Госдума в первом чтении одобрила поправки в Гражданский кодекс, предусматривающие изменения на рынке недвижимости. Если законопроект будет принят, то сделка купли-продажи объектов недвижимости будет нотариально удостоверяться, а само право собственности на квартиру — подлежать государственной регистрации.
В новой версии статья 8 Гражданского кодекса «Государственная регистрация прав на имущество» гласит: «Если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в реестр вносится по заявлению любой стороны сделки через нотариуса».
«Предлагаемый законопроект позволит избежать двойной регистрации и сделки, и права собственности. Нотариусы будут отвечать за „чистоту“ сделки и будут передавать документы на госрегистрацию. На мой взгляд, это очень правильная идея. Такая система используется повсеместно в странах Западной Европы», — считает Сергей Горбылев, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры».
Нотариусы должны отвечать рублем
Согласно новой редакции закона, «нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение».
«Удостоверение сделок послужит дополнительным барьером для злоумышленников, пытающихся незаконным способом приобрести или произвести отчуждение недвижимого имущества», — уверен руководитель практики по недвижимости адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов.
«Если сделка будет признана недействительной, то при наличии вины нотариуса, он несет персональную имущественную ответственность, а также рискует быть дисквалифицированным», — объясняет юрист.
Сегодня нотариусы страхуют свою гражданскую ответственность, и если страхового покрытия не хватит, они должны возмещать клиенту ущерб за счет своего имущества. Но до сих пор нам неизвестны случаи, чтобы нотариус возмещал ущерб.
Сергей Горбылев уверен: «Чтобы защитить интересы продавцов и покупателей недвижимости, снизить количество споров по сделкам, нужны меры, направленные на серьезное усиление ответственности нотариусов. Нужно сразу с новой редакцией ГК принимать новый закон о нотариате».
Доступ к информации об объектах
На сегодняшний день юридическую чистоту квартиры (или любого другого объекта недвижимости) может проверить риэлтор. И только в том случае, если у него есть доступ к базам данным регистраторов, правоохранительных органов, паспортных столов и пр. Исполнение нотариусами едва ли не главной роли при заключении сделки между покупателем и продавцом должно побудить законодателей изменить не только их обязанности, но и права.
«Должна быть прописана ответственность нотариусов за неблагоприятные последствия сделки. Их права тоже соответственно должны быть расширены — вся информация по истории объектов и переходов прав на них, а также о предыдущих владельцах, которая сейчас правдами и неправдами добывается риэлторами, должна стать официально доступной», — считает Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА.
В противном случае это будет возврат к практике до 2000 года, когда заверение было обязательной процедурой, но это лишь затягивало процесс и приводило к его удорожанию, при этом сделки совершались без видимых гарантий для покупателей, напоминает Шаронов.
На сегодняшний день регистраторы не проверяют подлинность подписей в договоре купли-продажи, сетует адвокат Любовь Дручинина. По ее словам, «после введения сделок в простой письменной форме на вторичном рынке договоров с поддельными подписями определенно стало больше».
Нотариусы же удостоверяют подписи в договорах и, как требует от них закон, проверяют адекватность состояния подписантов. В случае принятия поправок, нотариус обязан будет в случае оспаривания сделок выступать как третья сторона в суде, тогда можно будет резко снизить количество судебных дел, уверена Любовь Дручинина.
Ухудшение инвестиционного климата
Эксперты опасаются, что регистрация сделок со строящимся жильем через нотариуса «испортит» инвестиционный климат на первичке.
«Договор участия в долевом строительстве сейчас подлежит обязательной государственной регистрации, и, исходя из логики законодателей, новая редакция ГК обязывает такой договор тоже регистрировать через нотариуса», — поясняет Дмитрий Щеглов.
«Если речь идет о регистрации договоров участия в долевом строительстве, нотариус просто будет дублировать функции регистрирующего органа. 214-ФЗ [закон о долевом строительстве] с поправками в соответствующие законодательные акты исчерпывающе все регламентирует. При других схемах приобретения прав на строящуюся недвижимость (ЖСК, выпуск ценных бумаг) присутствие нотариуса явно излишне тоже. В ЖСК член осуществляет паенакопление, а участником инвестиционной сделки является кооператив, а во втором сделка по приобретению ценных бумаг контролируется ФСФР», — пояснил BFM.ru Борис Шаронов.
«При покупке жилья в новостройках нотариус совсем не нужен, — настаивает Любовь Дручинина, — потому что там совсем другой механизм перехода прав, нет ни одного судебного дела по сделкам такого рода, где оспаривалась бы подписи в договоре».
По мнению Вячеслава Леонтьева, управляющего партнера Адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», данная норма спорна с точки зрения инвестиционного климата и, скорее всего, будет отредактирована.
В живую очередь
Чтобы рынок недвижимости не «встал» в очередях к нотариусам, их число (во всяком случае, в Москве), надо увеличить как минимум в два раза, считает Любовь Дручинина.
Действительно, простой расчет показывает, что в скором времени нотариусы будут в дефиците. По данным Московской нотариальной палаты, в Москве всего 690 нотариусов.
В 2011 году в управление Росреестра по Москве поступило более 900 тысяч заявлений на государственную регистрацию прав и сделок с объектами недвижимости, в 2010 году — свыше 1 млн
После вступления в силу новой редакции ГК, все страждущие окажутся в приемных нотариусов. Если количество сделок на рынке недвижимости останется прежним, то на каждого работающего ныне нотариуса добавится по 108 сделок в месяц.
«Возврат к обязательному нотариату приведет не только к увеличению стоимости недвижимости, но и к усложнению и затягиванию процедуры сделок», — делится своими соображениями Борис Шаронов.
Вячеслав Леонтьев предлагает присмотреться к практике, существующей в Германии: «Там правом удостоверения сделок наделены как нотариусы, так и адвокаты. Они проверяют документы, готовят договор и организовывают подписание. У них есть отдельный депозитный счет, на который поступают деньги покупателя. Адвокат направляет документы для государственной регистрации и несет финансовую ответственность за законность сделки. За допущенные нарушения адвоката могут лишить лицензии, и такой адвокат потеряет практику навсегда».
Во что обойдутся нововведения
Сегодня удостоверение сделки у нотариуса — дело добровольное, для подстраховки, и обходится их услуга в 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.
До 2000 года с граждан брали 1,5%, однако тогда и цены на недвижимость были на порядок ниже, и реальные цены в целях минимизации налогов и платежей тем же нотариусам в документах не указывались.
По данным аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», годовой оборот вторичного рынка квартир России составляет около 1,5 трлн рублей, первичного рынка квартир — около 1,4 трлн рублей. Плата за нотариальное удостоверение составит 290 млрд рублей в год (для сравнения: столько стоит четверть компании «ЛУКОЙЛ»).
Аналитики затруднились оценить суммы возможных доходов нотариусов при оформлении сделок с загородной недвижимостью и землей. А если учесть, что скоро в России будет введен единый налог на недвижимость, который станет исчисляться, исходя из рыночной стоимости объекта, можно предположить, что и расходы участников сделки, и доходы нотариусов, будут внушительными.
О размере нотариальной пошлины за оформление сделок в ГК пока ничего не говорится. «Тарифы должны стать обоснованными, а услуги — доступными», — приводят «Ведомости» слова замминистра юстиции Юрия Любимова. И эта вся информация о тарифах, которой располагает общественность.
Но если предположить, что ставка останется прежней (1 процент), а на вторичном рынке столичных квартир «крутится» в год около 600 млрд рублей, то заработки нотариусов только в этом сегменте составят 6 млрд рублей.
Бюджет средней сделки на рынке Москвы составляет около 14 млн рублей, плата за ее удостоверение составит 140 тысяч рублей.
Комиссия риэлторов на рынке составляет от 3 до 6%, и в эту комиссию они включают «проверку чистоты квартиры». Конкуренции со стороны нотариусов риэлторы пока не боятся. Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty рассказал BFM.ru: «Не вижу оснований полагать, что возникнет какая-то нездоровая конкуренция между нотариусами и риэлторами. Одна из целей риэлторов и нотариусов точно совпадает: защита прав и обеспечение юридической безопасности участников сделок с недвижимостью. Нововведения представляются мне разумными, и я полагаю, что они сделают стороны сделок с недвижимостью более защищенными. Это особенно актуально в России, стране и по сегодняшний день в юридическом плане практически поголовно неграмотной».
