАС МО, к слову).

Однако суд. коллегия верх.суда поддержала Ингулову, акты были отменены, а требования Ингуловой удовлетворены (здесь я хотел бы отдельно это отметить в качестве позитивного обстоятельства, так как судьи верх. суда, как правило, предпочитают отправлять дела на пересмотр, а не разрешать спор по существу).

Суд. коллегия состояла из судей Разумова, Корнелюк и Самуйлова. Докладчиком по делу был судья Разумов. По всей видимости, он и является автором текста определения, о котором речь пойдет дальше.

3. Как я уже написал, в мотивировочной части определения очень мало верных рассуждений. Поэтому для изложения ошибок этого определения я выбрал следующий метод: я буду давать в виде цитат текст из определения и разбирать содержащиеся в нем ошибки.

Итак, поехали.

"Установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой В.Б. не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности Ингуловой В.Б. на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой М.С. являлись недостоверными".

Это в целом верное утверждение, за исключением небольшой неточности.

Действительно, наша регистрационная система относится к типу так называемых негативных регистрационных систем, что означает, что всякая запись в реестре должна покоиться на должном правовом основании в виде сделки, акта государственного органа и проч. Если запись есть, а основания для ее совершения нет, то запись не будет порождать правовых последствий.

В обсуждаемом деле было так: запись о собственности Ингуловой была прекращена на основании решения суда, отмененного впоследствии. Это означает, что основания для исключения записи не было. Поэтому и прекращение собственности Ингуловой вообще не состоялось. Она хоть и не записана в реестре, но является собственником, ее собственность никогда не прекращалась. А Дьяконова хоть и записана в реестре (на основании отмененного решения), но собственником не стала.

"Поскольку квартира включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований финансовый управляющий не мог распорядиться данной квартирой (пункт 1 статьи 209 ГК РФ)".

Это в целом верное утверждение, хотя в нем тоже есть небольшая неточность. Раз квартира не является собственностью Дьяконовой (хотя ее право записано в реестре), она в принципе не входила в конкурсную массу Дьяконовой. И поэтому Мальцев - финансовый управляющий имуществом Дьяконовой - никогда не имел над ней распорядительной власти, то есть, не мог своими собственными действиями распоряжаться ею, ведь квартира в действительности принадлежит Ингуловой.

"В случае проявления Решетниковым О.Д. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, - осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой М.С. на квартиру. Поэтому Решетников О.Д. не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности".

Этот фрагмент определения вообще является лишним.

В данном деле вообще не имеет значение, являются ли Решетников добросовестным или нет. Это связано с тем, что запись о прекращении права собственности Ингуловой была внесена помимо ее воли.

Напомню, что положения ст. 302 ГК РФ были в свое время просто скопированы из соответствующих норм ГК РСФСР 1964 года. В то время в советском праве не существовало не то что системы регистрации прав на недвижимость, но и вообще понятия недвижимой вещи, поэтому правила о виндикации, разумеется не могли учитывать особенности организации оборота недвижимости, которые есть в нашем праве сейчас.

Увы, некритическое перенесение положений о виндикации из советского кодекса привело к тому, что и особенности споров о правах на недвижимости в ней оказались просто не учтенными.

Напомню, что включенное сейчас в ст. 302 ГК классическое правило о распределении рисков при виндикации гласит: если вещь выбыла от собственника по его воле, то будет защищен добросовестный приобретатель. Если помимо - то добросовестность не имеет значения.

Важно понять, что такое выбытие по/помимо воли в контексте виндикационных споров. Классическое право, не знавшее регистрационной системы, вело речь о владении. Это очень легко понять на примере движимостей. Для права движимостей владение это знак собственности, то есть, кто владеет, тот и должен считаться собственником вещи. Если собственник добровольно этот знак собственности (внешнюю легитимацию) вручает какому-то третьему лицу, то он делает это на свой риск (немцы говорят - Hand Muss Hand Wahren, рука за руку отвечает). Ведь теперь для всего мира это третье лицо выглядит как собственник вещи.

Например, если собственник отдал движимую вещь в аренду, а арендатор ее продал, то вещь выбыла от собственника по его воле, так как он добровольно расстался со знаком легитимации. Если движимую вещь украли у собственника или отобрали силой, а потом продали, то собственник всегда сможет истребовать ее, в том числе, и от добросовестного приобретателя.

В случае с недвижимостями, подчиненными системе регистрации, эта идея не проходит. Знаком собственности (легитимацией) в отношении недвижимых вещей является запись в реестре. То есть, запись в реестре является - в легитимационном смысле - выполняет ту же функцию, что и владение движимой вещью. Поэтому надо обсуждать, как собственник утратил эту легитимацию - как были изменены записи реестра. Если запись была изменена по воле собственника (например, он продал недвижимости по сделке, которая была оспорена впоследствии, при этом выяснилось, что контрагент по недействительной сделке уже перепродал вещь дальше), то добросовестный приобретатель будет защищен. Если же запись была подделана или иным образом изменена без воли собственника, то добросовестность приобретателя не имеет значения. Иск собственника о восстановлении своего права в реестре будет удовлетворен невзирая на возможную добросовестность приобретателя (то есть, того, кто незаконно записан в реестре).

Примечательно, что гражд. коллегия верх. суда в одном из дел (№ 50-В08-4) обсуждает очень показательный казус. Собственник квартиры сдал ее в аренду (то есть, владение вещью передал по воле), а арендатор подделал документы о том, что собственник ее якобы продал, зарегистрировал на себя собственность и продал ее добросовестному приобретателю. Спрашиваешь, должен ли быть защищен добросовестный? В этом деле ярко видна коллизия: владение от собственника выбыло по воле, а запись - помимо воли. Гражд. коллегия решила спор в пользу собственника, сказав, что имущество выбыло помимо воли. Это правильное решение.

Строго говоря, в комментируемом деле эк. коллегии было достаточно ограничиться этим одним фактом: запись о собственности Ингуловой была изменена помимо ее воли, на основании отмененного решения суда. Поэтому никакого значения добросовестность Решетникова вообще-то иметь не должна.

На этом судье Разумову можно было ставить точку в мотивировке и не пускаться в дальнейшие рассуждения, которые с каждым абзацем становятся все более и более ошибочными.

"В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации".

Увы, это ошибка. По нашему праву в договоре купли-продажи у продавца есть не одна, а две обязанности (при желании их, конечно, можно назвать "основными").

Первая заключается в обязанности передать собственность покупателя, вторая - в обязанности передать владение вещью. Это следует из ст. 454 (передача права) и 456 (передача владения) ГК РФ. Поэтому утверждение об "основной обязанности продавца" ошибочно.

Правильным в этом абзаце является утверждение о том, что передача собственности подлежит регистрации и собственность переходит к покупателю именно в этот момент (принцип внесения).

"Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй)".

Этот абзац, кажется, является отправной ошибочной точкой в рассуждениях судьи Разумова. Статья 556 ГК устанавливает специальные правила передачи владения проданной вещью. Нормы ст. 556 ГК не имеют никакого отношения к обязательству продавца передать собственность на товар. Поэтому правила этой статьи не могут "одновременно" устанавливать нормы о передаче собственности, они совсем о другой обязанности продавца.

"Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе"

Еще одна ошибка: вместо двух обязанностей покупателя в этом абзаце идет речь уже об окончательном их соединении в одну - обязанности передать товар. Но это даже противоречит тексту ГК: ст. 551 ГК ведет речь о передаче права собственности на недвижимую вещь, ст. 556 - о передаче владения проданной недвижимостью.

Я уж молчу о том, что из ст. 556 ГК вовсе не следует, что передача владения недвижимой вещью должна предшествовать обращению к регистратору с заявлением о регистрации перехода права. Для того, чтобы в этом убедиться, достаточно просто ее внимательно прочитать, там нет того, о чем пишет судья Разумов.

"Мальцев Д.В. и Решетников Д.О. в договоре от 26.12.2018 не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры от 26.12.2018. Однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: Мальцев Д.В. в принципе не мог передать квартиру Решетникову Д.О., а Решетников Д.О. принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой В.Б."

Этот абзац - одно сплошное недоразумение. Действительно, в деле Юг Регион Недвижимость Президиум ВАС (№ 5785/11) сформулировал правовую позицию о том, что исполнение двух обязанностей продавца недвижимости - передать собственность и передать владение - может осуществляться в разных последовательностях. Например, стороны могут договориться о том, что сначала продавец передает право по записи, а потом - владение. Или что сначала передается владение, а потом стороны идут в Росреестр. В этом же деле Президиум сказал, что если в договоре по этому вопросу молчание, то сначала продавец должен исполнить обязанность по передаче владения.

"Основная обязанность по договору купли-продажи от 26.12.2018 не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором - четвертом пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав""

В первом предложении - опять ошибка про "основную обязаннось". Напомню, что судья Разумов сначала написал в тексте определения, что основная обязанность продавца - это передать собственность. В последующих абзацах он под "основной обязанностью" понимает уже передачу владения. И вот в этом абзаце окончательно говорит: не исполнили стороны "основную обязанность" [передать собственность], так как не передали владение вещью.

Не исполнили стороны обязанность по передаче круглого, потому что не передали зелёное - вот что на самом деле утверждается в определении.

Я еще раз напомню, в чем отличие продажи движимости от продажи недвижимости.

При продаже движимости продавец одним актом - передачей владения - передает покупателю и право собственности (ст. 223 ГК), и владение, то есть, физическое господство над вещью.

При продаже недвижимости такого "одноактного" действия быть не может: передача владения переносит фактическое господство над вещью, запись в реестре переносит право собственности.

Второе предложение этого абзац - тоже ошибка. Пленум 10/22 как раз был написан на основе представлений об обязанностях продавца по (а) передаче права и (б) передаче владения.

Более того, именно в этом пленуме содержатся правовые позиции, подробно расписывающие, что делать покупателю при нарушении продавцом каждой из этих обязанностей. В п. 61 есть ссылки на ст. 551 ГК (последствия нарушения обязанности передать право) и на ст. 398 ГК (описывающую последствия нарушения обязанности передать владение). Поэтому, ссылаясь в оправдание своей концепции "основной обязанности" на 10/22 и даже - что совсем парадоксально - на п. 61 этого постановления, судья Разумов глубоко ошибается.

"Значит, Мальцев Д.В. и Решетников Д.О., составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах, следует признать, что Решетников Д.О. не приобрел право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ). При таких обстоятельствах, следует признать, что Решетников Д.О. не приобрел право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ)".

Первое предложение этого абзаца - это грубая ошибка. Составив акт приема-передачи, продавец и покупатель просто сфальсифицировали документ об исполнении продавцом обязанности по передачи владения.

В действительности, разумеется, Мальцев не мог передать квартиру Решетникову, так как ею физически владела Ингулова. Но это не имеет никакого отношения к вопросам перехода права собственности на квартиру.

Ведь сам же судья Разумов несколькими абзацами выше правильно написал: в связи с тем, что решение о недействительности купли между Дьяконовой и Ингуловой отменено, то запись о собственности Ингуловой была погашена неправомерно и она - Ингулова - является собственником. Поэтому все рассуждения о том, что акт приема-передачи между Мальцевым и Решетниковым является липовым, никакого значения для разрешения данного дела не имеет. Они не просто нерелевантны, они еще и ошибочны по существу.

"Судебная коллегия считает, что права Ингуловой В.Б. были нарушены не самими фактами проведения торгов, заключения договора с Решетниковым Д.О., а регистрацией права собственности последнего. Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем".

Это тоже ошибка. Ингулова не является "лишь фактическим владельцем". Она - собственник, хотя и не внесенный в реестр. Об этом сам судья Разумов также сам написал в начале мотивировочной части. Поэтому этот абзац противоречит его изначально (правильной) посылке.

4. Мы часто смеемся над определениями гражд. коллегии верх.суда, которые в основном представляют из себя незамысловатый пересказ обстоятельств дела, затем - многословные и трескучие цитаты законов, а потом - юридический вывод. Все привыкли к тому, что гражд. коллегия не умеет качественно - так как это должен делать высший суд нашей Родины - мотивировать свои акты, хорошо, что хотя бы разрешает споры справедливо. Может, в нашем нынешнем состоянии и это уже само по себе счастье.

Но вот, признаться, от судьи Разумова я такой провальной аргументации не ожидал.

Возможно, это тот случай, когда простые цитаты из законов без каких-либо дополнительных пояснений были бы полезней для нашего права чем все эти обильные, но ошибочные рассуждения.

https://zakon.ru/blog/2022/03/21/peredacha_sobstvennosti_i_peredacha_vladeniya_nedvizhimoj_veschyu__kommentarij_k_delu_ingulovoj