Рынок строительства.
В последние несколько лет власти существенно ужесточили правила привлечения средств граждан в долевое строительство. Однако, несмотря на появление новой нормативной базы, регулирующей вопросы долевого инвестирования, вложения в строящееся жилье остаются крайне рискованными: особенно в период экономической нестабильности. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») проанализировал наиболее распространенные причины конфликтов в сфере долевого строительства, которые приводят к срыву сроков сдачи жилья или замораживанию проектов.
Риск №1: коллапс из-за ареста счетов застройщика
В последнее время в судах резко возросло количество исков застройщикам со стороны из контрагентов и банков. При этом примерно в 70% случаев арбитражные суды накладывают аресты на счета девелоперов, либо на их имущество и земельные активы. «Если сумма средств, заблокированная на счете подрядчика по решению суда, оказывается значительной, то операционная деятельность компании парализуется, а работа на стройплощадках приостанавливается»,   Кроме того, по словам юриста, возросло количество исков к застройщикам со стороны местных администраций: власти стали активно требовать погашения задолженности за арендованные девелоперами земельные участки. При этом зачастую речь идет о суммах в десятки миллионов рублей. 
Риск №2: отставка мэра или чиновников строительного блока
Строительный бизнес построен на получении доступа к земельному ресурсу, которым, в свою очередь, распоряжаются местные власти. Нередко отставки чиновников, принимающих ключевые решения о реализации строительных проектов, а также мэров городов, сопровождаются переделом строительного рынка. Чтобы создать благоприятные условия для аффилированных структур новые руководители стройкомплекса аннулируют прежние договоренности, отказываются продлевать разрешения на строительство или решать вопросы обеспечения строящегося жилья социальной и инженерной инфраструктурой, требуют увеличения муниципальной доли в новостройках, либо возлагают на застройщиков дополнительные обременения. «Развитие событий по такому сценарию почти всегда заканчивается замораживанием строительных проектов с последующей заменой сторон в инвестиционном контракте, Дольщики втягиваются в сложные юридические процедуры, связанные с взаимозачетом обязательств, уступками прав требований. Новые застройщики начинают требовать доплат, ссылаясь на то, что средства, собранные на строительство, были расхищены предшественниками. Такая чехарда приводит к срыву сроков строительства на 1,5-2 года и увеличению строительной сметы на 15-20%».
Риск №3: нецелевое использование средств
Примерно треть конфликтов, связанных с долевым инвестированием, вызвана растратами собранных с дольщиков денег. Несмотря на установленные законом ограничения, строительные организации активно используют привлеченное долевое финансирование на посторонние нужды. «Недавно жертвами финансовых манипуляций стали более тридцати волгоградских дольщиков, - рассказывает Олег Сухов. - Застройщик собрал с граждан около 40 млн рублей на строительство малоэтажного комплекса, залил фундамент и объявил, что деньги закончились. Кроме того выяснилось, что на выделенную под строительство землю обращено взыскание и участок выставлен на торги».
Риск №4: недобросовестность подрядчиков
К фатальным последствиям могут привести проблемы, связанные с недобросовестностью привлеченных застройщиком подрядчиков. Как правило, компании работают по предоплате - выплаченные авансом средства могут быть растрачены нецелевым образом. Подобные финансовые махинации приводят к возникновению дыры в бюджете на строительство и замораживанию работ на стройплощадке, а процесс смены подрядчика обычно растягивается на несколько месяцев. Кроме того, конфликты застройщиков и строителей нередко сопровождаются спорами о принадлежности жилых помещений, переданных подрядчикам по бартерной схеме.
Риск №5: Строительство может быть признано незаконным
Этот риск наиболее актуален для долевых инвесторов в строительство малоэтажного жилья. Количество судебных дел о сносе многоквартирных жилых комплексов, построенных на участках, выделенных под строительство индивидуальных коттеджей, уже измеряется сотнями. Одно из последних громких дел - снос малоэтажного жилого комплекса в Люберецком районе Московской области, в результате квартир лишились 33 дольщика.

Рынок строительства.
Главные требования к технологии строительства зданий в деловых центрах -
высокая скорость возведения, компактность стройплощадки, снижение уровня
шума и минимальное количество строительного мусора. Этим требованиям
отвечает технология строительства на стальном каркасе, к таким выводам
пришли эксперты Ассоциация Развития Стального Строительства,
проанализировав мировую практику строительства деловых центров.
При прочих равных, для возведения дома с использованием
металлоконструкций потребуется в 2 раза меньше рабочих, чем при
использовании железобетона. За счет отсутствия <<мокрых>> процессов,
связанных с твердением бетона, время возведения здания сокращается. Сам
процесс строительства скорее напоминает сборку изготовленных заранее
элементов, что позволяет избежать лишнего шума и мусора. Кроме того,
существенно меньше размер колонн, что дает больше света в помещениях,
более свободную планировку, высвобождает дополнительные площади.
Стальная колонна в диаметре не более 0,8-1 м, тогда как бетонная может
быть до 2,5 м.
<<Сити - это всегда лицо города, поэтому большое внимание уделяется
архитектуре. В этом отношении стальной каркас дает полную свободу
архитекторам и проектировщикам>>, - говорит Дмитрий Еремеев, генеральный
директор АРСС. - <<Еще одна причина активного использования стального
каркаса в бизнес-центрах - хорошие экономические показатели при высотном
строительстве>>. Стальной каркас примерно в 2-3 раза легче бетонного, что
снижает материалоемкость фундамента.

Лондон, Великобритания
В Лондонском Сити на стальном каркасе построены: St Mary Axe (2003),
Broadgate Tower (2008), Heron Tower (2011). А с использованием
композитной технологии (металлоконструкции и бетон): Willis Building
(2007). Благодаря <<гибкости>> технологии стального каркаса, построенные в
разные года здания удалось органично <<объединить>> в один деловой центр.
Яркий пример умелого использования строительства на стальном каркасе в
центре города - это торговый центр One New Change в Лондоне, построенный
в непосредственной близости от собора Святого Павла. Стальной каркас
позволил органично архитектурно <<вписать>> новый ТЦ в плотную
существующую застройку, а в период строительства не создавать для
горожан значительных неудобств, например, из-за огораживания больших
площадок или сильного шума. Рис. справа: St Mary Axe, источник ARUP

Нью-Йорк, США
Нью-Йорк невозможно представить без привычных шпилей Empire State
Building и Chrysler Building. Оба здания построены еще в 30-е годы
прошлого века, но благодаря выбранной технологии строительства с
использованием стальных конструкций, до сих пор находятся в отличном
состоянии.
Олицетворением деловой жизни Нью-Йорка и еще одним примером стального
строиельства также можно считать Всемирный мировой центр (World
Financial Centre), строительство всех 4 его корпусов велось в 80-х гг.
прошлого века. В Нью-Йорке есть и более поздние постройки на стальном
каркасе: New York Times Tower, завершенная в 2007 году. Рис. справа:
World Financial Centre, источник CTBUH

Москва, Россия
Московский международный деловой центр <<Москва-Сити>> также включает две
башни, построенные с использованием металлоконструкций: <<Стальная
вершина>> (бывш. Евразия) и <<Башня на набережной>>.
В башне <<ОКО>> металлический каркас применяется в здании ресторана,
которое примет форму шестигранного кристалла. Создать подобную
архитектуру из бетона - сложно и неоправданно дорого. В башнях
<<Федерация>> стальные конструкции использованы в уровне аутригерных
этажей в виде огромных ферм для повышения жесткости здания.
Также на стальном каркасе возведен первый советский бизнес-центр - Центр
Международной Торговли (1980 г.). Все стальные конструкции для зданий
были привезены из США, что доказывает хорошую мобильность <<стальных
технологий>>, которую можно использовать для строительства даже в
отдаленных регионах.
Рис. справа: Стальная вершина, источник CTBUH

Чикаго, Америка
В Чикаго, американском мегаполисе со стремительной историей, строители
ценили такое свойство зданий на стальном каркасе, как возможность
перестройки, если у него появится новый функционал. Поэтому изначально
город строился именно с использованием металлоконструкций.
Деловой центр Чикаго невозможно представить без следующих зданий,
построенных на стальном каркасе: Willis Tower (1974 г.), Aon Center
(1973 г.), John Hancock Center (1969 г.).
Композитные технологии - сталежелезобетон - использовались при создании
многофункционального комплекса 900 North Michigan Avenue, построенного в
1989.
Рис. справа: 900 North Michigan Avenue, источник CTBUH

Гонконг, Китай
В 90-х гг. прошлого века в Гонконге появились выразительные по своей
архитектуре бизнес-центры на стальном каркасе: The Center (1998 г.),
Cheung Kong Centre (1999 г.).
В дальнейшем предпочтение отдавалось композитной технологии, которая
нашла отражение в Two International Finance Centre (2003 г.),
International Commerce Centre (2010 г.). Рис. справа: The Center,
источник CTBUH
Подобная тенденция - использование композитных, сталежелезобетонных
технологий наблюдается в строительной индустрии на территории
<<континентального>> Китая (Гуанчжоу, Нанкин, Пекин, Шанхай), в Сингапуре,
ОАЭ, Катаре, Израиле, Панаме и других странах.

Рынок строительства.

Договор подряда на строительство является одним из наиболее проблемных в составлении и реализации. Осуществление работ «под ключ» вызывает необходимость отражать в его тексте условия о поставке, перевозке и хранении материалов и комплектующих. Кроме того, в ходе проведения строительных работ могут поменяться условия их выполнения, а также цены на используемые материалы. Часто возникает необходимость скорректировать состав и объем работ. Все эти многочисленные особенности не всегда можно предусмотреть на этапе заключения соглашения. О нюансах, которые необходимо знать при оформлении договора подряда на строительство дома, рассказывает адвокат Олега Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».
Несогласование существенных условий
Согласно нормам действующего законодательства договор является заключенным, если его стороны в надлежащей форме закрепили соглашение по всем его существенным условиям. При несогласовании даже одного из них договор будет являться незаключенным. К их числу относятся: предмет; начальный и конечный сроки осуществления работ; цена договора; прочие условия, по которым по требованию любой из сторон обязательно должно быть достигнуто соглашение.
Так, если в соглашении отсутствует, к примеру, условие о сроке, договор будет считаться незаключенным. Однако даже несмотря на это, если результаты произведенных работ заказчиком будут приняты и подтверждены двухсторонними актами и справками о стоимости, но при этом заказчик от оплаты будет уклоняться, суд в споре может встать на сторону подрядчика. То же касается и иных существенных условий.
Вывод: признание договора строительного подряда недействительной или незаключенной сделкой не будет являться безусловным основанием для того, чтобы не оплачивать работу. И все же таких ситуаций лучше не допускать. Проверять наличие всех существенных условий в договоре необходимо в первую очередь.
Отсутствие сметы и технической документации
Главной обязанностью подрядчика является осуществление строительства и связанных с ним работ в соответствии с утвержденной сторонами технической документацией. При этом объем, содержание работ и предъявляемые к ним требования должны строго соблюдаться. Не менее важным считается и такой сопутствующий документ, как смета, определяющая стоимость работ. Если стороны не составят либо не согласуют указанную документацию, последствия могут быть весьма серьезными, и перспективы спора невозможно предсказать однозначно. Судебная практика в таких случаях двойственна. В ряде ситуаций судьи приходят к заключению, что совокупность существенных моментов не дает оснований считать договор незаключенным. Так в одном из дел заказчик был ознакомлен с типовым образцом предполагаемого к возведению объекта и принял итоговый результат работ по акту. При таких обстоятельствах суд счел отсутствие техдокументации вполне допустимым. В других случаях судьи приходят к совершенно противоположным выводам. Смета и техническая документация, по их мнению, являются существенными для сторон, и их отсутствие свидетельствует о незаключенности договора, так как надлежащим образом не определены виды, наименования и объем подлежащих выполнению работ. Предугадать, как тот или иной суд отнесется к сложившейся между сторонами ситуации в отсутствие технической документации, невозможно.
Вывод: допуская описанную оплошность, подрядчик отдает получение оплаты за работу на волю случая.
Исполнение и оплата внесметных работ, прямо относящихся к предмету договора
Данная проблема, несмотря на детальную регламентацию отношений подряда, является наиболее актуальной в рамках строительства. Предвидеть еще до начала работ полный комплекс действий, необходимых для достижения указанного в договоре результата, на практике весьма проблематично. Даже если подрядчик выполнил работы в соответствии с «типовым» проектом, в силу климатических либо иных особенностей могут потребоваться корректировки. По смыслу норм права дополнительными являются работы, необходимость в которых проявляется уже в ходе осуществления строительных работ и без проведения которых продолжение строительства не представляется возможным.
Исполнитель, обнаруживший обязательность доработок и увеличения в связи с этим сметной стоимости строительства, должен известить об этом заказчика. Не получив ответа на такое извещение в десятидневный срок, если закон или договор не предписывают иного, подрядчик вынужден приостановить стройку с отнесением убытков по причине простоя на счет виновного в этом заказчика. Анализ судебной практики показывает, что согласование дополнительных работ с заказчиком является необходимой предпосылкой для их последующей оплаты. Это в своем роде определенная защита заказчиков от недобросовестных подрядчиков, пытающихся необоснованно раздуть стоимость договора.
При соблюдении процедуры извещения заказчика и получении его одобрения на проведение и финансирование внесметных работ подрядчик обязан приступить к их выполнению. Тут возможны два варианта развития событий. На не учтенный ранее объем работ стороны могут заключить дополнительное соглашение. В таком случае в тексте соглашения и приложениях к нему отражаются необходимые сведения и параметры. Либо производство работ осуществляется по письму-разрешению заказчика. Выявить дополнительные работы при таких обстоятельствах на практике можно будет путем сопоставления их перечня согласно смете с аналогичной информацией в актах выполненных работ.
Если же цена договора является фиксированной, ни одна из сторон не вправе требовать ее пересмотра, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или затрат.
Вывод: фиксированную цену договора изменить невозможно. В остальных случаях, при условии соблюдения процедур согласования и оформления работ, оплата подрядчиком будет получена.

Рынок недвижимости.
Новостройки в комфорт-классе с начала 2015 года подорожали на 5% и 2%, в сегменте «премиум» -  на 3% и 14% в Москве и Подмосковье соответственно. Это объясняется повышением стадии строительной готовности текущих проектов и выходом новых объектов по еще более высокой цене, рассказали в ОПИН. Новостройки класса «эконом» в Москве за первый квартал 2015 года не демонстрировали положительной ценовой динамики в связи с выходом большого объема «недорогих» квадратных метров в этом сегменте преимущественно за МКАД, а в Подмосковье, наоборот, эконом-класс за аналогичный период показал рост цен 7%.
     Подводя итоги первого квартала на рынке недвижимости Московского региона, в ОПИН пришли к выводу, что пессимистичные прогнозы по первому кварталу не оправдались: цены в новостройках преимущественно росли, а сокращение объема сделок было не столь существенным и скорее объяснялось «дорогой ипотекой». Уже в марте покупательский интерес начал набирать обороты: люди снова активно интересовались покупкой новостроек, а государство простимулировало ипотечный сектор, субсидировав процентную ставку до значения 12% (что позволило некоторым банкам установить даже более низкие значения) - еще более привлекательному, чем год назад. Это в совокупности с акциями застройщиков увеличит спрос на 15%-20% уже в ближайшей перспективе.
Преимущественно покупательский интерес, около 80%, на рынке новостроек концентрируется в новостройках комфорт-класса Подмосковья.

При этом, учитывая сокращение только за февраль объема предложения новостроек класса «премиум» в Подмосковье на 35%, можно говорить об интересе и к проектам высокого класса в новых сегментах. Их доля на рынке совсем не велика - около 2%, но тем не менее такой формат заслужил внимание современных покупателей и будет активно развиваться параллельно с улучшением экономической ситуации.

«В первом квартале рынок недвижимости доказал, что формат проектов качественно поменялся после событий 2008 года: квартиры реализуются по 214-ФЗ, который защищает права дольщиков, развиваются проекты комфорт-класса (которые пользуются наибольшим спросом) и новые сегменты, строятся объекты социальной, рекреационной и спортивной инфраструктуры», - рассказывает Руководитель Аналитического центра ОПИН Денис Бобков.