Рынок строительства.
Главные требования к технологии строительства зданий в деловых центрах -
высокая скорость возведения, компактность стройплощадки, снижение уровня
шума и минимальное количество строительного мусора. Этим требованиям
отвечает технология строительства на стальном каркасе, к таким выводам
пришли эксперты Ассоциация Развития Стального Строительства,
проанализировав мировую практику строительства деловых центров.
При прочих равных, для возведения дома с использованием
металлоконструкций потребуется в 2 раза меньше рабочих, чем при
использовании железобетона. За счет отсутствия <<мокрых>> процессов,
связанных с твердением бетона, время возведения здания сокращается. Сам
процесс строительства скорее напоминает сборку изготовленных заранее
элементов, что позволяет избежать лишнего шума и мусора. Кроме того,
существенно меньше размер колонн, что дает больше света в помещениях,
более свободную планировку, высвобождает дополнительные площади.
Стальная колонна в диаметре не более 0,8-1 м, тогда как бетонная может
быть до 2,5 м.
<<Сити - это всегда лицо города, поэтому большое внимание уделяется
архитектуре. В этом отношении стальной каркас дает полную свободу
архитекторам и проектировщикам>>, - говорит Дмитрий Еремеев, генеральный
директор АРСС. - <<Еще одна причина активного использования стального
каркаса в бизнес-центрах - хорошие экономические показатели при высотном
строительстве>>. Стальной каркас примерно в 2-3 раза легче бетонного, что
снижает материалоемкость фундамента.

Лондон, Великобритания
В Лондонском Сити на стальном каркасе построены: St Mary Axe (2003),
Broadgate Tower (2008), Heron Tower (2011). А с использованием
композитной технологии (металлоконструкции и бетон): Willis Building
(2007). Благодаря <<гибкости>> технологии стального каркаса, построенные в
разные года здания удалось органично <<объединить>> в один деловой центр.
Яркий пример умелого использования строительства на стальном каркасе в
центре города - это торговый центр One New Change в Лондоне, построенный
в непосредственной близости от собора Святого Павла. Стальной каркас
позволил органично архитектурно <<вписать>> новый ТЦ в плотную
существующую застройку, а в период строительства не создавать для
горожан значительных неудобств, например, из-за огораживания больших
площадок или сильного шума. Рис. справа: St Mary Axe, источник ARUP

Нью-Йорк, США
Нью-Йорк невозможно представить без привычных шпилей Empire State
Building и Chrysler Building. Оба здания построены еще в 30-е годы
прошлого века, но благодаря выбранной технологии строительства с
использованием стальных конструкций, до сих пор находятся в отличном
состоянии.
Олицетворением деловой жизни Нью-Йорка и еще одним примером стального
строиельства также можно считать Всемирный мировой центр (World
Financial Centre), строительство всех 4 его корпусов велось в 80-х гг.
прошлого века. В Нью-Йорке есть и более поздние постройки на стальном
каркасе: New York Times Tower, завершенная в 2007 году. Рис. справа:
World Financial Centre, источник CTBUH

Москва, Россия
Московский международный деловой центр <<Москва-Сити>> также включает две
башни, построенные с использованием металлоконструкций: <<Стальная
вершина>> (бывш. Евразия) и <<Башня на набережной>>.
В башне <<ОКО>> металлический каркас применяется в здании ресторана,
которое примет форму шестигранного кристалла. Создать подобную
архитектуру из бетона - сложно и неоправданно дорого. В башнях
<<Федерация>> стальные конструкции использованы в уровне аутригерных
этажей в виде огромных ферм для повышения жесткости здания.
Также на стальном каркасе возведен первый советский бизнес-центр - Центр
Международной Торговли (1980 г.). Все стальные конструкции для зданий
были привезены из США, что доказывает хорошую мобильность <<стальных
технологий>>, которую можно использовать для строительства даже в
отдаленных регионах.
Рис. справа: Стальная вершина, источник CTBUH

Чикаго, Америка
В Чикаго, американском мегаполисе со стремительной историей, строители
ценили такое свойство зданий на стальном каркасе, как возможность
перестройки, если у него появится новый функционал. Поэтому изначально
город строился именно с использованием металлоконструкций.
Деловой центр Чикаго невозможно представить без следующих зданий,
построенных на стальном каркасе: Willis Tower (1974 г.), Aon Center
(1973 г.), John Hancock Center (1969 г.).
Композитные технологии - сталежелезобетон - использовались при создании
многофункционального комплекса 900 North Michigan Avenue, построенного в
1989.
Рис. справа: 900 North Michigan Avenue, источник CTBUH

Гонконг, Китай
В 90-х гг. прошлого века в Гонконге появились выразительные по своей
архитектуре бизнес-центры на стальном каркасе: The Center (1998 г.),
Cheung Kong Centre (1999 г.).
В дальнейшем предпочтение отдавалось композитной технологии, которая
нашла отражение в Two International Finance Centre (2003 г.),
International Commerce Centre (2010 г.). Рис. справа: The Center,
источник CTBUH
Подобная тенденция - использование композитных, сталежелезобетонных
технологий наблюдается в строительной индустрии на территории
<<континентального>> Китая (Гуанчжоу, Нанкин, Пекин, Шанхай), в Сингапуре,
ОАЭ, Катаре, Израиле, Панаме и других странах.

Рынок недвижимости.
Несмотря на увеличение объемов жилищного строительства и обострение конкуренции, на рынке недвижимости процветают многочисленные схемы открытого и завуалированного обмана покупателей квартир. О наиболее распространенных из них рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».
Обман №1. Продажа квартиры без обещанной инфраструктуры
Почти все застройщики нарушают розданные дольщикам инфраструктурные обещания - зачастую предусмотренные проектами бесплатные школы и детские сады оказываются коммерческими учреждениями, либо вообще остаются лишь на бумаге. «Факт предоставления ложной информации об инфраструктурной начинке проектов жилищного строительства можно зафиксировать и доказать. Однако добиться создания обещанных инфраструктурных объектов гораздо сложнее. Чаще всего застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, идут навстречу покупателям жилья в том случае, если существенно нарушены санитарные нормы и технические регламенты».
Обман №2. Наличные взаиморасчеты
Некоторые застройщики заманивают покупателей скидками в размере от 5 до 15% от общей стоимости квартиры, которые предоставляются при условии единовременной полной оплаты жилья наличными в кассу компании. «Проблема состоит в том, что чаще всего деньги не доходят до кассы - застройщики просто раздают их "в черную" привлеченным для выполнения строительных работ гастарбайтерам, а также в виде взяток чиновникам. Наличный формат взаиморасчетов при покупке жилья опасен тем, что дольщик, в случае какого-либо конфликта с застройщиком или остановки строительства, не сможет взыскать полную стоимость своей квартиры. В случае возникновения проблем выданные покупателям неизвестно кем подписанные приходные ордеры будут приравнены к филькиной грамоте. Соглашаться на такую схему расчетов возможно только в крайних случаях при условии выдачи фискальных документов - приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов. К слову, эти бумаги могут потребоваться для получения налоговых вычетов», - напоминает адвокат Олег Сухов.
Обман №3. Отсутствие звукоизоляции в новостройках
В последнее время застройщики, в погоне за максимальной прибылью, стали применять самые экономичные проектные и конструктивные решения. Например, использовать тонкие легкобетонные блоки и, тем самым, снижать толщину межквартирных стен. В результате стены не обеспечивают требований действующих нормативных актов в части звукоизоляции. В случае же утолщения стен изнутри уменьшается общая площадь квартир. По закону, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям. В противном случае покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке.
Обман №4. Некачественные материалы и отделка
Проблема низкого качества отделки квартир в новостройках - одна из самых наболевших. Чаще всего покупатели страдают от некачественно выполненных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, огромных щелей в оконных и балконных блоках, протекания сантехнических стояков, разгерметизации швов. Необходимо настойчиво требовать от застройщиков исправления недоделок, которые могут проявляться уже после подписания акт приема-передачи. Требования по устранению недостатков можно предъявлять в течение всего гарантийного срока, который по договорам долевого строительства составляет пять лет. Все обнаруженные дефекты следует фиксировать в письменной форме в присутствии свидетелей и, желательно, независимых экспертов.
Обман №5. Практически все застройщики задерживают строительство
Около 80% компаний, которые осуществляют строительство многоквартирных домов, срывают заявленные в договорах сроки строительства. Минимальная просрочка составляет от нескольких месяцев, а максимальная - до нескольких лет. Адвокат Олег Сухов напоминает, что согласно закону «Об участии в долевом строительстве», в случае нарушения срока передачи дольщику объекта строительства виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), а также возместить в полном объеме причиненные убытки, компенсировать моральный вред. Впрочем, не всегда дольщикам удается применить эту норму закона. Например, многие застройщики уходят от жестких санкций за срыв сроков строительства, используя схему продаж недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве.

Рынок недвижимости.

С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», кардинально меняющий условия работы со сведениями о правах на недвижимость в госреестре. Одно из нововведений — сокращение срока госрегистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных документов с пяти до трех рабочих дней, а в случае представления бумаг в форме электронных документов — до одного рабочего дня. О том, почему сокращение сроков регистрации прав на недвижимость до одного дня может оказаться подарком для мошенников, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова».
Системы электронного документооборота при регистрации сделок с недвижимостью внедрены во многих странах, в том числе и в соседних (например, в Казахстане). Теперь и россияне, совершающие сделки с недвижимостью, заплатив нотариальный тариф, получают возможность оформить права через Росреестр в минимально возможный срок. «Регистрация сделки за один день — теперь реальность. Круто!» — такие комментарии уже появились на специализированных форумах о недвижимости.
Однако при этом подобные нововведения, ставшие результатом масштабной лоббистской кампании по усилению роли нотариата, несут дополнительные риски для собственников недвижимости. Причиной возникновения таких рисков могут стать ошибки нотариусов либо взлом систем электронного документооборота мошенниками с целью оформления операций с квартирами без ведома их собственников.
По словам экспертов, система обмена информацией будет обеспечена надежной защитой. Однако история ошибок нотариусов, произошедших в последние годы и ставших причиной затяжных судебных разбирательств, заставляет усомниться в технологичности самих пользователей системы электронного документооборота — нотариусов. Зачастую причиной ошибок становится либо их халатность, либо неосведомленность о новеллах гражданского и земельного законодательства. Сделки, которые выходят за пределы типовых нотариальных договоров, нередко ставят нотариусов в тупик. О невысоком качестве оказания нотариальных услуг свидетельствуют и многочасовые очереди, которые в будни можно увидеть в большинстве нотариальных контор в крупных городах страны. Возникают оправданные сомнения в том, что при нынешнем уровне квалификации нотариусы смогут эффективно координировать свою деятельность с органами Росреестра (в ведомстве отточены собственные внутренние правила передачи и оформления документов, созданы электронные базы недвижимости).
«Самые неприятные последствия имеют нотариальные ошибки, связанные с определением дееспособности человека, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Эти проколы обходятся дорого. Нотариально заверенные сделки признаются недействительными из-за признания недееспособности одного из участников по иску заинтересованных лиц. Оплошности здесь возникают в первую очередь потому, что нотариусы определяют дееспособность по косвенным признакам, необоснованно полагаясь на интуицию, а не на медицинские показания, ведь информация о психическом здоровье клиентов им не доступна. В 2014 году в Коптевском районном суде г. Москвы рассматривалось дело по иску рентодателя, который не получил квартиру после смерти получательницы ренты, поскольку нотариально заверенный договор был оспорен наследницей — прежнюю владелицу квартиры сочли недееспособной. Взыскать компенсацию ни с нотариуса, ни со страховой компании, в которой была застрахована его гражданская ответственность, истцу не удалось».
Формально нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Гражданская ответственность нотариуса страхуется. Известны примеры взыскания с нотариусов ущерба, причиненного в результате их (не)профессиональной деятельности. Например, Преображенским районным судом Москвы были признаны законными требования по возмещению материального ущерба москвичке, которая из-за ошибки нотариуса потеряла приобретенную однокомнатную квартиру. Выяснилось, что жилье было приобретено у мошенников. Которым нотариус заверил свидетельство о праве на наследство на основании представленного поддельного свидетельства о рождении. Впоследствии сделка купли-продажи была оспорена наследниками. Сумма, эквивалентная стоимости квартиры, утраченной добросовестным приобретателем, взыскана судом как со страховой компании, в которой была застрахована гражданская ответственность нотариуса, так и с самого нотариуса.
Однако чаще жертвам нотариальных ошибок не удается добиться выплаты компенсаций. При недостаточности страхового покрытия либо отказе в страховом возмещении компенсировать вред за счет личного имущества нотариусов не всегда представляется возможным, так как ценные активы виновники предусмотрительно оформляют на родственников. «При таком раскладе становится актуальным вопрос усиления материальной ответственности нотариусов. Новым законом вносятся изменения в Основы законодательства РФ о нотариате, предполагающие уточнение требований к нотариусам и повышение их ответственности. Однако большинство нововведений запланировано на... 2016–2018 годы. В частности, к формированию компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты за счет отчислений нотариальных палат планируется приступить только в 2016 году, а компенсационные выплаты из него станут возможны только с 1 января 2018 года. Хотя было бы логичнее создавать систему гарантий параллельно процессу расширения полномочий нотариата», — считает адвокат Олег Сухов.

 

Московская мэрия продолжает расширять зону платной парковки в Москве — недавно в нее были включены более четырехсот улиц внутри Третьего транспортного кольца. В «платный диаметр» вошли удаленные от центра районы — Беговой, Хорошевский, Аэропорт, Савеловский, Марьина Роща, Южнопортовый. В 2015 году платная парковка может появиться и на других московских улицах. О том, как это нововведение может отразиться на рынке арендного жилья, рассказывает финансовый консультант агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», адвокат Олег Сухов.
В 2015 году собственники жилья, которое оказалось в зоне платной парковки, столкнутся с увеличением операционных расходов. Ведь теперь для получения резидентского разрешения на автомобили арендаторов им придется предъявить властям договор аренды, а также оформить жильцам временную регистрацию на срок более 1 года. То есть ради обеспечения «парковочной» опции арендодателям придется выходить из тени и подписывать официальные договоры аренды. А значит, легализовать рентный доход и платить государству 13-процентный подоходный налог либо тратить деньги на покупку специального патента, стоимость которого дифференцируется в зависимости от площади и расположения объекта (от 30 тыс. до 600 тыс. руб. в год). Таким образом, затраты арендодателей могут вырасти минимум на 10–15 %.
Нет никаких сомнений в том, что возросшие «парковочные» издержки собственники недвижимости попытаются переложить на арендаторов жилья, пропорционально увеличив арендные ставки. Такие попытки уже предпринимаются. Однако волна роста цен может оказаться непродолжительной. «Защитной реакцией рынка является уже начавшееся изменение структуры и географии спроса на арендное жилье, — полагает адвокат, финансовый консультант Олег Сухов. — В январе многие арендаторы, планировавшие снять квартиру в ЦАО или внутри Третьего транспортного кольца, стали рассматривать другие районы города — с более доступными ценами и пока еще бесплатными парковками».
Первыми пакуют чемоданы семьи, имеющие более 2 автомобилей (в зоне платной парковки на одну квартиру выдается не более двух резидентных разрешений), а также граждане, которые пользуются служебными автомобилями (возможность оформления резидентных разрешений на такой транспорт попросту не предусмотрена новыми правилами платной парковки даже для собственников жилья). «В наиболее выгодном положении оказались собственники квартир, которые сдают жилье вместе с машиноместами, расположенными в огороженных шлагбаумами дворах. Именно такие варианты в преддверии новогодних праздников пользовались повышенным спросом и останутся ликвидными даже в случае повышения цен. Однако их доля в общем объеме предложения не превышает 3–5 %», — резюмирует адвокат, финансовый консультант Олег Сухов.
 

Рынок недвижимости хотя и отдельный сегмент экономики, но неотделимый от нее. И все, что так или иначе влияло на российскую экономику в 2014 году, нашло свое отражение и в "квадратных метрах". Итак, вспоминаем!

Прощание с долларом

Ярким и волнительным событием 2014 года стали валютные колебания, которые не просто отразились на всех сегментах недвижимости, а прямо изменили рынок "до неузнаваемости". В случае с коммерческой недвижимостью они привели к появлению рублевых ставок аренды на офисы, торговые и складские площади. К тому же новым трендом на рынке коммерческой недвижимости стали вакантные площади, коих теперь становится все больше и больше, а соответственно уходит в прошлое рынок арендодателя. Арендаторы теперь опять вправе диктовать свои условия. К тому же, все больше девелоперов делают ставку на качество продукта, поскольку конкуренция растет как на дрожжах.

Жилая недвижимость тоже подверглась влиянию валютных колебаний. Падение курса рубля по отношению к доллару и евро вызвало всплеск спроса на квартиры весной и под конец года, и привело к повышению застройщиками цен на 15-20%.
За недвижимость надо платить

В этом году власти пересмотрели кадастровую оценку коммерческой недвижимости в Москве, что в итоге приведет к росту налоговой нагрузки владельцев объектов. По мнению экспертов, повышение налогов отчислений возможно в более чем два раза. Отдельно, по мнению специалистов, стоит отметить законодательные нововведения в сфере жилой недвижимости (переход на кадастровую оценку при налогообложении и увеличение с трех до пяти лет срока, по истечении которого квартиру можно продать, не выплачивая НДФЛ). Пока серьезного влияния на рынок этих новшеств не видно, впрочем, можно предположить, что молодым семьям, приобретающим первое, "стартовое", жилье теперь придется выбирать тщательнее, поскольку сменить жилье теперь можно будет не через три года, а через пять (либо расстаться с довольно существенной суммой налога). Кроме того, наверняка непросто придется инвесторам, которые приобрели несколько квартир. Бремя налоговой нагрузки для них тоже возрастет. Новое законодательство повлияло и на ритейл. Так запрет на парковку на популярных ранее "торговых" улицах, а также расширение зоны платной парковки до ТТК привело к снижению количества посетителей у операторов некоторых профилей. А запрет на курение в ресторанах и кафе вызвал в первые 3-4 месяца после введения ограничения отток клиентов. Правда, впоследствии ситуация несколько выровнялась - изменился портрет посетителя кафе, появились семейные обеды. Но на прежний уровень посещаемость заведений общепита вряд ли вернется.

Элитка получила нового покупателя

Событием уходящего 2014 года, безусловно, достойным внимания, можно назвать приход "украинского покупателя" на рынке жилой элитной недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья. Несколько действительно крупных сделок, превышающих бюджет $30 млн, прошли с участием граждан Украины в качестве покупателей. Однако ощутимого влияния на рынок эти сделки не оказали. Апартаменты узаконили

12 ноября власти Москвы запретили строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Эксперты говорят, что это привнесло некую ясность, поскольку проблемы с точным позиционированием данного сегмента на рынке появились не вчера. Уже год назад объем апартаментных комплексов занимал порядка 30% от первичного рынка "старой" Москвы, при этом никакой законодательной базы, которая должна была бы структурировать предложение, не было.

Олимпиада

В этом году состоялась Олимпиада в Сочи. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев рассказал СМИ, что на ее проведение было потрачено около $50 млрд, однако из них лишь порядка $6 млрд непосредственно касаются затрат на подготовку к играм. Остальные деньги пошли "на создание дорог, отелей, на железную дорогу, на решение очень сложных инфраструктурных проблем, которые копились десятилетиями". Таким образом, Сочи стал современным развитым регионом с качественной инженерной и рекреационной инфраструктурой. Теперь России есть где принять Формулу-1 и другие интересные мероприятия. Кроме того, россияне проявляют к построенной в Сочи недвижимости повышенный интерес (в свете последних экономических событий), как с точки зрения временного пребывания, так и покупки.

Повышение ключевой ставки

Важным событием, повлиявшим на рынок недвижимости в 2014 году, эксперты называют повышение Центробанком ключевой ставки. В 2014 году главный банк страны повышал ключевую ставку пять раз, в результате чего в конце декабря она достигла 17%. Что уже в этом году привело к сокращению рынка ипотечного кредитования, который, в зависимости от сегмента, формирует 40-60% сделок на первичном рынке жилья. Банки ужесточили требования к заемщикам и сократили количество выдаваемых кредитов. В этих условиях, по мнению экспертов, следующий год будет критичным для российской ипотеки.

По мнению адвоката и финансового консультанта инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», падение цен предложения является индикатором грядущего затоваривания вторичного рынка жилья.
Случившиеся на этой неделе скачки валютных курсов окончательно дестабилизировали рынок недвижимости. С начала года рубль обвалился к доллару на 54,97%. Многие покупатели, планировавшие вложить в покупку жилья доллары и евро, решили не спешить менять их на квадратные метры, воодушевившись стремительной динамикой валютных торгов.
Снижение числа желающих приобрести квартиры мгновенно ощутили продавцы квартир, так как количество звонков и просмотров резко сократилось. Более того, с середины ноября на вторичном рынке Москвы наметилось некоторое перенасыщение предложения. Возросли сроки экспозиции объектов — в среднем, на 30-40%. Все это указывает на то, что покупать жилье по сегодняшним ценам москвичи не готовы.
По мнению эксперта инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», в начале января на рынке можно ожидать настоящих новогодних распродаж. Цены на вторичное жилье могут снизиться еще на 10-15%. По итогам года реальная стоимость недвижимости (с поправкой на инфляцию и девальвацию) может превысить 50%. «Уже сейчас продать квартиру за деньги, ранее за нее заплаченные, практически невозможно. И слишком многое указывает на то, что надежды некоторых продавцов на возобновление роста рынка в начале 2015 года могут не оправдаться», — резюмирует финансовый консультант, адвокат Олег Сухов.

Столичный рынок недвижимости

 На московском рынке недвижимости началось снижение цен. По данным инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», инфляция и девальвация уже привели к коррекции реальной стоимости жилья примерно на 20-23%.
При расчете реальных цен на недвижимость необходимо учитывать такие факторы, как инфляционные показатели. С начала года инфляционный индекс составил 7-8%. Если раньше инфляционные потери покрывались опережающей динамикой роста цен на квартиры, то в этом году ситуация изменилась: в условиях стагнирующего рынка недвижимость пропорционально обесценилась. 
Фактическое падение цен оказалось еще более значительным. Реальные сделки стали осуществляться с 10-15% дисконтом. В условиях рублевой модели ценообразования, принятой на московском рынке жилья, многие продавцы квартир принялись демпинговать с тем, чтобы быстрее продать недвижимость и «переложиться» в быстрорастущую американскую или европейскую валюту.
«Так, по сравнению с январем текущего года рубль по отношению к доллару подешевел на 14 пунктов, т.е. чуть более, чем на 42% (33,18 р. на 13 января и 47, 39 р. на 17 ноября текущего года). В начале года мы рекомендовали одному из наших клиентов быстро продать инвестиционную квартиру с небольшим дисконтом за 8 млн рублей, и вложить вырученные средства в валюту. В результате бывший владелец недвижимости смог за 11 месяцев пассивно заработать почти 3,5 млн рублей. Сейчас он планирует продать валюту по текущему курсу примерно за 11,5 млн и приобрести квартиру существенно большей площади»
Впрочем,  многие инвесторы не спешат выходить из инвалюты и ожидают еще более существенной коррекции цен на недвижимость из-за дальнейшего ослабления рубля, отсутствия свободных денежных средств у населения, сокращения и ужесточения условий ипотечного кредитования. Более того, некоторые спекулянты прогнозируют волну распродаж дефолтной ипотечной недвижимости в случае существенного ухудшения экономической ситуации (около 90% всех сделок этой осенью осуществляется с привлечением ипотечных средств).
Экономическая неопределенность и отсутствие гарантий стабильности ближайшего будущего вынуждают в недавнем времени потенциальных покупателей занять пассивную позицию, сохраняя накопленные сбережения. Продавцы, наоборот, в отсутствие покупательского спроса, все активнее готовы двигаться в цене, выставляя все большее количество дешевеющих предложений. Однако и такая тенденция пока не оживляет интерес к недвижимости, что свидетельствует о ещё большем потенциальном ее снижении. «Рынок недвижимости итак был переоценен, теперь он ищет реальную свою стоимость, на которую уже начинает оказывать давление политика по ужесточению налогообложения  недвижимости, вводимая с января 2015 года. Проседание цен еще на 25% от текущего уровня в ближайшие два года – вполне реальный и оправданный сценарий», - резюмирует адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.

 

Столичный рынок недвижимости захлестнула волна мошенничества. Современные преступники изыскивают все более изощренные схемы отъема недвижимости, пользуясь и доверчивостью одиноких людей, и смертоносными ядами. Нередко преступники разрабатывают сложные многоступенчатые схемы завладения недвижимостью, вовлекая в них судей, нотариусов и сотрудников правоохранительных органов, которые за вознаграждение оформляют необходимые документы. Кроме этого, вступая в сговор с мошенниками, люди, наделенные определенной властью, приостанавливают расследование уголовных дел либо выносят решения, выгодные преступникам.
Поддельные завещания
Незаконный отъем недвижимости по поддельным документам — одна из самых распространенных мошеннических схем на квартирном рынке. Около 35 % судебных дел, основаны именно на незаконном отъеме квартир по поддельным завещаниям. Как уточняет адвокат Олег Сухов, жертвами подобных схем становятся родственники, проживающие за рубежом. Преступники в данном случае действуют по традиционному алгоритму: после смерти собственника недвижимости они с полным пакетом необходимых документов, в том числе с и поддельным, оформленным задним числом завещанием, по своей инициативе открывают наследственное дело. Разумеется, через нотариусов, которые готовы за взятку преступить закон и пренебречь профессиональным кодексом чести. В большинстве случаев истинные наследники начинают действовать слишком поздно, уже когда мошенники успели переоформить или перепродать недвижимость через подставное лицо.  Иски об оспаривании сомнительных завещаний поступают в российские суды с удручающей регулярностью, но только в исключительных случаях законным родственникам удается вернуть свое наследство. Сам адвокат уверен в том, что бороться с подобными мошенническими схемами нужно радикальными мерами. Например, введением электронного реестра завещаний, в который власти обязали бы нотариусов вносить записи об удостоверенных завещаниях, их отмене и открытии наследственных дел.
Любовь по расчету
Любовь и безоговорочное доверие партнеру также нередко оказываются основой для мошенничества с недвижимостью. Как правило, жертвами фиктивного брака становятся состоятельные мужчины, однако встречаются и обратные ситуации, когда дама с большим капиталом, очарованная прекрасным юношей, в одночасье теряет свои квадратные метры. Алгоритм всегда одинаков: влюбленный, располагая изрядными финансовыми возможностями, покупает квартиру, в которой намерен долго и счастливо жить со своей второй половинкой. Спустя непродолжительное время неземная любовь «внезапно» проходит, а милая и обаятельная девушка превращается в ведьму, претендующую на «свою» половину жилплощади. Как объясняет адвокат Олег Сухов, согласно семейному законодательству России муж и жена обладают равными правами на имущество, которое было приобретено в период брака. Остальные детали — на чьи средства была приобретена недвижимость, на кого она оформлена — при этом не имеют совершенного никакого значения. А нередко, очарованные мужья переоформляют квартиры на жен по брачным контрактам. В этом случае вернуть недвижимость супругу, осознавшему ошибку, практически невозможно.
Банальное отравление
Суровой прозой жизни становятся случаи отравления наследодателей и наследников. Недавно один из двух сыновей, желая получить наследство умирающего отца, подсыпал яд младшему брату. Или другой случай, рассказанный адвокатом Олегом Суховым: коварная женщина регистрировала браки с богатыми мужчинами в возрасте 50–60 лет, а через пару лет травила благоверных сильнодействующими ядами и получала по наследству дорогие квартиры и автомобили. При этом, по словам юристов, никто не знает, сколько наследодателей ежегодно погибает от рук наследников, поскольку для отравления используются трудно выявляемые ядовитые смеси, инициирующие банальные инфаркт или инсульт.
Фиктивные договоры займа
В 15 % случаев незаконный отъем недвижимости связан с применением схем, основанных на использовании фиктивных договоров займа. В данном случае преступники используют весьма сложный и многогранный алгоритм. После смерти богатого гражданина на пороге его квартиры появляются солидные люди в костюмах. Они представляются, в зависимости от конкретного случая, либо деловыми партнерами покойника, либо высокопоставленными чиновниками. Задача мошенников на первом этапе — произвести на родственников ошеломляющее впечатление, вызвать у них чувство страха и неуверенности. После этого преступники предъявляют законным наследникам фиктивные договоры займа на крупные суммы, обеспечением по которым является недвижимость, которой владел умерший. Затем «люди в костюмах» предлагают родственникам погасить долг, так как в противном случае им придется обратить взыскание на жилплощадь.
Опасное милосердие
Все чаще жертвами мошенников становятся одинокие пожилые люди, проживающие в просторных квартирах. Такие случаи уже не единичны — на них приходится около 10 % обращений. Аферисты, представляясь сотрудниками волонтерских благотворительных организаций, втираются в доверие к гражданам, которые обессилены, страдают психическими заболеваниями или алкоголизмом. Мошенники обманным путем подсовывают жертвам документы, позволяющие переоформить права на жилплощадь на подставных лиц. Когда переход прав легализован, стариков вывозят из города в глухие деревни и оставляют их в одиночестве, рассчитывая на скорую смерть. Для прикрытия подобных операций преступники активно используют договоры пожизненной ренты. «Зачастую участниками подобного криминального бизнеса являются работники и даже руководители домов престарелых и интернатов. Они подыскивают одиноких стариков, убеждают их переехать в дом престарелых, соглашаясь принять в счет оплаты за постоянную заботу, питание и проживание квартиру или иное имущество. Как только недвижимость оказывается в распоряжении мошенников, она сразу перепродается по цепочке подставных лиц. Когда старики узнают об этом, восстановить утраченный титул уже практически невозможно», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

Рынок недвижимости 

Спрос на новостройки комфорт-класса Подмосковья в октябре увеличился на 15%. Эксперты ОПИН связывают это с ростом курса валюты на 10% за этот период. Средняя цена квадратного метра в Московской области по всем классам при этом увеличилась незначительно - на прогнозируемый 1% и составила 81 900 руб/кв.м.
«Преимущественно покупали 1- и 2-комнатные квартиры площадью от 37 кв.м до 64 кв.м (более 85% сделок). Эта тенденция характерна для периода валютных колебаний» - отмечают в ОПИН.
При этом доля ипотеки в проектах комфорт-класса по-прежнему занимает до 70%. Это объясняет все еще привлекательная процентная ставка, которая в среднем составляет 12,5%.
Курс валют сказался на средней стоимости «квадрата» в Москве. За счет значительной доли в предложении проектов высоких классов, оценивающихся в долларах, средняя цена здесь выросла на 5% до отметки 279 406 руб/кв.м. В Новой Москве средняя цена практически не изменилась по сравнению с сентябрем и составила 97 872 руб/кв.м
«В московских проектах, где цены номинировались в у.е., застройщики продолжают фиксировать курс, но повысив отметку с 33 руб./$ весной до 36руб/$. Таким образом рост цен в рублях на жилье элит, премиум и некоторых проектов бизнес–класса будет к концу года более интенсивный, чем на другие классы»
Лидером по выходу новых объектов по-прежнему остается Подмосковье – здесь вышло в октябре 7 новых проектов, в Москве – 3. В Новой Москве новых проектов в октябре не выходило.

Рынок недвижимости

На столичном рынке недвижимости наметился новый тренд — все больше людей, профессии которых не связаны с производственной деятельностью, рассматривают варианты совмещения под одной крышей квартиры и офиса. В этом году число клиентов, которых интересует юридическая сторона подобного офисно-квартирного «симбиоза», существенно возросло, и связывает это как с общеэкономической ситуацией, заставляющей граждан экономить на всем, так и со стремительным распространением нового формата недвижимости — апартаментов.
Исходя из буквального толкования Жилищного и Гражданского кодексов, жилые помещения могут использоваться только для проживания. В них запрещено размещать промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Причем ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений.
Вместе с тем, согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (собственниками, нанимателями). Таким образом, закон допускает использование жилых помещений не по назначению (т. е. не только для проживания) и не запрещает собственнику квартиры, например, обустроить в одной или нескольких комнатах рабочий кабинет или офис для приема посетителей.
По словам адвоката Олега Сухова, такой «микст» возможен при соблюдении ряда условий. Во-первых, не должны нарушаться права и законные интересы других граждан (прежде всего, других собственников или нанимателей этой же недвижимости, а также соседей). Во-вторых, необходимо соблюдать требования, которые предъявляются к жилому помещению — ст. 17 ЖК РФ обязывает выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и иные требования законодательства.
Организовать офис в своей квартире может любой гражданин или индивидуальный предприниматель, который занимается профессиональной деятельностью, не связанной с производством. Например, в последнее время многие частнопрактикующие юристы открывают консультации в своих квартирах (адвокатская и нотариальная деятельность не является предпринимательской). Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» предусматривает, что адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
«Можно вспомнить, что жилые помещения активно использовались для надомного труда еще в дореволюционной России. Например, в 1868 году в Санкт-Петербурге был открыт первый адвокатский кабинет, размещенный в жилом доме. Такой формат юридической практики был предусмотрен Судебными уставами. Известные врачи также принимали своих пациентов на дому — в собственных квартирах и особняках». По его словам, под индивидуальной профессиональной деятельностью, совместимой с условиями проживания, можно понимать врачебную практику и частное репетиторство, работу художников, фотографов.
Совмещение жилья и офиса, позволяющее заниматься надомным трудом, сулит существенную экономию: на транспортных расходах, аренде, коммунальных услугах, которые оплачиваются по заниженным и регулируемым расценкам для частных лиц (в отличие от завышенных ставок, которые применяются для арендаторов офисных площадей).
В в последнее время идея объединения дома и офиса стала популярной среди покупателей апартаментов: многие из них обращаются с просьбой разъяснить размытый правовой статус такой недвижимости. Формально он таков, что позволяет как проживать в помещении, так и использовать его для осуществления коммерческой деятельности, избегая многочисленных ограничений, установленных жилищным законодательством, нормы которого на апартаменты не распространяются.
«Бытует мнение, что формат апартаментов предполагает безгранично широкий набор вариантов использования таких помещений. Однако такие предположения основаны скорее на правовом вакууме вокруг этого вида недвижимости. Как показывает судебная практика, которая пока только формируется, как и в случае с жильем, при совмещении функционального назначения важно не нарушать права и законные интересы других лиц», — считает юрист Олег Сухов.
Так, в последнее время в суды все чаще поступают иски от граждан, проживающих в апартаментах, против соседей, использующих апартаменты в коммерческих целях. Известны случаи, когда суды шли им навстречу и определяли функциональное назначение апартаментов как помещений для проживания, запрещая использовать их для размещения офиса. Например, такую позицию занял Московский городской суд, предписав собственнику апартаментов в комплексе «Город столиц», расположенном на территории «Москва-Сити», прекратить использовать нежилое помещение (апартаменты) с нарушением его целевого назначения — для проживания (апелляционное определение Московского городского суда от 28 мая 2013 г. № 11-14206/13). Ответчик устроил в своем помещении офис, разместил в нем большой штат сотрудников и привлек поток посетителей. Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что хотя помещения ответчика и являются нежилыми согласно свидетельству о праве собственности, но относятся к типу «гостиницы», предназначены для проживания, а не для организации офисов. Нарушение целевого назначения помещений не только создает неудобства соседям, которые проживают в апартаментах совместно с семьями, но и нарушает пожарную безопасность всего комплекса и приводит к невозможности эвакуации жителей в случае чрезвычайной ситуации.

В последнее время резко возросло число граждан, желающих приватизировать жилье, предоставленное им во время работы в государственных организациях, ведомствах, на предприятиях, а также в период службы в вооруженных силах. Ажиотаж объясняется тем, что бесплатная приватизация жилья заканчивается 1 марта 2015 года. Если «час икс» не будет вновь перенесен (как это уже случалось в 2007, 2010 и 2013 годах), то после этой даты приватизация станет платной, либо жилье останется в муниципальной собственности.
www.restko.ru/market/search_type=%C1%C4_and_search_kw=995-1885-1885-2570-117
Хозяин — барин

Служебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания на период выполнения трудовых или служебных обязанностей.

Закон о приватизации устанавливает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы сами решают, разрешить приватизацию служебного жилья или нет. Точно такие же полномочия государство предоставляет предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. Решение о приватизации служебного жилого помещения является исключительным правом собственника, и чаще всего хозяева ведомственного жилья расстаются с недвижимостью крайне неохотно.
Нередко формальным основанием для отказа в приватизации является отсутствие на муниципальном и региональном уровне документов, регламентирующих порядок приватизации служебных жилых помещений. «Больше всего спорных вопросов возникает в связи с приватизацией жилья военнослужащими, так как жилой фонд зачастую находится в оперативном управлении квартирно-эксплуатационных управлений и частей Минобороны, которые не имеют полномочий заключать договоры на передачу жилья в собственность граждан. Отсутствие нормативно урегулированного порядка получения согласия Минобороны как представителя собственника государственного имущества на передачу жилого помещения в собственность, а также порядка заключения и оформления договоров на приватизацию препятствует реализации прав военнослужащих на приватизацию жилья», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

И напоминает, что согласно статье 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов оформления в собственность жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Проверьте «служебный» статус

Правовые основания для переоформления служебной квартиры в собственность могут возникнуть в том случае, если недвижимость по тем или иным причинам не имеет статуса служебного помещения либо исключена из специализированного жилого фонда. Как показывает практика, чаще всего основанием для оспаривания «служебного» статуса жилья могут быть нарушения, допущенные при передаче квартир от государственных предприятий или учреждений муниципалитетам, реорганизации ГУП в коммерческие предприятия и пр. Прежде чем обращаться с требованием о приватизации служебного жилья в суд, заинтересованному в этом лицу необходимо выяснить текущий статус жилого помещения (его принадлежность), а также изучить документы, на основании которых производилось вселение в квартиру. Для этого следует направить запрос работодателю, который предоставил жилье, в местную администрацию, поднять соответствующие документы в архиве.

«Прежде всего надо выяснить, кем принято решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение такого статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение может быть принято только до предоставления ее жильцу. Соответствующая запись о статусе должна иметься в Росреестре».

Верховным Судом РФ по одному из дел было дано четкое разъяснение: запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении».

Докажите «социальность» найма

Право на бесплатную приватизацию жилья приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения. По закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма.

Если служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного или муниципального предприятия или учреждения, было передано органам местного управления в рамках процесса ликвидации или реорганизации, то гражданин может доказать, что пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию. «Известны случаи, когда граждане въезжали в ведомственные квартиры не на основании договоров служебного найма, а по договорам социального найма либо вообще без оформления документов. В этом случае шансы получить разрешение на приватизацию жилища в судебном порядке существенно возрастают».