1. По всей видимости, споры о значении записи в реестре – как для целей передачи права, так и для целей возникновения права на недвижимую вещь – еще длительное время будут "стилистической" чертой нашего правоведения. Любопытно, что таких (довольно сильных по эмоциональному накалу) споров, например, в доступной мне английской, французской или немецкой литературе я не видел. Англичане и немцы просто пишут: право создается записью, но недобросовестный не будет защищен. Французы говорят: реестры – это для третьих лиц, поэтому запись сама по себе в отношениях между сторонами сделки ничего не значит, право переносится договором.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

Но потом все испортил верх.суд, который крайне неудачно и непонятно высказался в п. 3 и 38 ППВС 25 о значении записи реестра недвижимости. Такой же разнобой и в практике коллегий верх.суда – гражданская коллегия, кажется, "офранцузилась", для них запись реестра ничего не значит (это, конечно, странно, так как это означает, что судьи этой коллегии просто игнорируют ясные предписания действующего закона). Экономическая коллегия этого суда предпочитает оставаться на стороне прежней ВАСовской практики и норм Кодекса о регистрации прав. Они последовательно разрешают дела в том смысле, что "нет записи – нет права". Я с ними в этом подходе полностью солидарен.

Несколько особняком стоит КС – который периодически высказывается в том смысле, что "государственная регистрация права завершает юридический состав, по итогам накопления которого возникает право собственности". То есть, КС тоже за принцип правопорождающей регистрации (а не правоподтверждающей).

В нашей литературе – разнобой, среди практиков тоже метания: кто-то примыкает к "умным", кто-то к "красивым" (сами решайте – кто есть кто из оппонирующих друг другу лагерей – германофилы-"внесенцы" или франкофоны-"противопоставимцы"). По моим ощущениям, все же большинство практиков и большинство юристов из академической среды согласны с подходом о том, что именно запись реестра порождает право на недвижимость.

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

Мне уже несколько раз доводилось писать о т.н. "горизонтальном разделении", то есть, регистрации права собственности на здание как способе юридически разделить одну вещь – застроенный участок с постройкой на нем – на две: участок и собственно здание (например, см. здесь и здесь). Именно этот подход, например, поддерживается эк.коллегией верх.суда (напр. в деле Райффайзенбанка (306-ЭС17-3016(2)), в котором признано, что здание становится недвижимой вещью с момента первой государственной регистрации права на него.

Этот подход мне кажется намного более обоснованным, чем другой, который я называю "акынским". Последний сводится к тому, чтобы признавать здание недвижимой вещью с момента его возведения. То есть, если некто видит физически существующее здание, понимает, то оно неперемещаемо, он делает суждение о том, что перед ним – недвижимая вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

Подход (А) не выдерживает никакой критики, это все то же самое "акынство", о котором я писал выше. Понятия земельного участка не существует в природе, это идеальная конструкция, придуманная юристами. Поэтому она не может возникать путем каких-то фактических действий (установление забора и проч.), действия по образованию участка должны быть именно юридическими.

Подход (Б), на первый взгляд, является очень симпатичным. Именно этот подход предусмотрен в Земельном кодексе, определяющем участок как поверхность суши, имеющую описанные границы. И его прекрасно обосновывают К.И. Скловский и В.С. Костко в статье "О понятии вещи. Деньги. Недвижимость" (ВЭП 2018. № 7). Логика авторов такова: вещь – это то, что доступно владению. Для владения вещами нужно знать их границы (для участка значение границ еще во многом связано с архаическими религиозными культами и символизмом). В связи с тем, что земельный участок не распознаваем чувственно (от себя добавлю - это не физическое тело, а пространство), то для того, чтобы его границы стали общепризнанными, требуется содействие публичной власти. Поэтому простого огораживания мало для того, чтобы участок стал объектом частных прав, нужно, чтобы границы были признаны публичной властью.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Рассуждение К.И. Скловского и В.С. Костко было бы безупречным, если бы не одно "но". Оно, к большому сожалению, не позволяет разрешить одно принципиальное затруднение. Если исходить их того, что земельный участок это недвижимая вещь с момента внесения его границ в кадастр (не реестр прав!), то кто является его собственником между этим моментом и последующим моментом регистрации права на него?

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-первых, вполне мыслимы случаи, когда границы участка будут сформированы, но так и не будет зарегистрировано право собственности (например, в Законе о регистрации существует правило о том, что установленные границы участка без последующей регистрации права просуществуют пять лет, после этого они удаляются из кадастра).

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

4. Дополнительный аргумент в пользу подхода (В) такой. Вещь – это всегда объект оборота, необоротоспособных вещей не бывает, они просто не интересны гражданскому праву. Именно поэтому, например, из Кодекса было исключено правило об "имуществе, изъятом из оборота". Гражданское право – это право оборота, то, что не оборачиваемо, не может быть объектом вещного права. Участок, поставленный на кадастровый учет, но не записанный в реестр, не может быть объектом распоряжения, так как в отношении недвижимой вещи последнее возможно путем внесения записи в реестр. Такой участок нельзя передать в собственность другому лицу, установить ипотеку, сервитут и проч. Просто потому что его не существует как объекта вещных прав.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(б) Новый участок может быть образован путем "реорганизации" частного земельного участка – раздела, соединения и проч. В этом случае нет никаких отступлений от принципа внесения, следовательно, нет возможности усмотреть в поставленном на кадастровый учет, но отсутствующем в реестре прав участке вещь. Стало быть, здесь должен работать общий подход (В). Такой участок станет новой вещью с момента первой регистрации права собственности частного лица, осуществившего "реорганизацию" участка.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

* * *

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

https://zakon.ru/blog/2021/11/18/s_kakogo_momenta_poyavlyaetsya_zemelnyj_uchastok_kak_nedvizhimaya_vesch