Источник: Российская газета
Конституционный суд защитил права граждан, покупающих жилье на вторничном рынке недвижимости, и потребовал внести соответствующие поправки в законодательство. О судебном решении рассказывает "Российская газета".
КС РФ рассмотрел жалобу гражданина, который купил квартиру на вторичном рынке недвижимости, но не смог выселить прежних собственников. Адам Богатырев приобрел трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге на открытых городских торгах. Оформив права собственности и попытавшись въехать в новое жилье, он столкнулся с проблемой: прежние владельцы все еще там живут и не собираются съезжать.
Прежних хозяев-должников гражданину удалось выселить через суд. А вот их дочь и ее несовершеннолетних детей, также проживающих в спорной квартире, судьи выселить отказались. Причина в том, что они не являются должниками, а значит, за ними сохранилось право проживания.
Конституционный суд разъяснил: действующее законодательство запрещает выселять несовершеннолетних. Сделать это можно только при покупке детям нового жилого помещения с согласия органов опеки. При этом главный суд страны согласился, что Жилищный кодекс не защищает права нового собственника, купившего квартиру на торгах.
Конституционный суд постановил внести поправки в Жилищный и Семейный кодексы, закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закон об ипотеке и другие нормативные акты.
Поправки должны быть сформулированы так, чтобы, покупая квартиру, гражданин мог узнать о ней всю информацию, в том числе, есть ли у нее обременения. В частности, эти сведения должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
По статистике, в прошлом году отечественные банки выдали гражданам более одного миллиона ипотечных кредитов. Объем просроченной задолженности по таким займам превысил 46 миллиардов рублей. Данное решение Конституционного суда, считают эксперты, потенциально касается каждого заемщика, который может столкнуться с финансовыми трудностями и перестать платить по кредиту.

Источник: БКН.РУ
Как сберечь денежные средства? Стоит ли вкладывать свои накопления в недвижимость?

Инвесторы на рынке недвижимости в любое время зависят от таких вещей как: профессионализм участников рынка, цены и финансовые возможности, наличие и качество объектов недвижимости. Сегодня мы должны учитывать еще один фактор – падение курса рубля и ограниченные возможности государства повлиять на этот стремительный процесс или компенсировать его в полном объеме. В этом контексте недвижимость становится привлекательной инвестицией. О том, как выгодно вложить свободные средства, сберечь накопления, расскажет эта статья.

Привлекательных для инвестиций объектов не так много. Среди немногочисленных надежных застройщиков не все готовы на сегодняшний день рассчитать прибыль на двух-трехлетнюю перспективу. Но есть ряд вариантов, где инвестору предлагается увеличить свой доход от продажи квартиры на 18-37% от вложенной суммы после окончания строительства.
Если учесть современные прогнозы аналитиков рынка, в 2017-2018 году ожидается сокращение количества застройщиков, поскольку рынок покинут слабые. Соответственно, уменьшится коли-чество объектов в новостройках. Будет меньше возможностей выбора. Та же ситуация ждет однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры на вторичном рынке, поскольку они наиболее востребованы. Уже сейчас в базах мало подходящих для совершения сделки объектов. Чаще встречаются проблемы с документами. Возникло больше вопросов по налогам.

Не нужно бояться ипотеки!
Выплачивать ипотеку стало сложнее, но она не превратилась в невозможное дело. Застрахованному от риска потери работы покупателю недвижимости будет легче перенести бремя ипотеки. Примерно 1% от суммы кредита позволит получить передышку на 3 месяца. Если работу потеряет застрахованный клиент или один из созаемщиков, проценты будет погашать страховая компания, а ежемесячный платеж будет заморожен. Консультации ипотечного брокера помогут найти оптимальный вариант и получить одобрение банка.
В случае покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку многие надеются на то, что квартиру проверит банк. Но сейчас время одобрения кредита сократилось. За два месяца покупателю не просто нужно найти объект, но и дождаться его оценки и проверки банком, что займет около 10 рабочих дней. Внести залог или аванс (а это две большие разницы) и заплатить за оценку. Если банк не одобрит, отыг-рать все обратно… И снова успеть все повторить, пока действует одоб-рение. Подбор объектов, проверку документов, а также сбор документов и определение цены лучше доверить специалисту. Иначе процесс и результат переговоров могут стать непредсказуемыми.

Покупка земельного участка
При хорошем и тщательном выборе даже при всей немногочисленности адекватных предложений можно стать обладателем прекрасного объекта. Он подойдет и для личного использования, и для извлечения прибыли, а также со временем будет расти в цене. Разумеется, вряд ли это будут участки категории «нарезка в поле без всего». В любом случае, своя земля в хорошем районе с возможностью подключения коммуникаций или в перспективном коттеджном поселке еще никому не мешала настолько, чтобы не воспользоваться случаем вложить деньги. В течение 2-3 лет такой объект может подниматься в цене на 20-30% в год.
Каким бы ни был рынок недвижимости, на нем всегда можно найти вариант, позволяющий сохранить и преумножить денежные средства.

Источник: Газета.Ru
Россияне все чаще покупают недвижимость в Европе и меняют место жительства, однако не все могут позволить себе приобрести дом или квартиру за наличные. «Газета.Ru» выясняла, в каких странах реально взять ипотеку и что для этого нужно.
Можно взять ипотеку в российском банке, но такие кредиты готовы выдавать только Сбербанк и ВТБ24. Ставки по ипотеке в Европе ниже, чем в России, поэтому многие покупатели предпочитают взять кредит в стране, в которой приобретают жилье.
Если в России ставки по ипотеке составляют 12–14%, то в Европе это 5% в среднем. Однако в Европе может быть плавающий процент, и это опасно, поэтому стабильность экономики в данном случае играет важную роль.
Условия ипотечного кредитования в разных странах различаются. Проще всего, по мнению экспертов, получить ипотеку в Великобритании, Франции, Австрии и Германии.
Ипотека в этих странах выдается под 3–4% годовых, к россиянам отношение позитивное, и для получения кредита нужно предоставить все документы, которые подтверждают ваши доходы, плюс бумаги о наличии у вас недвижимости и автомобиля. Чем больше вы предоставите документов о вашей платежеспособности, тем проще будет добиться одобрения.
Получение ипотеки становится несколько проще, если ипотеку или рассрочку предлагает сам застройщик.
Самые выгодные условия кредитования — рассрочка у застройщика. Например, в Болгарии она предоставляется на срок до одного года без процентов. В США и Великобритании застройщики ничего подобного не предлагают, но небольшие банки предлагают именно подобные условия.
Прекрасные условия для кредитования покупателей и инвесторов из России созданы в Германии, считают эксперты.
Ипотека для россиян здесь предлагается по низким ставкам, заявки рассматриваются быстро. Дополнительным преимуществом при одобрении кредита может быть наличие дохода на территории Германии. Это также относится и к инвестиционным объектам – например, к доходным домам и коммерческой недвижимости.
По словам экспертов, трудности могут возникнуть при покупке недорогой недвижимости. Так, в Великобритании неохотно дают кредит на сумму меньше $500 тыс. — при низких ставках банкам это невыгодно.
Сложно получить ипотеку и в странах с нестабильной экономикой.
Трудности с получением кредитов есть не только у иностранцев, но и у самих местных жителей в Италии, Греции, на Кипре, в Хорватии, Черногории. Высокая стоимость заемных денег будет в Болгарии, Чехии и других странах с медленно развивающейся финансовой системой.
Среди россиян, которые не собираются покидать страну сейчас, но хотят иметь такую возможность в будущем, популярна Латвия. Там довольно легко получить вид на жительство при покупке недвижимости, однако с 1 сентября сумма минимальной покупки вырастет более чем в два раза – до €250 тыс.
Латвия известна тем, что здесь достаточно быстро принимается решение о предоставлении ипотеки, максимальный срок рассмотрения заявки не превышает три-четыре недели. Нерезидентам предоставляют кредиты как местные, так и зарубежные банки — Rietumu banka, Aizkraukles banka, Citadele, SMP Bank и Swedebank.
Правда, чтобы взять ипотеку в Латвии, нужно иметь поручителя-резидента и стабильный «белый» доход в России.
Срок кредитования зависит от возраста заемщика, но обычно ипотека оформляется на десять лет. Кредит для нерезидентов, как правило, предлагается под 4–5% годовых. Максимальная сумма кредита составляет до 80% от оценочной стоимости недвижимости.
В Литве ипотечные кредиты местными банками выдаются, только если у заемщика имеется разрешение на проживание в стране. Можно получить ипотеку под литовскую недвижимость в российских банках – но ставка будет составлять 15–18% годовых.
Независимо от страны кредитования нужно будет внести собственные средства около 20–50%, предоставить документы, подтверждающие платежеспособность и наличие собственности в стране постоянного проживания.
Все документы предоставляются на языке той страны, в которой оформляется кредит. Часто перевод должен осуществляться официальным переводчиком и быть заверен в консульстве.
Эксперты сходятся во мнении, что лучше всего обратиться за помощью в специальное агентство, которое оформит сделку «под ключ», или воспользоваться услугами местных частных юристов и брокеров по рекомендации.
Консультанты предупреждают, что очень многое в Европе зависит от маклеров. Некоторые из них имеют долгосрочные отношения с банками, могут порекомендовать клиента, а также предложить объект, под который банк даст деньги.

Источник: БКН.РУ

Можно ли предсказать отказ и изменить ситуацию в пользу заемщика?

Ипотека – один из самых сложных банковских продуктов для физических лиц. Необходимость решения квартирного вопроса мотивирует будущих заемщиков к преодолению определенных трудностей по накоплению первоначального взноса, общению с кредитными организациями, подготовке документов, подаче заявки и т. д. Однако в силу объективных причин далеко не все кредиты одобряются. Попробуем разобраться, почему банк отказывает в выдаче ипотечного кредита и может ли заемщик изменить ситуацию.
1. Несоответствие минимальным требованиям
Банк предъявляет определенные требования к заемщику. Минимум четко обозначен и доступен для клиента. Сюда относятся: возраст заемщика, регион постоянной регистрации и фактического места жительства, гражданство, стаж на последнем месте работы, уровень заработной платы, пакет документов и т.д. Клиент, который обращается в банк, должен соответствовать этому минимуму. В противном случае сотрудники банка не смогут завести заявку. Такой клиент не рассматривается как заемщик. Избежать данной ситуации достаточно просто: необходимо внимательно изучать минимальные требования банка.
Зачастую можно столкнуться с подводными камнями – негласными законами, принятыми внутри банка и не разглашаемыми. Например, некоторые кредитные организации не выдают займы индивидуальным предпринимателям. Программа кредитования существует только на бумаге. К сожалению, заемщик практически не имеет возможности предугадать подобную ситуацию.
К числу минимальных требований можно отнести впечатление, которое производит заемщик. Оценка клиента начинается с его внешнего вида. Сотрудники банка обращают внимание на то, в какой одежде приходит заемщик, на какой машине приезжает, какие часы и украшения носит. Это первичный андеррайтинг. Чем лучше выглядит клиент, тем больше у него шансов на получение положительного решения по заявке на кредит. Другой немаловажный фактор – адекватность заемщика при общении. Путаная речь, негативные реакции, долгие паузы могут создать впечатление, что человек пытается скрыть какую-то информацию. Общаться с работниками банка следует спокойно, уверенно и доброжелательно.
2. Негатив в кредитной истории
Отрицательная кредитная история – основная причина отказов. Однако на вопрос, что именно считается негативом, банки отвечают по-разному. Все сходятся в одном: наличие действующей просроченной задолженности по кредиту стопроцентно приведет к отказу.
Следует отметить, что информация, содержащаяся в отчете по кредитной истории, и мнение заемщика могут быть различны. Поэтому многие специалисты рекомендуют перед подачей заявки на ипотеку проверить свою кредитную историю.
Что же делать, если проблемы с возвратом кредитов действительно были? Совершенно точно не следует скрывать подобную информацию – отчет по кредитной истории раскроет все тайны. Лучше сразу обозначить проблему и объяснить причины возникновения просрочки. Многие банки идут навстречу заемщикам и рассматривают подобные заявки в индивидуальном порядке.
3. Высокая кредитная нагрузка
Наличие действующих кредитных обязательств увеличивает риск выхода заемщика на просрочку. Сильно закредитованный заемщик нестабилен. При изменении экономической ситуации или возникновении частных непредвиденных обстоятельств он с большой вероятностью не сможет аккуратно вносить платежи по кредитам. Для решения данной проблемы и снижения вероятности отказа заемщики перед подачей заявки на ипотеку стараются по возможности погасить действующие обязательства.
4. Низкий уровень дохода
Основным параметром, по которому банк рассчитывает, сможет ли заемщик выплачивать кредит, является его доход. Платеж по ипотеке не может превышать 60% (реже 30%) от заработной платы. Следует учитывать, что из доходов также вычитаются средства на содержание иждивенцев, обслуживание автомобиля, оплату образования, коммунальных услуг, налогов и другие обязательные платежи.
Кроме того, доход мало просто заявить – его нужно подтвердить. Конечно, подтверждение дохода с помощью 2-НДФЛ является более привлекательным, однако практически все кредитные организации принимают справку по форме банка. Наивно полагать, что в этой справке можно «приписать» себе дополнительный доход. Опыт показывает нецелесообразность подобных действий. На бумаге нарисовать можно практически все, однако выплачивать кредит придется реальными деньгами. Не всегда получается перетерпеть. Ипотека – кредит долгосрочный, а ситуация может измениться и в худшую сторону.
Необходимо учитывать тот факт, что любой доход, в том числе указанный в справке в свободной форме, должен быть подтвержден работодателем в беседе с банком. Заявленные цифры будут сверяться со среднестатистическими в данной профессиональной отрасли. Уровень дохода должен соответствовать рынку с поправками на опыт работы, стаж в компании, квалификацию специалиста.
Чтобы увеличить вероятность получения положительного решения, необходимо реально оценивать свои шансы, рассчитывать ежемесячный платеж, исходя из уровня дохода, а не подгонять заработную плату к кредиту. Если доход заемщика недостаточен, можно привлечь созаемщиков, увеличить срок кредита или размер первоначального взноса, уменьшить сумму займа за счет подбора более дешевого жилья.
5. Мошенничество
Предоставление поддельных документов и недостоверных данных практически всегда ведут к отказам. Интернет пестрит предложениями по продаже справок 2-НДФЛ и трудовых книжек. Только вот мало кто понимает, чем это может обернуться для заемщика. Банк всегда проверяет своих клиентов.
Сотрудники службы безопасности звонят в организацию, в некоторых случаях выезжают на место ведения бизнеса. Многие банки делают запросы в ФНС и Пенсионный фонд, чтобы подтвердить наличие отчислений по клиенту. В случае выявления несоответствий заемщик получает отказ с комментарием «мошенничество». Восстановить репутацию после этого будет сложно – рисковать не стоит.
6. Наличие долгов, привлечение к административной или уголовной ответственности
Ни один банк не захочет предоставить кредит тому, кто безответственно относится к своим обязательствам. Это относится как к кредитной истории, так и к неоплаченным штрафам ГИБДД, алиментам, коммунальным платежам, налогам и т.д. Наличие долгов по исполнительным листам перед службой судебных приставов негативно сказывается на рассмотрении заявки на кредит. Привлечение к административной или уголовной ответственности также является весомой причиной отказа. Особенно это касается судимостей по экономическим статьям и рецидивов.
В подобных случаях необходимо по возможности погасить все долги и предоставить в банк документы, подтверждающие факт оплаты. Безусловным плюсом будет то, что заемщик не скрывает от банка негативные факты биографии, а может разумно объяснить ситуацию.
Все вышеперечисленные аспекты рассмотрения заявки на ипотеку составляют комплекс. При принятии решения о выдаче кредита на чаши весов с одной стороны складываются негативные факторы, а с другой – позитивные. Решение банка зависит от того, какие из них перевесят.
Отказ банка не является приговором. Ситуация постоянно меняется. Если сейчас получить ипотеку не представляется возможным, то через некоторое время все может измениться. Специалисты отмечают, что абсолютно безнадежные заемщики встречаются крайне редко. Как правило, в случае наличия проблемных моментов следует подбирать более лояльный банк, который сможет рассмотреть заявку в индивидуальном порядке. Процентная ставка в таком случае может быть выше, но заемщик все-таки решит жилищный вопрос. Еще один вариант решения проблемы – обратиться за помощью к ипотечным или кредитным брокерам. Они помогут согласовать проблемные моменты.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, ситуация распространенная и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями. Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении. О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита. Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки. Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений. Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя.
Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.
Наиболее простой способ продажи - найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.
Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге. По мнению руководителя расчетного центра Банковский,6 Котовой Наталии Николаевны, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита.
Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке. После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи.
Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка. Регламентированный в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.
Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения. Еще один способ реализации заложенной квартиры - найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке.
Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

Источник: БКН.РУ



Всегда ли выгодно досрочное погашение ипотеки?

Согласно статистике, подавляющее большинство ипотечных заемщиков планирует погасить кредит досрочно. Получается это далеко не у всех. Но действительно ли выигрывает заемщик при досрочном погашении кредита?


Как мы платим
На первый взгляд, ответ очевиден: чем быстрее кредит окажется выплачен, тем раньше с заемщика спадет бремя ответственности и тем меньшую сумму он заплатит банку в виде процентов. В большинстве случаев это так, но если с первым аргументом не согласиться трудно, то со вторым – выгодой от сокращения процентов – иногда можно поспорить.

К досрочному погашению ипотечного кредита, то есть внесению дополнительной, сверх ежемесячного взноса, суммы, полностью или частично покрывающей кредит, прибегают многие заемщики из числа тех, у кого в бюджете появляются свободные деньги. Квартиру, освобожденную от обременения ипотекой, можно продать, обменять, подарить или сделать в ней перепланировку, если раньше этому препятствовал банк.

«Заемщики прибегают к досрочному погашению ипотечных кредитов очень часто, если говорить о частичном досрочном погашении, – говорит пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров. – Впрочем, случаи, когда заемщик в течение года гасит долгосрочный ипотечный кредит, также довольно часто происходят в практике нашей работы. Точный процент заемщиков, которые уже при оформлении кредита планируют его выплатить досрочно, высчитать сложно. Но часто люди, улучшая свои жилищные условия, берут ипотечный кредит, чтобы иметь возможность спокойно и без спешки продать имеющееся у них жилье. После чего досрочно погасить либо большую часть кредита, либо вообще весь кредит целиком».

Досрочное погашение кредита действительно позволяет экономить, в первую очередь на процентах по ипотеке. Дело в том, что сегодня подавляющее большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов имеют аннуитетную систему внесения ежемесячных платежей. Это означает, что банк сразу высчитывает общую сумму, которую заемщику предстоит выплатить при данной процентной ставке в заявленный срок кредитования, и делит ее (тело кредита, то есть деньги, которые получает заемщик, плюс проценты за использование кредита) на общее количество месяцев, в течение которых клиент банка будет пользоваться кредитом.

Чтобы понять этот механизм, можно обратиться к стандартному калькулятору досрочного погашения. Предположим, что заемщик взял в ипотеку 1 млн рублей на 10 лет по ставке 12% годовых. При таком сроке кредитования процентами он заплатит банку около 720 тыс. рублей. Чтобы узнать размер ежемесячного взноса, банк к телу кредита (1 млн рублей) прибавляет проценты (около 720 тыс.) и делит на срок кредитования в месяцах (120 месяцев). Получаем 14 350 рублей – таков будет ежемесячный платеж.

В любой из 120 месяцев этот платеж будет состоять из части основного долга по кредиту и части процентов. Причем в первые годы заемщик будет выплачивать преимущественно проценты по кредиту, основная же часть тела кредита останется на последние годы. Так, в первый месяц заемщик заплатит 10 тыс. рублей процентами и лишь 4350 рублей в счет уплаты основного долга. Постепенно доля тела кредита в ежемесячном платеже будет расти, а доля процентов – сокращаться. Но происходить это будет медленно. Через год, на 13-й месяц ипотеки, заемщик заплатит 4900 рублей в счет погашения основного долга и 9450 в счет уплаты процентов. Выходит, что за первый год заемщик заплатит лишь около 55 тыс. рублей в счет погашения основного долга и около 117 тыс. рублей в счет уплаты процентов. При таком расчете доли тела кредита и процентов в ежемесячном взносе станут примерно равными на 51-й месяц использования кредита, то есть через 4 года и 3 месяца после оформления ипотеки.


Выгода налицо
Именно этой особенностью аннуитетных платежей объясняется выгода частичного досрочного погашения кредита: при внесении досрочного платежа средства идут исключительно на погашение основного долга, после чего вся схема ежемесячных платежей пересчитывается: сокращается либо срок кредитования, либо ежемесячный взнос. В любом случае частичное досрочное погашение кредита ведет к уменьшению основного долга, а значит, и уменьшению суммы процентов по кредиту. Например, если заемщик из вышеописанного примера внесет 100 тыс. рублей в 13-й месяц кредита (например, получив налоговый вычет или сэкономив на отпуске), то как результат он сможет сократить либо ежемесячные платежи до 12 800 рублей, либо срок кредитования с 10 до 8,5 лет. Многие банки предлагают один из способов на выбор заемщика, а в условиях получения кредита сразу оговаривают условия досрочного погашения. Некоторые банки оставляют этот выбор за собой. Однако подсчеты показывают, что сокращение срока кредитования более выгодно для заемщика.

С другой стороны, заемщики, для которых ежемесячный платеж по какой-то причине стал финансово трудным (например, после смены работы, покупки автомобиля или рождения ребенка), часто прибегают к сокращению размера ежемесячного взноса.

В последние годы вносить досрочные платежи стало удобно и не затратно. Многие заемщики еще помнят не такие далекие времена, когда за внесение досрочного платежа банк накладывал штраф. Получить материальную выгоду тут было практически невозможно, заемщик выигрывал только время.

С 2011 года правила игры на рынке кардинальным образом изменились. Пункт 4 статьи 809 Гражданского кодекса РФ был дополнен правилом: «В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

В упомянутом пункте 2 статьи 810 ГК РФ говорится: «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно». С этого момента из кредитных договоров пропали статьи о введении штрафных санкций за внесение досрочного платежа.


Вопрос переплаты
Многие эксперты отмечают, что в последнее время у заемщиков вырос интерес к вопросу переплаты при оформлении ипотечного кредита. И хотя решающим фактором при выборе программы по-прежнему остается размер процентной ставки, все чаще клиенты банков интересуются суммой переплаты.

Переплата напрямую зависит от срока кредитования и процентной ставки: чем они ниже, тем переплата меньше. Но если сильного разброса в размере ставки на рынке нет, то срок кредитования предлагается самый разный, от 5 до 30 лет.

Конечно, пятилетний ипотечный кредит может позволить себе далеко не каждый заемщик: для этого нужно иметь либо высокую зарплату, либо внушительный первоначальный взнос, который сможет обеспечить небольшую сумму кредита. Самые популярные ипотечные кредиты берутся на 10-15 лет.

Если рассмотреть кредит на 1 млн рублей под 12% годовых на предмет переплаты, то за 5 лет она составит 330 тыс., за 10 лет – 720 тыс., за 15 лет – 1 млн 160 тыс. рублей, за 20 лет – 1 млн 640 тыс., а за максимальный срок, предлагаемый большинством банков, 30 лет, переплата кредита размером в 1 млн составит 2 млн 700 тыс. рублей.

Стоит ли игра свеч? На самом деле нет. Вопреки кажущейся выгоде (раз срок кредитования большой, значит ежемесячный платеж – маленький), такие кредиты бессмысленны. За счет 30-летнего срока набегает огромная переплата, которая распределяется на все 360 месяцев. Ежемесячный взнос при таких условиях составит 10 300 рублей, тогда как при 20-летнем кредите – всего на 700 рублей больше, 11 000, а при 15-летнем – 12 000. То есть переплата в 1700 рублей в месяц позволяет заемщику сократить срок кредитования вдвое, с 30 до 15 лет.


Финансовый подход
Бывают ли ситуации, когда погашать ипотечный кредит досрочно невыгодно? Как ни странно, да. С экономической точки зрения не очень выгодно погашать досрочно кредиты, «перевалившие» за половину срока кредитования. В последние годы выплаты кредита основная часть процентов уже отдана, и экономить, отказывая себе в других тратах, особого смысла нет. С другой стороны, быстрая инфляция за годы выплаты кредита способна сделать некогда ощутимый ежемесячный взнос практически незаметным для семейного бюджета. В этом случае экономисты советуют смело погашать остаток кредита и освобождаться от ипотечного бремени. Если же эти средства можно использовать для чего-то действительно нужного семье, есть смысл оставить все как есть и отдать остаток долга на растерзание инфляции.

Сумма, которая сегодня кажется заемщику максимально возможной для ежемесячных выплат, через 5-7 лет станет менее существенной: причиной тому все та же инфляция, да и зарплата заемщика, скорее всего, вырастет. Поэтому экономисты не советуют, отказываясь от полноценной жизни, пускать все средства на досрочное погашение кредита, даже в первые годы кредитования. С финансовой точки зрения куда более грамотно будет пустить их на организацию бизнеса или обучение, одним словом – инвестировать. Время и опыт, говорят они, не купишь ни за какие деньги.

Источник: Российская газета
Уже в следующем году многие россияне смогут купить себе недорогие квартиры в рамках госпрограммы "Жилье для российской семьи", которая официально стартует 1 мая. Но, как выяснилось, далеко не каждый желающий сможет стать участником этого проекта. Так для кого же будут строиться тысячи домов экономкласса?
Напомним, что до 2017 года в регионах должно быть дополнительно построено 25 миллионов квадратных метров жилья, цена которого должна быть на 20 процентов ниже рыночной или не превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр. Например, если брать стандартную 54-метровую "двушку", то ее цена не должна превысить одного миллион 620 тысяч рублей. По нынешним временам, это не очень большая сумма. Но всем россиянам радоваться раньше времени не стоит, ведь стать участниками этой программы смогут только некоторые категории жителей.
Как рассказали в Минстрое, улучшить свои жилищные условия смогут "экономически активные и работающие граждане" со средним достатком. Один из главных критериев - нуждаемость. Претендовать на квартиру смогут те, у кого сегодня менее 18 квадратных метров жилой площади на человека.
Второй критерий - уровень дохода семьи, которого должно хватить на покупку квартиры. Для этого можно использовать ипотечные кредиты (сразу вносится 20 процентов от стоимости квартиры) или средства материнского капитала.
Кстати, дополнительные списки участников программы будут формировать регионы, ориентируясь на нуждаемость местных жителей. Это могут быть очередники, мамы с маленькими детьми, жильцы аварийных строений, сотрудники научных организаций, родители моложе 35 лет и так далее.
По расчетам экспертов ведомства, в программе смогут принять участие 460 тысяч семей. То есть почти полтора миллиона человек.
Первые дома экономкласса начнут строить уже в этом году, но где именно пока не решено на сто процентов. Это может быть Тула, Пенза, Пермь, Омск. В Минстрое пришли к выводу, что 36 российских регионов имеют наиболее привлекательные рыночные условия для реализации этой жилищной программы.

Источник: РБК-Недвижимость
В случае смерти ипотечного заемщика его долги по выплате кредита наследуются родственниками. Правда, происходит это только в двух случаях: если заемщик при подписании кредитного договора отказался от страхования или же страховая компания по каким-либо причинам отказалась от выплаты возмещения банку. Впрочем, наследники имеют полное право отказаться от заложенного имущества. Тогда объект продается с молотка или переходит в собственность банка.
Долговая эстафета
Получив в наследство ипотечную квартиру, родственники умершего заемщика фактически становятся заемщиками банка и ответственными за исполнение кредитного договора, заключенного при оформлении ипотечной сделки.
При этом возраст наследников также не играет никакой роли. Это может быть как взрослый дееспособный человек, так и несовершеннолетний, или же пенсионер. Тут важно другое. Готов ли наследник исполнять обязательства по договору, то есть выплачивать кредит банку. Если получатель неожиданного наследства не может исполнять обязательства по кредиту в силу возраста, состояния здоровья или иных причин, банк имеет полное право обратить взыскание на жилье.
При наличии у банка программ реструктуризации долга или оказания помощи заемщикам он, конечно, может предоставить льготы для неплатежеспособного наследника по кредиту. Например, предложить рассрочку или отсрочку по погашению долга, или продление срока кредита с целью уменьшить ежемесячный платеж. Но это ни в коей мере не является обязанностью кредитора.
На свой страх и риск
Всех этих неприятных хлопот можно избежать, защитив жизнь и здоровье еще на этапе подписания кредитного договора. Это выгодно и кредитору, и заемщику.
Для банков страховая подушка – это способ минимизации рисков и обеспечения дополнительных гарантий возврата кредита.
Для заемщика это реальная возможность смягчить последствия в случае негативного сценария. Как правило, страховщик устанавливает страховую сумму исходя из желания заемщика, но она должна быть не менее остатка ссудной задолженности.
По словам Александра Цыганова, заведующего кафедрой "Страховое дело" Финансового университета при правительстве РФ, наличие договора страхования жизни гарантирует выплату в подавляющем большинстве случаев, и смерть основного заемщика не является исключением. Это вполне работоспособный механизм, эффективность которого доказана и подтверждена практикой.
"Договор страхования от рисков наступления смерти и потери трудоспособности заключается в пользу кредитора. Однако в случаях, когда страховая выплата превышает размер задолженности по кредитному договору, разницу страховщик обязан выплатить не банку, а заемщику.
Обычно срок, в течение которого надо уведомить страховую компанию о смерти заемщика, прописывается в правилах страхования. Впрочем, чтобы защита от рисков сработала, наследникам долгов надо как можно быстрее заявить о наступлении страхового случая.“
Страховщик закрывает все вопросы, связанные с выплатой банку в течение двух недель после получения полного пакета документов, связанных со страховым событием (свидетельство о смерти, заявление и т.д.)
Когда нет денег…
Права и обязанности страховой компании строго регламентированы законом. Законодательство содержит исчерпывающий перечень случаев и обстоятельств, при наличии которых страховщик вправе отказать в выплате. Например, наследники получат отказ, если вовремя не сообщат о наступлении страхового случая.
К страховым случаям не относятся самоубийство и умышленное причинение вреда здоровью. Некоторые страховые компании также относят к исключениям из покрытия смерть в состоянии алкогольного опьянения.
Наследники получат гарантированный отказ в выплате при обнаружении скрытых при заключении договора страхования обстоятельствах, существенно влияющих на риск. Например, если выяснится, что заемщик, заполняя медицинскую анкету, утаил сведения о хронических болезнях.
Вместе с тем такие решения страховых компаний нередко оспариваются страхователями в судебном порядке. Следует также заметить, что суды зачастую встают на сторону страхователя, считая его более слабой стороной договора, но при этом страхователи далеко не всегда идут в суд, почему-то считая это бесполезной тратой времени.
Платите еще
Однако может возникнуть ситуация, когда даже после страховой выплаты у наследника останутся обязательства перед банком-кредитором. Это возможно в двух случаях. Первый – при наличии непогашенной просрочки по кредиту на момент наступления страхового случая. Второй – когда кредитный договор заключен с несколькими солидарными должниками.
Во втором случае договором может быть предусмотрено распределение страховой суммы между всеми застрахованными. Соответственно, если один из заемщиков умрет, то страховщик будет обязан произвести выплату страховой суммы пропорционально доле умершего – и ни рублем больше.
Допустим, кредит получили три солидарных должника, застрахованные по договору личного страхования, в котором есть условие о распределении страховой суммы в равных долях. В случае смерти одного из них страховая компания произведет выплату в размере одной трети задолженности по кредитному договору. Таким образом, наследники умершего рискуют потерять полученное имущество, если остальные должники ненадлежащим образом будут исполнять обязательства по погашению кредита.
Риск потери имущества можно минимизировать, если наследник будет оплачивать самостоятельно обязательства по кредиту. Впоследствии он имеет право взыскать с остальных созаемщиков сумму неисполненных обязательств.

Источник: Бюллетень недвижимости

В минувшем году россияне взяли ипотечных кредитов на 1,3 триллиона рублей. Было бы нелепо ожидать, что подобные суммы не привлекли армию мошенников.
Громкие уголовные дела с разоблачением мошенников на ипотечном рынке случаются редко. Но это не значит, что жуликам рынок жилищного кредитования неинтересен.
Ностальгия по пирамидам


Как сообщает пресс-служба МВД по Республике Башкортостан, в регионе возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество в крупном размере» против руководителей компании «ДревПром». Злоумышленники предлагали гражданам, обремененным различными кредитами, «забыть про имеющиеся долговые обязательства», внеся в кассу общества 20-30% от суммы займа. За это финансовая компания обязывалась выплачивать долг банку до полного погашения.
«В действительности договор финансирования, заключенный с указанным обществом, не освобождал заемщика от обязанности выплачивать банку кредит, – уточняется в сообщении МВД. – Введенный в заблуждение клиент “ДревПрома” о просроченных выплатах узнавал после получения извещений о начислении штрафов и пеней».
Напомним, что от участия в данной схеме БН ранее предостерегал заемщиков потребительских кредитов. Тогда же уточнялось, что есть опасность распространения этого вида мошенничества на ипотечный рынок. «Мы видим реальную угрозу тиражирования данной схемы мошенничества в стране и стремительного роста числа попыток вовлечения в нее ипотечных заемщиков», – заявлял пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров.
Впрочем, по числу правонарушений данная схема никогда не станет первой. Ведь в сфере жилищного кредитования давно приобрели массовый характер иные мошеннические приемы.
Кто прошлое помянет…


Еще несколько лет назад самым популярным нарушением закона на рынке жилищного кредитования было предоставление соискателем фальшивых справок.
Большинство кредиторов требовали, чтобы претендент проработал на последнем месте не меньше полугода и получал «белую» зарплату, подтвержденную справкой по форме 2НДФЛ. И «умельцы» изготавливали такие справки в домашних условиях. Приблизительно на это же время пришелся спад популярности профессии независимого ипотечного брокера. И некоторые представители этой профессии от безысходности стали специализироваться на обслуживании проблемных соискателей. То есть консультировать по вопросам, как обмануть банк, и поставлять фальшивые документы.
Теоретически за фальшивые справки изготовителю и пользователю полагается уголовное наказание. Но массово проверять справки большинство кредиторов не имело возможности – Налоговая инспекция не справилась бы с подобным валом запросов. И только Сбербанк, по неподтвержденным данным, имел доступ к информации Пенсионного фонда РФ.
Поэтому банки взяли за практику, при возникновении сомнений в подлинности справки 2НДФЛ, дополнительно запрашивать справку СЗИ-5 – выписку из индивидуального лицевого счета Пенсионного фонда РФ.
Сегодня вал таких нарушений закона сходит на нет. Сами банки либерализовали условия выдачи кредитов. По многим ипотечным программам клиент вообще не обязан как-либо подтверждать свой доход.
Приключения Электроника


Одновременно банкиры усовершенствовали математические модели оценки кредитоспособности клиентов и научились отсекать заявки недобросовестных соискателей по признакам, не учитывающим доходы. Например, в конце 2013 года Национальное бюро кредитных историй запустило программный продукт, который позволяет предсказывать дефолт заемщика с учетом поведения людей из его ближайшего окружения.
В свою очередь и будущие заемщики стали более грамотно оценивать собственные финансовые риски.
При всем том отдельные злоумышленники «теряют страх» настолько, что пытаются получить кредит по фальшивым документам, удостоверяющим личность. Как уточняет заместитель гендиректора НБКИ Алексей Волков, в ипотеке доля «подозрительных» займов (по которым не было ни одного платежа), составляет около 0,1%.
Правда, и этому виду преступной деятельности осталось недолго существовать. В частности, на днях Сбербанк сообщил о запуске в промышленную эксплуатацию системы распознавания лиц. «Система, ставшая элементом “Кредитной фабрики” Сбербанка, тесно интегрирована с различными базами данных банка, содержащими более 20 миллионов наборов документов и фотографий заемщиков», – уточняют в организации.
Кто заказывает музыку


Около трети выдаваемых в стране жилищных кредитов составляют займы под залог недвижимости. То есть заемщики берут кредиты на приобретение нового жилья, закладывая старое. И, опять же, чем выше окажется стоимость заложенного объекта, тем больше окажется сумма выделяемого кредита.
Соответственно, у заемщика возникает соблазн попытаться повлиять на лицо, оценивающее для банка стоимость залога.

Напомним, что по закону при оформлении ипотеки оценка залогового жилья является обязательной. И проводится эта оценка за счет заемщика ипотечного кредита.
В то же время, как поясняет заместитель генерального директора «Агентства финансовой и правовой безопасности» Фёдор Казаков, к сожалению, сейчас на законодательном уровне нет единых правил оценки недвижимого имущества. Иначе говоря, доказать факт несправедливой оценки имущества достаточно затруднительно. Кроме того, на текущий момент оценщик не несет какой либо серьезной ответственности за некорректное определение стоимости активов. Придумать более благоприятные условия для взяточничества трудно.
Кредиторы же защищают свои интересы, заказывая оценку объектов по второму разу. «Нередко банкам приходится перепроверять данные оценщиков по стоимости объектов, что накладывает дополнительные расходы и ведет к потере времени», – поясняет директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских.
Практика «некорректной» оценки на ипотечном рынке также распространена при сделках с квартирами, которые находятся в собственности менее трех лет. Напомним, что – в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ – доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения.
Зачастую в документах стоимость такой квартиры в любом самом престижном месте Петербурга не превышает 1 млн руб. И выдающие кредит на приобретение такой недвижимости банки не ставят названную сумму под сомнение.
«Найти под такую сделку банк на сегодняшний день не представляет большого труда», – говорит руководитель направления «Ипотека» корпорации «Адвекс. Недвижимость», директор компании «ГАРАНТ-Кредит» Александр Крючков. «По нашим данным, примерно половина квартир оформляется по заниженной цене. На такие квартиры ипотеку предоставляют многие крупные банки», – уточняет заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.
Мама, не горюй


Наконец, распространенным уголовным преступлением на ипотечном рынке являются махинации с материнским капиталом. Напомним: семьи, которые родили или усыновили второго, третьего или последующего ребенка, имеют право на получение материнского капитала в размере 429,4 тыс. руб.
Порядок использования данной субсидии жестко регламентирован. Потратить ее можно только на образование детей, пенсию матери либо улучшение жилищных условий (включая погашение ипотечных займов).
Соответственно, у многих получателей возникает соблазн, заплатив часть суммы посредникам, эти деньги обналичить. «Владелец сертификата оформляет ипотечный кредит, эквивалентный сумме материнского капитала, и направляет его на приобретение квартиры по фиктивному договору купли-продажи», – поясняет известный адвокат Олег Сухов. После перечисления бюджетных денег продавцу они обналичиваются и распределяются между участниками схемы. По словам адвоката, известны случаи, когда мошенники заключали десятки фиктивных договоров займа на покупку одного и того же объекта недвижимости.
«Действия по нецелевому использованию государственных денежных средств попадают под квалификацию статьи о мошенничестве (часть 2 статьи 159 УК РФ), и практика возбуждения таких дел по ходатайству ПФ РФ уже имеется», – добавляет нотариус Алексей Комаров.
Проще говоря, ипотечный рынок криминализирован, как и большинство других российских розничных рынков, и это потенциальному заемщику, увы, следует учитывать.

Источник: Бюллетень недвижимости
Российские банки до сих пор не научились относиться к заемщикам жилищных кредитов как к равноправным участникам сделки. Клиентов подозревают во всех смертных грехах и пытаются обсчитать.
Большинство россиян не могут улучшить жилищные условия без привлечения ипотечного кредита. Но имей наши сограждане возможность выбора, они ни за что заем бы не взяли.
Кот в мешке


Времена, когда большинство россиян откровенно боялись даже думать о получении ипотечного кредита, остались в прошлом. Но и сегодня многие нуждающиеся в улучшении жилищных условий соотечественники относятся к перспективе взять жилищный кредит без энтузиазма.
Зачастую в подобном отношении виноваты кредитные организации, дающие немало поводов к недоверию со стороны потенциальных заемщиков. Так, во многих банках отделы взаимодействия с физическими лицами продолжают вести себя с клиентами как с простофилями. Продажи выстраиваются так, чтобы конкретные условия кредитования заемщик узнал как можно позже. Чтобы не было времени здраво взвесить и обдумать предложение.
Приведем простой пример. Трудно найти потенциального заемщика, который не хотел бы заранее познакомиться с ипотечным договором. Мало ли в документ мелким шрифтом будут вписаны условия, его не устраивающие. И, казалось бы, банкам, если они хотят играть с клиентом в открытую, делать тайну из содержания договора нет смысла. Однако БН не смог обнаружить типовой договор ни на одном из банковских сайтов.
А при звонках в колл-центры ведущих игроков ипотечного рынка (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк) согласились по электронной почте выслать «болванку» договора только в Газпромбанке. В двух других банках заявили, что сначала потенциальный заемщик должен пообщаться с менеджером.
Другой пример безразличия к интересам клиента: почти все банки установили на своих сайтах ипотечные калькуляторы, но далеко не всякий калькулятор показывает размер общей переплаты. В ряде случаев посетителю сайта доступен лишь размер ежемесячных платежей. Вероятно, в кредитных организациях считают, что заемщику не следует знать, в какую сумму ему в итоге кредит обойдется.
Проще говоря, кредиторы зачастую до сих пор стараются продавать «кота в мешке». Между тем финансовая грамотность россиян постепенно растет. И подобные уловки не остаются незамеченными.
Темное прошлое


Банк не обязан объяснять клиенту, почему отказывает в выдаче ипотечного кредита. И в большинстве случаев получивший отказ потенциальный заемщик внятного ответа, за что с ним так обошлись, не получает.
В то же время банки всеми правдами и неправдами стараются навязать своим клиентам кредитки. Все чаще случается так, что клиент приходит оформлять ипотечный кредит, не помня, что когда-то банк вручил ему кредитную карту. Однако при оценке платежеспособности будущего ипотечного заемщика лимит по кредитке учитывается. Даже если заемщик этой картой ни разу не воспользовался. То есть причиной отказа вполне может служить навязанная самим банком кредитка.
Также все чаще встречаются случаи, когда забытый копеечный долг по потребкредиту, благодаря пене, многократно вырастает. И обычно банк не торопится напомнить заемщику о долге, ожидая, пока набежит солидная сумма.
Возможен и следующий вариант. Некое лицо давно погасило заем, но сотрудник кредитной организации по халатности не отразил это в соответствующих документах. И в бюро кредитных историй долг продолжает числиться.
То есть в отказе заемщикам часто сами кредиторы и виноваты.
Индивидуальный подвох


Даже если у клиента безупречная кредитная история, банк к нему относится с демонстративной подозрительностью.
Конечно, у нескольких банков за последние два года в продуктовых линейках появились программы выдачи кредита по одному-двум документам. Но в таких случаях обычно банк требует крупный первый взнос – от 35%. В то же время большинство игроков кредитного рынка продолжают заставлять будущих заемщиков собирать бесчисленные справки. А если кредит выдается нескольким созаемщикам, одинаковый пакет справок должен собрать каждый из них.
До сих пор каждый третий банк по определенным продуктам настаивает, чтобы у заемщика был поручитель. То есть лицо, которое вернет банку долг, если клиент окажется жуликом и сбежит.
С особым недоверием банк относится и к возможным заемщикам старше 45 лет. Здесь роль поручителя перекладывается на страховую компанию. А та в свою очередь не упускает возможности обслужить гражданина «второй молодости» по повышенному тарифу.
Кстати, из-за своей подозрительности банкиры также не упускают возможности извлечь выгоду. Справка 2НДФЛ давно превратилась в анахронизм. Тем не менее ряд кредиторов, если заемщик такую справку предоставить не может, назначают ему более высокую процентную ставку по кредиту.
Не по карману


Главная же претензия россиян к ипотечным банкам давно известна. Ипотека в России чрезмерно дорога.
Напомним: в рамках прошедшего в Петербурге Всероссийского жилищного конгресса иностранные гости рассказали об ипотечных рынках в их странах.
Как, например, сообщил региональный президент FIABCI Антонио Компаньоли, в Италии ставки по ипотечному кредитованию физических лиц составляют 5-5,5%. Кстати, на таком уровне процентные ставки держатся уже около пяти лет.
Представитель агентства 107 Promenade (Ницца) Иоганнес Игитян отметил, что во Франции процентная ставка начинается с 3%. По информации редактора рижского журнала «Квадратный метр» Романа Голубева, в Латвии средняя ставка составляет 3,4%, в Эстонии – 2,5%, в Литве – 3%.
Между тем, по оценкам АИЖК, на конец октября в России средневзвешенная ставка равнялась 12,3%. Таким образом, поставленная в апреле этого года премьер-министром Дмитрием Медведевым задача снизить ставки до 9-10% годовых в 2013 году осталась не решенной. Теперь взять снижение ставок под личный контроль обещает глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Впрочем, когда это произойдет, неизвестно. И прогнозы на нынешний год лишены оптимизма. Незначительное снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, таких как «Молодые учителя», «Молодые ученые» и др. Иначе говоря, об ипотеке «инфляция + 2%» нашим согражданам остается только мечтать.
Кредитное неравенство


Наконец, есть еще один момент, прямо на число ипотечных сделок не влияющий, но сказывающийся на отношении россиян к банкирам.
Напомним, что сегодня средняя ставка по годовым вкладам в рублях близка к 8,4%. И с начала года доходность рублевых депозитов в большинстве банков снизилась на 1-3 процентных пункта.
При этом, согласно выкладкам аналитиков «Финэкспертизы», с учетом инфляции и накладных расходов депозиты в рублях по итогам нынешнего года принесут вкладчикам доход всего в 2,5-3%. Вклады в долларах и евро, паи в инвестфондах, акции и обезличенные металлические счета (ОМС) вообще окажутся убыточны. В частности с января по ноябрь владельцы ОМС в серебре потеряли 35,5%, в золоте – 26,2%.
Создается впечатление, что государство умышленно лишает граждан одного за другим инструментов инвестирования. Цель – заставить россиян вкладываться именно в рынок недвижимости.
Между тем доходность от вложений в недвижимость для частного лица тоже оставляет желать лучшего. И этот вид инвестиций гораздо более рискован, чем та же ипотека для банков. Например, при нарастании кризисных явлений в экономике страны ипотечный должник никуда не денется. Частный же инвестор лишен возможности оперативно «вынуть» деньги, даже если узнает, что застройщик намерен бросить стройку незавершенной.
Да и в целом ситуация с процентными ставками выглядит несправедливо. Почему когда заемщик берет у банка в долг на приобретение жилья, проценты составляют 12-12,5% годовых, а когда банк берет в долг у физического лица, по вкладу в лучшем случае предлагается 10%? При этом, как показывают последние события, стороны рискуют одинаково: заемщик может оказаться не в состоянии выполнять свои обязательства, но и банк по решению Центробанка может остаться без лицензии.
Кто-то возразит, дескать, банки на разнице процентов и «живут», торговать деньгами – их предназначенье. Но частный инвестор для того и делал накопления, чтобы далее деньги «работали» вместо него. Он тоже далее намерен жить на доходы от торговли деньгами.

Источник: БКН.РУ
Ипотечное кредитование набирает обороты, и многие молодые семьи задумываются, что выгоднее для бюджета: взять ипотеку до рождения детей или после? Среднестатистический ипотечный заемщик сегодня, как и несколько лет назад, – это мужчина 30-40 лет, имеющий жену (она же – созаемщик), детей и доход на семью около 65-70 тыс. рублей в месяц. Однако ходят слухи, что ипотеку лучше оформлять до рождения детей, ведь банки позволяют тратить на ипотечные выплаты не более 40% семейного бюджета, а в случае небольшого заработка подходят индивидуально, деля сумму на число членов семьи и подсчитывая, смогут ли они выплачивать ипотеку. Да и самой молодой семье проще выплачивать кредит на жилье, живя вдвоем. Между тем, дети могут стать реальным подспорьем в выплате жилищного кредита. И банки готовы в этом помочь.
Иметь или не иметь
Статистика жестока: за чертой бедности живут 14% семей с двумя детьми и почти 50% семей с тремя и более детьми. По данным Независимого института социальной политики, которые приводит «Коммерсантъ», уже второй ребенок, родившийся в семье, приближает ее к бедности, а третий зачастую в нее вводит.
При такой статистике упускать из виду молодые семьи, решившиеся на ипотечный кредит, нельзя, ведь ипотека, как и рождение ребенка, серьезно влияет на семейный бюджет. И потянуть обе статьи расходов может далеко не каждая молодая семья.
Аналитики банка ВТБ24 приводят свою статистику. Оказывается, покупка недвижимости в ипотеку заставляет заемщиков не только искать новые источники дохода, но и задумываться о расширении семьи: у каждой четвертой пары в течение 3-4 лет после оформления ипотеки рождается ребенок. Много это или мало, можно спорить, но 24% пар-заемщиков признаются, что планируют пополнение в семье сразу после получения ипотеки.
Однако у многих семей с детьми возникают проблемы уже при оформлении ипотеки. Например, при помощи калькулятора на сайте одного из крупнейших банков города можно посчитать, что семья из двух человек с ежемесячным доходом в 60 тыс. рублей может получить в кредит на 15 лет 2,5 млн рублей, семья из трех человек – 2,4 млн рублей, а семья из четырех человек – 2,2 млн рублей. Именно поэтому многие откладывают рождение детей на будущее. Еще одна причина – ежемесячные ипотечные взносы слишком сильно бьют по семейному бюджету, и заемщики решаются на расширение семьи только через пару лет, когда инфляция немного «съест» эту сумму. Третья причина – нелояльный подход к наличию детей у заемщиков со стороны самих банков. Так, в некоторых банках процентная ставка в случае выделения доли в квартире ребенку ощутимо увеличивается – в среднем на 1,5%.
«Хорошо, что ты родился»
Как бы цинично ни звучали слова из известной социальной рекламы, но рождение второго ребенка действительно способно облегчить кредитную ношу родителей-ипотечников. Сегодня материнский капитал, который на 2014 год составляет 409 тыс. рублей, можно потратить на улучшение жилищных условий, пенсию мамы или обучение детей. Из 2,2 млн семей, уже воспользовавшихся семейным капиталом, 2,1 млн улучшили свои жилищные условия – вложили средства в первоначальный взнос по ипотеке или досрочное погашение ипотечного кредита.
Материнский капитал сегодня принимают многие банки. Причем привлечь эти средства обычно разрешается после подписания ипотечного договора, в среднем в течение полугода после оформления квартиры в собственность. Если речь идет о первоначальном взносе, деньги нужны сразу.
В ситуации со вторичным рынком все сложнее. Поскольку ответа от Пенсионного фонда и выделения денег зачастую приходится ждать месяцами, далеко не все продавцы готовы идти на это, особенно если сами участвуют в цепочке. Да и предварительный договор приходится заключать не на один месяц, как обычно, а на несколько. За это время и цены могут измениться, и семейная ситуация. Поэтому сфера использования материнского капитала – пока в основном первичный рынок или сделки с привлечением ипотечных средств.
Сейчас активно обсуждается продление программы материнского капитала и после 2016 года. Также Дума рассмотрит законопроект о предоставлении возможности использования материнского капитала на проведение в квартире капремонта. Чиновники спорят, можно ли найти определение соответствующего понятия в законодательстве. Пока эта статья под вопросом, а вот направление средств материнского капитала на получение образовательных услуг по программам дошкольного образования, то есть на определение детей в детские сады, в том числе и частные, реализовано уже точно не будет. Об этом сказал президент Владимир Путин на итоговом заседании Госсовета 23 декабря 2013 года. «Дополнительных каналов, мне кажется, не нужно создавать для того, чтобы у женщины эти деньги утащили из семьи. Мы так много-много насоздаем всяких вариантов, сразу появятся какие-нибудь схемы, по которым у людей будут вытаскивать деньги», – сказал президент.
Программы для родителей
Уже далекий 2011 год был годом дешевой ипотеки и самых либеральных условий на этом рынке: банки предлагали снижение ставок и для родителей с детьми, и для усыновителей, и за каждого ребенка, который в семье появится, причем не в рамках акций, а на постоянных условиях. Предлагались и кредитные каникулы на 3 года для тех, у кого в период кредитования рождается ребенок. С 2012 года эти программы стали сокращаться, а в минувшем году специальные ипотечные условия для родителей приходилось уже отчаянно искать.
Пожалуй, самое выгодное предложение, но, к сожалению, пока только в рамках акции, действовало в минувшем году в банке «Уралсиб»: ставка снижалась на 0,5% за каждого ребенка в семье, как уже имеющегося, так и родившегося или усыновленного после оформления кредита, в период всего срока кредитования. Как рассказывают эксперты,
рекордсменом по числу детей, участвующих в этой акции, стала семья из 11 человек: мама, папа и 9 детей. Их скидка составила, соответственно, 4,5% годовых в рублях.
Из постоянных предложений самое выгодное для будущих (и только будущих!) родителей – это, пожалуй, программа «Ипотека – Молодая семья». Согласно ее условиям, при рождении ребенка рублевая ставка по кредиту уменьшается на весь срок кредитования на 1%, при рождении двойни – на 2%. А вот все следующие дети, рожденные в этой семье, скидок уже не принесут. Второй ребенок – это счастье, поэтому ставку уже можно и не уменьшать . В условиях программы прописано, что при снижении ставки пересчитывается не срок кредитования, а размер ежемесячного взноса. Это логично: поскольку цель программы – облегчить финансовую нагрузку на семью при рождении ребенка, банк уменьшает размер ежемесячной выплаты.
Ипотека без рисков
Еще один важный момент, который консультанты по ипотеке обычно предлагают учесть при оформлении жилищного кредита семьям с детьми, – это страхование собственной жизни. Этот вид страхования приветствуется банками, но не везде является обязательным. Однако семьям с детьми нужно помнить, что дети – наследники первой очереди, причем не только собственности, но и долгов. Расплачиваться с ипотекой, если с родителями что-то случится, придется именно детям.
Также юристы советуют по возможности не выделять ни в старой, которую семья собирается продавать (в случае цепочки), ни в новой, ипотечной квартире долю ребенку. Это сильно усложняет сделку, привлекая органы опеки. Прописать ребенка в ипотечную квартиру можно без юридических сложностей, в любое время.
Молодая семья с ребенком относится к группе рисков, поэтому банки не ориентированы на создание специальных программ для данной категории населения. На текущий момент лишь у банка «Уралсиб» существует программа «Ипотека для родителей», которая предполагает снижение процентной ставки на 0,5% за каждого ребенка. Также некоторые банки предоставляют опцию отсрочки платежа в случае рождения ребенка. Однако пересмотр графика платежей является больше маркетинговым ходом и не сильно облегчает жизнь заемщику. Кроме того, большое количество банков принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса или в качестве досрочного погашения кредита.
Вариант досрочного погашения части ипотечного кредита с помощью материнского капитала для многих семейных пар можно назвать оптимальным. Особенно если семья имеет право на участие в программе «Социальная ипотека».
Можно произвести перерасчет ежемесячного платежа, и тогда заемщику предоставляется новый график платежей до конца срока кредита. Это позволяет, не меняя срок кредита, уменьшить сумму ежемесячного платежа.
Рассмотрение документов на погашение ипотеки занимает порядка 3-3,5 месяцев (с момента подачи заявления и необходимых документов в банк и Пенсионный фонд и до момента перечисления денег из Пенсионного фонда банку). В этом случае, естественно, срок ожидания влияет на покупку квартиры на вторичном рынке, поскольку продавец может отказаться ждать.

Источник: Бюллетень недвижимости
Кризис 2008 года многому научил как кредитующих население банкиров, так и рядовых граждан. Участники рынка не спешат впадать в панику из-за плохих макроэкономических прогнозов.
В случае скачкообразного ухудшения экономической ситуации в России часть потенциальных ипотечных заемщиков не откажется от идеи приобретения квартиры. Наоборот, эти граждане приложат все усилия, чтобы ускорить сделку, пока банк не ужесточил условия кредитования.
Накануне


Львиная доля прозвучавших после каникул экономических прогнозов на 2014 год не сулит россиянам ничего хорошего. Например, по мнению известного экономиста Михаила Хазина, экономический спад за год составит 3-4% при благоприятном сценарии и 8-12% при негативном.
«Оптимистический сценарий – это стагнация, пессимистический – рецессия», – рассуждает эксперт Института современного развития Никита Масленников.
«Поскольку китайская экономика будет снижать темпы роста, то спрос на черное золото расти не будет – и вместе с ним грозят подвинуться вниз цены», – предупреждает бывший министр финансов, глава «Комитета гражданских инициатив» Алексей Кудрин.
Будет расти безработица, в частности уже 5% российских компаний заявили, что намерены в наступившем году сокращать персонал.
Иными словами, российская экономика, в том числе и рынок недвижимости, находится на грани кризиса. И если развитие пойдет по негативному сценарию, было бы нелогично ожидать, что предсказанные проблемы не отразятся на ипотечном кредитовании.
Впрочем, в 2014 год ипотечный рынок вошел на подъеме. Например, если в 2012-м по ипотеке приобреталось 20,5% жилья, то в 2013-м доля ипотеки в общем объеме сделок выросла до 24,6%.
«Плавное снижение ставок мы наблюдаем со второго квартала 2013 года» – говорит руководитель Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. По последним подсчетам, уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение ноября, снизился на 0,4 п.п. (процентного пункта) и составил 11,9%. «Это ровно на 1 п.п. ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п.п. ниже уровня ноября 2012-го. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года», – констатируют в АИЖК.
То есть весь наступивший год ипотечный рынок будет подчиняться двум разнонаправленным тенденциям: нарастанию общеэкономических угроз и росту популярности кредитов у населения.
Никто не успел испугаться
Как отмечают аналитики АИЖК, текущее состояние макроэкономики не способствует сохранению высоких темпов развития ипотечного рынка. По мнению Михаила Гольдберга, в 2014 году рост снизится вдвое по сравнению с 2013-м, до 15%.
АИЖК и вовсе отмечает увеличивающуюся угрозу того, что в случае если наблюдаемая рецессия затянется и отразится на доходах потенциальных заемщиков, рост ипотечного рынка может вообще приостановиться, а в перспективе – стать отрицательным.
Впрочем, остановка не означает краха ипотечного рынка. Всего в 2013 году россияне взяли жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн руб. И даже если в 2014-м показатель не изменится, статистика будет означать, что за год с привлечением ипотечного кредитования прошло порядка 800 тысяч сделок.
Этого достаточно, чтобы накал конкурентной борьбы за данный «кусок пирога» между кредитными организациями не снижался. То есть чтобы кредиторы не только не ужесточали требования к заемщикам, а, наоборот, продолжали бы идти на новые и новые уступки.
При этом ипотечный рынок инертен. Внешние угрозы на него влияют опосредствованно. Например, Екатерина Кондрашова в замедлении роста ВВП не видит угроз ипотечному рынку. «Рост внутреннего валового продукта замедлялся и в 2013 году, однако ипотека продолжала пользоваться спросом на протяжении года, – констатирует она. – Как правило, если человек запланировал оформить ипотеку, при этом изучив все плюсы и минусы такого кредитования, то вряд ли при прочих равных условиях он отложит данный шаг на один-два года».
Кстати, на короткий срок страхи россиян перед кризисом, наоборот, могут привести к росту числа сделок. «Когда появляются сообщения о возможных изменениях макроэкономической ситуации, люди стараются как можно быстрее подать документы и пораньше получить одобрение от банка», – подсказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
На бытовом уровне
Более очевидные риски несет ипотечному рынку возможное ухудшение финансового положения россиян.
Так, по мнению заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимира Тимофеева, чтобы банки стали ужесточать условия выдачи ипотеки, необходим стабильный рост безработицы на протяжении трех-пяти месяцев.
«Сам по себе уровень безработицы не может служить индикатором для принятия решения об ужесточении условий жилищного кредитования», – уточняет региональный управляющий банка «БКС Премьер» Никита Демидов. По его словам, помимо безработицы банки смотрят на широкий комплекс факторов – изменение уровня доходов населения, динамику объемов просроченных платежей, общую ситуацию на рынке кредитования и рынке жилья, монетарную политику властей, стоимость привлечения средств на межбанковском рынке и т. д.
Впрочем, и угрозу потерь доходов заемщиков пока кредиторы всерьез не воспринимают. Их успокаивает ситуация на долговом рынке.
Напомним, что по итогам 11 месяцев 2013 года объем просроченной задолженности по жилищным кредитам составил около 39,6 млрд руб., снизившись с начала 2013-го на 5% (2,1 млрд руб.). Можно ожидать, что по итогам прошлого года объем просроченной задолженности не превысит 40 млрд руб. Ее доля в ипотеке по итогам 2013 года оценивается в 1,5%, тогда как в начале 2012-го этот показатель был на уровне 2,8%.
«В 2014 году объем просроченной ипотечной задолженности вряд ли продемонстрирует высокие темпы роста и будет колебаться в пределах 42-45 млрд руб.», – считает старший вице-президент «Национальной службы взыскания» Сергей Шпетер.
По его словам, ипотечный кредит не является рискованным инструментом для банков, в отличие от розничных кредитов – кредитных карт, кредитов наличными и т. д. Риски снижает как то, что купленное в ипотеку жилье становится предметом залога, так и то, что покупка жилья – это взвешенное решение, на которое идут после создания определенной материальной базы и с учетом финансовых возможностей.
Иначе говоря, наблюдаемые индикаторы не сигнализируют о росте угроз в сегменте ипотечного кредитования. И кредиторы не видят целесообразности в каких-либо антикризисных мерах.
А что думают в больших кабинетах?
Дополнительную защиту и новый стимул развитию ипотечного рынка в стране могла бы принести обещанная господдержка. Напомним, осенью минувшего года глава Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала лично приложить все усилия к снижению средней ставки жилищного кредитования в России.
На прошедшем в ноябре первом заседании рабочей группы депутаты Госдумы, представители Минфина, Минэкономразвития, АИЖК и ведущих ипотечных банков назвали несколько направлений действий, позволяющих снизить процентные ставки.
В частности, предлагалось законодательно упростить процедуру переуступки прав требования по закладным. Снижению ставок способствовало бы и увеличение объема рефинансирования Центробанком выданных ипотечных кредитов.
При этом на законодательном уровне определенные подвижки действительно происходят. Например, 12 декабря был опубликован текст ФЗ № 379, упрощающего отдельные моменты при обороте закладных. А 21 декабря ФЗ-367 внес в Гражданский кодекс поправки, либерализующие залоговое законодательство.
В то же время новых вливаний государственных денег на ипотечный рынок не произошло. Внешэкономбанк прекратил инвестирование.
Соответственно, если прежде эксперты говорили, что реализация планов рабочей группы Центробанка позволит снизить средневзвешенную ипотечную ставку до 10%, то теперь конкретные цифры никто называть не решается.
Вообще же, сколь-нибудь заметный эффект ожидается летом. «На мой взгляд, результаты от инициатив Центробанка по снижению ипотечных ставок вряд ли следует ожидать к весне. Скорее это произойдет ближе к середине года, или в его второй половине», – рассуждает независимый аналитик банковского сектора Екатерина Кондрашова. «Результаты от инициатив Центробанка возможно ожидать во втором квартале 2014 года», – вторит генеральный директор Балтийской ипотечной корпорации Галина Афанасенко.
То есть, похоже, игроки рынка особых надежд на обещания Эльвиры Набиуллиной не возлагают. Другое дело что стабилизирующий эффект на ипотечный рынок продолжат оказывать ранее запущенные программы господдержки. Те, которые получили неофициальное название «социальная ипотека».
«Даже если на российском ипотечном рынке в 2014 году в силу макроэкономических тенденций начнется ужесточение условий выдачи кредитов, это не коснется социальных программ жилищного кредитования, – полагает главный специалист Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Наталия Копитель. – Спрос на программы «военной ипотеки», «материнского капитала», «ипотеки для учителей» и другие аналогичны продукты продолжает расти».
Кстати, растущий спрос на социальные ипотечные продукты будет отчасти компенсировать снижение интереса потенциальных заемщиков к обычным банковским программам.
Подытоживая, можно констатировать, что если Россия вскоре войдет в экономический кризис, на ипотечном рынке это скажется далеко не сразу. Кроме того, ухудшение экономической обстановки на рынке ипотеки никого врасплох не застанет.

Источник: Московский Комсомолец

Через полгода устроиться на работу станет еще сложнее. Препятствием к получению нового места службы станет подпорченная кредитная история. С 1 июля в силу вступают изменения в Федеральный закон № 218 –ФЗ «О кредитных историях». Об этом сообщил на пресс-конференции президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян. По его словам, эти поправки такая же неожиданность для банкиров, как и для простых граждан. Согласно новому закону работодатель получает право проверить, сколько на соискателе должности «висит» кредитов и своевременно ли он их оплачивает.

О том, что население России закредитовано под завязку ни для кого не секрет. В этой связи правительство в прошлом году предприняло немало мер по ее снижению, в частности, как указание полной стоимости кредита и графика платежей в договоре, а также снятие скрытых комиссий.
Однако этого оказалось мало. И теперь, чтобы простимулировать граждан своевременно погашать кредиты, правительство придумало еще один способ. С 1 июля этого года работодатели (юрлица и индивидуальные предприниматели) смогут отказаться принимать на службу потенциального сотрудника из-за его платежной недисциплинированности.
Для этого им достаточно сделать запрос в Бюро кредитных историй. Правда, как прописано в законе, «выведать» все данные можно лишь с согласия работника. А вот информационную часть, которая включает в себя сведения о предоставлении кредита или в его отказе, а также о нарушениях по погашению, всегда, пожалуйста. А это, надо заметить, практически главные данные, которыми могут воспользоваться мошенники. Например, фирмы-однодневки.
«Подписание нового закона о кредитных условиях действительно породит возникновение волны различных мошеннических схем направленных против незащищенного населения. Доступ к информации, до настоящего момента считавшейся частной, еще больше подвергнет риску жизнь обычного гражданина», - комментирует для «МК» руководитель аналитического департамента ИК «Golden Hills-КапиталЪ АМ» Наталья Самойлова.
Кроме того, как отмечает эксперт, стоит учесть и существование недоработок в рамках обновления информации. Если доступ к данным позволит определять не только выдачу очередного кредита, но и прием на работу или дальнейшую профессиональную деятельность, то в случае ошибок в самом Бюро кредитных историй последствия приобретают более масштабный характер. К примеру, по закону, информация об организации, предоставляющей кредит, содержится в закрытой части кредитной истории, недоступной запрашивающей стороне. Таким образом, допустим, в ситуации с отзывом лицензии у банка-кредитора, просрочка может носить чисто технический характер, а история уже испорчена.
Новый закон подвергнет огласке персональные данные любого человека, нарушая, таким образом, его права. Реальной необходимости в знании кредитной истории у работодателей нет: получается, если когда-то человек, устраивавшийся на работу, имел негативную кредитную историю, или на нем сейчас висит сложный кредит, то его могут не взять на работу? Каким образом платежеспособность человека вообще может касаться работодателя? Судя по всему, это еще один весьма неоднозначный закон, который принят в рамках политики "прозрачности" в РФ. Однако стоит задуматься, что "прозрачность" и нарушение прав человека становятся все ближе».
Однако есть и такие эксперты, которые последствия нововведения видят не такими удручающими.
«Проверять кредитную историю будущих сотрудников, на мой взгляд, будут не все организации, и тем более индивидуальные предприниматели, а скорее всего, крупные фирмы. Большинство из них уже сейчас при приеме на работу узнают у своего потенциального сотрудника, сколько у него кредитов. При этом, у них главная цель узнать не количество кредитов, а то, как гражданин их погашает», - считает аналитик Независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Михаил Кузьмин.

Источник: РБК-Недвижимость



Большинство заемщиков следуют незамысловатой логике: взять максимальную сумму и при первой же возможности оплатить ее досрочно.

Более 80% заемщиков стараются оплатить кредит досрочно. Однако такой подход удобен, если на погашение долга уходит не больше 40% от семейного дохода, считают специалисты департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость". В остальных случаях подобная тактика может себя не оправдать.

В компании "НДВ-Недвижимость" приводят пример: семья купила двухкомнатную квартиру в спальном районе за 8 млн рублей, оформив кредит на 15 лет под 12% годовых и с первоначальным взносом в размере 50%. Ежемесячный платеж в таком случае составит 48 тыс. рублей. Стоит ли погашать досрочно? Есть две прямо противоположных точки зрения.

Предположим, заемщики увеличат ежемесячный платеж на 20 тыс. рублей. В этом случае кредит будет погашен в два раза быстрее - за 90 месяцев (7,5 лет) Таким образом, переплата снизится на 2 млн рублей.

Но в течение этих семи с половиной лет семье наверняка придется отказаться от поездок в теплые страны, экономить на покупке техники, автомобиля и т.д. А можно продолжать жить "здесь и сейчас"! Спустя время сэкономленные 2 млн рублей уже не будут казаться такой значительной суммой из-за инфляции и растущих доходов.

Эксперты департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" отмечают, что досрочное погашение кредита оправдано в трех случаях. Первый, если доходы возросли более чем в полтора раза, и накопилась сумма, достаточная для покрытия всех расходов на три месяца вперед, включая ипотеку. Второй, если кредит почти погашен и бюджет позволяет купить более комфортное жилье после продажи имеющейся недвижимости. Третий, если в семейном бюджете появились деньги, не учтенные ранее (например, наследство). Перечисленные случаи подразумевают досрочное погашение без изменения финансовых планов и тотальной экономии.

Тем, кто решил отказаться от идеи с досрочным погашением, подойдут альтернативные опции кредитования. Например, рефинансирование кредита со снижением процентной ставки (если возможно) или с увеличением суммы долга. Второй вариант, кстати, позволит и выплатить первый долг, и получить дополнительные денежные средства, которые можно направить, например, на покупку машины, оплату обучения и другие цели.

Источник: Бюллетень недвижимости
Анкета соискателя ипотечного кредита – очень важный документ. И надо заполнить ее так, чтобы потом не было мучительно больно за бесцельно прожитые «по чужим углам» годы.
Сообщать ли о себе в заявке на получение жилищного кредита правду, только правду и ничего кроме правды, каждый потенциальный заемщик решает сам. Однако специалисты ипотечного рынка уверяют, что утаивать нелицеприятные факты обойдется себе дороже.
Не вызывая подозрений


Конкуренция на ипотечном рынке растет, и в силу этого банки постепенно снижают требования к потенциальным заемщикам. Тем не менее часть соискателей получают отказы в выдаче кредитов.
«Наиболее часто причиной отказа является “плохая” кредитная история, такие случаи рассматриваются в индивидуальном порядке», – поясняет руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
Директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич уточняет, что следующими по частоте являются причины отказа из-за уже имеющейся высокой кредитной нагрузки заемщика, непозволяющей получить еще один кредит. А также предоставление заемщиком ложных сведений о себе.
В частности, как констатирует начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, подозрение у кредитора вызывает несоответствие доходов клиента его квалификации, стажу работы, образованию, масштабу организации. И такого подозрения уже достаточно для отказа.
Недобросовестность и безответственность потенциальных клиентов при оформлении заявок на ипотеку послужила одной из причин сокращения числа независимых ипотечных брокеров.
Часть представителей этой профессии специализируются на подготовке заявок, позволяющих клиентам получить кредит «не по средствам» при помощи фальшивых справок о доходах и других документов. И банки прилагают немало усилий, чтобы клиенты приходили не от независимых брокеров, а от брокеров из агентств недвижимости.
«Сотрудничество с агентствами недвижимости в 2012 году стало приоритетным направлением в развитии ипотеки в нашем филиале», – например, говорит БН региональный директор Восточно-Сибирского филиала Росбанка Виталий Коваленко.
«Мы не советуем обманывать банк, заполняя анкету, – со своей стороны рассказывает заместитель гендиректора АН “Невский простор” Алла Шинкевич. – Один из заемщиков, заполняя анкету, написал, что работает по найму, а на самом деле оказался собственником бизнеса». В итоге уличенный заемщик взял кредит в другом банке на менее выгодных условиях.
Мы плохого не посоветуем


Естественно, профильные сотрудники АН успели к сегодняшнему дню накопить достаточный опыт, чтобы давать заемщикам разумные советы по заполнению анкет.
Так, ведущий эксперт по ипотечному кредитованию ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Елизавета Николаева рекомендует лишний раз перепроверять «основную» информацию: ФИО заявителя, его контактные данные, а также все подробности, касающиеся текущего места работы. Ведь если клиент напишет неправильно фамилию, банк уже будет судить о нем по чужой кредитной истории.
Ответы на прочие вопросы анкеты играют при принятии банком решения менее значимую роль. Например, отмечает Елена Николаева, вопросы: «Сколько вы в месяц тратите на еду?» или «Сколько вы в месяц тратите на содержание автомобиля?» вообще можно игнорировать. «Мы рекомендуем своим клиентам их не заполнять – банк подсчитает эти суммы по собственным стандартизированным формулам», – уточняет специалист.
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксаны Викуловой, самая распространенная ошибка, которую совершают клиенты, заполняя заявку самостоятельно, состоит в том, что они не раскрывают полностью свою кредитную историю. Ведь банк может решить, что долги по другим кредитам от него утаивают умышленно. «Также важно, чтобы клиент раскрыл свою состоятельность – перечислил имеющуюся недвижимость, автомобили, вертолеты и прочие предметы роскоши. Чем лучше он себя преподнесет – тем больше шансов получить одобрение банка», – уверена Оксана Викулова.
Между тем, как отмечает Вячеслав Лясевич, банки предлагают различные условия кредитования и универсальных ответов на все вопросы нет. «Каждый банк имеет собственную систему проверки клиентов, собственный портрет “идеального заемщика”, собственную программу проверки информации, предоставленной потенциальным заемщиком», – вторит Дмитрий Алексеев.
При этом банкиры традиционно держат в секрете формулу, по которой высчитывают, заслуживает обратившийся к ним заемщик ипотечного кредитования или нет.
Соответственно, как констатирует менеджер компании «Адвекс-Лиговский» Юлия Туголукова, отказ, полученный в одном банке, не всегда означает, что клиенту отказали бы в другом. «Решение одного банка будут видеть другие банки. Это не предполагает обязательный отказ в случае обращения в другую кредитную организацию, но на дополнительные вопросы отвечать придется», – говорит эксперт.
Бумаговорот в природе


Сыграть положительную роль при выборе банком решения может не только «правильно» заполненная анкета, но и другие предоставляемые соискателем в обязательном порядке или по собственной инициативе «важные бумаги». (Уточним, мы не говорим о программах с высоким первым взносом и минимальными требованиями по документам).
Прежде всего это различные справки, подтверждающие дополнительные доходы. И, как оказывается, при желании можно подтвердить даже доходы фрилансера, работающего на иностранную компанию.
В этом случае подтверждением может служить выписка с назначением платежа по банковскому счету. Либо по счету банковской карты, на который работодатель перечисляет выплаты. Правда, при таком виде занятости будет необходимо подтверждать и стабильность трудоустройства. Соответствующим документом может, например, служить долгосрочный контракт.
Другими документами можно подтвердить свои дополнительные доходы от работы по совместительству, получения дивидендов с ценных бумаг, сдачи в аренду имущества и т. д.
Для ряда банков косвенным подтверждением платежеспособности является наличие загранпаспорта с отметками о выездах и полис добровольного медицинского страхования.
Отдельного рассмотрения требует подход банков к детям заемщиков. Так, сыновья и дочери в возрасте до 21 года, чьи доходы не имеют документального подтверждения, считаются банком иждивенцами.
Впрочем, скрывать наличие детей не рекомендуется. Их присутствие в семье банки относят к очень важным мотиваторам для заемщиков вовремя платить проценты по кредиту.
Кстати, к иждивенцам банк причислит неработающих супругу(а) и родителей, если пенсии последних не «дотягивают» до прожиточного минимума. Поэтому комплекты подтверждающих доходы документов лучше предоставить и от этих лиц.
Диплом о высшем образовании и другие подтверждающие профессионализм соискателя документы важны для банкиров как гарантия, что при потере текущей работы клиент оперативно найдет рабочее место с аналогичной оплатой. А копия водительского удостоверения нужна банку не для оценки финансовой состоятельности клиента, а для проверки, не состоит ли физлицо на учете в психо- либо наркодиспансере.
Никуда не денешься


Наконец, есть «рогатки», которые лицу, желающему взять жилищный кредит, никак не обойти. Например, поводом для отказа может стать излишне малый или преклонный возраст. Для программ ряда кредиторов возраст заемщика на момент заключения должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита.
У других игроков с этим строже. Например, некоторые банки настаивают, чтобы возраст составлял не менее 24 лет на момент предоставления кредита и до 55 лет для женщин и до 60 лет для мужчин на момент окончания действия кредитного договора.
Однако и в этом направлении позиция банков постепенно смягчается. Так БН обратился к Константину Мурашкину (Райффайзенбанк) с просьбой рассказать о самом старом и самом молодом клиентах, взявших в его филиале ипотеку в первом квартале 2013 года.
В первом случае портрет выглядел так. Мужчина, 50 лет, женат, высшее образование, менеджер среднего звена – начальник цеха в крупной компании. Кредит брался по программе «Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья», срок кредита – пять лет, сумма кредита – 1,5 млн руб., первоначальный взнос – 75%.

Во втором случае заемщиком выступила женщина, 23 года, не замужем, высшее образование, старший структурный инженер-аналитик в небольшой компании, программа «Кредит на покупку недвижимости на первичном рынке», 25 лет, 2 млн руб., первоначальный взнос – 30%.

Кстати, если заемщик берет кредит под залог имеющейся квартиры или «присмотрел» будущую собственность на вторичном рынке, его риски получить отказ увеличиваются.

«Важен не только факт одобрения заемщика, важно и одобрение объекта покупки, возможность совершить сделку по конкретному объекту», – поясняет Юлия Туголукова. И, по данным «НДВ-Недвижимость», доля отказов из-за несоответствия объектов банковским «нормам» составляет 5-7%.

Категорический отказ ожидает заемщика в случаях, если дом стоит в плане под снос. Или предметом залога является памятник архитектуры. Также кредитор, скорее всего, откажет в деньгах, если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, которые нельзя согласовать задним числом. Вряд ли будет выдан кредит и в случае, если износ дома, в котором находится предмет залога, оценивается экспертами более чем на 60%. Или если выявится обременение квартиры правами третьих лиц.

Кроме этого с определенной осторожностью банки относятся к квартирам в хрущевках, попавших в программу реновации, к загородной недвижимости, к квартирам с газовыми колонками и к домам с деревянными перекрытиями.

Источник: Полезная площадь
Далеко не каждый готов взять ипотечный кредит. Чем старше человек, тем осторожнее подходит он к такой серьезной ответственности. Сложно прогнозировать, что будет со страной, с работой, со здоровьем собственным и здоровьем близких в предстоящие 15-30 лет. Да и опыт показывает, что спокойных и предсказуемых периодов в истории России было маловато. В 20-м веке - разве что 20 лет эпохи застоя.
Да и сама квартира может в итоге выйти «золотой». Ведь, если взять ипотеку на долгий срок, то в итоге придется заплатить две-три ее стоимости.
Но есть ситуации, когда все доводы разума и расчета отступают (например, жуткая теснота или непреодолимый конфликт с соседями по квартире), остается только страх перед большим кредитом. Чего мы боимся? Как поступать со своим страхом?
Считается, что одна из основных причин страха - незнание. Боится ли водолаз ледяных глубин? Боится ли охотник медведя? Боится ли альпинист высоты? Наверное, опасается. Потому что лучше других знает, что может произойти, если потерять осторожность. Но зато именно водолаз знает, как вести себя на глубине, в том числе при нештатных ситуациях. Именно охотник понимает, как нужно действовать при встрече с медведем, а альпинист тщательно подбирает снаряжение и страховку.
У каждого страха есть реальная причина. Но всегда есть люди, которые этот страх встретили лицом к лицу, разобрались с ним и научились добиваться успеха в ситуациях, когда другие отступают. То же и с ипотекой.
Четыре страха
1. Банк может повысить ставку на кредит
Может. На ипотечном рынке существуют три вида процентной ставки: комбинированная, плавающая и фиксированная.
Плавающая ставка имеет две составляющие: переменный рыночный индикатор и стабильная маржа банка. Если кредит берется в рублях, то переменный индикатор составляются, как правило, ставка рефинансирования Банка России, или Mosbor. Если кредит берется в евро, то Eurobor, если в долларах - Libor. Эти индексы меняются со строгой периодичностью, в зависимости от договора (раз в полгода или раз в квартал). Соответственно, с изменением индекса изменяется и ставка.
Комбинированная ставка фиксируется на срок от 3 до 5 лет, после чего она становится плавающей. Размер ставки будет зависеть от ситуации на рынке, а не от банка. С одной стороны, для заемщика это риск, ведь в случае экономического кризиса стоимость кредита может увеличиться. С другой стороны, если грамотно выбрать программу, можно обезопасить себя от риска.
Фиксированная ставка - фиксируется на весь кредитный срок и меняться не должна. Однако можно встретить в договоре пункт, по которому банк имеет право менять ставку. Поэтому следует очень внимательно изучать договор перед подписанием.
2. Банк не разрешит погасить кредит досрочно
Разрешит. Да, банкам крайне невыгодно, если заемщик погашает кредит, поскольку они рассчитывают получать прибыль на протяжении многих лет. Однако сегодня заемщик имеет право выплатить ипотеку досрочно, предупредив банк о своем решении, как минимум, за 30 дней до погашения кредита.
3. Ипотечную квартиру нельзя продать, сдать или завещать
Можно. С оговорками. Да, ипотечная квартира становится собственностью заемщика. Он может зарегистрироваться в квартире сам и прописать в ней членов своей семьи. Он может сделать ремонт. Однако по вопросам дарения, аренды, перепланировки и продажи квартиры заемщик должен получить у банка официальное разрешение. Правда, в большинстве случаев банки идут навстречу клиентам: им неважно, кто будет платить взносы, главное, чтобы их платили.
4. Мою квартиру могут забрать
В крайнем случае. Пока заемщик исправно платит по кредиту, его жилье никто не отнимет. Если возникли финансовые трудности, и человек сам рассказал о них банку, банк постарается найти компромиссное решение. А вот если клиент нарушает условия кредитного договора, перестает платить, не выходит на связь с банком, тогда банк имеет право продать квартиру (только через суд) и тем погасить долг по кредиту.
Справка
Центробанк обеспокоен кредитным бумом и был вынужден принять меры к его обузданию. Начальник Управления дистанционного банковского надзора ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области Нина Железнова сообщила: «Объемы потребительского кредитования выросли за 2012 год на 32%. Рост по некоторым банкам доходит до 40-60%. Задолженность по этому виду кредитов составляет 127 млрд руб. 2012 год отличается бумом потребительского кредитования. Мы понимаем, что такой резкий рост приводит к негативным последствиям в виде просрочек по кредитам». По словам эксперта, были повышены нормативы резервирования по потребительским ссудам: чем больше средств банк выдает по кредитам, тем более крупная сумма должна находиться в резервном фонде финансовой организации – на случай невозвращенных кредитов.
Специалисты ипотеки не боятся
Банкам выгодно давать кредиты на долгий срок и стабильно получать прибыль. Но только ответственным и надежным клиентам. Рисковать и разбрасываться деньгами они не любят. Ипотечным брокерам выгодно привлекать новых клиентов, потому что они получают вознаграждение за свои услуги. Но им невыгодно вовлекать в ипотечный кредит людей, не способных с ним справиться. Потому что разочарованный клиент и сам повторно не обратится, и знакомых не приведет, и, более того, расскажет всей округе, как его подвели. Тем более интересно, что скажут об ипотечных страхах эксперты из этой сферы.
Алиса Сковпень, начальник отдела ипотечного кредитования ФКБ «Петрокоммерц» в г. Нижний Новгород, согласна, что для многих получение ипотеки связано с опасениями. Люди боятся, что всю жизнь придется быть кому-то должным, да и психологически внушительная сумма кредита не дает покоя. Причина большинства страхов, по ее мнению, одна: отсутствие уверенности в своем материальном благополучии в будущем.
«Для того чтобы решится на ипотеку, нужно четко понимать свои финансовые потоки не только на текущий день, но и в будущем, - говорит Алиса Сковпень. - Важно продумать все возможные риски, которые могут произойти в процессе обслуживания кредита и заранее спланировать пути выхода из затруднительного материального положения, если оно возникнет. Предусмотреть дополнительные источники дохода, чтобы в случае лишения дохода по основному месту работы, иметь под рукой резервный источник поступления денежных средств.
При частичном досрочном гашении кредита я рекомендовала бы не сокращать срок кредитования, а уменьшать сумму оставшегося ежемесячного платежа, чтобы в случае непредвидимых обстоятельств кредитная нагрузка на семью была минимальной».
Банки настороженно относятся к завышенным желаниям заемщиков, выбирающих дорогое жилье и увеличивающих сумму кредита. «Первоначально кажется, что уровень платежа можно «потянуть», - объясняет Алиса, - но не нужно забывать о том, что личные потребности возрастают и в конечном итоге подобные заемщики не справляются со своими расходами и кредитными обязательствами. Поэтому мы рекомендуем выбирать то жилье, платеж по которому в кредит будет учитывать не только необходимые личные потребности (квартплата, еда, проезд и т.д.), но и потребности для души».
Светлана Лаптева, ипотечный брокер АН «Вариант плюс», напоминает, что иного способа переехать в свое жилье (ну разве что родственники подарят или оставят в наследство) у большинства нижегородцев просто нет. Она считает, что ипотечный кредит - это удобно, правильно, но подходить к нему надо осознанно, серьезно, оценив свои возможности. И перечисляет три основные ситуации, когда люди боятся кредита:
- Создание новой семьи. Всем хочется строить свою жизнь отдельно от родителей, поэтому молодые семьи часто снимают жилье и платят порой высокую арендную плату. Тогда-то у них и возникает мысль: а не взять ли ипотечный кредит на приобретение или строительство своей собственной квартиры. Решение очень верное, и меня, как брокера, радует, что современная молодежь стала серьезно подходить к этому вопросу. Но ипотека - это особый вид кредитования. Он, как правило, берется на долгий срок и в довольно крупном размере.
Молодые семьи начинают активно интересоваться вопросом ипотеки, ищут информацию в СМИ, ходят на консультацию в банки. А когда подают заявки, порой сталкиваются с отказами или получают одобрение кредита, но …не могут подобрать жилье (то квартира не соответствует требованиям банка, то имеющейся суммы недостаточно). Тогда-то у них и опускаются руки.
Молодые семьи, у которых имеется лишь небольшая сумма на первоначальный взнос или этой суммы вообще нет, сомневаются, надо ли им вообще брать ипотечный кредит, влезать в «кабалу». Они не знают, когда лучше брать кредит: сейчас или позже. У них обычно много вопросов, на которые они не находят ответов.
Когда такие семьи обращаются к нам, мы подробно изучаем их ситуацию, смотрим, что можно предложить на данном этапе, какие вопросы, задачи им нужно решить перед тем, как взять такой серьезный кредит. Т.е. сначала мы даем подробную консультацию, а уже потом заключаем договор на услугу кредитования и риэлторскую услугу. И с нашей помощью они реализуют свою мечту.
- Разъезд. Например, в одной квартире живут несколько семей, им надо разъехаться. Или одна семья хочет купить себе в собственность всю квартиру, а вторая готова продать свою долю и желает на эти деньги приобрести жилье в другом месте. Такие ситуации порой сложно решить без использования ипотечного кредита, но и ипотечный кредит получить непросто: для банков подобная ситуация представляет определенный риски. В одиночку с подобной задачей справиться сложно. Однако, если умело выстроить схему работы, то с помощью специалиста кредит получить можно.
- Страх потерять квартиру. Люди боятся, что квартира будет находиться в залоге у банка. Боятся, что они, пока не выплатят кредит, не смогут продать ее и купить другую, лучшую. Боятся, что в случае возникновения проблем с выплатой кредита банк сможет их выселить и забрать квартиру. Мы разъясняем таким семьям, что нужно на начальном этапе продумать все детали. В частности, какой именно кредит семье будет по силам выплачивать, какие ситуации могут возникнуть в жизни за 20 лет и как можно будет из них выйти, не рискуя потерять квартиру. Т.е. нужно просто понять суть ипотечного кредита и научиться «жить с ним».
Хотя наряду с «кредитофобией» есть и другая крайность - «кредитомания», когда люди берут кредиты на все подряд. Как следствие, они «забывают» потом о некоторых, особенно небольших кредитах, не справляются с их выплатой, начинают судорожно искать новые, более крупные кредиты для погашения большого количества мелких. Но порой уже не могут остановиться.
Еще одна сторона этого вопроса - клиенты с большими задолженностями и просрочками по кредитам. Они начинают испытывать трудности с кредитованием на покупку жилья и в результате нередко отказываются от этой идеи. Таким людям мы стараемся помочь, если это возможно, а если нет, то предлагаем другие возможности решить жилищный вопрос.

Источник: Российская газета


Если у семьи, взявшей ипотечный кредит, резко падают доходы и она не в состоянии аккуратно платить банку, то велика угроза едва ли не на всю оставшуюся жизнь остаться в глубокой долговой яме. Не говоря уже о потере приобретенного жилья.

Таковы результаты исследования, проведенного Финансовым университетом при правительстве РФ. У 60-80% "дефолтных" заемщиков набегает столько пени и штрафов, что даже после продажи заложенной недвижимости долг перед банком составляет 20-40% первоначального кредита, рассказал "РГ" руководитель исследовательской группы Финуниверситета, доктор экономических наук Александр Цыганов. При этом каждый 1% долга сопоставим со среднемесячным доходом семьи: чтобы полностью расплатиться, потребуются годы.

Даже в случае, когда долг взыскать невозможно и банк-кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема: так называемая "материальная выгода". С суммы "прощенного" долга он обязан заплатить 13% подоходного налога. Социальные угрозы: заемщик не только теряет все (уплаченный первый взнос, выплаты и проценты по кредиту, приобретенное жилье), но и еще оказывается должен либо банку, либо государству. Потому многие должники пытаются занизить свои реальные доходы, меняют место жительства, по сути, скрываются от банков.

У кредиторов - свои проблемы. В половине случаев заложенное жилье не удается продать, и оно "повисает" на балансе банка, как и остаток невозвращенных денег. Непогашенные долги кредиторы списать не могут, по закону это возможно только в случае, когда служба судебных приставов составит акт о невозможности взыскания.

Впрочем, взыскание долгов обходится банку слишком дорого: затраты нередко оказываются больше самой суммы непогашенной задолженности. Так что, по большому счету, "гоняться" за заемщиками и "выжимать" из них деньги - для банка сплошная головная боль и убытки.

Конечно, предотвратить будущие проблемы можно, если строже подходить к оценке платежеспособности заемщиков. "В США, где недвижимость долгие годы стабильно росла в цене, при ипотечном кредитовании была выбрана модель, когда банки фактически не обращали внимание на уровень доходов семьи, - рассказал "РГ" гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков. - Банки фактически считали, что в случае дефолта заемщика кредит будет полностью погашен за счет продажи подорожавшей заложенной недвижимости. Их не интересовало, что многие семьи, взяв ипотеку, едва сводили концы с концами - это была личная ответственность заемщиков. Но когда в 2007-2008 гг. на рынке недвижимости началась стагнация, цены на жилье резко упали и одновременно многие заемщики лишились работы и стабильного дохода, эта модель лопнула. Начался "эффект домино", разразился мощнейший кризис".

В Канаде же была выбрана другая, "социальная" модель ипотеки. Там строже оценивали доходы заемщиков. И, кроме того, банки страховали большую часть той части кредита, что не была покрыта стоимостью заложенного жилья. В результате такого страхования кризиса на ипотечном рынке у северного соседа США удалось избежать.

В АИЖК совместно с комитетом Госдумы по финрынку подготовлены поправки в Закон "Об ипотеке". Цель - обеспечить снижение первоначальный взноса, удешевить оформление кредита, защитить заемщика в случае его личного дефолта или кризиса.


Что делать?


В Комитете Госдумы по финрынкам обсуждают поправки в Закон "Об ипотеке" по защите заемщика и снижению издержек кредитора.

Предложение первое: изменить параметры ипотечного страхования

Сегодня ответственность заемщика можно застраховать максимум на 20% от суммы кредита. Так, если квартира стоит 1,5 млн руб., заемщик может максимально застраховать только 300 тыс. руб., которых должно хватить в случае дефолта, если недвижимость упадет в цене, набегут проценты и пени. В реальности такой страховки не хватает. Поэтому предлагается, чтобы банки сами могли решать, как страховать кредит - на 20, 30 или даже 40%. Минимальный порог - 10%. Это позволит банку получить реальную защиту от возможных убытков и избежать псевдострахования (когда страховка обеспечивает незначительный уровень защиты заемщика, но банк получает высокую комиссию).

Предложение второе: остаток не покрытого страховкой долга нужно заемщику "прощать"

Нужно защитить заемщика от необходимости погашать необеспеченный долг уже после продажи заложенной недвижимости. Эксперты считают, что остаток невзысканного долга можно и нужно прощать, поскольку взыскание чаще всего для банков убыточно: издержки превышают невозвращенный остаток. При этом важно мотивировать заемщика-должника не скрываться, а сотрудничать с банком. Заемщик должен быть заинтересован в том, чтобы и продать заложенную недвижимость быстро и по максимальной цене, и выплатить ипотечную страховку. Также создается стимул для заемщика выбирать социально ответственные банки, выдающие кредиты с низким первоначальным взносом только при наличии договора ипотечного страхования.

Предложение третье: пересмотреть банковские комиссии

Еще одна проблема - значительное комиссионное вознаграждение в пользу банка. Сейчас в среднем банк забирает 45% комиссионных. Тариф в 3% от суммы кредита, который применяется для кредитов с низким первоначальным взносом, - это внушительная сумма. Причем страховая премия должна уплачиваться заемщиком сразу за весь срок страхования. Банки на этом неплохо зарабатывают. А для заемщиков кредит становится заметно дороже. Кроме того, из-за высоких комиссий страхование нередко перестает быть защитой - при наступлении страхового случая страховщики под разными предлогами отказывают заемщикам в страховой выплате, поскольку высокая комиссия съедает резервы по выплатам. В некоторых банках даже созданы специальные подразделения, "выбивающие" у страховщиков положенные выплаты. Конечно, банки будут возражать против снижения или запрета комиссии. Но сделать это надо, чтобы ипотечное страхование стало эффективным.

Источник: Собственник
Ипотека – серьезный шаг, который должен совершаться обдуманно. Что стоит предусмотреть, прежде чем стать должником банка? Как правильно взять кредит?
Определение своих финансовых возможностей
Ипотечный кредит выплачивается годами, поэтому прежде чем стать должником необходимо взвесить все риски. Именно на этом этапе лучше всего семь раз проверить, а потом идти в банк. Здесь необходимо предусмотреть не только возможность прожить на деньги, оставшиеся после ежемесячного взноса по кредиту, но и возможность потери работы, а также наличие рыночного спроса на вашу профессию. Кроме этого, необходимо точно определить сумму, которую надо брать в кредит, и сумму, которой вы располагаете самостоятельно или планируете выручить от продажи имеющегося жилья. Первоначальный взнос при покупке квартиры даже в самых хороших ипотечных программах не бывает меньше 10 %. С суммой, которая у вас есть на первоначальный взнос, определиться легко. Сперва вы прицениваетесь к жилью, которое есть сейчас на рынке, определяете приблизительную его стоимость, а потом высчитываете процент, который у вас уже есть для оплаты желаемой квартиры.
После этих несложных расчетов, вы знаете сумму, которую необходимо просить у банка. Для того чтобы банк одобрил кредит, необходимо, чтобы ваш ежемесячный доход превышал как минимум в два раза ежемесячный платеж по кредиту. Для определения суммы ежемесячных банковских выплат можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который есть на разных сайтах в интернете. А можно воспользоваться сервисом базы SOB.RU. Воспользовавшись этой базой, можно найти квартиру своей мечты и в карточке объекта сразу увидеть всю информацию по ипотеке: какой банк выдает, под какой процент, на какой срок и какая при этом будет сумма ежемесячного платежа. В данном случае расчет платежа происходит автоматически по формуле, предоставленной рекламодателем. Например, вас заинтересовала однокомнатная квартира площадью 38,3 кв. м у станции метро «Бульвар Адмирала Ушакова». Стоимость этой квартиры в базе равна 6 400 000 рублей. Здесь же видно, что ипотеку на данную квартиру можно оформить в «Райффайзенбанке» на 25 лет под 12 % годовых, при этом ежемесячный платеж составит чуть более 33 000 рублей. Отсюда становится ясно, что обращаться в банк стоит в том случае, если ваш доход в месяц составляет не меньше 67 000 рублей.
Если вашей «белой» зарплаты не хватает для того, чтобы взять в долг столь необходимую сумму, следует обратиться к ипотечному брокеру, который поможет вам решить эту проблему.
Выбор квартиры
Перед оформлением ипотеки, надо точно определиться с квартирой, которую вы желаете приобрести. Для этого необходимо лично осмотреть ее, взвесить все ее плюсы и минусы и принять решение. Если вы окончательно определились со своим выбором, то понравившуюся жилплощадь надо забронировать у продавца. Можно там же получить консультацию по ипотечному кредитованию и узнать, какие банки выдают кредиты на этот объект, и какие у них условия.
Обращение в банк
Если все риски взвешены, а вы все еще горите желанием взять ипотеку, то необходимо обратиться в банк. Заявку о предоставлении кредита можно подать непосредственно в банковском офисе, а можно оформить и через Интернет. В любом случае, вам необходимо получить предварительное решение банка о предоставлении ипотечного кредита, а уже после этого предоставить пакет необходимых документов. Для большей вероятности положительного решения, лучше всего заявку подавать в несколько банков одновременно, это однозначно поможет сэкономить ваше время.
Обычно для оформления ипотеки требуется:
– Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка.
– Копия паспорта или заменяющего его документа.
– Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
– Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении ИНН).
– Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
– Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
– Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
– Копия свидетельства о рождении детей.
– Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
– Документы, подтверждающие доходы.
Необходимо подать все требуемые банком документы, честно ответить на все пункты анкеты об административной ответственности, судимости и т. д., а также сообщить о косвенных признаках высокого дохода: наличие квартиры, автомобиля, а, может быть, и яхты. Загранпаспорт, знание языков, наличие образования МВА – все это добавляет плюсов к вашему общему портрету. Следует помнить, что, если в банк требуется копия документа, то в момент подачи необходимо предъявить их оригиналы. Если ипотечный кредит берется ни на одно лицо, а у вас есть созаемщики, то им так же необходимо предоставить в банк перечисленные документы. Это касается и поручителей.
Алексей Новиков, руководитель Ипотечного Центра Est-a-Tet, сообщает, что «если клиент благополучный, банк может его рассмотреть за 3 - 5 дней, а если необходимо запросить дополнительные документы, этот процесс может затянуться. Все зависит от клиента. После предоставления документов необходимо еще 3 - 5 дней на их рассмотрение. Ограничений по срокам нет, но если документы предоставлены вовремя, то и задержек не будет. Если речь идет о юридических лицах (заемщик имеет свой бизнес), то срок рассмотрения заявки составит в среднем две недели».
Антон Рябов, начальник управления розничного кредитования банка «Возрождение», сообщает, что срок принятия решения по кредиту в банке «Возрождение» занимает шесть рабочих часов с момента предоставления полного пакета документов, при этом по заявкам на стандартные потребительские кредиты решение может приниматься в течение 30 минут. Положительное решение зависит от нескольких факторов,: вида кредитного продукта, суммы запрашиваемого кредита, наличия у потенциального заемщика клиентской истории в Банке. А отказать банк может, даже если заявленный доход соответствует сумме запрашиваемого кредита, из-за негативной кредитной истории, невозможности подтверждения факта занятости заемщика по месту работы, указанному в анкете, наличия негативной информации об организации-работодателе, например, сведений о начале процедуры банкротства.
После того как банк одобрит кредит, он подпишет с вами кредитный договор. А затем вы можете приступать непосредственно к покупке квартиры.

Источник: Собственник

Новая квартира – значимое событие в жизни каждого. Но современные цены на рынке недвижимости делают эту покупку возможной для многих лишь с привлечением кредитных денег. А жить с ипотекой не так-то и просто.
Быть должником банку весьма обременительно, тем более что ипотечный кредит – сумма немаленькая. Однако в любом случае это было ваше решение, которое принималось обдуманно, когда все расчеты были не только сделаны, но и десятки раз перепроверены. Однако есть определенные аспекты, которые вы должны помнить и учитывать.
Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», обращает внимание, что любой кредит стоит на трех китах: возвратности, срочности и платности.
С первым пунктом всегда все понятно: кредит необходимо возвращать. Под срочностью же подразумевается, что погашение должно происходить в сроки, предусмотренные графиком платежей. «Обязательно надо помнить, что на вашем счете, с которого происходит списание, деньги должны появиться заранее, то есть не в день списания и не позже, а минимум за 1-2 дня – это избавит вас от лишних звонков, уведомлений и главное - от штрафов, пеней и порчи кредитной истории. Помните, что три просрочки – даже по 2-3 дня - это повод для досрочного взыскания долга», – советует эксперт.
Кроме всего этого, кредиты платны, то есть эта услуга стоит денег. Платность зависит от ставки и срока, на которые был взят кредит. Мария Литинецкая рассказывает: «Люди, берущие ипотеку, делятся на две группы. Первая – те, кто старались максимально снизить свой ежемесячный платеж за счет увеличения срока, чтобы иметь больше свободы в распоряжении своим семейным бюджетом. Вторая – те, кто, наоборот, брал кредит с расчётом под максимальный платеж в максимально короткий срок. Обычно банки не одобряют платежи, превышающие 50 % от семейного бюджета, но в период роста рынка бывало всякое: многие шли на поводу у людей, уверенных в росте своих доходов, и выдавали кредиты, оставляя «на жизнь» до 40 % от доходов. Общим у этих двух групп является желание погасить кредит досрочно, чтобы не переплачивать проценты, полностью или частично. Такой уж менталитет у наших соотечественников: их тяготит обременение, в отличие от американцев, которые живут в заложенных домах, перекредитовываются и платят за них по 20 и более лет».
Если доход позволяет платить больше
В ипотечных договорах, заключенных до 2012 года, как правило, были предусмотрены ограничения досрочного погашения – по суммам и срокам. В одних случаях досрочное погашение можно делать в любой момент, в других – только в дату списания задолженности и по предварительному заявлению. Были также ограничения по минимальным суммам – от 10 000 до 200 000 рублей. После 2012 года такой порядок был изменен. Произошло это, главным образом, под давлением Роспотребнадзора . Теперь этих ограничений нет. Однако генеральный директор «Метриум Групп» обращает внимание, что совершенно не обязательно стараться каждый месяц переплачивать сумму платежа на две или даже пятнадцать тысяч рублей. Ваш график от этого не улучшиться. «Важно понимать, что досрочное погашение влияет не только на график платежей, который подлежит пересчету и обязательному уведомлению клиента, но и на график страховых выплат. За этим следует получение нового графика по кредиту, заключение дополнительного соглашения к договору страхования. В итоге, ежемесячное перечисление незначительных сумм вызовет больше лишних движений, чем выгоды». Чтобы этого избежать, лучше открыть отдельный счет, куда и вносить ежемесячно небольшие суммы денег. А вот после того, когда на этом дополнительном счете будет лежать сумма, равная 2-3 ежемесячным платежам, можно делать досрочное погашение. Такой платеж существенно повлияет на график погашения. Обычно такие действия сокращают срок кредита, если же вы хотите уменьшить ежемесячную сумму, то необходимо оговаривать это с банком.
Мария Литинецкая также напоминает, что необходимо ежегодно оплачивать и страховые платежи, про которые многие забывают. «Просрочка такого платежа более, чем на 30 дней влечет расторжение договора страхования. А отсутствие такого договора – повод для банка потребовать досрочного возврата долга».
Если ипотечные платежи стали неподъемными
В жизни бывают разные ситуации. А уж за столь длительный срок, на который берется ипотека, произойти может всякое. Ваш семейный доход может снизиться, и здесь важно правильно оценить ситуацию. Необходимо понять, изменятся ли обстоятельства через несколько месяцев или таких перспектив на ближайшее время у вашей семьи нет.
Если уменьшение бюджета явление краткосрочное, то можно взять деньги в долг. А вот если твердой уверенности в том, что все будет хорошо в ближайшие три месяца, нет, то необходимо обратиться за помощью в банк. «В период кризиса 2008-2010 гг. было создано Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), оно помогло очень многим семьям, не допустив выселения из залоговых квартир. Вместе с тем, появились стандарты реструктуризации кредитов и в самих банках. Самое простое и очевидное предложение в этих случаях – это увеличение срока кредитования и снижение платежа. Иногда могут предоставить отсрочку в погашении основного долга, но этот способ хорош, когда кредит успел «пожить» какое-то время и соотношение - основной долг/проценты - изменилось в пользу основного долга. Могут быть и другие индивидуальные варианты реструктуризации»,– объясняет Мария Литинецкая.
Полное погашение долга
Если же в вашей жизни настал долгожданный момент, и вы готовы полностью погасить ипотеку, то также надо учесть некоторые нюансы. В некоторых банках кредитным договором предусмотрено полное погашение в любой момент. Если это ваш вариант, то вам необходимо запросить у банка полный расчет по остатку долга и начисленным процентам на конкретную дату и обеспечить наличие необходимой суммы на счете. А есть банки, где в договоре прописано, что полное погашение долга возможно лишь в дату списания по графику. И здесь уже придется ждать этой даты и платить проценты за дни ожидания. Но в любом случае у вас на руках должен остаться документ от банка о полном расчете и погашении кредита!
Рассчитаться с банком – событие, но не стоит на этом расслабляться. Необходимо снять с квартиры обременение. Ведь по документам она находится в залоге у банка, а снятие это не происходит автоматически. Иногда, спустя годы, люди с удивлением обнаруживают, что не могут продать квартиру, так как она находится под залогом. Для этого необходимо получить от кредитора заявление на погашение ипотеки, закладную, найти время и обратится в регистрационный орган с этим заявлением. После этих процедур вы должны стать самым счастливым обладателем «чистого» свидетельства о собственности.

Источник: RB.ru

Иногда выбор между этими двумя категориями может существенно повлиять и на величину выдаваемого кредита, и на особенности погашения.
Когда речь идет о больших суммах кредита, банк может потребовать от заемщика привлечения созаемщиков или поручителей. Эти понятия в какой-то мере схожи: и те, и другие несут вместе с заемщиком солидарную ответственность по кредиту, то есть выступают гарантом его успешного погашения. Но все-таки между ними есть существенная разница - причем как в правах, так и в обязанностях. По словам специалистов ГК "МИЦ", иногда выбор между этими двумя категориями может существенно повлиять и на величину выдаваемого кредита, и на особенности погашения.
Начать следует с определений. Поручитель - это человек, обязующийся в случае дефолта заемщика погасить ипотечный кредит. Можно сказать, что это заемщик-дублер. Как правило, банк требует его привлечения в двух случаях: во-первых, если доходов заемщика недостаточно для получения определенной суммы, а, во-вторых, при небольшом стаже на последнем месте работы. Так как поручителем может выступать не только физическое, но и юридическое лицо, то зачастую им становится фирма-работодатель заемщика. Это также дает дополнительную гарантию, что клиент не лишится источника дохода, поэтому при таком поручителе сумма кредита может быть гораздо выше.
Есть два типа ответственности, которую может взять на себя поручитель: солидарная (полная) и субсидарная (частичная). Самой распространенной в банковской среде является солидарная ответственность, когда банк обращается к поручителю после первой же просрочки платежа. При субсидарной ответственности требования по погашению кредита можно предъявить лишь после того, как будет доказана неплатежеспособность заемщика.
Если же заемщик действительно оказался в такой непростой ситуации, что выплачивать кредит он уже не в состоянии, то именно поручитель по закону обязан полностью выплатить банку сумму кредита и компенсировать расходы, связанные с взысканием долга. При этом никакими правами на покупаемый по ипотеке объект недвижимости он не обладает. Однако после выплаты всей суммы к поручителю переходят все права кредитора, и он может через суд потребовать от заемщика возмещения убытков.
В отличие от поручителя созаемщик выступает равноправным участником кредитной операции, то есть имеет все те же права и обязанности, что и заемщик. Как правило, созаемщика привлекают в том случае, если для получения кредита клиенту не хватает собственного дохода.
"Чаще всего в роли созаемщика выступает супруг или супруга клиента, - поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "МИЦ" Константин Шибецкий. - В этом случае он также проходит процедуру андеррайтинга и его доход учитывается при определении суммы кредита. Даже если собственного дохода заемщика вполне достаточно, банк все равно старается привязать к кредиту всю супружескую пару, сделав её второго участника поручителем".
Как правило, для получения ипотечного кредита допускается до пяти созаемщиков. Каждый из них пропорционально своим доходам увеличивает сумму кредита. Если основной заемщик оказывается не в состоянии выплачивать кредит, то эта обязанность переходит на созаемщиков.
Если же по ипотечному кредиту одновременно есть и поручитель и созаемщик, то при невозврате долга обязанность по его оплате ложится сначала на созаемщиков, и лишь потом - на поручителей.