Как утверждают риэлтеры, "период стабилизации" на рынке московской недвижимости подходит к концу. Впереди незначительный, но уверенный рост цен. Их оппоненты уверены в обратном и ожидают падения цен на московское жилье более чем на 40%. "Газета.Ru" выслушала аргументы обеих сторон.

На прошлой неделе Российская гильдия риэлтеров (РГР) провела пресс-конференцию на тему "Покупать или продавать недвижимость этой весной". Руководство гильдии, обсуждая корректировки в разных сегментах рынка, в целом демонстрировало оптимизм, утверждая, что

тенденции к снижению цен на жилье не существует.


Как заявил председатель совета директоров холдинга "МИЭЛЬ-недвижимость" Григорий Куликов, на рынке новостроек сейчас происходит дрейф в сторону роста цен. "Из выставляемых на продажу объектов в трех цены повышаются, и лишь в одном фрагментарно снижаются", – заявил он. Господин Куликов объяснил этот факт ростом себестоимости строительства (удорожание стройматериалов, энергоносителей и подключений к коммуникациям), а также усложнением процесса согласования строительства. По его словам,

"серьезные девелоперы все больше уходят от жилья к иной недвижимости, и увеличения объемов строительства, несмотря на все уверения властей, не будет".


Недостаточно предложений на первичном рынке и по мнению гендиректора компании "Енисей" Елены Дранченко. По ее данным, если в 2005 году на первичном рынке Москвы ежемесячно появлялось 15--20 новых объектов, то в 2007-м не более 2--5.

Небольшую "коррекцию" цен риэлтеры допускают лишь в сегменте эконом-класса. А причин для падения цен на элитное жилье и квартиры бизнес-класса в РГР не видят.


"Это совершенно невероятно, – заявил президент РГР Александр Романенко. – Рынок жилья слишком инертен. Даже в случае форс-мажорных обстоятельств возможно не более чем 10--15-процентное падение в секторе некачественного жилья". Господин Романенко привел в пример дефолт 1998 года, когда с августа по декабрь цены на московское жилье упали только на 10%. А максимально – на 35% – они снизились за полтора последующих года.

Наиболее осторожно оценивает перспективу роста цен президент компании САВВА Константин Апрелев. По его словам,

"серьезного всплеска потребительского спроса не будет". Причина в том, что жилье с пониженными потребительскими свойствами сейчас не интересно для среднего класса, а качественное жилье ему не доступно.


"В 2005--2006 году две трети жилья бизнес-класса и повышенной комфортности покупали представители среднего класса (доход на члена семьи – $3000), – заявил господин Апрелев. – При нынешних ценах они выпадают из рынка. А это значит, что число потенциальных покупателей уменьшается в 3 раза". В секторе некачественного жилья, считает риэлтер, интересы смещаются в сторону аренды (цена аренды, по его оценкам, составляет 3--4% в год от стоимости квартиры против 10--15% по ипотеке). И, кроме того, с рынка жилой недвижимости в другие секторы экономики уходят инвестиционные покупатели. Поэтому, по мнению господина Апрелева, "перспектива роста цен на жилье не очевидна".

Однако, пока оценки риэлтеров колеблются в диапазоне от "очевидности" до "неочевидности" повышения цен, появляются куда более сенсационные прогнозы.


Так, по оценке "Росгосстраха", в ближайшие год-два цены на московскую недвижимость могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшними $4200 за квадратный метр.

"Говоря о возобновлении роста цен на жилье, уважаемые риэлтеры выдают желаемое за действительное, – заявил "Газете.Ru" руководитель центра стратегических исследований "Росгосстраха" Алексей Зубец. – При этом в подтверждение своей позиции они не могут привести ни одной цифры. У наших оппонентов нет ни расчетов, ни моделей, ни данных социологических опросов – одни заклинания".

По словам Алексея Зубца, департамент стратегического маркетинга "Росгосстраха" подготовил оценку равновесной цены на недвижимость, при которой обеспечивается баланс спроса и предложения на рынке жилья. По оценке специалистов "Росгосстраха",

равновесная цена квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от $2500 до $3000. В ближайшем Подмосковье – от $2300 до $2400.


По данным "Росгосстраха", средний душевой доход москвича составляет сегодня около 25 тыс. рублей в месяц, а социальная группа с доходом более 34 тыс. руб. в месяц на члена семьи, способная приобрести или просто улучшить жилье по сегодняшним ценам, составляет около 5% населения Москвы (около 185 тыс. семей).

"Высокодоходная прослойка не может обеспечить "поглощение" всей возводимой в городе и выводимой на вторичный рынок недвижимости, – заявил господин Зубец. – Учитывая тот факт, что средний срок обновления квартиры в этой группе в нормальных условиях составляет 10--12 лет, за год она способна "поглотить" с рынка лишь 15--18 тыс. из более чем 100 тыс. выставленных на продажу квартир.

Реализация же всего заявленного к продаже объема недвижимости потребует существенного снижения средних цен".


Как считают в "Росгосстрахе", вопреки расхожему мнению не "делают погоды" на столичном рынке и иногородние покупатели. "Москва теряет привлекательность для богатых провинциалов как место жительства, – считает господин Зубец. – Уже сейчас доля тех, кто готов перебраться в Москву из числа региональной элиты, составляет 5--7%. Источники благосостояния этой группы находятся вне Москвы, а условия жизни в городе рассматриваются ими, как правило, как недостаточно комфортные.

Дальнейшее снижение миграции в Москву также будет способствовать "охлаждению" рынка".


Еще один фактор снижения цен, по оценке специалистов Росгосстраха, – уменьшение привлекательности инвестиций. На сегодня средняя цена московской недвижимости близка к своему пределу – она уже находится на уровне крупных европейских столиц, при том что Москва существенно отстает от них по качеству жизни.

"Понимая, что дальнейший рост стоимости жилья в Москве маловероятен, инвесторы сейчас переключаются на недвижимость в Болгарии и Черногории",


-- отметил господин Зубец.

Если цена квадратного метра в Москве снизится до расчетного, "равновесного" уровня, столица России приблизится по этому показателю к Женеве и Мадриду, тогда как сегодня, по данным Global Property Guide, по стоимости жилья Москва занимает 6-е место в Европе, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу (Лихтенштейн).