Минувший год был непростым для участников рынка ипотечного кредитования. Об основных итогах и тенденциях ипотеки-2007 размышляют аналитики и руководители ведущих российских банков и ипотечных брокерских компаний.
Кто-то ушел, кто-то остался
По словам генерального директора компании “ФОСБОРН ХОУМ” Василия Белова, ипотечный рынок России в 2007 году вырос почти вдвое по сравнению с 2006 годом — с 347 млрд до (по предварительной оценке) более 530 млрд рублей, или до 2,3% ВВП. За один только третий квартал минувшего года выдано кредитов на 375 млрд руб. Приходя в банк, заемщики чаще всего хотят взять кредит на 10—15 лет. После консультаций с банковскими работниками или ипотечными брокерами большинство заемщиков предпочитает взять заем на 20 лет, так как этот вариант представляется им более целесообразным (размер ежемесячного платежа сокращается, максимальная сумма кредита увеличивается). Более половины всех заемщиков (60%) могут подтвердить официальными документами лишь часть своего дохода, а почти четверть клиентов (22%) в качестве залога по кредиту предоставляют свое ранее приобретенное имущество. Около 70% кредитов выдается на приобретение жилья на вторичном рынке, около 30% — на первичном. В Москве рублевые кредиты не пользуются популярностью (на их долю приходится не более 15% всех ипотечных ссуд), а в регионах картина противоположная: в российской валюте выдается не менее 65% займов на приобретение жилой недвижимости.
Минувший год был необычным для развития ипотеки. В течение первого полугодия рынок был на взлете: ставки снижались, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры проверки платежеспособности заемщиков, многие кредитные организации задумывались о размещении своих ценных бумаг на внешних рынках. Однако начиная с августа 2007 года в российском банковском секторе стали наблюдаться некоторые негативные явления, конкретно — кризис ликвидности. Следствием этого стал рост процентных ставок по кредитам, свертывание ипотечных программ для нестандартных клиентов, ужесточение требований к заемщикам.
На ипотечном рынке появились структурные изменения. Перестали заниматься ипотечным кредитованием ряд средних и мелких банков, в сумме занимавших 23% рынка ипотеки. К концу 2007 года этот процесс завершился. Оставшиеся на рынке банки стали перекладывать на ипотечных брокеров часть своей деятельности в сфере продаж кредитов (консультации, отсев нестандартных заемщиков). Доля сделок, сопровождаемых брокерами, увеличилась в течение 2007 года с 7 до 25%. Количество банковских преференций для клиентов ипотечных брокеров увеличилось почти в два раза по сравнению с 2006 годом.
В 2008 году, по оценке Василия Белова, темп роста рынка ипотеки замедлится до 1,5 раз. В первом полугодии ставки вырастут на 0,1% годовых, а цены на жилую недвижимость — на 5—7%.
Преференции для профессионалов
Весьма интересными выводами по поводу развития ипотечного рынка поделился и аналитик банка ВТБ 24 Анатолий Печатников. Динамика роста объемов ипотеки в минувшем году впечатляет: в первом квартале — на 15, во втором — на 19, в третьем — на 41%, за четвертый квартал пока нет данных. Другие виды кредитов физическими лицам в третьем квартале выросли только на 15%. Доля ипотеки в общем объеме кредитования физических лиц в начале 2007 года составляла 18, в конце — 23%. Около 20% квартир покупается в настоящее время с помощью ипотечных программ. Что касается прогноза на 2008 год, то не стоит ожидать существенного повышения процентных ставок, а вот сроки кредитования будут увеличиваться. Уже сейчас некоторые банки предлагают кредиты на 30—40 лет. Рынок ипотеки будет сегментироваться, появятся преференции для представителей тех или иных профессиональных групп (врачей, юристов и т. д.), как это принято в европейских странах. Объем ипотечного рынка, прогнозирует Анатолий Печатников, вырастет в 2008 году в 1,8 раза — до $54 млрд.
Региональная экспансия продолжается
Заместитель председателя правления банка “Хоум Кредит” Владимир Гасяк утверждает, что большое влияние на ипотечный рынок России оказывают западные инвесторы, которые потеряли немалые деньги на американском рынке ипотеки и теперь перестраховываются, отказываясь покупать ценные бумаги наших кредитных организаций. В то же время на Западе есть банки, которые специализируются на высокорисковых операциях и не терпят убытков. Именно эти специализированные банки и останутся на ипотечном рынке. Поэтому российский рынок ипотеки продолжит стремительный рост (в 1,5—2 раза) и в 2008 году. А самой главной тенденцией минувшего года, которая будет характерна и для ближайших 12 месяцев, является расширение региональной сети игроков ипотечного рынка. Именно в регионах будет происходить значительный прирост числа заемщиков, которые перестали бояться брать кредит на длительные сроки. Основным же фактором, сдерживающим развитие отечественной ипотеки, является недостаточное развитие ФРС (государственной организации, занимающейся регистрацией прав на недвижимость).
Рикошетом по России
За последние пять лет, отмечает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев, российский ипотечный рынок сделал очень большой рывок. Однако в прошлом году в США разгорелся ипотечный кризис, который рикошетом ударил по рынкам других стран. Большинство российских банков привлекают деньги на международных рынках, а это к середине 2007 года стало практически невозможным. Хотя вероятность повторения в нашей стране американского сценария крайне мала, в результате кризиса российский ипотечный сектор сильно меняется. Одни участники уменьшают свою долю на рынке или уходят с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличивают свои ипотечные портфели.
Позитива больше, чем негатива
По словам руководителя ККО Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анны Дувакиной, среди позитивных тенденций 2007 года — появление в продуктовых линейках ряда нижегородских банков программы рефинансирования ипотечных кредитов. Хотя “возраст” современной нижегородской ипотеки относительно невелик (около 5—7 лет), для некоторых заемщиков, взявших кредиты несколько лет назад, рефинансирование имеет смысл. Эта программа дает возможность “перекредитования” под более низкие проценты, на больший срок или большую сумму. В практике европейских и американских банков рефинансирование ранее взятых кредитов занимает порой до 30—50% всего объема выдаваемых ипотечных кредитов.
Вторая позитивная тенденция — рост количества и объема предложения услуг ипотечных брокеров. Благодаря увеличению спроса на ипотечные кредиты среди населения, расширению кредитных программ некоторыми участниками рынка (особенно в I полугодии) все больше клиентов стали обращаться за услугами к ипотечным брокерам. Банки и участники рынка (риэлторы, брокеры), их профессиональные объединения в свою очередь стали проводить курсы обучения и сертификации ипотечных брокеров. Таким образом, помимо увеличения количества ипотечных брокеров, растет и уровень их профессионализма. Количество аккредитованных по программам банков ипотечных брокеров увеличилось по сравнению с началом года более чем в 2 раза.
Некоторые банки стали выдавать ипотечные кредиты заемщикам категории “Ломбард” — клиентам, подтверждающим свой доход в заявительной форме. Это сделало ипотеку доступной для индивидуальных предпринимателей, риэлторов, агентов, представителей творческих профессий и иных лиц, которые по разным причинам не представляют данные по доходам по стандартным вариантам.
“Сложным” периодом для ипотечного рынка стало второе полугодие 2007 года — пик мирового ипотечного кризиса, сказавшегося и на рынке недвижимости и банковских услуг Нижнего Новгорода. Некоторые банки, с учетом их источника финансирования, были вынуждены приостановить работу по ипотечным программам или повысить процентные ставки.
В целом же произошедшие события послужили уроком и для многих российских кредиторов, стоящих только в начале своего ипотечного пути. Ведь снова стал актуальным вопрос качества кредитного андеррайтинга и диверсификации рисков при фондировании. Возможно, чужой негативный опыт поможет отечественным банкам избежать ошибок своих зарубежных коллег.
