В конце этой весны, столкнувшись со стагнацией на рынке недвижимости, банки смягчают условия получения кредита, и сейчас на кредит могут рассчитывать и те люди, чьи жизненные обстоятельства складываются вовсе не идеально. К примеру, одинокие матери или пенсионеры. «Собственник» выяснил, на какие компромиссы могут пойти банки при заключении договора об ипотечном кредитовании.


Идеальный заемщик

Если посмотреть на выдвигаемые банками Москвы требования к заемщику, то можно легко нарисовать вполне ясный портрет «идеального заемщика». В среднем это человек с доходом от $2000 (как минимум) в месяц, желательно с наличием собственной квартиры и машины. Нижняя планка возраста может варьироваться от 18 до 21 года. Также банки требуют, чтобы заемщик работал на своей нынешней работе от 3 до 12 месяцев. К вопросам общего стажа все подходят по-разному, но в общем случае он должен быть – мало кто даст кредит недавнему выпускнику школы.

Вот как описывает «идеальных» заемщиков Дмитрий Шапочкин, начальник управления продаж Городского ипотечного банка: «Это семейная пара в возрасте от 27 до 35 лет, с ребенком. Они работают по найму в крупной компании, причем стаж по последнему месту работы – год и более, а доход подтвержден официально. Структура дохода – регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний. Оба имеют одно и более высших образований, положительную кредитную историю (без текущих обязательств). В активах у них имеется недвижимость, автомобиль, денежные накопления. На самом деле идеальный заемщик – тот, кто исполняет свои обязательства перед банком в полном объеме».

Но понятно, что таких заемщиков не так и много, а остальные граждане не проходят либо по возрасту, либо по семейному положению, либо по доходу. В условиях стагнации на рынке смягчение условий кредитования позволяет расширить круг потенциальных заемщиков. Первое исключение касается возраста заемщика.

Исключения из правил

Раньше банки держали очень жесткую планку максимального возраста заемщика – как правило, 45-50 лет. Это понятно: банки желают, чтобы на момент окончания выплаты кредита заемщик не оказался на пенсии. Сейчас они готовы идти на компромиссы: некоторые банки добавили еще пять-десять лет к пенсионному возрасту (напомним, что для женщин он составляет 55 лет, для мужчин – 60). Андрей Кузнецов, директор отделения центра ипотеки корпорации «Бест-Недвижимость», говорит о том, что сейчас максимальный возраст на момент окончания выплаты кредита составляет 75 лет.

Но еще более мягкий подход банков к возрасту возможен, когда заемщиками выступают несколько человек. Как рассказывает Ольга Базанова, директор по маркетингу банка DeltaCredit, в их банке до 2005 года в качестве максимального числа заемщиков рассматривалось два человека (супруги), а затем стал приниматься во внимание совокупный доход до четырех человек. Это могут быть муж с женой, а также их родители, совершеннолетние дети или даже просто друзья и коллеги.

Еще одно исключение из правил сейчас банки готовы делать для иностранцев. Ранее кредит, как правило, давали только гражданам России. «Если ипотеку желает взять иностранец, – уточняет Федор Анциферов, генеральный директор агентства «Респект-Ипотека», – то он должен проживать, а также иметь источник получения дохода на территории Российской Федерации».

С другой стороны, не все зависит от банков. «Ограничения по возрасту продиктованы не банком, а страховой компанией, которая страхует риски утраты дееспособности или жизни», – объясняет Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ипотечной компании «Мой Дом».

Естественно, что страховые компании предлагают для «нестандартных» заемщиков повышенные ставки. Но, как уточняет Андрей Кузнецов, если страховая компания соглашается страховать заемщика, а заемщик в свою очередь согласен со ставкой страховой компании, то банк, скорее всего, выдаст кредит.

Когда исключений нет, можно расширить возможности

Как правило, консервативные банки стараются придерживаться выработанных требований к заемщику и не берут на себя очевидные риски. В банке DeltaCredit вообще не отходят от правил андеррайтинга, по которым оценивается платежеспособность и «надежность» клиента кредитным комитетом банка. Специалисты банка объясняют это тем, что система позволяет свести практически к нулю риск последующих неплатежей со стороны заемщика. «На данный момент уровень просроченных кредитов менее 1% от всех выданных, а дефолтных – еще меньше», – говорит Ольга Базанова. И если клиент не соответствует ряду требований банка, кредит он, скорее всего, не получит.

О неприемлемости исключений говорит и Юлия Пузакова, рассматривая случаи, когда кредит продается другой организации. А вот если банк не планирует продавать данный кредит, ситуация позволяет рассмотреть нестандартный случай в индивидуальном порядке. Впрочем, далеко не факт, что и в этом случае решение о выдаче кредита будет положительным: банк серьезно заинтересован в портфеле однородных ссуд, что позволяет ему эффективнее планировать свои расходы.

Тем не менее найти выход можно даже в этом случае, поскольку банки все чаще бывают готовы, так или иначе, отклоняться от стандартных процедур. Главное в этом случае – не требовать нестандартного подхода от рядовых сотрудников банков и специалистов call-центров, которые не в состоянии это обсуждать (не хватает опыта и подготовки к нестандартным ситуациям). Как отмечает Федор Анциферов, любой сложный или нестандартный случай требует дополнительной проработки, и именно тут стоит прибегнуть к помощи ипотечного брокера.

Например, как рассказывает Андрей Кузнецов, в случае с заемщиком предпенсионного возраста может увеличиваться коэффициент страхования по возрасту, и застрахованы будут не риски невыплаты кредита, а сама недвижимость, ее титул и заемщик. В случае невыплаты ежемесячного платежа банк может реализовать квартиру и вернуть свои деньги.

В банке DeltaCredit также упоминают о случаях предоставления кредитов гражданам предпенсионного возраста. В соответствии со своими правилами, банк рассматривал в качестве созаемщиков их детей со стабильным доходом.

Понятие созаемщиков возникает и при рассмотрении случаев одиноких матерей. Кстати, такого понятия как «мать-одиночка» вообще при рассмотрении возможности предоставления кредита не существует, во внимание принимается только уровень дохода, в том числе совокупного.

Федор Анциферов уточняет, что в его практике в последнее время нестандартные ситуации возникают не столько в связи с заемщиком, сколько в связи с объектом. Однако, когда в агентство обратился потенциальный заемщик шестидесяти лет, топ-менеджер и одновременно владелец бизнеса, за кредитом на 10 лет, из банков, с которыми агентство тесно сотрудничает, никто не отказался рассмотреть его кандидатуру в индивидуальном порядке.

Вопрос будущего

Как объясняет Дмитрий Шапочкин, в процессе оценки платежеспособности клиента для банка одной из основных задач является определение реальных доходов и расходов потенциального заемщика, что не всегда просто, потому что кто-то преувеличивает свои доходы, а кто-то скрывает свои обязательства (к примеру, кредиты в других банках).
Меньше всего, по его словам, стоит рассчитывать на кредит в следующих случаях: если заемщик официально не трудоустроен или же источник его доходов носит незаконный характер; в случае наличия у заемщика кредитов в других банках, платежи по которым превышают половину дохода заемщика; при попытке ввести банк в заблуждение (в частности по поводу реального дохода или расходов). В остальных случаях получить кредит более чем реально. При этом он соглашается с тем, что со временем банки смягчают как условия кредита, так и требования к заемщикам, и все большее количество людей может воспользоваться ипотечным кредитом. Уже сегодня существуют банки, выдающие кредиты, не требуя от заемщика справок о доходах. Увы, любое послабление такого рода делает цену кредита выше.
В условиях стагнации банкам ничего не остается, как охватывать более широкие категории заемщиков, а также снижать процентные ставки и увеличивать срок кредитования, добиваясь снижения требуемого уровня заработной платы. Расширить число заемщиков можно и за счет уменьшения или даже полного отказа от первоначального взноса. Недавно на рынок были выведены ипотечные программы, рассчитанные на 40 лет – и это не предел возможностей, как считает Ольга Базанова. Государство поддерживает развитие ипотеки, и, возможно, те сложные случаи, с которыми потенциальные заемщики сейчас не решаются прийти в банки, будут решены при помощи специальных программ, которые будет дотировать государство или муниципалитеты.