Советы: Ипотека. Где и как взять деньги на покупку квартиры
Если несколько лет назад это слово считалось почти ругательным, то сегодня понятием "ипотека" активно оперируют современные горожане, которые деловито ищут решение своей жилищной проблемы. Крупные застройщики считают хорошим тоном предлагать выгодные условия покупки жилья в кредит, а банковские структуры заключают с ними договора совместного ипотечного кредитования по выгодным схемам. Рост цен на недвижимость приводит большинство людей к мысли, что вкладывать деньги в новое жилье надо "здесь и сейчас". И если не хватает собственных накоплений, ипотека становится реальным способом достать недостающие деньги для приобретения собственного угла. Схема проста и удобна: чтобы купить квартиру в строящемся доме, достаточно внести 10-15 % собственных денег, а остальное отдавать в рассрочку в течение 5-20 лет.

Многие уже начинают приобретать жилплощадь для своих подрастающих чад и домочадцев – рыночная экономика научила нас думать о будущем. Даже если квартира окажется в собственности родителей намного раньше, чем отпрыск получит аттестат зрелости и паспорт, ничего страшного, сданная в аренду площадь принесет доход гораздо больший, чем любой депозит в банке...
Дело за малым – пойти и взять ипотечный кредит в любом банке, который поддерживает программу ипотечного кредитования. Казалось бы, всего делов-то – заполнить анкету заемщика, документально подтвердить свою платёжеспособность, а затем найти подходящую квартиру и внести деньги.
Однако не все так просто в таком сложном деле, как покупка недвижимости не на свои деньги. Ипотека имеет свои особенности, и не каждому они смогут понравиться настолько, чтобы человек решился связать себя по рукам и ногам на достаточно длительный срок.
Итак, чем же отличается жилищный ипотечный кредит от любого другого? Главное отличие его от других видов кредитов в том, что жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья. Соответственно, основным обеспечением по этому кредиту является залог (или ипотека) приобретаемого жилья. Если рассуждать логически, то получается, что, вкладывая деньги в квартиру, вы одновременно эту же самую квартиру и предлагаете банку в залог. Перспектива получается не слишком радужная: при нарушении условий банка или задержке выплаты процентов вы лишаетесь квартиры, в которую в течение длительного (или не очень) срока вкладывали деньги.

Так что прежде чем связывать себя обязательствами по ипотеке, постарайтесь досконально изучить условия, на которых вы собираетесь брать кредит. От того, насколько вы разберетесь во всех нюансах ипотечного кредитования, будут зависеть ваши расходы. Учитывая специфику кредита как способа решить свои финансовые затруднения, совершенно очевидно, что вовсе избежать дополнительных трат не удастся, но в ваших силах их значительно сократить.
Для начала определитесь, входите ли вы в число тех счастливчиков, которым банк согласен выдать ипотечный кредит. Несмотря на то, что президент страны самолично выразил недовольство низким ростом программ ипотечного кредитования, уровень требований банков к заёмщикам по-прежнему слишком высок. На словах эта программа предназначена для тех, у кого имеются трудности с жильем и деньгами, то есть для "молодых и неимущих". С другой стороны, банки выставляют такие требования, что соответствовать им не могут даже люди со средним уровнем доходов.
Кому могут отказать в получении ипотечного кредита?
Первая категория граждан - те, кто предоставляет поддельные документы о доходах, а равно те, кто не может дать внятной информации о фирме-работодателе. Банки не приветствуют также так называемую "серую" зарплату, предпочитая тех, у кого нет проблем с налоговой службой.

Далее, проблематично получение кредита теми, кто занимается сетевым маркетингом или владеет собственным бизнесом: слишком велик риск того, что ваши доходы будут нестабильными. Также косо посмотрят на вас, если ваши образование и квалификация не соответствуют занимаемой вами должности. Придирчивые кредиторы будут внимательно рассматривать вашу трудовую книжку и учтут такие факторы, как пропуски в трудовом стаже, перерегистрация фирмы-работодателя и оформление в фирмах-"однодневках". Ну и, естественно, вряд ли получат кредит те, кто оказался уволен за несоответствие занимаемой должности или грубое нарушение трудовой дисциплины. Естественно, заполняя анкету заемщика, не стоит афишировать, что у вас имеется тяжёлое хроническое заболевание или рискованные (читай: опасные для жизни и здоровья) увлечения.
Не забывайте о том, что банки учитывают и совокупный семейный доход: если в едином и неделимом состоянии ваша зарплата вполне удовлетворяет кредитора, то, поделённая на число домочадцев, она становится слишком маленькой и ненадёжной.
Кстати, если вы с вашей "половиной" совместно выступаете в роли созаемщиков, задумайтесь о брачном договоре до оформления ипотечного кредита. А то ведь мало ли как сложится ваша совместная жизнь, а делить имущество, приобретённое по ипотеке, - канитель та еще.

Но это полдела. Даже если вам не отказали в выдаче кредита, вам полезно будет узнать, каким образом обезопасить себя и свои деньги от дополнительных рисков, связанных с ипотечным кредитованием.
Первая ваша ошибка может заключаться в том, что вы выбираете тот банк, который предлагает кредит по низкой процентной ставке. Однако, как показывает практика, услуги таких банков-"альтруистов" впоследствии могут оказаться гораздо дороже, чем всех остальных. Не исключено, что с вас станут брать многочисленные комиссионные (например, за ведение счета, за досрочное погашение кредита и т. п.). Также учтите, что реклама – одно, а действительность – совсем другое. Процентная ставка по ипотечному кредиту для граждан с неофициальными доходами может быть гораздо выше, чем для тех, чьи доходы абсолютно "прозрачны".
Конечно, лучшим вариантом было бы взять кредит в банке, где у вас есть "свои люди". Конечно, получить кредит вам будет проще, а сама сделка купли-продажи пройдет намного быстрее. Однако и тут есть свои тонкости, от которых вас не застрахует даже друг. Вы точно рассчитали необходимую сумму, сопоставили ее с процентной ставкой по кредиту и решили, что вполне сможете "осилить" этот вариант. Однако после рассмотрения вашей заявки вам выдают на руки сумму гораздо меньшую, чем вы рассчитывали. А то и вовсе отказывают в выдаче кредита.

Что делать? Можно подать заявки сразу в несколько банков (слава богу, за это платить сегодня не нужно) и выбрать наиболее приемлемый для вас вариант. Если получить нужную сумму так и не удалось, попробуйте найти среди друзей и знакомых людей с высокой "белой" зарплатой, чтобы они смогли поручиться за вас по вашему кредиту.
Рынок недвижимости непредсказуем, и поэтому обязательно оставьте определённый "финансовый резерв", который позволит вам с легкостью (относительной, конечно) пережить его капризы. Например, может возникнуть необходимость оплаты услуг оценщика или страховщика по тарифам, которые окажутся гораздо выше среднего только потому, что этих специалистов порекомендовал вам банк-кредитор... Нельзя сбрасывать со счетов и возможное подорожание квартиры, пока вы собираете документы на оформление кредита.
Ну и собственно оформление сделки стоит денег. Кстати, если вы неудачно выбрали риэлтера, с его стороны также возможны неприятные неожиданности. Если даже он уже имел дело с ипотекой, скорее всего, возникнут какие-то вопросы и необходимость урегулирования формальностей. Если же агент оказался несведущим, на вас может обрушиться поток жалоб на то, что "банк запрашивает слишком много документов", причём количество этих документов в процессе оформления кредита только увеличивается. Возможно, вам даже придётся самим делать часть его работы.

Многие, начав разбираться со всеми сложностями ипотеки, решают вообще с ней не связываться, а пробуют получить сразу несколько потребительских кредитов. В принципе, этот вариант может спасти положение, но только в том случае, если вы располагаете достаточной долей авантюризма и уверенности в своих силах.
Если вы прошли все формальности и уже держите в руках договор, внимательно ознакомьтесь с его содержанием. Подписывать эту бумагу следует только после тщательного выяснения всех своих прав и обязанностей. Уделите особенное внимание условиям досрочного погашения, системе штрафов за просрочку текущего платежа, условий, по которым банк имеет право немедленно вернуть долг, возможность пересмотра ставок и т. п.
Не стоит надеяться, что вы сумеете быстро найти квартиру, которая устроит и вас, и банк-кредитор. Естественно, что практически всем хочется жить в новом доме. Однако банки предпочитают иметь дело не с призрачными перспективами " окончания строительства в конце III квартала следующего года", а с реальным жильем. Большинство банков даже не рассматривают варианты кредитования квартир в строящихся домах. А если и соглашаются на это, то будьте готовы к тому, что процентная ставка по таким кредитам будет выше по сравнению с ценой кредита на "вторичку". Редко какие проекты одобряются и финансируются банками – главным образом, только те, где нет опасности
прекращения строительства. Стало быть, ваш выбор квартиры серьезно ограничивается теми застройщиками, которым доверяет ваш банк.
Если же вы все-таки решились на ипотеку, не вносите предоплату прежде, чем выясните все условия, на которых конкретный банк работает с квартирами от застройщиков.
Вам кажется, что целесообразнее будет искать квартиру на вторичном рынке? Примите во внимание несколько моментов. Банк никогда не позволит вам приобрести жилье в ветхом, предназначенном для сноса или реконструкции, здании. Все остальное для вас якобы доступно. Но на деле кредит обычно не выдается под любой дом постройки ранее 1970 года. Также препятствием для получения кредита могут стать сделанные в квартире незаконные перепланировки.
После получения разрешения на получение кредита придётся осознать, что купить квартиру по ипотеке даже на вторичном рынке достаточно сложно. Мало чтобы квартира понравилась вам, она должна "понравиться" и банку. Прежде всего, квартира должна быть юридически "чистой", не обременённой взысканиями, исками и арестами. Мало приятного будет в ситуации, когда через некоторое время после начала выплат по кредиту появятся законные владельцы жилья, в котором вы уже чувствуете себя как дома. Конечно, если у вас хватило предусмотрительности застраховать квартиру от притязаний третьих лиц, по кредиту с банком будет рассчитываться страховая компания. А вот вложенные в квартиру за истекший период деньги вам уже не вернуть. Более того, вам придется начинать поиск нового жилья, и нет гарантии, что новая квартира окажется "без довеска".
Обязательно проверяйте прошлое квартиры (цепочку отчуждений). Выясните, на основании каких документов наступило право собственности у предыдущего владельца? Будьте уверены, что большинство банков и страховых компаний "не пропустят" наследство и ренту – слишком много "грязных историй" сопровождают этот способ получения жилья в собственность. Себе дороже связываться. Лучший вариант – приватизация, договор купли-продажи, причем от единственного владельца, и, естественно, совершеннолетнего. Вы как покупатель по ипотеке, который находится в жестких временных и финансовых рамках, сильно рискуете, покупая квартиру по многоступенчатой сделке. Это головная боль для вас, а уж банку-то это совершенно не нужно, ведь с увеличением числа звеньев в цепи отчуждения квартиры юридические риски возрастают в геометрической прогрессии...
Еще один важный момент: при ипотечных сделках в договоре купли-продажи обязательно прописывается полная стоимость квартиры. Во-первых, в противном случае банк не получает достаточного основания для принятия квартиры в залог. В любом случае, в договоре купли-продажи должна фигурировать сумма, не меньшая, чем сумма кредита. Соответственно, вам желательно подыскивать себе квартиру, которая находится в собственности более трех лет. Такие квартиры на рынке расхватывают, как горячие пирожки в базарный день. Потому что в противном случае вам придется возместить продавцу расходы на подоходный налог, а это значит, что цена квартиры подскочит значительно, не менее чем на 7 %.
Так что прежде чем радоваться удаче и давать аванс, обязательно проконсультируйтесь со специалистами по кредитованию, чтобы избежать потери аванса. Дело в том, что если банк не утверждает проект вашей сделки, это будет считаться виной покупателя.
Между прочим, до того как вы оформите в собственность полученную в кредит квартиру (которая и станет для банка гарантией того, что вы выплатите кредит полностью), вам придется оставить залог - другую квартиру, ценные бумаги, автомобиль и т. п. Главное, что предмет залога должен стоить примерно столько же, сколько и приобретаемая вами квартира.
Так что наступите на горло собственной песне, если собираетесь покупать жилье в кредит. В условиях ажиотажного спроса и не слишком большого предложения на рынке недвижимости вам не стоит привередничать и ждать варианта, когда совпадут желаемые этажность, метраж, наличие балконов-лоджий и прочие параметры. Запомните: вы распоряжаетесь не своими деньгами, а это накладывает на вас определенные ограничения.
Ограничение выбора квартиры может быть связано не только с тем, что она находится в строящемся доме. Хорошие квартиры риэлтеры предпочитают продавать сразу, не ввязываясь в ипотечные хлопоты. Да, кстати, если в крупном агентстве недвижимости вас уверяют, что вам помогут приобрести квартиру в кредит, отнеситесь к этим заявлениям с сомнением. Зачем агентству создавать себе лишние проблемы с банками и прочими структурами, собирать документы и ждать, пока банк утвердит сделку, когда у них есть масса покупателей, готовых выложить необходимую сумму прямо сейчас и прямо на стол в виде чемодана с деньгами? Будьте уверены, что при работе с вами агент, который все же согласился вам "помочь", обязательно "накрутит" цену. Так что если вы нуждаетесь в помощи квалифицированного специалиста, обращайтесь к частному или независимому риэлтеру.
Вы получили кредит, нашли подходящую квартиру – успех вам практически гарантирован! Дело за малым - аккуратно выплачивать кредит и проценты по нему. Иначе все усилия могут пойти прахом. За просрочку платежей банк предусматривает штрафные санкции - от штрафов за каждый день просрочки до требования досрочно погасить кредит в полном объеме. А то и ареста квартиры с выселением вас оттуда.
С того момента, как вы подписали договор ипотеки и отдали аванс, вам придется действовать максимально быстро. Потому что если в день заключения сделки у вас не окажется какой-нибудь справки, которую требует банк (например, выписки из Единого государственного реестра прав, получение которой официально занимает один месяц, а неофициально и того больше), сделка сорвётся. И вам придётся разрывать кредитный договор и снова начинать поиск квартиры...

Copyright © БАНК-КЛИЕНТ.ру