Серьезные изменения, неудержимо вторгающиеся в сферу отечественной экономики из внешнего неспокойного мира, не обошли стороной и такую важную ее часть, как сфера недвижимости. Так, на днях, эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (Irn.Ru) попытались опровергнуть устоявшееся мнение о непременной выгодности такой распространенной сегодня операции, как покупка недвижимости с последующей сдачей ее в аренду. "Еще шесть лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом - считают в Irn.Ru, - но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной". Появление же в ближайшее время еще одной расходной статьи - налога на недвижимость, ставка которого будет привязана к рыночным ценам, - грозит и вовсе свести доходы арендодателей к нулю .

В мировой практике минимальным уровнем доходности принято считать ставку банковского депозита. Банковские краткосрочные вклады традиционно наиболее надежны, поэтому доход по ним является самым низким. Исходя из этого, любая предпринимательская деятельность, связанная с большим риском, должна быть и более прибыльной. Сдача жилья в аренду также является своего рода предпринимательством, таящим в себе определенные риски. А значит, и доходность от сдачи жилья внаем должна быть выше, чем по банковским вкладам.

По данным Irn.Ru, вплоть до 2003 г. уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов: в конце 2002 г. на фоне 11% годовых по банковским вкладам арендодатели получали не менее 13% годовых только от сдачи жилья внаем. Но в 2003 г. темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

Сейчас, по данным "Миэль-Аренда", средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной - $1208, а трехкомнатной - $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным "Индикаторов рынка недвижимости", составляет $6085, в двухкомнатной - $5916, а в трехкомнатной - $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной - 65 кв. м, а трехкомнатной - 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры.

Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как... не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше - 3,8%, а трехкомнатной - вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом ставки по краткосрочным банковским вкладам на данный момент не опускаются ниже 6%, а в среднем составляют 7% - 8% годовых. Однако инвестиции в недвижимость принято считать долгосрочными капитальными вложениями. По крупным же вкладам (более сопоставимым с инвестициями в недвижимость) на два - три года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 (по величине активов) поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 11%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов как минимум в четыре раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность сдачи жилья внаем становится ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 г., средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных - на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным "Миэль-Аренда", подорожала за первые шесть месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных - на 5,28%, а трехкомнатных - на 7,69%.

Выводы очевидны. Спасти арендодателей смогло бы лишь резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий едва ли возможен. По официальным данным, в Москве сдается каждая десятая квартира. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира, что создает серьезное поле для конкуренции.

Перспектива снижения цен на жилье тоже маловероятна, так как рынок жилья давно поделен между определенным количеством монополистов и аферистов. И если в ближайшее время не начнется плавное снижение цен, то резкое несоответствие стоимости московского жилья и арендных платежей грозит обернуться обвалом стоимости московской недвижимости.

Сентябрь начался с коррекции на рынке жилой недвижимости в Москве. Хотя на снижение пошли только долларовые цены, эксперты говорят о скорой стабилизации рынка. С начала года столичные квартиры подорожали более чем на треть, но в ближайшие месяцы такой скачок уже не повторится.
На минувшей неделе, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), цены на жилье в Москве прекратили свой рост и остались на уровне 6,1 тыс. долл. за квадратный метр: от 5,8 тыс. долл. за метр в панельной хрущевке до 6,8 тыс. долл. за сталинку или типовой кирпичный дом.
Подобная динамика, в первую очередь, связана с существенным подорожанием доллара - рублевые цены, наоборот, за первую осеннюю неделю заметно подскочили. По подсчетам Metrinfo.ru, всего за семь дней прибавка составила 1,8 проц., или 2,7 тыс. руб. Стоимость квадратного метра достигла 152,5 тыс. руб. Еще в начале августа метр преодолел психологическую отметку в 140 тыс. руб., но спустя месяц дорос до нового рекорда. Аналитики IRN называют этот рост формальным и связанным исключительно с вариациями курса валют, однако для многих покупателей остановка долларовых цен может пройти незаметно, так как существенная часть сделок на рынке проводится в рублях.
О начавшейся коррекции на рынке говорят и в бюро недвижимости "Агент 002". На вторичном рынке за неделю сентября стоимость квадратного метра в эконом-классе снизилась на 1 проц. - до 5,8 тыс. долл. Количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 0,3 проц. В бизнес-классе метр стал дешевле на 0,14 проц. - 8,8 тыс. долл. Объем предложения увеличился на 2,3 проц. Почти такую же динамику (-0,15 проц.) показали квартиры в элитном сегменте - 16 тыс. долл. за метр и рост предложения почти на 3 проц. Снижение цен вторую неделю подряд демонстрирует и первичный рынок. Стоимость новостроек эконом-класса сократилась на 0,36 проц. - до 4,1 тыс. долл. за метр, квартир стало меньше на 6,5 проц. Квадратный метр в бизнес-классе продавался по 6,5 тыс. долл., что на 0,4 проц. меньше по сравнению с предыдущей неделей. Объём предложения увеличился на 5,7 проц. Подорожали в сентябре только элитные новые квартиры (+0,1 проц.) - 17,6 тыс. долл. за метр и рост предложения на 1,2 проц. Осенняя коррекция цен, отмечают эксперты бюро, обусловлена сразу несколькими факторами: резким ростом курса доллара, снижением спроса во всех сегментах, недоступностью ипотечных кредитов и предстоящим рефинансированием долговых обязательств среди девелоперских компаний.
Аналитики напоминают, что показательные изменения на рынке столичной недвижимости начались еще в августе. За прошлый месяц средние долларовые цены на вторичное повысились на 2,8 проц. (данные корпорации "Инком"), и прирост цен оказался наименьшим с октября 2007 года. По итогам лета средняя стоимость квадратного метра достигла 8,4 тыс. долл. С учетом колебаний курса доллара и прогноза инфляции, рублевые цены поднялись до уровня 201,3 тыс. руб. за метр. С начала года столичные квартиры подорожали на 38 проц. В Московской области средние цены выросли за месяц на 3 проц. - до 3,6 тыс. долл. за метр, рост по сравнению с декабрем составил 39 проц. В августе в Москве незначительно (на 2 проц.) сократился лишь объем выставленных на продажу квартир в типовых панельных домах, в остальных сегментах зафиксирован прирост предложения в пределах 1-7 проц. Сразу на 24 проц. увеличился объем предложения элитных квартир, что стало самым большим ростом за последний год. Меньше всего, сообщили в "Инком-недвижимость", подорожали квартиры в панельных хрущевках (на 1 проц. до 6,4 тыс. за кв. м). Наиболее заметно выросли сегменты монолитного домостроения и элитных квартир (на 8 проц.).
Время ажиотажного спроса, когда в лидерах роста были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры в недорогих домах, а также спальные районы Москвы и Подмосковья, прошло, утверждают в IRN. В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья, а однокомнатные квартиры уступили пальму первенства многокомнатным квартирам. Как показывают прежние годы, такое положение дел служит признаком стабилизации рынка - остаточный рост ценовых показателей в большей степени касается менее ликвидного дорогого жилья, которое дорожает с задержкой. По статистике IRN, в августе средняя стоимость квадратного метра в Москве повысилась на 2,7 проц., что меньше показателей предыдущих месяцев. Итоги последнего летнего месяца подтверждают предположения, что вместо обещанного некоторыми экспертами нового витка роста цен на рынке жилья столицы, напротив, готова разразиться новая стагнация, подчеркнули в аналитическом центре.

ИА "Финмаркет"