Рынки коммунальных, бытовых, социальных, персональных услуг
Не будет преувеличением сказать, что иски, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, являются одним из хитов российского судопроизводства. Граждане судятся с управдомами из-за манипуляций со счетами на оплату услуг ЖКХ, ошибочно начисленных долгов, некачественных услуг, прорванных труб и прочих неприятностей. Судебную практику, а также новые актуальные тенденции в этой сфере проанализировал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

В последнее время граждане принялись особенно активно «кошмарить» коммунальщиков исками за ущерб, нанесенный имуществу жилищно-коммунальными авариями. Количество таких споров в судах растет пропорционально увеличению степени износа жилфонда, систем водоснабжения и отопления. При этом домоуправы повсеместно игнорируют претензии пострадавших и не признают требования о возмещении ущерба, несмотря на  то, что примерно в 80% случаев суды выносят решения в пользу граждан. Так, в одном из регионов пенсионеру, квартира которого пострадала из-за прорыва трубы, удалось взыскать с местного жилкомхоза около 400 тыс. рублей. Как выяснилось в суде, причиной потопа стали дефекты, допущенные работниками ЖКХ при проведении работ по опрессовке системы отопления.
«Как правило, при возникновении подобных ЧП коммунальщики пытаются переложить ответственность на граждан, которые, якобы, в нарушение требований законодательства не заботятся о расположенном в квартире инженерном оборудовании, самостоятельно заменяют сантехнические устройства. В таких делах решающее значение имеют нюансы. Так, по одному из дел о заливе потерпевшей удалось доказать, что первые отключающие устройства на ответвлении от стояков водоснабжения, разрушение которых стало причиной залива, относятся к общему имуществу дома, которое находится в периметре ответственности управляющей компании», - комментирует адвокат Олег Сухов.
Мощным раздражителем для граждан являются манипуляции коммунальщиков с платежками за услуги, в которые ушлые работники ЖКХ включают все, что им вздумается. Так, например, известны прецеденты, когда в квитанции по оплате коммунальных услуг включались счета за вызовы аварийных бригад, вызванных для устранения перебоев в электроснабжении. «Между тем, жилищное законодательство гласит, что обеспечение благоприятных условий проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества - обязанность управляющих компаний. Оплата выездов аварийных бригад уже заложена в установленные тарифы, поэтому предъявление дополнительных счетов сверх начисляемой ежемесячной платы является незаконным», - констатирует адвокат Олег Сухов.

Новая категория споров, связанная с оплатой ЖКХ, возникла на волне отзыва банковских лицензий. Жертвами зачистки банковской системы становятся граждане, которые оплачивали услуги жилкомхоза через банкоматы кредитных организаций, оказавшихся в фокусе внимания Центробанка. Из-за отзыва лицензий денежные средства, выплаченные по квитанциям за ЖКХ,  периодически «зависают» в проблемных банках, и не поступают на расчетные счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг. Как правило, при рассмотрении подобных споров суды предписывают предприятиям-получателям из сферы ЖКХ признать платежи зачисленными, а впоследствии взыскивать их с банков в рамках процедур рассмотрения требований кредиторов.

Нередко покупатели квартир на вторичном рынке уже спустя несколько месяцев и даже лет после совершения сделки получают от управляющих компаний квитанции на оплату услуг, в которые включены долги, возникшие у предыдущего собственника квартиры. Например, недавно в такой ситуации оказался калининградец, который приобрел жилье в 2012 году, а спустя два года обнаружил в квитанции, направленной ему коммунальщиками, долг в несколько тысяч рублей, накопленный прежним хозяином недвижимости. Суд постановил, что новый хозяин жилье не отвечает по долгам предыдущего владельца квартиры. «Однако в связи с введением отдельной строкой платы за капитальный ремонт в договорах купли-продажи недвижимости необходимо указывать, что квартира не просто свободна от коммунальных долгов, но и уточнять, от каких именно, выделяя расходы на содержание и ремонт общего имущества, оплату капремонта», - рекомендует адвокат Олег Сухов.

Иногда действия коммунальных служб, направленные на улучшение условий проживания, не только создают риски повреждения имущества, но и опасны для жизни и здоровья граждан. Например, для одной из жительниц Уфы ремонт в подъезде обернулся черепно-мозговой травмой и переломами различной степени тяжести. Женщина попала в западню, оставленную местными коммунальщиками. Рабочие оставили в полу лестничной клетки полуметровую дыру, в которую и провалилась пострадавшая, спускаясь по лестнице в магазин за хлебом. Суд взыскал в пользу потерпевшей около 160 тыс. рублей, включая компенсацию морального вреда и заработок, утраченный за время продолжительного больничного. «Или другой пример. Жительница Красноярска опрометчиво доверила прочистку канализации слесарям местного ЖЭКа. В результате рабочие, пробив потолок санузла, разрушили трубу холодного водоснабжения - хлынувшая вода за несколько минут затопила помещение. Возмещать порядка 100 тыс. рублей, потраченных на ремонт, потерпевшей пришлось  через суд, так как ЖЭК отказался компенсировать ущерб в добровольном порядке», - рассказывает адвокат Олег Сухов.

Нередко судебными разбирательствами заканчиваются попытки граждан отстранить от управления жилфондом компании, оказывающие некачественные услуги. Как правило, ситуация развивается по одному и тому же сценарию. Общее собрание собственников принимает решение о смене подрядчика и заключает договор с новым поставщиком услуг. Однако в 70% случаев отстраненный подрядчик принимается оспаривать легитимность такой рокировки - например, ссылаясь на неучтенное мнение владельцев нежилых помещений.  И, пока суд да дело, жители получают счета. В результате граждане получают квитанции на оплату одних и тех же услуг ЖКХ от двух разных компаний. «К сожалению, независимо от решения суда, часть выплаченных жителями сумм "теряется" и не доходит по поставщиков ресурсов. В результате оставшиеся на хозяйстве управдомы и поставщики ресурсов вынуждены списывать долги, судиться друг с другом, либо выбивать доплаты из собственников», - резюмирует Олег Сухов.

Рынок недвижимости.
Комиссии агентств недвижимости за сопровождение сделок с недвижимостью составляют, в среднем, около 1,5-2% от стоимости жилья. При средней стоимости столичной квартиры сумма складывается не маленькая - от 150 до 250 тыс. рублей. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») уверен, что при совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко разделять риэлтерские и юридические компетенции. Такой подход позволит не только снизить расходы на сопровождение сделки, но и повысит ее безопасность и предсказуемость. При этом комплексная юридическая поддержка обойдется в 2-2,5 раза  дешевле риэлтерских услуг.

Бытует мнение, что найти квартиру на рынке недвижимости без помощи риэлтера невозможно. Якобы только брокеры имеют доступ к неким эксклюзивным вариантам. Однако это распространенное заблуждение: все объявления о продаже жилья давно публикуются в открытом доступе, а технологии поиска максимально автоматизированы. Более того, без непосредственного участия покупателя в поиске и просмотрах выставленных на продажу квартир вся затея, как правило, обречена на провал. Около 70% покупателей не в состоянии определить для себя основные требования к объекту недвижимости и поставить задачу перед брокером: активный мониторинг рынка, как раз, позволяет сформировать это видение. По сути, на стадии поиска вариантов большинство покупателей жилья платят риэлтерам за их пассивное соучастие в «муках выбора». Лишь в исключительных случаях между риэлтером и клиентом устанавливаются доверительные отношения, позволяющие учесть бытовые, семейные и прочие нюансы при подборе недвижимости. Однако таких профессионалов на рынке жилья – единицы. 
Многие покупатели жилья делегируют риэлтерам не только вопросы поиска недвижимости, но и юридического сопровождения сделки. «Первым значимым документом,  который оформляется при покупке квартиры, является договор аванса. Как правило, риэлтеры используют для оформления авансового соглашения типовые формы договоров, не только не вникая в их юридический смысл, но и допуская грубые ляпы. Мне неоднократно приходилось сталкиваться в судебной практике с подписанными сторонами авансовыми соглашениями, распечатанными из Интернета, в которых не совпадали даты совершения сделки, допускались ошибки, не позволяющие однозначно идентифицировать стороны соглашения, а также условия исполнения обязательств», - рассказывает адвокат Олег Сухов. Впоследствии такие оплошности активно используются сторонами, заинтересованными в оспаривании сделок. Как показывает практика, профессиональные юристы более ответственно подходят к оформлению этого документа: стараются предусмотреть все возможные сценарии развития ситуации и максимально защитить интересы клиента, опираясь на накопленный практический опыт.

Если договор аванса является, в целом, неким промежуточным этапом, с прохождением которого все же может справиться большинство покупателей и привлеченных ими риэлтеров, то на стадии проверки юридической чистоты квартиры риски ошибочных выводов и решений, вызванных отсутствием специальных юридических знаний, возрастают многократно. Большинство риэлтеров не имеют юридического образования, поэтому при аудите выбранного клиентом варианта квартиры действуют шаблонно: запрашивают сведения из Единого реестра регистрации прав (ЕГРП), знакомятся с правоустанавливающими документами, справками, подтверждающими дееспособность продавцов и пр. «Как правило, риэлтеры восстанавливают формальную историю владения недвижимостью. Однако, как показывает судебная практика, причиной большинства судебных конфликтов становятся скрытые изъяны в прозрачной, на первый взгляд, истории объектов. После совершения сделки вдруг, откуда ни возьмись, возникают внебрачные дети, наследники и прочие претенденты на имущество. Ситуация может развиваться по совершенно непредсказуемым сценариям, предугадать которые способны только профессиональные юристы с обширным практическим опытом», - рассказывает адвокат Олег Сухов. По его словам, большинство профессиональных юристов при проверке юридической стороны сделки не ограничиваются только лишь формальной стороной вопроса, но и пытаются «раскопать» незначительные, на первый взгляд, детали. Задача консультанта - проинформировать клиента о возможных рисках, найти пути их минимизации, а при отсутствии такой возможности убедить покупателя отказаться от сделки и рассмотреть альтернативные варианты.

В последнее время большинство сделок с недвижимостью совершается с использованием ипотеки. В оформлении ипотечных сделок роль риэлтеров, как правило, статична - всю основную работу выполняют сотрудники банков. При оформлении займа не приходится рассчитывать на то, что риэлтер внимательно ознакомится с текстом кредитного договора, выявит в нем сомнительные формулировки и, тем более, попытается внести необходимые коррективы в интересах клиента. В свою очередь профессиональное юридическое сопровождение, как минимум, убережет ипотечного заемщика от необдуманных и обременительных шагов.

Рынки юридических услуг и права
Наследник может вступить в наследство в течение строго отведенного для этого времени – 6 месяцев. Если в указанный срок наследство принято не будет, то оно переходит к другим наследникам или государству. О том, как в судебном порядке отстоять свои права при пропуске сроков обращения к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Что означает вступить в наследство

Вступить в наследство можно двумя способами: первый – в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Второй – принять наследство фактически, т.е. так же в период шести месяцев со дня смерти наследодателя начать пользоваться наследственным имуществом, нести в отношении него расходы, т.е. обходиться с ним как с собственным.

При этом, если обращение к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследства фиксируется и отражается на бумажных носителях, как в журнале нотариуса, так и на самом заявлении, содержащем отметку о его принятии, то фактическое вступление в наследство доказать бывает не просто, и у надлежащих наследников подтверждающие бумаги о фактическом пользовании наследственным имуществом, порой, отсутствуют. А если наследник претендует на недвижимость лица, который сам фактически вступил в наследство, не оформляя его у нотариуса, то доказать такое вступление в наследство бывает очень и очень не просто. Не редки примеры, когда приходится иметь дело с наследником, претендующим на недвижимость, сменяющую уже третьего владельца, когда все предыдущие наследники свои права на нее никак не оформляли, лишь фактически пользуясь ей. В таком случае оформить право на наследство можно только в судебном порядке и только при наличии весомых доказательств.
Так, несколько месяцев назад у меня закончился судебный спор, где пришлось признавать права на квартиру, переходящую от деда к внуку, затем к его брату, а затем к матери брата. К нотариусу перечисленные наследники не обращались, иногда пользуясь наследуемой квартирой. Сложность заключалась в том, что обстоятельства проживания, оплаты коммунальных услуг, пользование жилым помещением пришлось подтверждать за период более 10 лет, когда многие документы уже не сохранились за давностью хранения. Однако, результат в суде все же был положительным.

Что ждет наследника, не вступившего в наследство

Если наследник не вступит в наследство в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя, то он утрачивает права претендовать на имущество, за некоторым исключением, а именно. Если пропуск срока для принятия наследства был вызван уважительными причинами, как-то, важная государственная командировка, серьезное заболевание, лишающее возможности вести обычный образ жизни, обман со стороны других наследников, иное, то суд вправе срок для принятия наследства восстановить. Кроме того, при пропуске срока для вступления в наследство наследники, во время оформившие имущество, вправе согласиться передать долю другому наследнику, пропустившему срок для его принятия. И наконец, если заявление к нотариусу не подавалось, но как уже было сказано выше, наследник в течение шести месяцев пользовался хоть какой-то наследственной вещью и может это подтвердить, то считается, что он вступил в наследство в отношении всего имущества, и обратившись к нотариусу или в суд с доказательствами, последние выдадут свидетельство о праве на наследство или решение о признании права на все наследственное имущество.

Как защищать себя в суде

Судебные споры о признании фактического вступления в наследство имеют свою специфику. И чем дороже наследство, тем сложнее признать на него свои права. Так, если проанализировать судебную практику 2014 года Москвы и Тульской области, то из 100 рассмотренных дел о фактическом вступлении в наследство на недвижимость, в Тульской области было удовлетворено 95 исков, тогда как в Москве только 50.

С учетом значительной стоимости квартир в Московском регионе, суды очень щепетильно и без поблажек подходят к разрешению споров о фактическом вступлении в наследство. И если потенциальный наследник не представит однозначные доказательства пользования недвижимостью, то и права за ним признаны быть не могут. Какие же доказательства необходимо предъявлять суду? Такими доказательствами могут быть: документ в подтверждении прописки, в том числе и временной регистрации, данные о чем отражаются в выписке из домовой книги и финансовом лицевом счете.

Кроме того, факт проживания потенциального наследника в спорном жилье способны подтвердить соседи и родственники. Однако, не стоит уповать только на свидетельские показания, они принимаются во внимание только при наличии других письменных доказательств. В Москве свидетельские показания без иных письменных документов отдельной доказательной силы почти не имеют. Квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, других обязательных начислений за наследственное имущество, так же будут свидетельствовать о фактическом вступлении в наследство. Значительную доказательную силу способны сыграть документы (договоры, акты, квитанции по оплате) в подтверждении передачи в аренду или наем спорной наследуемой квартиры или проведение в ней ремонтных или иных работ, например, уборки. Так, в одном из моих споров решающим для признания клиентов фактически вступившими в наследство стал договор найма и свидетельские показания нанимателей, которые подтвердили, что пользовались квартирой, предоставленной им моими доверителями.
  

Рынок инвестиций.

В условиях стагнации спроса и коррекции цен на строящееся жилье у многих дольщиков сдают нервы. Если еще несколько лет назад большинство покупателей квартир в новостройках готовы были мириться со срывом сроков сдачи жилья годами, то теперь ситуация изменилась. Согласно данным «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в течение последнего полугода дольщики стали обращаться в суды с исками о расторжении договоров и выплаты неустоек значительно чаще.
По закону, строительная компания обязана передать клиенту приобретенную квартиру не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (ДДУ). Однако на практике застройщики крайне не пунктуальны. Дома сдаются в эксплуатацию с задержкой от нескольких  месяцев до 1,5-2 лет. По словам адвоката Олега Сухова, все больше инвесторов в строящееся жилье в случае срыва сроков сдачи домов предпочитают возвращать застройщикам дешевеющие квартиры и отсуживать компенсацию. Таким образом,  214-ФЗ о долевом инвестировании позволяет не только эффективно защитить права, но иногда и окупить вложения даже на падающем рынке.
По закону, одним из оснований для одностороннего отказа от исполнения ДДУ является превышение заявленных в нем сроков передачи объекта более чем на 2 месяца. Кроме того, покупатель жилья вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случаях прекращения или приостановки строительства многоквартирного дома - если есть основания предполагать, что в предусмотренный договором срок квартиры не будут переданы дольщикам.
Компания обязана возвратить клиенту деньги, полученные по договору, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ – исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Проценты (причем в двойном размере!) начисляются со дня внесения дольщиком денег по договору в кассу девелопера. Кроме того, дольщики вправе потребовать возмещения убытков – например, покрытия расходов на аренду жилья или обслуживание кредитов.
«Недавно одному из ставропольских дольщиков удалось отсудить у местного застройщика около 1 млн рублей, которые были вложены в долевое строительство однокомнатной квартиры. Застройщик планировал сдать жилой комплекс еще в конце 2011 года, однако с завершением проекта не спешил. Покупатель обратился в суд с иском о расторжении  договора долевого участия. Ему удалось взыскать с застройщика около 250 тыс. рублей процентов за пользование денежными средствами, компенсацию морального вреда в размере около 20 тыс. рублей и  штраф в размере 50% от взысканной суммы», - рассказывает адвокат Олег Сухов.
Нередко дольщики пытаются наказать застройщика по полной программе и взыскать с него не только проценты за пользование денежными средствами, но и неустойку, установленную ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве суды не применяют эту норму, руководствуясь указаниями Верхового суда. По мнению его судей, право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказавшись от исполнения договора и потребовав возврата внесенной оплаты покупатель использует другой способ защиты нарушенного права.
При стоимости квартиры порядка 5 млн рублей и просрочке в один год,  можно рассчитывать на компенсацию в размере до 1 млн рублей. Формула расчета компенсации такова:  (СР : 300 х Ц х ПР) : 100 х 2 = сумма неустойки, где СР - ставка рефинансирования, Ц - цена договора, ПР - срок задержки передачи квартиры. «По сути, идет речь о принуждении застройщика к обратному выкупу жилья с 20-процентной наценкой. Таким образом, в условиях коррекции цен на рынке жилья расторжение договора с взысканием неустойки и компенсации позволяет выйти из рискового проекта с прибылью и реинвестировать средства в квартиру большей площади у более надежного застройщика, или вообще купить готовое жилье на вторичном рынке», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынок недвижимости.

Cогласно данным «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в период кризиса количество преступлений при продаже недвижимости значительно возрастает. Государство мобилизует силы на глобальные, политические проблемы, а проблемы обычных покупателей отходят на второй план. Именно в такие периоды следует быть особенно внимательными, приобретая вторичное жилье. 
Квартира с дисконтом от 15 %
Рынок вторичной недвижимости очень стабилен и консервативен. И даже во время значительного снижения покупательной способности рубля собственники не готовы мириться с удешевлением их жилья. Как свидетельствует статистика кризисов 1998 и 2008 годов, цены на недвижимость падают не сразу, а постепенно и медленно. Владельцам проще повременить с продажей собственности, чем идти на снижение ее стоимости. А если рассматривать устоявшийся или растущий рынок «вторички», то дисконтные цены должны настораживать всегда. Только мошенники готовы скидывать квартиры по запредельно низким ценам. Так, в 2014 году на юго-западе столицы была поймана преступная группа, продававшая дорогие квартиры по заниженной стоимости. Дисконт достигал 8 миллионов. Но именно дешевая цена и погубила преступников. Один из покупателей сообщил в правоохранительные органы о насторожившем его предложении приобрести жилье у гражданина Молдовы со значительной скидкой. Мошенников взяли с поличным при заключении очередного договора.
Прописанные в квартире
«Если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, следует очень тщательно проверить, какое отношение они имеют к недвижимости, т. к. некоторым категориям таких лиц закон гарантирует пожизненное право на проживание и регистрацию, — советует адвокат Олег Сухов. — Несмотря на многочисленные примеры в СМИ и Интернете, рассказывающие о продаже жилья с сюрпризом, желающие обзавестись недвижимостью по-прежнему совершают непростительные ошибки. Например, осенью 2014 года ко мне обратился весьма состоятельный высокопоставленный чиновник, намеревавшийся выселить членов бывшей семьи собственника, продавшего ему квартиру. При изучении документов выяснилось, что в ней зарегистрированы жена и дети, которые отказались от приватизации. В соответствии с законом выселить их не представлялось никакой возможности. Что говорить о простых людях, если даже банки совершают подобные ошибки, имея в штате огромные юридические отделы. Только за 2014 год мне удалось отстоять интересы двух семей, которых банки так и не смогли выселить по суду. Квартиры были заложены под кредиты, но кредитные организации не обратили внимания, что проживающие в них семьи имеют пожизненное право на недвижимость и выселить их невозможно».
Собственник по завещанию
Оформленная по завещанию квартира, особенно если завещание составлено не на родственников или подписано с участием рукоприкладчиков, — самая опасная для покупки недвижимость. В крупных городах промышляют десятки преступных групп, специализирующихся на завладении жильем путем оформления прав собственности по поддельным завещаниям. Им оказывают содействие продажные нотариусы, участковые и сотрудники регистрационных служб. Мошенников не останавливает даже наличие родственников у владельцев квартир. Последние обычно вывозятся в медицинские учреждения, где скоропостижно умирают от сердечной недостаточности. Их жильем завладевают посторонние лица по поддельным завещаниям, договорам купли-продажи и дарения. Часть подобных завещаний и договоров впоследствии оспаривается, и квартиры возвращаются действительным наследникам, но, к сожалению, в большинстве случаев это происходит уже после продажи недвижимости, когда мошенников и след простыл, а ни с чем остаются обманутые добросовестные покупатели. «Только в 2014 году я сталкивался с аналогичными судебными процессами в Бабушкинском, Люблинском и Пресненском судах Москвы», — отмечает адвокат Олег Сухов.
Срочная продажа
«Квартиры при срочной продаже, так же как и при продаже с дисконтом, должны подвергаться особенной и тщательной проверке. Для полной подготовки и регистрации договора достаточно двух недель. Срок вполне достаточный и приемлемый для любого продавца. Однако если последний горит желанием оформить сделку, к примеру, за три дня, значит, на то есть причины, и они могут быть весьма неприятными для покупателя. Осенью 2014 года ко мне обратился клиент, который приобрел проблемную квартиру, числящуюся под арестом. Сняв арест всего на несколько часов, мошенники продали ему жилье, а затем арест опять был восстановлен. В рамках расследования уголовного дела пострадавшим оказался не только мой клиент, но и, каким бы абсурдным это ни казалось, — сотрудники Росреестра, которые лично и непосредственно принимали участие в снятии ареста. Доблестные правоохранительные органы сочли, что госслужащие Росреестра были введены мошенниками в заблуждение! И если в таких случаях безнаказанными остаются прямые пособники преступников, то уповать на защиту государства вряд ли стоит. Потому любому потенциальному покупателю жилья в первую очередь следует рассчитывать на свои силы», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рынок недвижимости.

В последнее время возросло количество судебных исков об устранении незаконных перепланировок квартир, такая динамика свидетельствует о намерении властей ужесточить контроль за техническим состоянием жилых домов. В ближайшее время  возможны «публичные порки» граждан в виде резонансных судебных процессов об устранении нарушений и, возможно, об изъятии и продаже незаконно перепланированного жилья с торгов.
Согласно данным «Юридическим бюро адвоката Андрея Безрядова», около 15-20% от выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы имеют те или иные неузаконенные перепланировочные решения. Среди наиболее распространенных нарушений: перенос дверных проемов, демонтаж вентиляционного короба на кухне с устройством на его месте ниши для бытовой техники и мебели, устройство «теплых полов» с использованием системы центрального отопления. В некоторых случаях узаконить произведенную перепланировку попросту невозможно. «Например, если в результате строительных работ был срезан венткороб, то единственным вариантом устранения этого нарушения является полное восстановление демонтированной конструкции. 
Как показывает анализ судебной практики, около 35-40% незаконных перепланировок, которые становятся предметом судебных разбирательств, выявляются в ходе плановых осмотров, еще порядка 55% нарушений вскрываются  в результате точечной проверки квартир по жалобам соседей, возмущенных подозрительной строительной активностью, грудами строительного мусора, шумом перфораторов. Реже всего причиной жалоб становятся аварийные ситуации (трещины на стенах, нарушение микроклимата). Как правило, такие последствия характерны для грубых вмешательств в несущие конструкции зданий.
Обычно сначала к нарушителям применяются меры административного воздействия в виде штрафов и предписаний. В соответствии со ст. 293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить владельца о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
Если нарушения не устранены, то чиновники предпринимают следующий шаг — обращаются в суды с требованиями привести квартиру в соответствие с техническими нормативами. «Как показывает практика, большинство исков жилинспекций удовлетворяются, однако решения судов часто не выполняются. В этом случае жилинспекция вправе повторно обратиться в суд: теперь уже с требованием лишить перепланировщиков права собственности на квартиру — с последующей продажей недвижимости с публичных торгов. Обязанность по приведению помещения в нормативное состояние в этом случае возлагается на новых собственников. И такие прецеденты имеются», — утверждает адвокат Андрей Безрядов.
Например, недавно один из райсудов Челябинской области удовлетворил иск местной администрации и прокуратуры о продаже жилого помещения, принадлежащего гражданину Х., с публичных торгов. Ответчик самовольно осуществил переустройство и перепланировку квартиры, устроив в ней баню-сауну, проигнорировав при этом все предписания о приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. В согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения ответчику было отказано. На гражданина «настучали» соседи, пострадавшие от повышенной влажности и нарушения работы системы отопления.
Вместе с тем, судебная практика по искам о выставлении квартир с незаконной перепланировкой на торги, весьма неоднозначна. Так, известны случаи, когда суды отклоняли подобные требования, ссылаясь на положения ст. 235 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника, и не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства. Нередко суды уклоняются от принятия радикальных решений, ссылаясь на отсутствие доказательств направления предписаний о приведении жилого помещение в первоначальное состояние с установлением срока производства данных работ.
Незаконная перепланировка чревата не только судебными тяжбами, но и финансовыми потерями. «Например, срезанный венткороб снижает ликвидность квартиры в случае ее продажи. Такие варианты почти не рассматривают ипотечные покупатели, так как большинство банков отказывают в выдаче кредита под залог квартиры с незаконной перепланировкой. Некоторые заемщики пытаются обвести банки вокруг пальца — договариваются с оценщиками, которые за определенную мзду могут "не заметить", например, срезанный венткороб. Стоит, однако, заметить, что если такой подлог вскроется, то банк может потребовать досрочного возврата кредита. Наконец, установив в нишу, оборудованную на месте венткороба, бытовую технику можно лишиться холодильника или стиральной машины в том случае, если техники решат воспользоваться дедовским способом проверки работоспособности вентиляции и швырнут в вентканал лом или гирю», — резюмирует Андрей Безрядов.

Рынок юридических услуг.
Купить квартиру, вселиться в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказаться втянутым в процесс о расторжении договора и возврате жилья — не самая радужная перспектива. О том, когда расторгаются сделки по приобретению недвижимости и как этого не допустить, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридически центр адвоката Олега Сухова»).
Подтверждение оплаты
Одним из условий состоятельности договора купли-продажи недвижимости и основной обязанностью покупателя является его оплата. Основная ошибка, которую допускают стороны по сделке, — это неправильное оформление платежных документов, отсутствие или порок которых приводят к плачевным последствиям. Так, если недвижимость приобретается у организации, оплачивать ее рекомендую только по безналичному расчету. Если жилье покупается у физического лица, т. е. гражданина, расчет должен подтверждаться не только актом, но и распиской, содержащей полную и понятную информацию о том, кто, кому и за что передал соответствующую сумму денег. Приведу пример того, насколько негативными могут оказаться последствия неправильного оформления платежных документов. В декабре 2014 года я принимал участие в апелляционном процессе Мосгорсуда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру, сославшись на то, что имеющихся у отца семейства квитанции к приходно-кассовому ордеру и акта о взаиморасчетах недостаточно для подтверждения оплаты. Проверив счет компании, на который не поступили денежные средства за купленное жилье, суд пришел к выводу о том, что их передача генеральному директору является неправомерной, и обращать требование к организации, если деньги не оприходованы на ее расчетном счете, не состоятельно.
Регистрация договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии
По старинке большая часть населения до сих пор заблуждается, полагая, что достаточно оформить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости — и он вступит в законную силу. Это не так. Сделка может быть проведена и в простой письменной форме, но ее следует обязательно заверить в государственном органе регистрации, таковым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее подразделения есть в каждом городе. Договор в Росреестр подается лично сторонами или их представителями по доверенности. Помимо договора необходимо предоставить выписку из домовой книги и нотариальное согласие супруга продавца, либо нотариальное заявление об отсутствии супруга. Госпошлина составляет 2 000 рублей. Только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, осуществляемой на одиннадцатый день после подачи документов, договор считается состоявшимся.
«Несколько лет назад ко мне обратился знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое время так и не был передан в Росреестр, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Суды отказали ему в признании сделки состоявшейся, и мой знакомый остался без квартиры. Следует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала старая редакция Гражданского кодекса, а сейчас при указанных обстоятельствах закрепить за собой недвижимость проще. Но "проще" не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору я рекомендую в обязательном порядке».
Частое заблуждение и исключительные обстоятельства
«Каждый третий потенциальный продавец уверен, что в течение шести месяцев с момента заключения договора он вправе его отменить, — замечает адвокат Олег Сухов. — Это общее заблуждение. Отмена или расторжение сделки возможны в исключительных, редких случаях, когда есть на то строго установленные законом основания. Одним из подобных оснований, как было сказано выше, является неоплата договора. Другой, хотя и весьма редкий, случай я приведу в пример ниже. Он сильно поразил меня в свое время, показав несовершенство нашей судебной системы. Итак, в 2012 году пожилая женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, которую продала еще в 2001 году. Суд договор расторг и отобрал у действующих собственников жилье, возвратив его старушке. Основанием такого решения стали якобы существенно изменившиеся обстоятельства, произошедшие с момента совершения сделки. Действительно, статья 451 Гражданского кодекса позволяет расторжение договора при возникшем форс-мажоре. Однако данная статья, на мой взгляд, не может применяться к договорам купли-продажи квартир, а такие обстоятельства, как удорожание недвижимости и ухудшение здоровья продавца (бабушки), которые и явились тем самым форс-мажором, не могут служить причиной для расторжения договора. Но суды, вплоть до высшей инстанции, посчитали иначе».

Рынок недвижимости.
Несмотря на увеличение объемов жилищного строительства и обострение конкуренции, на рынке недвижимости процветают многочисленные схемы открытого и завуалированного обмана покупателей квартир. О наиболее распространенных из них рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».
Обман №1. Продажа квартиры без обещанной инфраструктуры
Почти все застройщики нарушают розданные дольщикам инфраструктурные обещания - зачастую предусмотренные проектами бесплатные школы и детские сады оказываются коммерческими учреждениями, либо вообще остаются лишь на бумаге. «Факт предоставления ложной информации об инфраструктурной начинке проектов жилищного строительства можно зафиксировать и доказать. Однако добиться создания обещанных инфраструктурных объектов гораздо сложнее. Чаще всего застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, идут навстречу покупателям жилья в том случае, если существенно нарушены санитарные нормы и технические регламенты».
Обман №2. Наличные взаиморасчеты
Некоторые застройщики заманивают покупателей скидками в размере от 5 до 15% от общей стоимости квартиры, которые предоставляются при условии единовременной полной оплаты жилья наличными в кассу компании. «Проблема состоит в том, что чаще всего деньги не доходят до кассы - застройщики просто раздают их "в черную" привлеченным для выполнения строительных работ гастарбайтерам, а также в виде взяток чиновникам. Наличный формат взаиморасчетов при покупке жилья опасен тем, что дольщик, в случае какого-либо конфликта с застройщиком или остановки строительства, не сможет взыскать полную стоимость своей квартиры. В случае возникновения проблем выданные покупателям неизвестно кем подписанные приходные ордеры будут приравнены к филькиной грамоте. Соглашаться на такую схему расчетов возможно только в крайних случаях при условии выдачи фискальных документов - приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов. К слову, эти бумаги могут потребоваться для получения налоговых вычетов», - напоминает адвокат Олег Сухов.
Обман №3. Отсутствие звукоизоляции в новостройках
В последнее время застройщики, в погоне за максимальной прибылью, стали применять самые экономичные проектные и конструктивные решения. Например, использовать тонкие легкобетонные блоки и, тем самым, снижать толщину межквартирных стен. В результате стены не обеспечивают требований действующих нормативных актов в части звукоизоляции. В случае же утолщения стен изнутри уменьшается общая площадь квартир. По закону, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям. В противном случае покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке.
Обман №4. Некачественные материалы и отделка
Проблема низкого качества отделки квартир в новостройках - одна из самых наболевших. Чаще всего покупатели страдают от некачественно выполненных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, огромных щелей в оконных и балконных блоках, протекания сантехнических стояков, разгерметизации швов. Необходимо настойчиво требовать от застройщиков исправления недоделок, которые могут проявляться уже после подписания акт приема-передачи. Требования по устранению недостатков можно предъявлять в течение всего гарантийного срока, который по договорам долевого строительства составляет пять лет. Все обнаруженные дефекты следует фиксировать в письменной форме в присутствии свидетелей и, желательно, независимых экспертов.
Обман №5. Практически все застройщики задерживают строительство
Около 80% компаний, которые осуществляют строительство многоквартирных домов, срывают заявленные в договорах сроки строительства. Минимальная просрочка составляет от нескольких месяцев, а максимальная - до нескольких лет. Адвокат Олег Сухов напоминает, что согласно закону «Об участии в долевом строительстве», в случае нарушения срока передачи дольщику объекта строительства виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), а также возместить в полном объеме причиненные убытки, компенсировать моральный вред. Впрочем, не всегда дольщикам удается применить эту норму закона. Например, многие застройщики уходят от жестких санкций за срыв сроков строительства, используя схему продаж недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве.

По статистике, около 15 % продавцов недвижимости заключают с покупателями жилья договоры аванса, рассматривая полученные суммы как надежный способ обеспечения исполнения обязательств по будущему договору купли-продажи. Тем не менее на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, продавцам приходится не только возвращать авансы контрагентам, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами из расчета 9,5 % годовых.

Сценарий конфликта вокруг авансовых платежей

Как правило, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Продавецрассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему?
Как вернуть аванс за квартиру
«Никаких законных оснований для удержания аванса у продавца недвижимости нет. Договор о внесении аванса без заключения основного договора купли-продажи не может являться основанием возникновения денежного обязательства. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, а также в случае расторжения предварительных договоренностей, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее»

По словам юриста, если продавец отказывается вернуть аванс, несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, ст. 395 ГК РФ позволяет несостоявшемуся покупателю потребовать от стороны, уклоняющейся от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Это правило применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судебная практика

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Статьей 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Однако суды считают, что включение в договор об авансе условия об ответственности сторон, применяемое к договорам о задатке, противоречит положениям ст. 421 и 422 ГК РФ, и признают такие положения договора недействительными».

При рассмотрении подобных споров суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаются и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в соответствии со ст. 1102 ГК РФ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как предварительный договор купли-продажи или договор получения задатка, судами во внимание обычно не принимаются. Более того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.
 

В последнее время резко возросло число граждан, желающих приватизировать жилье, предоставленное им во время работы в государственных организациях, ведомствах, на предприятиях, а также в период службы в вооруженных силах. Ажиотаж объясняется тем, что бесплатная приватизация жилья заканчивается 1 марта 2015 года. Если «час икс» не будет вновь перенесен (как это уже случалось в 2007, 2010 и 2013 годах), то после этой даты приватизация станет платной, либо жилье останется в муниципальной собственности.
www.restko.ru/market/search_type=%C1%C4_and_search_kw=995-1885-1885-2570-117
Хозяин — барин

Служебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания на период выполнения трудовых или служебных обязанностей.

Закон о приватизации устанавливает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы сами решают, разрешить приватизацию служебного жилья или нет. Точно такие же полномочия государство предоставляет предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. Решение о приватизации служебного жилого помещения является исключительным правом собственника, и чаще всего хозяева ведомственного жилья расстаются с недвижимостью крайне неохотно.
Нередко формальным основанием для отказа в приватизации является отсутствие на муниципальном и региональном уровне документов, регламентирующих порядок приватизации служебных жилых помещений. «Больше всего спорных вопросов возникает в связи с приватизацией жилья военнослужащими, так как жилой фонд зачастую находится в оперативном управлении квартирно-эксплуатационных управлений и частей Минобороны, которые не имеют полномочий заключать договоры на передачу жилья в собственность граждан. Отсутствие нормативно урегулированного порядка получения согласия Минобороны как представителя собственника государственного имущества на передачу жилого помещения в собственность, а также порядка заключения и оформления договоров на приватизацию препятствует реализации прав военнослужащих на приватизацию жилья», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

И напоминает, что согласно статье 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов оформления в собственность жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Проверьте «служебный» статус

Правовые основания для переоформления служебной квартиры в собственность могут возникнуть в том случае, если недвижимость по тем или иным причинам не имеет статуса служебного помещения либо исключена из специализированного жилого фонда. Как показывает практика, чаще всего основанием для оспаривания «служебного» статуса жилья могут быть нарушения, допущенные при передаче квартир от государственных предприятий или учреждений муниципалитетам, реорганизации ГУП в коммерческие предприятия и пр. Прежде чем обращаться с требованием о приватизации служебного жилья в суд, заинтересованному в этом лицу необходимо выяснить текущий статус жилого помещения (его принадлежность), а также изучить документы, на основании которых производилось вселение в квартиру. Для этого следует направить запрос работодателю, который предоставил жилье, в местную администрацию, поднять соответствующие документы в архиве.

«Прежде всего надо выяснить, кем принято решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение такого статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение может быть принято только до предоставления ее жильцу. Соответствующая запись о статусе должна иметься в Росреестре».

Верховным Судом РФ по одному из дел было дано четкое разъяснение: запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении».

Докажите «социальность» найма

Право на бесплатную приватизацию жилья приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения. По закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма.

Если служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного или муниципального предприятия или учреждения, было передано органам местного управления в рамках процесса ликвидации или реорганизации, то гражданин может доказать, что пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию. «Известны случаи, когда граждане въезжали в ведомственные квартиры не на основании договоров служебного найма, а по договорам социального найма либо вообще без оформления документов. В этом случае шансы получить разрешение на приватизацию жилища в судебном порядке существенно возрастают».
 

 По официальной статистике, около 25 % российских пенсионеров живут в одиночестве. Зачастую от немощных и больных стариков отворачиваются даже близкие родственники. И тем самым подвергают пожилых людей смертельной опасности. Ежегодно тысячи одиноких пожилых людей попадают в поле зрения аферистов и лишаются не только жилья, но подчас и жизни. Специалисты  предостерегают от наиболее распространенных способов мошенничества с недвижимостью брошенных пенсионеров.

Смертельный «собес»
Один из наиболее популярных приемов, с помощью которых мошенники втираются в доверие к своим жертвам, — использование образа соцработника. Предъявляя липовые документы (а зачастую — полагаясь исключительно на собственное красноречие), жулики проникают в жилища пожилых людей, а затем под видом бумаг для оформления дополнительной пенсии подсовывают на подпись доверенность на право распоряжаться недвижимым имуществом. После этого пенсионеров вывозят на периферию и оставляют в одиночестве в заброшенных деревнях — в холоде и голоде, без коммунальных удобств.